Содержание к диссертации
Введение З
Глава 1. Методология исследований земельных отношений в аграрном
секторе экономики 15
Принципы становления новой системы земельных отношений 15
Теоретические положения и институциональные основы земельной собственности 29
1.3. Регулирование земельных отношений в России и зарубежных странах 53
Глава 2. Кадастровые отношения и аграрное землепользование в России....73
Землепользование как основа развития земельных кадастровых отношений 73
Образование земельных активов 91
2.3. Информатизация сельскохозяйственного землепользования 116
Глава 3. Рыночный оборот земель 138
Регулирование оборота земель и рентные земельные отношения 138
Экономический анализ оборота земель в России 161
Механизмы функционирования рынка земли 183
Глава 4. Земельные ипотечные отношения в аграрном
секторе экономики 204
Роль земельной ипотеки в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей 204
Ипотечное кредитование в зарубежных странах и российский опыт залога земельной собственности 210
Договоры, заключаемые сторонами при совершении земельной ипотечной сделки 227
Проблемы оценки сельскохозяйственной земельной собственности
в целях ипотеки 242
Глава 5. Региональный анализ земельных отношений в аграрном
секторе экономики России 255
5.1. Экономико-правовые основы регионального развития
земельных отношений 255
Интенсивность оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков 275
Региональные модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования 289
Выводы и предложения 305
Список использованной литературы 313
Приложения 323
\
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В России на данном этапе социально-экономического развития страны земельные отношения можно охарактеризовать как трансформационные^ соответствующие экономике переходного к рынку периода. Монополии государственной собственности на землю больше нет. Однако упорядоченной системы землепользования тоже пока не создано. В сельском хозяйстве сами формы земельных отношений обусловлены хроническим течением процессов различных земельных трансформаций, изменениями норм земельного законодательства, которые в целом не способствуют стабильности сельскохозяйственного землепользования. По большому счету земельную реформу в России нельзя считать завершенной и формирование системы земельных отношений нового типа в аграрном секторе экономики является по-прежнему актуальной задачей. Разнообразие форм собственности на землю требует глубокого научного осмысления необходимых изменений в конкретных процессах и направлениях развития землепользования. Не осмыслив такие изменения в теоретическом плане, нельзя найти и верные практические решения реализации собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Процессы землепользования имеют слишком большой разброс по сферам деятельности. Это и кадастровая деятельность, и землеустройство, и мониторинг земель, и их охрана, и др. Поэтому соответствующие этим взаимосвязанным видам деятельности отношения между хозяйствующими субъектами по поводу земельных ресурсов и сельскохозяйственных земельных участков требуют рассмотрения с точки зрения междисциплинарного подхода.
Состояние научной изученности проблемы. В настоящее время специалистами различных государственных органов, научных и проектных организаций, аналитических центров, кредитных, учебных и других учреждений осуществляются исследования и разработки в области земельных отношений в аграрном секторе экономики и оборота земель сельскохозяйственного назначения. Предложены различные концепции преобразования земельных отношений в сельском хозяйстве, становления оборота земель сельскохозяйственного назначения, развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог
сельскохозяйственных земельных участков, охраны земель и контроля за землепользованием, государственного кадастра земельных участков и т.д. Разработаны разнообразные методики и способы экономического анализа земельных отношений в аграрном секторе экономики, земельного рынка в сегменте земель сельскохозяйственного назначения, методов инвентаризации и оценки стоимости сельскохозяйственных угодий, в том числе для целей налогообложения, и прочее. Так, в научно-исследовательских институтах Россельхозакадемии (ВНИИЭСХ, ВНИ-ЭТУСХ, ВИАПИ им. А.А. Никонова, СЗНИЭСХ, Поволжский НИИЭО АПК и др.) были осуществлены и в настоящее время проводятся широкие исследования, посвященные мониторингу земельных преобразований, формированию организационно-экономического механизма оборота земель в аграрном секторе экономики, регулированию аграрных земельных отношений и многому другому из области землепользования.
Благодаря фундаментальным работам в сфере сельскохозяйственного землепользования и земельных отношений таких авторов, как В.Р. Беленький, И.Н. Буздалов, А.А. Варламов, С.Н. Волков, A.M. Емельянов, Е.Ф. Заворотин, СВ. Киселев, Э.Н. Крылатых, О.Б. Леппке, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, В.В. Милосердов, А.С. Миндрин, Г.Н. Никонова, СИ. Носов, СБ. Огнивцев, А.В. Петриков, Б.И. Пошкус, В.Я. Узун, В.Н. Хлыстун, Н.И. Шагайда, A.M. Югай и многих других, была заложена недюжинная теоретическая и методологическая основа для проведения исследований по становлению земельных отношений в аграрном секторе экономики. Важный вклад в понимание эволюции и методологических особенностей теории собственности и земельных отношений в аграрной сфере внесли работы отечественных и зарубежных классиков-экономистов, включая экономистов-аграрников, — это: К. Маркс, А. Маршалл, Н.Д. Кондратьев, Я. Корнай, А.А. Никонов, Р. Рихтер, Дж. Робинсон, СА. Удачин, Эрик Г. Фуруботн, Генри С Харрисон, А.В. Чаянов, Джозеф К. Эккерт и другие. Однако в современных условиях осмысление всех аспектов земельных преобразований и земельных отношений необходимо на основе интеграции соответствующих разделов отраслей сопряженных наук: экономики землепользования, земельного права, землеустройст-
ва, государственного кадастра недвижимости, земельного и финансового рынков, экономики недвижимости, региональной экономики и др.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в развитии теоретических и методологических основ, а также в совершенствовании существующих и разработке новых методов и способов формирования системы земельных отношений в аграрном секторе экономики с учетом интеграционных связей и общемировых тенденций в сельскохозяйственном землепользовании.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- развить теоретические, методологические и институциональные основы
формирования земельной собственности в условиях переходной экономики;
определить методологические основы и методические положения образования сельскохозяйственного землепользования и земельных активов как базы возникновения земельных кадастровых отношений в аграрной сфере;
разработать концептуальные основы информационного обеспечения области управления земельными ресурсами и развития земельных отношений в аграрном секторе экономики, определить методические положения и дать рекомендации образования аграрной земельно-информационной системы;
развить методы экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения, выявить основные тенденции и дать прогнозную оценку его эволюции в Российской Федерации;
определить земельные ипотечные отношения, оценить перспективы становления кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения и прав аренды таких земель в современной России, выявить проблемы и развить методические основы оценки земельной собственности в целях ипотеки;
проанализировать региональные экономико-правовые институты и модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования, разработать интегральный показатель, обосновать методические положения в целях сравнения и группировки регионов по интенсивности оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков;
- дать рекомендации регулирования земельных отношений по группам субъектов Федерации, сформированным в зависимости от вариаций коэффициентов интенсивности оборота земель сельскохозяйственного назначения в региональном землепользовании, обосновать предложения по становлению системы земельных отношений в аграрном секторе экономики России.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования послужили земельные отношения в сопряженных областях управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве (организационно-инфраструктурной, кадастровой, ипотечной, земельного оборота, региональной и проч.), а объектом — сфера сельскохозяйственного землепользования в аграрном секторе экономики.
Теоретическая и методологическая база исследования. Использовались научные положения из общей теории рынка, экономических теорий стоимости, прав собственности. Большую помощь в исследовании оказали концепции и методики, входящие в состав экономических теорий земельных отношений, землеустройства, кадастра и экономики недвижимости, включая оценку земли. Проведенное исследование базировалось также на методах логического мышления, в том числе вербального анализа и логического моделирования, аналогий, структурного и сравнительного анализов, включая институциональный анализ элементов системы земельных отношений и способы их интеграции по признаку структурных и причинных связей. Применялись методы систематизации и типизации характерных факторов, влияющих на процессы перераспределения земли в регионах; использовались системно-структурный и типологический подходы, позволяющие выявить особенности и дать характеристику специфике взаимосвязей организационно-экономических элементов регулирования земельных отношений и оборота земель сельскохозяйственного назначения с учетом территориальной дифференциации сельскохозяйственных землепользовании по субъектам Федерации. Были применены методы информатизации аграрного землепользования, а также совокупность других приемов: математической формализации взаимосвязей соответствующих показателей, алгоритмизации их расчета, монографического обследования отдельных регионов страны и прочих.
Информационная база исследования. Для целей исследования использовались разработки научных организаций (Россельхозакадемии, ВНИИЭСХ, ВНИ-ЭТУСХ, ВИАПИ им. А.А. Никонова, СЗНИЭСХ, Поволжского НИИЭО АПК, ГУЗа и др.), государственных органов исполнительной власти (Минсельхоза России, Минэкономразвития России, Росреестра и др.). К таким разработкам относятся: научные концепции, методики, инструкции и другая документация, посвященная проблемам земельных отношений, включая материалы и документы ведомств и их организаций, задействованных в системе управления земельными ресурсами страны и регионов. Широко применялись земельные нормативно-правовые акты, включая федеральные и региональные законы, ряд законопроектов, в свое время поступивших для рассмотрения в Комитет Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу, а также формальные и неформальные переводы действующих актов земельного законодательства ряда зарубежных стран. В состав информационной базы исследования вошли динамические ряды сведений, аккумулированных в таких ежегодных статистических сборниках, как Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации; Земельный фонд Российской Федерации; Сборник сведений о состоянии и использовании земель в федеральных округах Российской Федерации. Кроме того, посредством наблюдения производился сбор эмпирических данных о характере преобразований и формировании региональных моделей сельскохозяйственного землепользования, которые использовались в процессе исследования.
Научная новизна исследования представлена в следующих наиболее важных тезисах.
1. Обоснована необходимость интеграционного междисциплинарного методологического подхода к исследованию процессов и направлений становления современных земельных отношений, на основе которого развита теория аграрных земельных отношений. Определена система земельных отношений и принципы ее формирования в аграрном секторе экономики. Сформулированы новые и уточне-
ны известные понятия и определения в методологии аграрных земельных отношений (аграрная земельно-информационная система, залоговая земельная собственность, земельные активы в аграрной сфере, земельные ипотечные отношения, земельные кадастровые отношения и многие другие).
Расширена и углублена концепгщя сельскохозяйственного землепользования, суть которого синтезирует в себе технический, юридический, экономический и общественный признаки процессов распределения и использования земли, образования сельскохозяйственных земельных участков. Обосновано, что сельскохозяйственное землепользование является основой земельных кадастровых отношений в аграрной сфере как организационного типа отношений, возникающих в процессе ведения государственного кадастра, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу любых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Установлено, что цивилизованные земельные отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения возникают вслед за появлением земельных активов в аграрном производстве. Последние определены как сельскохозяйственные земельные участки и права их аренды (пользования), обладающие своими стоимостными и ценовыми параметрами и выступающие в качестве обо-ротоспособного и ликвидного на земельном рынке недвижимого имущества. Разработаны методические основы организации земельных активов в сельскохозяйственном землепользовании. Они включают подготовительные работы, в том числе сбор и подготовку необходимых пространственных данных; землеустройство (раздел, выдел, объединение и другие виды образования земельных участков); оценку стоимости, кадастровый учет, государственную регистрацию прав на образованные сельскохозяйственные земельные участки.
Обоснованы методологические положения и методы создания аграрной земельно-информационной системы как основы информационного обеспечения сферы управления земельными ресурсами и развития земельных отношений в аграрном секторе экономики. Аграрная земельно-информационная система определена как интегрированное институциональное, картографическое, землеустрои-
тельное, мониторинговое, кадастровое и статистическое отображение данных о фонде земель сельскохозяйственного назначения, адаптированное к потребностям аграрного землепользования и всего сельского хозяйства.
Разработаны методические положения экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе на основе рассмотрения спроса, предложения и цен в отдельных сегментах рынка сельскохозяйственных земельных участков. Рынок земли определен как институциональная система, посредством которой осуществляются все виды деятельности, связанные с передачей прав на земельные участки при совершении земельных сделок. На основе структурного анализа динамики площади, сделок и цен на российском земельном рынке спрогнозировано усиление значения сегмента купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков в его частном секторе. При этом еще долгое время доминирующую роль будет играть аренда государственных земель сельскохозяйственного назначения. Даны рекомендации по совершенствованию земельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения.
На основе анализа финансовых схем и сделок земельного ипотечного кредитования определены земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики как система взаимных связей между кредитными учреждениями и сопровождающими ипотеку организациями инфраструктурного типа, с одной стороны, и сельскохозяйственными производителями, с другой, по поводу залогов сельскохозяйственных земельных участков или прав их аренды. Установлены структура и методические основы разработки договоров, заключаемых сторонами при совершении земельной ипотечной сделки. К таким договорам относятся: ипотечный, кредитный, комплексного ипотечного страхования, включая титульное страхование, поручительства. Оценены перспективы становления кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения и, особенно, прав аренды таких земель в России. В целом оно зависит от государственной поддержки соответствующих сфер земельного и финансового рынков и темпов экономического роста и подъема самого сельского хозяйства. Выявлены проблемы, развита методическая осно-
еа и предложена схема проведения оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.
7. Разработан алгоритм расчета коэффициентов интенсивности оборота земель в системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Обоснованы методические полооїсения регионального анализа аграрных земельных отношений и произведена классификаг^ия регионов России на три группы в зависимости от величин показателей указанных коэффициентов: первая — интенсивная, вторая — умеренно интенсивная, третья — пассивная. Определены региональные земельные отношения в аграрном секторе экономики как особая форма общественных связей по поводу земель сельскохозяйственного назначения, отражающая, с одной стороны, общее направление региональной и земельной политик государства, с другой, — социально-экономический курс земельных преобразований с учетом условий развития сельского хозяйства в каждом конкретном регионе. На основе анализа институциональных основ становления региональных земельных отношений разработаны рекомендации их регулирования по группам регионов.
Практическая значимость работы. Основные наработки и выводы диссертации полезно будет использовать в сфере управления земельными ресурсами при выработке и совершенствовании земельной политики в стране и регионах, а также для регулирования земельных отношений в аграрном секторе экономики при обосновании соответствующих изменений и дополнений в действующие акты земельного законодательства. Предложенные методические положения могут быть положены в основу разработки и уточнения разнообразных практических методик: анализа земельных отношений в кадастровой деятельности, в области оборота земель сельскохозяйственного назначения и ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей; при информатизации аграрного землепользования для сферы управления Министерства сельского хозяйства Российской Федерации; с целью обоснования различных классификаций регионов и региональных программ, посвященных рациональной организации сельских пространств и эффективному перераспределению сельскохозяйственных земельных
ресурсов на основе института земельного рынка и т.д. Кроме того, работа имеет и свое обучающее значение. С ней целесообразно ознакомиться преподавателям, аспирантам и студентам старших курсов не только экономических, землеустроительных, кадастровых, но и юридических факультетов профильных высших учебных заведений, где осуществляется преподавание теории земельных отношений, экономики землепользования, экономики недвижимости, земельного права.
Апробация результатов исследования. Работа представлялась на более чем 20-и научных, научно-практических российских и международных конференциях, в том числе по темам: «Землеустройство и кадастр недвижимости в реализации государственной земельной политики» (г. Москва, Государственный университет по землеустройству, 26 - 28 мая 2009 г.); «Интеграция и дезинтеграция в агропромышленном секторе экономики: традиционный и инновационный подходы» (г. Москва, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, 14 - 15 апреля 2009 г.); «Социально-экономическое и технологическое развитие АПК: состояние, тенденции, прогноз» (г. Ростов-на-Дону, Всероссийский научно-исследовательский институт экономики и нормативов, Ростовский государственный экономический университет «РИНХ», июнь 2008 г.); «Научное обеспечение региональной программы развития сельского хозяйства, регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг. в Поволжье» (г. Саратов, ГНУ «Поволжский научно-исследовательский институт экономики и организации агропромышленного комплекса», 23 - 24 мая 2008 г.); «Вторая всероссийская научно-практическая конференция по социальным проблемам российского села» (г. Краснодар, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации, Администрация и Законодательное собрание Краснодарского края, Кубанский государственный аграрный университет, Институт социологии Российской академии наук, Аграрная партия России, 23 — 24 октября 2008 г.). Результаты исследования докладывались автором на 10-и круглых столах, в том числе посвященных темам: «Земельно-ипотечное кредитование как источник привлечения инвестиций в АПК: проблемы и перспективы развития» (г. Москва, Комитет Совета Федерации
по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации, 27 ноября 2007 г.); «По проблемам реализации Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (дачная амнистия)» (г. Москва, Комиссия Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов, 10 сентября 2007 г.).
Материалы исследования по теме диссертации представлялись для практического использования в работе над решением проблем земельного законодательства и создания организационно-экономического механизма земельных отношений и оборота земель сельскохозяйственного назначения: Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по вопросам развития гражданского общества и участия общественности в реализации национальных проектов (2007 г.); Комитету Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и рыбохозяйственному комплексу Федерального Собрания Российской Федерации (2007 - 2008 гг.); Министерству сельского хозяйства Российской Федерации (2008 г.). Значительная часть диссертационного исследования проводилась в рамках плановой работы Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Ни-конова Россельхозакадемии. Кроме того, результаты исследования использовались и применяются в настоящее время в образовательном процессе, включая повышение квалификации специалистов, сфера деятельности которых касается земельных отношений в аграрном секторе экономике: на Факультете экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации (2006 г.), в Государственном университете по землеустройству (с 2006 г. по настоящее время), в Некоммерческом предприятии «Кадастровые инженеры» (2007 - 2008 гг.).
Публикации. Всего автором опубликовано около 130 печатных работ, из них около 100 работ по теме диссертации, в том числе 7 книг и брошюр, учитывая монографии. В ведущих журналах, включенных в перечень изданий ВАК, по теме
диссертации опубликовано 35 работ, в том числе в журналах, рекомендованных для опубликования основных результатов диссертаций на соискание ученой степени доктора наук, — 19 работ.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 5-й глав, заключения в форме выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 203 наименований. Работа изложена на 344 страницах компьютерного текста и включает 14 рисунков, 46 таблиц и 9 приложений.
В первой главе — «Методология исследований земельных отношений в аграрном секторе экономики» — обоснованы принципы становления системы земельных отношений в условиях трансформационного земельного строя. Определены теоретические положения и институциональные основы земельной собственности. При этом особое внимание уделено такой форме частной собственности на землю, как земельные доли граждан в сельском хозяйстве России. На основе сопоставительного анализа выявлены особенности регулирования земельных отношений в России и зарубежных странах. Произведена классификация государств на группы в зависимости от регламентации функционирования земельного рынка в пределах между жестким и более либеральным законодательством.
Во второй главе — «Кадастровые отношения и аграрное землепользование в России» — рассмотрена глубинная сущность землепользования как основы для развития земельных кадастровых отношений. Выявлены проблемы и обоснованы методические положения становления отношений, возникающих в связи с ведением государственного кадастра, осуществлением государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности по поводу сельскохозяйственных земельных участков. Введено понятие и рассмотрены основные стадии образования земельных активов в сельском хозяйстве. Освещены методические основы организационно-инфраструктурного и информационного обеспечения сельскохозяйственного землепользования.
В третьей главе — «Рыночный оборот земель» — исследованы земельные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения как тип социально-экономических связей, возникающих в системе перераспределения зе-
мельных ресурсов путем совершения рыночных сделок и универсального правопреемства, итогом которых служит возникновение, изменение или прекращение прав на сельскохозяйственные земельные участки и на доли в праве общей собственности на землю. Представлены методические подходы и дана оценка результатов экономического анализа оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.
В четвертой главе — «Земельные ипотечные отношения в аграрном секторе экономики» — показана роль земельной ипотеки в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, проанализированы ипотечное кредитование в зарубежных странах и российский опыт залога земельной собственности. Определена суть и введено понятие ипотечных земельных отношений. Рассмотрены виды и особенности заключения сторонами соглашений при совершении земельной ипотечной сделки. Предложена методическая схема оценки сельскохозяйственной земельной собственности в целях ипотеки.
В пятой главе — «Региональный анализ земельных отношений в аграрном секторе России» — представлен институциональный анализ экономико-правовых основ развития земельных отношений в регионах и рассмотрены региональные модели организационно-экономического механизма сельскохозяйственного землепользования в отдельных субъектах Российской Федерации. Предложены методические основы и проанализированы результаты определения коэффициентов интенсивности оборота земель в региональной системе перераспределения сельскохозяйственных земельных участков. Сформированы группы регионов в зависимости от изменения величин указанных коэффициентов, даны рекомендации для совершенствования механизма государственного регулирования региональных земельных отношений в аграрном секторе экономики, дифференцированные по полученным группам регионов.
В заключительной части работы — «Выводы и предложения» — по результатам исследования сформулированы краткие выводы и сформированы предложения по совершенствованию сельскохозяйственного землепользования и системы земельных отношений в аграрном секторе экономики.
