Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ В УСЛОВИЯХ
РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ 10
Управление муниципальной собственностью: основные понятия, сущность и содержание 10
Социально-экономическое развитие муниципальных образований и арендные отношения как фактор управления муниципальной собственностью 24
Арендные отношения в системе методов управления муниципальным
имуществом в условиях рынка 51
Глава 2. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ АРЕНДНЫХ
ОТНОШЕНИЙ НА УРОВНЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА
ПРИМЕРЕ ГОРОДОВ БРЯНСКА, КУРСКА И МОСКВЫ) 69
Оценка значения муниципальной собственности в формировании муниципального бюджета (на примере городов Брянска, Курска и Москвы)....69
Оценка современного состояния арендных отношений и применяемых методик определения размера арендной платы 88
Исследование существующих методик определения размера арендной
платы на муниципальном уровне 108
Глава 3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
МЕТОДИКИ РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ МУНИЦИПАЛЬНЫХ
ОБРАЗОВАНИЙ 122
Разработка критериев оценки размера арендной платы 122
Оценка экономического потенциала арендных отношений (на примере городов Брянска, Курска и Москвы) 139
Оптимизация методики определения арендной платы муниципалитета... 158
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 167
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 173
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В управлении социально-экономическим развитием муниципальных образований наиболее значимой стороной деятельности местных органов власти является управление муниципальной собственностью.
Эффективное распоряжение собственностью позволяет финансировать социально-экономические программы развития территорий. Решение таких острых вопросов, как формирование городского бюджета, улучшение структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан, зависит от грамотного распоряжения муниципальным имуществом.
Вместе с тем, современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного. Связано это с тем, что процесс формирования рыночной инфраструктуры опередил процессы реформирования муниципальных управленческих структур и используемых методов управления, что привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи. В настоящее время управление муниципальной собственностью столкнулось с рядом трудно решаемых задач: муниципальные предприятия не достигают желаемого уровня рентабельности и эффективности хозяйствования, большинство объектов приватизации уже перешло в частную собственность, соответственно доходы местных бюджетов неуклонно сокращаются. Поэтому в сложившейся ситуации получило широкое распространение одно из немногих результативных направлений наполнения местного бюджета — сдача муниципального имущества в аренду. Его приоритетность обусловлена стабильностью получения дополнительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности на арендованных площадях, получением дохода не требующего первоначальных вложений, а также сохранностью контроля над сданной собственностью и возможностью самостоятельного использования
имущества в будущем в иных условиях.
За последние несколько лет муниципальные органы по управлению имуществом разработали и постоянно совершенствуют методический подход к управлению арендными отношениями, направленный на максимизацию дохода при одновременном активном воздействии на социально-экономические аспекты развития территории. Приоритетным направлением в разработке данного вопроса является теоретическое обоснование и математический расчет критериев, позволяющих оценивать размер устанавливаемой арендной платы.
Это позволит органам местного самоуправления принимать научно-обоснованные решения с использованием экономических методов в управлении городским хозяйством, находить оптимальные варианты использования муниципальной собственности.
Состояние изученности проблемы. Методологические и методические проблемы управления народным хозяйством рассмотрены в трудах многих отечественных ученых-экономистов: Л.А. Велихова, А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И. Кошкина, И.А. Остриной, А.В. Руднева, А.Н. Швецова, В.М. Шупыро и др.
Зарубежные ученые, такие, как Ф. Векслер, Д. Гулкея, Б. Гладстоун, П. Кармайкл, Р. Коула, М. Майлса, С. Хадсон-Уилсон, Дж. Хоуга и др., в своих работах рассматривают проблемы управления развитием городов и территориальных систем, основы городского хозяйства. Однако отдельные вопросы управления муниципальной собственностью не исследованы в полном объеме, в частности: управление арендными отношениями, анализ эффективности городских проектов, экономика общественного сектора, управление рынком муниципальной недвижимости.
Они остаются дискуссионными как в теоретическом, так и в прикладном аспектах. Это обусловило выбор темы и направления диссертационного исследования.
Объектом исследования является управление социально-экономическим развитием муниципальных образований городов Курск, Брянск и Москва.
Предметом исследования является процесс управления собственностью, имуществом и арендными отношениями муниципальных образований.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретических положений и методических рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления социально-экономическим развитием муниципальных образований. Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решались следующие задачи:
- исследовать особенности управления муниципальной собственностью и арендными отношениями в рамках проблем социально-экономического развития муниципальных образований;
обобщить отечественный опыт управления арендными отношениями и выявить основные факторы, обусловливающие их специфику в условиях развития рыночных отношений;
оценить поступления от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибкого и ненормированного источника дохода бюджета;
построить логическую модель, отражающую взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы;
исследовать существующие методики определения размера арендной платы, выявить их преимущества и недостатки, определить пути совершенствования;
разработать критерии, позволяющие оценить величину установленного размера арендной платы за сдаваемый в наем муниципальный нежилой фонд;
разработать методические дополнения и изменения к действующей методике определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.
Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению
6 вопросов социально-экономического развития муниципального образования. Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, управлению экономическими и социальными системами.
Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.
Информационно-эмпирическую основу работы составили данные органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.
В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта.
В процессе исследования использовались общенаучные методы комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.
Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, так как оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для отображения теоретических положений.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в
разработке научно-методических положений и рекомендаций по
совершенствованию арендных отношений, позволяющих повысить
эффективность управления социально-экономическим развитием
муниципальных образований.
Научная новизна подтверждается следующими полученными результатами, выносимыми на защиту:
- сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов
социально-экономического развития территории, как финансовая
наполняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная
привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления
арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской
деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и
др.) (п. 5.9. Паспорта специальности 08.00.05);
построена модель предложения органами самоуправления муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные отличия методики сдачи в аренду муниципальной собственности от применяемой организациями других хозяйствующих субъектов (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);
- представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость
суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и
размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы
арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);
разработаны критерии: минимальная (AIJmin), максимальная (АПтах), рыночная (АПрын) и оптимальная (АПопт) арендная плата, позволяющие объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);
разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);
усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем дополнения критериями оценки размера арендной платы (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05);
- предложен механизм внесения количественных изменений в расчет
размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере, необходимом для получения наиболее полного потока арендных платежей (п. 5.16. Паспорта специальности 08.00.05).
Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.
На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровней базовой организации — Комитета по управлению собственностью г. Брянска, вызвали практический интерес и были приняты к рассмотрению.
Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и исполнительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, так как:
в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью;
базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы;
методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.
Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований, а также в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления.
Апробация работы. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и были одобрены на научно-практических конференциях различного уровня, в том числе на: научно-практической конференции "Экономико-правовые проблемы повышения эффективности функционирования организаций и предприятий" (г. Орел, 2000 г.); межрегиональной научно-практической конференции "Социально-экономические и политические процессы в условиях корректировки курса реформ в регионах центра России" (г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на научно практическом семинаре "Региональные особенности осуществления реформ" (г. Орел, ОРАГС, 2000 г.), на международной научной конференции "Социально-экономические и правовые проблемы российских реформ" (г. Москва, 2002 г.), международной конференции молодых ученых "Российская государственность: истоки, становление, проблемы" (г. Орел, ОРАГС, 2003 г.), а также ежегодных научных конференциях профессорско-преподавательского состава ОРАГС.
По теме диссертации опубликовано 9 работ общим объемом 6,2 п.л.
Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 184 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 141 источник.
