Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические и методологические основы управления региональным рынком недвижимости 9
1.1. Сущность регионального рынка недвижимости и его значения в социально-экономическом развитии региона 9
1.2. Методологические основы управления региональным рынком недвижимости 21
1.3. Особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости 34
2. Оценка системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости 50
2.1. Оценка инвестиционной привлекательности сегментов регионального рынка недвижимости 50
2.2. Анализ внешних факторов инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости в Чувашской Республике 67
2.3. Методические подходы к оценке инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости 85
3. Совершенствование системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости 98
3.1. Разработка методических рекомендаций по управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости 98
3.2. Государственное регулирование инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости . 114
3.3. Совершенствование методических подходов к определению эффективности системы управления реальными инвестициями в недвижимость 133
Заключение 160
Список литературы 162
- Методологические основы управления региональным рынком недвижимости
- Особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
- Анализ внешних факторов инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости в Чувашской Республике
- Государственное регулирование инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Недвижимость представляет собой основу национального богатства, особый объект рыночной экономики, собственности и управления. Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления и финансирования, является актуальной темой научных исследований. Эта актуальность прямо обусловлена экономической сущностью недвижимости, ее местом и ролью в национальной экономике России. Российский региональный рынок недвижимости находится в процессе формирования, и еще не является совершенным механизмом регулирования имущественных отношений. Достаточно сильно отличается также показатели уровня развития данного рынка по регионам России.
С экономической точки зрения недвижимость рассматривается как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
Особенности управления региональными рынками недвижимости, их взаимосвязь с региональной экономической системой практически не исследованы, что является значительными препятствием для их развития. Практика регулирования имущественных отношений, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к выводу о необходимости теоретического осмысления развития инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости, а возвышающиеся общественные потребности определяют необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения дополнительного притока инвестиций и повышения инвестиционной активности на региональном рынке.
В связи с этим, становится актуальной разработка методических подходов к управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, позволяющей обеспечить приток капитала не только в отрасль, но и в регион, а также повысить эффективность использования имеющихся ресурсов.
Степень разработанности научной проблемы. Отдельные направления формирования и управления рынками недвижимости рассмотрены в работах некоторых зарубежных авторов: Т. Амблера, Д. Бле-винс, Л. Гитмана, М. Джонка, Ф. Котлера, О. Курно, Д. Погана, А. Маршалла, X. Молоча, М. Портера, Д. Росса, А. О'Салливана, Л. Тэпман Д. Фридмана, Г. Харрисона, Г. Цукерман, Ф. Шерера, и др. Среди отечест-
венных ученных, по проблемам как теоретико-методологические и практические аспекты формирования и функционирования, и анализа и оценки регионального рынка недвижимости, а также управления ими, в том числе и на региональном уровне, выделяются работы следующих авторов: А. Асаул, И. Балалабанов, М. Березин, Н. Волочков, В. Горемыкин, М. Горенбургов, С. Гришаев, А. Грязнова, Л. Игнатов, С. Калачева, Е. Кинделеева, А. Кирсанов, А. Крутик, С. Максимов, В. Мамай, В. Ресин, Ю. Симионов, Е. Тарасевич, А. Федотова, А. Черняк, Н. В. Шван-дар, Щербакова, и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих региональный рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона.
Несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на региональном рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными. В частности мало внимания уделяется вопросам системы управлениями этими процессами, в то время как именно они определяют эффективность инвестиций на региональном рынке недвижимости.
Актуальность проблемы формирования системы управления региональным рынком недвижимости и недостаточная ее исследованность определили выбор данной темы, а также структуру работы.
Цель исследования. Цель исследования заключается в разработке методических и практических подходов к совершенствованию управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
В соответствии с целью, были сформулированы следующие задачи: уточнить сущность рынка недвижимости и на этой основе выявить его роль в социально-экономическом развитии региона;
исследовать особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости;
проанализировать инвестиционную привлекательность регионального рынка недвижимости и определить факторы, влияющие на нее; оценить эффективность системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
разработать методические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости;
Объект исследования. В качестве объекта исследования выступают региональные рынки недвижимости и факторы его формирования.
Предмет исследования. Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие при реализации инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости.
Область исследования. Выводы и рекомендации, научная ьовизна „ полученные в ходе реализации цели и задач, поставленных в диссерта-
ции, соответствуют пункту 5.6 - «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; международная торговля», пункту 5.8 - «Региональные особенности и трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем» специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика» по паспорту специальностей ВАК РФ.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются фундаментальные положения экономической теории, результаты научных исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории рынков, инвестиционного процесса, региональной экономики. В работе использованы законы и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие функционирование и развитие региональных рынков недвижимости и инвестиционных процессов.
Для решения поставленных задач, были использованы методы системного анализа и синтеза, комплексного экономического анализа, экспертный, экономико-статистический, сравнительный, структурный, экономико-математические методы.
Информационную базу исследования составили данные Роскомста-та РФ, Комгосстата РФ по Чувашской Республике, Торгово-промышленной палаты ЧР и РФ
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретических и методических подходов по управлению инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
Основными элементами научной новизны является следующее:
1 .Уточнена сущность рынка недвижимости с позиции определения его места в социально-экономическом развитии региона. Суть уточнения состоит в том, что рынок недвижимости представляет из себя совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д., оказывающих существенное влияние на конечные результаты регионального экономического развития, через указанные составляющие.
2.Выявлены особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости: степень активности, фактор сопутствующих затрат; оценка объекта регионального рынка недвижимости, влияющая на соотношение спроса и предложения на данном рынке. Особенность функционирования данного вида рынка определяется тем, что он жестко дислоцирован на определённой территории, что является одним из препятствий повышения эффективности и мобильности бизнеса.
3. Проанализированы факторы внешней среды, определяющие инвестиционную привлекательность регионального рынка недвижимости к которым относятся инвестиционный потенциал региона и инвестиционные риски, напрямую зависящие от условий внешней среды; уровня эко-
номического развития региона, инвестиционного климата, состояния бизнес среды налоговой системы в регионе и т.д.
Дана оценка эффективности системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, на этой основе предложены методические подходы к ее совершенствованию. Суть которых состоит в том, что инвестиционные процессы на данном рынке определяется в условиях высокой неопределенности экономической среды и конъектуры рынка, а также продолжительностью временного лага, которые трудно, а иногда невозможно (в условиях кризисов) учесть в показателях эффективности.
Разработаны рекомендации по совершенствованию системы управления инвестиционным процессом, суть которых состоит в сбалансированном сочетании механизмов государственного и рыночного регулирования в целях обеспечения благоприятных условий для будущего размещения капитала на региональном рынке недвижимости и привлечение новых источников инвестиций.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации по повышению эффективности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости. Методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы региональными органами власти и местного самоуправления при определении стратегии их социально-экономического развития. Теоретические и методологические положения, развитые в диссертации, могут быть использованы в учебном процессе, при преподавании дисциплин «Региональная экономика», «Инвестиционный менеджмент», «Региональные рынки».
Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 12 опубликованных работах автора, общим объемом 3 п.л.
Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях.
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии. Диссертация изложена на 175 страницах основного текста, содержит 11 таблиц, 12 рисунков, 183 источников использованных научных трудов.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы цели и задачи, определены объект и предмет исследования. Раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе диссертации «Теоретические и методологические основы управления региональным рынком недвижимости» рассмотрены
сущность регионального рынка недвижимости и его значения в социально-экономическом развитии региона и методологические основы управления региональным рынком недвижимости, представлены особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости.
Во второй главе диссертации «Оценка системы управления инве-сти-ционным процессом на региональном рынке недвижимости» дана оценка инвестиционной привлекательности сегментов регионального рынка недви-жимости, проведен анализ внешних факторов инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости в Чувашской Республике, рассмотрены методические подходы к оценке инвестиционного процесса на региональном рынке недвижимости.
В третьей главе диссертации «Совершенствование системы управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости» проведена разработка методических рекомендаций по управлению инвестиционным процессом и рассмотрено государственное регулирование инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости, рассмотрены направления совершенствования методических подходов к определению эффективности системы управления реальными инвестициями в недвижимость.
В заключении диссертации сформулированы основные выводы и обобщены рекомендации по совершенствованию сберегательного процесса и повышению качества жизни населения.
Методологические основы управления региональным рынком недвижимости
Управление недвижимостью — это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит включить ее з группу эффективно работающих активов.
Главной проблемой, которую следует рассмотреть при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы. Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка, объект, который можно будет выгодно продать или сдать в аренду.
При приобретении объекта недвижимости покупатель предъявляет к объекту и сделке следующие требования: —объект должен максимально удовлетворять обоснованные требования покупателя; —по сравнению с аналогичными объектами приобретаемый объект должен иметь минимальную удельную цену (отношение цены к важнейшему параметру или комплексному показателю полезности объекта); —прогнозируемые удельные затраты на техническое обслуживание и ремонты объекта за срок его службы должны быть минимальными по сравнению с аналогичными объектами; —документы, подтверждающие право собственности, а также вспомогательные документы должны быть тщательно проверены на юридическую чистоту.
Для выполнения этих требований покупатель должен самостоятельн) или с привлечением риэлтерской фирмы провести маркетинговые исследования, сравнительный анализ аналогичных объектов, комплексную (строительную, экологическую, правовую, экономическую) экспертизу объекта, прогнозировать его цену и будущие эксплуатационные затраты, проверить комплект документов на юридическую чистоту.
Эффективность управления недвижимостью во многом зависит от реализации совокупности подходов и принципов при решении проблем. Рассмотрим содержание этих подходов. Если любой бизнес должен быть ориентирован на потребителя, то управление недвижимостью — в первую очередь. Клиент должен чувствовать, что его запросы имеют для вас первостепенное значение. Весь персонал, осуществляющий управление недвижимостью, должен быть настроен на постоянную готовность качественно обслуживать клиентов.
Этот подход называется маркетинговым. Дж. Р. Эванс и Б. Берман определяют маркетинг как предпринимательскую деятельность, которая управляет продвижением товаров и услуг о производителя к покупателю или пользователю, или как социальный процесс, посредством которого прогнозируется, расширяется и удовлетворяется спрос на товары и услуги путем их разработки, продвижения и реализации6.
Недвижимость — товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиентов.
В этой связи на эффективное управление недвижимостью оказывает влияние качество различных услуг (риэлтерские, брокерские, девелоперские, эксплуатационные и др.).
В основе системного подхода лежит принцип исследования объекта недвижимости как системы взаимосвязанных элементов. Основными элементами системы являются подсистемы, вход, процесс в системе, выход, обратная связь и внешняя среда. Системный подход предусматривает анализ всех элементов, обеспечивающий поиск наиболее эффективных средств для достижения поставленных целей.
Следует подчеркнуть, что экономические системы, включая в себя как необходимый элемент людей, являются всегда социально-экономическими.
Принципы управления недвижимостью могут быть объедены в три группы: 1. Принципы, характеризующие требования к формированию системы управления недвижимостью. 2. Принципы информатизации системы управления недвижимостью. 3. Принципы, определяющие направления развития системы управления недвижимостью.
Принцип обусловленности функций управления недвижимостью целями системы управления. Функции управления недвижимостью формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с потребностями и целями системы: —глобальная цель — получение прибыли и иные цели, дающие какую-либо выгоду; —обеспечение качества объектов недвижимости; —расширение рынка недвижимости; —организационно-техническое развитие системы управления; —социальное развитие; —охрана окружающей среды; —безопасность деятельности.
Принцип первичности функций управления недвижимостью. Состав подсистем системы управления недвижимостью, организационная структура, требования к работникам и их численность зависят от содержания, количества и трудоемкости функций управления недвижимостью (планирования, организации, учета и контроля, регулирования, мотивации, бизнес-коммуникаций).
Особенности управления инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
Инвестиционная деятельность в рыночных условиях хозяйствования является предпринимательской деятельностью и осуществляется на инвестиционном рынке, состоящем из рынка объектов реального инвестирования, рынка объектов финансового инвестирования и рынка объектов инновационных инвестиций. Состояние инвестиционного рынка и его сегментов характеризуется такими показателями, как спрос, предложение, цена, конкуренция. Более подробно структура инвестиционного рынка показана в табл. 1 .
Изучение рыночной конъюнктуры инвестиционного рынка чрезвычайно важно для инвесторов, так как принятие неадекватных инвестиционных решений может привести к снижению доходов, а иногда и к потере капитала. Инвестиционный рынок изучается, как правило, в следующей последовательности: —оценка и прогнозирование макроэкономических показателей развития инвестиционного рынка (оценка инвестиционного климата); —оценка и прогнозирование инвестиционной привлекательности регионов; —оценка и прогнозирование инвестиционной привлекательности отраслей (подотраслей) экономики; —оценка инвестиционной привлекательности отдельных предприятий; —оценка инвестиционной привлекательности отдельных инвестиционных проектов, сегментов инвестиционного рынка; —разработка инвестиционной стратегии предприятия; —формирование эффективного инвестиционного портфеля предприятия, включая как реальные капитальные вложения, так и финансовые и инновационные инвестиции; —управление инвестиционным портфелем предприятия (в том числе диверсификация инвестиций, реинвестирование капитала и пр.). Для того, чтобы принять решение об инвестировании средств в тот или иной регион, необходимо провести подробный анализ инвестиционной привлекательности этого региона. Большинство ведущих зарубежных и отечественных экономических изданий и крупных консалтинговых компаний регулярно отслеживают информацию о состоянии национальных и региональных инвестиционных комплексов. На ее основе публикуются рейтинги инвестиционной привлекательности национальных экономик и регионов. В качестве исходной информации для составления рейтингов инвестиционной привлекательности используются статистические данные по развитию регионов, законодательные акты, имеющие отношение к регулированию инвестиционной деятельности, результаты региональных исследований и опросов, а также публикации в печати.
При составлении практически всех рейтингов в той или иной степени используются экспертные оценки. В общем виде составление рейтинга включает следующие этапы: 1.Выбирается и обосновывается набор показателей, наиболее точно, по мнению экспертов, отражающий состояние инвестиционного комплекса региона.2.Каждому показателю или группе однородных показателей присваиваются весовые коэффициенты, соответствующие их вкладу в инвестиционную привлекательность региона. 3.Рассчитывается интегральная оценка инвестиционной привлекательности для каждого региона.
Среди российских рейтинговых агентств важное место занимает консалтинговое агентство «Эксперт-Регион»9, которое начиная с 1996 г. оценивает рейтинг субъектов Федерации по условиям инвестирования. Российский страновои и региональный инвестиционный климат определяется на основе показателя инвестиционной привлекательности.
Инвестиционная привлекательность региона представляет собой объективные предпосылки для инвестирования и количественно выражается в объеме капитальных вложений, которые могут быть привлечены в регион исходя из присущих ему инвестиционного потенциала и уровня некоммерческих инвестиционных рисков. В соответствии с этим все российские регионы рассматриваются в плоскости потенциал—риск.
Уровень инвестиционной привлекательности выступает при этом как интегральный показатель, суммирующий разнонаправленное влияние показателей инвестиционного потенциала и инвестиционного риска.
Анализ внешних факторов инвестиционной деятельности на региональном рынке недвижимости в Чувашской Республике
Инвестиционная привлекательность любой страны и региона основана на двух составляющих: инвестиционном потенциале и инвестиционном риске. Инвестиционный потенциал региона определяется основными макроэкономическими характеристиками (объемом и темпами роста ВВП (ВНП), прямых иностранных инвестиций, структурой экономики), насыщенностью территории факторами производства (ресурсно-сырьевыми, трудовыми, финансовыми), величиной и динамикой потребительского спроса населения и так далее.
Уровень же инвестиционного риска отражает вероятность потери инвестиций и дохода от них. В том или ином регионе этот риск определяется общеэкономическими (тенденции в экономическом развитии региона), финансово-валютными (степень сбалансированности регионального бюджета и финансов предприятий), политическими (распределение политических симпатий населения по результатам последних парламентских выборов, легитимность местной власти), законодательными, социальными (уровень социальной напряженности), экологическими, криминальными и другими факторами.
Таким образом, уровень инвестиционной привлекательности региона ч целом определяется соотношением инвестиционного риска и инвестиционного потенциала, то есть тем, насколько, исходя из существующего положения и перспектив будущего развития региона, риски, связанные с инвестированием в данный регион, компенсируются доходами, которые на эти инвестиции можно получить.
Для каждого инвестора существует критический уровень риска, при котором он готов работать в том или ином проекте. Например, даже если доходность на вложенные инвестиции составляет 50% в год, институциональный инвестор не будет вкладывать свои средства в проект, поскольку столь высокая доходность воспринимается им как отражение слишком высокого риска. При нормальном развитии рынка уровень риска находит свое полное отражение в уровне доходности - чем выше риск, тем выше должна быть и доходность, которая бы все-таки стимулировала инвесторов работать в данном регионе. В противном случае, если высокий риск не компенсируется столь же высокими доходами, смысл инвестиций отсутствует. Если доходность, присутствующая на рынке, превышает тот уровень, который воспринимается инвесторами как справедливый, исходя из существующего риска, количество участников рынка, а соответственно и предложений, будет увеличиваться до тех пор, пока доходность не достигнет справедливого уровня. Такая ситуация характерна для появляющихся рынков (Emerging Markets). В развивающихся странах она усложняется тем, что там имеет место снижение уровня общестранового риска, что сдвигает точку насыщения рынка.
Иностранные инвесторы рассматривают определенные направления инвестирования в нашей стране как слишком рискованные для себя и/или как те, которые, с точки зрения риска, не обеспечивают необходимый уровень доходности. Российские же игроки, имеющие опыт работы на этом рынке, рассматривают его как менее рискованный, поэтому могут иметь несколько другое видение уровня рискованности и соответствующего ему минимального уровня доходности.
При определении инвестиционной привлекательности, важное значение имеет стоимость используемых финансовых ресурсов. Так, инвесторы, использующие финансовые ресурсы (как заемные, так и собственные) стоимостью в 7% и 12%, будут совершенно по-разному оценивать уровень инвестиционной привлекательности проекта, доходность которого составляет 10%. Очевидно, что при прочих равных условиях западные инвесторы, которые могут привлекать долгосрочные кредиты (как и использовать другие финансовые инструменты) под низкую по отечественным меркам ставку, имеют более выгодное положение, чем украинские игроки. Как ни парадоксально это звучит, но в рамках рассмотрения данного фактора для них наша страна является более инвестиционно привлекательной, чем для отечественных инвесторов.
Следовательно, инвестиционная привлекательность - это относительное понятие, отражающее мнение определенной группы инвесторов касательно соотношения уровня риска, уровня доходности и стоимости финансс -вых ресурсов в той или иной стране/регионе/отрасли, а также соотношения уровня риска/доходности/стоимости ресурсов в различных странах/регионах/отраслях.
Инвестиционная привлекательность в сфере недвижимости определяется теми же факторами, что и во всех других случаях. Однако, учитывая тс, что недвижимость - это отдельный сектор экономики, который развивается по особенным законам и принципам, на их практическую реализацию накладывается некоторый отпечаток. Так, инвестиционная привлекательность в любой сфере бизнеса зависит от конъюнктуры рынка, поэтому любой инвестор, прежде чем вкладывать ресурсы в создание или покупку предприятия в том или ином секторе, должен проанализировать соотношение спроса и предложения.
Государственное регулирование инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости
Условия развития инвестиционного процесса потребовали существенного изменения в законодательном обеспечении регионального рынка недвижимости. Особая роль принадлежит, в этой связи, новому Жилищному кодексу РФ (ЖК), который в целом можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР 1984 года. Между тем новый ЖК содержит ряд положений, которые способны на многие годы закрыть путь к созданию оптимальной структуры и инфраструктуры регионального рынка недвижимости.
Во-первых, были лимитированы сроки бесплатной приватизации и ре-приватизации объектов жилой недвижимости.
Во-вторых, ЖК предусматривает возможность выкупа у собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом сущность указанных нужд не нашла своей конкретизации.
В-третьих, в контексте новой редакции ЖК РФ, наиболее распространенным видом многоквартирного проживания в нашей стране будет являться кондоминиум, объединяющий достаточно разнородных собственников, в большинстве случаев не способных объединиться для совместного владения и управления.
В качестве перспективного инструмента развития регионального рынка недвижимости называется ипотечное кредитование. В странах с развитой рыночной экономикой ипотека обеспечивает нормальное функционирование финансово-экономического механизма, служит средством поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников. Если исходить из формальных критериев, то ипотечное кредитование в России развивается весьма стремительно. Процентные ставки неуклонно снижаются, сроки кредитования растут из года в год. Между тем, говорить о массовом развитии ипотеки пока не приходится. Так, в 2005 году кредитами под залог недвижимости воспользовались около 80 тысяч семей, что составляет не более 0,4% от числа желающих улучшить жилищные условия. Ипотека до сих пор остается дорогостоящим инструментом, который могут себе позволить весьма обеспеченные граждане.
Ипотечное кредитование следует рассматривать не в качестве панацеи решения жилищной проблемы, а как один из ее инструментов. Ипотека является не более чем способом стимулирования спроса. В свою очередь, ем должен соответствовать адекватный рост предложения. А в этом аспекте имеются существенные диспропорции. И если не их не исправить, то все планы, по совершенствованию регионального рынка недвижимости в целом и решению жилищного вопроса в частности, могут остаться только на бумаге.
Проведенное автором исследование смет строительства объектов жилой недвижимости свидетельствует о том, что затраты на строительство не составляют и половины стоимости продаж, а остальное приходится на сверхдоход получаемый застройщиками. По признанию представителей строительных компаний, они редко берутся за объекты, рентабельность которых ниже 100%, хотя средняя рентабельность российской промышленности составляет 10%. То есть по сравнению с другими секторами экономики для жилищного строительства характерны сверхприбыли при незначительном росте объемов производства и ускоренном росте цен. Так как нехватки земельных участков или строительных материалов в нашей стране не наблюдается, то такие диспропорции обусловлены рядом факторов.
Во-первых, рынок жилищного строительства характеризуется высокими входными и административными барьерами, а картельные сговоры являются на нем широко распространенным явлением.
Во-вторых, как бы то ни было, но в условиях экстенсивного роста российской экономики все большее число граждан становятся способными к приобретению объектов недвижимости.
В-третьих, на предложение оказывает влияние реализация государственных программ жилищного обеспечения отдельных категорий граждан, а также связанные с этим рациональные ожидания других субъектов рынка.
В-четвертых, положение усугубляется эффектом отложенного предложения, который был вызван вступлением в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...».
В-пятых, увеличение себестоимости строительства. Конечно, говорить о гиперинфляции в последние годы не приходится, однако цены на стройматериалы устойчиво растут.
В-шестых, психологические причины. В течение последних пяти лет рост цен на жилую недвижимость был достаточно стабильным и составлял от 15 до 22% в год. Скачкообразный рост в начале 2006 года вызвал ажиотажный спрос, который и придал импульс дальнейшему росту цен.
Непоследовательные и непродуманные меры государства по регулированию регионального рынка недвижимости пока приводит к достаточно противоречивому результату, который находит свое выражение, прежде всего, в росте цен. При этом, пока трудно говорить о создании благоприятных условий не только для строительных организаций, но и для потенциальных покупателей объектов жилой недвижимости.
