Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА I ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К
УПРАВЛЕНИЮ УСТОЙЧИВЫМ РАЗВИТИЕМ РЕГИОНА НА
БАЗЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-
ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ 13
1.1. Теоретические и методические основы устойчивого экономического
развития регионов 13
1.2.Современные проблемы развития и целевого перехода России к
устойчивому будущему 31
1.3. Особенности современного экономического механизма управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях
Российской Федерации 38
ГЛАВА II КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНО-
ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ В РЕГИОНЕ (НА ПРИМЕРЕ
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ) 55
Значение земельно-имущественного комплекса в формировании потенциала устойчивого развития крупных городов 55
Современное состояние земельно-имущественных отношений в Московском регионе 75
Аналитическая оценка условий устойчивого развития Московского рынка земельно-имущественного комплекса 90
ГЛАВА III СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА
ОБЕСПЕЧЕНИЯ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНО-
ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА РЕГИОНА 101
3.1.Концептуальные подходы к организации управления земельными
ресурсами на региональном уровне 101
3.2. Совершенствование инфраструктуры механизма обеспечения устойчивого развития земельно-имущественного комплекса региона 115
3.3. Методика определения стоимости земельного участка
сельскохозяйственных угодий как инвестиционного ресурса 122
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 136
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 142
ПРИЛОЖЕНИЯ 156
Введение к работе
Актуальность исследования. Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политический и экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектора и развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требует создания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования.
Особую актуальность эта задача приобретает в сфере управления земельно-имущественным комплексом, представляющим, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства, площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны, - базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства.
Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.
Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования земельной политики на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных отношений.
Одна из серьезнейших проблем, нерешенность, которой сдерживает поступательное и эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием реального разграничения земель по уровням собственности, четкого и однозначного распределения полномочий органов власти субъектов федерации и муниципальных образований в задачах управления земельными ресурсами.
Необходимо формирование научно-обоснованной экономической и правовой платформы, использование накопленного мирового опыта без которых не могут быть решены основные проблемы регулирования земельных отношений; - установления рационального баланса различных вещных прав на землю; - выработка условий и механизмов отчуждения земель различных категорий из государственной собственности; - контроль за их целевым и эффективным использованием; - управление федеральными и муниципальными землями.
В ряду проблем управления земельными ресурсами, сдерживающих создание и использование автоматизированных систем управления, проявляется неполнота и неопределенность нормативной и методической базы формирования государственного земельного кадастра, процесса бюджетного финансирования земельно-кадастровых работ. Как следствие, в настоящее время крайне низок уровень достоверного информационного обеспечения управления, учета и описания качественных характеристик земель. Этой проблеме уделено особое внимание в диссертационной работе.
На современном уровне развития земельно-имущественного комплекса становится актуальным объединение объектов учета и регистрации собственности в Единый государственный кадастр недвижимости, который позволит преодолеть отраслевую разрозненность учетных и оценочных данных.
Самостоятельной задачей необходимо считать организацию государственной оценки земель, разработку правового и научно-методического обеспечения этого процесса. Актуальность решения данной задачи проистекает из того неоспоримого факта, что создание системы и инструментариев государственной оценки земель формирует базу для совершенствования налогообложения, повышение бюджетных доходов от использования земель, применения аренды как эффективного использования государственных ресурсов.
Нестабильное состояние и стагнация региональных земельных рынков, и низкая эффективность государственного регулирования земельного рынка, процессов приватизации земель, инвестирования, ипотеки и оборота земельных ценных бумаг также относится к числу актуальных проблем управления земельными ресурсами. Далека от совершенства и инфраструктура обеспечения земельного рынка, в силу чего представляется необходимым введением построенных на научной основе и с учетом передового опыта принципов и методов государственного регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере землеустройства, оценки риэлтерской и страховой деятельности.
На взгляд автора необходима реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, обеспечивающая оптимизацию регулирования процесса землеустройства, арендных отношений на землю, инвестиционной деятельности на земельном рынке. Негативные последствия несовершенства системы управления достаточно очевидны -ведомственное дублирование управленческих функций, неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления при реализации земельной политики, неэффективность распределения бюджетных средств и снижение земельных платежей в бюджеты.
Способствовать решению указанных проблем, повышению качества и результативности управления земельными ресурсами города и области призвана настоящая диссертационная работа.
Степень изученности проблемы. В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Имеются фундаментальные теоретические исследования в данной области, отраженные в ряде публикаций [28, 29, 32, 34, 39, 42, 43]. В отечественной экономической науке и практике проблемы управления земельными ресурсами с учетом особенностей современного состояния Российской экономике разработаны
гораздо менее полным образом. Перенести же на российскую почву опыт других стран удается в весьма ограниченной степени.
Практически по всем ключевым вопросам управление земельными ресурсами все более серьезный интерес к системно-прикладным исследования управленческих задач и разработке проблемно-ориентированных экономико-правовых моделей управления проявляется на региональном уровне, что частично обусловлено несовершенством федерального законодательства.
Об актуальности проблем управления земельными ресурсами свидетельствует и то, что они стали темой публикаций в научных журналах, периодической печати, выступлений в средствах массовой информации, им посвящены крупные межрегиональные научно-практические конференции и семинары.
Несмотря на активизацию, научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития земельной реформы в России, концепция управления земельными ресурсами все еще не выработана, конкретные методы, формы, способы, модели управления не удовлетворяют запросам реальной практики, глубина их проработки явно недостаточна.
Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений на всех уровнях экономики.
В настоящей работе эта проблема решается применительно к уровню субъекта Федерации.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационной работы состоит в обосновании теоретических положений и разработке методических рекомендаций по обеспечению устойчивого развития региона на основе совершенствования управления земельно-имущественным комплексом - научное обоснование структуры, функций, способов организации и построение региональной системы управления земельными ресурсами, оценка и регулирование земельно-имущественного
рынка, обеспечение рационального и эффективного использования земель различных категорий.
Основные задачи исследования:
развитие теоретических основ оценки и обеспечения устойчивого развития региона в условиях формирования современного земельно-имущественного комплекса;
анализ и систематизация процессов структуризации регионального земельного фонда и преобразования правоотношений на землю;
определение путей формирования рациональной структуры управления земельными ресурсами и регулирования земельного рынка, развития подсистем обеспечения функционирования системы управления;
разработка методической основы и экономико-математических моделей управления земельно-имущественным комплексом на региональном уровне, включая:
- установление принципов и способов реализации региональной
стратегии национального использования земельно-имущественного
комплекса;
- совершенствование государственного земельного кадастра и ведение
мониторинга земель, как структурной составной части Единого
государственного кадастра недвижимости;
- совершенствование методов государственного контроля за
использованием земель и недвижимости;
- апробирование предложенной методики на примере регулирования
земельных отношений в Московской области.
Предмет исследования. Предметом исследования являются экономические механизмы государственного управления земельно-имущественным комплексом, система методических и организационных мер по их реализации.
Объектом исследования выступает региональная социально-экономическая система в целом, и, в частности, совершенствование
региональной системы государственного управления земельно-имущественным комплексом и подсистемы обеспечения ее функционирования, а также инфраструктура экономических процессов в сфере земельных отношений и рынков недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные роли земельных ресурсов как производственного и экологического фактора, концепции перехода России и регионов на модель устойчивого развития, управления экономикой, оценки объектов недвижимости, моделям управления ресурсами, автоматизация управления.
В процессе исследования использованы методы экономико-статистического анализа, сравнения, экспертных оценок и анализа иерархий, а также применялись следующие научные подходы: системный, структурный, маркетинговый и др.
Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты РФ по вопросам земельных, гражданских правоотношений, экологической безопасности и рационального природопользования, отчеты и доклады международных организаций по проблемам глобального и регионального развития, данные Министерства экономического развития и торговли РФ, Федеральной службы статистики РФ. Территориальных органов Москвы и Московской области, информационные ресурсы Internet и др.
Научная новизна диссертационной работы состоит в теоретическом обосновании и разработке методических основ оценки и обеспечения устойчивого развития региональной социально-экономической системы с учетом становления современного рынка недвижимости. Научная новизна проистекает из отсутствия целостной методологии управления различными категориями земель, находящихся на территории региона - субъекта Российской Федерации, в условиях преобразования форм и отношений собственности, перехода к рыночным методам хозяйствования. В процессе формирования принципиально новой системы управления земельно-
имущественным комплексом необходимо радикально обновить методическое, информационное, организационное обеспечение такой системы.
Основными результатами исследования, составляющими научную новизну и выносимыми на защиту, являются следующие:
- разработка методических подходов к информатизации системы
управления земельными ресурсами региона, определяющих принципы и
формы ее информационного и программно-технического обеспечения;
формирование системно организованного государственного земельного кадастра региона как информационной основы управления земельными ресурсами, обеспечивающей эффективную технологию и рациональную организацию кадастрового учета земель, принципы и формы его финансирования;
- разработка новой экономико-математической модели кадастровой
оценки земель городов и поселений, основанной на применении строгой
математической процедуры определения факторов, влияющих на стоимость
земель, и их моделирование по средствам анализа реального состояния
регионального рынка недвижимости;
- выработка нового подхода к организации государственного
регулирования арендных отношений на землю на региональном уровне,
предусматривающего централизацию ключевых управленческих функций
земельных комитетах как специализированных органах управления
земельными ресурсами и автоматизацию процесса управления арендными
отношениями. В рамках этого подхода используется дифференцированный
порядок предоставления земель в аренду на основе социальных приоритетов;
разработка экономико-правовой модели регулирования инвестиционной деятельности, определяющей порядок и условия привлечения инвестиций в стратегические отрасли региональной экономики и оформления земельных отношений;
- предложения о конкретных способах повышения эффективности
земельных торгов, порядке и условиях продажи земель
сельскохозяйственного назначения с привлечением инвестиций в сельхозпроизводство на основе льготного кредитования;
Теоретическая и практическая значимость исследований.
Теоретическая значимость исследования заключается в разработке методических основ оценки и управления земельно-имущественным комплексом в обеспечении устойчивого развития региональных социально-экономических систем, что вносит определенный вклад в теорию устойчивого развития.
Практическая значимость исследований состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы и частично уже использовались при разработке концепции управления земельными ресурсами на федеральном и региональном уровнях вплоть до муниципальных образований, а также нашли применение в разработанной с участием автора, одобренной и принятой областными органами концепции управления государственной собственностью Московской области.
Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе на общеэкономическом факультете Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.
Апробация работы. Материалы диссертационной работы докладывались на 17, 18, 19 Международных Плехановских чтениях (Москва, 2004, 2005, 2006 гг.) и получили положительные отзывы участников конференции.
Предложенные в диссертации методический и экономический механизм регулирования земельно-имущественных отношений на региональном уровне (на примере Московской области) реализованы в практике перспективного планирования развития территории муниципальных образований и районов Московской области, для совершенствования управления земельными ресурсами.
Результаты и выводы из проведенных исследований применяются на практике в комитете по земельным ресурсам и землеустройству и его
территориальных органах, комитете по управлению государственным имуществом и муниципальных образованиях Московской области.
Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4,4 п. л., из которых 2,6 п. л. принадлежат лично автору, из них 1 статья по списку ВАК.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 167 страницах машинописного текста, содержит 6 таблиц, 11 рисунков и 11 приложений. Список использованной литературы включает 165 наименований, в том числе 6 на иностранном языке.
