Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические основы управления инвестициями в жилищном строительстве
1.1. Сущность механизма инвестиционного финансирования жилищного строительства. 8
1.2. Анализ проблем финансирования в ресурсном обеспечении строительства 29
1.3. Формы и методы финансирования жилищного строительства за рубежом 40
2. Источники инвестиций в проекты строительного холдинга 61
2 1 Оценка эффективности организационно-экономических моделей ресурсного обеспечения 61
2.2. Мультипликатор долговых обязательств как показатель краткосрочного финансирования 78
2.3. Оценка эффективности использования заемного капитала 91
3. Динамическая модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве 102
3.1. Модель экономического механизма покрытия дефицита инвестиционных ресурсов 102
3.2. Оценочные и сравнительные показатели качества управления инвестициями 112
3.3. Методика управления целевой структурой источников инвестиций.. 118
Заключение 132
Список литературы
- Анализ проблем финансирования в ресурсном обеспечении строительства
- Формы и методы финансирования жилищного строительства за рубежом
- Мультипликатор долговых обязательств как показатель краткосрочного финансирования
- Оценочные и сравнительные показатели качества управления инвестициями
Введение к работе
Актуальность темы. В настоящее время ОАО «РЖД» уделяет значительное внимание решению жилищных вопросов работников. Для формирования системного подхода к решению жилищных проблем сотрудников разработана и утверждена Концепция жилищной политики ОАО «РЖД» на 2005-2007 годы и на период до 2010 года, а также нормативные документы, необходимые для ее реализации.
Однако в целом по стране, несмотря на все изменения в жилищной сфере, которые предпринимаются в течение ряда последних лет, в жилищном строительстве удалось добиться немногого в связи с тем, что остается нерешенной проблема доступности инвестиционных ресурсов. По объемам ежегодного жилищного строительства Россия к концу 2008 года вплотную подошла лишь к уровню 1990 года. В связи с негативными тенденциями в мировой экономике и нерешенностью хронических проблем отрасли ожидать скорого выхода на уровень строительства - 1 кв. м на человека в год - не приходится.
Принятые меры по развитию инвестиционной деятельности так и не решили проблему достаточного привлечения средств в строительную сферу. Большинство российских девелоперских компаний при возникающих проблемах в финансировании отказываются от новых строительных проектов или выходят из уже начатых.
В строительных проектах транспортной отрасли не в полной мере решены методологические вопросы оценки качества управления инвестиционными ресурсами в условиях их ограниченности, не разработаны адекватные модели построения инвестиционных бизнес-процессов и интегрированные механизмы рисков с учетом использования заемного капитала. Потребность в расширении методологических подходов к управлению инвестициями строительных подразделений транспортных компаний определяет актуальность темы исследования.
Целью диссертационного исследования явилась разработка методов оценки качества управления инвестициями в свете обеспечения покрытия дефицита в ресурсном обеспечении строительного холдинга.
В соответствии с поставленной целью основными задачами диссертационного исследования являются:
- разработка мультипликатора долговых обязательств - показателя
краткосрочного и долгосрочного финансирования строительных
компаний;
- разработка динамической модели покрытия дефицита инвестиционных
ресурсов в строительстве, в основе которой лежит перераспределение
доходов между производственными структурами строительного холдинга;
разработка методики формирования оценочных и сравнительных показателей качества управления инвестициями - системы показателей, отражающих динамику активов, капитализации, ликвидности, собственных и заемных средств, прибыли и других источников инвестиций строительных компаний.
разработка методики управления целевой структурой источников инвестиций.
Объектом исследования является экономический механизм обеспечения источников инвестиций в строительство.
Предметом исследования являются модели, методы и способы финансирования жилищного строительства.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды по теории эффективности управления инвестициями строительных компаний транспортной отрасли, затратами и результатами деятельности в сфере строительства, выбора приоритетных направлений инвестирования в строительство В.Г. Балашова, А.А. Борисова, Р. Брейли, Б.С. Бушуева, Б.А. Волкова, П.Л. Виленского, А.А. Вовка, А.А. Д. Гарнера, Гусакова, А.С. Грузинова, Б.В. Гусева, А. Дамодарана, Л.М. Добшица, А.В. Дубовкина, А.Ю. Заложнева, В.И. Кондращенко, В.П. Лапидуса, Л.А. Лейфера, А.С. Мальцева, Н.М Мухетдиновой, О.В. Мотовилова, А.С
Мещерякова, Д.С. Морозова, Н.П. Терёшиной, Е.Н. Шебаршиной, Е.П. Янковского.
Применены системно-факторный подход к исследованию финансовой деятельности строительного холдинга, ретроспективный и оперативный методы анализа; анализ динамики и структуры исследуемых показателей. Использованы специальные методы экономико-статистических и математических исследований.
Информационной базой исследования явились официальные данные Росстата, данные статистической отчетности холдинга «РЖД» и его дочерних структур, материалы строительных компаний.
Научная новизна исследования состоит в разработке модели и методов оценки качества управления инвестициями при обеспечении механизма покрытия дефицита ресурсного обеспечения в строительстве инфраструктурных объектов транспортной отрасли. В результате исследования получены следующие основные результаты:
предложено для оценки кратко- и долгосрочных долговых обязательств строительных компаний, представленных на биржевом рынке, вводить мультипликатор долговых обязательств СР0, (который учитывает стоимость, рост, размер и доходность капитала и показывает влияние изменения капитапизации компаний). Данные результаты можно интерпретировать как доказательство прогнозного расчета снижения/ роста стоимости долгосрочного долга строительных компаний;
разработана Динамическая модель покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в строительстве, в основе которой лежит перераспределение доходов между проектами в строительном холдинге;
- представлена методика определения оценочных и сравнительных
показателей качества управления инвестициями в производственно-
строительный комплекс.
- рассчитано пороговое значение коэффициента качества управления инвестициями, после которого необходимо принимать меры по дополнительному ресурсному обеспечению инвестиционного проекта; разработана методика управления целевой структурой источников инвестиций на предприятиях производственно-строительного комплекса. Практическая значимость. Представленные в диссертационной работе выводы могут быть использованы в:
ресурсном обеспечении крупных строительных компаний;
инвестиционном планировании дочерних строительных структур холдингов транспортной отрасли;
- инвестиционном планировании жилищного строительства для
специалистов транспорта;
- совершенствовании процесса управления инвестициями в
производственно-строительных комплексах.
Апробация результатов. Основные положения диссертации использованы для разработки инвестиционной стратегии группы компаний и формирования плана развития блока промышленных предприятий ОАО «Группа Компаний ПИК», в т.ч. ОАО «ДСК-2», ОАО «ДСК-3», ОАО «100 КЖИ», ОАО «480 КЖИ», ООО «НСС», в части модернизации и расширения производственно-строительных мощностей. Результаты работы внедрены на вышеуказанных предприятия для обеспечения качества управления инвестициями в целях покрытия дефицита ресурсного обеспечения строительства.
Структура и объем диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 115 наименований, приложения и содержит 153 страницы основного текста, 33 рисунка, 24 таблицы.
Анализ проблем финансирования в ресурсном обеспечении строительства
Прежде-всёг6"гЬстановимся нах=ам6финансированйй,-так-как жилищное CTpjpjrrejnjjCTBO —„это долевое" инвестирование будущих "собственников строительных"компаний. В ряде научных работ опйсываются содержание и "- значимость самоинвестирования в рыночной экономике, но употребляется _ j - при _этом "понятие" инё]ст1щто"нное "скмофинансйрованйе ." В" частности, -Н.М. - Мухетдинова,- раскрывая основные тенденции- государственного --- регулирования инвестиционного процесса в РФ, акцентирует внимание на необходимости совершенствования амортизационной политики и управления . направлениями использования хозяйствующими субъектами своей прибыли в целях «укрепления базы инвестиционного самофинансирования предприятий»К В рамках самоинвестирования один субъект - гражданин, предприятие или организация - мобилизует-внутренние-(если юридическое — лицо, то прибыль, амортизационные отчисления и т.п., а если физическое -лицо, то сбережения) инвестиционные ресурсы и самостоятельно их размещает. Простота действия этого компонента есть "его преимущество и недостаток. Главным достоинством самоинвестирования является независимость от других инвесторов и параметров развития фондового и денежного рынков. Однако основной недостаток лежит в той же плоскости: ограниченный объем инвестиционных ресурсов и нераспределенный риск. Самоинвестирование в жилищной сфере представлено, в том числе, так называемым «долевым участием в строительстве». При этом при долевом участии до принятия Закона граждане-дольщики не были защищены и, как строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 22.12.2004. следствйё по; Вероятно; -именно--высокая-= капиталоемкрсть; ; жилищно-строительного прри появления своеобразной ор Танйзационной формы"объединения" капиталовг— инвестиционно-жилищных:: кооперативов. Кооперативное инвестирование как один из базрвьіх : комподеїт самоинвестирования и предполагает мобилизацию членами кооператива.-инвестиционных ресурсов в целях последующего распределения /общего фонда исключительно среди тех, кто участвовал в его формировании; В разное время:и: в .разных странах.эти[кооперативыназывались пр-разнрму и имели свою специфику работы, соблюдая при этом основной; принцип совместного (кооперированного) участия в инвестировании. В современной , экономической.литературе инвестиционно-жилищная -кооперация подробно--. исследована-на примере механизма стройсбережений, получившего название «германской»; или «европейской модели» инвестирования жилищной сферы; г
, Самоинвестирование и кооперация жилищных сбережений могут быть доминирующими лишь в тех регионах, где отмечена очень высокая сберегательная активность большинства жителей. Поэтому в подавляющей части регионов современной России эти базовые компоненты развиваются во взаимодействии с компонентами инвестиционного посредничества, которые позволяют авансировать капитал на долгосрочной основе . Исторически инвестирование осуществлялось собственными силами (инвестирование без посредников), но по мере развития инвестиционных отношений возникла строительстве жилищной недвижимости // Молодежь и экономическая наука: Сб. тез. докл. респ. научно практ. конф. молодых ученых и студентов - Казань, 2000. - С. 89-90; Некоторые правовые аспекты приватизации жилища и ее последствия // Молодежь и экономическая наука: Сб. тез. докл. респ. научно практ. конф. молодых ученых и студентов. - Казань, 2000. - С. 90-92. рамках ассоциаций, консорциумов, союзов и строительных холдингбвЛ"Г: Поскольку и привлечение, и размещение инвестиционных ресурсов есть инвестирование, то базовый компонент, в котором инвестирующим и/или инвестируемым является банк, организация фондовой торговли ценными бумагами (фондовая биржа, инвестиционная компания или фонд) или органы, формирующие и исполняющие государственный бюджет (налоговые органы и казначейство), именуется соответственно банковским, фондовым или бюджетным.
Таким образом, базовыми компонентами инвестиционного механизма по нашему мнению, являются механизмы самоинвестирования, инвестиционной кооперации и инвестиционного посредничества. Механизмы инвестиционного посредничества, в свою очередь, представлены, прежде всего, банковским кредитованием, бюджетным субсидированием, эмиссией ценных бумаг и лотереей. Таким образом, имеет место широкий спектр
Формы и методы финансирования жилищного строительства за рубежом
Принятые смягчающие поправки к новому законодательству, возможно, скорректирует ситуацию на рынке недвижимости. Вместе с тем, уменьшение темпов роста цен может произойти только в том случае, если застройщикам разрешат открывать продажи до получения всей необходимой документации, как это было раньше. Проблемы в сфере строительства вызван не только введением в действие нового закона, цены растут из-за отсутствия предложений, связанных с невозможностью застройщиком открывать продажи до получения всей необходимой документации, а на согласование всего пакета документов уходит от полутора до двух лет. Более того, если нет разрешения на строительство, то банк не дает кредитных ресурсов. заработнойшлаты людей и отсутствия существенных сбережений все более . распространенным источником финансовых ресурсов у физических лиц для"г покупки жилья через долевое участие, либо на вторичном рынке является ипотечное жилищное кредитование населения, обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль.
Однако данный вид ресурсов несет в себе и негативные последствия , для жилищной отрасли страны. Ипотечное жилищное кредитование населения опосредованно выступает в качестве источника финансирования жилищного строительства, т. е. финансовые ресурсы кредитных организаций, предоставляемые физическим лицам в рамках договора ипотечного кредитования, могут вовлекаться в строительный процесс. Однако наличие потенциального источника финансовых ресурсов еще не является достаточным для того, чтобы строительные организации начали активно
Попелов Л. А. О факторах, влияющих на формирование инвестиционного климата в России/ Экономика строительства, М., № 12 - 2007. возводить "жилые дома. Причинами, офїничивающими желание возможности." строительных компаний, могут _ являться (a JBJ РОССИИ _ фактически- являются) несовершенство законодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельных участках, отводимых под строительство жилья,_высокие бюрократические барьеры и прочее. - При этом,- следует отметить, что ипотечное кредитование населения в большей степени оказывает прямое воздействие на платежеспособный спрос, который увеличивается в разы. В результате в последнее время в нашей стране наблюдается процесс постоянного увеличения спроса (в условиях активного развития программ ипотечного кредитования) и снижения предложения на рынке жилья. Дефицит жилья на первичном рынке приводит к тому, что спрос активно-перемещается в сторону вторичного-рынка.— Следствием этого является дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, что приводит к опережающему росту цен на жилую недвижимость. В итоге активное развитие ипотечного кредитования без создания полноценных условий строительным компаниям для массового строительства жилья вызывает негативные последствия, а общество все больше отдаляется от решения жилищной проблемы.
В настоящее время в России гражданам предлагаются краткосрочные и среднесрочные способы приобретения жилья, например, такие как продажа жилья в рассрочку: взаимоотношения «кредитор-заемщик» при данной модели заменяются отношениями «продавец-покупатель», в качестве первого из которых выступает строительная организация. Покупатель имеет возможность приобрести жилье по минимальной цене, установленной строителем, без наценок посредников. Таким способом строительные организации решают проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья, и соответственно, занимают определенное место на строительном рынке.
В качестве участников такой модели выступают заказчик,";заемщик- ;,її . эмитент и кредитор. При этом функции кредитора выполняют в отличие от всех других моделей, граждане, которые желают приобрести жилье. Возможно также присутствие посредника (финансового агента) при размещении и реализации облигаций жилищного займа. В качестве эмитента, например, могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие права заказчика на проведение строительства жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента.
Мультипликатор долговых обязательств как показатель краткосрочного финансирования
Поэтому ; варианты могут предусматривать ; альтернативное имущества прєдприятии (например, продажуили..: Это должно быть учтено при расчете технико-экономическихпоказателей; в частности прибыли и налогов. Изменение налога на прибыль : -У по предприятиям холдинга в регионе в целом может оказаться меньше, чем - -У ; , ; налогна дополнительную прибыль, обеспечиваемую выполнением проекта . (если по варианту без проекта» предприятия имеют убытки). Если осуществление проекта изменяет длительность производственного цикла, -это влияет-на объем незавершенного производства по предприятию в целом и - на размер его текущих активов. - - -.г:. -:.::"- : Реализация проекта изменяет потребность предприятия в сырье, материалах и комплектующих изделиях, это сказывается не только на затратах на производство продукции, но и на размерах запасов и счетов к оплате.
На каждом шаге расчетного периода должны проверяться финансовые показатели предприятий, учитываемые при принятии решения о начале процедуры банкротства (например, чистые активы). Достижение предельных значений соответствующих показателей должно быть отражено в организационно-экономическом механизме проекта как одно из условий его прекращения.
В проектах, реализуемых холдингом на действующих предприятиях региона, предусматривается использование ранее созданных основных средств. В расчетах эффективности «приростным методом» и по холдингу в целом это обстоятельство учитывается по-разному. портфеля., отдёльньгх- решений поі крупным проектам, решений "о закрытий -корректировке действующих проектов, запуске новых-проектов необходим ;; анализ вариантов расчетов,--.....-согласование решений на/комитетах, г утверждение решения на совете директоров, принятие решения президентом. .
На уровне управляющих компаний холдинга проводятся экспертиза по направлениям деятельности сценарный анализ и оценка эффективности; На , ""7." уровне холдинга проводятся экспертиза и корректировка на соответствие стратегии компании, в том числе финансовой.
Далее следует оптимизация программ на всех уровнях. На уровне компании в целом - оптимизация денежного потока и повышение инвестиционной привлекательности.
На уровне региональных групп - согласование региональных ресурсов и синхронизация в следующем порядке: согласование ресурсной базы; оптимизация и синхронизация по регионам; оценка себестоимости по объектам; учет взаимного влияния проектов.
Далее идут оптимизация и корректировка по результатам выполнения программ на перечисленных уровнях. В результате оптимизации формулируются предложения: -— - "-" пб—пёрераспределёнию региональных ресурсов для -достижения " максимального эффекта; __ - по построению эффективных производственных программ на основе внутренней оптимизации; - по вычленению и сбросу неэффективных ресурсов и активов. Таким образом, получается замкнутый цикл, направленный на повышение эффективности деятельности компании в части управления ресурсами.
Для оптимизации и корректировки выполнения программ на перечисленных уровнях используется различный инструментарий.
Большинство финансистов для оценки инвестиционных проектов используют показатели эффективности, полученные при использовании — - -метода дисконтированных денежных потоков (Брейли Р., Майерс С, -Виленский П.Л, Лившиц В.Н., Смоляк С.А, Лимитовский М.А. и др.). Эти методы описаны достаточно широко, поэтому в данном случае остановимся на методе, который редко применяется в России в ходе ресурсного планирования в крупных компаниях, но при этом достаточно часто используется уже в ходе ведения инвестиционных проектов при реализации проекта - это метод реальных ощионов .
Оценка инвестиционных проектов методом реальных опционов основана на предположении, что любая инвестиционная возможность для компании может быть рассмотрена как финансовый опцион, то есть компания имеет право, а не обязательство создать или приобрести активы в
Основой для разработки теории реальных опционов стал финансовый опцион. Это ценная бумага, торгующаяся на бирже, которая дает своему владельцу право купить или продать в течение установленного срока определенное количество акции или других ценных бумаг по заранее зафиксированной цене. Существуют два типа опционов «колл» — право купить по фиксированной цене; «пут» — право продать по фиксированной цене - течение некоторого времени. Использование метода реальных опционов для — принятия решений по инвестиционным проектам позволяет компаниям учесть возможность гибкого реагирования на изменяющиеся внешние условия. Такие выводы, с которыми нельзя не согласиться, мы находим у Бухвалова А. В., Реута Д.В., Бисерова Ю.Н. _ _ . Применение методики реальных опционов к оценке инвестиционных -проектов целесообразно, когда выполняются следующие условия: результат проекта подвержен высокой степени неопределенности; менеджмент компании способен принимать гибкие управленческие решения при появлении новых данных по -проекту; - финансовый результат проекта во многом зависит от принимаемых менеджерами решений. при оценке проекта по методу дисконтированных денежных потоков значение NPV отрицательно или чуть больше нуля.
В зависимости от того, при каких условиях опцион приобретает ценность для компании, выделяют следующие основные виды реальных опционов.
Опцион на выбор времени принятия решения об осуществлении капитальных инвестиций. Например, строительная компания располагает оборудованием по выпуску ЖБИ, но в настоящий момент его производство нерентабельно в данном регионе. Тем не менее, в будущем ожидается всплеск спроса на эту продукцию. Принимая решение законсервировать оборудование, для того чтобы иметь возможность запустить производство спустя некоторое время, инвестор приобретает реальный опцион. У него появляется право, но не обязанность выбрать время для дополнительных инвестиций и расконсервации оборудования, чтобы наладить выпуск ЖБИ.
Оценочные и сравнительные показатели качества управления инвестициями
Предельная норма трансформаций показывает количество одного товара, от которого надо отказаться, чтобы ._ 7 : : получить каждую дополнительную единицу альтернативного товара, следуя : кривой производственных возможностей. Движение вниз по кривой одних товаров и сокращением производства других, т.е. изменением структуры производства.
Критерий Парето, несмотря на некоторое свое несовершенство, для нас имеет широкий смысл и может применяться при решении моделирования механизма покрытия дефицита инвестиционных ресурсов в обеспечении строительства. При этом оптимизация должна означает улучшение одних показателей при условии, чтобы другие не ухудшались; а также, задач построения планов развития экономического механизма холдинга, когда учитываются интересы составляющих его подсистем или групп экономических объектов. Чем теснее взаимозависимы подсистемы, тем меньше различий между множеством подсистем и ядром системы.
Распределение ресурсов является оптимальным в условиях совершенно конкурентной рыночной структуры. Другими словами, совершенной конкурентные рынки гарантируют, что экономика автоматически достигает точки оптимальности. Однако распределение ресурсов, оптимальное, далеко не всегда является социально оптимальным. Ресурсы могут быть эффективно распределены даже в ситуации крайнего неравенства. Этому, как правило, способствуют и направления экономической политики государства, которые обеспечивают выгоды одной группе населения за счет другой группы. Если говорить о балансе в ресурсном обеспечении жилищного строительства, то прежде всего надо сказать, что идеальная форма баланса будет следующая: Производство = Потреблению, При такой схеме все, что производится в единицу времени (месяц, год, два или три года) потребляется и доходы от реализации продукции поступают в холдинг в виде прибыли. Если нарушается баланс в производстве (нехватка финансовых средств) или в потреблении (задержка с реализацией построенного жилья), баланс нарушается.
Поэтому при приближении (обнаружении) границы, которая нарушит финансовый баланс, должно происходить перераспределение ресурсов: холдинг должен перераспределять ресурсы внутри своей структуры, касается это производства или потребления (все зависит от конкретных условий).
Затраты каждого предприятия в холдинге отражены в 1 квадранте, что характеризует производство каждого предприятия холдинга и его вклад в создание конечного продукта.
Произведено должно быть столько, чтобы за заданный промежуток времени все было потреблено и в холдинг вернулись доходы от-реализации. Потребление отражено во 2 квадранте. Распределение доходов происходит, согласно финансового плана, что и отражено в 3 квадранте.
Однако при производстве и потреблении происходят сбои, которые привносят в четкую схему «Производство = Потреблению» хаос в виде недостаточности инвестиционных ресурсов. Поэтому должно происходить перераспределении доходов в виде трансфертных схем, трансфертного ценообразования, которое бы закрывало проблему нехватки ресурсов, что и отражено в 4 квадранте.
Под перераспределением доходов надо понимать достаточно широкий спектр действий, это не только финансирование, но и смена стратегии финансирования например, приостановление одного проекта в пользу другого и т.д. Все зависит от конкретных планов и целей холдинга.
Методические подходы в определении кризисной ситуации, при которой необходимо вводить план «Перераспределение доходов» подробно представлен в следующем параграфе.
Оценочные и сравнительныё-показатели качества управления инвестицнями. Оценка качества управления инвестициями в жилищном строительстве" для холдинговой структуры предлагается следующая. Периоды оценки за I полугодие текущего года (оперативная) - не позднее 31 июля текущего года; за последний отчетный год (годовая) — не позднее 31 января следующего года. Источники информации. Для_ проведения оценки качества управления инвестициями в, строительстве: ежемесячные и годовые управленческие отчеты; статистические данные; нормативные правовые документы; иные документы и материалы. Методика формирования оценочных и сравнительных показателен.
В основе Методики формирования оценочных показателей качества управления инвестициями автором предложена система показателей, отражающих: динамику активов, капитализации, ликвидности, собственных и заемных средств, прибыли и др. (см. табл.5). Оценка качества управления инвестициями и продажами заключается в формализованном анализе соответствия текущего состояния оценочных показателей нормативным критериям оценки этих показателей. Оценка качества управления инвестициями производится по оценочным показателям (V). Значение оценочного показателя рассчитывается по следующей формуле:
