Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теория и практика регулирования земельных отношений в городах 10
1.1. Городские земли как объект исследования и управления 10
1.2. Историческое развитие земельного вопроса в России 17
1.3. Земельная реформа России на современном этапе 25
1.4. Зарубежный опыт земельных отношений 34
1. 5. Анализ концепций исследований в области городского землепользования 44
Глава 2. Организационно-экономический механизм регулирования земельных отношений в г. Москве 67
2.1. Особенности проведения земельной реформы в Москве 61
2. 2. Анализ системы управления городскими землями 82
2.3. Плата за городские земли и бюджет г. Москвы 97
2.4. Значение массовой и индивидуальной оценки земли в городах 113
Глава 3. Разработка и реализация рыночных методов формирования земельных отношений в городах 122
3.1. Зонирование территории города по целевому назначению 122
3.2. Определение рыночной цены земли с учетом ценности территории 128
3.3. Формирование оптимальных земельных платежей 139
3.4. Информационное обеспечение земельных отношении 146
3.5. Экспериментальный расчет предложенного механизма формирования земельных платежей в г. Москве 150
Выводы и предложения 156
Список литературы 158
Приложения
- Городские земли как объект исследования и управления
- Историческое развитие земельного вопроса в России
- Особенности проведения земельной реформы в Москве
- Зонирование территории города по целевому назначению
Введение к работе
Среди природных богатств, которыми дано владеть человеку, самое ценное, несомненно, земля. От того, как бережем ее, насколько умело, рачительно хозяйствуем на ней, в огромной степени зависит наше благосостояние. С землей неразрывно связаны такие понятия, как землепользование, землеустройство, земледелие и землевладение. С экономической точки зрения особое значение имеют понятия "землепользование" и "землевладение". Ведь землепользование и землевладение - это обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. И если владение, значит возможно (и даже неизбежно) отчуждение, передача в аренду или временное пользование одним владельцем другому, т.е. земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием экономических, природно-климатических, социальных и многих других факторов.
В нашей стране, как и в дореволюционной России, городская земля не продавалась (во всяком случае, в массовом масштабе) и не покупалась, а следовательно не имела цены в классическом виде, т.е. цены, складывающейся под воздействием законов товарного производства и, прежде всего, закона стоимости.
Как известно, земельная проблема имеет не только правовую и экономическую стороны, с ней связано немало политических бурь и социальных потрясений. И это понятно, ибо земля с ее почвенным покровом занимает определяющее место среди материальных условий, необходимых для жизнедеятельности человека. По выражению английского экономиста Уильяма Петти, "труд - отец богатства, земля - его мать".
В России земельный вопрос всегда отличался особой остротой. И четыреста лет назад, когда крестьянина лишили Юрьева дня, и в 1861 году, когда было отменено крепостное право, и в период столыпинских реформ, и тем более во время Октябрьской революции. Острота его отмечалась не только в дореволюционный период, но также и в советское время.
После национализации и отмены частной собственности на землю была установлена
государственная монополия на нее. Был похоронен российский опыт отчуждения земель
на коммерческой основе, экономической оценки земельных угодий и участков. Исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения. Этот краткий анамнез российской болезни земельных переделов отражает весь драматизм событий, развернувшихся вокруг земли.
На таком удручающем фоне в России началась земельная реформа, призванная решить, наконец, кардинально земельный вопрос с учетом мирового опыта, сбросив идеологические шоры. Правда и сегодня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключительной [1, ст.9, ст.36]. Осуществляется приватизация земель, допускается собственность на землю граждан и юридических лиц [6, 11,12]. Установлена плата за землю [5, ст.1]. То есть, создаются основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства. И хотя эти процессы протекают медленно, в товарный оборот вовлечено еще немного объектов недвижимости, но уже рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает существенно влиять на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления.
Существенным элементом земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Городские земли - уникальный ресурс - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.
Ценность городских территорий неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а так же от условий размещения участков в плане города. Величина стоимости территорий динамична, меняется во времени и, главным образом, растет. Поэтому местные ор ганы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в
общем комплексе экономических реформ и системе управления городским хозяйством. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений [5,7,13], органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют права собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а так же взимают плату за землю.
В развитых странах земельные налоги традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от использования городских земель. В нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть. Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления определяется прежде всего материально-финансовыми ресур сами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли [5, ст. 18].
Признание платности землепользования и возмездного характера потребления услуг инфраструктуры должно создать необходимые условия, с одной стороны, для пополнения бюджета города и выполнения местными органами власти своей экономической функции по развитию территории и воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры, а с другой стороны, для экономической заинтересованности предприятий в эффективном использовании городских земель, производственное использование которых становится для крупнейших городов экономически лимитировано.
Формирование земельных отношений в городах на современном этапе связано, Прежде всего, с практическим определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонирова
ниєм территории и т.д. От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.
Проблема управления земельными ресурсами городов имеет несколько теоретических аспектов. Экономические вопросы воспроизводства природных и экономических ресурсов, оценка эффективности их использования в общественном производстве находят свое отражение в трудах Струмилина С.Г., Минца А.А., Хачатурова Т.С., Красов-ского В.П., Кузнецова ГА., Федоренко Н.П., Сухотина Ю.В., Гофмана К.Г. и других ведущих ученых. Оценка территориальных факторов учитывается как при планировании развития и размещения производственных сил - Ильиным А.И., Любовным BJL, Пчелинцевым О.С., так и при проектировании системы расселения - Давидовичем В.Г., Кочетковым А.С., Бочаровым Ю.П., Яргиной З.Н. и другими. Градостроительно-экономическая оценка территории, дифференциация ее участков и зон по факторам, определяющих оценку, расчеты платы за городские земли проводятся Сегединовым А.А., Кабаковой СИ., Вашановым В.А., Витт М.Б., Щегловым В.А., Герцберг Л.Я, и другими экономистами. Экономико-математические методы при моделировании размещения городских объектов на территории используются учеными Абеном Х.К, Бу-бесом ЭЛ., Роммом А.П.
Несмотря на значительное количество научных работ по этой сложной и многогранной проблеме, имеется немало дискуссионных вопросов, отдельные её аспекты недостаточно полно разработаны, а некоторые положения требуют переосмысления в соответствии с переходом экономики на рыночную основу.
Актуальность проблемы эффективного формирования земельных отношений крупнейших городов, недостаточная теоретическая проработка отдельных вопросов и необходимость поиска соответствующих принципам рыночных отношений подходов к практической реализации земельной реформы определяют выбор темы диссертации.
Целью исследования является разработка организационно-методических основ, подходов и методов формирования земельных отношений и их реализация в крупнейших
городах России в условиях рыночной экономики.
На достижение этой цели направлено решение следующих задач:
- определение понятия городских земель как объекта исследования и управления, состояния, проблем и перспектив их использования на рынке;
- анализ и обобщение методов и форм управления земельными отношениями в России и за рубежом;
- разработка механизма разделения городских земель по формам собственности, с разграничением полномочий в вопросах земельного регулирования на всех уровнях управления городом;
- анализ влияния земельных платежей на бюджет города;
- классификация методических подходов к экономической оценке территорий;
- разработка методов отбора и учета факторов при зонировании территории;
- разработка подходов к определению рыночной цены земли в городе;
- анализ влияния финансовых инструментов на методы оценки недвижимости и формирования земельных платежей;
- разработка и использование экономико-математических моделей для обоснования размера земельных платежей;
- разработка механизма создания информационной системы по земельным ресурсам и недвижимости в рамках города.
Предметом исследования являются процессы организации, экономики и регулирования земельных отношений, а также их влияние на развитие территории города.
Объектом исследования является система управления земельными отношениями в крупнейших городах, в частности, г. Москве.
Методологической и теоретической основой исследования служат: теории дифференциальной ренты, спроса и предложения, стоимости, градостроительства; методология системного анализа; экономико-математические методы и модели; положения законодательных органов власти и правительства России по вопросам землепользования.
В работе используются труды отечественных и зарубежных ученых, методические ма териалы, разработки научно-исследовательских организаций по исследуемым вопросам,
плановые и проектные документы, финансовая, статистическая отчетность.
Научная новизна работы заключается в следующем:
- обоснована необходимость и предложен методический подход к разграничению форм собственности на городские земли и полномочий органов местного самоуправления в области муниципального землепользования;
- разработаны типовые организационные структуры, определены основные функции и задачи муниципальных органов в области землепользования в условиях рынка;
- предложены новые схемы развития первичного и вторичного рынка земли;
- обоснована необходимость и предложен подход к зонированию территорий города в границах муниципальных районов;
- разработаны метод массовой оценки земли для целей налогообложения на основе переноса рыночной цены на карту ценности территории, а также методика расчета земельных платежей с учетом рыночной цены земли;
- разработана методика экономико-математического моделирования стартовой стоимости прав аренды земли;
- даны предложения по созданию инфраструктуры рынка земли и развитию его информационного обеспечения на основе использования автоматизированных систем.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что в условиях рыночной экономики использование разработанных инструментов позволяет осуществлять комплексное управление землями городов, на основе учета реальной цены земли и достижении максимальной эффективности использования земельных ресурсов крупнейших городов. Результаты могут быть использованы муниципальными органами, земельными комитетами, налоговыми службами, а также ипотечными банками и риэлторами.
Основные положения диссертации докладывались и были одобрены на научной конференции молодых ученых "Реформы в России и проблемы управления - 95" в Государственной Академии управления, на Всероссийской научно-практической конференции
"Актуальные проблемы управления - 95". Методические основы диссертационного исследования нашли свое отражение при разработке Федеральной комплексной программы развития малых и средних городов Российской Федерации в условиях экономической реформы, во время работы (ноябрь 1995 г.) круглого стола "Земельные отношения и формирование рынка недвижимости в малых и средних городах" Второй Всероссийской Ассамблеи " Малые города и будущее России ".
Внедрение результатов диссертационного исследования осуществлено Префектурой Восточного административного округа и районной Управой MP "Перово" г. Москвы в вопросах управления земельными ресурсами; Московским земельным комитетом при формировании ставок арендной платы; риэлторской фирмой "Savva Real Estate" и ипотечным банком "Интеллект-сервис" для определения рыночной цены земли.
По теме диссертации опубликовано 3 работы общим объемом 6,1 печатных листов.
Городские земли как объект исследования и управления
Понятие "земля" можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле под словом земля понимается планета Земля со всеми ее естественными компонентами, в узком же смысле - только поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства. Классификация функций и качеств земли представлена на рис. 1.
Земля проявляет различные функции, которые обуславливают ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию. Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества. Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными путями поэтому существуют разнообразные определения самого понятия земли.
Поэтому формирование земельных отношений в городах должно строиться на понимании всех концепций, только это позволит создать основу и базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.
Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при исследовании данного вопроса. Землю можно использовать для множества целей - сельское хозяйство, объекты торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и т.д. Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения. Сущность юридической концепции земли как объекта недвижимости определена тем, что переход на современном этапе к ликвидации монополии государственной собственности на землю существенным образом изменил характер и содержание земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели имущественный характер. К недвижимым вещам, согласно Гражданского кодекса РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Если физические характеристики и юридические ограничения в большей степени влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных групп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права. Многие люди хотят сохранить первозданную красоту земли и ставят во главу угла экологические аспекты землепользования, другие рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный товар и стремятся интенсивно его использовать. Сочетание интересов данных групп и их регулирование определяется правительством и местными органами власти. Прежде всего земля представляет физическую субстанцию, на которую распространяются имущественные права, которые могут законодательно ограничиваться на благо общественных интересов. Далее, земля является важным источником благосостояния и это благосостояние измеряется в денежном выражении или меновой стоимости. Земля имеет экономическую цену только в том случае, если она конвертируется в товары или услуги, которые полезны, желаемы и оплачиваемы потребителями. Земля вместе со всем обустройством и наземными постройками составляя недвижимую часть имущества подлежит имущественному налогообложению. Экономическое понятие земли как источника благосостояния и объекта цены является базовым в данном исследовании.
Экономическое значение земли как природного, а в большей степени, и экономического ресурса, проявляется на всех стадиях общественного материального производства и иных сферах социальной деятельности. По определению К. Маркса земля "... представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой человеческой деятельности" [80, с.335], в общественном производстве и земля и присоединенный к ней капитал (в городах - оборудованные территории, вложенные иммобильные основные фонды) выступают своего рода "всеобщим средством труда".
Причем К. Маркс не отделяет в отношениях землепользования природный фактор от экономического, доказательством чему может служить и его пример о превращении естественного плодородия в процессе сельскохозяйственной обработки земли в эффективное, и более прямое в отношении градостроительства, суждение: ".„ всеобщим средством труда является опять таки сама земля, потому, что она дает рабочему locus standi (место, на котором он стоит), а его процессу - сферу действия {field of employment). Примером этого же рода средств труда, но уже предварительно подвергшихся процессу труда, могут служить рабочие здания, каналы, дороги и т.д." [80, с.191].
Историческое развитие земельного вопроса в России
Земельный строй России к середине XIX столетия представлял собой сочетание средневековых феодальных земельных отношений с нарождающимися элементами капитализма, проявляющихся в множественности форм землевладения и разнообразии их правового регулирования. Отношения по поводу городских земель и купчих регулировались нормами гражданского права; церковных, удельных (земли императорской фамилии), кабинетских (земли, приписанные к царским дворцам, а также составляющие личную собственность царя), частновладельческих, помещичьих, майоратных (земли, пожалованные на праве наследственного владения без права дробления, отчуждения) земель регулировались нормами феодально-сословного права, а отношения по поводу земель крепостей, казарм, транспорта - нормами административного (полицейского) законодательства.
По мере развития в России промышленности производительные силы стали входить во все большее противоречие с существовавшими производственными отношениями. Эффективность промышленности основывалось на высокой производительности труда, что могло быть обеспечено лишь наемным, некрепостническим трудом. Высокие темпы развития промышленности обуславливали также и эффективное развитие новых территорий.
Реформа 1861 года знаменовала первый этап реализации давно назревших тенденций индивидуализации землевладения и землепользования. Но ликвидация крепостного права не привела к прогрессу частной собственности и рынка. Хотя данный период можно назвать начальным периодом урбанизации в России. Подъем промышленности, торговли, концентрация производства и капитала, бурный рост населения и строительства набирает темпы. Изучая в данной работе опыт Москвы отметим, что Москва в 1913 году стала по количеству жителей девятым городом мира. Она уступала лишь Лондону, Нью-Йорку, Парижу, Берлину, Чикаго, Вене, Петербургу, Филадельфии. Являясь вторым промышленным центром страны, Москва имела гораздо большее значение, чем Петербург с точки зрения производства, торговли, транспортного сообщения внутри страны. В город был привлечен громадный иностранный капитал, чему способствовали налоговые и пошлинные льготы. Стоимость недвижимого имущества в городе за период с 1900 по 1913 год увеличилась более чем в два раза.
Городские органы власти произвели в 1890 году переоценку всего недвижимого имущества (в т.ч. земельных участков), что позволило увеличить сборы с недвижимого имущества по статье "Прямые налоги" на 0,5 миллиона рублей. В данный период происходило коренное изменение в земельной политике городов. Городские земли в большинстве своем не были обмерены, а перечислены только по названиям и только в 1891 году была составлена первая подробная опись земельных участков г. Москвы. Пользование недвижимостью находилось под строгим контролем со стороны государственной власти, а права города на нее были практически фиктивными. Город не имел налоговой инициативы. Налоги, которые он мог собирать в свою пользу, были установлены в выпущенном правительством Городовом положении. Там же была определена максимальная ставка налога на недвижимое имущество - до 10 процентов. До 1900 года ставка налога составляла в Москве 9 процентов от суммы чистого дохода недвижимого имущества, в дальнейшем она возросла до 10 %.
Учитывая все это, земельная политика Городской думы г. Москвы была направлена на превращение городских земель в основную статью доходной части бюджета города. Для этого городские земли сосредотачивались в одних руках, происходило расширение городских земельных владений различными способами (покупки, изъятия, освоения и т.д.). Такая политика позволила, не повышая ставок налогов и не вводя дополнительных налогов, значительно сократить дефицит бюджета за счет эффективного управления землями города. Территория г. Москвы составляла в 1901 году 91,5 кв. км., ее структура представлена на рис. 2. Показатели структуры динамичны, из года в год они меняются. Доля городских земель в общем объеме территории города незначительна, поэтому городские власти вели наступательную земельную политику, направленную на "муниципализацию" земельных ресурсов.
Много земли город приобрел сам в расчете на доход от них или для устройства на их территории коммунальных предприятий. В свою очередь городская земля отчуждалась государством под строительство железных дорог, госучреждений.
Особенности проведения земельной реформы в Москве
Экологическая инфраструктура городских земель служит предметом исследований в работах Банина А.П. [29], Шейнина Л.Б., Соловьева А.К. и других, благодаря которым учет экологических параметров городской среды введен практически во все системы оценок. Параметрическое представление экологических условий городской среды основано на измерении загазованности среды, шумового фона, загрязненности водного бассейна, гидрогеологического режима, которые в комлексе характеризуют санитарно-гигиенические условия проживания на территории. На экологическое равновесие влияют уровень озеленения и благоустройства, состояние санитарной очистки бытовых и промышленных отходов, отчуждение сельхозугодий, лесов, месторождений полезных ископаемых и т. п.
Эколого-экономическая оценка основывается на определении стоимостной оценки затрат на средозащитные мероприятия по доведению фактических параметров природной среды города до нормативного уровня. Так Кабаковой СИ. предложен вариант, в котором определяется условный стоимостной эквивалент социально-экономических результатов от изменения экологических параметров среды, а также рекреационная значимость изменений характера землепользования.
Оценка городских земель с точки зрения инженерно-транспортной инфраструктуры должна проводится с учетом: инженерно-геологических условий, уровня инженерной подготовки, оснащенности инженерным оборудованием, развитостью улично-дорожной сети, развитостью городского транспорта, местоположения отдельных участков по отношению к общественному центру, зонам культурно-бытового обслуживания и другим центрам притяжения [59,103].
Параметры инженерно-геологических условий (глубина заложения фундамента, крутизны рельефа, гидрологии и т.д.) определяют оценку пригодности земельных участков для строительства. В число градостроительных оценок также входят оценка условий и возможностей подключения к сетям водо-, тепло-, элекроснабжения и другого инженерного оборудования, и транспортно-планировочная оценка, проводимая в рамках работ по составлению комплексной транспортной схемы. Экономическая оценка инженерно-транспортной инфраструктуры в части ее воспризводственной составляющей практически не отличается во всех методических подходах. Параметрами ее измерения выступает стоимость основных фондов инженерно-транспортной инфраструктуры, затраты на инженерно-транспортное обустройство, текущие издержки эксплуатации, компенсационные затраты. Но в отношении рентной составляющей такой определённости нет.
Есть общее представление, что ренту формирует дифференциация любых территориально-ресурсных факторов. Не возникает проблем в определении ренты по затратам на инженерно-транспортную инфраструктуру (базой для исчисления выступает экономия затрат). Но как в расчетах представить привлекательность, удобство и другие преимущества?
Эти методы оценки городских земель, дают лишь некоторое приближение к рентной оценке территории, которая не может на самом деле зависеть от субъективно выбираемого перечня факторов и меняться с изменением их состава. Объективно рента может проявиться только в конечных результатах экономической деятельности землепользователя.
Анализируя основные подходы к оценке городских земель, необходимо особо остановиться на зарубежном опыте определения стоимости земельных ресурсов. Западная экономическая наука и практика выработала и использует три основные подхода к оценке городских земель: сравнения продаж земельных участков, затратный метод и метод капитализации дохода [ 114,115,121].
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. Этот метод использует цены продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по существенным характеристикам как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую земельный участок был продан, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменились, то аналогичный по своим характеристикам земельный участок может быть оценен на том же уровне. Данный подход к нашим условиям не совсем подходит, так как количество продаж земельных участков в городах относительно невелико и сведения о сделках не внушают доверия. Однако в г. Москве этот метод возможно использовать, имея достаточное количество информации о рыночной стоимости прав аренды, земли установленной по итогам конкурсов (аукционов), а также сведения о сделках на вторичном рынке городской земли, т. е. перепродажи своих прав аренды. Рассматривая данный подход, надо отметить, что есть два принципиальных метода -методы единицы сравнения и базового участка.
При использовании метода единицы сравнения определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой зоны. Среднее значение определяется путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков. Джозеф К. Эккерт в своей книге "Организация оценки и налогообложение собственности" пишет, что оптимальным определением стоимости единицы сравнения является земельный участок квартала. И такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой территории, а в показатели меньших земельных участков вносятся лишь незначительные поправки[121, с.27]. Метод базового участка предусматривает определение стоимости стандартного, или "базового" участка. Базовый участок может быть реальным или гипотетическим. Как только стоимость такого участка определена, она становится ориентиром при определении стоимости других участков земли.
Зонирование территории города по целевому назначению
В условиях реформы местного самоуправления в России меняется отношение к ресурсному потенциалу муниципальных образований. Городские земли, из преимущественно объектов планирования и градостроительного проектирования, становятся все в большей степени объектами местного хозяйствования. Комплексное развитие территории невозможно без формирования земельных платежей на основе рыночных механизмов. Как было выявлено, действующая система формирования земельных платежей нуждается в серьезном реформировании. Причины и основания этого реформирования в следующем:
- политические (большая самостоятельность региональных и местных властей и связанное с этим перераспределение доходов между бюджетами разного уровня, необходимость демократических преобразований в том числе во взаимоотношениях между органами местного самоуправления и землепользователями);
- экономические (дальнейшее развитие рыночных отношений в вопросах землепользования, появление первичного и вторичного рынка земли, рынка страховых услуг, ипотечного кредитования, нарастание процесса интегрирования российской экономики в мировую);
- правовые (появление новых правовых институтов, изменение правовых отношений, избыток и частое несоответствие законов и подзаконных актов касающихся земли, отсутствие единой законодательной и нормативной базы земельного налогообложения, нерешенность многих вопросов в формировании земельных платежей, создающая возможности легального и полулегального ухода от налогообложения и др.).
Несмотря на очевидную необходимость реформирования системы формирования земельных платежей, ее кардинальная ломка привела бы к негативным последствиям. В настоящее время многие города используют целый ряд механизмов, апробированных мировой практикой, в качестве наиболее приемлемых форм перераспределения средств общества в условиях рыночных отношений. Вместе с тем, реформирование системы формирования земельных платежей, предлагаемое в данном диссертационном исследовании, направлено на решение следующих важнейших целей и задач: - создание единой налоговой системы в области земельных отношений; - использование рыночной стоимости земли при формировании платежей; - формирование местных бюджетов за счет собственных налоговых источников, в первую очередь - имущественные налоги и платежи за землю, так как они имеют четкую территориальную зависимость (дислокацию); - рационализация городской земельной политики, налоговой системы; - внедрение в практику деятельности земельной и налоговой администрации форм и методов контроля за полнотой и своевременностью расчетов с бюджетом, соответствующих условиям рыночной экономики.
Изученный зарубежный и отечественный опыт земельных отношений позволяет предложить механизм формирования земельных платежей в городах. Этот механизм предполагает, что каждый объект недвижимости, и земельный участок в том числе, подлежит налогообложению. Для муниципальных органов власти, выбравших основной формой арендные отношения - соответственно арендную плату. При этом сумма налога (арендной платы) рассчитывается как процент от рыночной стоимости земельного участка. Чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Учитывая, что земельные платежи относятся к местным налогам и сборам, то решения о внесении в пределах своей компетенции изменений в действующий налог или сбор в части определения налогоплательщиков, изменения налоговых ставок, исчисления налоговой базы и применения налоговых льгот принимают муниципальные органы власти. Именно из земельных платежей, поступающих в местный бюджет, финансируется строительство дорог, создание инфраструктуры и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развиваться, а каждому отдельному землепользователю создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим. Если же землепользователь не может эффективно ис 124 пользовать свою недвижимость, то есть она не приносит прибыли, то налог (арендная плата) для него оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать или от нее отказываться. При продаже прав на земельный участок пользователь получает ее рыночную стоимость, и кто-то другой будет платить земельные платежи за участок. Таким образом, зная свою рыночную стоимость, земельный участок "выбирает" себе собственника, который может ее эффективно использовать. Такой механизм позволит создать реальный рынок городской земли.
Предлагаемый механизм формирования земельных платежей связан прежде всего с разделением двух фундаментальных характеристик городской территории - ценности и цены. Ценность участков городской территории определяется как результат социокультурных процессов и отражает, с одной стороны, физическую структуру города (планировку, застройку, транспортные магистрали и потоки, функционирование различных объектов), а с другой - представления населения об этой структуре. Ценность городских территорий возможно моделировать в рамках социально-градостроительного анализа, поскольку она является достаточно устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного времени.
Цена земельных участков складывается в результате функционирования рынка недвижимости и зависит от макроэкономических воздействий, конъюнктуры спроса и предложения, наличия благоприятного для развития этого рынка законодательства. Цена может быть выявлена только в ходе анализа реальной ситуации.
Суть предлагаемого метода формирования земельных платежей заключается: - проведение зонирования территории для целей налогообложения по административным границам муниципальных районов; - определение, на основе различных методов оценки, реальной рыночной цены земельных участков в муниципальном районе; - моделирование ценности зон, градостроительной ценности на территории района; - экстраполяция на всю территорию муниципального образования рыночной цены, известных для отдельных участков, с помощью моделирования карты ценности земли; - формирование налогооблогаемой базы с учетом рыночной цены земли; - определение ставок земельного налога, арендной платы и платы за право заключения договора аренды земли.
