Введение к работе
з І.
Актуальность темы исследования. В условиях развития товарно-денежных отношений в стране усиливается роль и значение недвижимости, прежде всего и главным образом в сфере жилищного строительства и социально-бытовой инфраструктуры, в соответствии с объявленными приоритетами в области социальной политики.
Массовое жилищное строительство требует иных подходов к осуществлению строительства и к управлению недвижимостью, где комплексная застройка территории многофункциональными зданиями, либо реконструкция уже построенных, включающих в себя: жилые, офисно-торговые и социально-бытовые помещения, представляется объективной необходимостью в задаче качества возводимого жилища и эффективного управления многофункциональной недвижимостью.
Такое использование недвижимости позволяет, с одной стороны -обеспечить собственнику или арендаторам офисно-торговых и иных помещений получение более высоких прибылей, а с другой - собственнику или арендаторам квартир предоставить более комфортное проживание.
Подобная практика получила широкое распространение в развитых странах Европы и США, в России же задачи, связанные с эффективным управлением комплексами многофункциональной недвижимости, еще недостаточно проработаны теоретически и только начинают решаться на практическом уровне.
Необходимость разработки эффективных рыночных механизмов управления недвижимостью связана также с тем, что значительный материально-вещественный потенциал, накопленный ранее, за годы перестройки и последующих лет рыночных преобразований, не только морально, но и физически устарел и утратил свою первоначальную стоимость, что предопределяет необходимость его восстановления и модернизации.
Разработкой проблем управления собственностью и, в частности,
недвижимостью занимались многие отечественные ученые. Среди них можно
упомянуть труды Д.Б.Аратского, С.Г.Беляева, Б.С.Бушуева, И.Т.Балабанова,
В.В.Григорьева, В.А.Горемыкина, П.Г.Грабового, Б.В.Генералова,
С.В.Грибовского, Ю.А.Дмитриева, В.А.Зеленкина, М.И.Каменецкого,
В.И.Кошкина, Н.Л.Карданской, Н.Ф.Костецкого, Е.А.Кудашева,
С.Н.Максимова, Б.З.Мильнера, Е.П.Панкратова, А.Ф.Пацкалева,
Л.Б .Резникова, Р.Ф.Самусевой, В.М.Серова, М.М.Соловьева, В.П.Стороженко, Е.И.Тарасевича, В.М.Шупыро.
В числе иностранных ученых и специалистов, исследующих проблемы рынка реализации и регулирования недвижимости, следует назвать таких авторов как, М.Колеман, Р.Коуз, М.Миллер, Ф.Модильяни, Н.Ордуэй, У.Смит, Д.Фридман, СХадсон-Вильсон, Д.Уэбб, Дж.Эккерт.
В данной работе основной акцент сделан на разработку практических методов управления недвижимостью и обоснование теоретических основ в решение задач по рационализации процесса управления комплексами недвижимости, в то время как исследования поименованных авторов или лишены комплексного рассмотрения в приложении многофункциональности, либо не в полной мере отражают специфические условия современной российской действительности.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке модели управления многофункциональной недвижимостью, позволяющей обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортного проживания владельцев жилой площади.
Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих задач:
провести анализ основных теоретических положений управления недвижимостью в Российской Федерации и за рубежом, выбрать основные направления совершенствования управления многофункциональной недвижимостью;
выполнить классификацию и обеспечить обоснование критериев
оценки эффективности работы управляющих компаний в области
многофункциональной недвижимости;
разработать и предложить модель управления многофункциональной недвижимостью, позволяющую обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортное проживание владельцев жилой площади;
предложить структуру организации управления комплексом многофункциональной недвижимости и механизмы управления системой ее жизнеобеспечения, с учетом местных условий застройки территории;
разработать практические рекомендации по совершенствованию
управления многофункциональной недвижимостью.
Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений в системе управления объектами недвижимости.
Объектом исследования является комплекс многофункциональной недвижимости, сформированный на базе микрорайона г. Самары, переданного в управление частной управляющей компании ООО «Приволжский ПЖРТ».
Методологической и теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов; законодательные и нормативные акты РФ; статистические данные Комитета государственной статистики РФ, городского комитета государственной статистики; материалы периодической печати и информационные ресурсы сети Internet.
В ходе исследования применялись системный подход, методы комплексного анализа, статистические методы, экономических и экспертных оценок, экономико-математические методы.
Научная новизна диссертационного исследования заключается разработке модели управления многофункциональной недвижимостью с использованием современного экономико-математического инструментария, позволяющей обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортного проживания владельцев жилой площади.
6 Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
выполнена классификация и обоснованы критерии оценки
эффективности работы управляющих компаний в сфере многофункциональной
недвижимости для целей совершенствования их работы в области управления
недвижимостью;
разработана модель управления многофункциональной недвижимостью, позволяющая обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортное проживание владельцев жилой площади;
предложена структура организации управления комплексом многофункциональной недвижимости и механизмы управления системой ее жизнеобеспечения, с учетом местных условий застройки территории;
разработаны практические рекомендации по совершенствованию
управления многофункциональной недвижимостью.
Практическая значимость работы заключается в том, что теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы практическими работниками строительных организаций.
На защиту выносятся:
критерии оценки эффективности работы управляющих компаний в
сфере многофункциональной недвижимости для целей совершенствования их
работы в области управления недвижимостью;
модель управления многофункциональной недвижимостью, позволяющая обеспечить ее эффективное использование для коммерческих целей и комфортное проживание владельцев жилой площади;
структура организации управления комплексом многофункциональной недвижимости и механизмы управления системой ее жизнеобеспечения, с учетом местных условий застройки территории;
практические рекомендации по совершенствованию управления
многофункциональной недвижимостью.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации обсуждались на международных научно-практических конференциях:
«Моделирование. Теория, методы и средства» (Новочеркасск, 2004);
«Идентификация систем и задачи управления» (Москва, 2005);
«Проблемы экономики, организации и управления предприятиями, отраслями, комплексами в разных сферах народного хозяйства» (Новочеркасск, 2006).
Отдельные положения диссертации нашли применение в практической деятельности Комитета Жилищно-коммунального хозяйства Промышленного района г. Самара.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 4 печатные работы общим объемом 2.32 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Основной текст диссертации изложен на 166 страницах, с 1 приложением. Список использованных источников включает 119 наименований.
