Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические подходы к трактовке системы ипотечного жилищного кредитования 12
1.1. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) 12
1.2. Особенности формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования 23
1.3. Современные модели функционирования системы ИЖК 40
1.4. Цикличность развития рынка ипотечного кредитования 67
Глава 2. Анализ рынков ИЖК в странах ЕС и моделирование важнейших практических аспектов 73
2.1. Ипотечное кредитование и современный финансово-экономический кризис 73
2.2. Состояние и особенности рынков ипотечного кредитования в странах ЕС 79
2.3. Методы моделирования ипотечного жилищного кредитования... 97
2.4. Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов 120
Глава 3. Перспективы развития рынка ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС 130
3.1. Моделирование развития рынка ипотечного жилищного кредитования по кластерам стран ЕС 130
3.2. Оценка перспектив развития рынка ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС в условиях финансовой нестабильности 142
3.3. Моделирование цикличности развития рынка ИЖК на основании гипотезы о его мартингальности 149
Заключение 154
Список литературы 157
Приложения 168
- Особенности формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования
- Цикличность развития рынка ипотечного кредитования
- Состояние и особенности рынков ипотечного кредитования в странах ЕС
- Оценка перспектив развития рынка ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС в условиях финансовой нестабильности
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. За последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространился в глобальном масштабе.
Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы, содержащий эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История развития рынков ипотечного кредитования в мире и в странах Европейского союза (ЕС) показала, что наличие эффективного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет обеспечить стабильную доходность кредитным организациям, фиксированную стоимость долгосрочных кредитов заемщикам, а также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.
Как свидетельствует опыт стран ЕС, при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Она способна стать катализатором развития рынка недвижимости и смежных отраслей экономики, т.к. за счет расширения платежеспособного спроса на жилье расширяется строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, развиваются сферы розничной торговли и услуг, растет занятость населения.
Вместе с тем в условиях современного финансового кризиса проявилась способность системы ипотечного кредитования выступать в качестве механизма передачи негативных характеристик состояния рынка кредитных ресурсов на глобальном экономическом пространстве. Кризис ликвидности, разразившийся на рынке ипотечного кредитования США, продемонстрировал трансмиссию факторов финансовой нестабильности, зародившихся в сегменте кредитования ненадежных заемщиков, в национальные финансовые системы стран мира.
Таким образом, актуальность исследования особенностей и перспектив
4 развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС с учетом адаптации к условиям нестабильности на глобальном экономическом пространстве при наличии кризисных искажений в механизме ипотечного кредитования, успешно функционировавшем на протяжении более 200 лет, представляется весьма значимой. В этой связи рассмотрение теоретических и практических аспектов рынка ипотечного кредитования в странах Европейского союза с целью изучения его особенностей и возможности применения наиболее эффективных инструментов, методик, моделей в практике ипотечного кредитования в Российской Федерации в условиях современного глобального финансового кризиса и в посткризисный период обусловливает актуальность, научную новизну и практическую значимость диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Множество исследований посвящено рассмотрению характеристик ипотечного кредита, процесса выдачи кредита, организации системы кредитования на региональном уровне, менее широко освещены вопросы современного состояния и опыта зарубежных стран, в частности стран ЕС, реструктуризации ипотечных кредитов. Практически не исследованы вопросы цикличности развития рынка ипотечного кредитования.
В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с ипотечным кредитованием и его влиянием на состояние национальных и глобальных финансовых рынков. Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались Бабич A.M., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова Е.Н., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др.
Большой вклад в исследование ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.
Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Пастуховой Н.С., Рогожиной Н.Н., Полтеровича В.М., Старкова О.Ю. и др. Те же проблемы находятся в центре внимания западноевропейских авторов: Boleat М., Diamond D.B., Lea M.J., Duebel Н.-А., Hardt J., Renaud B.
Увеличилось количество аналитических статей как в российской, так и зарубежной периодике, посвященной данной проблематике. В то же время следует отметить, что опыт зарубежных стран и стран с развивающимися рынками по формированию первичных и вторичных рынков ипотечного кредитования и
5 профилактики кризисных явлений, возникающих в отдельных сегментах национальных финансовых систем, находится на начальной стадии как научного анализа, так и практического применения. Между тем, возможности изучения такого опыта и апробирования конкретных результатов для России трудно переоценить.
Современный глобальный экономический (в том числе ипотечный) кризис стал предметом серьезных аналитических статей как российских -Дробышевский СМ., Улюкаев А.В., Тосунян Г.А., Орлов А., Ясин Е.Г. и др., -так и зарубежных - Attali J., Demyanyk Y., Van Hemert O., Ferguson N., Rogoff K., Krugman P.A. - исследователей.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью работы является разработка теоретических подходов и практических рекомендаций относительно форм и методов регулирования рынка ипотечного кредитования в странах ЕС на основе экономико-математического моделирования его динамики в условиях финансовой нестабильности.
В соответствии с поставленной целью были определены задачи:
обобщить теоретико-концептуальные основы ипотечного кредитования в странах Европы с учетом цикличности макроэкономической динамики развития национальных хозяйств и специфики взаимодействия финансового и реального секторов их экономик;
провести системный анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в современных условиях и показать его ключевое значение в трансмиссии кризисных явлений между национальными экономическими системами;
рассмотреть механизм цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования как основы для разработки эффективных контрциклических мер, нацеленных на сглаживание колебаний рынка и поддержание его стабильности в периоды спада и депрессии путем оптимизации долговой нагрузки заемщиков и доходности кредитных организаций;
обосновать выбор оптимальных методов моделирования графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков, так и для институциональных инвесторов;
проанализировать особенности рынков ИЖК в странах ЕС и выделить критерии определения наиболее эффективных моделей ипотечного кредитования,
6 позволяющих оптимально сочетать кредитование по фиксированной ставке и срочность предоставления ипотечных кредитов;
разработать экономико-математическую модель развития рынка ИЖК стран ЕС с учетом выявленных особенностей национальных характеристик и в различных условиях макроэкономической динамики;
обосновать меры по профилактике кризисных явлений в системе ИЖК и связанном сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в части совершенствования процедур контроля и управления рисками ипотечного кредитования, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности и предотвращать их развитие и мультипликацию в национальных финансовых системах стран мира.
Объектом исследования являются национальные рынки ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС, представленные в качестве систем, объединяющих их участников и регулирующие органы, а также опосредующих объекты сделок. Предметом исследования являются структурные связи, возникающие между участниками рынка ИЖК стран ЕС по поводу перераспределения финансовых потоков, управления рисками, а также перспективы развития рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса и рецессии, вызванных факторами финансовой нестабильности.
Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области ипотечного кредитования, комплексные исследования ассоциаций и специальных рабочих групп Европейской комиссии, монографии и научные статьи российских и европейских авторов по важнейшим аспектам ипотечного кредитования, моделирования досрочных погашений по портфелю кредитов и реструктуризации кредитов с целью предотвращения дефолта заемщиков, а также мерам контрциклического регулирования рынка ипотечного кредитования и связанного с ним сегмента рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. В качестве источников информации в работе также используются официальные государственные документы, законодательные и другие нормативно-правовые акты ЕС, США, стран с развивающимися рынками.
Методологической основой работы являются организационно-структурное моделирование, метод сравнительного анализа, историко-логический метод, общенаучные методы управления и организации, метод
7 экспертных оценок, методы экономико-математического моделирования. Эмпирическая оценка и прогнозирование проводились с помощью инструментальных средств Microsoft Excel.
Информационную базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и стран ЕС, данные органов статистики стран ЕС и России, отчеты специализированных организаций (Европейская ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию Европейской комиссии и другие), данные Росстата, Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агенств, материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых.
Научная новизна работы заключается в теоретическом обосновании механизмов вызревания и трансмиссии финансовых шоков, возникающих на национальных рынках ИЖК и обслуживающих их рынках ценных бумаг на европейском экономическом пространстве с учетом различных стадий макроэкономической динамики, а также в разработке экономико-математической модели оптимизации графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков так и для институциональных инвесторов, что позволяет обосновать методические подходы к формированию методов и инструментов, позволяющих заблаговременно выявлять факторы финансовой нестабильности на рынке ИЖК с целью их нейтрализации и предотвращения распространения в глобальном масштабе.
Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:
уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования в части взаимозависимости типов институтов и их взаимодействия с внешней средой в процессах формирования, обмена и распределения кредитных средств на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития, на основе которого реализован системный подход в трактовке рынка ипотечного жилищного кредитования, позволивший выделить основные субъекты, определить многообразие выполняемых задач и осуществляемых функций в условиях открытых национальных экономических систем;
определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечных кредитов и состояния основных
8 субъектов рынка, что позволило обосновать практический инструментарий реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на стадиях спада и депрессии рынка ИЖК, в том числе в условиях кризиса национальной экономической системы, с целью предотвращения дефолта заемщиков, как наиболее острого проявления негативных последствий кризиса;
разработан основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций, позволяющая определить минимально необходимый уровень премии за риск;
проведено комплексное исследование рынков ИЖК в странах ЕС, позволившее определить оптимальные характеристики кредитного продукта, способы реструктуризации и инструменты рынка ценных бумаг, способствующие предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке;
сформирована экономико-математическая модель динамики платежей по ипотечному кредиту, позволяющая оценить влияние досрочных погашений на структуру аннуитетного платежа индивидуального кредита, а также доказана необходимость моделирования прогнозных показателей досрочных погашений по пулу кредитов с учетом влияния различных факторов (в том числе по причине дефолта заемщика) для реалистичной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные ценные бумаги;
исходя из опыта стран ЕС, установлена зависимость состояния рынка ИЖК от национальных макроэкономических показателей, разработана экономико-математическая модель развития рынков ИЖК в разрезе кластеров стран ЕС в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса;
на основании систематизированного опыта ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС и рефинансирования ипотечных активов в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг обоснованы методические подходы к разработке эффективных мер в отношении изменения принципов кредитования и структурирования ценных бумаг, а также присвоения кредитного рейтинга эмитентам и инструментам, способствующие ограничению возникновения
9 и распространения негативных явлений в соответствующих рынках.
Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в частности в теоретико-методическом обосновании и практическом моделировании изменения портфеля ипотечных кредитов. Понятийный аппарат расширен введенным автором понятием «цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования». Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения долговой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в соответствующих сегментах национальных банковских систем.
Апробация отдельных результатов исследования. Основные положения диссертации получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре экономико-математического моделирования экономического факультета Российского университета дружбы народов, были представлены на научно-практических конференциях, проходивших в 2006-2009 гг.
Методологические и практические результаты исследования используются в деятельности специализированного ипотечного банка ЗАО «Коммерческий банк Дельтакредит» (г. Москва).
Основные положения и материалы диссертации могут использоваться при чтении лекций в высших учебных заведениях для подготовки бакалавров и специалистов по таким дисциплинам, как «Мировая экономика», «Международные экономические отношения», «Экономико-математические методы и модели».
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК:
Специальность 08.00.14 - Мировая экономика - 9. Международные потоки ссудного капитала, прямых и портфельных инвестиций, проблемы их регулирования на национальном и наднациональном уровнях. 26. Международная деятельность банков, инвестиционных и страховых компаний, пенсионных фондов и других финансовых институтов.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ, общим объемом 2,25 п.л., в том числе, 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий ВАК РФ.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 107 наименований и 4 приложений, содержит 167 страниц основного текста, включает 26 рисунков, 13 таблиц (в т.ч. 6 рисунков и 1 таблицу в приложениях).
Особенности формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования
Понятие "ипотека" как вид залога, как говорилось выше, было введено в обиход в Древнем Риме. На границе заложенного имения устанавливался каменный столб, на котором делались записи о долговых обязательствах заемщика. Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не та система, которую мы воспринимаем как классическую. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. В странах с развитой экономикой система ипотечного кредитования является частью финансового рынка. В зависимости от национальных особенностей и исторического пути создания различаются несколько разновидностей классических систем ипотечного кредитования. Основная суть их отличия кроется в особенностях механизма рефинансирования. Во всей Европе, действовала так называемая одноуровневая система. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа -закладных листов.
Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме того, который определен законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора. Такая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран: Дании, Германии, Франции и т.д. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по отношению к двухуровневой, что существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании. Закладной лист является европейским финансовым продуктом, уходящим своими корнями в греческую ипотеку и в итальянские долговые обязательства. Главные вехи его развития — это нидерландские колониальные сертификаты и закладные листы Силезского ландшафта (1767 год). Процесс, начавшийся в те годы, привёл в 1852 году к появлению во Франции банка Credit Foncier de France. Впервые в истории появилось кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. Такая система получила распространение почти во всех странах Европы. Проследим эволюцию данных институтов. 1767 г. Пруссия. «Ландшафты в Силезии». Зарождение идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования можно отнести ко временам правления короля Пруссии Фридриха Вильгельма Первого.
Именно он передал в ведение дворян-землевладельцев планирование государственной земельной кредитной кассы. После Семилетней войны (1756-1763 гг.) в Пруссии царил острый кредитный голод, стояла задача срочного восстановления сельского хозяйства. Собственники земли были не в состоянии накопить капитал, необходимый для восстановления разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. Высокие налоги приводили к многочисленным случаям разорения помещиков. Было необходимо создать специальную систему кредитования, способную решить весь комплекс финансовых проблем. Кредиторы боялись давать займы тем должникам, чья платежеспособность не была им известна, или которую они не могли оценить. Земля явилась надежнейшим залогом. За предоставленный капитал выдавались ценные ипотечные бумаги, в которых был точно обозначен заложенный земельный участок. Это и были предшественники современных закладных листов. В 1767 г. был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии». Ландшафтами в XVIII в. называли кредитные товарищества, занимавшиеся предоставлением ипотечных кредитов. Ландшафт являлся сословным образованием.
После определённой подготовки 29 августа 1769 г. по распоряжению Фридриха Великого был создан Силезский ландшафт. Силезский ландшафт был объединением, созданным государством для привлечения кредитов на выгодных для заёмщика условиях. В этот кредитный союз были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Это обязательное членство давало право на получение кредита. Правда, первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путём получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обременённым ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал: - имением, поименованным и описанным в закладном листе; - обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему; - поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своих обязательств и только в роли вещных должников. По примеру Силезии в Пруссии и в других германских государствах вскоре появились свои ландшафты. Однако правила приёма в них несколько отличались от существовавших в Силезии. Так, например, членство в них перестало быть обязательным для всех землевладельцев. В обязательном порядке членами становились лишь помещики, желающие получить кредит. Менее жёсткой стала и связь между обременённым кредитным обязательством имением и закладным листом. Таким образом, закладной лист превратился в ценную бумагу, которую эмитировал непосредственно ландшафт, под выдаваемые им ипотечные кредиты. В начале XIX в. ландшафты начали терять свой сословный характер в результате реформ 1806 г., позволивших горожанам и крестьянам покупать дворянские поместья. Анализ эволюции системы ипотечного кредитования невольно наталкивает на мысль, что ее совершенствование было всегда связано с повышением ликвидности долговых обязательств заемщиков. Основополагающим элементом ликвидности является степень надежности или гарантий. Образование ландшафтов давало дополнительные гарантии кредиторам, т.е., кредитное товарищество на период займа выступало
Цикличность развития рынка ипотечного кредитования
Как было сказано выше рынок ипотечного кредитования является частью более емкого финансового рынка страны. Развитие рынка ИЖК циклично, в большинстве случаев циклы отражают состояние финансового рынка, однако, как показала практика, возможна и обратная связь, когда рынок ипотеки становится катализатором смены циклов на национальном и глобальном финансовом рынках. Стадия 1 — подъем. Снижение стоимости ипотечного кредита наблюдается при снижении стоимости ресурсов на финансовых рынках. Индикатором стоимости денег в системе являются ставки Центрального банка или Федеральной резервной системы (США). Стоимость кредита обратно пропорциональна его доступности и, соответственно, объемам кредитования населения. На волне снижения процентных ставок, значительно ускоряется уровень рефинансирования кредитов, выданных в другие стадии по более высоким ставкам. Что в свою очередь, ускоряет уровень досрочных погашений и снижает доходность пулов ипотечных кредитов, которые к тому времени могут служить обеспечением ценных бумаг (секьюритизированы). Тенденция снижения процентных ставок в значительной степени зависит от состояния национальной экономики. В течении данной стадии цикла увеличивается предложение на рынке ипотечных кредитов, значительно возрастает количество кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, увеличивается конкуренция, оказывая все большее давление на стоимость ипотечных кредитов . Избыточность предложения по отношению к спросу позволяет определить рынок на данной стадии развития - рынком покупателя. В крайней точке стадии цикла достигается пик активности на рынке ИЖК (точка 1 на рисунке 1.2.).
В случае затягивания данной стадии на длительный срок, возможно исчерпание кредиторами кредитоспособных заемщиков и выдача кредитов недостаточно надежным клиентам (рынок sub-prime в США), что чревато снижением качества пулов ипотечных кредитов, которые служат обеспечением по ценным бумагам. Современный ипотечный кризис является наглядным примером последствий кредитования ненадежных заемщиков. Стадия 2 — спад. Окончание периода низких процентных ставок, может быть вызвано как снижением количества качественных заемщиков, так и ростом стоимости денег в системе, вызванном изменениями макроэкономического характера. В течении второй стадии происходит планомерное поглощение дешевых ипотечных кредитов. Темп роста рынка снижается по сравнению со стадией 1, спрос стремится уравновесить предложение, кредитные организации корректируют стоимость займов. Продолжительность данной стадии цикла по времени зависит от зрелости рынка и стабильности макроэкономической обстановки. На примере современного рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации можно было наблюдать очень резкое снижение активности на рынке ИЖК во втором полугодии 2008 г. Стадия 3 - депрессия. Стоимость кредитов достигает максимального значения, одновременно с достижением дна активности на рынке ИЖК (точка 3 на рисунке 1.2.). Высокие процентные ставки элиминируют стимул к рефинансированию кредитов, выданных ранее, как и стимул к досрочным погашениям в целом. Недостаток предложения со стороны кредитных организаций способствует снижению конкуренции и росту стоимости кредитов.
Смена цикла снижения активности ее ростом возможна при возникновении способствующей макроэкономической обстановки, а именно роста денежных доходов населения, снижения безработицы, снижения инфляции. Считается, что достижение дна является признаком скорого окончания спада и смены стадии цикла рынка . Недостаточность предложения по отношению к спросу позволяет определить состояние рынка - рынком продавца. При условии стабильности макроэкономической обстановки кредитные организации могут поддерживать устойчивую доходность ипотечного кредитования. В ином случае, доходность ипотечного портфеля может значительно снизиться в связи с ухудшением финансового состояния заемщиков и качества обслуживания долга соответственно. Негативное влияние подобных факторов на доходность ипотеки значительно более сильное нежели повышение уровня досрочных погашений при снижении стоимости кредитов в течении стадии подъема 1. Стадия 4 — оживление.
При нормализации экономической обстановки в стране наблюдается оживление активности на рынке ипотечного кредитования, стоимость кредитования снижается, предложение кредитных организаций увеличивается. На рынке ценных бумаг происходит обновление заемных средств кредитных организаций, происходит появление новых участников рынка, развитие иных методов конкурентной борьбы, восстановление объема кредитования до предкризисного уровня. Как было сказано ранее, цикличность на рынке ИЖК в большей степени связана с циклами национальной экономики, которые в свою очередь имеют различные причины возникновения, включая важные научные открытия и изобретения, войны, также события в денежно-кредитной политике государства, например, снижение денежной массы для борьбы с инфляцией39. С практической точки зрения, кредитные организации, равно как и правительство могут и должны вырабатывать антициклические меры для сглаживания колебаний рынка ИЖК и поддержания его стабильности в периоды спада и депрессии. Для разработки наиболее эффективных антициклических инструментов необходимо понимание основных мотивов поведения потребителей на рынке в те или иные периоды цикла. Основными проявлениями потребительской активности на рынке ипотечного кредитования являются спрос на вновь выдаваемые ипотечные кредиты, и рефинансирование существующих кредитов в периоды подъема цикла, а также уровень просроченных платежей на этапе обслуживания в периоды снижения цикла, особенно вызванные кризисным состоянием экономики. Деятельность кредитных организаций на этапе обслуживания, и в частности, меры, предпринимаемые для снижения долговой нагрузки и, соответственно, вероятности дефолта заемщиков в периоды кризиса национальной экономической системы, требуют отдельного пристального рассмотрения. В связи с недостаточностью проработки данного вопроса в современной экономической литературе, а также особой актуальностью в условиях текущего финансово-экономического кризиса, было принято решение посвятить ему отдельный раздел диссертационного исследования4 . Выводы Историческое развитие форм залога, служащего обеспечением исполнения обязательства, привело к появлению наиболее развитой формы — «ипотеки». Которая, в свою очередь, прошла длительный путь эволюции от одноуровневой системы
Средневековья до двухуровневой системы, осуществляющей рефинансирование ипотечных кредитов на рынке ценных бумаг. В рамках системного анализа были установлены основные элементы системы ИЖК, их функции и взаимосвязь с внешней средой посредством рынка ипотечного кредитования. Взаимодействие с внешней средой определяет не только формирование, но и совершенствование системы ИЖК. Автором сформулированы основные задачи и функции рынка ИЖК, изучение которых является основополагающим условием правильного восприятия роли и места ипотечного кредитования в структуре современных социально-экономических отношений. Рассмотрены основные модели функционирования системы ИЖК, а также более детально - способы рефинансирования ипотечных кредитов в «расширенной открытой» модели, являющейся наиболее распространенной на современном этапе развития в странах ЕС и действующей в Российской Федерации. Определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечного кредита. Правильное понимание явления цикличности развития рынка ИЖК имеет высокую
Состояние и особенности рынков ипотечного кредитования в странах ЕС
Для определения степени развитости рынка ипотечного кредитования в стране, а также подверженности риску дефолта заемщиков по кредитам, необходимо оценить следующие основные характеристики: 1) Уровень кредитного риска. 2) Разнообразие кредитных продуктов. 3) Каналы продаж. 4) Доступность информации и услуг профессиональных консультантов. Ключевым показателем уровня кредитного риска является отношение размера кредита к стоимости залога (коэффициент К/353). Типичный уровень коэффициента К/3 в странах ЕС колеблется от 55% в Италии до 90% в Нидерландах. Максимальный размер кредита по отношению к залогу установлен в Нидерландах и составляет 115%. Для покрытия возросшего риска кредитными организациями разрабатываются защитные меры и механизмы, например, в Дании и Германии максимальный уровень коэффициента К/3 по кредитам, служащим покрытием при выпуске ипотечных облигаций (Pfandbriefe54), ограничен на уровне 60%. Традиционно для снижения долговой нагрузки заемщика кредиты с высоким уровнем коэффициента К/3 имеют более длинный срок до погашения. Сравнительно короткие сроки до погашения распространены во Франции и Италии, что связано с требованием погасить кредит до наступления пенсионного возраста. Говоря о жесткости требований к заемщикам, можно выделить страны с консервативной и агрессивной политикой оценки заемщиков. Так, наиболее консервативным подходом обладают Германия и Италия, агрессивным же - Нидерланды и Великобритания. Сводную информацию о среднем и максимальном уровне коэффициента К/3, типах заемщиков, которым может быть предоставлен ипотечный кредит в странах ЕС, и целях предоставления кредита можно представить в таблице ниже.
Разнообразие кредитных продуктов обеспечивается различными типами процентных ставок (способом установки процентной ставки), продолжительностью периода, в течение которого процентная ставка по кредиту является фиксированной и структурой погашения ипотечного кредита. Абсолютно во всех странах ЕС существует продукт с плавающей процентной ставкой, менее распространен кредит с плавающей ставкой, имеющей в основе базовый индекс, также не везде присутствует кредит с установленным ограничением на рост процентной ставки при ее пересмотре. Данное ограничение позволяет снизить риск неплатежа по кредиту, в случае значительного роста переменной процентной ставки. Подобное явление можно было наблюдать по кредитам, выданным российскими банками, в период активной фазы финансово-экономического кризиса в стране в конце 2008 г. Наличие ограничения повышения процентной ставки могло бы предотвратить рост просроченных платежей и дефолтов заемщиков по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. В свою очередь кредит с фиксированной процентной ставкой (на весь срок кредита или определенный начальный период) позволяет нивелировать отрицательное влияние кризисных ситуаций в экономике и зафиксировать стоимость кредита и размер ежемесячных платежей на продолжительный срок. Также, в зависимости от цели получения кредита заемщик может выбрать наиболее выгодную и удобную схему платежей.
Например, при покупке жилья для целей сдачи в аренду с последующей продажей может быть выбран кредит с уплатой только процентов в течение определенного периода времени. В значительной степени разнообразие кредитных продуктов обусловлено способами привлечения средств для финансирования ипотеки. Долгосрочные кредиты по фиксированной ставке более широко распространены в странах, где наиболее развит выпуск ипотечных облигаций (например, Дания и Германия), в то время как страны, финансирующие ипотеку за счет депозитов, обладают более гибкими схемами погашения кредитов с плавающей процентной ставкой. Следует отметить, что только в Дании широко распространены кредиты со ставкой фиксированной на срок до 25-30 лет без уплаты комиссий за досрочное погашение. Это связано с финансированием ипотеки посредством ипотечных облигаций с возможностью досрочного погашения, также именуемые сквозными ценными бумагами . Разнообразие структур погашения кредитов определяет развитие каналов продаж, так, например, в Германии и Нидерландах при получении ипотеки клиент чаще всего прибегает к помощи профессиональных консультантов в связи с наличием большого числа типов кредитов и способов их погашения. В Италии, Франции и Германии основной объем продаж приходится на банковские отделения, в то время как в Португалии, Дании, Нидерландах, Великобритании и Испании как минимум два канала продаж имеют долю рынка более 30%. Прямые продажи по телефону и через интернет не имеют значимой доли и не превышают 5% рынка во всех странах ЕС кроме Дании и Великобритании.
Данное явление связано как с нежеланием клиентов решать важный вопрос по телефону, так и с законодательным ограничением проведения сделок без личного участия заемщика. В большинстве стран интернет используется для получения информации значительно упрощая процесс подбора кредитного продукта. Информация по ипотеке легкодоступна в Великобритании, Германии и Нидерландах посредством интернета, специализированных и общих печатных изданиях, также широко распространены услуги специализированных профессиональных агентов. Ценовая информация недоступна до момента непосредственного обращения в банк во Франции, Италии и Португалии. Более того, в ряде стран стоимость кредита для индивидуального заемщика может обсуждаться и, соответственно, объявляемые ставки и комиссии являются лишь примерным индикатором конечной стоимости кредита. Далее рассмотрим детально особенности национальных рынков ипотечного кредитования в странах ЕС. Рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в Дании является двухуровневым: на первичном рынке действуют ипотечные агентства, имеющие специальную лицензию. Первичный рынок имеет строгую регуляцию, в числе отличительных особенностей необходимо отметить максимальный уровень отношения кредита к залогу (коэффициент К/3) в размере 80%. На вторичном рынке ИЖК действуют банки, имеющие право предоставлять кредиты, коэффициент К/3 по которым превышает 80%. В течении исследуемого периода рынок ИЖК в Дании стабильно развивался, отношение задолженности по ИЖК к ВВП увеличилось с 75% в 1998 г. до 92,8% в 2007 г.56
Оценка перспектив развития рынка ипотечного жилищного кредитования в странах ЕС в условиях финансовой нестабильности
По итогам регрессионного анализа данных по странам, входящим в каждый кластер были сделаны выводы: Кластер 1. Для данного кластера было отменено значение константы в связи с непродолжительным существованием рынка ИЖК и его минимальным размером в начальный момент периода, охватываемого исследованием. Также, отмечено минимальное влияние уровня безработицы на уровень развития рынка ИЖК в стране. При сохранении достаточно высокого среднего уровня безработицы в странах данного кластера на протяжении исследуемого периода (от 8% до 13,5%) рынок ИЖК развивался среднегодовыми темпами прироста в 34%. Основным драйвером развития рынка является рост ВВП на душу населения, что подтверждается высокой значимостью данного параметра в модели регрессии. Уровень процентных ставок не имел тенденции к снижению на протяжении рассматриваемого периода, что отразилось в коэффициенте регрессии, его значение невелико. В целом, полученные параметры регрессии имеют высокую объяснующую способность, далее будет дополнительно рассмотрено построение прогнозной модели развития рынка ИЖК в странах ЕС, включая страны Восточной Европы и Балтии, входящие в кластер 1. Кластер 2. Данный кластер представлен европейскими странами со средним и высоким уровнем ВВП на душу населения и средним развитием рынка ИЖК. Два из четырех параметров регрессии, полученные для данного кластера, являются значимыми про уровне значимости выше 10%. Значимость константы и уровня процентных ставок может быть принята при уровнях значимости 11% и 14% соответственно. Наибольшее влияние имеет уровень безработицы, что может быть свидетельством особой психологии населения, заботящегося о социальной стабильности жизни.
Достаточно высокий уровень ВВП на душу населения оказывает относительно меньшее влияние на развитие рынка ИЖК в странах данного кластера в сравнении со странами кластера 1. Среднегодовой темп развития рынка на протяжении исследуемого периода составил 10%. Кластер 3. Все параметры модели линейной регрессии, полученные для данного кластера являются статистически значимыми при уровне значимости 1%. Данный факт может быть объяснен стабильностью как экономической обстановки в целом, так и рынка ИЖК в частности, в странах данного кластера. Так, среднегодовой темп развития рынка ИЖК в исследуемый период составил только 6%. Наибольшее влияние на уровень задолженности по ипотечным кредитам оказывает уровень безработицы. Связь между данным параметром и результативным показателем обратнопропорциональная, т.е. снижение уровня безработицы ведет к росту задолженности на рынке ИЖК. Следующим по степени влияния является уровень процентных ставок, коэффициент также является значимым при уровне 1%. Связь обратнопропорциональная, снижение процентных ставок положительно отражается на росте задолженности по ипотеке. Влияние параметра ВВП на душу населения, как и предполагалось, имеет прямой эффект. В связи со стабильно высоким уровнем ВВП, результативный показатель менее чувствителен к изменению данного параметра, нежели к изменению уровня процентных ставок и безработицы.
Уравнение регрессии для данного кластера имеет максимальную объясняющую способность в сравнении с уравнениями для остальных кластеров стран. Кластер 4. Значимость параметров модели регрессии для данного кластера подтверждена при уровне от 1% до 10%. Наиболее сильное влияние имеют переменные уровень процентных ставок и уровень безработицы. Связь между ними и результативным показателем, как и предполагалось, является обратнопропорциональной. Доверительный интервал для параметра уровня безработицы составляет 93%. Влияние уровня ВВП прямопропорционально, также как и в модели кластера 3, результативный показатель менее чувствителен к изменению данного параметра, нежели к изменению уровня процентных ставок и безработицы. Уравнение регрессии для данного кластера, также как и для других кластеров стран, имеет высокую объясняющую способность. В разрезе установленных кластеров и полученных параметров уравнений регрессии были рассчитаны прогнозные показатели развития рынков ИЖК. На основании выделенных параметров рассчитаны три варианта развития рынков ИЖК в странах ЕС: оптимистичный, пессимистичный и компромиссный. Ключевые факторы, влияющие на каждый вариант развития, определены индивидуально для каждого кластера стран. Смоделированы прогнозы развития рынков ИЖК в среднесрочной перспективе до 2010 г. Кластер 1. В данном кластере стран по итогам 2008 г. прогнозируется незначительный рост ВВП на душу населения, при значительном росте пі процентной ставки и уровня безработицы (на 17% и 22% соответственно). ВВП на душу населения снизится в 2009 г. под влиянием кризиса на 7% до 13 586 долл. США на душу населения в среднем по странам данного кластера, в то же время уровень безработицы возрастет на 18%), достигнув 11,7%о от экономически активного населения. В 2010г. ожидается рост ВВП на душу населения на 1%. С 2009 г. по 2010 г. прогнозируется снижение уровня процентных ставок на 7% ежегодно. Уровень безработицы в 2010 г. сократится на 14%, достигнув 10,1%. Все это положительно скажется на состоянии рынка ИЖК в 2010 г. Таким образом, согласно полученным параметрам регрессии для кластера 1 при компромиссном сценарии развития значительно снизится темп развития рынка ИЖК в 2008 г. по сравнению с предыдущими годами, хотя и останется положительным. В 2009 г. последует небольшое снижение рынка, с последующим ростом в 2010 г. на 5% . Наилучшие перспективы внутри кластера имеют Чехия, Словения и Словакия, наихудшие - Болгария, Польша, Хорватия. Развитие рынков ИЖК в указанных странах будет тяготеть к оптимистичному и пессимистичному сценариям соответственно, рассчитанным для данного кластера. Развитие в остальных странах наиболее вероятно согласно компромиссному сценарию.
Фактическое состояние рынка ИЖК в странах кластера 1 и три варианта развития в среднесрочной перспективе до 2010 г. представлены на рисунке 3.2. Кластер 2. ВВП на душу населения в среднем по странам данного кластера подобно кластеру 1 имеет тенденцию к незначительному росту по итогам 2008 г. с последующим снижением на 8% в 2009 г. В 2010 г. прогнозируется рост на уровне 3% до 36 844 долл. США на душу населения. В то же время в 2008 г. прогнозируется рост процентной ставки на 6% до 4,85% и снижение уровня безработицы на 3,6% до 6,67% экономически активного населения. В 2009 г. ожидается снижение уровня процентной ставки на 15% до 4,1%, что может быть связано со стимулирущими мерами, направленными на преодоление финансово-экономического кризиса, однако, в 2010 г. рост процентных ставок возобновится и составит около 8%. Ожидаемый уровень процентной ставки по итогам 2010 г. составляет 4,44%. Рост безработицы будет продолжаться в 2009-2010 гг. и составит около 5% ежегодно. В совокупности со снижением процентной ставки и ростом ВВП на душу населения это будет способствовать росту рынка ИЖК. Таким образом, при оптимистичном сценарии развития рынок ИЖК в странах кластера 2 сохранит существовавшие до 2007 г. темпы развития, однако, наиболее вероятно медленное снижение рынка вплоть до 2010 г. Как и в других странах ЕС состояние рынка в большей степени зависит от успешности мер, направленных на преодоление финансово-экономического кризиса. Первые результаты можно будет оценить уже по итогам 2009 г. Наилучшими перспективами обладают Австрия и Финляндия, наихудшие у Греции и Бельгии, развитие рынка во Франции и Италии наиболее вероятно согласно компромиссному сценарию. Фактическое состояние рынка ИЖК в странах кластера 2 и три варианта развития в среднесрочной перспективе до 2010 г. представлены на рисунке 3.3.
