Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические и методологические аспекты инвестирования в сферу жилищного строительства
1.1. Анализ проблемной ситуации в жилищном строительстве 10
1.2. Экономическая сущность категории «доступность жилья» 30
1.3. Современное состояние рынка ипотечного кредитования 45
Глава 2. Ресурсное обеспечение инвестиционного процесса в жилищном строительстве (на примере Республики Татарстан)
2.1. Ретроспективный анализ ситуации в развитии инвестиционной деятельности (на примере Республики Татарстан) 64
2.2. Ресурсное обеспечение развития производственной базы инвестиционно- > строительного комплекса 80
2.3. Экономико-математическое моделирование факторов, определяющих уровень доступности жилья 97
Глава 3. Основное направления инвестирования в развитие жилищного строительства
3.1. Совершенствование системы ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта 123
3.2. Приоритетные меры государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве 139
Заключение 157
Список использованных источников 166
Приложения 175
- Экономическая сущность категории «доступность жилья»
- Ресурсное обеспечение развития производственной базы инвестиционно- > строительного комплекса
- Экономико-математическое моделирование факторов, определяющих уровень доступности жилья
- Приоритетные меры государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Последние годы в России характеризовались активизацией инвестиционной деятельности и оживлением в жилищной сфере. Произошло увеличение объема инвестиций в этот сектор экономики, выросли темпы жилищного строительства, появились механизмы ипотечного кредитования.
В качестве приоритетного направления экономической политики активно выступает государственное регулирование субъектов жилищной сферы: разработка инвестиционной стратегии развития, поддержание конкурентной среды, формирование жилищной политики и системы государственных гарантий, совершенствование законодательной и нормативной базы.
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись, в основном, индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного, платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья, произошло сокращение объемов жилищного строительства.
Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей -семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Вместе с тем, представляется своевременной оценка перспективных национальных жилищных стандартов по уровню обеспеченности жильем, структуре, комфортности, экологичности жилищ, социальным группам населения и обеспечение их реализации через долгосрочные ипотечно-инвестиционные территориальные программы воспроизводства жилищной недвижимости.
Формирование рынка доступного жилья и механизмов инвестирования в жилищное строительство в настоящее время является одной из самых значимых проблем для всей России. В связи с этим, возникает необходимость определения новых стратегических целей развития инвестиционного процесса в жилищном строительстве, а также в рамках государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и
создание условий для удовлетворения жилищных потребностей и спроса на жилье различных категорий граждан, в том числе нуждающихся в государственной поддержке.
В то же время, мировой финансовый кризис приводит к тому, что темпы развития инвестиционной деятельности, и в том числе темпы ввода жилья, стали замедляться. Ввод в действие новых жилых домов не сможет компенсировать выбытия жилья по причине ветхости и аварийности. В этой связи, разработка формирования стратегии инвестирования в сферу жилищного строительства становится все более актуальной.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в решение
проблем инвестиционно-строительной деятельности внесли следующие
ученые-экономисты: С. И. Абрамов, С. А. Баронин, В. В. Бузырев,
П. Г. Грабовый, Г. М. Загидуллина, М. И. Каменецкий, А. В. Карасев,
Н. Ф. Костецкий, В. В. Кофтин, В. Я. Осташко, Ю. П. Панибратов,
Е. П. Панкратов, А. И. Романова, В. М. Серов, Б. Б. Хрусталев, В. 3. Черняк, Л. Н. Чернышов и др.
Анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не
подтвердил эффективности стратегических направлений государственной
жилищной политики и не способствовал решению поставленных задач
улучшения жилищных условий населения. Однако он дал возможность
выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели
функционирования этой отрасли. Существенное влияние на формирование
разрабатываемой концепции оказали труды современных российских и
зарубежных ученых: А. Н. Асаула, И. А. Гордеевой, В. В. Зыкова,
Дж. М. Кейнса, Р. Ланглойза, А. Н. Ларионова, В. И. Лимаренко,
Н. Н. Ноздриной, С.Ш.Останиной, В. Г. Полякова, Г. Поляковского, Е. Б. Смирнова, Г. М. Стерника, Р. Дж. Страйка, В. Б. Усова, В. С. Чекалина и других.
Не снижая значимости имеющихся исследований, отметим, что комплексного решения проблемы инвестирования в жилищное строительство на сегодняшний момент не существует. Недостаточный уровень проработки данной проблемы, ее актуальность и возрастающая практическая значимость обусловили выбор темы и цели диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является развитие теоретических и методических принципов и положений, разработка практических рекомендаций по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство.
В соответствии с целью диссертационного исследования в работе поставлены следующие задачи:
1. Проанализированы тенденции и закономерности развития инвестиционной деятельности в регионе.
2.Предложена экономико-математическая модель количественной взаимосвязи инвестиционных факторов, определяющих уровень обеспеченности населения жильем.
3.Разработаны стратегические направления инвестирования в развитие жилищного строительства.
Проведена оценка ресурсного потенциала инвестиционно-строительного комплекса.
Обоснована система практических мер по формированию стратегии развития жилищного строительства.
Объектом исследования является инвестиционный процесс в жилищной сфере региона.
Предметом исследования является совокупность организационно-управленческих и экономических отношений, возникающих в ходе разработки системы стратегического инвестирования в жилищную сферу Республики Татарстан.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили:
основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий;
отечественные и зарубежные труды по проблемам экономического развития инвестиционно-строительной сферы;
- законодательные и нормативные акты Российской Федерации и
Республики Татарстан, методические разработки, публикации в официальной
печати по исследуемой проблеме.
Информационной базой, обеспечивающей достоверность полученных результатов, являются статистические и аналитические материалы Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, Министерства экономики Республики Татарстан, Федеральной службы государственной статистики.
Научная новизна работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических подходов к формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство с учетом особенностей инвестиционно-строительного комплекса региона.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, заключаются в следующем:
по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью
1. На основе ретроспективного анализа закономерностей и тенденций
развития инвестиционной деятельности в регионе обоснованы критерии
увеличения платежеспособного спроса населения на жилье через развитие
механизмов кредитования и инвестирования в жилищное строительство.
2. Предложена экономико-математическая модель взаимосвязи
инвестиционных факторов, объективно возникающих в экономической сфере
инвестиционно-строительного комплекса и определяющих уровень
обеспеченности населения жильем. На основе многомерного статистического
анализа исследованы количественные зависимости между факторами,
оказывающими наибольшее влияние на доступность жилья: инвестиции в
основной капитал, собственные инвестиционные ресурсы предприятий,
денежные доходы и расходы населения, объемы инвестирования в жилищное
строительство, средние цены на первичном и вторичном рынке жилья.
3. Разработаны стратегические направления инвестирования в развитие
жилищного строительства, включающие в себя обоснование источников
инвестиционных ресурсов, меры по активизации индивидуальных
застройщиков, включая систему льготного кредитования, создание механизма
регулирования рынка жилья с учетом обеспечения доступности для
малодоходных групп населения.
по специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
Выявлены важнейшие преобразования в жилищном строительстве, проведена оценка ресурсного потенциала инвестиционно-строительного комплекса с учетом использования местной сырьевой базы в производстве строительных материалов.
Разработана система практических мер по формированию стратегии развития жилищного строительства с учетом синтеза государственного регулирования и рыночного саморегулирования взаимоотношений, сложившихся между всеми участниками инвестиционного процесса: инвесторами, проектными организациями, государством, заказчиками, подрядчиками, субподрядчиками, поставщиками, кредитными учреждениями и другими субъектами рынка жилья.
Теоретическая значимость работы. Диссертация представляет собой комплексное научное исследование по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство. Практическая значимость работы состоит в том, что разработанные научные положения, методические подходы и рекомендации способствуют совершенствованию системы управления инвестиционной деятельностью для оптимизации экономических и производственных результатов реализации национального жилищного приоритета. Результаты диссертационного исследования нашли применение при разработке и чтении курсов лекций для студентов КГ АСУ и в рамках повышения квалификации и переподготовки специалистов строительного комплекса Республики Татарстан, использованы при подготовке учебных пособий и методических рекомендаций.
Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 4. Управление инновациями и инвестиционной деятельностью: 4.16. Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики с учетом накопленного научного и мирового опыта в целях экономического роста и повышения эффективности экономических систем; 15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): 15.54. Теоретические и методологические основы развития строительного комплекса Паспорта ВАК России по специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством».
Апробация и внедрение результатов исследования. Научно-методические разработки по инвестированию в жилищное строительство одобрены и приняты к реализации в Министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, Министерстве
экономики Республики Татарстан, что подтверждается актами и справками о внедрении.
Главные выводы и положения работы были одобрены на республиканских и российских научно-практических конференциях (г. Казань, г. Пенза 2007, 2008 г.г.). Основные положения по формированию стратегии инвестирования в жилищное строительство были внедрены в рамках программы «Развитие и размещение производительных сил Республики Татарстан на основе кластерного подхода до 2020 года и на период до 2030 года» в качестве теоретических и организационно-экономических предпосылок концепции устойчивого развития инвестиционно-строительного комплекса региона.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 12 научных печатных работ общим объемом 25,56 п.л. (лично автором - 5,1 п.л.), в том числе 9 статей в центральной печати (из них 3 статьи - в рекомендованных ВАК журналах). Автор участвовал в создании коллективной монографии по вопросам развития инвестиционно-строительного комплекса Республики Татарстан.
Объем и структура диссертации. Диссертационное исследование состоит из трех глав, введения, заключения, списка источников и приложений. Работа содержит 175 страниц, в том числе 22 таблицы, 41 рисунок.
Экономическая сущность категории «доступность жилья»
В мировой экономической литературе представлен достаточно большой объем исследований терминологической сути доступности жилья, в том числе понятия «стандарт жилья». Значительный вклад в решение проблем инвестиционной деятельности внесли следующие ученые-экономисты: Баронин С.А., С.И.Абрамов, П.Г.Грабовый, Г.М.Загидуллина, А.И.Романова, В.В .Кофтин, А.В.Карасев, М.И.Каменецкий, Н.Ф.Костецкий, В.Я.Осташко, Е.П.Панкратов, Ю.П.Панибратов, В.М.Серов, В.З.Черняк, Л.Н.Чернышов, Б.Б.Хрусталев и др.
Анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Однако он дал возможность выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли. Существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды современных российских и зарубежных ученых А.Н.Асаула, И.А.Гордеевой, В.В.Зыкова, Дж.М.Кейнса, Р.Ланглойза, А.Н.Ларионова, В.И. Лимаренко, Н.Н.Ноздриной, В.Г.Полякова, Г.Поляковского, Е.Б.Смирнова, Г.М.Стерника, Р.Дж.Страйка, В.Б.Усова, В.С.Чекалкина, и других.
Первая программа доступного жилья для рабочих с целевым нормативом 21 кв. м. на человека была разработана еще П. Столыпиным. В течение новейшей истории России (с начала 20-х годов XX века), когда были введены очереди на улучшение жилищных условий за счет средств государства, ситуация ежегодно ухудшалась. Наиболее системным решением было массовое строительство в 60-70-х годах прошлого века. В то же время индивидуальное жилищное строительство допускалось только в малых городах и сельской местности. Действовали жесткие ограничения на площадь загородных домов для горожан. Лозунг 80-х об обеспечении каждой семьи отдельной квартирой не был подкреплен инструментом реализации.
В нашей стране в настоящее время решение жилищных проблем основано на использовании рыночных инструментов. В ходе предшествующих программ мобилизовывались преимущественно общественные ресурсы, но рано или поздно становилось понятно, что обеспечить всех нуждающихся жильём таким путём невозможно. Необходимо было создать постоянно действующие механизмы, институты, которые обеспечат функционирование рынка жилья, а он, в свою очередь, даст возможность людям приобретать с помощью своих накоплений и кредитов жильё. Необходимо также выделить группу людей, которые не в состоянии принять участие в рыночных отношениях, и направить на них усилия по субсидированию и поддержке со стороны государства. Для большинства же граждан необходимо обеспечить условия приобретения или строительства жилья в кредит, для найма жилья.
Известный современный ученый В.М.Агапкин относит «жилье» к важнейшим потребностям человека, которое имеет свойство возрастать и усложняться по мере развития общества. По его мнению, «жилье» во многом определяет жизненный уровень, семейные отношения, бытовые условия для социального и духовного развития людей. Одновременно жилье - это обширная сфера творческой, предпринимательской, производственной деятельности для многих миллионов людей, занятых его созданием и эксплуатацией. Жилье служит важным фактором стабилизации и развития общества [37].
«Жилье» - это дорогостоящая потребность, требующая значительных средств, которые не могут быть заработаны за короткий период. Более того, неизбежность возникновения и острота данной потребности обуславливаются, как правило, созданием человеком собственной семьи и увеличением ее численности.
В настоящее время на жилищном рынке Российской Федерации явно ощутимо несоответствие предложения платежеспособному спросу населения. За пять лет более, чем в 3 раза выросла стоимость 1 кв.м. жилья (см. рис. 1.10.), как и средний размер квартиры в построенном1 жилье. Это свидетельствует о росте комфортности жилья; но в то же время снижает ее доступность для населения с низким доходом. Анализ специфики категории «жилье» позволяет «проявить» двойственный характер удовлетворения потребности в нем: посредством приобретения в собственность квартиры или индивидуального жилого дома и посредством, приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. В частности, по мнению Ю.Н.Кулакова «недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар - объект (для приобретения в собственность) и товар - услуга (для найма и аренды)» (рис. 1.11)[116]. Г. Поляковский выделяет четыре характерных отличия категории «жилье»: - во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам; - во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое непрактично; - в-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может прослужить несколько десятилетий; - в-четвертых, жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем [80]. Вместе с тем под влиянием постоянно изменяющихся социальных условий и материальных возможностей,людей, под воздействием развивающейся техники и научно-технического прогресса изменяются представления человека о своем жилище, оценка его с точки зрения комфортности, степени удовлетворенности тем или иным решением. Влияют на оценку также образ жизни человека, его социальное положение, конкретное место жительства, природно-климатические условия, национально-бытовые традиции.
Ресурсное обеспечение развития производственной базы инвестиционно- > строительного комплекса
Промышленность строительных материалов Республики Татарстан при современном уровне объемов строительства обеспечивает потребности республики в полном объеме: по товарному бетону, бетонным и железобетонным изделиям и конструкциям, силикатному кирпичу, оконным и дверным блокам, песчано-гравийной смеси, строительному песку. Частично потребности республики обеспечиваются собственным производством: полимерных теплоизоляционных материалов, линолеума, лицевого кирпича, мягких кровельных материалов, профнастила, щебня, металлических изделий и конструкций [77].
В РТ одна из крупнейших в РФ баз строительной индустрии, в составе которой более 500 предприятий, около 250 крупных и средних предприятий, производящих: 59 -бетон товарный, бетонные и железобетонные изделия; 38 - строительный кирпич; 15-кровельные материалы; 39 - материалы, изделия и конструкции из древесины; 16 -теплоизоляционные материалы; 33 - полимерные материалы, изделия и конструкции; 12 -металлические изделия и конструкции; 9 - щебень, гравий, песчано-гравийные смеси, строительный песок и пильный камень; 7 - керамзит; 4 - минеральные вяжущие вещества. Удельный вес промышленности строительных материалов в основных показателях экономики РТ с 1990 г. по 2006 г. приведен в таблице 2.8.
Собственные и привлеченные инвестиционные затраты производились не только на создание новых мощностей, но и на модернизацию и реконструкцию существующих производств.
За последние десятилетия в строительной индустрии Республики Татарстан стали производиться строительные материалы и изделия, которые ранее не производились: теплоизоляционные материалы из пенополистирола, пеноизола, пенополиуретана и базальтового волокна, широкая номенклатура алюминиевых профилей и конструкций из них, декоративные бетонные изделия, изделия из гранита и мрамора, бетонные брусчатка и стеновые камни, свегопрозрачные конструкции, декоративные штукатурные растворы на синтетических связующих, полимерные и битумнополимерные кровельные и звукоизолирующие рулонные материалы, металлочерепица и профилированный настил, быстровозводимые жилые дома полной комплектации из клееного бруса и оцилиндрованных брусов, лицевой керамический кирпич, силикатный кирпич различных цветов и другие.
Степень износа основных фондов? предприятий и организаций в среднем в подотрасли «Промышленность строительных материалов» ві РТ- более 43%, а на отдельных предприятиях колеблется на уровне 70-99%.
Затратыхырьевых и энергетических ресурсов на единицу продукции в строительной отрасли РТ,.как в целом по-РФ, в 2-3 раза выше, а трудовые затраты - до 10-ти раз выше, чем в других технически развитых странах.
Ограничена и номенклатура продукции, выпускаемой промышленностью строительных материалов РТ. В связи с этим, строительным комплексом РТ используется из общего объема потребляемых строительных материалов и изделий около половины ввозимых из других регионов РФ и других стран.
К настоящему времени объем импорта строительных материалов и конструкций из других регионов РФ и зарубежья составляет более 47% от общего объема строительных материалов и конструкций, используемого в РТ для строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений, что существенно отражается на стоимости строительной продукции. В перечень этой номенклатуры входят материалы и изделия, которые не могут производиться в республике из-за отсутствия или недостатка соответствующих сырьевых ресурсов для их производства: металлы, арматурная сталь и высокопрочные заполнители для железобетонных изделий и конструкций, портландцемент, листовое стекло, асбестоцементные изделия и некоторые другие.
В РТ ввозятся значительные объемы цемента, арматурной, профильной и листовой стали, асбестоцементных изделий, теплоизоляционных материалов, сухих строительных смесей, огнеупорных и кислотоупорных материалов, гипсокартона, гипсоволокнистых плит, изделий подвесных потолков, акустических плит, рулонных кровельных материалов, отделочных материалов, материалов для полов, химических добавок для бетонов и растворов. Все это ведет к удорожанию в 2 раза конечной строительной продукции - как новых, так и реконструируемых зданий и сооружений за счет транспортировки.
На внешние рынки в 2006 году поставлялась продукция промышленности строительных материалов следующей номенклатуры: железобетонные изделия, лицевой кирпич, мягкие рулонные кровельные материалы, линолеум, деловая древесина, пиломатериалы, фанера клееная, гравий и песчано-гравийная смесь, гипсовый камень, строительный гипс, профнастил, алюминиевые конструкции, стеновые и кровельные панели с обшивками из листвой стали и профнастила. Общий объем таких поставок по стоимости составил 5,2% от объема произведенной промышленностью строительных материалов РТ продукции.
Вместе с тем, отраслью промышленности строительных материалов РТ в производстве строительных материалов недостаточно используется местная сырьевая база минеральных ресурсов и попутных продуктов промышленности. При наличии в РТ одного из крупнейших в России месторождений гипсового камня, гипсовые вяжущие и материалы на их основе производятся и применяются в объеме около 2 % от их общего объема, в то время как в других технически развитых странах этот показатель достигает 20-27%. Рациональное и повышенное использование местных сырьевых ресурсов в производстве строительных материалов - одно из определяющих направлений в снижении стоимости строительных материалов и изделий, развитии конкурентоспособных производительных сил отрасли, а в конечном итоге, и в целом строительной продукции, -зданий и сооружений. В РТ из имеющихся запасов природных сырьевых ресурсов для промышленности строительных материалов добываются от 1-го процента и ниже: строительный камень для производства щебня, пильный камень, строительный песок, гипсовый камень, глины кирпичные и керамзитовые, песок силикатный, песчано-гравийные смеси, битуминозные породы. Не добываются и не используются: стекольные пески для производства листового стекла и стекловолокнистых материалов и изделий, карбонатные породы для производства магнезиальных вяжущих, сырья для получения пигментов, цеолитосодержащие породы для производства легких заполнителей, жидкого стекла, многокомпонентного цемента на основе привозного клинкера. Не используются в производстве строительных материалов: металлургический шлак, отработанная формовочная смесь литейных производств.
Экономико-математическое моделирование факторов, определяющих уровень доступности жилья
Поскольку предприятия промышленности строительных материалов являются негосударственными, уровень государственного вмешательства и внимание местных властей к модернизации и созданию новых производств существенно снизились. Об этом свидетельствует полное отсутствие финансирования развития предприятий строительных материалов из федерального, республиканского и местного бюджетов, начиная с 2004 года. Недостаточно внимание к развитию базы строительной индустрии и со стороны строительных организаций, инвестиции которых в ее развитие несравненно ниже объемов прежнего бюджетного финансирования. Резкое падение инвестиций в основные фонды строительной индустрии, их прогрессирующее выбытие ведет к повышению сырьевых, трудовых и энергетических затрат на производство и в целом к стоимости строительных материалов и конструкций. Если в советское время затраты на материалы и конструкции составляли около 45% в общей цене строительной продукции, то в настоящее время — в среднем 65%. Соответственно, идет и удорожание строительства. Вместе с тем, для обеспечения конкурентоспособности промышленности строительных материалов представляетсянеобходимым выровнять объемы импорта в РТ и поставок из РТ на внешние рынки. Для этого необходимо реализовать следующие конкурентные преимущества по развитию промышленности строительных материалов РТ: - наличие развитого нефтехимического комплекса, на базе возможностей которого должно быть расширено производство полимерных теплоизоляционных материалов в объемах, покрывающих внутренние потребности РТ и обеспечивающих поставки; на внешние рынки других регионов РФ и зарубежных стран; - в этом же плане следует рассматривать и следующую возможность - на базе предприятий нефтехимического комплекса необходимо создание производств химических добавок для товарного бетона, бетонных и железобетонных изделий, строительных растворов, сухих строительных смесей; в настоящее время эти добавки импортируются из других регионов РФ и зарубежных стран; - достаточные в РТ, но не реализованные мощности по производству линолеума, который в основных объемах потребления в РТ импортируется из других регионов РФ и зарубежья; существующие мощности при производстве линолеумов надлежащих номенклатур и качества могут обеспечить покрытие потребностей внутреннего рынка и поставки на внешние рынки; - мощности предприятий РТ по производству профилированного настила, металлочерепицы, алюминиевых конструкций, стальных конструкций на уровне современного состояния и при модернизации оборудования и технологий позволят сократить объемы их импорта в РТ и расширить объемы внешних поставок; - возможности расширения использования местного природного и техногенного сырья в производстве строительных материалов (одного из крупнейших в РТ месторождений гипсового камня) — целесообразно увеличить объемы производства и номенклатуры гипсовых вяжущих, помимо выпускающегося строительного гипса -гипсоангидритовых, ангидритовых, гипсо-цементопуццолановых вяжущих, высокопрочного гипса и широкой номенклатуры строительных материалов на их основе, отделочных и акустических изделий; при этом объемы производства этой продукции должны обеспечить не только потребности внутреннего рынка РТ, но и возможности поставок на внешние рынки; - наличие в РТ мощного машиностроительного комплекса предприятий может обеспечить конкурентное преимущества в части производства оборудования, оснастки и инструментов для промышленности строительных материалов РТ для поставок их на внешние рынки. Стратегической целью и задачей блока развития и размещения производительных сил промышленности строительных материалов Республики Татарстан на период 2008-2030 гг. является определение стратегических направлений и приоритетного развития и размещения производительных сил отрасли в части обеспечения: строительного рынка Республики Татарстан высококачественными строительными материалами, изделиями и конструкциями, способными конкурировать с импортной продукцией других субъектов Российской Федерации и зарубежной продукцией; поставок строительных материалов и изделий на внешние рынки по стоимости в объеме, превышающем по стоимости объемы ввозимых в РТ строительных материалов и изделий; снижения стоимости строительства и эксплуатационных затрат и одновременно повышения комфортности проживания и работы в зданиях и сооружениях необходимой надежности и долговечности.
Развитие рынка доступного жилья в Республике Татарстан в значительной мере предопределено действием скрытых закономерностей, формируемых на основе большого разнообразия факторов, в том числе и регионального характера. Влияние данных закономерностей на обеспеченность жильем населения приобретает особое значение. В этой связи представляется целесообразным разработать соответствующую методическую базу, основанную на применении корреляционного анализа, метода главных компонент и метода проекции на латентные структуры.
Априори можно предположить, что на обеспеченность населения жильем, развитие рынка доступного жилья влияют следующие факторы: инвестиции в основной капитал; объем работ, выполненных собственными силами предприятий по договорам строительного подряда; ввод в действие жилья; денежные доходы населения; денежные расходы населения; индекс потребительских цен на товары и услуги; численность официально зарегистрированных безработных; начисленная среднемесячная заработная плата на одного работника; сальдированный финансовый результат (по крупным и средним предприятиям); валовый региональный продукт; численность постоянного населения; средние цены на первичном и вторичном рынке жилья; доля убыточных предприятий; уровень доступности жилья в Республике Татарстан.
Отбор показателей-признаков был произведен на основе учета инновационных, структурных, инвестиционных и институциональных детерминантов экономического развития (табл. 2.11). Количество используемых показателей ограничивалось имеющимся объемом статистических данных. База данных формировалась в соответствии с пространственно-временной выборкой. А именно, значения показателей рассчитывались по Республике Татарстан за четырнадцать лет наблюдений (1995-2008 гг.). Источниками формирования базы данных послужили статистические сборники: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан/ Социально-экономическое положение Республики Татарстан (1995-2008гг.) [95].
Приоритетные меры государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищном строительстве
В условиях становления кредитной системы России и построения собственной структуры ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной банковской практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать банковские технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях. Однако сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.
Если рассматривать зарубежный опыт привлечения инвестиций, то необходимо сказать об относительной сбалансированности инвестиционного спроса, с одной стороны, и предложений строительных фирм на удовлетворение этого спроса, с другой. Данная ситуация сложилась за счет доступности готовых строительных объектов, наличия экономических и правовых механизмов по обеспечению возвратности вложенных денежных средств и оптимальных сроков окупаемости инвестиций. О развитости зарубежных институтов жилищного строительства говорят следующие факты. В России лишь для 11% населения на одного человека приходится 17-18 м2 жилья, за рубежом данные цифры составляют 30-35 лг. По инвестициям в строительный комплекс Россия стоит на 11-м месте. В общем объеме финансирования 25% используются средства местных бюджетов, 75% - индивидуальных застройщиков[81].
Хотелось бы отметить, что зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Это вызвано тем, что во многих странах развито ипотечное жилищное кредитование и граждане, получая кредит, приобретают готовое жилье, не опасаясь, что застройщик не выполнит свои обязательства или будет задержан срок строительства. Данный вид кредитования намного выгодней и эффективней для граждан, обеспечен устойчивой экономикой страны и защищен правовыми институтами. Это дает основание некоторым специалистам считать, что инвестирование развития российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования.
Для более конструктивной организованности фирмы, занятые в строительной деятельности, объединяются между собой, что позволяет значительно снизить стоимость строительства жилья, поскольку они заинтересованы в деятельности друг друга. 80% потерь и удорожаний в процессе строительства возникают из-за несовершенства проектных решений, поэтому как зарубежные, так и отечественные специалисты пришли к выводу о необходимости реорганизации взаимодействия участников инвестиционного процесса. При таком взаимодействии расходы и многие издержки сокращаются за счет снижения расходов на рекламу, взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы. Данные объединения обычно называют картелями. За рубежом давно известна практика создания картелей на основе объединения проектных, научных, строительных предприятий и предприятий материалов[94].
Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.
В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами. При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии в данном направлении сделан шаг вперед. При строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории, и даже институты, в штаты фирмы активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия "заказчик" используется понятие "девелопер", в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья. Девелопер может привлекать подрядчиков и субподрядчиков.
В Германии заказ на производство работ получает генеральный подрядчик, который в свою очередь распределяет его специализированным фирмам и несет ответственность за выполнение сроков и качества строительства.
Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика в данном случае. Если же поставщик изготовляет вещь из собственного материла, хотя бы и по заказу контрагента, то в большинстве стран признается договор купли-продажи будущей вещи. Решающее значение придается тому обстоятельству, что поставщик, изготавливая из своего материала, становится собственником созданной вещи. На этой позиции стоит законодательство Франции, Англии и США. То есть, по сравнению с нашим законодательством, в вышеуказанной ситуации заказчик не может заключать договоры с другими инвесторами, что представляется логичным и обоснованным. При заключении договоров дольщиками и инвесторами существует универсальное правило работы с долевыми схемами - принцип второго этажа: включение в процесс инвестирования строительства с наименьшим риском происходит, когда коробка дома поднялась не менее чем на два этажа.
Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования. На основании изложенного технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В США же преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.
