Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СОВРЕМЕННЫХ
УСЛОВИЯХ 9
1.1. Понятие, характеристика и классификация объектов недвижимости 9
1.2. Особенности и проблемы управления объектами муниципальной
недвижимости (с учетом опыта ЕМО г. Норильск) 19
1.3. Анализ управления объектами муниципальной недвижимости
муниципального образования г. Норильск 34
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЕДИНОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ 54
2.1. Методические подходы к управлению отдельным объектом
муниципальной недвижимости, имущественным комплексом 54
2.2. Методика совершенствования структуры органов управления в системе
управления объектами недвижимости 68
Моделирование процесса управления муниципальным недвижимым имуществом 75
Методический подход к формированию стратегии развития объекта муниципальной недвижимости 80
ГЛАВА 3. МЕТОДИКА ФОРМИРОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО
МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ (на примере ЕМО г. Норильск) 87
3.1. Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости: сущность,
факторы влияния, методы оценки 87
3.2. Модель системы эффективного управления муниципальной
недвижимостью (на примере ЕМО г. Норильск) 98
Анализ и определение направлений повышения эффективности управления объектами муниципальной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации 104
Разработка и оценка реализации мероприятий по повышению доходности аренды объектов муниципальной недвижимости (маркетинговый подход) 109
Повышение качества реализации бизнес-процесса эксплуатации муниципальной недвижимости 112
Совершенствование бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 128
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 130
Введение к работе
Актуальность исследования. За последние годы в отечественной экономике наблюдаются позитивные изменения: растет объем производства, снижаются темпы инфляции, увеличиваются расходы по социальным программам, снижается уровень налогового бремени и т.д. В условиях инвестиционного оживления в экономике России возрастает актуальность рассмотрения методических основ управления объектами недвижимости. Очевидно, что дальнейший экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без адекватного изменения ее рынка недвижимости. Сложившуюся в нем ситуацию, особенно в регионах, можно рассматривать как переходную. Переход на рыночные отношения в России за последнее десятилетие привел к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и финансовых активов. Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к формированию стратегии эффективного управления недвижимостью, в первую очередь это относится к объектам муниципальной недвижимости, как к одному из самых консервативных и неэффективных сегментов сферы управления недвижимостью.
В той или иной степени проблемам и задачам эффективности управления объектами недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, а также развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В. М. Васильев, X. М. Гумба, А.А. Зубарев, В.В.Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е.Б.Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, СВ. Грибовского, Е.Б. Колбачева, СЮ. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, С.А. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З. Черняка, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П. Чампниса и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления муниципальной недвижимостью с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.
Учитывая вышесказанное, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом муниципального образования в современных условиях с учетом вариантов его развития и использования.
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
уточнен и систематизирован понятийный аппарат в сфере управления муниципальной недвижимостью;
выявлены проблемы и сформулированы задачи управления объектами муниципальной недвижимости в современных условиях;
разработана система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества муниципального образования с учетом региональных особенностей;
детально рассмотрено моделирование процесса управления муниципальным недвижимым имуществом;
проведен анализ и определены направления повышения эффективности управления объектами муниципальной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации;
разработаны мероприятия по повышению доходности аренды объектов муниципальной недвижимости (маркетинговый подход);
предложены меры по повышению качества реализации бизнес-процесса эксплуатации муниципальной недвижимости, а также предложены мероприятия по совершенствованию бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг.
Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления муниципальной недвижимостью.
Объект исследования: объекты муниципальной недвижимости.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.
В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
уточнен методический подход к управлению муниципальным недви
жимым имуществом с учетом специфики районов Крайнего Севера;
предложен алгоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта муниципальной недвижимости, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом муниципальной недвижимости;
разработан методический подход формирования стратегии развития объекта муниципальной недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком;
уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта муниципальной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
усовершенствована модель системы эффективного управления муниципальной недвижимостью с учетом специфики районов Крайнего Севера.
Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления муниципальной недвижимостью может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости. Сформулированные подходы позволят осуществлять оперативный мониторинг использования объектов муниципальной недвижимости в условиях рыночных отношений, контролировать качество и своевременность предоставляемых коммунальных услуг, организовывать взаимодействие разных уровней власти по методическим, техническим и финансовым вопросам. Организация данного взаимодействия будет способствовать развитию рынка недвижимости, в конечном итоге, развивать экономику региона и повышать уровень жизни его населения. Результаты исследования могут быть использованы:
органами государственной власти субъектов РФ при подготовке программ
ных документов по разработке и реализации политики управления муници
пальным имуществом на территории области (района), межмуниципальных
программ развития территорий в процессе совершенствования нормативно-
правовой и методической базы, регулирующей жилищно-коммунальные
отношения;
органами местного самоуправления при разработке программ социально-экономического развития территорий;
руководством предприятий - участников рынка недвижимости в текущей деятельности.
Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам, «Основы местного самоуправления», «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Экономика недвижимости» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.
Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях и семинарах Норильского индустриального института в 2002-2004 годах.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатных работы общим объемом 1,0 П.Л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 111 наименований, 10 таблиц, 15 рисунков. Общий объем диссертации составляет 139 страниц.
