Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретический обзор представлений об использовании городских земель как ресурса.
1.1 Агропромышленный комплекс и его развитие на современном этапе .
1.2. История развития теории оценки городских земель. 17
1.3 Основы городского землепользования. 33
1.4. Методы определения стоимости земельных участков. 42
1.5. Выводы. 54
Глава 2. Анализ теоретических и практических подходов к кадастровой оценке городских земель.
2.1. Основы земельного кадастра. 56
2.2. Зарубежные системы кадастровой оценки городских земель. 62
2.3. Анализ методик кадастровой оценки городских земель 72 отечественных авторов
2.4. Анализ возможностей применения экспертных методов к 92 системе массовой кадастровой оценки городских земель.
2.5. Выводы. 97
Глава 3. Теоретические и практические основы применения метода анализа иерархий для оценки земли.
3.1 Теоретические основы построения системы массовой оценки с помощью метода анализа иерархий .
3.2. Методика оценки кадастрового участка городской земли. ИЗ
3.3. Возможности применения методики для объектов 125 агропромышленного комплекса.
3.4. Выводы. 135
ЗАКЛЮЧЕНИЕ і 37
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 139
- Агропромышленный комплекс и его развитие на современном этапе
- Основы земельного кадастра.
- Теоретические основы построения системы массовой оценки с помощью метода анализа иерархий
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Земля является одним из самых ценных видов природных богатств и относится к числу основных факторов производства при изготовлении любых товаров и услуг. С физической точки зрения землю можно определить как некоторую поверхность со всем, что находится на и под ней. С юридической точки зрения земля (земельный участок), принадлежащая кому-нибудь, определяется правом владеть, пользоваться и распоряжаться ею при условии соблюдения ограничений, наложенных законодательством.
Уникальность земли проистекает из её неподвижности и фиксированной величины предложения. Земля является фактором производства, необходимым при изготовлении всех товаров.
С начала 90-х годов в Российской Федерации происходят огромные перемены в отношении использования земли: - проводится земельная реформа; - совершенствуется законодательная база на федеральном уровне; права собственности на земельные участки из государственной собственности постепенно переходят к юридическим и физическим лицам; сформировался рынок недвижимости и формируется рынок земли; на региональных уровнях разрабатываются и принимаются свои законодательные акты в сфере землеустройства, учитывающие местные особенности; ведется активная работа по созданию земельных кадастров.
Одним из основных элементов земельной реформы является совершенствование земельных отношений в городах и населенных пунктах (в дальнейшем городах). Городские земли - уникальный ресурс - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.
Наиболее общей интегральной характеристикой функционально-планировочной структуры и жизнедеятельности города в каждый момент является стоимость городских земель.
Проведение оценки городских земель необходимо для различных отраслей народного хозяйства, в том числе и для сферы агропромышленного комплекса. Требуется производить оценку участков для объектов промышленной переработки сельскохозяйственной продукции, продовольственных и торговых баз, мест розничной торговли, и возможности оценки изменения функционального использования участков сельскохозяйственного использования на территориях городов и населенных пунктов.
Необходима оптимизация рентных отношений между городскими администрациями и объектами агропромышленного комплекса. Для второй сферы АПК это оптимизация рентных отношений между городом и оптовыми продовольственными рынками, а также объектами, занимающимися переработкой сельскохозяйственной продукции. Соответственно, для третьей сферы АПК - оптимизация рентных отношений для сельхозпроизводителей, имеющих свои торговые точки в городах.
При этом система оценки городских земель должна предусматривать возможность оценки участков по различным видам функционального использования.
Наиболее полно отвечающей вышеперечисленным требованиям для определения стоимости городской земли является система её массовой кадастровой оценки.
Вопросы оценки земель стали объектом исследования для учёных несколько веков назад. Они находят свое отражение в работах следующих авторов: А. Смита, В. Петти, Т. Мальтуса, Д. Рикардо, Г. Тюнена, С. Милля, К. Маркса, А. Маршалла, А. Вебера, В. Лаунгардта, Р. Харда, М. Халбвахса, Р. Хейга, Р. Тарвея, Р. Ратклифа, Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера, С.Г. Струмилина, А.А. Минца, Т.С. Хачатурова, И.В. Дегтярева, А.П. Вервейко, П.Ф. Веденичева, Т.П. Магазинщикова, М.Б. Витт, В.А. Руди, В.П. Красовского, Г.А. Кузнецова, Д.И. Гнатковича, С.А. Ткачука, В.А. Махта, А.А. Варламова, Сухотина Ю.В., К.Г. Гофмана, Д. Эккерта, А.И. Ильина, В.Л. Любовного, О.С. Пчелинцева, А.А. Сегединова, СИ. Кабаковой, В.А. Вашанова, В.А. Щеглова, С.Д. Черемушкина, П.П. Маракулина, Х.К. Абена, Э.Я. Бубеса, А.П. Ромма, О.Т. Хисматулова, А.Л. Пустуева, И.В. Жирнова, и многих других экономистов и учёных.
Несмотря на развитость западной и российской теории и практики оценки городских земель существует объективная необходимость в дальнейшем изучении и исследовании вопроса массовой кадастровой оценки городских земель.
Рассматривая сложившуюся экономическую ситуацию в России можно выделить следующие основные препятствия для проведения массовой оценки городских земель:
1) недостаточную проработку методик для проведении оценки; малоприменимость западных наработок в области оценки земли в силу отсутствия достаточных данных о продажах, неустойчивости рынка; неразработанность теории переходного периода в экономической теории; отсутствие ряда необходимых законодательных актов о землеустройстве или их несовершенство; необходимость стоимостной оценки ограничений, обременении и сервитутов; разобщенность информационных систем, имеющихся в отдельных ведомствах и комитетах, касающихся городской недвижимости; отсутствие или неполнота данных, необходимых для оценки; необходимость оценки участков для различных видов функционального использования; субъективизм экспертов в оценке социальных, исторических и культурных факторов;
10) сложности в применении доходного метода оценки земли в силу недостоверности данных и трудностей при определении адекватной процентной ставки.
Следует отметить, что работы по проведению массовой кадастровой оценки земель являются составной частью федеральной целевой программы «Развитие земельной реформы в российской Федерации на 1999-2002 годы», утвержденной постановлением правительства РФ № 694 от 26 июня 1999г.
Актуальность проблемы формирования системы оценки земли в городах, необходимость поиска соответствующих принципам рыночных отношений подходов к практической реализации кадастровой оценки земель, в том числе и для объектов агропромышленного комплекса, расположенных на территориях городов, определяют выбор темы диссертации.
Целью исследования является разработка методических подходов к массовой кадастровой оценке городских земель в российских условиях на основе метода анализа иерархий (МАИ).
Задачами исследования являются: - разработка методических положений отбора и учета ценообразующих факторов для участков земли по видам их функционального использования; разработка методических положений определения кадастровой стоимости городских земель на основе метода анализа иерархий; - разработка методов определения рентных коэффициентов землепользования в зависимости от видов функционального использования земельных участков; - определение механизма оптимизации рентных отношений по объектам агропромышленного комплекса, находящимся в городах и населенных пунктах.
Основная научная идея диссертационной работы заключается в применении метода анализа иерархий, позволяющего описывать сложные, взаимосвязанные, многокритериальные объекты для создания методики оценки городских земель по различным видам функционального использования в условиях несовершенного рынка и переходной экономики России.
Объектом исследования являются земельные ресурсы городов.
Предметом исследования являются методы массовой кадастровой оценки земель по видам их функционального использования.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются работы вышеперечисленных авторов.
Нормативно-правовой базой исследования является законодательство Российской Федерации о земельных отношениях.
Эмпирической базой исследования послужили отчётно-статистические, расчётно-аналитические материалы Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Пермской области.
При проведении исследований применялись следующие методы: системный анализ и синтез при выявлении комплексной взаимосвязи факторов, влияющих на кадастровую оценку городской земли с помощью метода анализа иерархий; историко-логический метод при исследовании развития теории оценки городских земель; экономико-математические методы анализа, применялись при создании системы кадастровой оценки городской земли.
Научной новизной исследования являются разработанные научно обоснованные методы массовой кадастровой оценки городских земель по видам их функционального использования для условий российской экономики переходного периода на основе метода анализа иерархий, включающие: - методы отбора ценообразующих факторов для участков земли по видам их функционального использования, в том числе и для объектов агропромышленного комплекса; - методы определения рентных коэффициентов в зависимости от видов функционального использования земельных участков; - методы определения рыночной цены городских земель по отдельным участкам.
Практическая ценность предложенной методики массовой оценки участков городских земель заключается в возможности использования в различных сферах общественного управления: при разработке политики налогообложения, оценке участков городской земли по различным видам функционального использования, для создания и дальнейшего совершенствования системы оптовых продовольственных рынков, выработке градостроительной политики, социальном планировании, а также при моделировании градостроительного развития.
Основные положения диссертации докладывались на научно- практической конференции «Российская экономика на рубеже XXI века» (г.Пермь) 1999г., на научных семинарах кафедры экономики и организации промышленного производства Пермского государственного технического университета, на заседаниях Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Пермской области.
По результатам выполненного исследования опубликовано 4 статьи. Предложения, содержащиеся в диссертационной работе, были использованы при разработке «Методики кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории городов и населенных пунктов» (Пермь, 1999г.).
Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и двух приложений. Диссертация изложена на 149 страницах машинописного текста, содержит 14 таблиц и 5 рисунков. Список литературы включает 111 наименований.
Агропромышленный комплекс и его развитие на современном этапе
Агропромышленный комплекс (АПК) представляет собой совокупность отраслей народного хозяйства, связанных с развитием сельского хозяйства, обслуживанием его производства и доведением сельскохозяйственной продукции до потребителя.
Главной задачей АПК является максимальное удовлетворение потребностей населения в продуктах питания и товарах народного потребления, обеспечении продовольственной безопасности страны. Он включает в себя три сферы:
1. Отрасли, обеспечивающие АПК средствами производства и производящие производственно-техническое обслуживание. Это машиностроение, производство минеральных удобрений, микробиологическая промышленность, ремонт сельскохозяйственной техники, капитальное строительство.
2. Предприятия и организации, непосредственно занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции. Это государственные и коллективные сельскохозяйственные предприятия, акционерные общества, товарищества, крестьянские (фермерские) хозяйства, подсобные хозяйства населения.
3. Отрасли и предприятия, обеспечивающие заготовку, переработку сельскохозяйственной продукции и доведение её до потребителей. Это пищевкусовая, мясная и молочная, рыбная. Мукомольно-крупяная, комбикормовая промышленности, а также частично легкая промышленность по переработке сельскохозяйственного сырья, торговля продовольственными товарами (магазины, оптовые и мелкооптовые продовольственные рынки, места реализации конечной продукции) и, частично, легкая промышленность и общественное питание.
Основой формирования агропромышленного комплекса является агропромышленная интеграция, представляющая собой соединение сельского хозяйства с другими отраслями, занимающимися его обслуживанием и доведением продукции до потребителей.
Эффективное функционирование всего агропромышленного комплекса зависит не только от деятельности сельского хозяйства, но и от качества работы всех звеньев, участвующих в доведении конечной продукции до потребителя.
В настоящее время назрела необходимость перехода народного хозяйства, его отраслей, в том числе и аграрного сектора, на такую систему хозяйствования, чтобы она «работала» на потребителя, была менее расточительной, т.е. более эффективной. Такой системой является рынок, механизм построения которого хорошо отработан опытом многих развитых стран.
В данном случае аграрный рынок - это, во-первых, совокупность социально-экономических отношений, складывающихся при производстве, переработке, хранении, продвижении и потреблении сельскохозяйственной продукции, связанных с земельными отношениями, системой оборота капитала, общественным (региональным) разделением труда, спросом и предложением на продовольствие, с земельными, трудовыми и материально-техническими ресурсами; во вторых, это органическая совокупность пяти видов рынков, земли, труда, продовольствия, материально-технических средств и капитала. [17,62,80,81]
Особый интерес представляет собой продовольственный рынок (ПР), как сложная рыночная система, состоящая из совокупности рынков сельхозпродуктов и товаров, их производителей, переработчиков, посредников, объектов инфраструктуры. Одной из основных составляющих ПР является оптовый продовольственный рынок - специализированное предприятие, осуществляющее организацию операций по купле-продаже сельскохозяйственного сырья и продовольствия в определенных местах.
«В мировой практике оптовые рынки считаются самой совершенной системой регулирования продовольственным обеспечением городского населения, поэтому такой механизм надо создать и в нашей стране, особенно в индустриальных регионах, где основная масса населения проживает в городах» [17.стр.7]
Основы земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. .[№Q]
Появление в мировой практике термина «кадастр» произошло во время Римского императора Августа (27г. до н.э. - 14 г.н.э.), когда была утверждена единица учета дани за землю - caputigum, и введена перепись населения capitum registrum. Со временем эти слова слились в одно capitastrum, которое впоследствии трансформировалось в слово catastrum, а затем в термин cadastre, который и используется в настоящее время. [15]
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой). Границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. [100]
Ведение земельного кадастра подразумевает собой наличие четырех основных систем:
1. Регистрации земельных участков и прав на них.
2. Кадастрового обследования и картографии.
3. Учёта количества и качества земли.
4. Оценки земли и другой тесно связанной с ней недвижимости.
Соответственно, для эффективного управления и планирования развития города необходимо наличие городского кадастра.
По назначению кадастр можно разделить на три большие категории:
1) налоговый или фискальный - для характеристики недвижимого имущества с целью определения порядка и размеров налогообложения;
2) правовой или юридический - для зашиты прав владельцев и собственников недвижимости;
3) многоцелевой - для решения широкого спектра правовых, экономических, экологических, градостроительных задач и управления и планирования развития территории. [92]
В Пермской области за основу принят многоцелевой кадастр. Функциями кадастра является сбор, систематизация, обработка, хранение, актуализация, обновление информации, распределение и передача ее пользователям. [70]
Масса земельных данных и потребность в различных видах информации настолько велики, что они никогда не смогут быть охвачены одной или несколькими базами данных. Более того, система должна создаваться поэтапно и быть достаточно гибкой, чтобы допускать последовательные добавления новых видов данных. Таким образом, система должна развиваться постепенно, чтобы удовлетворять растущие требования потребителей. Т.е. необходимо использование геоинформационных систем (ТИС). Система оценки земли должна являться частью системы управления на основе ГИС.
В настоящее время в Пермской области принята "Концепция географической информационной системы для органов государственной власти (ГИС ОГВ) Пермской области на 1999-2001 гг.". Данная концепция положена в основу программы создания ГИС ОГВ Пермской области.
Основные направления разработки и внедрения ГИС ОГВ Пермской области состоят в решении перечисленных ниже функциональных задач по следующим разделам:
1. Социально-экономическое состояние области.
2. Экономика и финансы. подготовка бюджета области и его исполнение, контроль движения финансов, финансовые показатели области;
- анализ эффективности местной налоговой политики, взаимодействие налоговых служб по налогообложению физических и юридических лиц в соответствии с действующим законодательством;
3. Экология, ресурсы и природопользование.
- ведение земельного кадастра;
- кадастр природных ресурсов (лесное хозяйство, водное хозяйство и гидротехнические сооружения, полезные ископаемые);
- ведение реестра собственности;
4. Транспорт, связь.
5. Коммунальное хозяйство и строительство.
6. Сельское хозяйство.
Теоретические основы построения системы массовой оценки с помощью метода анализа иерархий
Недостатком многих систем оценок городских земель является отдельное рассмотрение и расчёт рентообразующих факторов, в то время как оценка земли является системой одновременной оценки множества взаимозависимых элементов. А проведение оценки не может быть признано достоверным в случае, если отсутствует учет одного или нескольких существенных факторов. Следовательно, необходимо применение системного научно обоснованного подхода при решении проблемы оценки земли.
Для решения проблемы оценки земли применима теория открытых систем. Она представляет концептуальную основу для построения методологии, позволяющей описывать систему и её проблемы в терминах взаимосвязанной иерархии, а также предлагает средства для установления упорядочения приоритетов и измерения интенсивности взаимодействия компонент, описывающих структуру системы иерархии. Данная теория вначале применялась в науке о жизни, а именно в биологии организмов и физиологии, затем в психологии, социологии, антропологии, экономике и теории организаций. [93]
При формулировании согласованной концепции системы используются четыре центральные идеи системной философии:
1) упорядоченная целостность. Она относится к характеристикам самой системы, а не её отдельных составляющих, так как целостность является результатом динамического взаимодействия составных элементов. Следовательно, система представляет собой несколько иное, чем просто сумма её отдельных компонент, а её поведение не может быть предсказано на основании наблюдения за её изолированными частями;
2) самостабилизация. Возникает вследствие приспособления системы к потоку возмущений из внешней среды;
3) самоорганизация. Является более сложным приёмом приспособления к среде. Она заключается в новых устойчивых состояниях, которые более стойки к возмущениям, чем предыдущие. Самоорганизующиеся системы эволюционируют в более сложные и более жизнеспособные системы.
4) иерархизация. Иерархия возникает, когда системы, которые функционируют как целое на одном уровне, функционируют как части системы более высокого уровня, становясь подсистемами этой системы.
Теория систем является концептуальной основой для построения методологии, позволяющей описывать систему и её проблемы в терминах взаимосвязанной иерархии. Эта методология также предлагает средства для установления упорядочения приоритетов и измерения интенсивности взаимодействия компонент, описывающих структуру системы иерархии.
Метод анализа иерархий является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Он состоит в декомпозиции проблемы на всё более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решение (ЛПР), по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
Иерархия - определенный тип системы, основанный на предположении, что элементы системы могут группироваться в несвязанные множества. Её можно охарактеризовать как систему уровней, каждый из которых содержит множество элементов или факторов. [93]
Метод аналитических иерархических процессов был впервые разработан и применен в конце 70-х годов нашего столетия американским математиком Томасом Саати в разработанном им методе анализа иерархий. Данный подход эффективен при решении слабо структурированных или неструктурированных задач, а именно такой задачей является кадастровая оценка земель. Он полезен при анализе и оценке абстрактных или неосязаемых объектов, для которых нет стандарта измерения.
Метод анализа иерархий обеспечивает простые и прямые средства для измерения взаимозависимости в системе. Основная идея заключается в том, что где бы ни была проявлена взаимозависимость, каждый из видов деятельности или критериев становится целью, и все виды деятельности (или критерии) сравниваются в соответствии с их вкладом в эти виды деятельности (или критерии). Это порождает ряд приоритетов зависимости, который отражает относительную зависимость каждого вида деятельности от остальных видов деятельности и относительную зависимость каждого критерия от остальных критериев. Приоритеты затем взвешиваются относительно независимого приоритета каждого связанного критерия, полученного из иерархии, и результаты суммируются. Таким образом получаются веса взаимозависимости.
Похожие диссертации на Кадастровая оценка земель на основе метода анализа иерархий
