Введение к работе
Актуальность темы исследовании. Сегодня рынок гостиничной недвижимости России находится в самом начале своего формирования и наряду с возрастающим интересом иностранных инвесторов к России и высоким туристским потенциалом страны становится чрезвычайно привлекательным для мировых игроков. Недавний активный рост экономики России и стабилизация политического положения в стране способствовали укреплению международных связей и росту подвижности населения. В результате значительно вырос спрос на услуги размещения (особенно в сегменте бизнес-поездок), который привел к рекордно высоким показателям загрузки гостиниц и стоимости номеров в центре финансовой активности страны - Москве. Поэтому, несмотря на мировой экономический кризис и его последствия, Москва прочно удерживает первые позиции в рейтингах городов мира с самыми высокими ценами на гостиничные услуги: по данным отчетов исследовательских компаний, средняя стоимость гостиничного номера в Москве в первом полугодии 2010 года составила порядка 400 долларов в сутки.
Лидирующее положение Москвы по ценам на отели объясняется неудовлетворенным спросом на гостиничные услуги, преобладанием отелей верхнего ценового сегмента в структуре гостиничного предложения, острым дефицитом качественных экономичных средств размещения и фактическим отсутствием конкуренции на рынке. Эти факторы являются следствием недостатка инвестиций и слабой государственной поддержки отрасли.
Приток иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости одинаково выгоден и частному бизнесу и государству. Наряду с финансовыми вливаниями иностранные инвестиции приносят новые технологии организации гостиничного бизнеса, новые стандарты качества, методы управления, рабочие места, они приводят с собою новых международных клиентов и способствуют налаживанию международных связей. Помимо высоких доходов развитая гостиничная отрасль положительно влияет на имидж страны в мире, сопутствующий ей мультипликативный эффект способствует развитию инфраструктуры и повышению качества жизни населения страны.
К сожалению, в России туризм пока еще не воспринимается как одна из наиболее эффективных по экономическим и социальным критериям отрасль хозяйства. Сегодш Российская Федерация, несмотря на уникальные природно-рекреационные и культурно-исторические ресурсы, не входит в первые 50 стран мирового туристского рынка (согласно данным ежегодного отчета Всемирного экономического форума за 2008 год). Согласно Минспорттуризму РФ доля туризма в ВВП страны в 2009 году составила всего
2,5%, с учётом смежных отраслей - 6,3%. При том, что по оценкам Всемирной туристской организации при ООП, в среднем по миру доходы от туризма составляют 10% ВВП. Наличие в России природных ресурсов и богатого культурного наследия не является достаточным условием успешного развития отрасли: предпочтения туристов большей частью связаны с развитой инфраструктурой, в первую очередь, гостиничной недвижимостью, способной обеспечить разумное соотношение цены и качества предлагаемых услуг.
Основная проблема состоит в том, что, не имея качественного и доступного гостиничного предложения, крайне сложно создать качественный конкурентоспособный на мировом рынке туристический продукт и, следовательно, обеспечить стабильный платежеспособный туристический спрос. Создание качественного и доступного гостиничного предложения напрямую зависит от объема привлекаемых в отрасль инвестиций. Таким образом, понимание интересов и стратегий иностранных инвесторов, вкладывающих в российский рынок гостиничной недвижимости, а также иных факторов, оказывающих непосредственное влияние на поток инвестиций в отечественную гостиничную недвижимость, представляется крайне важным для разработки адекватного инструментария регулирования их деятельности и использования его в национальных интересах.
Цель настоящего диссертационного исследования - выявить основные условия и факторы притока иностранных инвестиций на российский рынок гостиничной недвижимости, а также тенденции их использования, и на этой основе выработать рекомендации по привлечению иностранных инвестиций на отечественный рынок гостиничной недвижимости.
Соответственно поставленной цели формулируются основные задачи исследования:
выявить особенности и тенденции функционирования рынка недвижимости;
определить экономическое содержание, свойства и факторы инвестиционной привлекательности гостиничной недвижимости;
раскрыть формы и масштабы проникновения иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России, мотивы субъектов происходящих на этом рынке инвестиционных процессов;
оценить последствия мирового экономического кризиса для российского рынка гостиничной недвижимости;
выработать рекомендации по повышению роли государства в создании условий для привлечения иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости.
Объектом исследования является инвестиционная деятельность на российском рынке гостиничной недвижимости.
Предметом исследования является отношения между субъектами экономической деятельности, возникающие в процессе привлечении иностранных инвестиций на рынок гостиничной недвижимости России, а также причинно-следственные связи и тенденции, оказывающие влияние на инвестиционную активность на этом рынке.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес автора к теме исследования обусловлен как актуальностью темы, так и недостатком научных работ, посвященных комплексному анализу развитию рынка гостиничной недвижимости и роли иностранных инвестиций в этом процессе. Существующая научная литература рассматривает отдельные аспекты данной проблематики. Зарубежные исследователи имеют тенденцию к формализации своего анализа и сосредоточении на отдельных параметрах и частных технических вопросах, широко используя эконометрику и математический аппарат. Они тяготеют к рассмотрению вложений в гостиничную недвижимость как портфельных инвестиций, или паев инвестиционных фондов недвижимости (RErTs), делая акцент на стратегиях управления инвестиционными портфелями, подходах к расчетам доходности, рисков, фактора неопределенности, влияния фаз бизнес-циклов. Выборка анализируемых зарубежными учеными стран обычно не включает Россию. Труды отечественных экономистов, опубликованные по данной проблематике в последние годы, большей частью посвящены оценке и управлению коммерческой недвижимостью и практически не затрагивают гостиничный сегмент. Работы российских специалистов по гостиничной тематике в основном касаются вопросов организационного и операционного управления отелями.
Представляется, что еще не были опубликованы комплексные исследования роли иностранного капитала в развитии рынка гостиничной недвижимости и туризма в стране, учитывающие особенности проявления и закономерностей поведения этого капитала в условиях российской специфики. Данная диссертация представляет собой попытку частично восполнить этот пробел.
Теоретической и методологической основой исследования служат труда российских и зарубежных ученых в области экономической теории, мировой экономики, теории внешней торговли, государственного регулирования, теории финансов и инвестиционного анализа, в чаешости, Л.И. Абалкина, О.Т. Богомолова, Р. Брейли, Р. Вернена, А. Дамодарана, СП. Глинкиной, Р.С. Гринберга, ЕТ. Гурвича, Э. Дж. Долана, ВВ. Ивантера, Дж. Кейнса, Д. Е. Линдсея, В.А. Лялина, С. Майерса, К. Маркса, А.
Маршшгла, P. Мертона, А.Д. Некипелова, Ж. Перара, А. Пигу, Б.Н. Порфирьева, П.Самузльсона, С.Н. Сильвестрова, И. Фишера, У. Шарпа и других.
Автор также опирался на работы по экономике, оценке и управлению коммерческой недвижимостью таких специалистов, как Л.П. Белых, В.А. Горемыкин, Д. Желтнер, Н. Мюллер, Ф. Модильяни, Н. Ордуэй, Р. Страйк, Е.И. Тарасевич, С.Н. Максимов, М.А. Федотова, М. Фридман, Г. Харрисон, С. Хадсон-Уильсои, Г. Хойта, а также на труды в области международного туризма и гостиничного бизнеса Э. Баума, Дж. Боуэна, X. Инграма, Ф. Котлера, С. Медлика, Дж. Мейкенза, С. Рашмора, М.Н. Смирновой, Дж. Уокера.
В процессе диссертационного исследования применялись следующие научные методы: системный анализ, сравнение, синтез, классификация, интеграция, экстраполяция, статистический методы, экспертные оценки. Внимание автора было сосредоточено на тех явлениях и причинно-следственных связях, которые можно оценить с помощью теоретического и статистического инструментария.
Информационной базой исследования послужили данные специализированных изданий и материалов России, зарубежных стран и международных организаций, инвестиционных и консалтинговых компаний, законодательство Российской Федерации, регулирующее вопросы инвестиционной деятельности и туризма, экономическая и специализированная периодика. Автор пользовался докладами, научными трудами, обзорами и статистические публикации Конференции ООН по торговле и развитию, Всемирного банка, Всемирного экономического форума, Банка России, Росстата, Минэкономразвития РФ, Минспорттуризма РФ, Минрегионразвития РФ, Федерального агентства по туризму, Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами, Комитета правительства Москвы по туризму, Росстата, Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН, Отделения международных экономических и политических исследований ИЭ РАН, ГУ - Высшей школы экономики.
В работе использовались аналитические отчеты и рыночные обзоры рынка ведущих международных консалтинговых компаний в сфере гостиничной недвижимости: Jones Lang Lasalle Hotels, STR Global, Colliers International, DTZ, Blackwood, а также данные гостиниц, гостиничных операторов, строительных компаний и международных интернет-порталов, посвященных гостиничной тематике.
Научная новизна диссертации заключается в том, что впервые в отечественной и зарубежной научной литературе представлен комплексный подход к определению рынка гостиничной недвижимости, выявлены условия, особенности и тенденции протекающей на этом рынке инвестиционной деятельности, сделаны выводы относительно перспектив
развития рынка гостиничной недвижимости России в посткризисный период на основе привлечения иностранных инвестиций.
Основные положения диссертационного исследования, претендующие на научную новизну, состоят в следующем:
при определении рынка гостиничной недвижимости применен интеграционный подход: рынок гостиничной недвижимости представлен как система трех самостоятельно функционирующих, но взаимосвязанных субрынков -инвестиционного рынка гостиничной недвижимости, рынка услуг профессионального управления гостиничной недвижимостью и рынка гостиничных услуг;
раскрыты мотивация, условия, формы и последствия притока иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России;
раскрыты степень и масштабы проникновения иностранного капитала на рынок гостиничной недвижимости России;
оценено влияние мирового экономического кризиса на инвестиционный рынок российской гостиничной недвижимости;
выработаны рекомендации по повышению роли государства в привлечении иностранных инвестиций в ограсль туризма и на рынок гостиничной недвижимости, как ее основной инфраструктурной составляющей.
Практическая значимость работы состоит в возможности практического применения предложенных автором положений, выводов и рекомендаций федеральными и региональными органами власти, занимающимися вопросами экономического развития, управления земельными ресурсами, развития туризма, инвестиционной политикой, градостроительством и внешними связями. Материалы исследования могут быть использованы участниками рынка коммерческой недвижимости - инвесторами, девелоперами, операторами и владельцами гостиничной недвижимости, иными профессиональными участниками рынка
Теоретические и аналитические материалы исследования могут быть использованы для преподавания таких дисциплин, как «Мировая экономика», «Международная торговля», «Международные экономические отношения», а также при подготовке специалистов в сфере управления и оценки недвижимости, организации туристского бизнеса, экономике туризма и всеми, кто интересуется проблемами становления и развития туризма и рынка гостиничной недвижимости в России.
Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались автором на научных конференциях Учреждения Российской академии
наук Института экономики РАН, обсуждались и получили положительную оценку на заседаниях Центра инновационной экономики Учреждения Российской академии наук Института экономики РАН, Полученные в диссертации результаты получили практическую реализацию в деятельности консалтинговых компаний в сфере гостиничной недвижимости Jones Lang LaSalle Hotels и Colliers International (анализ экономической целесообразности строительства гостиниц в Москве и регионах, подбор операторов для гостиничных проектов).
Основные положения диссертационного исследования отражены в четырех публикациях автора общим объемом 1,7 п.л. (весь объем авторский), в том числе три публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы:
Введение
