Введение к работе
I. Актуальность темы исследования. Жилищное строительство в России в
последние годы активно развивается - увеличивается площадь вводимых в
эксплуатацию жилых зданий, растут инвестиции в строительные проекты.
Традиционным сдерживающим фактором для нового строительства является
дефицит земельных участков. Развитие жилищного строительства требует
расширения черты населенных пунктов и включения в нее земель других
категорий, в том числе земель сельскохозяйственного назначения. Однако
перевод земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в
категорию земель населенных пунктов зачастую определяется краткосрочным
спросом на жилье и не соответствует целям долгосрочного и сбалансированного
развития населенных пунктов, а тем более - целям развития сельского хозяйства.
Основной причиной такой ситуации является несовершенство институциональной
среды оборота земель, проявляющееся в непрозрачных процедурах по получению
земельных участков под застройку и изменению их правового статуса для
дальнейшего осуществления строительства.
Острая необходимость решения этих вопросов обусловливает актуальность разработки научных рекомендаций по созданию надежных и эффективных механизмов защиты сельскохозяйственных земель, а также исследования возможностей совершенствования экономических и институциональных условий оборота сельскохозяйственных земель для их рационального и эффективного использования.
Состояние изученности темы. Теоретические вопросы земельного оборота и земельного рынка, а также практические вопросы сельскохозяйственного землепользования и развития земельных отношений в России исследуются в работах И.А. Иконицкой, СВ. Киселёва, Н.И. Кресниковой, Э.Н. Крылатых, ОБ. Леппке, С.А. Липски, В.В. Милосердова, А.С. Миндрина, А.В. Петрикова, Е.В.Серовой, В.Я. Узуна, В.Н. Хлыстуна, Н.И. Шагайды.
Теоретической базой для применения институционального подхода в исследовании послужили работы зарубежных экономистов Г.Беккера, Х.Демсица,
Д. Норта, Д. Стиглица, Р. Коуза, а также работы российских авторов по
институциональной экономике А.А. Аузана, В.В. Вольчика,
Р. И. Капелюшникова, В.М. Полтеровича, А.Е. Шаститко.
В то же время малоизученными как с теоретической, так и с практической точки зрения являются вопросы оборота сельскохозяйственных земель при их альтернативном использовании, последствия их перевода в другие категории. Недостаточно изучены факторы, влияющие на вовлечение сельскохозяйственных земель в жилищное строительство, а также вопросы количественной оценки площади сельскохозяйственных земель, переведенных под жилищное строительство.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке рекомендаций по совершенствованию условий оборота сельскохозяйственных земель при их использовании для целей жилищного строительства. Для достижения указанной цели в диссертационной работе ставились и решались следующие задачи:
-
Уточнение понятия «сельскохозяйственные земли» для целей законодательного регулирования;
-
Обобщение и систематизация существующего научного знания об экономической сущности оборота земель с целью внесения уточнений в понятия «оборот земель», «оборот сельскохозяйственных земель с целью их использования в жилищном строительстве»;
-
Совершенствование классификации важнейших видов жилищного строительства, осуществляемого на сельскохозяйственных землях после изменения их правового статуса, выявление их характерных особенностей;
-
Выявление основных факторов, определяющих вовлечение сельскохозяйственных земель в проекты жилищного строительства;
-
Формулировка понятия «институциональная среда оборота сельскохозяйственных земель», систематизация основных институтов в сфере оборота сельскохозяйственных земель с целью их использования в жилищном
строительстве, а также анализ институциональных факторов, определяющих незащищенность сельскохозяйственных земель;
-
Разработка способов количественной оценки площади земель сельскохозяйственного назначения, переведенных в земли населенных пунктов, в условиях неполноты статистической информации, а также проведение расчетов площади земель сельскохозяйственного назначения, переведенных в земли населенных пунктов, согласно предложенным способам оценки на примере Московской области;
-
Разработка рекомендаций по совершенствованию экономических и институциональных условий оборота сельскохозяйственных земель при их использовании в целях жилищного строительства, а также выработка предложений по совершенствованию статистического учета земель, выбывших из сельскохозяйственного землепользования в связи с дачным строительством.
Предмет и объект исследования. В соответствии с обозначенными целью и задачами объектом исследования являются сельскохозяйственные земли, а предметом исследования - существующие экономические и институциональные отношения, возникающие при обороте сельскохозяйственных земель в случае их использования для целей жилищного строительства.
Теоретической и методологической основой исследования послужили работы российских экономистов по вопросам оборота сельскохозяйственных земель, а также работы зарубежных экономистов, посвященные институциональному подходу к анализу экономических процессов. В работе использованы описательный, аналитический, экономико-математические методы, метод сравнительного анализа, метод институционального анализа.
Информационной основой исследования послужили законодательные и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации, информационные материалы Министерства сельского хозяйства РФ, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Фонда содействия развитию жилищного
строительства.
Научная новизна работы состоит в следующем:
По специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами -АПК и сельское хозяйство):
-
Для целей законодательного регулирования уточнено понятие «сельскохозяйственные земли» как все земли, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, а также сельскохозяйственные угодья в составе других категорий земель, что позволяет количественно оценить площадь таких земель, выделить их на местности и впоследствии применять к ним особый правовой режим, обеспечивающий защиту в сельскохозяйственном землепользовании;
-
Внесены уточнения в понятия «оборот земель», «оборот сельскохозяйственных земель с целью их использования в жилищном строительстве» с точки зрения изменения правомочий по использованию земель и экономических выгод от их использования;
-
Предложена классификация важнейших видов жилищного строительства, осуществляемого на сельскохозяйственных землях после изменения их правового статуса, учитывающая целевое назначение строений, их физические характеристики, требования к категории земель и к виду разрешенного использования земельного участка. Проведенная классификация позволяет ранжировать различные виды жилищного строительства по степени их влияния на сельскохозяйственную деятельность - от полного прекращения сельскохозяйственной деятельности на участке застройки и на близлежащих территориях до возможности сохранения её на близлежащих территориях;
-
Выявлены и систематизированы основные факторы, определяющие вовлечение сельскохозяйственных земель в жилищное строительство, а именно установлено, что такими факторами являются физические характеристики сельскохозяйственных земель, спрос на земельные участки для ведения сельскохозяйственной деятельности, спрос на земельные участки для жилищного
строительства, институциональные факторы;
-
Впервые сформулировано понятие «институциональная среда оборота сельскохозяйственных земель», систематизированы основные институты в сфере оборота сельскохозяйственных земель с целью их использования в жилищном строительстве, проведена оценка их влияния на оборот сельскохозяйственных земель, показана низкая эффективность некоторых институтов, в том числе существующего порядка перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, не защищающего сохранение сельскохозяйственных угодий в сельскохозяйственном землепользовании;
-
Показана недостаточность имеющейся статистической информации о переводе земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов, а именно неполнота данных Росстата и данных, содержащихся в Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель (приводятся данные не обо всех переведенных землях), а также отсутствие в статистическом учете данных о землях сельскохозяйственного назначения, используемых в соответствии с действующим законодательством под дачное строительство без изменения категории земель. Предложены два способа оценки площади земель сельскохозяйственного назначения, включенных в земли населенных пунктов за период, а также проведена оценка площади таких земель на примере Московской области;
-
Даны рекомендации по совершенствованию экономических и институциональных условий оборота сельскохозяйственных земель, а именно законодательное закрепление понятия «сельскохозяйственные земли» и жесткое ограничение их использования, стандартизация видов разрешенного использования сельскохозяйственных земель и выработка детальных критериев для каждого из них, запрет на включение наиболее ценных сельскохозяйственных угодий в черту населенных пунктов, рекомендации по стимулированию развития малоэтажного жилищного строительства (предоставление участков на безвозмездной основе, предоставление льгот по земельному налогу, изменение порядка предоставления имущественного налогового вычета). Также
сформулированы предложения по совершенствованию статистического учета
площади земель сельскохозяйственного назначения, выбывших из сельскохозяйственного землепользования в связи с дачным строительством, а именно предложено внесение двух дополнительные вопросов в опросные формы Всероссийской сельскохозяйственной переписи, позволяющих получить информацию об общей площади таких земель, в том числе, площади сельскохозяйственных угодий.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования результатов исследования и предложенных рекомендаций при выработке мер в области управления земельными ресурсами, а именно при разработке законопроектов по тематике использования и оборота сельскохозяйственных земель, а также для совершенствования системы статистического учета земель (в частности, в ходе проведения Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2016 г.). Некоторые предложения могут быть использованы в практической деятельности Фонда содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС).
Апробация работы. По теме диссертации опубликовано пять научных работ, в том числе четыре работы в изданиях, рекомендованных ВАК.
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
