Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 9
Основные понятия и проблемы управления жилищными инвестициями 9
Состояние рынка жилья и рынка инвестиций в переходный период 24
Социально-экономические условия городского жилищного строительства 35
ГЛАВА 2. УПРАВЛЕНЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ
УЧАСТНИКАМИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В
ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 46
2.1. Цели и инвестиционные ресурсы участников инвестици
онной деятельности 46
Методы установления договорных отношений между участниками инвестиционной деятельности 56
Организационные формы и методы аккумуляции инвестиционных ресурсов 67
ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДСКОМ
ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 77
Методы управления инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве 77
Способы снижения инвестиционных рисков в сфере жилищного строительства ... 87
3.3. Методы организации коллективов инвесторов для жи
лищного строительства 94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 103
ЛИТЕРАТУРА 111
ПРИЛОЖЕНИЕ 121
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищная проблема крупных российских городов всегда была и, очевидно, еще очень долго не потеряет своей остроты, поскольку она является социально значимой для каждого человека. В диссертации она рассматривается на примере крупнейшего мегаполиса - Москвы. Если двадцать лет назад в Москве критерием постановки в очередь на улучшение жилищных условий была удельная площадь до 4 кв. м, то сейчас она составляет- 10 кв. м.
Рыночные отношения дали мощный стимул для расширения строительства квартир как вида товара, абсолютные цифры ввода жилой площади указывают на то, что строительная отрасль развивается очень динамично. Постоянная потребность в жилье, небольшой период (около года) производственного цикла обеспечивает строительной отрасли высокую инвестиционную привлекательность. Строительные предприятия не испытывают недостатка в инвестиционных средствах и инвесторах. Большинство квартир раскупается еще на стадии подготовки нулевого цикла по ценам в несколько раз выше, чем их себестоимость.
На фоне успехов строительной индустрии, особенно обострилась проблема обеспечения качественным жильем коренных горожан, у которых в результате перестройки существенно снизились доходы.
По статистике в Москве в среднем на одного жителя приходится 22,5 кв. м при социальной норме 18 кв. м. Однако, Всероссийская перепись населения 2002 года показала, что за последние 12 лет в Москву мигрировало около двух млн. человек, то есть численность города увеличилась на четверть. Большая часть построенных квартир занимаются новыми горожанами, которые могут платить более тысячи долларов за один кв. м. Около трети построенных коммерческих квартир передаются городу для предоставления площади горожанам, имеющим менее 10
кв. м жилой площади на человека, а также льготным категориям граждан. Именно для них используются бюджетные средства города.
При этом появляется категория коренных горожан, которые имеют площадь ниже социально принятой нормы, но не имеют достаточных средств для приобретения коммерческого жилья. Их денежные ресурсы позволяют им приобретать жилье по ценам сопоставимым с себестоимостью строительства и только в рассрочку на длительный период под низкий процент.
Встает актуальная и острая проблема по организации инвестиционной деятельности, направленной на улучшение жилищных условий коренных горожан за счет мобилизации и эффективного использования внутренних ресурсов города и населения.
Кроме того, даже если горожане имеют потенциальную возможность приобрести новые квартиры на свободном рынке, они подвергаются высокому риску потери своих ресурсов из-за нелегитимного поведения партнеров, объединяющих мелких инвесторов.
Городской власти необходимо создать такие условия, которые позволили бы каждому коренному горожанину выбрать такой способ улучшения жилищных условий, который даст ему максимальный эффект.
Объект исследования - экономические отношения между органами городского управления и населением в сфере удовлетворения жилищных потребностей (на примере Москвы).
Предметом исследования являются механизмы управления инвестиционной деятельности, направленной на активное привлечение ресурсов города и горожан для увеличения жилищного строительства.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке принципов и совершенствования механизмов управления инвестиционной деятельностью в жилищном строительстве крупного города.
Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:
Уточнить понятие жилищных услуг.
Провести классификацию ресурсов города и горожан с позиции трансформации их в инвестиционные ресурсы. Исследовать экономические и управленческие отношения между городом и горожанином.
Провести анализ технологии инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города.
Описать производственные отношения при производстве и потреблении жилищных услуг.
Исследовать современное состояние договорных отношений между мелкими инвесторами и инвестиционными компаниями при совместном строительстве домов.
Разработать способы и методы снижения инвестиционных затрат для коренных горожан при реконструкции своего жилья. Разработать механизмы управления организацией объединения жителей для инициативного жилищного строительства. Разработать методику по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан в инициативном жилищном строительстве.
Методологической и теоретической базой научного исследования явились фундаментальные труды ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященные областям управления инвестициями, организации систем взаимодействия субъектов хозяйствования, управления договорными отношениями, формирования благоприятного инвестиционного климата. Платформу настоящего исследования сформировали научные труды таких авторов как: Абрамов СИ., Бард B.C., Бланк И.А., Виленский П.П., Егоров А.Ю., Журавлев А.А. , Зи-
мин И.А., Капелюшников Р.И., Кондратьева СИ., Конотопов М.В., Ложникова А.В., Олейников Е.А., Шеремет В.В., Хайек Ф.А., Циферблат Л. Ф., Акоф Р., Вебер М., Веблен, Т. Гарнер Д., Гитман Л. Д., Джонк М. Д. , Друкер П., Конвей Р., Коуз Р., Норт Д., Оуэн Р., Рих Э., Ролз Дж., Сасиени М., Сен А., Уильямсон О., Эдвинссон Л., Мэлоун М. Статистическую и фактологическую базу исследования составили данные Государственного комитета по статистике, законодательство Российской Федерации, обзорные, аналитические и справочные материалы, а также авторские целевые исследования документов, связанных с инвестиционной деятельностью.
Исследование опирается на законы логики и закономерности, как общенаучные, так и экономической теории. Привлекался аппарат теории систем, исследования операций, математический анализ, статистика.
Методами исследования были: интервью, логический и экономический анализ инвестиционных договоров и обобщение практики жилищного строительства крупного мегаполиса.
Научная новизна исследования включает следующие, выносимые на защиту результаты исследования, полученные лично автором:
Уточнено понятие жилищных услуг, расширяющие формальный параметр удельной площади, приходящейся на одного человека. Жилищные услуги представляют собой комплекс качественных характеристик, описывающих среду проживания индивида, включающие, кроме объема жизненного пространства климатические условия, специализированное оборудование дома (лифт, охрана), окружающую инфраструктуру. В качестве основного потребителя жилищных услуг выбрана семья, как юридически не оформленное объединение, интересы которого выражает и отстаивает один из членов, называемый - жильцом.
Предложено рассматривать эксплуатации жилого дома как специфичного предприятия по производству жилищных услуг. Такой подход позволил распространить методы создания и инвестирования обычных предприятий на процесс строительства жилого дома. Доказано, что будущие жильцы дома, участвующие в объединенном инвестировании строительства на первом этапе должны создать жилищное закрытое акционерное общество и оформить его как юридическое лицо.
Установлено, что между мелкими инвесторами и инвестиционными компаниями в настоящее время складываются неравноправные управленческие отношения. С одной стороны, это порождает предпосылки создания инвестиционно-финансовых пирамид в сфере городского жилищного строительства, а, с другой стороны, граждане не имеют юридической защиты своих вложений в силу коммерческой безграмотности отсутствия юридического урегулирования в части долевого строительства домов.
Разработана методика для города по организации и стимулированию инвестиционной активности граждан. Показано, что для реализации эффективной инвестиционной деятельности необходимо объединение граждан в клубы собственников по инициативе и патронатом городских властей, гарантирующих гражданину сохранность инвестиционных средств при долевом строительстве. При этом город трансформирует свои административные ресурсы в виде прав на выбор участников жилищного строительства в инвестиционные ресурсы. Учитывая высокую долю в Москве ветхого жилищного фонда и отсутствие свободных для застройки земельных участков, рассмотрен вариант реконструкции домов с повышением этажности без привлечения бюджетных средств города.
Разработаны принципы развития смешанного (коммерческого и некоммерческого) инвестирования в жилищном строительстве, основанного на трансформации неденежных ресурсов горожан. К таким ресурсам, обладающих высокой ликвидностью, относятся: право аренды земельного участка (на котором находится дом), право владения частью дома, право выбора инвестиционной компании и строительной организации. В принципах закладывается возможность и целесообразность передачи некоторых полномочий города органам муниципального самоуправления, которые представляют собой административные ресурсы. Снижение необходимых объемов инвестиционных средств должно идти по пути освобождения инвесторов-горожан от социально необоснованных платежей, и за счет исключения посредников при жилищном строительстве.
Практическая значимость работы определяется тем, что разработанные в ней методики управления инвестиционной деятельностью в сфере жилищного строительства позволяют существенно сократить сроки обеспечения коренных горожан жилищными услугами по социально признанным нормам. Кроме того, повысится социальная эффективность использования свободных ресурсов горожан для активизации отраслей городской промышленности, связанной с жилищным строительством.
Апробация результатов диссертационного исследования на всех стадиях его проведения осуществлялась на российских конференциях, семинарах и круглых столах.
Публикации. Основные печатные труды, опубликованные по теме диссертации, представляют 4 работы объемом 0,8 п.л.
