Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические аспекты деятельности строительных организаций, функционирующих в сегменте малоэтажногостроительства 9
1.1. Особенности и тенденции развития рынка малоэтажного строительства и малоэтажной жилищной структуры в Московском регионе 9
1.2. Проблемы и особенности функционирования строительных организаций, функционирующих в секторе малоэтажного строительства ...57
1.3. Выбор перспективных направлений развития и реформирования строительных организаций 43
Глава II. Развитие эффективных форм и методов управления инвестиционно-строительной организацией 55
2.1. Анализ девелоперской деятельности строительных организаций в секторе малоэтажного строительства 55
2.2. Совершенствование системы стратегического управления инвестиционно-строительной организации 68
2.3. Формирование организационно-информационного механизма в структуре управления инвестиционно-строительной организации 93
Глава III. Разработка эффективной структуры управления инвестиционно-строительной организации и методов ее оценки 120
3.1. Диагностика организационной структуры инвестиционно-строительной организации 120
3.2. Моделирование организационной структуры управления инвестиционно-строительной организации, функционирующей в сегменте малоэтажного жилищного строительства 137
3.3. Разработка комплекса методических положений по оценке эффективности структуры управления инвестиционно-строительной организации 148
Заключение 167
Список литературы 171
- Проблемы и особенности функционирования строительных организаций, функционирующих в секторе малоэтажного строительства
- Выбор перспективных направлений развития и реформирования строительных организаций
- Совершенствование системы стратегического управления инвестиционно-строительной организации
- Моделирование организационной структуры управления инвестиционно-строительной организации, функционирующей в сегменте малоэтажного жилищного строительства
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Малоэтажное жилищное строительство занимает одну из ведущих позиций в жилищной политике России и отдельных ее регионов и является одной из важнейших составляющих программ по решению задач обеспечения граждан страны доступным и благоустроенным жильем.
В связи с этим, интерес к теме исследования обусловлен, во-первых, ролью, которую играют организации строительного комплекса в решении социально-экономических и градостроительных задач развития страны в целом и регионов в частности. Во-вторых, деятельностью относительно новых интегрированных строительных структур - девелоперских компаний, эффективно функционирующих на инвестиционно-строительном рынке и способствующих ликвидации дефицита жилья за счет эффекта от малоэтажного жилищного строительства, формирующего жилищную структуру вокруг мегаполисов, а также имеющих высокий потенциал для инновационного развития.
В свою очередь, эффективность деятельности строительных организаций в условиях современной экономики зависит от их возможности достижения поставленных целей, способности к саморазвитию и адаптации к постоянно меняющимся условиям внешней среды и динамичности конъюнктуры рынков строительства, инвестиций и недвижимости.
Влияние внешних и внутренних факторов на эффективность функционирования строительных организаций заставляет их формировать всё более сложные системы управления в соответствии с требованиями времени и в зависимости от направлений происходящих изменений. Это обусловлено тем, что эффективно выполнявшие ранее свои функции структуры и механизмы управления с течением времени без своевременных эволюционных и инновационных преобразований внутренней среды строительной организации релевантных изменениям внешней среды начинают тормозить их развитие.
Проблемы, связанные с формированием эффективных методов построения гибких и адаптивных структур управления в строительных организациях, всегда связаны с оценкой их эффективности, также находящейся в ряду наиболее актуальных проблем, как в их хозяйственной практике, так и в научных работах в области экономики и управления.
Поэтому, формирование эффективной структуры управления строительной организацией - это комплексная задача, решить которую можно только путем глубокого социально-экономического анализа внешней среды и организационно-технического анализа ее внутренней среды.
Степень научной разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку научных проблем и вопросов, охватываемых темой настоящего исследования, внесли зарубежные и отечественные ученые:
в области исследований влияния внешней и внутренней среды на эффективность функционирования организации – Ансофф И., Брейли Р., Виханский О.С., Глущенко И.И., Горбунов С.В., Карлоф Дж., Каплан Р., Карминский А.М., Конотопов М.В., Круглов М.И., Мескон М.Х., Нортон Д., Фарахутдинов Р.А., Хедоури, Шапигузов С.М., Шеремет А.Д., и др.;
в области управления организациями инвестиционно-строительной сферы и оценки эффективности их деятельности - Асаул А.Н., Гумба Х.М., Егоров А.Ю., Лукманова И.Г., Мазур И.И., Пейзер Р.Б., Питерс Т., Песоцкая Е.В., Рекитар Я.А., Стерник Г.М., Хавин Д.В., Шапиро В.Д. и др.
Несмотря на большое число научных работ и публикаций, посвященных проблемам функционирования строительных организаций и их развития, наблюдается недостаточный уровень разработанности проблемы формирования эффективных форм и методов управления строительной организацией, действующей в сегменте малоэтажного строительства в современных условиях, особенно такой сложной интегрированной строительной структуры, как девелоперская компания, что определяет выбор темы и основные направления диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является формирование эффективной структуры управления строительной организацией, функционирующей в сегменте малоэтажного строительства.
В соответствии с целью исследования в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
исследовать современное состояние и основные тенденции развития рынка малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе;
проанализировать особенности и определить основные проблемы деятельности строительных организаций, функционирующих в сегменте малоэтажного жилищного строительства с учетом воздействия на них как внешних, так и внутренних факторов;
выявить и обобщить структуру строительной организации, реализующей девелоперские проекты в секторе малоэтажного строительства;
на основе анализа современных типов организационных структур предложить и обосновать более эффективную форму структуры управления строительной организацией, учитывающую специфику девелопмента в секторе малоэтажного жилищного строительства;
разработать комплекс методических положений по оценке эффективности структуры управления строительной организацией.
Объектом исследования являются строительные организации, осуществляющие девелоперскую деятельность в сегменте малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе.
Предметом исследования являются социально-экономические и организационно-управленческие отношения, возникающие в процессе хозяйственной деятельности строительных организаций, реализующих функции девелопмента в сегменте малоэтажного жилищного строительством.
Гипотеза научного исследования. В связи с перманентными колебаниями конъюнктуры рынков строительства, инвестиций и недвижимости, вызванными финансовым кризисом мировой экономической системы и влиянием его последствий на строительную отрасль, приоритетным направлением развития строительных организаций в современных условиях является повышение эффективности и качества не столько процессов и технологий строительства, сколько форм организации и методов управления.
Теоретической и методологической основой исследования являются фундаментальные научные работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов по теоретическим и практическим вопросам управления экономическими системами, инновационного развития, стратегического менеджмента и др. В процессе исследования применялись методы системного анализа и синтеза, методы абстрактно-логического анализа и моделирования, методы композиции и декомпозиции, экстраполяции, экспертных оценок и другие общенаучные методы познания.
Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством. Положения диссертации соответствуют пункту 1.3.54. и 1.3.58. области исследований «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство».
Информационное обеспечение диссертации составили законодательные и нормативно-правовые акты органов власти Российской Федерации, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность; официальные материалы министерств и ведомств Российской Федерации и Правительства Московской области; статистические данные консалтинговых компаний и агентств недвижимости; информация, опубликованная в отечественных и зарубежных изданиях, на сайтах системы Интернет; материалы научно-практических конференций и семинаров; а также результаты проведенного исследования и анализа современного состояния рынка малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что на основе анализа и теоретико-методологического обобщения влияния различных факторов внешней и внутренней среды, а также проблем и основных тенденций развития организаций инвестиционно-строительной сферы предложена новая, более эффективная структура управления строительной организацией, осуществляющей хозяйственную деятельность в сегменте малоэтажного жилищного строительства.
Основные научные результаты, полученные лично автором:
-
На основе проведенного исследования современного состояния рынка малоэтажного жилищного строительства выявлены и обоснованы основные тенденции его развития, включающие социально-экономическую, градостроительную, инфраструктурную и другие составляющие.
Определены основные проблемы функционирования и развития инвестиционно-строительных организаций, связанные со спецификой их деятельности в данном сегменте строительного рынка и влиянием на них как внешних факторов прямого воздействия - поставщики, потребители, конкурирующие организации, правовая и налоговая система и др.; и косвенного воздействия - состояние мировой и национальной экономики, социально-экономическое развитие отрасли и региона, социально-культурные и политические факторы, состояние научно-технического прогресса и др.; так и внутренних факторов: уровень развития организационно-управленческой и производственно-сбытовой структуры; уровень организационного и инновационного потенциала; обеспеченность ресурсами (финансы, персонал, техника, технологии, информация и др.);
-
На основе исследования особенностей инвестиционно-строительной деятельности в секторе малоэтажного жилищного строительства, выявлена и обобщена структура компании-девелопера, особенностью которой является интеграция в общем контуре управления определенного числа специализированных проектно-строительных, строительно-монтажных, эксплуатационных компаний, участвующих в реализации девелоперского проекта, где строительная организация-девелопер является управленческим ядром, обеспечивающим координацию между ними, и берет на себя ответственность за конечный результат успешного завершения проекта;
-
Предложена графическая модель проектно-матричной организационной структуры, отражающая механизм взаимодействия основных функциональных подсистем строительной организации-девелопера и направленная на обеспечение более эффективного оперативного и стратегического управления в ходе реализации девелоперских проектов, а также обоснованы возможные варианты трансформации предложенной структуры в другие организационные формы; построена структурно-функциональная модель строительной организации, раскрывающая упорядоченность взаимосвязей ее элементов и функций в процессе реализации девелоперских проектов в сегменте малоэтажного жилищного строительства;
-
Предложены методические положения по оценке эффективности структуры управления строительной организации, содержащие:
- методический подход к оценке управленческой деятельности строительной организации, позволяющий определить эффективность ее деятельности как целостной структуры по отношению к достижению заданных целей в рамках реализации стратегии за отчетный период или в сравнении с прошлым периодом;
- методический подход к оценке интегрального показателя эффективности структуры управления, основанный на изучении и комплексной оценке совокупности показателей, характеризующих различные аспекты организационно-управленческих процессов и функций строительной организации, который можно использовать, как на этапе проектирования организационной структуры, так и на этапе ее совершенствования.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретические и методологические положения данного исследования могут быть востребованы и использованы при разработке учебных материалов и чтении лекций по дисциплинам: «Экономика недвижимости», «Экономика строительства», «Управление проектами» и др.
Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности непосредственного их использования при разработке конкретных программ развития строительных организаций и оценке эффективности их деятельности в ходе их структурных, функциональных и управленческих преобразований.
Апробация результатов диссертационной работы. Основные положения диссертационного исследования использовались при совершенствовании организационной и управленческой структуры инвестиционно-строительных организаций, функционирующих на рынке малоэтажного жилищного строительства в Московском регионе, что подтверждается справками о внедрении.
Также основные положения были представлены в докладах автора на аспирантских чтениях, международных и межрегиональных научно-практических конференциях, проходивших на базе НОАНО ВПО «Института Бизнеса и Политики» и Института экономики РАН в 2010 и 2011 годах.
По теме диссертационной работы автором опубликовано 9 научных работ общим объемом 3,4 п.л., из них 2 работы в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Структура и объем работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, каждая из которых включает по 3 параграфа, заключения и списка использованных литературных источников. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности:
Проблемы и особенности функционирования строительных организаций, функционирующих в секторе малоэтажного строительства
На сегодняшний день домовладения и земельные участки в охраняемых жилых комплексах, с отличными природно-видовыми характеристиками и основными коммуникациями, по стоимости до 200-300 тысяч долларов - это предложение, которое способно удовлетворить не только отложенный спрос, но и спрос, сформировавшийся в период кризиса. Поэтому, в настоящий момент, спрос на объекты в поселках «эконом-класса» непрерывно растет - более половины потенциальных покупателей интересуются именно сравнительно недорогими объектами загородной жилой недвижимости. В дальнейшем, по мнению экспертов, спрос на них продолжит увеличиваться и, следовательно, будет неуклонно повышаться и их цена. Главная причина этого явления - малое количество доступных и качественных предложений в близлежащих к Москве районах. Складывающиеся тенденции на рынке загородной недвижимости привели к росту популярности на достаточно новый формат коттеджных поселков — «дальние дачи», который в своем большинстве тоже относится к «эконом-классу» из-за своей удаленности. Но есть и исключения - дальние поселки «бизнес-класса». Как правило, они расположены вблизи «большой воды» и прилегают к лесной территории. Площадь объектов в них составляет 200-350 кв.м. на участках 15-20 соток. Такие поселки отличаются большой долей общественных благоустроенных территорий, развитой рекреационной инфраструктурой, полным набором инженерных коммуникаций. Цена на коттедж в таком поселке варьируется в пределах $250-500 тыс.
Основная проблема, с которой сталкиваются жильцы в дальних поселках - это отсутствие необходимого инфраструктурного минимума (больницы, школы, детские сады, магазины). Формат дачи предполагает доступность цен на домовладения, поэтому застройщики сокращают затраты на дополнительные объекты. Можно рассматривать «дальнюю дачу» как место для постоянного места жительства (ПМЖ) при близком расположении ее к крупному населенному пункту или городу, социальные объекты которого восполнят отсутствие таковых в поселке. По словам экспертов, оптимальным удалением поселка от областного центра считается расстояние в 15-20 км, где можно при необходимости получить медицинскую помощь или приобрести необходимую провизию. Еще одним минусом дальнего Подмосковья является отсутствие коммуникаций. Проведение электричества, газа, воды и канализации также требует дополнительных денежных вливаний и времени.
Поселки «дальних дач» предполагают удаление на 80-120 км от МКАД, но с каждым годом этот показатель прибавляет от 10 до 50 км. Лидером в рейтинге развития данной тенденции является Симферопольском и Новорижское шоссе. Это объясняется тем, что обе трассы занимают первое место по скорости передвижения. По симферопольскому направлению располагаются около 20 поселков «дальних дач». Направление интересно, в первую очередь, наличием большого объема неосвоенных территорий на расстоянии далее 80 км от Москвы и природным ландшафтом, который представлен здесь Приокско-Террасным заповедником, а также живописными берегами реки Оки и ее притоками. Кроме того, на удалении всего в 100 км от МКАД по данному шоссе начинается Тульская область, что значительно снижает стоимость сотки земли.
Стихийная коттеджная застройка - класс «D». К этой категории относятся коттеджи (таунхаусы, дуплексы и др. новомодные объекты недвижимости обычно строятся в поселках с единой концепцией, поэтому не попадают под эту категорию) в деревнях и поселках с отсутствующей общей инфраструктурой.
Исключение из настоящей классификации составляют элитарные, «исторические» населенные пункты, такие как, Барвиха, Жуковка, «писательские» и прочие поселки. Ценообразование на объекты, расположенные в этих местах, не поддается стандартной типологии в силу различных обстоятельств (исключительная социальная среда, «легендарность», особый микроклимат). Кроме того, исключение составляет поселок Николино (Рублево-Успенское шоссе), который, по общему мнению риэлторов является лучшим на данный момент, хотя он и не относится к высшей категории.
Стихийная застройка практически не попадает под все критерии, которые присущи классификации объектов недвижимости в малоэтажных жилых комплексах, поэтому была выделена отдельно.
Высокие темпы роста цен на коттеджи до 3 квартала 2008 года и их падение после наступления мирового финансового кризиса привели к тому, что общепринятая классификация загородной малоэтажной жилой недвижимости перестала отвечать действительности и стала неудобной для использования и, как следствие, назрела необходимость пересмотреть существующую классификацию коттеджных поселков, представленных на рынке Московской области.
На основании аналитических данных компаний «Blackwood» и «Миэль-недвижимость», информации, полученной при использовании интернет-системы «R2 Навигатор» (www.r2-navigator.ru), объединяющей в себе материалы основных средств массовой информации, а также данные более чем 300 агентств недвижимости Московского региона, автором была предложена система классификации малоэтажных жилых комплексов и отдельных загородных домовладений (таблица 1.1.2).
Одной из основных тенденций развития рынка загородной малоэтажной жилищной структуры в настоящий момент является расширение географии строительства малоэтажных жилых комплексов. Дома покупаются как для постоянного проживания, так и для проведения выходного досуга. При этом покупка домовладения для постоянного проживания наиболее часто встречается в минимальной удаленности от МКАД (от 10 до 40 км). Тогда как дом для временного сезонного проживания может быть расположен гораздо дальше. Причина очевидна: ежедневные поездки на работу в Москву не должны занимать много времени, тогда как для сезонного проживания этот фактор является не столь актуальным.
Выбор перспективных направлений развития и реформирования строительных организаций
Цели и направления инновационной политики государства определяются, прежде всего, характерной особенностью той или иной отрасли, ее производственно-экономическим потенциалом и уровнем конкурентоспособности основной продукции. Государственная инновационная политика в базовых отраслях направлена на ускоренное промышленное освоение отечественных и зарубежных научно-технических и технологических достижений мирового уровня.
Строительный комплекс, включающий производство строительных материалов, играет одну из ведущих ролей в российской экономике и его состояние служит одним из показателей экономического и технического развития государства, поэтому данная отрасль стоит на передовых позициях по модернизации. Модернизация строительного комплекса попадает в рамки Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года, приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на 2009-2012 годы, проекта ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы, в которых инновации определены ведущим фактором экономического роста во всех секторах экономики и национальной конкурентоспособности в целом. [101]
Однако, исследования инновационного потенциала организаций инвестиционно-строительного комплекса на региональном, муниципальном и отраслевом уровнях, до сих пор, носят несистемный, а эпизодический и разрозненный характер.
До проведения реформ в экономике страны управление инновационной деятельностью осуществлялось централизованно на основе государственного плана и командно-распределительной системы внедрения достижений научно-технического прогресса.
Сегодня, современные инвестиционно-строительные организации имеют полную юридическую и экономическую самостоятельность для принятия решений по модернизации своей управленческой и организационной структуры на основе повышения инновационной активности и восприимчивости, организации управления инновационной деятельностью, повышения конкурентоспособности и эффективности организации производства и, как следствие, повышения уровня инновационного потенциала.
Основной целью инновационного развития современной строительной организации является создание и развитие определенной базы для проведения эффективных структурных преобразований, способствующих эффективному управлению и реализации проектов, а также адаптации к быстро меняющимся внешним условиям и динамике конъюнктуры строительного рынка.
Но, следует учесть, что при существующей жесткой системе налогового регулирования, высоких процентных ставок кредитных программ, отсутствии государственной поддержки, снижении роли амортизационных отчислений, как основного источника финансирования процессов развития строительных организаций, отсутствия полноценно функционирующего фондового рынка в стране, инвестиционных проблемах, связанных с протекающими кризисными явлениями, а также длительным инвестиционно-строительным циклом девелоперских проектов и большими капиталовложениями в этот процесс. Поэтому в настоящее время строительным организациям получается просто не рентабельно вкладывать собственные средства на проведение инновационных исследований и заниматься этой деятельностью. Соответственно, без решения инвестиционных проблем невозможно решение и инновационных, так как они требуют существенных финансовых вложений.
Увеличение роли инновационного развития инвестиционно-строительных компаний стало особенно актуально при наступлении мирового финансового кризиса, который начался в США еще в 2007 году и вылился в экономический кризис в нашей стране осенью 2008 года. Эта ситуация и обострила в конечном итоге те проблемы, которые испытывает сегодня отечественная экономика в целом, и строительный комплекс в частности.
Оценивая важность затронутой темы, следует обратиться к сложившейся ситуации в области малоэтажного строительства и инновационного развития данной сферы и ее причинам. История анализируемого вопроса интересна еще и тем, что позволяет судить о целях законодателя, сопоставить примененные механизмы правового регулирования с поставленными задачами и практическими результатами.
В основе современной отечественной экономики по существу лежит тот же производственный и научно-технический потенциал, который был создан в стране к концу 80-х годов прошлого века. За прошедшие более двух десятков лет никакого существенного прироста и качественного изменения этого потенциала не произошло. Можно привести следующие статистические данные. С 1990 года по сегодняшний день практически не было прироста новых мощностей по производству цемента и кирпича (не считая оживление, в связи с подготовкой к Зимней Олимпиаде 2014), в металлургии и машиностроении для потребностей развития строительной отрасли. Все это время выделялся прирост мощностей по добыче и переработке нефти и газа, производство металла, позволяющих наращивать их объемы для отправки на экспорт, а также, в последние годы, для производства легковых автомашин (так называемых отечественных иномарок).
Совершенствование системы стратегического управления инвестиционно-строительной организации
Помимо традиционных задач комплексный девелопмент земли предполагает также выполнение и определенных дополнительных функций, в частности развитие и управление эксплуатацией инфраструктуры земельного участка для функционирования будущего жилого комплекса. Здесь девелопер должен обеспечить эффективное функционирование систем энергоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, канализации, организовать выполнение работ по поддержанию территории в надлежащем состоянии, создать системы охраны и видеонаблюдения, и многое другое. Девелопер не обязан выполнять все эти функции самостоятельно, но может пригласить для этих целей одну или несколько эксплуатирующих организаций. Но при этом девелопер несет ответственность перед владельцами недвижимости в таком жилом комплексе за качество предоставляемых им услуг.
По мере насыщения рынка загородной недвижимости именно уровень эксплуатационного сервиса в малоэтажных жилых комплексах становится все более решающим рыночным фактором, влияющим на приобретение недвижимости в них. В отличие от инноваций технологических или инженерно-строительных, которые достаточно быстро копируются и осваиваются, сервис не является деятельностью, которую очень легко скопировать. Это особенно актуально для российских строительных организаций, исторически ориентированных на «материальную», техническую составляющую бизнеса и постоянно отстающих в вопросах качественного обслуживания потребителей. Кроме того, именно сервис способен создать определенную уникальную, гармонично соединяющую особенности архитектурных и инженерно-технических решений с природой или городской средой атмосферу и конечном итоге - ощущение качественного и комфортабельного существования в загородном жилом комплексе.
В любом инвестиционно-строительном проекте основные усилия девелопера направляются на снижение рисков и повышение доходности. Решение представленных выше задач направленно именно на достижение этих целей. - анализ рынка и выбор участка необходимы для выбора наиболее привлекательного объекта инвестирования и создания концепции проекта такого жилого комплекса, объекты в котором будут востребованы на рынке. - инвестиционный анализ и предварительное обоснование инвестиций предполагает проверку экономической целесообразности вложения инвестиционных ресурсов в выбранный земельный участок и его развитие. - правовое развитие земельного участка, включающее оформление прав собственности, изменение категории земли или целевого назначения участка, выделение, межевание и зонирование, направлено в первую очередь на снижение рисков и повышение эффективности его освоения. - проектирование земельного участка связано с повышением эффективности использования земли и формированием привлекательных концептуально-планировочных решений. инженерно-технологическое развитие земельного участка представляет собой внесение непосредственно физических улучшений в земельный участок с целью повышения его рыночной стоимости.
Решение каждой из задач еще до начала строительства привносит определенную добавленную стоимость в конечные объекты недвижимости. Так, исходя из анализа российской практики девелопмента можно сказать, что тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» решения на 20-50% в лучшую сторону. Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10-15%. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития может увеличить стоимость земельного участка еще на 150-300%. Только перевод земли из одной категории в другие или изменение целевого назначения земельного участка может увеличить стоимость земли на 100-200%. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150%. Очевидно, что решение вопросов, находящихся на стадии ленд-девелопмента, оказывает решающее воздействие на общую эффективность девелоперского проекта. [45]
Анализ рынка малоэтажного строительства предполагает проведение маркетинговых и технических исследований в целях определения наиболее перспективных земельных участков, их возможного использования и развития, мониторинг рыночного окружения, определения востребованных видов объектов жилой недвижимости. После выбора земельного участка идет разработка концептуального плана проекта и будущей архитектурной концепции малоэтажного жилого комплекса, а также проведение оценки его текущей стоимости и прибыльности.
Инвестиционный анализ проекта это оценка экономической целесообразности вложения инвестиционных ресурсов в выбранный земельный участок и его развития на основе разработанного бизнес-плана реализации предложенного проекта. Данный этап включает разработку схемы проектного финансирования, состоящей из нескольких вариантов бюджета проекта, в том числе оценку и прогноз стоимости дополнительных услуг и затрат: консультантов, проектировщиков, строительных подрядчиков по отделки помещений, ИРД, уплату налогов и таможенных пошлин и других непредвиденных расходов.
Предварительное обоснование инвестиций для строительства малоэтажного жилого комплекса на стадии девелопмента земельного участка характеризуется рядом особенностей. Во-первых, на стадии анализа доступных земельных участков возможно использование упрощенного обоснования, без разбиения всех денежных потоков по периодам осуществления такого проекта. Во-вторых, важнейшим инструментом управления эффективностью использования земельного участка является бюджет землепользования, который представляет собой структурное соотношение чистой используемой площади к чистой площади и общей площади земельного участка. В-третьих, для повышения экономической эффективности реализации таких проектов на крупных земельных участках необходимо проводить оптимизацию графика (последовательности стадий освоения и строительства) выделения земельных участков под различные объекты недвижимости, исходя из ожидаемой чистой дисконтированной стоимости (определение очереди строительства). В-четвертых, для дисконтирования денежных потоков, непосредственно связанных с земельным участком, целесообразно использовать ставку дисконтирования, отличную от ставки дисконтирования для денежных потоков от самих объектов недвижимости. В-пятых, ввиду сложной структуры денежных потоков в проектах комплексного девелопмента необходимо внимательно относится к возможному появлению двух внутренних норм доходности таких проектов.
Правовое развитие земельного участка представляет собой проведение всех необходимых по законодательству операций, направленных на приобретение имущественных прав на его использование с конечными целями возведения на нем объектов малоэтажной жилой недвижимости и сопредельной инфраструктуры. Данные операции могут включать в себя оформление прав на использование земельного участка, межевание, определение и согласование решений по зонированию участка, изменение категории или целевого назначения земли, совершение сделок купли-продажи земельных участков и домовладений на них, учет и регистрацию в государственном кадастре и органах государственной регистрации объектов недвижимости.
На основании предложенного концептуального плана проекта разрабатывается схема позиционирования его на рынке, оцениваются его предполагаемые конкурентные преимущества, прописывается схема его реализации, устанавливаются сроки планового повышения стоимости квадратного метра объектов недвижимости, в создаваемом комплексе, в зависимости от степени реализации проекта и темпов развития рынка. На этом же этапе идет разработка рекламной кампании и позиционирование бренда проекта на рынке: печать рекламных буклетов и их распространение, размещение рекламы (банэры на автомагистралях, реклама в СМИ, буклеты и др.).
Моделирование организационной структуры управления инвестиционно-строительной организации, функционирующей в сегменте малоэтажного жилищного строительства
Разработка системы сбалансированных показателей для инвестиционно-строительной организации должна начинаться с построения карты стратегии (рисунок 2.3.3).
Стратегическая карта представляет собой графическое отображение причинно-следственных взаимосвязей четырех проекций стратегии развития девелоперской организации. При помощи карты стратегии можно проиллюстрировать основные стратегии развития организации в увязке с проекциями, предложенными Р.С. Капланом и Д.П. Нортоном, для определения подконтрольных показателей. [1]
В целях более четкого определения и представления причинно-следственных зависимостей стратегия развития девелоперской организации можно проанализировать часто формализуемые стратегические проекции.
Финансовая проекция. Разработка карты стратегии для девелоперского проекта начинается с финансовой проекции. Очевидно, что финансы в строительной отрасли имеют ярко выраженную инвестиционную составляющую. Инвестиционная составляющая реализации проекта (например, создания малоэтажного жилого комплекса) имеет свои особенности, связанные, прежде всего: с долгосрочным характером такого проекта, его многоэтапностью, использованием расчетных (сметных) показателей, применением авансовых (кредитных) платежей, отклонением планируемых сроков исполнения работ от фактических, отклонением сметной стоимости работ от фактической.
Эти особенности строительного бизнеса отражены, например, в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО 11 - «Договоры подряда»), в которых главным и единственно надежным является критерий фактического завершения работ (в нашем случае проекта). На основе именно этого критерия вырабатываются показатели, дающие возможность оперативного контроля над ходом выполнения работ (по стадиям, этапам) и всего проекта в целом.
Еще одной важной инвестиционной составляющей является источник и структура финансирования девелоперского проекта. Источники финансирования при создании и реализации девелоперского проекта могут быть разнообразны: собственные средства, авансы покупателей, банковские кредиты, правительственные займы, иностранные капиталы и другие.
При создании и реализации девелоперского проекта в малоэтажном строительстве данные средства применяются в зависимости от этапа реализации проекта и возможностей девелопера, поэтому финансовое планирование осуществляется поэтапно. Соответственно, необходимые (ключевые) финансовые показатели для разработки системы BSC в инвестиционно-строительной организации должны быть привязаны к жизненному циклу девелоперского проекта. Это должны быть унифицированные показатели интегральной оценки экономического состояния организации, характеризующие ее финансовое состояние.
В соответствии с общей ориентацией инвестиционно-строительных организаций на создание (увеличение) их стоимости в качестве основных подконтрольных финансовых показателей высшего уровня обычно используются: экономическая добавленная стоимость; денежная рентабельность инвестированного капитала; денежный поток; рентабельность инвестированного капитала; рентабельность привлеченного капитала. Положительная динамика по этим показателям наблюдается при реализации стратегии роста доходов от продаж и стратегии повышения производительности, которые отображены на рисунке 2.3.3.
Рост доходов от продаж происходит в результате увеличения потребительской ценности производимой продукции. Соответствующими подконтрольными финансовыми показателями могут выступать объемы продаж жилой недвижимости в определенном жилом комплексе, объемы продаж на новых рынках (сегментах), новым покупателям (изменение класса объектов), а также объемы продаж и рентабельность продаж текущим покупателям.
Повышение производительности происходит в результате более эффективной организации управления, применения новых технологий и строительных решений, качественного маркетинга и складывается из двух компонентов: улучшения структуры затрат и улучшения использования активов. Подконтрольными финансовыми показателями в этих случаях могут быть себестоимость одной единицы изготавливаемой продукции, структуры затрат, а также различные показатели производительности и использования имущества.
Балансирование между ориентацией на рост доходов от продаж и ориентацией на повышение производительности позволяет строительной организации установить оптимальные цели развития в соответствии с достигнутым этапом своего жизненного цикла и, как следствие, обеспечить выживаемость и успешное функционирование в долгосрочной перспективе.
Проекция потребителей. Проекция перспективы «Клиенты» в инвестиционно-строительной деятельности, безусловно, зависит от специфики вида деятельности девелоперской компании на рынке недвижимости. Так как диссертация нацелена на исследование деятельности строительных организаций в секторе малоэтажного строительства в Московском регионе, данная проекция должна отражать специфику потребительской базы, спроса, предложения, цен, качества продукта и услуг в секторе малоэтажной жилой недвижимости в данном регионе. Соответственно грамотно сформировать потребительскую проекцию и, следовательно, ключевые показатели возможно только при проведении тщательного и всестороннего маркетингового исследования данного сегмента строительного рынка (Глава I нашего исследования).
В соответствии с основной целью инвестиционно-строительной организации, нацеленной на повышение акционерной стоимости, драйвером роста доходов от продаж и повышения производительности является дифференцированное предложение потребительской стоимости, описываемое в проекции потребителей. Предложение потребительской стоимости включает в себя три основных компонента: атрибуты строительной продукции - жилой недвижимости (цена, качество, время строительства, функциональность, ассортимент), взаимоотношения (услуги, предоставляемые в жилом комплексе, обслуживание, инфраструктура, взаимоотношения с потребителями) и имидж (брендом организации).
Уровень внимания, уделяемого компаниями разным аспектам потребительской стоимости, зависит от типа выполняемой стратегии по классификации Трейси и Вирсема (рис. 2.3,4). Так, например, для стратегии лидерства по продукции особое значение имеют функциональность и новизна продукции в сочетании с брендом (имидж лучшего продукта).
