Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы исследования лизинга
в жилищной сфере 9
1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе
экономических отношений рынка жилья 9
1.2. Особенности лизинговых операций в жилищной сфере 33
Глава 2. Экономический анализ применения лизинга
в жилищной сфере 61
Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области 61
Характеристика нормативно-правового обеспечения лизинговой
деятельности в России и Волгоградской области 85
2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности
регионального рынка жилья 93
Глава 3. Методика управления лизинговыми операциями на
региональном рынке жилья 113
3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального
рынка жилья 113
3.2. Организация и технология реализации лизинга жилья 127
Заключение 149
Список литературы 152
Приложения 164
Введение к работе
Актуальность темы исследования
В настоящее время жилищная проблема как в Волгоградской области, так в регионах России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, остается одной из трудноразрешимых социальных проблем. Жилищная проблема обостряется из-за отсутствия возможностей населения для самостоятельного решения своих трудностей в данной области. Государство не способно обеспечить бесплатным жильем. С 1998 г. усилился процесс децентрализации финансирования жилищного строительства. Государственная поддержка из федерального бюджета осуществлялась в основном на реализацию целевых федеральных программ по обеспечению жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий. При этом основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагается на предприятия, организации и население.
Главной проблемой региональных органов власти при финансировании строительства и покупки жилья является недостаток бюджетных средств. Актуальным в настоящее время становится поиск методов их эффективного использования и привлечения внебюджетных средств. Это позволит государству вернуть к себе доверие населения, привлечь их сбережения в жилищную сферу, и в свою очередь, поможет вывести из кризисного состояния не только данный сектор экономики, но и смежные с ним отрасли.
Низкий платежеспособный спрос основной массы населения без внедрения особых механизмов обеспечения строительства и покупки готового жилья не может удовлетворить потребности рынка в реализации коммерческого жилья. Так, например, по данным Территориального строительного комитета Администрации Волгоградской области на 01.01.2003 г. в разных районах г. Волгограда и области более пяти тыс. кв. метров вновьпостроенного жилья являются незаселенными. В связи с этим формирование механизма лизинга в жилищной сфере имеет ключевое значение для снижения остроты жилищной пробле-
мь>і, с одной стороны, и для реализации готового жилья, превращая тем самым непроданные объекты в приносящую доход недвижимость, с другой.
Необходимость обращения к исследованию данной научной проблемы связана с неразработанностью системы экономических отношений и отсутствием механизма взаимодействия субъектов рынка жилья. Анализ хозяйственной практики показывает, что имеющиеся противоречия между субъектами рынка жилья исключить нельзя, но ими возможно и необходимо управлять на научной основе.
Исследованию теоретических аспектов институционального проектирования, его достижениям и задачам развития в современных условиях посвящены труды зарубежных ученых И. Кнайта, Р. Коуза, Р. Ланглойза, Д. Норта и отечественных ученых Л.И. Абалкина, А.Н. Елисеева, О.В. Иншакова, Д.С. Львова, А.Н. Олейника, В.Л. Тамбовцева, А.Е. Шаститко и др.
Развитие лизинга и проблемы его применения за последние годы нашли отражение в работах многих российских исследователей. Теоретические аспекты проблемы и практика использования лизинговых отношений в различных сферах хозяйствования рассмотрены в трудах А.Н. Асаула, В.Д. Газмана, В.А. Горемыкина, В.М. Джухи, Е.В. Кабатовой, Д.И. Лелецкого, М.И. Лещенко, А.С. Осипова, Ю.Н. Самохваловой, В.П. Серегина, Е.Д. Халевинской, Е.Н. Чекмаревой и др.
Существенное влияние на обоснование применения лизинга в жилищной сфере оказали труды отечественных ученых А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, В.М. Васильева, Ю.Н. Казанского, А.В. Карасева, Ю.П. Панибратова, Я.И. Ре-китара, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, B.C. Чекалина и др.
Однако в экономической литературе исследованию механизма лизинга в жилищной сфере недостаточно уделяется внимание. Успех жилищной политики может быть обеспечен на основе разработки и реализации мероприятий, направленных на комплексное решение проблем, связанных с формированием методических основ лизинговых операций в жилищной сфере.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в жилищной сфере.
Целью исследования является формирование методического обеспечения лизинговых операций в жилищной сфере.
Исходя из сформулированной цели, поставлены и решены следующие задачи:
определено место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья;
исследованы теоретические предпосылки формирования лизинговых операций при реализации жилищной политики, выявлены факторы, влияющие на функционирование лизинга;
проанализировано текущее состояние регионального рынка жилья, выявлены его проблемы и обоснована роль механизма лизинга в повышении его инвестиционной активности;
разработана схема организации лизинговых операций и ее реализации на региональном рынке жилья.
предложена методика определения лизинговых платежей в жилищной сфере.
Объект исследования - совокупность организационно-экономических отношений между субъектами регионального рынка жилья, возникающие при реализации механизма лизинга.
Предмет исследования - экономический механизм организации лизинга в управлении регионального рынка жилья.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретическая база при исследовании основана на современных теоретических положениях, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативно-методические, законодательные и аналитические разработки и материалы госу-
6 дарственных и региональных органов управления Российской Федерации и Волгоградской области. Кроме того, использовались в рамках системного подхода метод восхождения от абстрактного к конкретному, индуктивный и дедуктивный методы, а также экономико-статистические и математические методы.
Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Госкомстата России и Волгоградского областного комитета государственной статистики, Госстроя России, Минэкономразвития России, Комитета экономики и Комитета жилищно-коммунального хозяйства Администрации Волгоградской области, а также информационные, аналитические и статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.
Научная новизна исследования заключается в постановке и решении проблемы обеспечения населения жильем и разработке предложений по реализации региональной жилищной политики. Элементами научной новизны являются следующие:
обоснована необходимость применения лизинга в жилищной сфере и представление лизинга как механизм согласования интересов субъектов рынка жилья на основе проведенного исследования их взаимодействия,
определены основные предпосылки формирования лизинга в жилищной сфере, выявлены внутренние и внешние факторы, влияющие на его функционирование;
дана комплексная оценка современного состояния регионального рынка жилья, предложена многокритериальная оценка состояния и перспектив его развития, основными направлениями проведения которой являются состояние и перспективы развития жилищно-коммунального хозяйства и жилищного строительства, оценка доступности жилья в регионе, обязательства государства по обеспечению жильем населения;
уточнены формулы определения емкости и потенциала рынка жилья, обоснована роль лизинга в повышении инвестиционной активности рынка жилья, расширении спроса и увеличении реализации предложения;
уточнена концепция формирования гибкой жилищной политики региона и основанного на ней проекта региональной целевой программы развития лизинга в жилищной сфере Волгоградской области на период 2004-2010 гг.;
разработаны и научно обоснованы схема организации лизинга в регионе и методика определения лизинговых платежей.
Основные положения, выносимые на защиту:
определение значения лизинга при решении жилищной проблемы на региональной уровне, представление его как механизм согласования экономических интересов субъектов рынка жилья;
обоснование роли лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья;
концепция формирования гибкой жилищной политики региона, которая направлена на достижение соответствия возможностей регионального рынка жилья потребностям населения в жилье;
схема организации лизинговых операций в жилищной сфере на региональном уровне, методический подход к их формированию и определению лизинговых платежей.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой проблемы улучшения жилищных условий населения.
Теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями регионов и городов. Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов
«Управление проектами в строительстве», «Научные проблемы экономики строительства», «Экономика недвижимости» в Волгоградской государственной архитектурно-строительной академии.
Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных региональных, всероссийских и международных конференциях Москве, Санкт-Петербурге, Волгограде, Волжском (Волгоградской области), Пензе, Новосибирске, а также на заседаниях кафедры экономической теории Волгоградской государственной архитектурно-строительной академии и кафедры экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.
Отдельные аспекты исследования были использованы при выполнении научно-исследовательской работы «Разработка методических рекомендаций по технико-экономическому анализу хозяйственной деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства (факторному анализу себестоимости и рентабельности услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства)», выполненной по заказу Департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Волгограда (июль 2002 г.), разработке проекта постановления Главы Администрации Волгоградской области «О бюджетных областных инвестициях» (2003 г.) и проекта «Программы социально-экономического развития Волгоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 года» (2003 г.).
По теме настоящей диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 3,85 п.л., лично автора 2,6 п.л.
Структура диссертационной работы. Диссертация изложена на 163 страницах и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 145 наименований и 9 приложений, содержит 38 таблицы и 35 рисунков. Структура диссертации отражает цели и задачи работы.
