Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические и методологические аспекты инвестиционной деятельности в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий в России .
1.1 Понятие и субъекты инвестиционной деятельности.
1.2 Инвестиционная деятельность в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий .
1.3. Предпосылки, обуславливающие разработку эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий .
2. Анализ механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий .
2.1. Роль и место государственно-частного партнерства как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.
2.2. Современные приемы государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий .
3. Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий с участием паевого инвестиционного фонда .
3.1. Паевой инвестиционный фонд как форма инвестирования.
3.2. Закрытый паевой инвестиционный фонд как механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий .
Список литературы.
- Инвестиционная деятельность в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
- Предпосылки, обуславливающие разработку эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
- Современные приемы государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
- Закрытый паевой инвестиционный фонд как механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Вопрос возможности решения жилищной проблемы в кратчайшие сроки имеет исключительную важность, поскольку жилье для большинства российских семей - наиболее острая проблема.
Как показывает практика, на сегодняшний день, увеличение объемов жилищного строительства только за счет многоэтажной застройки в городах жилищную проблему в Российской Федерации решить не может. Концепция многоэтажного домостроения затрудняет решение этой проблемы вследствие дороговизны строительства многоэтажных домов, ограниченного числа земельных участков в городах, оборудованных инженерной инфраструктурой, устаревших технологий строительства, дефицита строительных материалов, несовершенства транспортной инфраструктуры, нехватки энергетических мощностей.
Эффективным средством решения жилищной проблемы населения во многих районах России (за исключением мегаполисов) может стать массовое строительство малоэтажных домов по проектам, отвечающим потребностям современного образа жизни. На современном этапе развитие малоэтажного строительства в Российской Федерации постепенно набирает все большие обороты, в связи с чем поиск и изучение новых подходов к инвестированию малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий становится особенно актуальным.
Большинство используемых в настоящее время способов инвестирования проектов, направленных на решение тех или иных общественно значимых задач, финансируется за счет бюджетов всех уровней. Однако бюджетное финансирование мероприятий, связанных с реализацией государственных обязательств перед различными категориями граждан в жилищной сфере, давая очевидный социально значимый эффект, не создает условий для возвратного восполнения бюджетов посредством осуществления конкретных проектов.
Существующие потребности в увеличении объемов жилищного строительства и одновременном снижении бюджетных расходов обосновывают необходимость разработки предложений по привлечению частных инвестиций в малоэтажное жилищное строительство при реализации проектов комплексного освоения территорий на основании государственно-частного партнерства.
Эффективной альтернативой прямому бюджетному финансированию крупных инвестиционных проектов на современном этапе может стать такой механизм инвестирования с участием публичных и частных субъектов как закрытый паевой инвестиционный фонд. Учитывая продолжительную историю существования закрытых паевых инвестиционных фондов в мире, обеспечиваемые ими привлекательное соотношение между риском и доходностью, низкую корреляцию с традиционными финансовыми инструментами и понятность механизма для инвесторов, закрытый паевой инвестиционный фонд можно рассматривать как потенциально удобный и эффективный механизм финансирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.
Об актуальности исследования механизмов инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий свидетельствует также то, что к данному направлению в последнее время обращено самое пристальное внимание со стороны органов государственной власти.
Степень научной разработанности проблемы. Проблемы инвестирования и государственно-частного партнерства в Российской Федерации неоднократно становились предметом научных исследований. Указанным вопросам посвящено множество научных работ и публикаций. В частности, аспекты инвестирования и государственно-частного партнерства исследовались применительно к сфере инноваций, ресурсодобычи, транспортной инфраструктуры, концессионных соглашений, здравоохранения, образования. Вопросы создания и деятельности паевых инвестиционных фондов рассматривались в аспекте их функционирования на рынке ценных бумаг, в части организационно-экономического аспекта деятельности управляющих компаний, развития института доверительного управления, создания модели паевого инвестиционного фонда, базирующейся на аккумуляции сбережений граждан, направляющей данные средства в виде инвестиций в жилищное строительство.
Малоэтажное жилищное строительство изучалось, в частности, в рамках деятельности девелоперских компаний, а также специализированных проектных компаний, создаваемых при реализации инвестиционных проектов.
Так, большой вклад в разработку теоретических проблем инвестиционной деятельности внесли зарубежные и отечественные ученые и специалисты Дж. Кейнс, К. Фримен, Л.И. Абалкин, И.А. Бланк,
Л.С. Валинурова, С.В. Васильева, С.Ю. Глазьев, В.М. Иващенко, А.Б. Идрисов, А.Н. Ларионов, А.Я. Лившиц, М.А. Лимитовский, Б.З. Мильнер, А.А.Нечаев, В.М. Попов, В.Н.Смоляк, М.В.Фирсов, В.В. Шеремет и другие.
Разработкой проблем взаимодействия государства и частного бизнеса, в том числе в сфере малоэтажного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, занимались ученые и специалисты В.Г. Антонов, А.Н. Асаул, Л.Г. Ахтариева, A.JI. Бадалов,
A.B. Баженов, П.А. Бруссер, В.Г. Варнавский, М.В. Вилисов,
Ю.Б. Винслав, М.А. Дерябина, А. Г. Еганян, Б.С. Жихаревич,
В.А. Кабашкин, М.А. Клинова, В.В. Кнаус, Я.В. Косицкий, С.П. Кукура, В.В. Куликов, А.А. Левченко, В.Н. Лившиц, Л.Э. Лимонов, Я.Ш. Паппэ, П.П. Макагонов, А. Масленников, В.А. Михеев, О.Л. Михеев,
B.Н. Носкова, Т.В. Псарева, С.А. Рожкова, В.А. Сидоров,
С.А. Сильвестров, С.А. Сосна, М.Н. Субботин, Н.В. Сушенцева,
С.Р. Хуснутдинова, В.А. Цветков, М.В. Черниговский и другие.
Вопросы формирования и функционирования паевых инвестиционных фондов разрабатывались А.Е. Абрамовым, Г.И. Агеевым,
Н.А Акимкиным, Н.В. Егоровой, М.Е. Капитан, И.А., В.В.Макаровым, Маньковым, В.Д. Миловидовым, А.В. Началовым, Ю.А. Петровой,
В.С. Погосьян, А.А. Прокудиной, Д.В. Сергеевым, Е.А. Скуратович,
Л.И. Черниковой и многими другими.
Однако следует отметить, что инвестирование, в том числе публичными субъектами, малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий в посткризисный период специально не изучалось. В современных условиях наблюдается недостаточный уровень разработанности проблемы специального механизма государственно-частного партнерства, действующего в сегменте малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий на основе такого сложного института, как закрытый паевой инвестиционный фонд, что определяет выбор темы и основное направление диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является выработка эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
- исследовать инвестирование в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, сформулировать понятие малоэтажного жилищного строительства как объекта инвестиционной деятельности;
- выявить проблемы, обуславливающие разработку эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий;
- определить роль и место государственно-частного партнерства как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, а также современные приемы осуществления государственно-частного партнерства в указанной сфере;
- выявить преимущества паевого инвестиционного фонда как формы инвестирования;
- предложить новый механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов государственно-частного партнерства в сфере комплексного освоения территорий на основе закрытого паевого инвестиционного фонда.
Объектом исследования является малоэтажное жилищное строительство при реализации проектов комплексного освоения территорий.
Предметом исследования являются социально-экономические и организационно-управленческие отношения, возникающие в процессе инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.
Гипотеза научного исследования.
В связи с изменениями конъюнктуры рынков инвестиций и строительства, вызванными финансовым кризисом мировой экономической системы и влиянием его последствий, приоритетным направлением развития инвестирования малоэтажного жилищного строительства в современных условиях является повышение эффективности и качества не столько процессов и технологий строительства, сколько форм организации привлечения финансирования и методов управления инвестиционными процессами в данной сфере.
Теоретической и методологической основой являются научные работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, касающиеся вопросов инвестиционной деятельности, малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, государственно-частного партнерства, и др. В процессе исследования применялись методы системного анализа и синтеза, методы абстрактно-логического анализа и моделирования, методы композиции и декомпозиции, экстраполяции, экспертных оценок и другие общенаучные методы познания.
Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством. Положения диссертации соответствуют пункту 1.3.71. области исследований "Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство".
Информационное обеспечение диссертации составили законодательные и нормативно-правовые акты органов власти Российской Федерации, регулирующие инвестиционную и строительную деятельность; официальные материалы органов власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации; статистические данные консалтинговых компаний и агентств недвижимости; информация, опубликованная в отечественных и зарубежных изданиях, на сайтах системы Интернет; материалы научно-практических конференций и семинаров; а также результаты проведенного исследования и анализа современного состояния сферы инвестирования в комплексное освоение территорий при строительстве малоэтажного жилья в Российской Федерации.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, обеспечивающего эффективность реализации проектов малоэтажного жилищного строительства, сокращение бюджетных расходов, возвратность публичных инвестиций в жилищный сектор, а также создание предпосылок для социально-экономического развития депрессивных регионов и стимулирование регионального инвестиционного климата.
Основные научные результаты, полученные лично автором:
1. Сделан вывод, что предпосылками, обуславливающими разработку механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, являются: 1) сложившиеся проблемы в строительной сфере (в первую очередь, в сфере многоэтажного домостроения), тормозящие ее развитие; 2) преимущества малоэтажного жилищного строительства;
3) недостаточная эффективность существующих форм инвестирования в сфере жилищного строительства, базирующихся на прямом бюджетном финансировании или финансировании через государственные институты развития; 4) увеличение нагрузки на бюджеты всех уровней в условиях посткризисного периода; 6) долгосрочность и капиталоемкость проектов в сфере жилищного строительства; 7) актуальность получения частными инвесторами экономических выгод от сотрудничества с публичными субъектами инвестиционной деятельности; 8) отсутствие форм инвестирования, являющихся одинаково привлекательными как для частных, так и для публичных инвесторов.
2. Сформулировано определение инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, под которым понимается основанная на рыночных принципах, юридически оформленная, взаимовыгодная для участников, в том числе в части распределения рисков, деятельность по вложению материальных и нематериальных благ (инвестиционных ресурсов) с целью строительства, реконструкции отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства), жилых домов, состоящих из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи (жилые дома блокированной застройки), а также многоквартирных домов, состоящих из одной или нескольких блок-секций, в каждой из которых находятся несколько квартир, приносящая общественнополезный, находящийся в сфере интересов государства эффект эффект, выражающийся в создании условий для осуществления публичной функции по обеспечению жильем граждан, в том числе перед которыми имеются публичные обязательства, и используемых участниками инвестирования в предпринимательской деятельности с целью получения прибыли.
3. Разработана схема закрытого паевого инвестиционного фонда как механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий, основанного на государственно-частном партнерстве, с участием частных инвесторов, государственных институтов развития (ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и др.), а также органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления (публичных субъектов). Данная схема направлена на решение таких задач, как обеспечение инвестиционной привлекательности проектов малоэтажного жилищного строительства, сокращение расходов бюджетов всех уровней, создание условий возвратности публичных инвестиций в сферу жилищного строительства, создание предпосылок для регионального социально-экономического развития, включая стимулирование инвестиционного климата. Предложенная схема государственно-частного партнерства является основным инструментом инвестирования малоэтажного жилищного строительства на начальном этапе реализации проектов комплексного освоения территорий, целью которого выступает финансирование соответствующего проекта до уровня инвестиционной привлекательности и создание условий для привлечения сторонних инвесторов российских и иностранных инвесторов, а также средств с рынка ценных бумаг. Указанная схема государственно-частного партнерства, объединяя средства нескольких публичных и частных инвесторов, представляет собой финансово самостоятельный механизм, наращивающий в процессе деятельности свои активы, в том числе за счет реинвестирования прибыли и роста стоимости реализуемых проектов, позволяющий осуществлять инвестирование малоэтажного жилищного строительства при одновременной реализации нескольких крупных проектов комплексного освоения территорий.
4. Выделены и обоснованны основные преимущества закрытого паевого инвестиционного фонда, свидетельствующие о перспективности данного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов по комплексному освоению территорий, основанного на государственно-частном партнерстве. Среди таких преимуществ закрытого паевого инвестиционного фонда: 1) устойчивость; 2) диверсификация рисков; 3) профессиональное управление; 4) наличие многоуровневой системы защиты инвесторов, в том числе от внешних взыскателей; 5) возможность контроля инвесторами действий управляющей компании и оказания ими влияния на решение стратегических вопросов; 6) ликвидность пая закрытого паевого инвестиционного фонда; 7) привлекательный режим налогообложения; 8) низкие операционные издержки; 8) открытость и подробное нормативное регулирование деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда, управляющих компаний и прочих субъектов, участвующих в организации и деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретические и методологические положения данного исследования могут быть востребованы и использованы при разработке учебных материалов и чтении лекций по дисциплинам: "Экономика недвижимости", "Экономика строительства", "Управление проектами" и др.
Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности непосредственного их использования для организации инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации конкретных проектов комплексного освоения территорий с использованием инструментов государственно-частного партнерства.
Апробация результатов диссертационной работы. Положения диссертационного исследования использовались в работе органов власти, что подтверждается заключением о внедрении результатов научных исследований.
По теме диссертационной работы автором опубликовано 8 научных работ общим объемом 3,2 п.л., из них 4 работы в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, первая из которых включает три параграфа, а вторая и третья главы - по два параграфа, а также списка литературы. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности.
Инвестиционная деятельность в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
Ресурсный подход трактовал инвестиции как ресурсы, предназначенные для воспроизводства основных фондов.
Восстанавливая роль денежной формы движения средств как начального пункта их оборота, ресурсный подход вместе с тем игнорировал дальнейшее движение ресурсов, их последовательное превращение под воздействием целевых установок инвесторов в продукт инвестиционной деятельности.
Таким образом, существенный недостаток обоих подходов заключается в статичной характеристике объекта анализа, базирующейся на выделении какого-либо одного элемента инвестиций, затрат или ресурсов, обосновании приоритета отдельных фаз оборота средств, что ограничивает возможности исследования инвестиций как целостного процесса, в ходе которого происходит последовательная смена различных форм стоимости, реализуется динамическая связь элементов инвестиционной деятельности: ресурсы - затраты - доход. Поэтому, на наш взгляд, ключ к определению экономической сущности категории "инвестиции" лежит в синтезе затратного и ресурсного подходов. Наиболее очевидно данный взгляд представлен в работах Дж.М. Кейнса1.
В советский период отсутствовала легальная дефиниция "инвестиции". В научной среде эта категория долгое время связывалась с понятием договора подряда на капитальное строительство, особенностью которого была увязка выполнения обязательств по договору подряда с финансированием строительных работ. Сам термин "инвестиции" рассматривался обычно в качестве синонима "капитальное строительство" или "капитальное вложение"1. Что примечательно, в западных странах, особенно в европейских государствах и США, под инвестициями обычно понимаются лишь финансовые инвестиции - вложения в ценные бумаги .
На текущий момент понятие инвестиции имеет законодательно закрепленное определение. Впервые рыночный подход к анализу сущности, форм и принципов осуществления инвестиционной деятельности нашел свое отражение в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"3. Согласно данному Закону инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Аналогичная формулировка содержится и в статье 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"4. Нельзя не заметить, что рассмотренные законодательные акты трактуют инвестиции в духе ресурсного подхода, определяя данное понятие через перечисление материально-вещественных форм инвестиционных ресурсов.
Как указывает Е.Р. Орлова, инвестиции можно классифицировать по различным критериям: организационным формам, объектам инвестиционной деятельности, характеру участия в инвестировании, видам . собственности на ресурсы1. Шишкин С.Н. проводит классификацию инвестиций по субъектам инвестирования на профессиональные и индивидуальные, используя критерий профессионализма участников2. По периоду инвестирования выделяют краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные инвестиции. По субъекту инвестирования выделяют также иностранные инвестиции и смешанные инвестиции3, а также по критерию формы собственности - публичные (государственные, муниципальные) инвестиции, частные инвестиции и смешанные инвестиции (государственно-частное партнерство)4.
По нашему мнению, для точной формулировки определения понятия инвестиций необходимо рассмотреть основные характеристики, формирующие его сущность.
Во-первых, инвестиции представляют собой наиболее активную форму вовлечения накопленного капитала в экономический процесс. В теории инвестиций их связь со сбережениями (накопленным капиталом) занимает центральное место. Это определяется сущностной природой капитала как экономического ресурса, предназначенного к инвестированию. Однако, очевидно, часть накопленного предприятием капитала не используется для инвестирования в силу, например, требований ликвидности, тем самым сохраняя пассивную форму. Таким образом, инвестиции можно рассматривать как наиболее активную форму использования капитала.
Предпосылки, обуславливающие разработку эффективного механизма инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
Концепция ГЧП в Российской Федерации еще не сформировалась. ГЧП может быть представлено в самых различных формах. При этом в научной литературе отмечается, что их перечень не является исключительным и исчерпывающим. Выбор конкретной формы ГЧП зависит от экономической эффективности реализации проекта. Форма осуществления ГЧП должна обеспечивать в каждом случае привлекательность для инвестора, безопасность вложения средств в государственную собственность, а также реализовывать основную цель проекта, а именно развить ту сферу, которая стратегически важна для государства1.
В экономической литературе имеется неоднозначный подход к классификации форм ГЧП. Так, профессор Варнавский В.Г., указывая на то, что ГЧП имеет широкий спектр таких форм, относит к ним разнообразные контракты, которые государство предоставляет частным компаниям: на выполнение работ и оказание общественных услуг; на управление, на поставку продукции для государственных нужд; контракты технической помощи; арендные (лизинговые) отношения, возникающие в связи с передачей государством в аренду частному сектору своей собственности: зданий, сооружений, производственного оборудования; соглашения о разделе продукции; государственно-частные предприятия; концессии2. Некоторые экономисты выделяют базовые модели ГЧП, основываясь на критериях того, какую роль каждый из партнеров выполняет в отношении собственности, управления и финансирования. При этом выделяют модели: оператора, кооперации, концессии, договорную и лизинга . В диссертационных исследованиях экономисты предлагают и иные классификации, построенные в зависимости от степени огосударствления имущества и доходов. В частности, предлагается следующая типология: сервисные контракты (контракты на выполнение работ и оказание общественных услуг, поставку продукции для государственных нужд, контракты технической помощи), управляющие контракты (контракты на обслуживание объекта, на управление объектом, контракты "под ключ"); аренда и временная передача прав (лизинг, соглашения о разделе продукции, инвестиционные контракты); концессионные соглашения, а также акционирование, долевое участие частного капитала в государственных предприятиях (совместные предприятия) . Другие специалисты помимо вышеперечисленных моделей выделяют также модель планирования социально-экономического развития (информационную, структурированного роста, централизованного планирования, программного управления)3. Формы ГЧП можно также разделить на корпоративные и договорные (по критерию того, что положено в основу реализации проекта - соглашение или создание проектной компании).
Следует отметить, что классификация ГЧП также содержится в правовой4 и политологической5 литературе, что свидетельствует о широком применении данного понятия во всех общественных сферах. В настоящее время, когда преобладающее развитие получили рыночные отношения, во многих промышленно развитых странах исполнение государством своих публичных функций в социальной сфере обеспечивается преимущественно с помощью организационно-правовой формы концессионного соглашения1. Концессионные соглашения используются при осуществлении крупных, капиталоемких проектов. Регулирование указанных соглашений осуществляется Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях"2.
Целью концессионных соглашений является привлечение инвестиций в экономику Российской Федерации, обеспечение эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях указанных соглашений и повышение качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям. По своему экономическому содержанию концессия отражает отношения между государством и частным капиталом по поводу управления государственной и муниципальной собственностью на основе частной инициативы в рамках договорных отношений, а также форму деятельности, основанную на временном использовании государственной собственности частным субъектом4.
Законодательство о концессиях предусматривает достаточно широкий перечень объектов концессионных соглашений. Для сферы малоэтажного жилищного строительства, как представляется, особое значение имеет создание и (или) реконструкция систем коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий, объектов социально-бытового назначения, автомобильных дорог и инженерных сооружений транспортной инфраструктуры, объектов по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии, объектов здравоохранения, образования, культуры, спорта, объектов, используемых для организации отдыха граждан и туризма, иных объектов социально-культурного назначения. Создание перечисленных объектов, как правило, прямо связано с комплексным освоением территорий в целях малоэтажного жилищного строительства .
Современные приемы государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
Например, Плющев М.В. установил, что ПИФ - находящийся в общей долевой собственности физических и юридических лиц, обособленный имущественный комплекс, доля в праве собственности на имущество которого удостоверяется бездокументарной ценной бумагой. Ядро гражданско-правовых отношений, возникающих в процессе функционирования ПИФ, составляют обязательственные отношения по доверительному управлению имуществом и вещно-правовые отношения общей долевой собственности, опосредуемые специальным видом бездокументарных ценных бумаг1.
Белов В.А. в свою очередь делает вывод о том, что ПИФ несопоставим с рамками института общей собственности. Автор отметил, что, во-первых, не существует такого способа образования общей долевой собственности, как заключение каждым пайщиком в отдельности договора доверительного управления имуществом с управляющей компанией, внесенным в качестве пая в ПИФ; во-вторых, нарушается принцип добровольности участия в общем праве собственности, ведь не допускается раздел имущества, составляющего ПИФ, а также выделение из ПИФ доли в натуре; в-третьих, пайщики не имеют преимущественного права приобретения доли в праве собственности на общее имущество; в-четвертых, пайщики не связаны никакими юридическими отношениями друг с другом. Как справедливо указывает Белов В.А., законодательная квалификация отношений пайщиков друг к другу и к другим лицам по поводу сформированного ими паевого инвестиционного фонда в качестве правоотношений общей долевой собственности несколько не соответствует признакам данного понятия1. Несмотря на прямое указание законодательства на то, что имущество, составляющее ПИФ, принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности, в последнее время в литературе такой подход критикуется многими авторами, и высказываются предложения о признании собственником ПИФ управляющей компании и об отрицании в связи с этим конструкции общей собственности пайщиков на ПИФ2.
Весьма интересен вопрос правовой квалификации паевого инвестиционного фонда именно как предприятия, являющегося имущественным комплексом. По нашему мнению, невозможно распространять на ПИФ законодательно установленное понятие предприятия как объекта прав, признаваемого имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общеизвестно, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав же имущества ПИФ входят денежные средства, ценные бумаги, что позволяет нам отвергать природу ПИФ как недвижимого имущества и указывать на существование особого рода имущественного комплекса, не являющегося предприятием . Стоит согласиться с Сухановым Е.А. и Грибановым А.В., согласно позиции которых ПИФ выступают в качестве единых имущественных комплексов только как объект договора доверительного управления, заключаемого их совладельцами с управляющей компанией .
С экономической точки зрения ПИФ - это форма коллективного инвестирования, при которой средства вкладчиков инвестируются профессиональным управляющим в ценные бумаги, недвижимость и права на нее с целью получения прироста на вложенный капитал. ПИФ не является юридическим лицом - это так называемый "имущественный комплекс", а по сути, это инвестиционный портфель. Все инвестиции осуществляются в точном соответствии с правилами и проспектом эмиссии фонда .Средства многих частных инвесторов собираются в единый портфель и благодаря этому инвестируются на более выгодных для клиентов условиях, чем если бы каждый из них инвестировал свои средства самостоятельно.
Появление ПИФ обусловлено одной из важнейших тенденций современного рыночного хозяйства в России - это обособление "функции собственности" от "функции эффективного управления"3 капиталом. Для успешного сотрудничества собственника и управляющего необходим баланс их интересов, который может быть достигнут в рамках такого финансового инструмента как ПИФ.
В ПИФ объединяется имущество различных юридических и физических лиц. Объединенное имущество, составляющее ПИФ, принадлежит указанным лицам на праве общей долевой собственности. Присоединение юридических и физических лиц к договору доверительного управления ПИФ осуществляется путем приобретения ими инвестиционных паев данного ПИФ.
В качестве имущества, передаваемого в доверительное управление открытым и интервальным ПИФ, учредители доверительного управления могут передавать только денежные средства.
Что касается закрытых ПИФ, то в их доверительное управление учредители доверительного управления могут передавать денежные средства, а также, если это предусмотрено правилами доверительного управления этим фондом, иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией.
Отдельно стоит отметить, что не допускается передача в доверительное управление имущества, находящегося в залоге.
Количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющими компаниями открытого и интервального ПИФ, не ограничивается. Такое право дает инвестору приобретать инвестиционные паи в любых количествах, ограничением здесь может быть лишь платежеспособность инвестора. Количество инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией закрытого ПИФ, указывается в правилах доверительного управления этим ПИФ (как правило, управляющая компания устанавливает размер фонда, после достижения которого паи уже не продаются)
Закрытый паевой инвестиционный фонд как механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
Привлекательность российского рынка с точки зрения инвестиций в недвижимость достаточно высока, и в силу растущего потенциала и высоких ставок доходности интерес западных инвесторов к этому сектору будет только возрастать.
Среди прочих преимуществ ЗПИФ следует выделить диверсификацию рисков. Паевые инвестиционные фонды обычно держат в своих портфелях от десятков до нескольких сотен акций разных компаний, поэтому ухудшение положения какой-либо одной компании не столь катастрофически отражается на состоянии хорошо диверсифицированного инвестиционного портфеля. Требования к диверсификации портфеля ЗПИФ установлены Приказом ФСФР РФ от 20 мая 2008 г. № 08-19/пз-н "О некоторых вопросах осуществления деятельности по управлению активами акционерных инвестиционных фондов и паевых инвестиционных фондов"1.
Преимуществом ЗПИФ является профессиональное управление. ПИФ управляются квалифицированным персоналом управляющих компаний. Работа управляющих периодически оценивается по объему общей заработанной прибыли. Персонал управляющих компаний состоит из специалистов, обладающих необходимыми опытом и навыками. Требования к управляющей компании предъявляются Приказом ФСФР РФ от 22 июня 2005 г. № 05-23/пз-н "Об утверждении Положения о требованиях к порядку и срокам раскрытия информации, связанной с деятельностью акционерных инвестиционных фондов и управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, а также к содержанию раскрываемой информации"2. ПИФ по своей природе не требуют значительных затрат на управление, благодаря чему они и завоевали огромную популярность со стороны и инвесторов, и управляющих компаний во всем мире.
Еще одним преимуществом ПИФ выступает многоуровневая система защиты инвесторов посредством системы взаимодействия независимых друг от друга управляющей компании и специализированного депозитария, имеющего определенные контрольные функции в отношении управляющей компании.
Установлены гарантии защиты интересов инвесторов, приобретающих паи ЗПИФ, от внешних взыскателей. Обращение взыскания по долгам владельцев инвестиционных паев, в том числе при их несостоятельности (банкротстве), на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, не допускается. По долгам владельцев инвестиционных паев взыскание обращается на принадлежащие им инвестиционные паи. В случае несостоятельности (банкротства) владельцев инвестиционных паев в конкурсную массу включаются принадлежащие им инвестиционные паи. В случае признания управляющей компании паевого инвестиционного фонда несостоятельной (банкротом) имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, в конкурсную массу не включается.
В качестве, безусловно, положительной стороны этой модели следует назвать возможность пайщиков (в том числе органов местного самоуправления) контролировать действия управляющей компании и влиять на стратегические вопросы функционирования ЗПИФ посредством созыва и проведения общего собрания владельцев паев. Данные процедуры достаточно подробно регулируются законодательными нормами, а также федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг1.
Несомненным преимуществом является ликвидность пая ЗПИФ. Инвестиционные паи свободно обращаются по окончании формирования паевого инвестиционного фонда. Ограничения обращения инвестиционных паев могут устанавливаться только федеральным законом. Пайщики ЗПИФ имеют возможность покупать и продавать инвестиционные паи.
Особенности налогообложения также играют позитивную роль в характеристике ЗПИФ. Передача учредителем ЗПИФ своего имущества в состав активов ЗПИФ не является объектом обложения НДС (однако имеются некоторые особенности при передаче в ЗПИФ ценных бумаг)1. Полученное ЗПИФ указанное имущество также не признается его доходом для целей налогообложения. ЗПИФ не является юридическим лицом, а потому не платит налог на прибыль. Таким образом, прирост имущества ЗПИФ, в том числе в виде дивидендов и процентов, налогом на прибыль не облагается .
При управлении небольшими суммами, объединенными в большой общий фонд, можно достичь значительного снижения инвестиционных издержек по сравнению с управлением индивидуальными портфелями, что порождает низкие операционные расходы. Низкие операционные издержки благоприятно сказываются на общем инвестиционном результате.
Похожие диссертации на Механизм инвестирования малоэтажного жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий
