Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические аспекты формирования стратегии предприятия 9
1.1. Характеристика и особенности развития рынка лакокрасочных материалов 9
1.2. Факторы и методы формирования цен в условиях рыночных отношений 27
1.3. Рыночные стратегии и их реализация 47
Глава 2. Основа формирования стратегии предприятия - затратное ценообразование 78
2.1. Анализ затрат на производство и реализацию продукции как основа формирования стратегии на предприятии 78
2.2. Оптимизация управления производством и ценами на основе использования экономико-математического моделирования 94
Глава 3. Оценка предприятия и ее влияние на формирование стратегии предприятия 107
3.1. Роль оценки предприятия для формирования стратегии предприятия 107
3.2. Стратегия на рынке ценных бумаг в системе реализации стратегии предприятия 123
Заключение 145
Список литературы 149
Приложения 156
- Характеристика и особенности развития рынка лакокрасочных материалов
- Анализ затрат на производство и реализацию продукции как основа формирования стратегии на предприятии
- Оптимизация управления производством и ценами на основе использования экономико-математического моделирования
- Роль оценки предприятия для формирования стратегии предприятия
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Рыночные реформы представляют собой процесс трансформации экономики и затрагивают одновременно макро- и микроуровень. На макроуровне чрезвычайно важна роль государства, выполняющего регулирующую и управляющую функции по созданию рыночной среды. Переход к рыночной экономике привел к тому, что управление конкретными экономическими процессами децентрализовалось, сместившись на уровень предприятий и регионов. Чем предприятие более организовано, чем более гибко оно реагирует на изменение внешней среды, чем более совершенна его стратегия, тем более стабильна работа предприятия, конкурентна его продукция на рынке. Микроуровень характеризуется изменением поведения производителей и переходом к принципам конкурентной борьбы, завоевания рынков сбыта, инвестирования производства с целью выпуска конкурентно-способной продукции и т.д. И здесь следует отметить, что хотя предприятия получили большую, чем прежде, свободу, это мало повлияло на организацию производства и результат их работы. Продвигаясь по пути реформирования, они еще не достигли того уровня организации работы, которого требует рынок. Важная роль в адаптации предприятий региона к рыночным условиям принадлежит формированию на них рыночных стратегий, от чего во многом зависит успех как собственно предприятий, так, в связи с тем, что экономические проблемы предприятий отражаются на всех сферах деятельности региона и успех региона.
Несмотря на то, что стратегия' конкретного предприятия в первую очередь определяется его возможностями и положением на рынке, есть необходимость исследования основных закономерностей формирования этой стратегии. Нагляднее всего эти закономерности видны при рассмотрении региональных предприятий, хорошо адаптировавшихся в рыночных условиях. Мы рассматриваем процессы формирования стратегии на примере передовых предприятий лакокрасочной отрасли химической
1 См.: Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - М.: ИНФРА-М, 1996.-С. 302.
промышленности Ярославской области, конкурирующих между собой, сумевших в рыночных условиях найти свою продуктовую нишу, наладить эффективное многопродуктовое производство и активное продвижение на рынке товаров пользующихся спросом.
Основой рыночного поведения хозяйствующих субъектов являются ценовая политика и политика выпуска и дифференциации продукции, направленные на достижение целей предприятия1. В данной работе мы рассматриваем проблему формирования рыночной стратегии хозяйствующего субъекта в первую очередь через ценовую политику, являющуюся одной из основ рыночного поведения предприятий.
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена:
недостаточным опытом региональных производителей в теории и практике поведения предприятия на различных рынках;
высокой значимостью рыночных стратегий как средства достижения целей конкретного предприятия в частности, и региона в целом;
сложностью учета влияния различных факторов при формировании рыночной стратегии;
- необходимостью поиска эффективных моделей формирования рыночной
стратегии для схожих по профилю предприятий региона.
Таким образом, потребность в создании соответствующей рыночной стратегии и необходимость создания адекватного особенностям и задачам рынка механизма ее построения и регулирования, а также отсутствие эффективных способов учета существующих факторов обусловили актуальность данного исследования.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес автора к данной проблематике обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем обстоятельством, что хотя в литературе и существует ряд работ посвященных всестороннему и развёрнутому обоснованию формирования стратегий, однако предприятия в своей практической деятельности достаточно часто испытывают трудности в ее формировании.
1 См.: Пасс К., Лоуз В., Дэвис Л. Словарь по экономике. Пер. с англ. П.А. Ватника. - СПб.: Экономические школы, 1998. - С. 500.
Необходимо учитывать, что за годы планового хозяйства в России была утеряна культура хозяйственной деятельности в условиях рынка. Учиться премудростям эффективного рыночного хозяйствования пришлось самим. Большую роль в этом должен был сыграть мировой опыт. Однако работы известных иностранных авторов, таких как Акофф Р., Альберт М., Ансофф И., Боумэн К., Зайдель X., Кинг У., Клилэнд Д., Котлер, Ф., Мескон М., Сорос Д., Стриклэнд А., Томпсон А., Теммен Р., Хедоуи Ф., Хойер В. и др. посвященные различным аспектам формирования рыночных стратегий у нас до последнего времени знали и применяли на практике мало.
Среди современных Российских ученых, немало занимается различными аспектами поведения предприятий на рынке. Среди них работают над проблемами управления предприятий - Винокуров В.А., Виханский О.С., Забелин П.В., Круглое М.И., Маркова В.Д., Кузнецова С.А., Семенов А.Л., Соколов О.И., Тренев Н.П. и др. Проблемами стратегического планирования занимаются Градов А.П., Кныш М.И., Липсиц И.В., Петров А.Н., Уткин Э.А. Фатхудинов Р.А., и др. Такие ученые, как Ефремов B.C., Кричевский П.Г., Майоров И.М., Платов O.K. в ряде работ обращались к проблеме формирования рыночных стратегий предприятий в Ярославском регионе.
Отдавая должное вкладу многих исследователей в разработку данной тематики, отмечаем, что их труды во многом определяют теоретические основы и методологические ориентиры формирования рыночной стратегии предприятия. Однако целостной модели механизма формирования рыночной стратегии предприятия с учетом всех факторов внешней и внутренней среды предприятия, а также формирования рыночной стратегии и механизма ее влияния на ценовую политику предприятия до сих пор нет. Это происходит и по той причине, что формирование рыночной стратегии на каждом отдельно взятом предприятии, и в каждом отдельно взятом регионе, не только чрезвычайно сложно, но еще и требует индивидуального творческого подхода.
В качестве объекта исследования выступают производственные предприятия лакокрасочной отрасли химической промышленности Ярославской области как субъект рыночных отношений.
Предметом исследования является процесс формирования и оптимизации рыночной стратегии на производственных предприятиях лакокрасочной отрасли хи-
мической промышленности Ярославской области.
Целью исследования является изучение проблем формирования стратегий на предприятиях лакокрасочной отрасли химической промьпшіенности Ярославского региона, и на основе обобщения существующего опыта в данной области, выделение особенностей их формирования.
Цель определила задачи исследования:
анализ существующего рынка лакокрасочных материалов, выявление его особенностей, направлений дальнейшего развития с выделением роли и места предприятий лакокрасочной отрасли химической промышленности Ярославской области.;
изучение и оценка основных факторов и методов формирования цен на лакокрасочную продукцию в регионе;
исследование существующих рыночных стратегий региональных предприятий лакокрасочной отрасли химической промышленности и выявление зависимости от них проводимых ценовой и инвестиционной политик;
рассмотрение существующей методологии учета и анализа затрат на предприятиях лакокрасочной отрасли химической промышленности Ярославской области;
построение моделей анализа и оптимизации затрат на производство и реализацию продукции для региональных предприятий лакокрасочной отрасли химической промышленности;
установление основных взаимосвязей между стратегией предприятия и его оценкой;
выявление взаимозависимости между рыночной стратегией предприятия и стратегией предприятия на рынке ценных бумаг.
Методологической и теоретической основой исследования являются общие закономерности функционирования экономики на микроуровне и отдельных товарных рынках, описанные в экономической литературе разных лет, а также идеи и суждения, представленные в отечественной и зарубежной литературе, связанные с темой диссертации.
Исследование осуществлено с использованием системного и формальнологического подходов, методов микро- и макроэкономического анализа, теоретиче-
ского и экономико-математического моделирования, а также графического анализа.
В работе нашли применение статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ, фактические материалы, представленные в специализированных изданиях, средствах массовой информации, а также базах данных предприятий.
Работа выполнена в соответствии с п. 5.18 паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством и п. 3.7 паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в нём:
выделены особенности рынка лакокрасочных материалов, направления его дальнейшего развития и роль региональных предприятий лакокрасочной отрасли;
обоснована необходимость комплексного подхода к использованию цены как одного из основных инструментов формирования стратегии предприятия, разработан алгоритм формирования стратегии предприятия и цен на товары предприятия на основе учета факторов внешней и внутренней среды;
обоснован выбор стратегии предприятия в зависимости от конъюнктуры регионального рынка, установлена роль инвестиций в реализации рыночной стратегии предприятия и механизм влияния рыночной стратегии предприятия на его ценовую политику;
в целях реализации стратегии на уровне региональных производственных предприятий лакокрасочной отрасли апробировано применение новых: алгоритма анализа затрат на производство и реализацию продукции, позволяющего производить
РІСШІЇ
многовариантныеИден и объемов производства; экономической модели анализа рентабельности, позволяющей определить критические цены и объемы производства с учетом изменения спроса;
-показана роль рынка ценных бумаг, как одного из основных источников капитальных вложений, и возможность влияния через рынок ценных бумаг на стоимость предприятия.
Практическая значимость исследования заключается в том, что:
- разработаны алгоритм формирования стратегии предприятия и определения
уровня продажной цены, алгоритм анализа затрат на производство и реализацию про-
дукции, экономическая модель анализа рентабельности, применяющаяся дляформи-рования эффективной рыночной стратегии на региональных предприятиях;
- исследование может служить организационно-методической основой для
формирования на производственных предприятии стратегии;
результаты исследования могут быть использованы для прямого внедрения на российских предприятиях;
исследование может использоваться в научно-исследовательских разработках по схожим проблемам, в преподавании курсов менеджмента, маркетинга, цен и ценообразования, экономической теории, военной экономики.
Апробация работы. Основные теоретические положения и практические выводы работы обсуждались на научной конференции "Аспирантские экономические чтения''1 (Ярославский государственный университет), 3-й региональной научно-практической конференции по проблемам маркетинга "Маркетинг в регионах России: опыт и перспективы" (Международный институт управления, бизнеса и новых технологий), межрегиональной научно-практической конференции "Экономическая безопасность региона в системе обеспечения национальной безопасности страны" (Ярославский филиал Военного финансово-экономического университета) в г. Ярославле (2000 г.).
По теме диссертации опубликовано 8 научных трудов объемом 7,9 п.л. Отдельные положения диссертации отражены в НИР "Безопасность". Практическое применение материалы исследования нашли в производственной деятельности ОАО «Русские краски» и ОАО «Лакокраска» (г. Ярославль).
Структура и объём диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, заключения, списка литературы и 12 приложений. В диссертации представлены 5 схем, 25 таблиц, 20 рисунков, 17 формул. Основной текст изложен на 148 страницах. Список литературы включает в себя 107 наименований.
Характеристика и особенности развития рынка лакокрасочных материалов
Переход России к рыночному способу функционирования экономики начался в условиях высокой степени монополизации экономики, неразвитости или полного отсутствия конкуренции между производителями в большинстве отраслей народного хозяйства, разбалансированности между товарно-материальными и денежно-финансовыми потоками, абсолютного преобладания государственной собственности на средства производства, разрыва многих хозяйственных связей, как результата распада СССР, высокой степени милитаризации экономики.
На этом фоне идет формирование финансовой и кредитно-денежной систем, ценообразования, отношений собственности, валютной политики и т.д., соответствующих рыночным отношениям.
Наряду с этим, для химической промышленности и лакокрасочной отрасли, в частности, характерны следующие особенности1:
1. Неравномерность размещения производства лакокрасочных материалов (ЛКМ) и высокая специализация производства.
2. Неразвитость отечественной сырьевой базы и, в связи с этим, высокая зависимость многих производств от импортных поставок.
3. Широкий ассортимент выпускаемой продукции и одновременно нерациональность структуры производства.
Необходимо отметить, что в настоящее время на производственных предприятиях лакокрасочной отрасли налажено ориентированное на спрос производство разного рода качественных ЛКМ, а так же успешное их продвижение на рынке1.
Неравномерность размещения производства лакокрасочной продукции на территории бывшего СССР может быть охарактеризована следующими данными (см. табл. 1). 11
Как показывают приведенные данные, ведущее место по производству ЛКМ занимали Россия, Украина, Белоруссия. Литва и Туркмения лакокрасочных материалов не производили, другие республики бывшего СССР выпускали лакокрасочные материалы в количествах, ставящих их в большую зависимость от поставок из России и Украины. Неравномерность производства ЛКМ наблюдалась и в пределах России. Все специализированные предприятия этой отрасли были расположены в европейской части страны, за Уралом таких предприятий небыло.
Еще более неравномерно было распределено производство полупродуктов. Так, производство эпоксидных и акриловых смол было полностью сосредоточено в России, алкидные смолы производились только Россией, Украиной, Белоруссией, Узбекистаном и Латвией. Заводы, производящие смолы, узко специализированы. Так, например, алкидно-акриловые эмали делали 6 заводов, в то время, как смолы для них - только 2 завода, алкидно-стирольные смолы производил только один завод, аналогичная ситуация и по карбамидным смолам (два завода). Такая специализация предполагала наличие тесных прямых связей между предприятиями, координацию взаимных поставок со стороны центра1.
В настоящее время в России продолжает наблюдаться неравномерность размещения производства лакокрасочной продукции. Единственное что изменилось - увеличилось количество предприятий производящих лакокрасочные материалы. Но необходимо отметить, что в большинстве своем это не специализированные предприятия лакокрасочной промышленности, а предприятия производящие лакокрасочную продукцию попутно и для своих нужд2. Подтверждает неравномерность размещения производства лакокрасочной продукции представленный в приложении 1 объем производства лакокрасочных материалов по экономическим районам страны и отдельным регионам в 1999 г., там же показана доля каждого региона в общероссийском производстве ЛКМ и уровень использования мощностей отрасли в целом по стране и регионам.
На рисунке 1 показана динамика производства ЛКМ по экономическим районам за последние четыре года, откуда видно, что за последнее время ситуация практически не изменилась. В восточной части России в 1999 году произведено всего 19,6 тыс. т лакокрасочной продукции, что составляет 3,6 % от всех ЛКМ произведенных в стране.
Аналогично характеризует ситуацию и рисунок 2. Здесь представлены 10 ведущих регионов РФ (республик, краев и областей), в соответствии с объемами производства на их территории лакокрасочных материалов. Эти десять крупных регионов производят в сумме 402 тыс. тонн лаков и красок и занимают в общероссийском производстве долю, равную 73%.
Анализ затрат на производство и реализацию продукции как основа формирования стратегии на предприятии
При анализе экономической ситуации часто возникает необходимость оценить последствия изменений различных параметров для экономического положения предприятия и принятия управленческих решений, что особенно характерно для периода кризисных ситуаций на рынке.
В условиях постоянных изменений цен на сырье, материалы, ставок оплаты труда и т.п., составляющих издержки производства, весьма важным является установление такой цены, которая могла бы обеспечить необходимый объем прибыли в пределах мощности производителя и емкости рынка.
Предлагаемая ниже методика определения цены основана на расчете точки окупаемости и построении графика окупаемости затрат1. Расчет точки окупаемости позволяет определить объем продаж какого-либо вида продукции, который необходим, чтобы при данной цене компенсировать затраты на его производство и реализацию. Такой анализ необходим, поскольку объем прибыли зависит по меньшей мере от следующих параметров:
- цены;
- затрат;
- объема продаж.
Формула, определяющая количество единиц продукции необходимое для окупаемости затрат, имеет следующий вид: Вместо количества единиц продукции может быть рассчитано количество дней, недель и т.д. если имеются данные о средней производительности, или точнее, о среднем объеме реализации продукции в единицу времени.
График окупаемости затрат1 показывает общие издержки и ожидаемые общие поступления при разных уровнях объема продаж. В общем виде график окупаемости затрат представлен на рис. 14.
На рис. 14 постоянные затраты (FC), независящие от объема производства и продаж, показаны в виде линии, параллельной оси абсцисс (объему производства). Общие затраты (ТС) - сумма постоянных и переменных затрат (VC), растут одновременно с ростом сбыта (поступлений от продаж). Линия поступлений от продаж (TR) начинается с нулевой отметки и поднимается вверх по мере увеличения числа проданных единиц товара. Крутизна наклона линии валовых поступлений зависит от цены товара. Такой анализ требует от предприятия рассмотрения разных вариантов цен, их влияния на объем сбыта, необходимого для преодоления уровня безубыточности (точки окупаемости затрат) и получения целевой прибыли, а также вероятности достижения этого при каждой возможной цене товара.
Результаты расчетов помогут ответить на такие традиционные вопросы, как:
- какое количество продукции следует произвести и продать, чтобы окупить сделанные затраты;
- какое количество продукции необходимо произвести и реализовать, чтобы получить запланированный объем прибыли;
- какую цену следует установить на продукцию, чтобы получить запланированный объем прибыли;
- какие варианты производства и реализации продукции, имеют более быструю окупаемость и т.п.
Необходимые для расчетов данные представим как перечень входных сообщений:
1. Наименование изделия;
2. Код изделия;
3. Единица измерения;
4. Код единицы измерения;
5. Статьи затрат, относящиеся к переменным затратам (перечень) по каждому изделию;
6. Статьи затрат, относящиеся к постоянным затратам;
7. Данные по элементам переменных затрат на единицу каждого вида изделия;
8. Сумма переменных затрат по каждому изделию;
9. Сумма постоянных затрат;
10. Объем выпуска продукции в натуральных единицах измерения;
11. Объем продаж;
12. Цена единицы изделия;
13. Прибыль.
Наиболее существенным элементом формирования входных сообщений является деление затрат на постоянные и переменные. Основным источником информации по затратам является сметная калькуляция продукции, которая такого деления не предусматривает. Критерием отнесения затрат к тому или иному виду, как уже отмечалось, является зависимость величины затрат от объема производства. Несмотря на условность такого деления. Следует помнить, что общим принципом выбора системы и методов учета затрат должно быть получение практических результатов в виде необходимой информации.
Переменные затраты даются в расчете на единицу продукции, а постоянные затраты на определенный период. Распределение суммы постоянных затрат по изделиям не обязательно должно быть фиксированным, а может служить элементом экономической стратегии предприятия. Например, переменные затраты могут учитьшаются при калькулировании себестоимости единицы продукции, а постоянные затраты суммироваться помесячно и распределяться на конкретные виды продукции пропорционально заработной плате с отчислениями.
Оптимизация управления производством и ценами на основе использования экономико-математического моделирования
Элементарный анализ данных приложений 7-9, позволяет увидеть, что доля материальных затрат составляет около 80 % в себестоимости конечной продукции (в данном случае анализируется лак ПФ - 053), причем в представленных вариантах изготовления лака разница в стоимости материальных затрат составляет около 1,7 % от плановой себестоимости. В денежном выражении это составляет около 300 рублей на тонну в нашем примере. Если же взять для анализа применяемые на "Ярославском заводе "Победа рабочих" 47 вариантов изготовления данной продукции и более 70 применяемых на ярославском ОАО "Лакокраска" то разброс в стоимости материальных затрат будет значительнее. Естественно, что все вышесказанное относится и к иной лакокрасочной продукции. Таким образом возникает проблема оптимизации материальных затрат, которая может быть разрешена при помощи линейного программирования.
Термин "линейное программирование" расшифровывается следующим образом. Слово "программирование" означает выработку программы действий, плана работы некоторого экономического объекта. Поэтому иногда термин "линейное программирование" заменяется термином "линейное планирование". Применение метода линейного программирования позволяет получать рекомендации по наиболее экономному использованию ресурсов при достижении поставленных целей. Постановка задачи линейного программирования носит экстремальный характер, т. е. состоит в нахождений таких значений некоторых переменных величин, при которых целевая функция достигает максимума или минимума в зависимости от характера задачи.
Рассмотрим задачу, отправные данные для которой представлены в приложениях 7-9. Для получения решения необходимо, прежде всего, построить экономико-математическую модель.
Разработка экономико-математической модели предполагает выполнение ряда логических и математических процедур. Порядок разработки модели рассмотрим на следующем практическом примере. Допустим, что требуется разработать план производства лака ПФ - 053 (на основе трех вариантов его изготовления) при обеспечении наиболее целесообразного использования десяти видов ограниченных ресурсов. Выгодность плана будем оценивать суммой полученной от реализации продукции прибыли.
Введем обозначения. Искомое количество продукции I II и III обозначим хь х2, х3. Норма расхода первого вида ресурса Ai на изделие I - ап, второго вида ресурса А2 на изделие I - а і 2 и т. д. Лимит по каждому виду ресурса обозначим ЬьЬг Ьз и т.д., прибыль за единицу реализованной продукции db d2, и cb-Затем составим таблицу исходя из введенных обозначений.
Данное условие представляет собой систему ограничений и означает, что расход каждого из десяти видов ресурсов не может превышать лимита.
Выпуск продукции по смыслу задачи не может быть отрицательным,- поэтому необходимо сделать запись дополнительных ограничений)
Исходя из того что задача сводится к нахождению таких объемов выпуска продукции, при которых прибыль предприятия будет максимальной, можно записать целевую функцию в виде
После того как сформулированы целевая функция и система ограничений, можно представить математическую модель задачи следующим образом.
В данной задаче решение предполагает нахождение таких переменных хІ5 которые максимизируют целевую функцию и удовлетворяют ограничениям. Смысл ограничений в данном случае состоит в том, что фактический расход ресурсов не должен превышать определенного объема. В практике возникают задачи, когда требуется минимизировать целевую функцию, имеющую смысл, например, суммарной себестоимости продукции. Целевая функция примет следующий вид:
Роль оценки предприятия для формирования стратегии предприятия
Одним из самых радикальных преобразований командной экономики на ее пути к рынку должна была стать приватизация государственных и муниципальных предприятий. В результате на смену государственной собственности на средства производства пришел свойственный рыночной экономике принцип разнообразия и равноправия всех форм собственности, что делает возможной и необходимой реализацию рассмотренных автором принципов, стратегии и методов рыночного ценообразования.
Перед каждым предпринимателем часто встает вопрос: какова реальная рыночная стоимость его капитала (фондов, активов)? Оценка предприятия представляет собой мнение или расчет стоимости конкретно определенного объекта собственности на заданный момент времени. На профессиональном языке оценщиков этот процесс часто называется «оценка бизнеса». При определении стоимости нередко используется понятие так называемой обоснованной рыночной стоимости, т.е. цены, по которой собственность переходит из рук продавца, желающего ее продать, в руки покупателя, желающего ее купить, формирующейся на рынке недвижимости1.
Рассмотрим такое понятие как рынок недвижимости. Как известно, в законодательстве советского периода отсутствовало понятие недвижимости. Тем не менее во многих нормативных актах содержались соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах, из которых можно было вывести собирательное понятие недвижимости. Новый гражданский кодекс законодательно закрепил определение недвижимости, признав недвижимые вещи одной из разновидностей объектов гражданских прав.
К недвижимым вещам (иначе именуются недвижимым имуществом или недвижимостью) ст. 130 ГК1 относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения). Их объединяет то, что они не могут перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению, или иначе без повреждения сущности и без уменьшения ценности.
Гражданский Кодекс (та же ст. 130) отнес к недвижимости ряд других объектов, которым заведомо не присущ указанный выше признак, а так же признал недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.2
К сожалению, до сих пор не введена в действие гл. 17 ГК, регламентирующая статус земельных участков - важнейших видов недвижимости3.
Вторая часть ГК, основываясь на этих предпосылках, рассматривает отвечающую потребностям рынка регламентацию сделок с недвижимостью. Она закрепляет новые для нашего оборота виды сделок, в их числе купля-продажа недвижимости, в том числе предприятий, как имущественных комплексов.
При этом правила ГК, касающиеся сделок с земельными участками, по-прежнему применяются в той мере, в какой оборот последних допускается земельным законодательством (ст. 13 Закона «О введении в действие части второй ГК РФ»).
В связи с этим у большинства собственников имущественных комплексов и другой недвижимости отсутствует право собственности на землю, с которым неразрывно связаны объекты. По этому закон закрепил развернутую систему ограничейных вещных прав на землю (п.1. ст. 216 ГК), имея в виду возможность получения различных титулов на расположенные под недвижимостью земельные участки.
Решение задач, связанных с использованием объектов недвижимости, осложняется и продолжающимся процессом приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, а также многовариантностью исходных (статутных) и производных прав субъектов, обладающих недвижимостью (право собственности, право пользования, право владения и пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления)1.
Рынок недвижимости обладает рядом особенностей, которые выделяют его из всех типов рынков.
Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Все участки земли дифференцированы. Это означает, что каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Москве отличается от рынка в Ярославле. Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами, И сегментирован он может быть по целому ряду параметров: по использованию, по географическому расположению, по качеству, по инвестиционным мотивам.
Значительные особенности имеет недвижимость, приносящая доход, а именно предприятие в аренде или предприятие в собственности:
1. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции требуют затрат неравных денежных сумм. Обычно на стадии разработки и сооружения предприятия денежные потоки отрицательны. В период постепенной сдачи в эксплуатацию денежные потоки превращаются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации предприятия могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже.
