Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические основы функционирования локального рынка жилья в социально-экономической системе региона
1.1. Содержанием основные понятия развития региональных социально-экономических систем
1.2. Формирование локального рынка жилья в региональной социально-экономической системе
1.3. Региональная жилищная политика в современных условиях федерализма
2. Оценка параметров функционирования локальных рынков жилья 61
2.1. Социально-экономические условия функционирования рынка жилья
2.2. Современное состояние локальных рынков жилья в регионе 81
2.3. Инструментарий стратегического планирования параметров функционирования локальных рынков жилья
3. Обоснование стратегических направлений регулирования и развития локальных рынков жилья
3.1. Субрегиональное зонирование локальных рынков жилья 116
3.2. Формирование механизма взаимодействия участников локальных рынков жилья
3.3. Инфраструктурное обеспечение и мониторинг локальных рынков жилья региона
Заключение 154
Список использованной литературы
- Формирование локального рынка жилья в региональной социально-экономической системе
- Региональная жилищная политика в современных условиях федерализма
- Инструментарий стратегического планирования параметров функционирования локальных рынков жилья
- Формирование механизма взаимодействия участников локальных рынков жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Усиленное внимание к территориальным аспектам формирования современного рынка жилья, инициирующее его системную модернизацию, обусловлено экономическими реформами, осуществляемыми в Российской Федерации. В результате на региональный уровень смещена активность практического решения комплекса социальных проблем реформирования жилищной сферы и обеспечения населения качественным и доступным жильем. От эффективного процесса формирования и развития локальных рынков жилья во многом зависит динамика социально-экономического роста в регионе. Централизованное управление этими процессами из федерального центра показало свою недостаточную эффективность, что обусловливает необходимость поиска инструментов и технологий, обеспечивающих усиление региональной компоненты регулирования локальных рынков жилья.
На современном этапе приоритетной задачей в этой сфере становится активное воздействие региональных органов власти на деятельность субъектов жилищного рынка, функционирующих на территории региона. Однако научно-методическое обеспечение этих процессов разработано недостаточно, что снижает эффективность проводимых реформ.
Исследование влияния локальных рынков жилья на общее развитие региональных социально-экономических систем, выявление особенностей их функционирования в транзитивной экономике, разработка необходимого инструментария регулирования субфедеральных программ развития рынка жилья являются актуальными и востребованными для науки и практики, поскольку позволяют разрабатывать целостную концепцию социально-экономического развития региона, основываясь на таких составляющих, как жилищная обеспеченность населения, снижение социальной нагрузки и использование альтернативных источников для приобретения жилых объектов. Актуальность данной темы исследования усиливается наложением проблем на многообразие региональных особенностей, проявляющихся в симметричности характеристик социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, что требует разработки научно обоснованных рекомендаций по их разрешению.
Степень разработанности проблемы. Вопросы формирования и функционирования локальных рынков в региональных социально-экономических системах явились предметом изучения в трудах Г. Бэк-кера, А. Гранберга, Ю. Ершова, Л. Капустиной, А. Куклина, В. Лексина,
A. Пигу, А. Пыткиной, А. Татаркина, А. Швецова и др.
Проблемы функционирования и развития жилищных рынков и комплексов как подсистем региональной экономики исследовались такими отечественными учеными, как А. Асаул, В. Аверченко, Л. Головнина,
B. Горемыкин, М. Каменецкий, Е. Кудашов, М. Полякова, И. Рахман,
В. Ресин, Г. Стерник, В. Терентьев и др. Особенности функционирования
рынка жилья в транзитивной экономике России ее регионов проанализированы Л. Батуриным, О. Пчелинцевым, Л. Руди и др.
Вопросами, касающимися механизма регулирования локальных рынков жилья, занимались Т. Белкина, Н. Калинина, Н. Ноздрина, а проблемы реформирования жилищной сферы региональной экономики изучены Н. Косаревой, Н. Пастуховой, А. Пузановым, Н. Рогожкиной. В работах таких ученых, как В. Кудрявцева, В. Остапенко, Г. Печатникова, С. Цыли-на рассматриваются методы и инструменты стимулирования территориальных рынков жилья.
В то же время отечественной экономической наукой фрагментарно затрагиваются вопросы согласования территориально-отраслевых интересов рынка жилья и социально-экономических систем регионов, недостаточно научное обеспечение процессов обоснования стратегии развития рассматриваемого рынка в целом с учетом субфедеральной специфики. Данные обстоятельства обусловили выбор темы исследования, ее цель и задачи.
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках раздела «Региональная экономика» специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством, соответствует п. 5.6 «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля»; п. 5.19 «Эффективность использования факторов производства; организация и управление производством на предприятиях, в отраслях и комплексах в регионах, особенности и закономерности; абсолютные и относительные преимущества региональных производственных комплексов и отраслей; исследование проблем производственной, социальной и рыночной инфраструктур в регионах» и раздела «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство», соответствует п. 15.55 «Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве» и п. 15.69 «Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования РФ (экономические науки).
Целью диссертационного исследования является совершенствование теоретико-методических положений по формированию и функционированию локальных рынков жилья в социально-экономических системах региона.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи диссертационного исследования, определяющие логику и структуру работы:
обосновать теоретический подход к исследованию перспектив развития социально-экономических систем региона во взаимоувязке с формированием и функционированием регионального рыночного пространства экономики территорий;
уточнить понятийный аппарат и развить теоретические представления о морфологическом содержании локального рынка жилья;
конкретизировать место и роль локального рынка жилья в региональных социально-экономических системах;
разработать методический подход к анализу современного состояния локального рынка жилья в регионе;
предложить методические рекомендации по составлению стратегического плана функционирования локальных рынков жилья в регионе, позволяющие осуществлять согласование приоритетов развития региональных социально-экономических систем и коммерческих интересов участников рыночного пространства;
разработать методический подход к выделению субрегиональных зон в субъектах РФ по уровню развития локального рынка жилья с учетом ценности территории;
обосновать предложения по формированию механизма взаимодействия субъектов локального рынка жилья в региональной социально-экономической системе;
разработать организационно-методические рекомендации по формированию модели регионального инфраструктурного модуля локального рынка жилья.
Объектом исследования являются локальные рынки жилья Северо-Кавказского Федерального округакакэлементысоциально-экономических систем региона.
Предметом исследования выступает совокупность экономических и социальных факторов, тенденций и явлений, возникающих в процессе формирования и функционирования локальных рынков жилья в социально-экономических системах региональной экономики.
Теоретической и методологической основой исследования послужили концепции и методические подходы современных ученых и специалистов в области регионального развития, функционирования локальных рынков. Проведённые исследования базируются на системном подходе как общем методе познания, методах логического и маркетингового анализа, сравнения, обобщения и детализации, структурно-функционального анализа, экспертных оценок, а также на монографическом, абстрактно-логическом, графическом, расчетно-конструктивном методах экономических исследований. Перечисленные методы использовались в различных комбинациях на различных этапах исследования в зависимости от поставленных целей и задач. Это позволило обеспечить обоснованность экономического анализа и выводов.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили документы Министерства регионального развития РФ, Министерств экономического развития субъектов СКФО, официальные данные Федеральной службы государственной статистики и её территориальных органов законодательные акты РФ, постановления Правительства РФ, Программы социально-экономического развития субъектов СКФО. В работе использовались информационные материалы, опубликованные в монографиях и научной периодической печати, а также ресурсы сети Интернет.
Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии теории и разработке методических положений и практических рекомендаций по формированию и функционированию локальных рынков жилья в региональных социально-экономических системах, обеспечивающих эффективную консолидацию территориально-отраслевых интересов участников рынка и субъектов Федерации.
К числу наиболее значимых результатов исследования, обладающих научной новизной и являющихся предметом защиты, можно отнести следующие положения:
По специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» (региональная экономика):
- предложен теоретический подход к исследованию перспектив раз
вития социально-экономических систем региона во взаимоувязке с фор
мированием и функционированием рыночного пространства экономики
территорий, базирующийся на выделении общности интересов террито
рий, населения и совокупности локальных рынков, реализующейся по
средством механизма согласования территориально-отраслевых приори
тетов, что позволит обеспечить эффективное осуществление региональ
ной пространственно-экономической политики;
уточнена сущностно-семантическая часть понятия «локальный рынок жилья», а также структурирован его морфологический состав, что дало возможность рассматривать данный рынок как сложную пространственно-организованную социально-экономическую систему, функционирующую одновременно как самостоятельная вертикально-иерархическая система и как элемент горизонтальной системы территориальных рынков;
дополнена система территориальных факторов формирования локального рынка жилья, уточнены цели и задачи его функционирования в социально-экономических системах региона, что является основой для разработки сбалансированных стратегических программ развития РСЭС, учитывающих интересы субъектов региональной рыночной среды и социальные потребности населения территории;
обоснованы и предложены методические рекомендации по составлению стратегического плана функционирования локальных рынков жилья в регионе, базирующиеся на двухэтапной процедуре определения част-
ных стратегий участников рынка в рамках системы более высокого уровня (субъект РФ - УПРЖ) на базе применения SWOT-анализа и использования авторского алгоритма оптимизации «ключевого варианта» их деятельности, что обеспечивает приоритет критериев социально-экономического развития региона и снижение уровня социальной нагрузки в обществе;
разработан методический подход к выделению субрегиональных зон в субъектах РФ на основе предложенного коэффициента относительной ценности территории, позволяющего более точно характеризовать состояние локальных рынков жилья и прогнозировать тенденции развития региональных социально-экономических систем;
разработаны организационно-методические положения по формированию регионального инфраструктурного модуля локального рынка жилья и предложена модель его функционирования, включающая архитектуры структурно-функционального построения информационной, аналитической, справочно-консалтинговой и разработочно-реализующей подсистем, обеспечивающих согласование процессов, протекающих на жилищном рынке в контексте проектирования и последующего исполнения стратегических программ развития региона.
По специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство):
разработан методический подход к анализу современного состояния локального рынка жилья в регионе, базирующийся на комплексном исследовании факторов (платежеспособный спрос, предложение, динамика цен) и оценке уровня доступности жилья для населения, что позволит получить более полное представление о развитии рыночных процессов в региональном строительном комплексе;
даны рекомендации по формированию механизма взаимодействия субъектов локального рынка жилья, отличительной чертой которого является выделение саморегулируемых организаций в ключевой институт регулирования исследуемого рынка, что позволит повысить эффективность формирования и реализации жилищной политики в регионе.
Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в работе выводы и рекомендации, а именно: методические рекомендации по составлению стратегического плана функционирования локальных рынков жилья в регионе; методический подход к выделению субрегиональных зон в субъектах РФ; рекомендации по формированию механизма взаимодействия субъектов локального рынка жилья; организационно-методические положения по формированию регионального инфраструктурного модуля локального рынка жилья целесообразно использовать для решения разноплановых и многоаспектных методических и организационно-экономических задач по формированию и функционированию локальных рынков жилья в регионе.
Практические результаты могут найти применение:
в законодательной и нормотворческой деятельности органов регионального менеджмента и местного самоуправления, регламентирующей процессы формирования и функционирования рынков жилья подведомственных территорий;
в организационно-распорядительной деятельности исполнительных органов региональной власти и структур муниципального менеджмента при разработке и реализации программ социально-экономического развития, а также планов расселения населения территорий;
в деятельности субъектов локальных рынков жилья при планировании параметров их функционирования в долгосрочной перспективе;
в процессе совершенствования структуры, содержания и методики преподавания дисциплин, использующихся при подготовке специалистов по региональной экономике и менеджменту.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования обсуждались на международных и всероссийских научно-практических конференциях в городах Воронеж, Ставрополь в период 2008-2011 гг. Результаты диссертационного исследования были отмечены медалью и дипломом за 3 место в Девятой Всероссийской Олимпиаде развития Народного хозяйства России (Москва, 2009). Отдельные положения исследования используются в учебном процессе ФГБОУ ВПО «Ставропольский государственный аграрный университет» (акт о внедрении от 1 сентября 2011 года).
Результаты исследования внедрены в практику работы Министерства экономического развития и торговли Кабардино-Балкарской Республики (справка о внедрении от 8 августа 2011 года).
Публикации. Основные результаты диссертационного исследования нашли отражение в 10 публикациях общим объемом 3,56 п.л., из них авторских 2,77 п.л., в том числе 3 статьи в журналах, рекомендованных ВАК.
Объем и структура работы. Диссертационная работа изложена на 174 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 180 наименований, и приложений. Работа содержит 28 таблиц, 26 рисунков, 9 приложений.
Формирование локального рынка жилья в региональной социально-экономической системе
На современном этапе формирования глобального мирового экономического, информационного, финансового пространства неизбежно возникают принципиально новые вопросы, связанные с формированием и развитием форм и методов управления региональными системами.
Характеризуя государственное развитие Российской Федерации на современном этапе, необходимо акцентировать внимание на составных частях страны - её регионах. С этим нельзя не согласиться, так как для России характерна чрезвычайно обширная территория с большим различием по множеству показателей: климату, высотой над уровнем моря, природными поясами, плотностью населения, наличию полезных ископаемых, экономическому положению транспортных и энергетических линий, локализации промышленных и торговых центров и т.д. Эти и многие другие показатели оказывают существенное влияние на развитие конкретных центров и регионов.
В классической работе Н.Н. Некрасова «Региональная экономика» (1978) «под регионом понимается крупная территория страны с более или менее однородными природными условиями, а главным образом -характерной направленностью развития производительных сил на основе сочетания комплекса природных ресурсов с соответствующей сложившейся и перспективной социальной структурой» [159].
В настоящее время имеется множество определений понятия регион, большинство исследователей не конкретизируют его однозначными территориальными рамками. Так в частности Маршалова А.С. считает, что «регион является не только подсистемой социально-экономического комплекса страны, но и относительно самостоятельной его частью с законченным циклом воспроизводства, особыми формами проявлений стадий воспроизводства и специфическими особенностями протекания социальных и экономических процессов» [62]. Регион в нашей стране представляет собой сложную многоуровневую структуру, обладающую внутренней динамикой и являющейся важнейшим элементом национальной экономики.
В переводе с латинского «regio» означает «страна, область», в данном случае эти понятия трактуются идентично и регион рассматривается как район, то есть определяется как абстрактная территория или часть территории страны, не учитывающая при этом каких-либо факторов, кроме пространственного [143].
В монографии классика американской региональной экономики У. Изард «Методы регионального анализа: введение в науку о регионах» регион характеризуется как «открытая экономическая единица в пределах данного Государства» [78].
По мнению А. Гранберга, регион представляет собой «отдельную территорию, отличающуюся от других территорий по ряду признаков и обладающую некоторой целостностью, взаимосвязанностью составляющих её элементов» [56].
Наиболее распространённой является точка зрения, выраженная В. Н. Лексиным: «Регион это часть экономического, социального, природного, экономического, культурного, исторического, собственно-пространственного потенциала государства в границах властного установленных административно-территориальных единиц, имеющих управленческие структуры, признанные обеспечить интересы регионального развития» [102]. Итак, можно сказать, что главной целью развития региональной экономики является материальное обеспечение высокого уровня качества и жизни населения. Способствует достижению поставленной цели решение следующих задач: - обеспечение устойчивого развития региональных экономик в структуре пространства страны; - повышение сбалансированности регионального хозяйства; - организация регионального рынка в рамках общероссийского; - формирование самодостаточных профицитных региональных бюджетов. Первоначально термин «система», появившейся в начале 60-х годов XX столетия, использовался для характеристики региональных систем представителями только экономической географии.
Для региональных экономических систем характерно сочетание социальной, экономической, экологической, информационной и других составляющих, наличие множества сложных элементов, большого числа разнообразных связей, циркуляция больших потоков материальных, финансовых и информационных ресурсов.
К социально-экономическим системам относят мировое сообщество, союзы государств, государства, административные единицы внутри государства, отрасли хозяйства, отдельные предприятия, группы людей [42].
Под региональными социально-экономическими системами (РСЭС) учёные-экономисты понимают «части территории государства, характеризующиеся относительной однородностью социально экономических показателей или пространственной близостью к одному из центров, взаимодействующие с другими частями территории государства и имеющие в обязательном порядке органы управления и/или общие программы развития федерального уровня» [159].
При определении понятия «региональная социально-экономическая система» Л. Берталанфи исходил из того, что он рассматривал общую теорию социально-экономических систем как основополагающую фундаментальную науку, охватывающую всю совокупность проблем, связанных с исследованием и конструированием систем. Но в то же время он стремился вывести из общего определения системы как комплекса взаимодействующих элементов понятия, относящиеся к организованным целым, и использовать общую теорию социально-экономических систем к анализу конкретных явлений [43]. Таким образом, на основе проведённого исследования мы пришли к выводу, что понятие «региональная экономика» более узкое, чем непосредственно термин «регион», характеризующий «практически любое территориальное образование от небольших ареалов, включающих даже часть одного муниципального образования, до межконтинентальных территориальных систем», или «территория», которая понимается некоторыми исследователями как синоним понятия «региональная система» [159].
Региональная жилищная политика в современных условиях федерализма
В результате совместно проводимых мероприятий органами федеральной, региональной и местной властей в 2008 году был увеличен уставной капитал ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) на 60 миллиардов рублей. Так как на зарубежных рынках, по причине разразившегося кризиса ликвидности, ужесточились условия размещения облигационных займов Правительство решило вмешаться в деятельность Агентства и поддержать его в условиях мирового финансового кризиса, усложнившего процесс получения долгосрочного финансирования из-за рубежа. По этой причине многие банки ужесточили условия предоставления ипотеки. В условиях кризиса данная мера позволила увеличить объём выкупа закладных у банков, принадлежащих АИЖК, что в свою очередь немного оживило строительный рынок и поддержало ипотечное жилищное кредитование. Для поддержания строительных компаний, имеющих большой процент кредитов в банках, изыскивались возможности для выкупа части квартир за счёт бюджетных средств, что должно было поддержать застройщиков и сократить количество очередников.
Сегодня при реализации жилищной политики также руководствуются Концепцией стратегии социально-экономического развития регионов России, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 года [23]. В соответствии с тем, что преимуществом новой Региональной Концепции является непосредственно опора именно на региональные субъекты - администрации муниципалитетов, то проводимая сегодня жилищная политика становится инструментом регионального развития России на микроуровне и вся ответственность за содержание жилого фонда ложится на собственников жилья. Государство в данном случае контролирует только вопросы, связанные с развитием жилищного строительства, активизацией социальной помощи (переселение граждан из ветхого и аварийного жилья), а также созданием условий для развития рынка доступного жилья и массового ипотечного кредитования.
Приоритетным направлением государственной жилищной политики в современных условиях выступает формирование системы ипотечного жилищного кредитования. Для осуществления данного направления разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», которая была утверждена Постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 года №753 [18].
Жилищная политика согласно Концепции ориентирована на удовлетворение жилищных потребностей социально не защищенных групп населения, основной акцент делается на граждан со средним уровнем доходов, а также тех, кто уже имеет в собственности жильё в результате бесплатной приватизации. Для таких групп населения основным решением жилищной проблемы является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование [19].
Концепция рассматривает следующие основные блоки жилищного финансирования: долгосрочное жилищное ипотечного кредитование населения, кредитование жилищного строительства и государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).
В связи с тем, что жильё является товаром длительного пользования и достаточно дорогим, то система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования предполагает выдачу кредитов банками населению на покупку жилья.
Кредитование жилищного строительства предполагает стимулирование инвестиций по средствам предоставления застройщикам, являющимся участниками локальных рынков жилья, банковских кредитов на строительство. Такие кредиты выдаются только при условии, что уже есть участок под застройку.
В современных условиях долгосрочные жилищные кредиты выдают не только банковские структуры, но и организации, не являющиеся кредитными (фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы, ссудо-сберегательным кассы, жилищно-накопительные кооперативы), а, поскольку законодательством РФ, не предполагается получение лицензии такими организациями, то и контроль со стороны государства ослаблен. В результате имеют место факты мошенничества. Всегда находятся желающие заработать на «пирамидах», и простые граждане остаются беспомощными в такой ситуации, так как нет никаких гарантийных фондов для обманутых пайщиков. По нашему мнению, это является минусом в работе государственных органов, так как указывает на уязвимость законодательной базы страны.
Государственная бюджетная поддержка предполагает получение гражданами целевых денежных средств, например, в России этот принцип действует при реализации программы по обеспечению жильём молодых семей [22].
Так же с целью содействия социально-экономическому развитию региона и формированию доступного жилья в Российской Федерации был создан «Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства» («Фонд «РЖС»), действующий на сновании Федерального закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 г. Фонд является юридическим лицом и создан Правительством Российской Федерацией. «Фонд «РЖС» при осуществлении своей деятельности руководствуется следующими целями: «содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан» [11].
Инструментарий стратегического планирования параметров функционирования локальных рынков жилья
Несмотря на то, что наблюдался незначительный рост среднемесячной пенсии, номинальной заработной платы, реальной зарплаты, уровень реальных денежных доходов в начале 2011 года практически не увеличился по отношению к 2010 году, а это говорит о том, что все меньше людей могут позволить себе не то, что улучшить жилищные условия, а даже удовлетворить необходимые социальные потребности с учётом инфляции, и постоянного удорожания продуктов первой необходимости.
В последние годы органы государственного управления и экспертное сообщество стали уделять внимание проблеме стратегического планирования регионального развития. С 2005 года, когда на заседании Правительства РФ 30 июня 2005 года была рассмотрена «Концепция Стратегии социально-экономического развития регионов Российской Федерации», органы государственной власти субъектов Российской Федерации под методическим руководством и при координации со стороны Министерства регионального развития Российской Федерации проводят активную работу по разработке региональных стратегий. К настоящему времени рассмотрены документы около 60 субъектов Российской Федерации.
Стратегические планирование является одной из функций стратегического управления без его использования нельзя определить глобальные тенденции рынка, понять, какие организационные и структурные изменения должны произойти, чтобы он стал конкурентоспособней, и какие инструменты для этого необходимы.
Мы считаем, что при стратегическом планировании необходимо обязательно проанализировать рынок и выявить сильные и слабые его стороны на основе внутренней, внешней среды и окружения; - выбрать стратегию с учетом перспектив рынка и отрасли, а также технологических процессов актуальных на современном этапе; - реализовать стратегию при помощи органов законодательной и исполнительной власти; - оценить реализацию стратегии в сопоставлении с выдвинутыми целями и приемлемостью уровня риска. Стратегическое рыночное планирование на локальном уровне представляет собой непрерывный процесс необходимый для постоянного взаимодействия с мировым рынком.
Вопросы и проблемы пространственного развития городов и регионов страны взаимосвязаны с социально-экономическими процессами, а также с уровнем развития институтов, организационной культурой и инструментарием государственного и местного управления.
По нашему мнению, для эффективного развития локальных рынков жилья в РСЭС необходимо удовлетворить все категории граждан доступным и комфортным жильём, по средствам достижения стратегических целей: - создание условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан; - обеспечение соответствия объёма комфортного жилищного фонда потребностям населения и формирование комфортной городской среды и среды сельских поселений; - государственное стимулирование отдельных видов деятельности на рынке жилья; оказание государственной поддержки социально незащищённым категориям граждан при приобретении и найме жилья.
Экстраполируя сложившуюся ситуацию на локальных рынках жилья, считаем, что необходимо усовершенствовать стратегию планирования развития жилищного рынка, используя положительный опыт других стран. Во всем мире обязательным элементом в проектно-сметной документации строительства жилья является стратегический план, обеспечивающий регулирование процесса развития первичного рынка жилья. С его помощью формируются условия для перспективного развития и принимаются текущие решения в соответствии с утвержденными стратегическими целями.
С переходом России к рыночной экономике и развитием местного самоуправления российские города получили возможность самостоятельно определять стратегию своего развития. Для эффективного развития системы локальных рынков необходимо, чтобы для каждого сегмента была разработана частная стратегия формирования и развития в рамках общей стратегии.
На сегодняшний день на локальных рынках отсутствует конкретная стратегия развития рынка жилья. В этой связи актуальной становится проблема составления стратегического плана функционирования локальных рынков жилья. В работе предлагаются методические рекомендации по его разработке, включающие проведение SWOT-анализа на уровне рынков субъектов Российской Федерации и построении на его основе частных вариативных стратегий развития (I этап). На втором этапе рекомендации предусматривают использования авторского алгоритма оптимизации «ключевого варианта» деятельности участников локального рынка жилья (УЛРЖ).
С целью всестороннего изучения рыночной ситуации и оценки возможностей и угроз дальнейшего развития локальных рынков жилья нами было проведено стратегическое планирование на основе одного из самых распространённых видов анализа в маркетинге - SWOT-анализа (S(strength)-сила; W(weakness)- a6ocTH; 0(оррогшпШе8)-возможности; t(threat)-yrpo3bi), позволяющего выявить и структурировать сильные и слабые стороны исследуемого рынка.
SWOT анализ - наиболее удобный и надежный инструмент стратегического планирования. В курсах стратегического маркетинга SWOT- анализу уделяется самое пристальное внимание. Хотя после создания SWOT-анализа появилось много других подходов к изучению стратегического поведения фирм и их конкурентного окружения, тем не менее, данный вид анализа продолжает активно и продуктивно использоваться и совершенствоваться. Исходные данные для проведения SWOT-анализа локального рынка жилья Ставропольского края представлены в таблице 22.
Формирование механизма взаимодействия участников локальных рынков жилья
Использование конкурсов актуально в силу недостаточной конкуренции, как в самой жилищно-строительной индустрии, так и в обслуживающих её рыночных структурах, а также по причине неудовлетворительного состояния жилищного фонда и его обслуживания, сверхвысокой стоимости жилья, недоступного большинству населения. Мы считаем, что основной резерв решения вышеперечисленных задач сосредоточен в проведении регулярных широкомасштабных конкурсов среди застройщиков и обслуживающих процесс жилищного строительства инвестиционных структур. Выявление на конкурсной основе, в частности, уполномоченного муниципального банка (кредитной организации), позволит снизить затраты на расчетно-кассовое, депозитное и кредитное обслуживание предприятий жилищно-строительной индустрии, которые, в свою очередь, также отбираются на конкурсной основе. Подрядные конкурсы и торги (конкурсы застройщиков) будут способствовать снижению себестоимости жилых объектов при сохранении нормального уровня прибыльности строительного производства. Включение конкурса среди участников лотерейного процесса в региональный инфраструктурный модуль позволит, с одной стороны, использовать вырученные в ходе проведения жилищной лотереи средства с целью развития локального рынка жилья, а с другой стороны, снизит затраты по организации и проведению региональных и муниципальных жилищных лотерей и, соответственно, повысит эффективность инвестиционного механизма в целом.
Чтобы максимально реализовать резервы инвестиционного механизма, необходимо регулярно проводить конкурсы среди прочих обслуживающих рыночных структур. Конкурсный отбор, к примеру, страховой компании будет стимулировать повышение качества страховых услуг и экономически обоснованное снижение цены страхового обслуживания. А конкурс среди лизинговых фирм, которые необходимы в условиях неудовлетворительного состояния основных фондов региональной стройиндустрии, будет способствовать эффективному развитию лизингового бизнеса. Мы считаем, что в силу неразвитости инвестиционной инфраструктуры функцию «инвестиционного инкубатора» должны выполнять коммерческие банки или, что является более рациональным вариантом, ассоциации банков, кредитных союзов, объединяющих огромное количество финансово-кредитных организаций. В рамках такого «инкубатора» будут формироваться инвестиционные структуры, которые в силу различных причин находятся либо на стадии становления в экономике региона, либо вовсе еще не сложились, но в обоих случаях их развитие определяет эффективность регионального инфраструктурного модуля локального рынка жилья.
Проведение конкурсов потребует решения ряда важных вопросов. Например, необходимо будет научно обоснованное определение критериев отбора и критериев формирования отборочной комиссии. Мы предлагаем проводить конкурс, по крайней мере, в два этапа: отбор по показателям и в конечном итоге аукцион. Предметом аукциона будет цена: цена расчетно-кассового обслуживания, процентные ставки по вкладам и кредитам, тарифы страхового обслуживания, сметная стоимость и т.д.
В рамках такого подхода может сформироваться база для организации более эффективных схем инвестирования, которые в современных условиях развития экономики российских регионов являются по различным причинам недоступными для большинства инвесторов.
Научная новизна в создании регионального инфраструктурного модуля локального рынка жилья состоит в том, что аналогов данный модуль на сегодняшний день не имеет ещё не в одном регионе Российской Федерации. Данный институт будет осуществлять контроль над институтами, функционирующими на локальном рынке жилья, что особенно актуально, в силу высокого уровня мошенничества на рынке. Данный модуль объединит в себе все государственные и муниципальные программы, направленные на увеличение доступности жилья, улучшение социально-экономических показателей региона, а также будет разрабатывать программы с использованием альтернативных источников финансирования приобретения жилья населением.
Итак, система мониторинга локальных рынков жилья, осуществляемая через региональный инфраструктурный модуль локального рынка жилья, представляется нам весьма эффективной и успешной, так как комплексный мониторинг и оценку на сегодняшний день проводят различные ведомства в строго определенном сегменте, в результате не выявляют в полной мере имеющиеся проблемы.
В диссертационном исследовании проведены расчёты по определению показателей функционирования локального рынка жилья в Ставропольском крае при реализации предлагаемых рекомендаций. Расчёты показывают, что к 2014 году средняя стоимость 1 кв. м. жилья вырастет на 8%, показатель общей площади жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя возрастет на 8,5%, объем работ по строительному комплексу региона 13,7%.
Приведённые данные свидетельствуют о целесообразности внедрения предлагаемых рекомендаций по развитию локального рынка жилья и определяют целевые ориентиры для их реализации.
Предлагаемые рекомендации по совершенствованию процессов формирования и функционирования локальных рынков жилья в социально-экономических системах региона могут быть применены в других субъектах РФ при разработке программ социально-экономического развития территорий, механизмов и мероприятий согласования территориального и отраслевого развития регионов.
В заключении, подводя итог обоснования стратегических направлений регулирования и развития локальных рынков жилья, отметим, что для регулирования развития локальных рынков жилья необходимо создание саморегулируемых организаций и регионального инфраструктурного модуля, что обеспечит эффективное согласование социально-экономических интересов субъектов рынка и их взаимодействие с населением и властно-административными структурами в субъектах Российской Федерации.
