Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. О возникновении и развитии ипотечного кредитования 14
1. Понятие "ипотека", ее сущность 14
2. Ипотечное кредитование в дореволюционной России 23
3. Ипотечное жилищное кредитование в США и Западной Европе 27
4. Ипотечное жилищное кредитование в некоторых странах Ближнего Востока 34
Глава 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования в российской федерации 47
1. Нормативно-правовое обеспечение ИЖК в Российской Федерации 47
2. Особенности организации ипотечного жилищного кредитования в современной России 51
3. Состояние ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 58
Глава 3. Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в республике Казахстан 83
1. Особенности организации и правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан 83
2. Основные характеристики систем ИЖК в Республике Казахстан и оценка результатов практической реализации ипотеки 87
3. Сравнительный анализ состояния ИЖК в Российской Федерации и Республике Казахстан 96
Глава 4. Разработка рекомендаций по созданию самофинансируемой заемно-сберегательной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации 119
1. Рекомендации по созданию в Российской Федерации заемно-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования в качестве дополнительного механизма жилищного финансирования 119
2. Возможные меры поддержки заемно-сберегательной системы ИЖК: роль государства 144
Заключение 152
Библиография 156
- Понятие "ипотека", ее сущность
- Нормативно-правовое обеспечение ИЖК в Российской Федерации
- Особенности организации и правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан
- Рекомендации по созданию в Российской Федерации заемно-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования в качестве дополнительного механизма жилищного финансирования
Введение к работе
Актуальность проблемы
Жилищная проблема в Российской Федерации (далее - РФ), несмотря на прекращение кризиса и завершение в основном восстановительного периода экономики, по-прежнему остается очень острой. Об этом свидетельствует, в том числе, и тот факт, что один из национальных проектов, представленных Президентом РФ В.В. Путиным ("Доступное и комфортное жилье - гражданам России"), специально посвящен вопросам обеспечения населения жильем. Важнейшая роль в этом проекте отведена ипотечному жилищному кредитованию.
Не менее остро, чем в РФ, проблема обеспечения граждан жильем стоит в Республике Казахстан (далее - РКа), где в годы кризиса масштабы сокращения жилищного строительства были гораздо большими, чем в РФ.
Одной из особенностей развития ипотечного жилищного кредитования (далее - ИЖК) в РФ и РКа является то, что имевшийся до революции опыт был забыт и даже отброшен. В период существования СССР в правовой и экономической системе страны понятие ипотеки полностью отсутствовало. В Большой советской энциклопедии прямо указывалось, что в "социалистических странах ипотеки не существует"1. Между тем, за это время, в развитых странах был накоплен большой опыт в сфере ипотечного кредитования, который целесообразно использовать в РФ и РКа. При этом, несмотря на кажущееся многообразие существующих в мире схем ИЖК, по сути, действуют лишь две основные системы: двухуровневая (также часто именуемая американской) и одноуровневая (известная также как германская или немецкая).
Суть двухуровневой системы ИЖК заключается в следующем: ипотечные кредиты, которые были выданы на первичном рынке банками - ипотечными кредиторами, переуступаются специальным организациям - ипотечным агентствам. Последние, в свою очередь, могут произвести эмиссию ипотечных цен-
1 Большая советская энциклопедия: В 30 т.-Т. 10.: Ива-Италики.-3-е изд.-М.: Сов. Энцикл.,1972.-С. 391.
4 ных бумаг или сформировать из кредитов пулы и продать их ипотечным инвесторам.
Одноуровневая система в общем виде выглядит так: до 60 % стоимости жилья потенциальный заемщик может получить в ипотечном банке, а оставшиеся 40 % он должен изыскать самостоятельно. В подавляющем большинстве случаев для этого используется механизм жилищно-строительных сбережений (ЖСС). Он является одной из важнейших особенностей европейской модели ипотечного кредитования. Наибольшее распространение такая система финансирования недвижимости получила во Франции и Германии и, как уже было отмечено, в современной литературе часто называется немецкой.
Таким образом, принципиальное различие между описанными системами состоит в механизмах формирования долгосрочного низкопроцентного денежного ресурса, используемого для финансирования ипотечного жилищного кредитования,
В современных России и Казахстане, а также других странах СНГ, совершающих трудный переход к рыночной экономике, приходится фактически заново создавать институциональную среду и инфраструктуру, без которых невозможно формирование системы масштабного ипотечного кредитования. В процессе становления системы ИЖК необходимо учитывать опыт тех стран (прежде всего, США и ФРГ), где уже давно и успешно функционируют подобные финансовые механизмы.
Однако при использовании опыта этих стран в государствах с переходной экономикой необходимо учитывать не только количественные, но и качественные различия в уровнях их экономического развития. Так, например, даже в 2005 г., после семи лет восстановительного экономического роста, подушевой валовой национальный доход (ВНД) России составлял около 25 % американского и не более 36 % германского. В Казахстане величина аналогичных пока-
5 зателей значительно ниже, чем в России (18 % американского и 26,5 % германского подушевого ВНД)2.
В Восточной Европе, где более или менее успешно применяется как двух-, так и одноуровневая модель ИЖК, подушевой ВВП также выше, чем в России .
История современной банковской системы и фондового рынка в РФ и РКа насчитывает менее 20 лет, а в странах Запада она не прерывалась на протяжении XIX-XX веков. В условиях нерыночной (точнее - антирыночной) экономики жили три последовательных поколения россиян и казахстанцев, но лишь "полтора поколения" чехов, венгров или поляков.
К тому же, надо учесть, что в самих США создание двухуровневой модели ИЖК потребовало около 45 лет (первые институты этой схемы были созданы в середине 1930-х гг., а первая эмиссия ипотечных ценных бумаг, которая завершала период формирования системы, пришлась на начало восьмидесятых годов прошлого столетия ) и осуществлялась при активном (в том числе финансовом) содействии со стороны государства.
Если принять во внимание эти и иные аналогичные факторы, то, на наш взгляд, становится очевидным, что прямой перенос схем, моделей и систем ИЖК, действующих ныне в США или ФРГ, в Россию и Казахстан без учета реальных социально-экономических условий последних, неизбежно будет порождать серьезные проблемы и противоречия, потребует немалого времени, а также крупных государственных ресурсов.
Мировой опыт свидетельствует о том, что эффективность внедрения и развития различных моделей и схем ИЖК зависит от наличия ряда условий;
- законодательной и нормативно-правовой базы, обеспечивающей возможность становления многовариантных систем ИЖК;
2 Подсчитано по: World Development Report 2007: Development and the Next Generation, World Bank, NY, Oxford
University Press, 2006, pp. 288-289. Все данные - по паритетам покупательной способности валют.
3 Так. например, в Чехии величина этого показателя на 90 % выше, чем в России и в 2,6 раза больше, чем в Казах
стане; в Венгрии подушевой ВНД в 2005 г. был на 60 % выше российского и в 2.2 раза больше казахстанского.
4 Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мутовин СИ. Мировой опыт ипотечного кредитования. - M.: МАКС Преір,
2002. -С. 35.
определенного уровня платежеспособности и кредитоспособности населения;
относительно развитого фондового рынка;
сравнительно развитой и устойчивой банковской системы, способной обеспечить предоставление и обслуживание долгосрочных ипотечных кредитов;
приемлемых размеров выплат задолженностей по ипотечным кредитам;
других развитых экономических и социальных институтов (законов и правил, соблюдение которых стало обязательным для большинства населения).
Сравнение опыта становления ИЖК в экономически развитых странах, в частности, США и ФРГ, позволяет выявить закономерности и особенности, определяющие характер и результаты функционирования каждой из моделей и схем ИЖК.
Различные аспекты функционирования системы ИЖК в США, странах Евросоюза и Восточной Европы, а также широкий спектр теоретических и методологических вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, анализируются в работах таких отечественных и зарубежных теоретиков и экономистов-практиков, как Болеат М. (Boleat Mark), Бусов В.И, Грачев И, Д., Ем B.C., Иванов А.П., Косарева Н.Б., Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мон-сек И. (JYrgen Moncsek), Мутовин СИ, Пастухова КС, Полтерович В.М., Рогожина Н.Н., Смирнов В.В., Старков О.Ю., Стейнметц Т.С (Thomas С. Steinmutz), Страйк P. (Strike Raymond), Сучков А.Ю, Уитт Ф. (Phillip Witt), Черных Е.В.
В современной литературе, посвященной ипотеке и жилищным проблемам, достаточно глубоко изучен опыт ряда стран с развивающимися рынками. Особенно интересны публикации по развитию ИЖК в странах Восточной Европы. Так, в нескольких работах группы авторов под руководством академика РАН В.М. Пол-
7 теровича детально рассмотрен опыт Венгрии, Польши, Чехии и Словакии3'6'7, ,9,1 . В некоторых из этих стран была адаптирована немецкая модель ипотечного кредитования, в других - американская. Оценивая результаты внедрения различных схем, исследователи делают вывод о том, что во всех странах, формирующих национальные ипотечные рынки, необходимо развитие института жилищно-сберегательных кооперативов.
В работе Кострикина П.Н, Кузьминова А.Н., Мутовина СИ. "Мировой опыт ипотечного кредитования" изложено положение дел в сфере ипотечного кредитования в странах Латинской Америки, Китае и ряде государств Африки.
Вместе с тем, следует отметить, что проблемы формирования и развития ИЖК в странах Центральной Азии и арабского Ближнего Востока не стали еще предметом системного изучения.
В настоящей диссертации исследуются проблемы формирования и развития ИЖК в России и Казахстане, причем такой сравнительный анализ представляется целесообразным и актуальным.
Целью исследования является сравнительный анализ закономерностей и особенностей становления, внедрения и развития различных схем ИЖК в Российской Федерации и Республике Казахстан, в том числе разработка рекомендаций по созданию в РФ дополнительно действующей модели, основанной на использовании мирового опыта организации и функционирования заемно-сберегательной системы ИЖК "европейского типа". Для достижения этой цели в диссертации поставлены и решены следующие задачи:
-провести систематизацию принципов организации и функционирования систем ИЖК, а также механизмов их финансирования;
5 Старков О.Ю. Развитие институтов жилищного кредитования: проблема трансплантации: Препринт #
WP/2002/146. - М.: ЦЭМИ РАН, 2002, - 58 с.
6 Полтерович В.М., Старков О.Ю! Черных Е.В. Строительные общества и становление ипотечного рынка // Не
движимость и инвестиции//Правовое регулирование. - 2004. -№4(21). -С. 13-18.
7 Полтерович В.М., Старков О.Ю. Закон о жилищных накопительных кооперативах: неожиданные результаты //
Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2005. - № 6(45). - С. 43-54.
Полтерович В.М., Старков О.Ю. Создание массовой ипотеки в России: проблема трансплантации // Научные доклады R2-2005. - СПб.: НИИ менеджмента СПбГУ, 2005. - 68 с.
э Полтерович В.М., Старков О.Ю, Черных Е.В. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики.-2005.-№ 1.-С. 63-86.
1(1 Кострикин П.Н., Кузьминов А.Н., Мутовин СИ. Мировой опыт ипотечного кредитования. -М.: МАКС Пресс, 2002.-С.10.
-проанализировать условия становления и развития систем ипотечного жилищного кредитования в странах с различными уровнями экономического развития;
-охарактеризовать состояние нормативно-правовой базы как необходимого условия становления многовариантного рынка ИЖК в РФ и РКа;
- выявить закономерности и основные этапы развития рынка ИЖК в РФ и
РКа в целом и в их отдельных регионах;
-дать сравнительную характеристику уровней развития ИЖК в России и Казахстане к середине 2006 г.;
- определить ключевые принципы, на которых могут быть созданы законо
дательная и нормативная базы организации и функционирования в РФ заемно-
сберегателъной системы (ЗСС) ИЖК;
-предложить модель расчета основных экономических показателей заем-но-сберегательной системы ИЖК и оценить уровень ликвидности оператора системы ИЖК при заданных значениях параметров предоставляемых кредитов и уровня первоначального взноса потенциальных заемщиков ипотечных кредитов.
Объектом исследования являются системы ИЖК, действующие в РФ и РКа, а также закономерности функционирования операторов этих систем по реализации различных моделей и схем ипотечного жилищного кредитования.
Предметом исследования является совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с формированием и функционированием систем ИЖК в РФ, РКа, США, некоторых странах Европейского союза, Восточной Европы, а также Ближнего Востока.
Методологическую и теоретическую основу диссертации составили труды по классической экономической теории, а также исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования.
В работе использован системно-структурный подход к анализу объектов исследования, раскрытию характеристик субъектов ипотечного кредитова-
9 ния, специфики их развития и взаимоотношений в конкретных экономических условиях.
Информационной базой исследования послужили федеральные законы РФ и законы РКа; постановления правительства РФ и правительства РКа, министерств финансов РФ и РКа, Центрального банка РФ и Национального банка РКа; стандарты и нормативные документы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Казахстанской ипотечной компании (КИК), а также материалы российских и зарубежных конгрессов и научно-практических конференций; труды Фонда "Институт экономики города"; статистические ежегодники и бюллетени межгосударственного статистического комитета СНГ, Федеральной службы государственной статистики РФ, Агентства Республики Казахстан по статистике; данные Европейской ипотечной ассоциации, а также справочные издания Всемирного Банка, Организации экономического сотрудничества и развития и других специализированных организаций. При подготовке диссертации активно использовались ресурсы Интернета.
Научная новизна исследования состоит в выявлении закономерностей, особенностей и условий функционирования систем ИЖК на основе сравнительного анализа их развития в РФ и РКа, а также разработке рекомендаций по использованию ЗСС ИЖК и формулировке ключевых принципов, необходимых для организации деятельности ипотечных кредиторов-операторов ЗСС ИЖК.
Наиболее значимыми результатами, характеризующими научную новизну исследования, являются следующие:
-на основании сравнительного анализа уровней экономического развития (в первом приближении - ВВП на душу населения) США, ФРГ, РФ и РКа установлено, что этот интегральный параметр, характеризующий состояние национальной экономики, во многом определяет возможные масштабы и темпы развития ИЖК;
-показаны трудности прямого переноса схем организации ИЖК, эффективно действующих в развитых странах, в государства с менее высоким уровнем экономического развития;
-выявлено, что реализуемая в России недиверсифицированная, ориентированная на копирование двухуровневой (американской) системві стратегия ИЖК, недостаточно учитывает конкретную экономическую ситуацию в стране, характеризуемую сравнительно низкой платежеспособностью подавляющего большинства потенциальных заемщиков, дороговизной банковских ипотечных жилищных кредитов, недостаточностью долгосрочных низкопроцентных инвестиционных ресурсов у российских коммерческих банков, а также неразвитостью фондового рынка;
-установлено, что в Республике Казахстан эффективное функционирование систем ИЖК обеспечивается активньж участием государства в создании адекватной целям жилищной политики нормативно-правовой базы, а также в финансировании ипотечных программ. Показана обоснованность мер поддержки систем ИЖК, принимаемых со стороны государства;
-обосновано, что для эффективного развития в РФ массового рыночного ипотечного жилищного финансирования целесообразно введение (дополнительно к действующей модели ИЖК) системы, основанной на заемно-сберегательном принципе формирования источника финансирования ипотечных кредитов;
-показано, что сбережения, имеющиеся у той части населения РФ, которая желает улучшить свои жилищные условия, не могут быть вовлечены в работу механизмов ЗСС ИЖК из-за отсутствия в России законодательной и нормативной базы, необходимой для ее запуска;
-предложены рекомендации по созданию в РФ ЗСС ИЖК и сформулированы ключевые принципы, необходимые для организации функционирования ее операторов - специализированных жилищных заемно-сберегательных кредитных организаций (ЖЗСКО).
Практическая значимость диссертации
Выводы и предложения, сформулированные в настоящей работе, нашли применение .в рекомендациях Парламенту Кабардино-Балкарской Республики (КБР), а также рабочей группе Государственной Думы Федерального Собрания РФ при подготовке законопроекта "О строительных сберегательных кассах". Практическая значимость диссертации состоит также в возможности использования сделанных в ней выводов и предложений при создании систем ИЖК в странах с переходной экономикой, в первую очередь, РФ и РКа. Эти выводы и предложения могут оказаться полезными организациям и ведомствам, а также кредитным учреждениям РФ, связанным с осуществлением национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Материалы и обобщения, приведенные в диссертации, могут быть использованы при подготовке специальных курсов лекций и учебных пособий по жилищному финансированию, в том числе - ипотечному кредитованию.
Апробация работы
Диссертация выполнена, обсуждена и рекомендована к защите на кафедре экономики и экономической географии ИСАА МГУ им. М.В. Ломоносова. Основные положения диссертационного исследования легли в основу 13 публикаций общим объемом около 11.5 п.л. и обсуждались на региональной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых Северного Кавказа (Нальчик, 25-30 мая 2000 г.), научно-практической конференции "Мост в будущее" (Москва, 30 октября-2 ноября 2000 г.), Всероссийской научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых "Перспектива -2005", "Перспектива - 2006" (Нальчик, 2005, 2006 гг.), Первом международном конгрессе "Новые проекты жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем приобретения жилья" (Москва, 26 ноября 2005 г.).
12 Структура и объем диссертации
Диссертационная работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы. Работа изложена на 175 страницах, содержит 8 таблиц, 37 рисунков.
В первой главе "О возникновении и развитии ипотечного кредитования" раскрываготся понятия "ипотека", "ипотечная система". Кратко прослеживается история ИЖК в дореволюционной России, Западной Европе и США. Проведено сравнение экономических ситуаций в этих странах и сделан вывод о необходимости учета конкретных экономических условий в той или иной стране при выборе систем ИЖК, моделей и схем их реализации.
Во второй главе "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" представлены основные этапы становления и развития ИЖК в РФ. Проанализирована законодательная база и дана оценка современного состояния ИЖК в РФ и результатов его развития в регионах, а также охарактеризованы основные программы ИЖК, действующие в России.
В третьей главе "Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан" представлена законодательная база и дана оценка результатов реализации конкретных программ ИЖК. Проводится сравнительный анализ состояния ИЖК в РКа и РФ.
В четвертой главе "Разработка рекомендаций по созданию самофинансируемой заемно-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" разрабатываются рекомендации по созданию самофинансируемой заемно-сберегательной системы ИЖК в Российской Федерации на основе анализа практики функционирования ЗСС ИЖК, показаны возможности мобилизации сбережений населения РФ для инвестирования в ЗСС ИЖК. Проанализированы риски, возникающие при ИЖК, и влияющие на них факторы. Приведены разработанные рекомендации по созданию системы ЗСС ИЖК в РФ.
13 В заключении диссертационной работы намечаются возможные варианты
развития ИЖК в РФ и РКа в зависимости от изменения общеэкономического и
внешнеэкономического положения этих стран.
Понятие "ипотека", ее сущность
Возникновение самого термина "ипотека" можно, по-видимому, связывать с именем видного афинского государственного деятеля-реформатора Солона и относить к началу VI века до н.э. Солон первым предложил использовать имущество в качестве обеспечения возврата долга. На заложенном участке устанавливался столб (по-гречески "hypotheka - подставка, подпорка, столб", отсюда название), на котором было записано, что данное имущество служит обеспечением определенных обязательств.
Этот столб играл ту роль, которая в последующем выполнялась ипотечными книгами, т.е. был формой учета операций с недвижимостью.
В целом же роль ипотеки в развитии общества трудно переоценить; если раньше в случае невыполнения обязательств должнику грозило рабство, то теперь "лишь" отчуждалось заложенное имущество - его земельное владение. Впоследствии, в "римский период", активно шло совершенствование правовой базы ипотеки. Наиболее важными вехами здесь являются оставление должнику права пользования заложенным имуществом и прекращение принципа публичности (в соответствии с которым любой потенциальный покупатель мог узнать о правовом статусе заложенной собственности). Кроме того, в Древнем Риме (поздний период) появилось понятие т.н. генеральной ипотеки: залога, который мог быть распространен на все (движимое и недвижимое) имущество должника.
В средневековое европейское законодательство ипотека перешла в несколько ином виде. Здесь она, во-первых, вновь становится гласной (публичной) и, как в Древней Греции, ее действие распространяется лишь на недвижимое имущество должника. Гласность достигалась посредством совершения актов залога "в народных собраниях, церквях или городских ратушах". Впоследствии подобная практика привела к созданию системы земельных и ипотечных книг.
Ипотека, в значительной степени соответствующая нынешнему ее пониманию, появилась в Европе уже в XVIII веке. Наиболее интенсивное развитие этого вида залога наблюдалось в Пруссии, в частности в ее провинции Силезия (на территории современных Германии, Польши и Чехии). Возникновение основных элементов ипотечной системы (государственная регистрация обремененного долгом недвижимого имущества, закладные листы) связано с королевским законом Пруссии от 29 августа 1767 г., в соответствии с которым в Силезии были уч-реждены так называемые Ландшафты - кредитные товарищества, членами которых являлись все землевладельцы, чьи поместья оценивались в сумму не меньше 10000 имперских талеров . Член Ландшафта, желавший получить заем, самостоятельно искал кредитора; средством обеспечения кредита являлся залог недвижимости (не более 50 % ее стоимости), принадлежащей заемщику. В случае, если законные требования кредитора не были удовлетворены из указанной собственности, то взыскание обращалось на имущество всех остальных участников Ландшафта. Ориентированность такого способа привлечения средств на конкретные социальные слои - дворян и богатых землевладельцев - определялась сложившейся политико-экономической ситуацией; сельскому хозяйству Пруссии, практически разрушенному в результате Семилетней войны (1756-1763 гг.), для быстрого восстановления были необходимы кредитные ресурсы14. В целом данный подход представляет немалый интерес, но все-таки не является типичной одноуровневой схемой, характерной для Европы. Ее эволюционное развитие (отмена обязательной принадлежности к высшему сословию и т.п.) привело к появлению новой формы ипотеки (существующей по сей день) с ипотечными банками как основными агентами на ипотечном рынке. Первым ипотечным банком Германии стал Франкфуртский ипотечный банк. Стоит отметить, что он был учрежден в декабре 1862 г.15, на год позже первого российского ипотечного учреждения - Санкт-Петербургского городского кредитного общества.
Ипотечные банки, как следует из их названия;, специализировались на выдаче ипотечных кредитов. Предоставленные под гарантии заложенной земли кредиты банки рефинансировали- за счет выпуска ценных бумаг. Эмиссия ипотечных долговых облигаций проводилась в соответствии с объемом выданных ипотечных кредитов. Идея превращения ипотечной ценной бумаги - закладного листа - из документа, в котором указывался конкретный предмет залога, в облигацию впервые появилась во Франции. Если раньше в закладном листе (далее, закладная) указывался конкретный предмет залога (местоположение и площадь участка), то теперь это была ценная бумага, в которой указывалась конкретная ставка платежа по ней.
В современном праве термин "ипотека" используется в трех значениях.
Во-первых, ипотека - это залог недвижимого имущества1 с целью получения кредита. Под залогом, в свою очередь, подразумевается имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа. Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства. Ипотечный кредит - это заем, обеспеченный ипотекой, т.е. залогом недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя, или недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита. Ипотечный кредит является одной из важнейших составляющих механизма жилищного финансирования (наряду с кредитованием жилищного строительства и государственной бюджетной поддержкой на цели
приобретения жилья) .
Нормативно-правовое обеспечение ИЖК в Российской Федерации
Главной отличительной особенностью ИЖК является целевая направленность кредитования - заемщик использует полученный кредит для приобретения в собственность жилой недвижимости. Специфика жилищной ипотеки заключается в том, что приобретаемая с использованием заемных средств жилая недвижимость является объектом залога, и залогодатель может быть лишен заложенной жилой недвижимости при неисполнении обязательств по возврату полученных заемных средств и уплате процентов за пользование ими.
В данном случае эффективность нормативно-правового обеспечения и регулирования любых сфер жизнедеятельности определяется тем, насколько действующие юридические нормы соответствуют реальным социально-экономическим условиям. Большое значение имеет также системность правового регулирования, т.е. наличие соответствующего комплекса нормативно-правовых актов, обеспечивающих регулирование тех или иных отношений. Главными условиями при этом являются непротиворечивость конкретных правовых норм и полнота охвата сфер регулирования,
Если рассматривать с указанных позиций жилищную ипотеку, то можно сделать вывод о том, что у нее имеется достаточно широкое толкование. Поскольку ипотека представляет собой основное звено механизма ИЖК (обеспечительное), регулирующие её правовые нормы должны находиться в соответствии с действующим жилищным законодательством.
Также необходимо наличие законодательных норм, регулирующих деятельность ипотечных кредиторов и других участников процесса ИЖК.
К общим законодательным нормам, регулирующим ипотеку, относится Гражданский кодекс РФ, который устанавливает все основные требования к сделкам, а ст. 334-358 содержат общие правила о залоге. Поскольку цена жилой недвижимости является важнейшей категорией для системы ИЖК, к правовым нормам, регулирующим ипотеку, относится и ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (№ 135-ФЗ от 27 июля 1997 г.).
В узком смысле регулирование ипотеки обеспечивается действием специального закона, принятого 16 июля 1998 г., а именно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ, хотя само понятие "ипотека" появилось впервые в законодательстве современной России в принятом 29 мая 1992 г. законе "О залоге" (гл. 2 раздел 11). Закон об ипотеке (залоге недвижимости) содержит 79 статей, объединенных в 14 глав. Основные положения данного закона определяют само понятие "ипотека", состав субъектов отношений ипотечного кредитования, перечень требований и обязательств, обеспечиваемых ипотекой, при этом залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение требований обязательств по сравнению с другими кредиторами залогодателя, а также определяет перечень имущества, которое может выступать в качестве предмета ипотеки. Поскольку им могут быть только объекты недвижимого имущества, перечень, содержащийся в статье закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", практически полностью совпадает с видами недвижимого имущества, определенного ст. 130, 132 ГК РФ,
Одна из глав закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (гл. III) содержит нормы о закладной, представляющей собой именную ценную бумагу, удостоверяющую такие права её законного владельца, как: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств этого обязательства; - право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество (п. 2 ст. 13).
При этом отметим два обстоятельства: 1) поскольку в договоре об ипотеке должны быть указаны "... существо, размер и срок исполнения обязательств, обеспеченного ипотекой" (п.1 ст.9), все основные параметры ипотечного кредита, договор об ипотеке можно считать синонимом кредитного договора. 2) Если закладная является ценной бумагой, то в законе должны содержаться нормы, регулирующие ее обращение, или ссылки на другие правовые акты, содержащие подобные нормы. Однако такого рода указания в гл. III отсутствуют. Отметим, что на фондовом рынке обращаются в основном обезличенные, т.н. ордерные, ценные бумаги, а обращение именных бумаг сопряжено с необходимостью выполнения ряда процедур. Таким образом, при существующем правовом регулировании закладной её свободное обращение на рынке ценных бумаг практически исключено.
Одним из основных вопросов, без правового регулирования которого формирование и функционирование ипотечной системы принципиально невозможно, является обращение взыскания на заложенное имущество при неисполнении заемщиком своих обязательств перед кредитором по возврату полученного ипотечного кредита.
Особенности организации и правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан
С первых лет самостоятельности Казахстана правительством республики велась активная работа по созданию законодательной базы для развития ипотечного жилищного кредитования.
Введение в 1996 г. в действие системы земельного кадастра вывело сделки с недвижимостью (в частности, той, что включает в себя владение земельным участком) на качественно новый уровень, соответствующий лучшим мировым аналогам116.
Важными факторами, способствующими развитию ипотечного жилищного кредитования в РК, является наличие судебной практики по обращению взыскания на заложенное имущество (в случае невыполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов по нему) и наличие единой системы регистрации сделок с недвижимостью.
В отличие от РФ, в Республике Казахстан для решения жилищных проблем используется, наряду с двухуровневой системой ипотечного кредитования, еще и система строительно-сберегательных касс. По сути, в Казахстане на практике реализована идея, изложенная в "Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в РФ", согласно которой учитывается "применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов . Основные направления развития ипотечного рынка в Республике Казахстан
определяются "Концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования". Концепция разработана при активном участии Национального Банка и Правительства РКа, В ней изложен план мероприятий по внедрению и развитию ипотечного кредитования. В соответствии с положениями Концепции предполагается стимулирование субъектов первичного рынка для активизации их деятельности, а также развития рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), необходимого для рефинансирования кредитов, выданных операторами первичного рынка.
Важной вехой в развитии ИЖК в Казахстане стало создание системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Эта система направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных жилищных кредитов, на минимизацию "рисковых" нагрузок на банки.
В качестве оператора, реализующего данную систему, с 2003 г. работает Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (КФГИК). Создание системы гарантирования ипотечных кредитов позволило Казахстану расширить и усовершенствовать ипотечный рынок.
В части залога недвижимого имущества в Казахстане действуют принятые во всем мире общие нормы гражданско-правовых отношений: собственник недвижимого имущества обладает правами владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом, а залог недвижимости (ипотека) обеспечивает исполнение требований кредитора.
Правовое регулирование в сфере жилищного кредитования осуществляется на основе следующих документов: Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. (Особенная часть), Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 г. (Общая часть), Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 г. "О регистрации залога движимого имущества", Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г., "Об ипотеке недвижимого имущества".
Как было отмечено ранее, Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. № 1290 одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования, в которой определялась схема организации ипотечного рынка Казахстана, включающего банки второго уровня и оператора, осуществляющего их рефинансирование. Таким образом, с 2000 г. в Казахстане создана целостная система ипотечного кредитования, в которую входят 17 банков второго уровня и организаций, осуществляющих ипотечное кредитование на основании лицензии уполномоченного органа. Создание единой системы и работа по единой программе не мешает банкам второго уровня, как участвующим в системе, так и вне ее, параллельно предоставлять населению ипотечные кредиты также и по собственным программам. Работа по общей программе субъектов, входящих в систему ипотечного кредитования, построена на строгой стандартизации используемых при кредитовании документов, а также требований к заемщикам и банкам-партнерам.
Одновременно с принятием новых законов, касающихся развития ипотечного жилищного кредитования, исправляются недочеты, выявленные в законодательстве, уже регулирующем деятельность этой сферы. Так, Законом Республики Казахстан от 3 июня 2003 г. "О внесении дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования" и Законом Республики Казахстан от 3 июня 2003 г. "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования" в законодательство внесены изменения и дополнения, которыми устранены выявленные в процессе работы на тот период "белые пятна", препятствующие слаженной работе системы .
Рекомендации по созданию в Российской Федерации заемно-сберегательной системы ипотечного жилищного кредитования в качестве дополнительного механизма жилищного финансирования
Как следует из материалов, приведенных в предыдущей главе, несмотря на рост в начале 2000-х гг. объемов жилищного строительства в РФ, у многих граждан по-прежнему сохраняются острый дефицит жилья и тяжелые условия проживания. Это обусловлено существованием целого ряда проблем, которые препятствуют эффективному развитию рыночной системы жилищного финансирования в том виде, как это принято в большинстве экономически развитых стран. В частности, столь популярное на Западе ипотечное жилищное кредитование оказывается недоступным для большинства российских граждан по причине отсутствия у последних денежных средств для осуществления первоначального взноса .
В России развитию системы строительных сбережений не было уделено должного внимания, а между тем, она хорошо зарекомендовала себя в мировой практике и как самостоятельный институт жилищного финансирования, и как один из центральных элементов жилищного ипотечного кредитования. Достаточно высокую эффективность и перспективность развития системы
ИЖК, основанной на заемно-сберегательных принципах формирования источников долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, демонстрирует опыт ее организации и функционирования в Германии, Франции, Люксембурге, Голландии, Австрии, Венгрии, Чехии, Словакии, Румынии, Хорватии и некоторых других странах .
Реализация жилищно-контрактных сберегательных программ в указанных европейских странах приводила к расширению объёмов жилищного строительства, повышению уровня обеспеченности граждан жильем, охвату жилищными программами широких слоев населения, включая и часть низкодоходных семей "э (так, в Германии на конец 1999 года в системе Bausparkasse 31 стройсберкасса объединяла 21 млн. участников, было заключено 33 млн, договоров целевого накопления на сумму 644 млрд. евро, за счет которых финансировалось около 53 % всех жилищных инвестиций в стране Ьб).
В общих чертах система ИЖК, организованная на заемно-сберегатель-ном принципе работы, уже была охарактеризована в первой главе диссертации (на примере немецких строительно-сбререгательных касс). Здесь мы рассмотрим механизмы функционирования заемно-сберегательной системы ИЖК подробнее,
Движения финансовых потоков при организации и функционировании оператора системы строительных сбережений можно продемонстрировать на схеме действия жилищной заемно-сберегательной кредитной организации (ЖЗСКО), приведенной на рис. 31.
было отмечено, основная идея этой системы состоит в мобилизации свободных денежных средств населения на улучшение их жилищных условий, строительство и приобретение жилья. Это осуществляется с помощью специализированных банковских институтов, задачей которых является привлечение целевых "строительных вкладов" и предоставление целевых "строительных кредитов". Деятельность таких специализированных кредитных учреждений регулируется специальным законодательством. Например, закон "О строительно-сберегательных кассах" в ФРГ определяет цели и основные принципы ведения операций, условия и правила заключения и использования строительно-сберегательных контрактов, а также предусматривает довольно жесткие огра-ничения сферы капиталовложений специализированных банков .
Закон устанавливает также основные требования к созданию резервного фонда, цель которого - обеспечение бесперебойного предоставления строительно-сберегательных ссуд тем, кто выполнил условия договора по строительным сбережениям на этапе накопления необходимой суммы денежных средств. Он обязывает
" См. об этом подробнее: Закон Федеративной Республики Германия от 16.11.1972 "О строительных сберегательных кассах". стройсберкассы отчислять 3 % от суммы вкладов в централизованный резервный фонд. Кроме того, на эти цели стройсберкассы могут дополнительно резервировать часть своих временно свободных ресурсов.
Немецкая система строительных сбережений представляет собой замкнутую модель, в которой источником ресурсов для предоставления денежных займов населению являются поступления в стройсберкассы денежных средств от вкладчиков и от заемщиков (в виде платежей по погашению полученных займов), а также поощрительные премии, выплачиваемые клиентам стройсберкассы государством по договорам строительных сбережений. Благодаря этому система строительных сбережений функционирует практически автономно и отделена от финансового рынка.
На рис. 32 представлена принципиальная схема организации систем строительных сбережений.
