Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические и методические основы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель 6
1.1. Теоретические основы кадастровой оценки земель в России 6
1.2. Методические подходы к оценке земель в России 17
1.3. Зарубежный опыт оценки земель, налога и аренды 31
Глава И. Современное состояние и результаты земельной реформы в орловской области 44
2.1. Анализ и оценка современного состояния АПК Орловской области 44
2.2. Земельные отношения в период реформирования экономики сельского хозяйства 56
Глава III. Совершенствование кадастровой оценки сельскохозяйственных земель орловской области 77
3.1. Совершенствование оценки бонитировки почв и земель как основы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель 77
3.2. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель 104
Выводы 122
Список использованной литературы ^ 125
Приложения 135
- Методические подходы к оценке земель в России
- Анализ и оценка современного состояния АПК Орловской области
- Совершенствование оценки бонитировки почв и земель как основы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель
- Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель
Введение к работе
В условиях реформирования национальной экономики в России особую актуальность приобретает задача формирования эффективных механизмов регулирования земельных отношений. Одним из таких механизмов является экономическая оценка земель, представляющая базу платности землепользования. В то же время оценка земельных ресурсов в России протекает бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций. Это обусловлено отсутствием достаточно обоснованной методологии оценки земель, основу которой должна составлять концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных преобразований.
Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизм оценки земель. Разработкой теоретических и практических вопросов оценки земли в Российской Федерации занимаются многие ученые: Варламов А.А., Волков С.Н., Комов Н.В., Конокотин Н.Г., Крылатых Э.Н., .Лойко П.Ф., Милосердое В.В., Панкова К.И., Родин А.З., Сагайдак А.Э., Черняев А.А., Югай A.M. и др. Теоретическая разработанность указанной проблемы достаточно глубока. В то же время вопросы методических подходов оценки земель с учетом региональных особенностей требуют дальнейшей разработки. Указанные обстоятельства обусловили выбор темы диссертационного исследования.
Целью настоящего исследования является разработка методических подходов и рекомендаций по экономической оценке сельскохозяйственных земель в системе кадастра.
В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:
- обобщена существующая практика оценки сельскохозяйственных земель в нашей стране и за рубежом;
выявлены региональные особенности методов оценки земель (доходного, затратного, рыночного) на разных этапах развития землепользования;
оценено современное состояние земельной реформы в регионе, раскрыты причины, сдерживающие развитие земельных преобразований: правовые, организационно-экономические, социальные;
обоснован механизм проведения бонитировки почв, включающий технологию проведения бонитировки почв и земель, составление бонитиро-вочной шкалы, внутрихозяйственную оценку земель;
разработана модель кадастровой оценки сельскохозяйственных земель на основе рентного дохода, содержащего учет балльной оценки, технологических свойств, местоположения земельных участков.
Объектом исследования послужили земельные отношения, складывающиеся между пользователями сельскохозяйственных земель Орловской области. Предмет исследования - экономическая оценка сельскохозяйственных земель в системе кадастра.
Методы исследования. В процессе исследования в зависимости от решаемых задач применялись следующие основные методы: монографический, расчетно-конструктивный, статистико-экономический, абстрактно-логический и другие.
Монографический метод использован при подробном изучении базовых объектов, а также прогрессивного опыта оценки земель в нашей стране и за рубежом; расчетно-конструктивный при классификации сельскохозяйственных зон, подзон для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель; экономико-статистический - при анализе сложившейся системы оценок земель.
Научная новизна исследования заключается в разработке методических положений по кадастровой оценке сельскохозяйственных земель, а именно:
на основе системного подхода теоретически уточнены и развиты научные основы экономической оценки земель. Уточнена структура платного землепользования, логически увязанная с кадастровой оценкой земель;
исходя из анализа начального этапа земельных преобразований, обоснована концептуально-программная основа поэтапного развития земельных отношений, включающая краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные целевые установки и соответствующую им поэтапную последовательность решения приоритетных задач;
разработана и апробирована методика проведения бонитировки почв с учетом различных факторов, обеспечивающих комплексный подход к кадастровой оценки земель, формированию социально-ориентированного направления эффективного их использования;
уточнена модель кадастровой оценки сельскохозяйственных земель как экономической основы регулирования земельных отношений. Предложены конкретные цены сельскохозяйственных земель, обеспечивающие согласованное применение экономических и правовых механизмов.
Практическая значимость работы заключается в том, что содержащиеся в ней положения по совершенствованию кадастровой оценки сельскохозяйственных земель с учетом региональной специфики позволяют на более высоком научно-методическом уровне решать задачи повышения эффективности использования земельных ресурсов. Результаты исследований используются в Орловской области при разработке комплексной программы использования земельных ресурсов.
Диссертация выполнена в соответствии с планом научно-исследовательских работ Всероссийского НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве (номер государственной регистрации 01.960.007309) и является составной частью проблемы: «Усовершенствовать научные основы и методы регулирования земельных отношений в условиях стабилизации АПК РФ».
Методические подходы к оценке земель в России
Главное свойство земли, которое используется в сельском хозяйстве, -это ее плодородие. Различают естественное и экономическое плодородие. Экономическое плодородие - это дополнительное вложение капитала в виде удобрений, пестицидов, техники на единицу площади, значительно влияющих на производительность труда в сельском хозяйстве. К. Маркс, увязывая экономическое плодородие с развитием науки и техники, совершенствованием систем земледелия, отмечал «...плодородие вовсе не в такой степени является естественным качеством почвы, как это может показаться: оно тесно связано с современными общественными отношениями» (62, с 406). Но земельные участки различаются как по плодородию, так и местоположению относительно рынков сбыта. Следовательно, добавочные вложения на единицу площади будут давать разную отдачу. С целью определения направлений эффективного вложения средств интенсификации, а отсюда и рационального использования земли требуется системный учет качественных и количественных факторов. Основой качественной оценки и является экономическое плодородие. В этой связи под экономической оценкой земли С.Д. Че-ремушкин понимал «... определение сравнительной ценности земли, как средства производства,... выявление относительной доходности, получаемой земли от разного качества в различных природно-экономических условиях» (80, с.6).
Таким образом, качественный учет земель, основой которого является экономическая оценка , послужил основой создания земельного кадастра. Отметим, что большой вклад в развитие земельного кадастра принадлежит русскому почвоведу В.В. Докучаеву, который впервые увязал оценку земель с классификацией почв. Он отмечал, что « Почвенные карты вместе с климатическими должны лежать в основе всякой сельскохозяйственной статистики» (31, с. 291). Оценка земли в дореволюционной России была продолжена другим ученым Н.М. Сибирцевым, давшими впервые научное определение качественной оценке земель, увязав ее с бонитировкой почв: «Бонитировкой почв называется определение тех их свойств, которые характеризуя почву как жилище растений, имеют прямое хозяйственное значение. Такое определение может быть только сравнительным и слагается из двух частей.
1. Мы стремимся узнать, насколько почва А отличается от почвы В по своим химическим, физическим и др. свойствам;
2. Отсюда стараемся вывести, в какой степени она лучше (ценнее) или хуже почвы В» (104, с. 435).
Таким образом, предметом оценки земли, как средства производства в сельском хозяйстве является прежде всего почвенное плодородие. Критерием экономической оценки земли является сравнительная ценность земельных участков. На первый взгляд таким критериальным показателем должна стать урожайность, аккумулирующая в себя вложения дополнительных средств и, следовательно, отражающая ценность земли. Но мы разделяем позицию тех авторов, что урожайность не в полной мере может служить критериальным показателем, поскольку в силу ее разного плодородия отдача худших и лучших земель от вложений будет неодинакова. В этой связи, упомянутый уже на страницах диссертации С.Д. Черемушкин предложил в качестве критериальных показателей стоимостные - валовой продукт и чистый доход. Под валовым продуктом понимается стоимость валовой продукции с единицы площади, а под чистым доходом - разницу между валовым продуктом и прямыми издержками производства. Для того, чтобы определиться с критериальным показателем - валовой продукт и чистый доход он использует для наглядности следующий пример (80, с. 10-11).
Как видно из таблицы 1, варианты А и Б по урожайности, а, следовательно, и по валовому продукту одинаковы, а чистый доход в силу меньших издержек производства превышает в 3 раза. Отсюда автор делает вывод, что экономическая оценка земли должна производиться двусторонне: по валовому продукту и чистому доходу. Оценку земли по валовому продукту можно использовать при определении ценности земли, как средства производства. Тогда как оценка земли по чистому доходу позволяет оценить ценность земли с точки зрения доходности единицы площади.
В соответствии с утвержденной общесоюзной методикой оценки земель (1976 г.) использовалась следующая система показателей, отражающая различия экономического плодородия земельных участков: общие и частные (80, с.2). Основные показатели оценки земель:
1. продуктивность / стоимость валовой продукции;
2. окупаемость затрат / стоимость продукции на рубль затрат;
3. дифференциальный доход / дополнительная часть чистого дохода на землях лучшего качества и местоположения.
Основные показатели частной оценки земель:
1. урожайность;
2. окупаемость затрат;
3. дифференциальный доход.
Как было показано, экономическое плодородие земли как объективный фактор сельскохозяйственного производства является взаимодействием естественного плодородия и приложенного капитала. А поскольку качество земли разное, то и уровень отдачи вложенных средств будет неодинаков. В этой связи экономическая оценка ресурсного потенциала приобретает большое значение. Общим для всех методик экономической оценки ресурсного потенциала должна быть, с одной стороны, сопоставимость, с другой стороны -выявление отдельных факторов (земли, труда, капитала) на результативные показатели сельскохозяйственного производства.
По мнению многих ученых и мы разделяем эту позицию, что именно дифференциальная рента должна стать критерием экономической оценки земли, как доход, получаемый с земель более высокого экономического плодородия. Вся проблема заключается в том, как определить величину замыкающих затрат. Товарно-денежные отношения в рыночных условиях предполагают полное использование рентных отношений в сельском хозяйстве. Реальной основой их существования является устойчивая дифференциация общественно необходимых затрат, приводящих к образованию дохода или убытка. Для определения ценности земли пользуются специально исчисляющими показателями замыкающих затрат на соответствующие виды продукции. Замыкающие затраты - это норматив предельно допустимых затрат на производство продукции в регионе на определенный период времени. Тогда в теоретическом плане цена земли по Бронштейну В.В. будет величиной произведенной на данном участке дифференциальной ренты (I + II) с учетом замыкающих затрат с ее дисконтированием по нормативу эффективности и определяться по формуле (82, с.39): Е где Н - цена земли; е - годовая величина дифференциальной ренты; Е - нормативный коэффициент эффективности. Дифференциальная рента не есть что-то раз и навсегда определенная величина. Ее величина зависит от многих факторов. В мировой и российской практике сложилось по существу два подхода определения ренты - это затратный и доходный, возможно их сочетание.
Анализ и оценка современного состояния АПК Орловской области
В результате реорганизации колхозов и совхозов, приватизации земли, а также реформирования аграрных отношений в агропромышленном комплексе произошли существенные структурные сдвиги, изменился состав его организационно-хозяйственных звеньев, отраслевая структура, состояния источников инвестиций, каналов реализации продукции и целый ряд других пропорций, характеризующих условия и результаты производства. Комплексный анализ этих изменений позволяет получить достаточно полное представление о структурном преобразовании агропромышленного производства на примере Орловской области.
Исходя из оценки современного развития сельского хозяйства Орловской области можно сделать следующие выводы:
1) В настоящее время в сельском хозяйстве функционируют несколько форм собственности - кооперативный сектор, представленный товариществами, акционерными обществами агрофирмами, холдингами, кооперативами, колхозами, совхозами. Их на начало 2001 г насчитывалось 494 ед. Средний размер коллективных предприятий -4,7 тыс.га сельскохозяйственных угодий, примерно на 19-20% меньше размеров колхозов и совхозов до реорганизации, на их долю приходится более 2/3 работников отрасли. Преобладающей формой собственности стала частная. Частные предприятия составляют 94,3% от общего количества коллективных хозяйств и в них занято 84,3% работников.
2). Важнейшим структурным сдвигом в аграрной сфере является возросшее значение индивидуальных хозяйств (ЛПХ). В 2000 г. ими было произведено 59,4% валовой продукции отрасли против 31% в 1991г. Причем валовой сбор картофеля в 2000 г. составил 597,2 тыс.т (96% от общего производства), овощей 89%. Выращено скота и птицы и реализовано на убой 33,1 тыс.т, произведено молока - 148,1 тыс.т, яиц - 155,4 млн.шт., шерсти 154 т. Удельный вес скота и птицы, реализованный на убой в общей реализации составил 59,1%, молока 45,5%, яиц 57,7%, шерсти 83%. В течение 1991-2001 гг. в J11IX в отличие от коллективных не наблюдалось резкого спада сельскохозяйственного производства. Объем растениеводческой продукции (в сопоставимых ценах) вырос за этот период на 71%. В результате J11IX в определенной мере компенсируют сокращение производства в коллективном секторе.
Крестьянские фермерские хозяйства, число которых в 2001 г. составило 1506, площадью 139,3 тыс. га, средний размер хозяйства 92,5 га, было произведено зерновых 8% от общего объема производства, сахарной свеклы 2%, картофеля 3%, мяса в убойном весе 0,7 тыс.т, молока 2,8 тыс.т, яиц 1,1 млн.шт., шерсти 1 т. Удельный вес скота и птицы, реализованных на убой в общей реализации составил 1,2%, молока 0,8%, яиц 0,4%.
3). Отраслевая структура валовой продукции сельскохозяйственного производства (соотношение животноводства и растениеводства) отражает особенности специализации каждой категории хозяйств: в коллективных предприятиях и хозяйствах населения более половины продукции приходится на долю животноводства, в фермерских хозяйствах преобладает продукция растениеводства. Общей закономерностью для всех категорий хозяйств является сокращение доли животноводства и увеличение доли растениеводства. Особенно интенсивно эта закономерность проявилась в развитии хозяйств населения и фермеров.
4). В сельскохозяйственных предприятиях за 1990-2001 гг. произошло резкое сокращение поголовья скота всех видов: крупного рогатого скота с 718 тыс. голов в 1990 г. до 211,5 тыс. голов в 2001 или на 70,6%, поголовья коров сократилось за рассмотренный период с 234 тыс. голов до 77,8 тыс. голов, свиней с 499 тыс. до 128,7 тыс. голов, овец с 232 тыс. до 5,1 тыс. голов. Сброс поголовья не способствовал улучшению уровня кормления, сопровождался падением продуктивности скота и уменьшением объемов продукции.
5). В развитии кормовой базы, настоящее состояние которой является одним из главных препятствий на пути повышения продуктивности животноводства. В течение 1990-2001 гг. не наблюдалось структурных сдвигов, способных принципиально изменить ситуацию в отрасли. За этот период площадь кормовых культур в коллективных хозяйствах сократилась на 27,8%. В хозяйствах населения и фермеров тенденция была противоположной и участие их в производстве кормовых культур выросла с 6% до 29%. Доля кормовых зерновых культур в посевной площади и производстве всех зерновых в хозяйствах всех категорий увеличилась примерно одинаково - на 5 процентных пунктов. Такой структурный сдвиг сам по себе является позитивным. Но при значительном сокращении посевной площади и валового сбора зерновых в целом фактически это привело к снижению объемов кормового зерна на 39%. При этом вдвое уменьшились площади посевов зернобобовых культур и более чем в 3 раза объем их производства. Использование зерна на корм остается по-прежнему неэффективным. Этот показатель остается значительно ниже, чем в странах с развитым аграрным сектором.
6). Принципиальные изменения произошли в структуре капитальных вложений в АПК. Прежде всего это касается соотношения источников инвестиций в агропромышленную сферу: за 1990-2001 гг. сократилась более чем в 5 раз доля федерального бюджета. При этом на протяжении 90-х годов в структуре капитальных вложений в АПК устойчиво увеличивалась часть собственных средств предприятий и организаций, которая к 2001г. достигла более 70%. Уменьшение доли бюджетных инвестиций наблюдается не только в АПК в целом, но и по отдельным его отраслям. Их величина в сопоставимых ценах 1991 г. уменьшилась более чем в 4 раза. 7). Финансовое состояние коллективных предприятий всех форм собственности по сравнению с 1990 г. ухудшилось. Доля прибыли (с учетом дотации и компенсации) в валовом доходе сельского хозяйства от всех видов деятельности сократилась с 54,3% в 1990 г до 5,2% в 1998 г., а доля самих дотаций и компенсаций увеличилась с 23,7% до 32,8%. Удельный вес последних в производственных затрат растениеводства в 2001 г. составил около 8%, а в животноводстве - 10%. Тем не менее дотаций и компенсаций из бюджета в 2001 г. оказалось недостаточно для покрытий всех убытков животноводческой отрасли. Рентабельность молока в 2001 г. составила (-35%), мяса КРС (-38%), свиней (-46%), шерсти (-65%).
По существу, в современных условиях государственные субсидии представляют собой рычаг, с помощью которого предпринимается попытка поддержать сельскохозяйственные предприятия. Тем не менее число убыточных хозяйств постоянно растет и в 1998 г. их количество уже составило 370 единиц, или 75% от всего их наличия. Все это является свидетельством несовершенства действующего в России механизма государственной поддержки аграрной сферы, основу которого составляет система ее прямого субсидирования.
8). За 1990 - 2001 гг. произошли принципиальные структурные сдвиги в системе реализации сельскохозяйственной продукции. Эта система под влиянием меняющихся аграрных отношений, в том числе отмены ограничений на выбор партнеров при продаже продукции и установлении цен на нее, постепенно превращается в многоканальную. В настоящее время доля заготовительных государственных организаций составляет: молока - 81%, мяса -48%, яиц 90%. Всю остальную продукцию товаропроизводители реализуют по другим каналам.
9). Коренные изменения экономических отношений, которые принесла реформа, усилили негативное воздействие на развитие АПК диспаритета цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию. Для приобретения аналогичных материально-технических ресурсов сельскохозяйственным товаропроизводителям теперь необходимо продать в 3-8 раз больше своей продукции, чем в 1985 г. Сумма финансовых потерь сельского хозяйства от диспаритета цен более чем в 2 раза превышает размер выделенных на развитие АПК бюджетных ассигнований. Нарушена паритетность отношений сельского хозяйства и со сферой заготовки, переработки торговли, что характеризуется снижением удельного веса сельских товаропроизводителей в цене конечной продукции АПК.
Совершенствование оценки бонитировки почв и земель как основы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель
В соответствии с Положением о земельном кадастре оценку земель определяют нормативы и нормативообразующие факторы, используемые при определении стоимости земель и рентных платежей, анализе эффективности использования земель (ресурсного потенциала), планировании объемов производства и закупок продукции, совершенствовании закупочных цен и платежей в госбюджет, моральном и материальном стимулировании, организации и оплаты труда, технико-экономическом обосновании землеустроительных мероприятий, исчислении стоимости земель при их отводе для несельскохозяйственного использования, разработке природоохранных мероприятий и других целей, для которых необходимо значение качества земель.
В зависимости от целей выделяются такие виды оценки земель:
- бонитировка почв и земель по комплексу природных и приобретенных в процессе их эксплуатации свойств с точки зрения пригодности их для сельскохозяйственного производства;
- частная бонитировка земель с точки зрения эффективности возделывания отдельных культур и затрат производства на землях разного качества;
- общая экономическая оценка земель как средства сельскохозяйственного производства по сравнительному экономическому плодородию (продуктивности) в целом;
- экономическая оценка ресурсного потенциала сельского хозяйства, включающего землю, производственные фонды и трудовые ресурсы;
- экономическая или стоимостная оценка («цена») сельскохозяйственных земель при межотраслевых отношениях;
- оценка («цена») городских земель (городской земкадастр). Оценка качества земель включает три этапа: бонитировку почв, бонитировку (сельскохозяйственную оценку) земель и экономическую оценку земель.
Под бонитировкой понимается специализированная классификация почв и земель по их продуктивности, построенная на объективных признаках или свойствах самих почв, наиболее важных (ведущих) для роста сельскохозяйственных культур и коррелирующих со средней многолетней урожайностью.
Земля - это более широкая категория, ее основа - почва. Поэтому под качеством земельного участка (поля) подразумевается плодородие почв, слагающих данный участок или поле. Сочетания или комбинации различного проявления природных факторов и условий на фоне равного уровня окультуривания и определяют различия в качестве земельных участков (полей).
Следовательно, употребляемые в земельном кадастре понятия «почва» и «земля» различны, поэтому оценка их качества должна быть самостоятельной.
Бонитировка почв - это этап земельнокадастровых работ, заключающийся в сборе, обработке, анализе и сравнительной оценке естественного плодородия почв той или иной территории по их генетическим, агрохимическим и агрофизическим свойствам, разработки бонитировочной шкалы и системы поправочных коэффициентов (повышающих или понижающих) на индивидуальные свойства конкретных почв.
Бонитировка (сельскохозяйственная оценка) земель - это качественная оценка земель территорий конкретного хозяйства или его структурных подразделений, севооборотных массивов или полей севооборотов, почвенно-климатических зон и провинций, административных районов и областей. Проводится она при помощи бонитировочной шкалы почв и системы поправочных коэффициентов к ней. Экономическая оценка земли - это определение доходности земельных участков (именно земельных участков, а не почв) в зависимости от их качества, местоположения, обеспеченности водой и т.д.
Земельно-оценочные методики бывают двух видов, органично связанных между собой:
- общая методика бонитировки почв и земель региона;
- методика частной бонитировки земель для конкретных культур (пшеница, гречиха, горох и т.д.).
1. Общие положения и организация работ.
1.1. В соответствии с законами о Земельном кодексе и Плате за землю ведение земельного кадастра возложены на землеустроительные службы, в которых были созданы специальные подразделения (отделы, группы, бюро). В настоящее время в связи с углубляющейся и расширяющейся реформой земельных отношений на селе все возрастает значение бонитировки (как общей, так и особенно внутрихозяйственной), поэтому подразделения по земельному кадастру и платежам должны быть усилены и включать специалистов основных профессий: землеустроителей, почвоведов, агрономов, экономистов, гидромелиораторов. Их количество и состав определяются объемом работ.
1.2. Работы по бонитировке почв и земель включают этапы:
- подготовительный (изучение научно-технической литературы и нормативно-технической документации - НТЛ и НТД);
- сбор данных;
- полевое обследование землепользователей и землевладельцев с отбором при необходимости образцов почв для анализов;
- обработка материалов и составление бонитировочной шкалы (районной, областной, с-х предприятия);
- наложение бонитировочной шкалы на территории землепользователей или землевладельцев; - составление бонитировочных картограмм по землепользователям или землевладельцам.
2. Техника и технология проведения бонитировки почв
Периодичность проведения бонитировки почв и земель для типичных территорий составляет 5 лет, для мелиорированных - 3 года.
В качестве оцениваемых почвенных параметров принимается:
- содержание гумуса в слое 0-30 и 0-50 см, выраженное в процентах и рассчитанные по материалам почвенного или почвенно-мелиоративного обследований;
- среднее взвешенное содержание потащенного натрия в слое 0-50 см, выраженное в процентах от суммы потащенных оснований (емкости поглощения);
- среднее взвешенное содержание поглащенного магния в слое 0-50 см, выраженное в процентах от суммы потащенных оснований емкости поглощения);
- сумма поглощенных оснований, мг/экв (0-50 см);
- РН солевой вытяжки (0-50 см и 50-100 см);
- среднее взвешенное содержание солей в процентах и средний взвешенный тип засоления в слоях 0-50 и 50-100 см.;
- среднее взвешенное содержание частиц меньше 0,01 мм в слое 0-50 см по данным почвенного или почвенно-мелиоративного обследований;
- среднее содержание гумуса в процентах в пахотном слое (0-30 см), рассчитанное по данным проектно-изыскательских станций химизации (ПИСХ) или Центров химизации и сельскохозяйственной радиологии (ЦХСР), а также мелиоративных обследований;
Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель
Кадастровая оценка в Орловской области проводилась на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе кадастровой оценки (2000 г.), обеспечивающих сопоставимость её результатов на всей территории Российской Федерации (28).
Основой кадастровой оценки служат:
- данные почвенных обследований, материалы и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
- показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции, затраты на их использование. Показатели расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) ч кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий Орловской области по результатам первого этапа кадастровой оценки).
Кадастровая стоимость включает: а. Определение интегральных характеристик объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
б. Определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки.
Интегральными показателями являются:
1) По плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл);
2) По технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;
3) По местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.
1 - Определение балла бонитета почв включает:
- установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
- расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;
4b - пересчет на основе кореляционно-регресионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины -баллы;
- расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по группам почв;
- расчет почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородия (переувлажненность, эродированность, кислотность, каменистость).
Балл бонитета і-го объекта кадастровой оценки (Бі) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x оценочных групп почв і-го объекта кадастровой оценки (Bji) на их площади (Sji):
Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района определялся взвешиванием баллов бонитета почв объектов кадастровой оценки (административных районов) на их площади.
2 - Определение индекса технологических свойств.
Технологические свойства объектов кадастровой оценки рассчитывались с учетом: - энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям); - рельефа; - каменистости; - контурности; - удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта кадастровой оценки переводились в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.
На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычислялся обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов кадастровой оценки по отношению к эталонным условиям.
За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл кон-турности и энергоемкости -100; оценка рельефа и каменистости -1,00.
Формула определения индекса технологических свойств выглядит следующим образом: Дзэ х Бэп+ (Дзт - Дзэ) х 100 х КР х Кк Ит= (9) ДзтхБк где: Ит - индекс технологических свойств; Дзэ - доля затрат, зависящих от энергоемкости почв; Дзт - доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков; БЭп - оценка энергоемкости почв, балл; Бк - оценка контурности участков угодий, балл; Кр, Кк - оценка соответственно рельефа и каменистости, коэффициент. Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района или области в целом определялся взвешиванием индексов технологических свойств объектов оценки (административных районов) на их площадь (табл. 14).
