Содержание к диссертации
с.
Введение 13
Глава 1 .Анализ основных направлений развития стандартов оценки объектов
недвижимости газотранспортного комплекса 9
1.1 .Формирование роли и проблем оценки объектов газотранспортного
комплекса 9
1.2.Анализ принципов (стандартов) процесса оценочных работ линейно-
протяженных объектов магистральных газопроводов 18
1.3.Анализ стоимости отводимых земельных ресурсов и основ бизнеса
при оценочных работах газотранспортного комплекса 41
Глава 2. Формирование интегральных образующих стандарта оценки 51
2.1 .Государственное регулирование составляющих стандартов оценки. ...51
ф 2.2.Временные характеристики развития и эксплуатации объектов
недвижимости 57
Глава 3.Интегрированные модели стандартов оценки линейно-протяженных
объектов газотранспортного комплекса 82
3.1 .Формирование общего подхода к разработке стандартов оценки
объектов газотранспортного комплекса 82
3.2.0птимизация оценочных работ по предлагаемым стандартам 103
3.3.Взаимодействие между участниками рынка 113
3^.Формирование оценочных составляющих оценки 121
Заключение 134
Список использованной литературы 137
Приложения 145
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Для России, Алжира и других стран с развивающейся рыночной экономикой одной из важнейших проблем являются вопросы экономики и управления недвижимостью. Особенно актуально этот вопрос стоит в сфере оценочной деятельности предприятий нефтегазового комплекса. Предприятия данной отрасли отличаются высокой капиталоемкостью, которая составляет от 10 до 25% величины валового дохода. Регулирование и контроль за осуществлением оценочной деятельности в РФ и Алжире осуществляют органы, уполномоченные правительством в рамках своей компетенции. Их функцией в первую очередь является контроль за осуществлением оценочной деятельности и ее регулирование.
Проблема оценки объектов недвижимости в странах с развивающейся рыночной экономикой является новым (чуть более 10 лет) направлением. Естественно, что здесь обоснованно существует еще много нерешенных проблем, в частности, согласование проектов стандартов оценки, взаимодействие с органами государственной власти по оценочной деятельности и их координации. Существующие стандарты оценки объектов недвижимости еще достаточно противоречивы и не являются окончательно сформировавшимися, так как не учитывают особенности оценки разных объектов. Применение стандартов оценки стран Запада с развитой рыночной экономикой зачастую приводит к противоречивым результатам и во многом неприемлимы для условий рассматриваемых стран.
Системный подход к разработке рациональных стандартов оценки объектов в отечественной хозяйственной практике созданы трудами П.Г. Грабового, С.В.Грибовского, Ю.Н.Кулакова, И.Г.Лукманова., А.Г.Ракитского, В.И.Семкина, М.А.Федотовой, Э.А.Уткина, и других ученых. Однако специфика самих объектов газотранспортного комплекса столь значительна, что требует индивидуальных подходов в оценочной деятельности линейно-
протяженных объектов. Достаточно успешную попытку адаптации общей теории и разработки стандартов оценки названных объектов, в частности, с применением методов логистики, учета ценности земельных угодий и т. предпринимают А.В.Зырянов, Е.К.Ивакин, М.П.Улицкий, А.С.Чешев.
Однако, анализ существующих проблем в оценочной деятельности показал, что сегодня еще рано говорить о наличии совершенных стандартов оценки объектов, где большую часть основных фондов составляют трубопроводы, размещаемые на достаточно протяженных расстояниях. До сих пор не решен ряд теоретическо-методических проблем оптимизации процессов оценки, отсутствуют прикладные методики, обоснование критериев и факторов экономической модели стоимости приобретаемого имущества. Необходимость решения этих и связанных с ними проблем остаются актуальной задачей в условиях формирования и развития рынка недвижимости.
Основная идея работы. Заключается в развитии и формировании стандартов оценки объектов линейно-протяженного характера газового комплекса и становления рыночной экономики для условий России и Алжира.
Целью диссертационной работы является разработка и совершенствование методики стандартов оценки объектов недвижимости газотранспортного комплекса и последующего ее применения субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации и Алжире в соответствии с их законодательством.
Для достижения поставленной цели предусмотрены решения следующих задач:
определение оценочных принципов объектов газопроводов и анализ основных методов;
формирование основных показателей оценочных работ объектов недвижимости газового комплекса и динамики их изменения;
разработка общей концепции учета ценности земельных угодий при строительстве и развитии объекта;
разработка обобщенного анализа оценки недвижимости линейно-протяженных объектов;
формирование технико-экономических основ оценочной деятельности;
разработка экономико-математической модели оценки;
обоснование общей методики по совершенствованию стандартов оценки и определение эффективности разработанного способа оценочной деятельности.
Методологические, теоретические основы и практическая база исследования. Теоретико-методологической основой исследования являются научные труды российских, алжирских и других зарубежных ученых по проблемам развития и функционирования рынка недвижимости. Положения и результаты диссертационной работы базируются на материалах НИР, выполненных учеными Ростовского Государственного строительного университета, Московского автомобильно-дорожного института (МАДИ) и других ВУЗов и НИИ Российской Федерации.
Практическую базу исследования составляют материалы федеральной и региональной статистики, прогнозно-статистические разработки ОАО «Газпром», ООО «Межрегионгаз» и ООО «Ростоврегионгаз». Подготовка материалов работы также базировалась на реальных материалах ООО «Ростовского управления магистральных газопроводов», Аксайского горгаза и ЖКХ г.Аксая (Ростовская область).
Диссертационная работа выполнена в рамках научного направления «Оценка объектов недвижимости», утвержденного ученым советом Ростовского Государственного строительного университет и включенного в планы НИР Министерства образования Российской Федерации. Тема диссертационной работы утверждена ученым советом института Промышленного и гражданского строительства и института Экономики и
управления Ростовского Государственного строительного университета. Основные положения диссертации являются результатом выполнения госбюджетных научно-исследовательских работ.
Предмет и объект исследования. Предмет исследования составляет система стандартов оценки объектов газотранспортного комплекса. Объектом исследования послужили предприятия Управления магистральных газопроводов в РФ и Алжире, а также предприятия газоснабжения городов, районов и вилаев (провинций).
Научная новизна работы выражается в том, что на основе изучения общей теории и практики оценочной деятельности обеспечены новые научные подходы при разработке стандартов и предложений по установлению рыночной стоимости объектов оценки по следующим направлениям:
определены и сформулированы особенности строительства и эксплуатации подобных объектов и их влияние на формирование стандартов оценки;
разработаны способы учета внешних и внутренних факторов, влияющих на конечные результаты оценки;
разработаны прикладные методики определения частных критериев оценки (земля, экология, амортизационные отчисления и т.д).
Помимо отмеченного, выполнены следующие этапы:
подобран оптимальный комплекс оценочных работ для различных целей оценки;
разработаны параметры экономико-математического моделирования, обеспечивающие реальный результат оценочных работ;
представлена методика оптимизации стандартов оценочных работ газотранспортных объектов на этапе их экономической жизни.
Практическая ценность результатов работы доказана опытом апробации и прикладного использования ее в деятельности Ростовского управления магистральных газопроводов, отделения горгаза г.Аксая. А также дальнейшей разработкой программ исследований в подразделениях ОАО «Газпром», ООО «Ростоврегионгаз» и Алжирских нефтегазовых компаний. Данные исследования могут быть широко использованы в 58 регионах РФ и Алжире и представляют собой:
научно-практические рекомендации по формированию общих, региональных и собственных стандартов оценки;
методические разработки по определению прикладных критериев оценки (земли, окружающей среды, отдельных участков объектов, развития сети и т.д.);
методы применения стандартов оценки в условиях формирующегося рынка рассматриваемых объектов.
Основные положения и результаты диссертационного исследования приведены автором на международных, региональных, межвузовских и внутривузовских конференциях, в том числе:
1. В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния. Организация системного использо
вания цен в подрядном строительстве. Системная организация производ
ственно-технических и социально-экономических процессов. Шод ред.
В.В.Костюченко, Ростов н\Д; Рост. гос. строит, ун-т, 1999, 192 с.
2. В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния, С.В.Авилов. Ключевые аспекты
формирования контрактов при заключении сделок. ХМатер. Международной
научно-практической конференции «Строительство - 2000», Ростов н\Дону,
Ростовский гос. строит.ун-т, 2000, 134 с.
3.Р.А.Букорния. Теоретические основы оценки объектов недвижимости газового комплекса линейно-протяженного характера. Земельный кадастр. Сборник научных трудов. - Ростов н\Д; Рост.гос. строит, ун-т., 2002, 112 с.
%
4.В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния, Анализ основных методов оценки недвижимости линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов. \\Матер. Междунар.научно-практич. Конференции. «Строительство 2002»; Ростов н\Д; Рост.гос.строит, ун-т., 2002, 127 с.
5.В.О.Крамаренко, Р.А.Букорния. Совершенствование методики оценки недвижимости объектов газотранспортного комплекса. УМатериалы научно-практич. Конференции «Нефть и газ Юга России», Ростов н\Д, 2001 г., 20-21 ноября.
Работы докладывались на методологических семинарах кафедры «Организации строительства», включены в учебные программы дисциплин «Экспертиза и управление недвижимостью», читаемых студентам Института промышленного и гражданского строительства и Института экономики и управления Ростовского строительного университета и университета Алжира.
Основные положения диссертации опубликованы в 5-ти научных статьях, 1-ом учебном пособии.
*
Похожие диссертации на Оптимизация интегрированных решений по оценочным работам линейно-протяженных объектов магистральных газопроводов
