Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Теоретико-прикладные основы развития рынка жилья 10
1.1. Понятие и сущность регионального рынка жилья и особенности его формирования 10
1.2. Основные направления совершенствования методики оценки функционирования рынка жилья 37
1.3. Анализ зарубежного опыта регулирования условий приобретения и распределения жилья 60
ГЛАВА II. Состояние и функционирование рынка жилья в республике Татарстан ... 72
2.1. Системная модель и инфраструктура рынка жилья 72
2.2. Ресурсное обеспечение рынка жилья в процессе его функционирования...93
2.3. Механизм и особенности регулирования регионального рынка жилья 106
2.4. Показатели эффективности инвестиций в рынок жилья 123
ГЛАВА III. Прогнозирование развития рынка жилья республики Татарстан 133
3.1. Роль маркетинга в прогнозировании развития рынка жилья 133
3.2. Коньюнктурообразующие факторы развития рынка недвижимости 144
Заключение 165
Список использованных источников и литературы...171
- Понятие и сущность регионального рынка жилья и особенности его формирования
- Анализ зарубежного опыта регулирования условий приобретения и распределения жилья
- Системная модель и инфраструктура рынка жилья
- Роль маркетинга в прогнозировании развития рынка жилья
Введение к работе
Одним из основных условий жизни человека является жилье - это важнейшая социальная потребность и право людей, поскольку отдельная квартира или индивидуальный дом не только создают условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делают человека социально и экономически независимым и активным. Неудовлетворенность потребности в жилье - наиболее острая социальная проблема, так как затрагивает широкие круги населения. Степень удовлетворенности данной потребности служит не только важнейшим показателем уровня и качества жизни, но и в значительной мере формирует образ жизни индивида, его культурный, образовательный и профессиональный уровень.
Переход России на рыночную модель развития породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе, особенно в крупных городах. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи.
Трансформация российской экономики в рыночную вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья, увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности, возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья. Поэтому реформирование российской экономики требует новых подходов в оценке всей экономической деятельности, изменения критериев проводимой инвестиционной политики. При этом повышение комплексного эффекта от использования инвестиций в сфере жилищного строительства способно в значительной мере активизировать процесс становления и развития рынка жилья как одного из важных составных частей экономики. Тем самым изучение процессов формирования рынка жилья в условиях перехода от планово-административного способа хозяйствования к рыночному представляет не только теоретический, но и практический интерес.
Опыт показал, что стихийное формирование рынка недвижимости неизбежно приводит к негативным экономическим и социальным последствиям. Отсюда вытекает необходимость сознательного регулирования этих процессов.
В диссертации рассматривается региональный аспект происходящего в нашей стране процесса формирования и функционирования одного из секторов рынка недвижимости - рынка жилья и изучаются возможности и границы его целенаправленного регулирования. Основным конкретным объектом исследования послужил один из наиболее развитых рынков недвижимости в регионе - рынок жилья, (на примере Республики Татарстан).
Степень научной разработанности проблемы: учеными-экономистами разных стран мира и России исследовались различные аспекты повышения эффективности регулирования инвестиционного процесса применительно к ресурсному обеспечению рынка жилья, влияния на него рыночных и государственных механизмов. В России наиболее известны труды следующих западных ученых В.Беренса, П.Хавранека, Л.Гитмана, М. Джонка, Дж. Фридмана. Эти ученые, как правило, рассматривали проблемы инвестирования различных сфер, включая разнообразные ценные бумаги и объекты недвижимости, отдавая предпочтение экономическому анализу инвестиционных проектов. В настоящее время в исследованиях российских ученых большое развитие получили вопросы повышения эффективности использования инвестиций как на макроуровне, так и на региональном уровне, а также вопросы формирования и развития рынка жилья на уровне региона. При этом можно выделить исследования С.Максимова, А.Бачурина, В.Ресина, Е.Сайгака, В.Поповой, В.Ковалева, Г.Стерника и др.
Происходящее реформирование экономики, структурные изменения в ней, формирование новых секторов рынка недвижимости выдвигают иные требования к осмыслению происходящих событий, их научному анализу. Работы многих отечественных авторов, специалистов в области анализа развития и функционирования рынка жилья, отражают проблемы федерального плана и могут быть востребованы на макроуровне и на уровне региона.
Актуальность и практическая значимость выбранной проблемы исследования предопределили выбор цели диссертации.
Целью исследования диссертации является раскрытие экономического содержания регионального рынка жилья на основе обновленных теоретико-методологических подходов, учета особенностей современного этапа экономической трансформации России, а также разработка механизма формирования и, функционирования рынка жилья в регионе.
Реализация выбранной цели предполагает постановку и решение следующих задач:
- исследование теоретических положений процесса формирования и развития рынка жилья на уровне региона;
-проведение анализа и обобщение современного опыта формирования рынка жилья в РФ и РТ;
- анализ зарубежного опыта регулирования условий приобретения и распределения жилья;
- выявление факторов, оказывающих влияние на развитие региональных рынков жилья;
- анализ структуры и инфраструктуры рынка жилья и социально-экономических аспектов его развития в Республике Татарстан;
- исследование основных возможностей ресурсного обеспечения процессов формирования и развития рынка жилья на федеральном и региональном уровнях;
- прогнозирование развития рынка жилья в регионе.
Предметом исследования является важнейший сегмент рынка недвижимости - рынок жилья, процесс его формирования и развития в условиях становления рыночной экономики в России и регионах.
Объектом исследования являются социально-экономические процессы, направленные ца формирование и развитие регионального рынка жилья (РРЖ)
на примере Республики Татарстан, а также механизм регулирования рынка жилья и его инвестиционная обеспеченность и привлекательность.
Теоретической и методологической базой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области исследования рынков недвижимости, научные труды, посвященные развитию рыночных отношений, созданию предпосылок для становления и развития рынка жилья, формированию и эффективному использованию инвестиционных товаров и услуг, а также современные методы моделирования и прогнозирования развития экономических явлений, методы маркетинга и менеджмента, методы оценки недвижимости.
В диссертационной работе использованы методы экономико-статистического анализа, экономико-математические приемы и подходы, позволяющие охарактеризовать процессы формирования и развития рынка жилья на региональном уровне.
Эмпирической базой работы послужили законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства и другие нормативные акты в части, касающейся непосредственно или косвенно формирования и функционирования рынка недвижимости, информационно-статистические материалы Госкомстата РФ и РТ, Госстроя РФ, аналитические обзоры городских риэлторских фирм, а также имеющиеся в экономической литературе и периодической печати фактические данные по теме диссертации, анализ которых позволяет достаточно полно и объективно отразить сущность происходящих явлений, связанных с рынком жилья.
Необходимо отметить, что в настоящее время практически отсутствует литература, в обобщенном виде представляющая особенности рынка недвижимости, освещающая основные проблемы его формирования в России и в регионах, в том числе в Республике Татарстан.
Научная новизна исследования заключается в следующем: - сформулировано понятие регионального рынка жилья и определено его место в составе рынка недвижимости; систематизированы основные факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка жилья, предложена их классификация;
- изучена структура и инфраструктура регионального рынка жилья, на примере Республики Татарстан, и предложена его системная модель, в которой определены границы данного рынка, в том числе границы первичного и вторичного его сегментов. При этом установлено, что границы рынка носят в определенной мере условный характер, так как потенциально объем реализуемого жилья всегда может быть расширен за счет имеющегося нового и существующего жилого фонда; исследованы основные возможности ресурсного обеспечения процессов формирования и функционирования рынка жилья на уровне региона. Полученные положения и выводы позволяют использовать их в практической деятельности органов власти и управления по формированию и инвестиционному обеспечению рынка жилья;
- проведена оценка условий и особенностей процесса регулирования регионального рынка жилья и направлений их эффективной реализации; разработана схема взаимодействия конъюнктурообразующих факторов, воздействующих на РРЖ;
- проанализированы уровни влияния конъюнктурного фона на показатели регионального рынка жилья;
-даны рекомендации по разработке и реализации государственной жилищной политики на региональном уровне;
- на основе проведенных маркетинговых исследований в г. Казани, выявлены предпочтения населения данного города при выборе жилья;
- используя прогнозную оценку основных тенденций и процессов развития жилья и жилищного рынка, в ближайшей перспективе на региональном уровне разработана вероятностная гипотеза их развития в Республике Татарстан;
- предложена система мер по стимулированию развития регионального рынка жилья, заключающаяся в активизации жилищного и культурно-бытового строительства путем выпуска муниципальных жилищных займов, жилищных облигаций, использования кредитов, создания финансово-строительных групп, а также реализации системы ипотечного кредитования, то есть вовлечения средств населения в жилищное строительство и создание первичного рынка жилья.
Личный вклад автора в изучение проблемы:
- проведено системное исследование процесса формирования и функционирования рынков жилья в условиях становления рыночной экономики в России и РТ;
- разработана и предложена модель функционирования регионального рынка жилья;
- выявлены факторы, оказывающие влияние на формирование конъюнктуры на региональных рынках жилья;
- на основе анализа статистических данных и динамических характеристик регионального рынка жилья сделан прогноз его развития для Республики Татарстан.
Апробация и внедрение результатов работы.
Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах по итогам НИР 1999, 2000 г.г. в Казанском Государственном Технологическом Университете, на международной практической конференции «Организационно-экономические проблемы муниципального управления» 26 мая 2000 г., в КГУ (Набережночелнинском филиале), на городской научно-практической конференции студентов и аспирантов «Роль предпринимательства в решении проблем городского хозяйства и социально-культурной сферы города», 2000 г., в КГТУ, на межрегиональной научно-методической конференции «Актуальные проблемы самодостаточности региона: методология структурного анализа и прогнозирования развития региональных экономических систем», 18-19 декабря 2001 г., Казань, в КГТУ.
Практическая значимость диссертации заключается в том, что ее результаты могут быть использованы органами регионального (муниципального) управления для исследования состояния и тенденций развития регионального рынка жилья и разработке на этой основе разделов региональной экономической политики, касающихся жилищной сферы. Полученные в ходе исследования результаты и собранный информационный материал позволили разработать конкретные рекомендации, направленные на изменение региональной инвестиционной политики с целью повышения эффективности жилищного строительства и создания полноценного рынка жилья. Результаты диссертации также могут быть использованы риэлторскими фирмами при проведении маркетинговых исследований на региональном рынке жилья.
Основные положения и выводы диссертации могут быть полезны в практике преподавания курсов «Экономика недвижимости» и «Экономика и управление имуществом», а также при подготовке новых спецкурсов по проблемам оценки недвижимости.
Логика и структура работы, определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, библиографического списка используемой литературы.
Понятие и сущность регионального рынка жилья и особенности его формирования
Становление рынка недвижимого имущества как особой сферы рыночных отношений является одним из магистральных направлений формирования в России экономической системы, базирующейся на преобладании . частной собственности и рыночных механизмов саморегулирования, функционирования и развития экономики.
Общепризнанно, что вопрос собственности - это один самых главных вопросов, определяющих генерацию, существование и пути развития человеческого общества. От того, как и кем, он поставлен, решается и регулируется в данный момент времени (в том числе и в данный исторический промежуток времени) зависит устойчивость, благополучие, а зачастую и само существование любого общества (как, впрочем, и каждого отдельного члена данного общества). При этом общественность, чаще всего, рассматривает собственность как категорию социально-экономическую.
При более полном развертывании определения собственности, как экономической категории, ученые экономисты основывались на статичности или динамичности основных ее проявлений в повседневной практике, ее классового и исторического характера и так далее. С нашей точки зрения, наиболее функциональным является определение через основные проявления хозяйственного господства над недвижимым имуществом: владение, пользование, распоряжение. Статика отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство над данным имуществом, ее «закрепленность» за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из недвижимого имущества полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления. Распоряжение означает совершенствование в отношении действий и иных актов, определяющих его судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения недвижимого имущества. Таким образом, собственность, как экономическая категория, определяется как отношение индивидов либо сообщества индивидов к принадлежащему им недвижимому имуществу, как к своему, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении этим имуществом, а также в устранении воздействия всех иных субъектов в ту сферу хозяйственного господства, на которую распространяется власть собственника.
Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, они работают над увеличением стоимости своей собственности и демонстрируют большую общественность духа. Многие ученые экономисты считают, что широкое распространение частной собственности на объекты жилой недвижимости является жизненно важным для эффективного функционирования рынка жилья.
Специалисты многих стран обоснованно полагают, что приобретение собственного жилья является не просто формальным актом долгосрочного вложения капитала, а рынок жилья, в свою очередь, создает необходимые правовые и нормативные условия для укрепления, развития и перетока частных владений, на защите которых находятся органы власти и управления всех уровней. Участвуя в этом акте, владелец недвижимости, заботясь о своем имуществе, заинтересован, в свою очередь, в прочности и процветании государства, поэтому активно привлечен к руководству страной через органы местного самоуправления и демократический выборный процесс.
С другой стороны, развитие массового жилищного строительства способно в значительной мере активизировать инвестиционный процесс в целом по стране, вызвать адекватное развитие связанных с ним отраслей экономики, а также создать предпосылки экономического роста в перспективе, что приобретает особую актуальность в кризисных условиях экономики и имеет важное значение в современной российской ситуации.
Преодоление экономического кризиса через повышение эффективности инвестиционной деятельности в жилищной сфере потребует значительного развития нового жилищного строительства. Это значит, что необходимо не только полное и рациональное применение имеющегося ремонтного и строительного потенциала, создание и использование принципиально новых, более качественных материалов и технологий, но основной проблемой могут стать и финансовые ресурсы. Из этого следует, что регулирование инвестиционного процесса, особенно на уровне регионов, имеющих важное значение экономических и административно-территориальных единиц, должно быть направлено на создание условий экономического, нормативно-правового и финансового характера региональными органами власти и управления для привлечения дополнительных источников финансирования массового жилищного стрбительства, среди которых основное место должны занимать собственные и заемные средства населения, сохранность которых необходимо гарантировать законодательными мерами государства.
В условиях становления и развития рынка жилья имеются крупные неиспользованные резервы в самой сфере жилищного строительства. В этой связи процесс формирования рынка жилья нуждается в тщательном и углубленном анализе, прежде всего с точки зрения раскрытия теоретико-методологических основ его функционирования и последующей интенсификации инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства.
Следует отметить, что становление и развитие рынка жилья и недвижимости представляет собой явление в определенной степени новое как для российской экономики последнего десятилетия, так и для всей хозяйственной практики государства в целом. По свидетельству Российского статистического ежегодника в 1990 году жилой фонд составлял 2425 млн. кв.м, при этом частный - 791 млн. кв.м.
Анализ зарубежного опыта регулирования условий приобретения и распределения жилья
Рынок жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в зарубежных странах строго регламентированы. В жилищной политике роль государства состоит в следующем: - разработке и принятии жилищного законодательства, - стимулировании жилищного строительства, - предоставлении различных льгот лицам с относительно низкими доходами.
Жилищное положение в разных странах мира неоднородно и в большей мере зависит от позиции правительств по этому вопросу. Принятие каждой очередной программы по развитию жилья в какой-либо стране сопровождается не только надеждами на решение проблемы, но и острой критикой. Критика обычно связана с недостаточностью выделяемых средств. В результате полностью проблему малоимущих граждан не смогла решить ни одна программа.
В большинстве стран цель государственной жилищной политики — обеспечить каждого человека жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Особое внимание государство уделяет предоставлению жилья родителям-одиночкам (Франция, Нидерланды), холостякам (Франция, Германия), семьям с низкими доходами, пожилым и инвалидам (Дания, Нидерланды).
По оценке экспертов, жилищная проблема в индустриально развитых странах в целом решена. Объемы жилищного строительства с конца 1970-х гг. стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 1980-х гг. составляло от 2,3 в Дании, до 3,9 в Великобритании и Ирландии; в большинстве стран этот показатель равен 2,4—2,6. В Германии объемы жилищного строительства практически неизменны, в 1995 году было построено 602,757 тыс. квартир, в 1996 — 559,488 тыс., в 1997 году — 570,596 тыс. квартир. Право граждан на жилье и ответственность государства за его обеспечение прямо сформулированы в конституции трех стран — Испании, Нидерландов и Португалии. В Конституции Испании записано: «Все испанцы имеют право на достойное и приемлемое жилье. Государство создает необходимые условия и принимает соответствующие меры для того, чтобы это право было эффективным».1
В других, странах право на жилье признается (или сформулировано) в различных актах. В социальных законодательствах Дании, Ирландии и Люксембурга подчеркивается право на жилье тех людей, которые не могут обеспечить его собственными силами; в Бельгии, Франции, Германии, Греции и Италии право на жилье предусматривается в законах об аренде жилья. Кроме того, во всех странах действуют законы, регулирующие рынок социального жилья, которое предоставляется на льготных условиях отдельным категориям граждан.
Вопросами жилищной политики ведают различные министерства: защиты окружающей среды в Греции, Ирландии и Великобритании; общественных работ — в Испании, Италии и Португалии; жилищ и урбанизации — в Люксембурге, Нидерландах и Дании; устройства территорий, строительства и урбанизации — в Германии; оснащения территорий, жилищного строительства и транспорта — во Франции. Центральные правительства участвуют в разработке общих принципов, но ключевые позиции в проведении жилищной политики занимают местные органы власти и различного рода ассоциации арендодателей и арендаторов, создаваемые ими комиссии. Законодательные нормы постоянно обновляются в соответствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости и потребностями населения в жилье все более высокого качества.
За этими средними цифрами скрываются различия по отдельным регионам. Так, во Франции при общей доле собственного жилья в 54% в Париже этот показатель составляет всего 30%. В первую очередь это объясняется высокой стоимостью жилья в столичных регионах. В последнее время рынок жилья испытывает серьезные трудности в связи с его насыщением, что послужило во многих случаях причиной снижения цен на жилье. В 1988-1991 гг. средние цены на жилье снизились в Великобритании на 2%, в частности в Лондоне — на 25%, в то же время на северо-востоке страны они возросли на 40%.
Цены на жилье в западных странах сильно различаются, что дает основание некоторым экспертам утверждать, что до создания единого рынка жилья в Европе еще далеко.
Один из принятых на Западе способов сравнения стоимости жилья в разных странах — ее сопоставление со среднегодовыми реальными доходами активного населения. В Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза превышает среднегодовой доход, во Франкфурте-на-Майне — в 6-8 раз. В большинстве стран годовая арендная плата равна 4-5% стоимости жилья, за исключением Лондона (7%). и Брюсселя (9%).
Продажа и покупка жилья, как правило, осуществляются через специальные агентства по недвижимости, берущие за свои услуги комиссионные: 3-6% стоимости сделки в Италии, 5-6% — в Германии, 5% — во Франции, 2-3% — в Великобритании и Бельгии. Кроме того, при подобных сделках взимаются регистрационные сборы: в Бельгии — 17% стоимости сделки, в Италии и Франции — 10, в Германии — 4 и в Великобритании — 1%.
Для покупателей жилья с низкими доходами существуют многочисленные льготы. В Германии покупатель жилья, годовой доход которого после уплаты налогов составляет менее 120 тыс. марок, может вычесть из налогооблагаемого дохода 5% покупной цены жилья (но не более 300 тыс. марок).
Системная модель и инфраструктура рынка жилья
Рынок жилья по мере осуществления хозяйственных реформ приобретает все большее значение в общей структуре рыночного сектора экономики. Не вызывает сомнения тот факт, что рынок жилья будет и дальше развиваться и укреплять свои позиции, тесно сочетаясь с другими рынками: фондовым, финансовым, инвестиционным, товарным.
Осуществление рыночных преобразований в условиях постсоциалистической России потребовало соответствующих принципиально новых для нее структурных и институциональных изменений нормативно-правового, социально-политического и экономического характера, ускоренного создания и развития необходимой, отвечающей требованиям рынка, инфраструктуры. К сожалению, общие недостатки экономических реформ в полной мере отразились и на соответствующих институтах рынка жилья, в определенной мере сформировали некоторые особенности их развития. Этому способствовали поспешно проведенная и не создавшая своих легитимных социально-экономических последствий приватизация, недооценка необходимости государственного регулирования экономических процессов.
В результате изменений, произошедших в политической жизни страны, можно высказать уверенность в том, что государство будет осуществлять свою регулирующую функцию методами, признанными действенными для смешанной экономики, с целью формирования и развития полноценного, эффективно функционирующего, социально-ориентированного рынка, в том числе и в сфере жилья, поскольку именно она наиболее близка, адекватна и напрямую нацелена на решение социальных задач общества. Наиболее значимым рынок жилья делает его особая социальная роль призванная реализовать важную государственную задачу - социальную. Так, например, В. Леонтьев, оценивая ситуацию на российских рынках и подчеркивая при этом особую роль именно рынка жилья, а также его зависимость от неурегулированности земельных отношений, указывал, что рынок жилья и недвижимости наибольшее значение имеет именно в городах. В ближайшее время городам России придется столкнуться с рядом сложных проблем: реконструкцией старых промышленных зон, развитием инфраструктуры, "осуществлением массового жилищного строительства в новых рыночных условиях и др. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.1
Все перечисленные проблемы до настоящего времени являются актуальными, и их решение потребует значительных усилий как федерального центра, так и регионов, корпоративных и предпринимательских структур и, безусловно, населения. Структура и инфраструктура рынка жилья при этом будут также иметь особенности. На наш взгляд, это будет определяться следующими обстоятельствами.
Во-первых, жилье как главная часть городской недвижимости в долгосрочной перспективе обладает в России несомненно высокой ценностью, причем она неуклонно возрастает во времени, особенно в наиболее крупных городах. Цена этого ресурса даже может превышать стоимость промышленного сектора, а инвестиции в развитие рынка жилья представляются сейчас наиболее перспективными.
Во-вторых, в силу ряда обстоятельств приватизация жилья и отдельных видов недвижимости в России, то есть передача или продажа его из общественной собственности в частную, или уже осуществлены, или должны при оговоренных условиях осуществиться. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по влиянию их на экономическое развитие, с точки зрения социальной значимости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты.
Данные положения осложняются тем обстоятельством, что рынок жилья в России развивался и развивается в условиях серьезного дефицита необходимых правовых и организационных рамок для его цивилизованного формирования. Йо сравнению с другими рынками этот сектор в определенной мере развивался в полулегальных формах.
К числу обстоятельств, сформировавших некоторые негативные явления рынка жилья, следует обратить внимание еще на некоторые. Массовая приватизация жилья происходила в условиях отсутствия государственной регистрационной системы, которая начала функционировать только в 1999 году из-за опоздания с принятием соответствующего законодательства.1 В сфере градостроительного планирования отсутствовала разработка планов использования земель (зональных планов), в том числе и под жилищную застройку, что затрудняло и затягивало процедуру выдачи разрешений на строительство, особенно частного жилья.
Урезанная приватизация жилых помещений в значительной мере осложнила социальные проблемы общества, поскольку не привела и не могла привести к образованию кондоминиумов, как это предусматривалось программой реформирования жилищно-коммунальной сферы. Существуют различные мнения в отношении создания кондоминиумов в России. Есть серьезные доводы против их искусственного создания в существующих жилых домах, которые в основной массе строились и заселялись в дореформенный период и сегодня населены представителями самых различных социальных групп - от «новых русских» до пенсионеров, получающих мизерные пенсии. Кроме того, здесь же находится 40-50% неприватизированных квартир. Естественно, из жильцов одного дома, находящихся на разных ступенях социальной лестницы, кондоминиум создать невозможно чисто по финансовым соображениям. ,
В то же время в развитых странах с рыночной экономикой 30-35 % владельцев квартир объединены в кондоминиумы, что делает их более социально активными, ответственнее относящимися к содержанию и благоустройству жилых домов и прилегающих территорий. Как бы то ни было, но государство, желая освободиться от бремени содержания, ремонта и коммунального обслуживания жилого сектора, будет стремиться к созданию кондоминиумов, но делать это нужно на базе новых, строящихся домов, в которых квартиры приобретают представители близких социальных групп, способных не только купить жилье, но и содержать его.
Роль маркетинга в прогнозировании развития рынка жилья
Рынок жилья по мере осуществления хозяйственных реформ приобретает все большее значение в общей структуре рыночного сектора экономики. Не вызывает сомнения тот факт, что рынок жилья будет и дальше развиваться и укреплять свои позиции, тесно сочетаясь с другими рынками: фондовым, финансовым, инвестиционным, товарным.
Осуществление рыночных преобразований в условиях постсоциалистической России потребовало соответствующих принципиально новых для нее структурных и институциональных изменений нормативно-правового, социально-политического и экономического характера, ускоренного создания и развития необходимой, отвечающей требованиям рынка, инфраструктуры. К сожалению, общие недостатки экономических реформ в полной мере отразились и на соответствующих институтах рынка жилья, в определенной мере сформировали некоторые особенности их развития. Этому способствовали поспешно проведенная и не создавшая своих легитимных социально-экономических последствий приватизация, недооценка необходимости государственного регулирования экономических процессов.
В результате изменений, произошедших в политической жизни страны, можно высказать уверенность в том, что государство будет осуществлять свою регулирующую функцию методами, признанными действенными для смешанной экономики, с целью формирования и развития полноценного, эффективно функционирующего, социально-ориентированного рынка, в том числе и в сфере жилья, поскольку именно она наиболее близка, адекватна и напрямую нацелена на решение социальных задач общества. Наиболее значимым рынок жилья делает его особая социальная роль призванная реализовать важную государственную задачу - социальную. Так, например, В. Леонтьев, оценивая ситуацию на российских рынках и подчеркивая при этом особую роль именно рынка жилья, а также его зависимость от неурегулированности земельных отношений, указывал, что рынок жилья и недвижимости наибольшее значение имеет именно в городах. В ближайшее время городам России придется столкнуться с рядом сложных проблем: реконструкцией старых промышленных зон, развитием инфраструктуры, "осуществлением массового жилищного строительства в новых рыночных условиях и др. Для их преодоления необходимо создать юридические, институциональные и экономические условия, в которых частный сектор и государство смогут выступать в качестве партнеров, интересы которых надежно защищены, а права гарантированы.1
Все перечисленные проблемы до настоящего времени являются актуальными, и их решение потребует значительных усилий как федерального центра, так и регионов, корпоративных и предпринимательских структур и, безусловно, населения. Структура и инфраструктура рынка жилья при этом будут также иметь особенности. На наш взгляд, это будет определяться следующими обстоятельствами.
Во-первых, жилье как главная часть городской недвижимости в долгосрочной перспективе обладает в России несомненно высокой ценностью, причем она неуклонно возрастает во времени, особенно в наиболее крупных городах. Цена этого ресурса даже может превышать стоимость промышленного сектора, а инвестиции в развитие рынка жилья представляются сейчас наиболее перспективными.
Во-вторых, в силу ряда обстоятельств приватизация жилья и отдельных видов недвижимости в России, то есть передача или продажа его из общественной собственности в частную, или уже осуществлены, или должны при оговоренных условиях осуществиться. В зависимости от выбранных методов и подходов к решению этой задачи ее результаты могут иметь совершенно различную эффективность по влиянию их на экономическое развитие, с точки зрения социальной значимости, а также по их вкладу в федеральный и местный бюджеты.
Данные положения осложняются тем обстоятельством, что рынок жилья в России развивался и развивается в условиях серьезного дефицита необходимых правовых и организационных рамок для его цивилизованного формирования. Йо сравнению с другими рынками этот сектор в определенной мере развивался в полулегальных формах.
К числу обстоятельств, сформировавших некоторые негативные явления рынка жилья, следует обратить внимание еще на некоторые. Массовая приватизация жилья происходила в условиях отсутствия государственной регистрационной системы, которая начала функционировать только в 1999 году из-за опоздания с принятием соответствующего законодательства.1 В сфере градостроительного планирования отсутствовала разработка планов использования земель (зональных планов), в том числе и под жилищную застройку, что затрудняло и затягивало процедуру выдачи разрешений на строительство, особенно частного жилья.
Урезанная приватизация жилых помещений в значительной мере осложнила социальные проблемы общества, поскольку не привела и не могла привести к образованию кондоминиумов, как это предусматривалось программой реформирования жилищно-коммунальной сферы. Существуют различные мнения в отношении создания кондоминиумов в России. Есть серьезные доводы против их искусственного создания в существующих жилых домах, которые в основной массе строились и заселялись в дореформенный период и сегодня населены представителями самых различных социальных групп - от «новых русских» до пенсионеров, получающих мизерные пенсии. Кроме того, здесь же находится 40-50% неприватизированных квартир. Естественно, из жильцов одного дома, находящихся на разных ступенях социальной лестницы, кондоминиум создать невозможно чисто по финансовым соображениям. ,
В то же время в развитых странах с рыночной экономикой 30-35 % владельцев квартир объединены в кондоминиумы, что делает их более социально активными, ответственнее относящимися к содержанию и благоустройству жилых домов и прилегающих территорий. Как бы то ни было, но государство, желая освободиться от бремени содержания, ремонта и коммунального обслуживания жилого сектора, будет стремиться к созданию кондоминиумов, но делать это нужно на базе новых, строящихся домов, в которых квартиры приобретают представители близких социальных групп, способных не только купить жилье, но и содержать его.
