Содержание к диссертации
Введение 3
Глава I. Аренда как институт управления: эволюния и современное
состояние. 8
1.1.Аренда как экономический институт управления и форма хо
зяйствования. 8
Г.2.Эволюция развития арендных отношений и их современное
состояние в России. 16
1.3.Правовые аспекты арендных отношений. 26
Глава II. Анализ состояния арендных отношений и методические под
ходы к определению арендной платы. 42
2Л.Аренда в структуре неналоговых доходов: тенденция и про
блемы 42
2.2.Анализ источников и пути пополнения доходной части бюдже
та за счет аренды нежилых помещений 48
2.3. Методические подходы к определению арендной платы. 6(7
Глава III. Основные направления совершенствования арендного меха
низма в сфере земельных отношений и лизинга 76
3.1.Аренда земли как источник пополнения доходной части бюд
жета и рационального землепользования. 76
3.2.Специфика арендных отношений в аграрной сфере. 89
3.3.Лизинг как форма передачи в аренду имущества 101
Выводы и предложения 117
Приложение 1 122
Приложение 2. 135
Список литературы 139
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На современном этапе развития, в условиях возрастающей роли муниципальных образования в социально-экономическом развитии территории, на местные органы власти возлагается дополнительная ответственность за эффективное использование своей собственности. Государство и муниципалитеты, сохранив значительную собственность и еще большую социальную нагрузку, обязаны поддерживать воспроизводственный процесс, мобилизовав все внутренние источники. К таким источникам получения устойчивых доходов для обеспечения воспроизводственного процесса относятся и арендные отношения, разграничивающие права владения, управления, права собственности и хозяйствования. Это и определяет актуальность темы.
С экономической точки зрения, аренда представляет форму реализации отношений собственности, адекватной рыночным отношениями. При этом происходит разграничение (в классическом случае) в процессе собственности на объекты собственности, принадлежащие арендодателю, и на объекты хозяйствования, принадлежащие арендатору. Это разграничение по субъектам присвоения и определяет их трудовую мотивацию.
Степень разработанности проблемы. Анализ отечественной и зарубежной литературы показывает, что проблема арендных отношений интенсивно разрабатывается в экономической теории и практике. Причем, если в зарубежных странах этот процесс достаточно устойчивый, то в России наблюдается определенная периодизация. Так, арендные отношения были актуальны до начала процесса реформирования, затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями, и где-то с начала XXI века, учитывая необходимость пополнения доходной части региональных и муниципальных бюджетов, вновь проблема аренды стала актуальной. Аренда недвижимости и земли ста
новится важнейшим источником пополнения бюджетов; всех уровней. Изучению арендных отношений посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, однако в этих работах недостаточное внимание уделялось системному подходу к проблеме арендных отношений: в условиях смешанной экономики, актуализирующей поиск: собственных источников для расширенного воспроизводства на всех уровнях хозяйствования.
Предмет исследования — системаорганизационно-экономических и правовых отношений, возникающих в процессе аренды нежилых помещений, земли и другого имущества.
Объект исследования — арендные отношения; как форма хозяйственной деятельности и источник пополнения доходной части бюджета.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, связанных с теорией, методологией и практикой аренды нежилых помещений, земли, финансовой аренды (лизинга). Теоретическая: основа исследования опиралась на общие закономерности аренды как экономической категории, выражающей конкретные производственно-экономические отношения современного этапа развития.
Информационной базой работе послужили; законодательные акты, материалы; Госкомстата РФ1 и; Федеральной службы земельного кадастра России, и конкретные аналитические материалы по объектам; аренды недвижимого имущества, земли и финансовой аренды.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования выступила разработка теоретических и практических основ активизации арендных отношений, направленных на повышение эффективности; управления государственным и муниципальным имуществом и пополнение доходной части бюджетов субъектов хозяйствования; В соответствии с поставленной целью, в і работе ставились и решались следующие задачи:
Обобщить теоретические и методологические основы арендных отношений и оценить значимость арендных отношений; в условиях перевода ре
гиональных и муниципальных бюджетов на самофинансирование;
? Разработать предложения по более эффективному использованию сдаваемых в аренду нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за счет расширения практики применения аренды нежилых помещений, дифференциации ставок арендной: платы, усиления контроля за передачей помещений в субаренду и сокращения долгов по арендной; плате перед бюджетом, а также за; счет введения системы стимулирования за увеличение площадей, сдаваемых в аренду;
? Предложить систему мер по дальнейшему развитию финансовой аренды (лизинга) за счет усиления бюджетной поддержки, совершенствования кредитования и налогообложения.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в комплексном подходе к улучшению управления арендными отношениями в сфере недвижимости, земли, техники, и разработке научных и практических путей повышения эффективности управления арендными отношениями. В процессе исследования лично автором получены следующие основные результаты:
? Уточнена роль арендных отношений в воспроизводственном процессе и обосновано положение о целесообразности усиления арендной деятельности как альтернативы ускоренной приватизации. Это позволит, с учетом растущей стоимости имущества, обеспечить постоянное пополнение региональных и муниципальных бюджетов денежными средствами;
? Даны предложения по укреплению региональных и муниципальных бюджетов за счет объединения в одну статью всех доходов от аренды и от продажи права на аренду и отнесения их к неналоговым доходам;
? Обоснованы предложения по унификации и учету затрат, включаемых в арендную плату, учитывая различия в бухгалтерском и налоговом учете;
? На основании анализа состояния аренды нежилых помещений в г. Москве, внесено предложение о необходимости постоянного мониторинга нежилых помещений, о дифференциации арендных ставок с учетом соци альной составляющей, об усилении контроля за использованием региональной и муниципальной собственности, особенно за арендаторами, практикующими субаренду;
? С целью рационального использования: земли при ее аренде, выдвинуто предложение о необходимости инвентаризации земель и четком разделении городских и федеральных земель (с тем, чтобы в городах не оставалось ничейной земли, с которой не платится земельный налог), о дифференцированном подходе к оценке земли с позиции местоположения, обеспеченности инфраструктурой, качества и целевого использования;
? Даны рекомендации по активизации финансовой аренды (лизинга) за счет правовой и финансовой поддержки государства, выдачи ЦБ целевых ссуд под льготный процент, отказа от двойного налогообложения по НДС (при приобретении техники и с лизинговых платежей), введения таможенных льгот при ввозе оборудования по лизинговым договорам и др.;
" В работе обосновано предложение о принятии Закона об аренде, определяющего общие методологические подходы к аренде государственного, муниципального и частного имущества. Закон, который однозначно определил бы не только права арендатора получать субсидии и участвовать в различных программах, но и; единые подходы к налогообложению арендных сделок. Одновременно, с целью стимулирования инвестиционной активности арендаторов, целесообразно законодательно предусмотреть механизм, позволяющий компенсировать им потерянную выгоду за использование в период аренды инвестиционных ресурсов. Практическое значение и апробация работы. Теоретические, методические и практические рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы при разработке стратегии активизации арендных отношений в субъектах РФ и муниципальных образованиях. Результаты работы соискателя нашли отражение в научных отчетах, методических разработках. Автор принял участие в подготовке научного доклада «Приоритеты в стратегии экономиче ф
ского роста России (2005г.)», получившего одобрение на заседании Ученого совета Центра институциональных и микроэкономических исследований ИЭ РАН. Автором также опубликована брошюра по проблемам развития малого предпринимательства. Рекомендации и предложения, сделанные в диссертации, могут быть использованы Министерством экономического развития и торговли РФ, Администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при обосновании приоритетных направлений развития экономики и в учебном процессе по курсу «Макроэкономика».
Публикации. По теме диссертации опубликовано 4 печатные работы объемом 5,9 печатных листов.
