Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теория и практика привлечения инвестиций в жилищную сферу 11
1.1. Современные тенденции развития рынка жилья в Российской Федерации и его инвестиционного обеспечения. 11
1.2. Основные направления совершенствования экономико-правового обеспечения условий развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве . 28
1.3. Организационно-экономические механизмы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве . 59
Глава 2. Механизмы эффективного использования бюджетных средств для развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве 87
2.1. Современные методы государственной поддержки жилищного строительства. 87
2.2. Реализация государственных жилищных программ как необходимое условие решения жилищной проблемы . 117
2.3. Оценка эффективности государственной поддержки инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве . 129
Заключение 137
Список использованной литературы
- Основные направления совершенствования экономико-правового обеспечения условий развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве
- Организационно-экономические механизмы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве
- Реализация государственных жилищных программ как необходимое условие решения жилищной проблемы
- Оценка эффективности государственной поддержки инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилье относится к важнейшим жизненным потребностям населения. Именно жилищные условия являются ключевым элементом сложной системы показателей условий жизни, поскольку в них тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения и государственные стратегии, частные и общественные интересы. Развитие предпринимательства в жилищном строительстве является приоритетом государственной инвестиционной политики России, обладает высоким мультипликативным эффектом, генерирующим инвестиционную активность в смежных отраслях.
Существующая жилищная политика не позволяет в должной мере решать социальные проблемы и не создает благоприятных условий для обеспечения жильем основной части населения страны. Это обусловлено значительными изменениями, произошедшими в инвестиционной сфере, в первую очередь снижением объемов инвестирования жилищного строительства.
Система жилищного финансирования в бывшем СССР характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением гражданам. Проведенные в 1990-х гг. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда России по формам собственности, сформировался новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы. Доля частного жилищного фонда за 1994-2008 гг. значительно увеличилась с 33% до 82,4%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67% до 17,4%.
Утратив роль основного инвестора на рынке жилья, государство сохранило за собой функции управления и регулирования. В новых условиях роль инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве и эффективное управление использованием инвестиций, привлекаемых из разных источников, становится определяющей. В этой связи, политика государства должна быть направлена на:
повышение инвестиционной привлекательности жилищного строительства с целью увеличения его объемов;
поддержку различных форм предпринимательской активности, позволяющих обеспечивать более эффективное использование ограниченных ресурсов для удовлетворения жилищных потребностей населения;
поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества посредством развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;
повышение качества нормативно-правового регулирования в этой сфере.
Повышение результативности инвестиционного предпринимательства как фактора развития жилищного строительства требует научного осмысления условий его эффективной организации и совершенствования механизма его государственной поддержки.
Степень научной разработанности проблемы. В силу остроты проблемы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве исследованию ее различных аспектов в последнее время посвящено большое количество научных исследований, как отечественных, так и зарубежных ученых. В их числе работы Л.И. Абалкина, С.И.Абрамова, B.C. Барда, Л.А.Батурина, Л.А. Велихова, Б.И. Герасимова, Л. Гетмана, В.К. Гуртова, Н.Б. Косаревой, A.M. Марголина, В.И. Плакси, Р. Страйка, К.А. Чагая, Л.Н. Чернышева.
Тем не менее, несмотря на значительное количество научных исследований, посвященных вопросам инвестирования в жилищное строительство и использования потенциала предпринимательских структур для обеспечения населения доступным жильем, научную разработанность этой проблемы нельзя признать достаточной. Сохраняет актуальность углубленная проработка новых механизмов стимулирования инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве и развития государственно-частного партнерства, выбора оптимальных моделей государственной поддержки участников инвестиционного процесса, направленного на строительство доступного жилья. Отмеченная совокупность проблем, требующих своего решения, предопределила выбор направления диссертационного исследования, его цель и основные задачи.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование системы мер по повышению эффективности инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.
Для достижения цели исследования были поставлены следующие задачи:
выявить основные направления развития совместного предпринимательства государства и бизнеса в жилищном строительстве;
раскрыть экономическое содержание и обосновать новые механизмы инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве;
выявить наиболее эффективные методы государственной поддержки предпринимательских структур жилищно-строительного комплекса;
раскрыть недостатки существующих экономического и нормативно-правового механизмов функционирования жилищно-строительного комплекса и обосновать рекомендации по их устранению;
оценить возможности и границы применения модели развития ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в регионах с относительно низким платежеспособным спросом.
В качестве объекта исследования выступает процесс развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения между предпринимательскими структурами строительного комплекса, населением и государством, возникающие в процессе строительства доступного жилья.
Теоретической и методологической базой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. В ходе исследования автором применялись методы системного, сравнительного, статистического и логического анализа, а также методы экспертных оценок, которые на основе изученных фактов позволили выработать методологические и научно-практические рекомендации по совершенствованию организации инвестиционного предпринимательства в сфере жилищного строительства России.
Информационной базой исследования послужили материалы Министерства регионального развития Российской Федерации, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», статистические данные Федеральной службы государственной статистики. Использованы нормативные и правовые акты органов государственной власти Российской Федерации, программные документы, материалы конференций, отчетные ма-
териалы работы жилищной сферы городов и регионов, справочные и методические материалы.
Основным научным результатом исследования является разработка и обоснование механизма стимулирования развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве, позволяющего повысить обеспеченность российских граждан доступным жильем за счет улучшения условий для реализации предпринимательской инициативы строительных компаний.
Научная новизна исследования , полученная лично автором, заключается в том, что в ходе диссертационного исследования:
А) По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика предпринимательства):
Доказано, что важным и неиспользованным резервом повышения эффективности реализации государственной жилищной политики является развитие совместного предпринимательства государства и бизнеса в форме государственно-частного партнерства, связанное с совершенствованием соответствующей системы мер государственного регулирования. Ее ключевыми элементами при строительстве коммерческого жилья являются защита прав собственности инвесторов, привлечение государственных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры и стимулирование ипотеки, а при строительстве некоммерческого жилья - развитие конкурсной системы предоставления строительных подрядов и заключение концессионных соглашений на его эксплуатацию;
Обоснованы новые схемы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве, включающие: а) расширение государственного финансирования строительства объектов коммунальной инфраструктуры в целях снижения себестоимости жилья и стимулирования увеличения строительства жилья за счет внебюджетных средств; б) снижение рисков участников жилищного строительства путем уменьшения асимметричности информации между ними; в) развитие кредитования жилищного строительства при участии предприятий-работодателей и под их поручительство ;
Доказано, что смещение акцентов с субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на субсидирование расходов по созданию объектов коммунальной инфраструктуры увеличивает мультипликативный эффект государственной поддержки, способствует повышению эффек-
тивностн и снижению рисков инвестиционного предпринимательства в
жилищном строительстве;
Б) По специальности 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство):
Обоснованы рекомендации по совершенствованию экономического и нормативно-правового механизма функционирования жилищностроительного комплекса, обеспечивающие: баланс между расширением платежеспособного спроса и предложения жилья на рынке; демонополизацию строительного рынка, снятие административных барьеров; передачу функции контроля и ответственности на местный уровень. В нх числе: а) создание фонда некоммерческого жилья для социального найма; б) внесение поправок в федеральный закон №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» в целях уменьшения коррупционных рисков предпринимательской деятельности при его практическом применении; в) создание модели, объединяющей элементы лицензирования и саморегулирования деятельности строительных организаций, при которой допуск на строительный рынок осуществляется через лицензирование, а обеспечение качества профессиональной предпринимательской деятельности — через саморегулирование; г) введение государственного регулирования производства основных видов стройматериалов, создание предприятий стройиндустрии с учетом разработанных схем их территориального размещения на условиях госу-дартсвенно-частного партнерства;
Выявлено, что опыт АИЖК по развитию ипотеки применим, прежде всего, в крупных мегаполисах, и обоснована необходимость адаптации стандартов андеррайтинга с учетом специфики региона. Разработаны предложения по расширению функций АИЖК в части страхования кредитных рисков, позволяющие стимулировать увеличение объемов и сроков предоставления ипотечных кредитов банками-кредиторами и повышение роли частного капитала в организации их рефинансирования.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что основные положения и научные выводы имеют практическую направленность и могут быть использованы в системе государственного и муниципального управления при выработке мероприятий по развитию ин-
вестиционного предпринимательства в жилищном строительстве и научных исследованиях по данной проблематике.
Апробация результатов исследования. Основные выводы и предложения диссертационного исследования отражены в публикациях общим объемом 1,6 п.л., обсуждены и апробированы на конференциях и семинарах, проводимых в Российской академии государственной службы при Президенте РФ, ИНИОН РАН.
Основные направления совершенствования экономико-правового обеспечения условий развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве
Влияние системы жилищного строительства на общеэкономическую ситуацию очень велико. Поэтому при анализе динамики инвестиций по секторам экономики необходимо учитывать особенности динамики и структуры инвестиций в жилищное строительство.
Жилье является одной из базовых ценностей. Уникальность жилья состоит в том что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение жизни, оно одновременно является товаром первой, жизненно важной необходимости.
По сути, жилье выполняет две функции: для человека оно является средой обитания с одной стороны, с другой - жилье как приобретаемая недвижимость является аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом его труда. В этом качестве оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, является важнейшим базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений.
Жилищная политика занимает уникальное положение в общей системе государственной стратегии и политики, поскольку, с одной стороны, затрагивает экономические интересы каждого гражданина, а с другой - находится в тесной связи с другими направлениями социально-экономической политики государства. Жилищная проблема подчеркивает связь экономики и социальной сферы. Возможность иметь «крышу над головой» является базовой потребностью человека - с одной стороны. Строительство, поддержание и продажа/сдача внаем жилья является важным видом экономической активности - с другой. Более половины всех инвестиций в строительство приходится на жилищное строительство, оно является существенным источником занятости. Качество жилья отражает социально-экономический статус индивида и встроено в концепцию социального благосостояния. Это и материальный ресурс (экономическая стабильность), и социальный индикатор (интеграция и участие в жизни общества), и существенная часть расходов бюджета домохозяйства1. Таким образом, в жилищной проблеме тесно переплетаются экономическая и социальная составляющие, хотя соотношение между ними меняется в зависимости от целей, формулируемых жилищной политикой.
Жилье связано со справедливым и устойчивым социально-экономическим развитием и является неотъемлемой частью качества жизни. На уровне индивида и домохозяйства доступ к достойному жилью жизненно необходим для личного здоровья и безопасности, его расположение рядом с центрами экономической активности и транспортных сетей влияет на доступ к возможности получения дохода. Отрицательное влияние плохого жилья на здоровье и безопасность может быть существенным, в этом случае значительная часть личных доходов уходит на оплату услуг здравоохранения. Многие инфекционные заболевания напрямую связаны с плохим жильем, перенаселенностью, плохим водоснабжением и отсутствием других удобств.
Наряду с наличием достаточного жилья для высокодоходных групп и постоянной потребности в достойном жилье для бедных общая ситуация с жильем отражает и усиливает неравенство в доходах, доступе к образованию и здравоохранению. В то время как развитые страны способны обеспечить адекватным жильем большинство населения, многие развивающиеся страны и государства с экономиками переходного типа не способны устранить разрыв между наличием доступного и комфортного жилья с соответствующей инфраструктурой, с одной стороны, и потребностью в этом - с другой. Перенаселенность, плохое качество и недостаток воды и антисанитарные условия оказывают негативное влияние на здоровье, окружающую среду и безопасность. В то же время рост бездомности способствует усилению социальной поляризации и напряженности в обществе.
Государственная жилищная политика: Социальное измерение./Под ред. Т.В.Соколовой. -М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2009. - 288 с. Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучше-нии жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 м2.1 Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м2 на человека, без учёта качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья в большей степени формируют неудовлетворённость населения условиями проживания, чем недостающие метры. Следует отметить, что факторы, определяющие сегодняшнюю ситуацию, имеют долгосрочную природу.
Рассмотрим основные характеристики жилищного фонда. Основная его часть была возведена в конце 50-х - начале 90-х годов прошлого века. В то время СССР лидировал в мире по объёмам жилищного строительства: в среднем вводилось свыше 2 млн. квартир в год (по России - более 1,3 млн. квартир). Задача решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов, собираемых из блоков заводского изготовления. Такая концепция в условиях плановой экономики обеспечивала впечатляющие результаты, но при переходе к рыночным отношениям оказалась нежизнеспособной. К тому же, сделанный в 50-60-х годах выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения во многом предопределил характер современных проблем.
Важным моментом является понимание того, что в настоящее время достаточно высок уровень износа жилья. В советский период государство финансировало не только строительство жилья, но и его эксплуатацию. В частности, за счёт бюджетных средств должен был проводиться плановый капитальный ремонт зданий, построенных в 60-80-х гг. Из-за значительного сокращения финансирования жилищной сферы в период рыночных реформ сроки ремонта откладывались. В результате масштабы износа сегодня оцени 1 Рынок жилья: тон задают цены, а не метры. / Банки и деловой мир. - 2006. - №12. ваются на уровне 60-70% жилищного фонда, а объёмы ветхого и аварийного жилья достигли 3,2% (95 млн. м2). По официальным данным, в ветхом и аварийном фонде проживают 2,3 млн. человек, что составляет 1,6% населения страны. Тенденция увеличения доли жилья, непригодного для проживания, уже приобретает угрожающие масштабы, критическим становится уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.
В критическом состоянии находится и инженерно-коммунальные сети. Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ (средний процент износа составляет 57%) определяет растущий тренд эксплуатационных затрат. Сейчас они практически в полном объёме ложатся на собственников и съёмщиков жилья. Таким образом, большинство граждан России вынуждено всё больше расходовать на оплату коммунальных услуг и содержание жилья, имея при этом реальную перспективу вывода его из эксплуатации в ближайшие 10-20 лет.
Организационно-экономические механизмы развития инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве
Соответственно при прохождении каждого этапа меняется и статус клиента по схеме «накопитель - инвестор - заемщик».
Последний этап, непосредственно включающий в себя кредитование заемщика, проводится кредитными учреждениями, участвующими в ссудос-берегательной программе. Уже при заключении договора вкладчик приобретает право на предоставление кредита. Процентная ставка по этому кредиту в течение всего срока действия является стабильной, не применяются переменные или скользящие ставки. Благодаря аккумулированию на первом накопительном этапе денежных ресурсов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи кредитов тем гражданам, которые ранее вступили в ссудосберегательную программу и уже подошли к этапу получения займа. В результате банки имеют возможность предоставлять кредиты на условиях более выгодных, чем рыночные, соответственно выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.
Так как деятельность ссудосберегательной системы не зависит от ситуации на финансовом рынке и от колебаний процентных ставок на рынке кредитов, на ставку, по которой осуществляется кредитование населения, оказывает влияние только ставка, по которой кредитная организация привлекает средства, в результате чего создается доступный по цене кредитный продукт. Баланс объемов и сбережений обеспечивается за счет того, что как в любой кассе взаимопомощи, получить заемные средства может только член этой кассы, внесший в нее свои средства в размере не менее 50% от стоимости квартиры.
Многие банки рассматривают открытие долгосрочных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющий собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их положительную роль в формировании аналогов кредитных историй, банки проявляют значительный интерес непосредственно к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать данные программы как неотъемлемую часть своей дальнейшей кредитной деятельности.
Положительными факторами данной модели являются: практически автономное замкнутое существование системы, характеризующееся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде; простота финансового и правового механизма; легкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
В то же время присутствует и целый ряд отрицательных факторов: небольшие сроки кредитования; обязательность длительного периода накопления значительного объема собственного капитала; низкие проценты по накоплению; очередность заемщиков в получении кредита; сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.
Таким образом, основными достоинствами одноуровневой модели являются: - легкая интегрируемость в национальное законодательство; - дешевизна организации и контроля; - отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств; - отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а соответственно, относительная дешевая стоимость кредита по совокупности факторов.
В отличие от зарубежных аналогов российская технология контрактных сбережений и кредитования покупки жилья обычно встраивается в систему общего жилищного финансирования. Так как система стройсбережении предполагает наличие инвестиционной составляющей, для нее характерны все риски, связанные с финансированием строительства: локальный характер, вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Т.к. сберегательные программы, реализуют организации, не имеющие банковской лицензии, отсутствует контроль над схемой сбережений и кредитования со стороны Банка России, в результате возрастает риск нецелевого использования средств населения.
Несмотря на то, что в этой модели есть определенные недостатки, она успешно применяется в некоторых регионах, в том числе и в Москве. Ссу-досберегательная технология широко применяется в сочетании с муниципальным субсидированием граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих возможность, с использованием кредитных средств, оплатить несубсидируемую часть жилья. Это значительно уменьшает недостатки самой сберегательной технологии, создает определенные гарантии со стороны местных властей.
Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования не менее распространена в мировой практике, суть которой состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.
Основными недостатками этой модели являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заемщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.
Положительными моментами двухуровневой модели в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между кредиторами; возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики, что является существенным для России.
Реализация государственных жилищных программ как необходимое условие решения жилищной проблемы
В связи с этим АИЖК по сути отменило единый фиксированный коридор процентной ставки при выкупе кредитов и обязалось выкупать любые ипотечные кредиты, однако в зависимости от разницы между текущей процентной ставкой и процентной ставкой по ипотечному кредиту, закладные могут выкупаться как с премией, так и с дисконтом. На практике Агентство переложило все потери по ранее выданным кредитам на первичных кредиторов. Результатом ужесточения стандартов работы стал отказ ряда региональных операторов от дальнейшего сотрудничества с АИЖК. Эти меры, с одной стороны, защищают АИЖК от убытков, с другой - способствуют финансовой устойчивости ипотечного рынка. Однако выделенных средств Правительством РФ будет не достаточно для кардинального улучшения сложившейся ситуации.
АИЖК помимо выпуска облигаций с ипотечным покрытием, выпускает и обычные необеспеченные облигации. По словам А.Кудрина: «...практика выпуска ипотечных облигаций приведет к снижению ставок по обычным заимствованиям АИЖК, хотя оно и будет носить отсроченный характер...». Когда эта схема заработает, можно ожидать, что ставки по обычным заимствованиям будут снижаться. Выпуск ипотечных облигаций, возможно, позволит АИЖК снизить ставки и немного повысить свою маржу, им будет легче снизить свои ставки, без проблем с рентабельностью.
Поскольку федеральное агентство будет успешно размещать значительные объемы ипотечных облигаций или сертификатов участия с доходностью, которая не учитывает риск, это будет приводить к искажению ситуации на рынке ипотечного кредитования, а затем к искажению ситуации на рынке долгосрочных высококачественных инвестиционных инструментов. Может появиться раздвоенный рынок с дешевой ипотекой под гарантии правительства для очень маленькой части населения с вытекающими проблемами, связанными с отбором участников, и более дорогой ипотекой для более богатых людей, финансируемой частными средствами. Расширение системы дешевой ипотеки будет ограничиваться объемом годовой гарантии, которую правительство будет предоставлять федеральному агентству.
АИЖК могло бы расширить зону своего функционирования, более эффективно используя свои ресурсы на основе применения мер по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются банками, или на основе страхования кредитов. Если банки смогут уменьшить риски с помощью мер по повышению кредитного рейтинга заемщиков, то они с большей вероятностью согласятся кредитовать семьи с меньшим платежеспособным спросом. Подобные меры по повышению кредитного рейтинга заемщиков могут быть реализованы федеральным агентством в различных формах, включая страхование исполнения обязательств по пулам секьюритизированных кредитов и кредитное страхование отдельных кредитов, каждая из которых покрывает ту или иную долю кредитного баланса.
При правильном определении целей и сгруктуры общенациональная схема страхования кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов. Несмотря на то, что страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные с обращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служить стимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение того времени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест в законодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.
Страхование отдельных кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Страхование кредитов, выдаваемых на длительный срок, может стимулировать банки к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция может стать полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.
Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России пока еще не существует.
Обычно программы страхования кредитов требуют трех общих этапов: 1 этап - анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем; 2 этап - продажа страховых инструментов по тем или иным, произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных должна сформировать основу для следующего этапа. 3 этап - развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые два этапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшение риска для правительства путем приобретения перестраховочных инструментов на мировых рынках.
Проект страхования ипотечных кредитов является перспективным для содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект: будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования; будет правильное управление и регулирование, избежит создания монополии; обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятность чрезмерных первоначальных потерь; обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания; обеспечит правильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъюнктуры; будет должным образом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующие условные обязательства перед правительством.
Оценка эффективности государственной поддержки инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве
Значительное влияние на развитие системы рефинансирования оказало продвижение АИЖК унифицированных стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также построение сети региональных партнеров, в которую вошли первичные кредиторы, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. По итогам 2008 года 85% ипотечных кредитов были выданы по стандартам АИЖК и оформлены закладными, соответствующими требованиям АИЖК по процентной ставке, максимальной сумме и валюте ипотечного кредита, валюте погашения и срочности ипотечного кредита. Однако стандарты, по которым работает АИЖК, ведут к чрезмерному ограничению доступности ипотеки, особенно в регионах с низким платежеспособным спросом населения. Поэтому необходима существенная дифференциация стандартов андеррайтинга в разрезе регионов различных типов исходя из себестоимости строительства жилья и уровня среднедушевых денежных доходов населения.
АИЖК могло бы расширить зону своего функционирования, более эффективно используя свои ресурсы за счет применения мер по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, которые выпускаются банками, и страхованию отдельных кредитов, покрывающему определенную долю кредитного баланса.
Программа страхования исполнения обязательств по пулам секьюрити-зированных банками ипотечных кредитов послужит стимулом к более весомому и активному участию частного капитала в организации рефинансирования ипотечных кредитов. Страхование отдельных кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Страхование кредитов, выдаваемых на длительный срок, может стимулировать банки к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция может стать полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.
Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для покрытия части процентных расходов по обслуживанию кредитов, которая применяется в ряде российских регионов.
При разработке социальных программ субсидирования необходимо иметь в виду, что на субсидирование могут быть направлены небольшие ограниченные объемы средств. И хотя в настоящее время наибольшее распространение получил механизм субсидирования процентных ставок по кредитам, в диссертации исследована гипотеза о большей эффективности субсидирования строительства объектов коммунальной инфраструктуры, что позволяет обеспечить снижение стоимости жилья, а значит, и расходов по обслуживанию ипотечных кредитов.
Сравнительный анализ эффективности различных методов государственной поддержки (субсидирование процентной ставки и субсидирование расходов по строительству объектов коммунальной инфраструктуры, обеспечивающих снижение стоимости жилья) показал, что:
1). При одних и тех же затратах государства при использовании альтернативных механизмов поддержки (субсидирование процентной ставки или субсидирование расходов по строительству объектов инфраструктуры), суммарные дисконтированные расходы заемщика в варианте субсидирования расходов на создание инфраструктуры составляют 88,7% аналогичной суммы затрат при использовании схемы субсидирования процентной ставки.
2) С экономической точки зрения более эффективно предоставление субсидий в виде единовременной суммы в форме расширения государственного финансирования строительства объектов коммунальной инфраструктур ры, что позволяет обеспечить уменьшение объема и стоимости обслуживания ипотечных кредитов. При этом ипотека по рыночной процентной ставке может служить обеспечением для ипотечной ценной бумаги с такой доходностью, которая будет привлекательной для инвесторов без каких-либо дополнительных субсидий. Кроме этого, для частных инвесторов стоимость строительства жилья уменьшится на величину вложений в инфраструктуру, что создаст дополнительные стимулы для увеличения предложения жилой недвижимости.
3) Субсидирование процентных ставок ложится долгосрочной финансовой нагрузкой на государство. По мере выдачи все большего числа субсидируемых кредитов будет требоваться все больший объем ресурсов для поддержания работоспособности всего механизма поддержки (т.е. одновременной выплаты субсидий, обязательства по которым приняты ранее, и субсидий по вновь выдаваемым кредитам).
Таким образом, автор пришел к выводу, что смещение акцентов с субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на субсидирование расходов по созданию объектов коммунальной инфраструктуры расширяет возможности государства в сфере поддержки жилищного строительства, увеличивает его мультипликативный эффект за счет возможности поддержки большего количества проектов и способствует снижению рисков инвестиционного предпринимательства в жилищном строительстве.
Похожие диссертации на Инвестиционное предпринимательство как фактор развития жилищного строительства
