Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Принцип НЭИ как фундаментальная основа оценки рыночной стоимости 13
1.1 Эволюция взглядов на принцип НЭИ в стоимостной оценке, современный подход к определению его роли и сущности 13
1.2 Гармонизация основных положений принципа НЭИ в международных и российских стандартах оценки 28
1.3 Систематизация характеристик объектов недвижимости, определяющих необходимость анализа НЭИ 48
ГЛАВА 2 Методический инструментарий анализа НЭИ объектов недвижимости 58
2.1 Совершенствование алгоритма практической реализации принципа НЭИ: последовательность и содержание этапов анализа 59
2.2 Развитие методик анализа критериев, определяющих выбор варианта НЭИ 73
2.3 Методы анализа НЭИ: условия и особенности применения в российской практике оценки 91
ГЛАВА 3 Эмпирический анализ нэи и интерпретация полученных результатов 109
3.1 Реализация алгоритма анализа НЭИ в российской практике оценки недвижимости 109
3.2 Оценка альтернативных вариантов использования по критериям физической осуществимости и финансовой целесообразности 127
3.3 Разработка методики анализа НЭИ с учетом промежуточного использования 139
3.4 Результаты эмпирического анализа НЭИ 146
Заключение 158
Список сокращений и условных обозначений 163
Список литературы 164
Список иллюстративного материала
- Гармонизация основных положений принципа НЭИ в международных и российских стандартах оценки
- Развитие методик анализа критериев, определяющих выбор варианта НЭИ
- Оценка альтернативных вариантов использования по критериям физической осуществимости и финансовой целесообразности
- Результаты эмпирического анализа НЭИ
Гармонизация основных положений принципа НЭИ в международных и российских стандартах оценки
Стоимостная оценка различных объектов собственности представляет собой процесс определения стоимости на базе трех методологических подходов: сравнительного, затратного и доходного. Различие между подходами обусловлено той позицией рынка, с которой происходит оценка: в доходном подходе это позиция потенциального покупателя; в затратном — потенциального продавца; сравнительный подход отражает позиции обеих сторон сделки и сложившиеся рыночные тенденции. Каждая из сторон рыночной сделки действует исходя из определенных мотивов и целей, которые необходимо проанализировать и учесть при оценке стоимости объекта. Реализация данного процесса находит свое отражение в следовании фундаментальным экономическим основам, выраженным в принципах стоимостной оценки, которые объединены в четыре группы, различающиеся источниками и видом зависимости стоимости объекта оценки от характеристик и взаимосвязей компонентов в составе этого объекта, от взаимосвязей объекта с рыночной средой, от особенностей интересов пользователей этого объекта.
Принципы, основанные на представлениях пользователя о полезности объекта: полезность — способность объекта удовлетворять потребности потенциального пользователя. замещение — разумный покупатель не станет платить за объект сумму большую, чем та, за которую можно купить или создать объект с эквивалентной полезностью; ожидание — стоимость объекта зависит от ожиданий покупателя относительно полезности и выгоды, которую он получит от владения данным объектом в будущем.
Принципы, связанные с эксплуатационными характеристиками объекта: остаточная (добавочная) продуктивность земли — земля является одним из факторов производства и отличается от всех остальных своей качественной постоянностью и неизменностью местоположения, в то время как три других фактора производства имеют свойство амортизироваться и, следовательно, требуют воспроизводства. Ввиду этого при анализе доходности объекта собственности в первую очередь требуется выделить те средства, которые обеспечат простое воспроизводство данных факторов. Оставшиеся после этого средства могут быть отнесены к постоянной части любого объекта — земле. Таким образом, весь добавочный продукт, создаваемый в ходе производства, формируется за счет земли; принцип вклада — вклад основных факторов производства в стоимость объекта может быть неравноценным; ценность вклада того или иного фактора производства может быть определена как изменение стоимости всего объекта при добавлении или изъятии из него указанного элемента; принцип сбалансированности — создание любого объекта сопряжено с привлечением основных факторов производства: труда, земли, капитала и предпринимательских способностей, оптимальность использования которых обеспечивает данный принцип; принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — подразумевается, что за достижением определенного порога эффективности может последовать сокращение эффективности использования объекта. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды: принцип зависимости (внешних факторов) отражает зависимость стоимости любого объекта от характеристик окружающей среды — общих тенденций в экономике и частных характеристик (местоположения, инженерного оснащения и т.п.); принцип соответствия учитывает влияние на стоимость объекта степени соответствия его основных характеристик запросам и предпочтениям рынка, под которыми в данном случае подразумеваются как предпочтения спроса, так и тенденции развития законодательства на конкретном рынке; принцип спроса и предложения предполагает, что стоимость, а следовательно, и цена товара или услуги зависят от соотношения спроса и предложения на рынке; равновесной ценой называют такую цену, при которой объем предложения на рынке будет равен объему спроса; принцип конкуренции — на формировании стоимости объекта собственности сказывается наличие конкурентов на рынке и их эффективность ведения дел, выражающаяся в доходности объектов собственности; принцип рыночных изменений отражает закономерности изменения рынка в целом, которые сказываются на непостоянстве стоимости.
Принцип НЭИ: потребность в оптимальном использовании любого объекта собственности, возможном лишь при совокупном взаимодействии трех первых перечисленных групп принципов стоимостной оценки, выражается в существовании принципа НЭИ, синтезирующего и агрегирующего остальные положения оценки рыночной стоимости.
На формирование понятийного аппарата в российской оценочной деятельности оказала существенное влияние зарубежная экономическая литература, переведенная с английского языка в середине 1990-х годов. Исследуемое понятие, которое по-прежнему остается предметом дискуссий, впервые появилось в монографии Г. Харрисона, где фигурирует термин «лучшее и наиболее эффективное использование»1 (от англ. «highest and best use»). Через несколько лет в монографии Д. Фридмана и Н. Ордуэя тот же термин был переведен как «наилучшее и наиболее эффективное использование» и долгое время использовался российскими авторами в профессиональной литературе.
Дословный перевод составляющих иностранного понятия «highest and best use» означает «наивысшее и лучшее использование». Поскольку считается, что критерием наивысшего использования выступает количественная оценка, выражающаяся в обеспечении наивысшей стоимости объекта, а лучшего — качественная оценка, которая может быть оценена через характеристику «лучше» или «хуже», появилось первое переводное определение «лучшее и наиболее эффективное использование». Последнее заключение содержится, например, в статье В.В. Григорьева , посвященной проблеме корректности использования понятия НЭП и доказательству необходимости возврата к определению «лучшее и наиболее эффективное использование».
Позиции относительно необходимости применения трактовки «наилучшее и наиболее эффективное использование» по-прежнему придерживается Е.С. Озеров4, утверждающий, что сокращение определения до НЭП приводит к искажению сущности принципа, поскольку необходимо анализировать не только критерий наибольшей эффективности (оцениваемый с позиции максимальной стоимости), но и критерий наилучшего использования, обеспечивающий максимальное удовлетворение текущих потребностей рынка. Однако позднее автор отмечает, что «в Международных стандартах оценки (МСО) используется укороченное словосочетание — наиболее эффективное использование (НЭП), но там же приводится уточненное понятие, аналогичное приведенному выше словосочетанию ННЭИ ...
Развитие методик анализа критериев, определяющих выбор варианта НЭИ
В настоящее время последним этапам анализа НЭИ уделяется достаточно большое внимание в российской научной литературе. Тем не менее вопросы практического исследования критериев физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимальной эффективности требуют систематизации существующих наработок и методик, а также их адаптации к современным условиям оценочной деятельности.
Анализ критерия физической осуществимости Существующие рекомендации в сфере анализа НЭИ предполагают ограничение изучения физической осуществимости исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений. Между тем не отмечается основная цель данного этапа: определить потенциально возможные параметры застройки земельного участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства, выявленных на этапе юридической верификации. В связи с этим логически обоснована связь данного этапа с анализом юридической допустимости, в ходе которого следует определять не только разрешенные варианты использования, но и потенциально возможные параметры застройки земельного участка.
В литературе по оценке недвижимости существуют рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки в ходе анализа НЭИ . К недостаткам данных рекомендаций можно отнести, во-первых, индифферентность к наличию различных исходных данных, на основании которых можно выбрать тот или иной способ определения объемно-планировочных характеристик. Во-вторых, в них отсутствуют рекомендации по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений.
Для устранения указанных недостатков на базе существующих рекомендаций разработана авторская методика расчета объемно-планировочных решений строений. Для этого проанализированы существующие градостроительные нормы и используемая в них терминология, в результате чего выявлено, что существует как минимум два ключевых определения, на основании которых может проводиться расчет:
Режим доступа: http: ase.garant.ru/70249640/#ixzz3GtdeeC3C (дата обращения: 20.09.2014). 82Александров В.Т. Оценка устаревания и Наиболее Эффективного Использования недвижимости. С. 239. зданий и сооружений не учитываются . В Градостроительном кодексе города Москвы дается следующее определение: «Показатель плотности застройки определяется как отношение суммарной площади в квадратных метрах поэтажных планов (в габаритах наружных стен) всех зданий, сооружений, расположенных на участке территории, земельном участке, к площади участка территории, земельного участка в квадратных метрах»84.
В случае отсутствия информации по указанным параметрам в градостроительной документации возможно проведение расчета объемно-планировочных решений исходя из классификационных требований к объектам недвижимости по этажности (пэт), высоте этажа (Иэт), высоте здания (Изд), а также по плотности застройки, требуемой для отдельных сегментов рынка. На данном этапе целесообразно использовать классификации, находящиеся в открытом доступе в сети Интернет (классификация офисной недвижимости, разработанная
Классификация новостроек г. Москвы [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.atlant-mos.ru/images/analitic/stroitelstvo/file-52.pdf (дата обращения: 20.09.2014). В результате при разработке авторской методики определения объемно-планировочных решений строений существующие рекомендации были дополнены способами расчета параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования соответствующих классификаций объектов недвижимости. Предложенный алгоритм анализа физической осуществимости может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа.
Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта с указанием их параметров застройки. Предлагаемая методика определения объемно-планировочных решений улучшений земельного участка представлена на рисунке 3.
Оценка альтернативных вариантов использования по критериям физической осуществимости и финансовой целесообразности
Обзор рынка был проведен на основании представленных в открытых источниках информации обзорах, публикуемых ТОП-5 консалтинговых компаний в сфере недвижимости: Jones Lang LaSalle, Cushman, Knight Frank и др. На основании проведенного обзора рынка недвижимости можно прийти к следующим выводам. В настоящее время на территории Москвы реализуется программа по выводу промышленных предприятий за границы Московской кольцевой автодороги (далее МКАД): согласно Генеральному плану развития Москвы до 2025 г. к реорганизации планируется более 3,8 тыс. га производственных территорий. На их месте предполагается строительство социальных, бытовых, жилых и коммерческих объектов. В частности, одной из зон, планируемых к реорганизации, относится зона расположения объекта оценки. На территории города в то же время активно продолжается развитие качественной складской и офисной недвижимости.
На рынке четко обозначились две основные тенденции: - стабильный спрос на складские площади, обладающие удобной транспортной доступностью, распложенные вблизи МКАД; - децентрализация рынка офисной недвижимости и рост объема предложения офисных объектов за пределами Третьего транспортного кольца (далее — ТТК).
Обеспечение стабильного спроса на объекты складского назначения в пределах МКАД обусловлено, во-первых, крайне высоким дефицитом таких площадей, а во-вторых, потребностью в создании мультимодальных складских комплексов в пределах МКАД, из которых возможно будет транспортировать поступающую продукцию в розничные точки города небольшими партиями.
Наряду с данной тенденцией ввиду запрета нового строительства деловых центров в границах Садового кольца, наблюдается также рост спроса на офисные помещения за пределами Садового кольца. Все большее значение для арендатора приобретает сочетание параметров «цена/качество». Нельзя также не отметить влияние инициативы введения зоны платной парковки в пределах Садового кольца и ТТК. Данный факт также способствует децентрализации офисных площадок и повышает спрос на качественные объекты, расположенные за пределами ТТК. Ввиду данного фактора существование на территории Москвы промышленных предприятий становится нецелесообразным.
Подводя итог проведенному анализу рынка недвижимости, можно сказать, что в целом его можно считать сформировавшимся, однако он по-прежнему характеризуется высокой степенью неустойчивости и закрытости. Одним из важных этапов развития рынка недвижимости является регулирование земельных отношений. В рамках градостроительного планирования в настоящее время разрабатываются новые территориальные схемы развития городов, подразумевающие преобразования, связанные с изменением функционального назначения существующих улучшений в результате их сноса и новой застройки, а также редевелопмент застроенных территорий. Данная тенденция наиболее ярко прослеживается в рамках развития г. Москвы, в частности, освоения промышленных зон с целью реализации на них проектов комплексного развития. При этом подразумевается, что такие преобразования происходят не единовременно, а, учитывая масштабы проектов, в течение достаточно длительного периода времени, например: «Проект реорганизации промышленной зоны ЗиЛ, который предполагает создание многофункционального современного квартала с офисами, жильем и социальными объектами, планируется реализовать до 2030 года» . В тот период времени, пока проводится комплексное преобразование, часть объектов
Таким образом, деятельность по реорганизации промышленных зон в крупных городах, а также развивающееся градостроительное планирование территорий, обуславливают потребность в рассмотрении вариантов с учетом временного сохранения существующего использования и последующим изменением функционального назначения земельного участка. В данных условиях возникает потребность в уточнении теоретических понятий и в методических разработках, направленных на стоимостный анализ таких вариантов, именуемых в научной литературе как «промежуточное использование».
«Промежуточный вид использования»133 трактуется в экономической литературе следующим образом: «Если вариант наиболее эффективного использования недвижимости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сложившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифицировать как наиболее эффективный вариант для данного периода»134.
Данная трактовка требует систематизации и уточнения и, по мнению автора, должна быть определена следующим образом.
Промежуточный вид использования — это сложившийся на дату оценки вариант использования объекта недвижимости, период реализации которого ограничен сроком наступления варианта НЭП и зависит либо от прогнозируемых изменений рыночной ситуации, либо от норм законодательного регулирования, не позволяющих реализовать вариант НЭП в текущий момент времени.
Анализ вариантов НЭП требует не только выбора промежуточного вида использования, но и учета варианта использования объекта в последующем периоде. Это позволит корректно учесть весь возможный потенциал земельного участка. Таким образом, в условиях нестабильности рыночной ситуации и возможных изменений законодательного регулирования в сфере градостроительства и землепользования в будущем, выбор варианта НЭИ должен осуществляться в два этапа: выбор промежуточного вида использования, которому может соответствовать текущее использование объекта недвижимости; выбор наиболее эффективного варианта использования, отвечающего изменениям рыночной конъюнктуры рынка либо законодательным изменениям в последующий за промежуточным использованием период времени.
Поскольку проведенный анализ местоположения объекта и обзор тенденций рынка показывают, что исследуемый объект может использоваться в двух направлениях: для производственно-складской застройки либо для офисной застройки, были изучены существующие классификации складского и офисного136 сегментов рынка.
Изучение складской классификаций позволило выявить, что в ней отражены преимущественно технические характеристики объектов без учета их месторасположения. Однако критерий географического местоположения, и, в частности, транспортной доступности и удаленности от главных магистралей, является одним из основополагающих при принятии компанией решения об аренде объекта. В результате анализа сделан вывод, что на территории объекта при условии нового строительства может быть размещен складской комплекс класса «А», который должен отвечать следующим требованиям: - площадь застройки 45-55%;
Результаты эмпирического анализа НЭИ
Правая часть данной формулы соответствует третьей функции сложного процента, позволяющей рассчитать текущую стоимость единичного аннуитета140, что подтверждает экономический смысл предлагаемого алгоритма действий.
Первый этап расчетов будет одинаковым для всех рассматриваемых в ходе проведения анализа НЭП функций.
Второй и третий этапы зависят от выбранной в качестве наиболее эффективной концепции развития объекта недвижимости и позволяют учесть наличие разработанной схемы градостроительства для анализируемой территории, либо планы инвестора по развитию конкретного объекта, земельного участка. Параметры застройки, баланс территорий под различные виды использования будут определяться как общей схемой территориального планирования зоны реконструкции, так и отдельными проектами с учетом пожеланий конкретных инвесторов.
Для объектов недвижимости с промежуточным использованием оценщик может рассмотреть несколько концепций освоения, например, снос существующих строений и возведение новых объектов иного функционального назначения. В таком случае задачей оценщика является определение величины затрат на их снос и утилизацию и новое строительство. Принимая во внимание тот факт, что в рамках ранее проведенного исследования существующих методов был сделан вывод о наибольшей применимости метода остатка в новой интерпретации, при анализе НЭП представляется актуальным реализация данного метода также и для оценки вариантов с учетом промежуточного вида использования.
Учитывая, что затраты на новое строительство и доходы начнут поступать после окончания промежуточного использования, целесообразно учесть изменение их стоимости во времени. Последовательность проведения дальнейшего анализа приведена ниже: определить рыночную стоимость улучшений в соответствии с описанием, представленным на стр. 103, с учетом изменения цен в строительстве за период промежуточного использования; определить величину чистого операционного дохода, который будет генерировать новый объект недвижимости, построенный после окончания промежуточного вида использования с учетом прогнозного темпа роста арендных ставок; определить коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости: земельного участка с вновь построенными улучшениями; рассчитать рыночную стоимость готового объекта недвижимости при наиболее эффективном варианте использования по состоянию на дату окончания промежуточного использования методом прямой капитализации дохода с учетом затрат на продажу; определить остаточную стоимость, приходящуюся на земельный участок (SL) путем вычитания рыночной стоимости улучшений из рыночной стоимости единого объекта недвижимости; определить стоимость земельного участка по состоянию на дату окончания промежуточного использования с применением формулы (12), представленной на стр. 104. В качестве периода застройки будет также выступать срок реализации проекта (т) в следующим за промежуточным варианте использования, в качестве процента — приемлемая для данного варианта использования норма отдачи на инвестиции (YBU). рассчитать текущую приведенную стоимость земельного участка с учетом срока реализации промежуточного использования (п) с требуемой для него нормой отдачи на капитал (YBU).
Два последних пункта могут быть объединены в один путем определения общего срока реализации варианта использования как суммы срока функционирования в промежуточном использовании и срока застройки для начала последующего за ним наиболее эффективного использования (т + п).
Таким образом, на данном этапе фактически предполагается расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, который будет построен после окончания периода промежуточного использования, и будет отличаться от него по своему функциональному назначению и, следовательно, генерировать иной денежный поток. В применении к анализируемой ситуации модель для расчета стоимости объекта в наиболее эффективном использовании, следующем за промежуточным использованием, будет выглядеть следующим образом (16):
Стоимость объекта недвижимости в промежуточном использовании, определенную как текущую стоимость доходов, генерируемых объектом в течение периода времени, предшествующего сносу и новому строительству, либо редевелопменту. Выше приводится уточненное определение термина «промежуточный вид использования» недвижимости и обоснование причин сокращения величины доходов, приносимых объектом оценки в течение промежуточного использования. Для корректного расчета текущей стоимости с учетом изменения во времени величины доходов, приносимых объектом, предлагается применять формулу (14), разработанную в рамках теории изменения стоимости денег во времени.
Будущую стоимость расходов, связанных с изменением функционального назначения объекта недвижимости в результате реализации следующих мер:
Приведенную к дате оценки стоимость объекта в наиболее эффективном варианте использования, следующем за промежуточным видом использования. Для целей определения данной величины предлагается использование модифицированного метода остатка для земли, основанного на принципе остаточной продуктивности и математически выраженного в формуле (16). Разработанная методика анализа вариантов НЭИ позволяет учесть как промежуточный вид использования, так и возможные перспективы изменения функционального назначения объекта недвижимости в результате сноса старых строений и строительства новых, либо редевелопмента существующих улучшений. Итогом является выявление наиболее эффективного варианта использования, которое базируется на численном сопоставлении стоимости объекта при различных стратегиях его развития. Для расчета стоимости объекта в рамках анализа НЭИ с учетом промежуточного использования предлагается
