Содержание к диссертации
Введение
Глава 1: Организация жилищного финансирования в промышленно развитых странах 10
1.1. Основные определения и понятия, используемые в ипотечном жилищном финансировании 10-14
1.2. Механизм применения «усеченно-открытой модели» ипотечного кредитования в Италии. Великобритании. Испании 14-20
1.3. Особенности функционирования «европейской автономной модели» финансирования на основе жилищно-контрактньтх сбережений в Германии и Франции 20-32
1.4. Практика «расширенной открытой модели» на примере организации системы жилищного финансирования в США 33-42
1.5. Модели ипотечного кредитования, используемые в в странах Восточной Европы 42-48
Глава 2: Становление и развитие системы банковского жилищного финансирования в России 49
2.1. Общая характеристика предпосылок формирования системы ипотечного жилищного финансирования в России 49-52
2.2. Анализ факторов, определяющих становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в России 52-74
2.3. Исторический опыт и трансформация элементов системы ипотечного жилищного кредитования в современной России 75-95
Глава 3: Модель организации замкнутого цикла жилищного финансирования в российском коммерческом банке 96
3.1. Организация работы коммерческого банка по привлечению срелств в рамках программы целевых жилищных вкладов 96-106
3.2. Анализ кредитоспособности заемщиков и предоставление ипотечных жилищных кредитов 106-129
3.3. Взаимодействие банка с другими участниками рынка ипотечного кредитования 129-133
3.4. Рефинансирование коммерческих банков 134-141
Заключение 142-146
Библиография
- Механизм применения «усеченно-открытой модели» ипотечного кредитования в Италии. Великобритании. Испании
- Особенности функционирования «европейской автономной модели» финансирования на основе жилищно-контрактньтх сбережений в Германии и Франции
- Анализ факторов, определяющих становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в России
- Анализ кредитоспособности заемщиков и предоставление ипотечных жилищных кредитов
Введение к работе
І. Актуальность темы исследования
Для реализации российских экономических реформ, решения острых социально-политических проблем и интеграции России в мировую экономику необходимо разумное использование зарубежного опыта банковской работы, который накоплен в индустриальных странах.
Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В большинстве стран мира приобретение жилья через ипотечное кредитование является основным видом решения населением жилищных проблем.
Изучение моделей ипотечного жилищного финансирования, сформировавшихся в промышленно развитых странах, а также анализ современного состояния жилищного финансирования в России, должны способствовать выявлению путей формирования в нашей стране эффективной системы ипотеки, направленной на решение вопроса обеспечения населения России жильем.
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что в настоящее время решение данного вопроса является в РФ одной из острых социальных проблем. Подтверждением этого является сопоставление потребностей населения в улучшении жилищных условий и возможностей для этого. Так, к 2000 году из 49 миллионов российских семей в очереди на улучшение жилищных условий зарегистрировано 5 882 тысяч семей или около 12 % от общего их количества, а получить жилье в течение года смогли только около 5 % нуждающихся.1
В то же время, удовлетворение потребностей населения в жилье является одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности в стране. Обеспечение граждан достойными жилищно-бытовыми условиями приводит к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Кроме того, механизм долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволяет решить целый комплекс экономических задач, включая увеличение объемов жилищного строительства за счет возросшего платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья, расширение и развитие услуг банковского сектора, развитие инфраструктуры жилищного рынка.
Все эти процессы положительно сказываются на социально-экономическом развитии страны и требуют объединения усилий
Российский статистический ежегодник: Стат.сборник / Госкомстат России. - М., 2000. с.410
государства, банков и граждан для формирования эффективной системы жилищного финансирования.
Сегодня в России в стадии формирования находятся различные элементы ипотечного кредитования, которые можно рассматривать как части будущей системы жилищного финансирования. В этих условиях особую ценность и значимость представляет анализ, обобщение и систематизация опыта западных стран в организации системы жилищного кредитования.
Как показывает опыт промышленно развитых стран, ключевую роль в такой системе играют коммерческие банки, поэтому именно их деятельности в области жилищного финансирования автор уделил особое внимание в диссертационном исследовании.
Объектом настоящего исследования выступают зарубежные и отечественная системы ипотечного жилищного кредитования. Предметом исследования являют механизмы функционирования, особенности, преимущества и недостатки различных моделей банковского ипотечного жилищного кредитования в ведущих промышленно развитых странах, а также возможности применения западного опыта ипотечного кредитования, адекватные современной экономике России.
Основная цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе анализа современного состояния и тенденций развития ипотечного жилищного кредитования в промышленно развитых странах, инструментов и технологий, используемых в них при осуществлении жилищного финансирования, а также факторов, предопределяющих состояние и развитие ипотечного рынка в России, предложить возможную модель организации системы ипотечного жилищного кредитования для Российской Федерации и определить роль коммерческих банков в данной модели.
Для достижения поставленной цели в диссертации автором определены следующие основные задачи:
комплексно изучить состояние и основные тенденции ипотечного жилищного кредитования в промышленно развитых странах;
выделить основные существующие модели жилищного финансирования, выявить их специфические особенности и дать сравнительную характеристику различных моделей, оценивая их с точки зрения необходимости и возможности применения в современных российских условиях;
проанализировать современное состояние, предпосылки и факторы, оказывающие влияние на формирование системы ипотечного жилищного кредитования в России;
определить основные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования и выработать рекомендации для совершенствования механизма такого кредитования, что особенно важно для коммерческих банков с точки зрения выбора и реализации наиболее эффективной стратегии выхода на рынок жилищного финансирования;
определить место коммерческого банка в системе жилищного финансирования в России, предложить механизмы его функционирования при осуществлении ипотечного жилищного финансирования с учетом зарубежного опыта и определить основные направления взаимодействия банков с другими участниками ипотечного рынка;
Хронологические рамки исследования. В диссертации рассматривается период с 1992 года по 2001 год. Это связано с тем, что в 1992 году в России был принят Закон "О Залоге", что стало предпосылкой для возможности использования ипотеки при кредитовании. В течение 1992-1997 годов в России активно разрабатывалась и совершенствовалась законодательная база ипотеки, участниками ипотечного рынка использовались различные формы кредитования, при которых обеспечением выступала недвижимость. С 1998 года по настоящее время можно говорить о применения в России "классической ипотеки", которая используется при жилищном финансировании.
Степень изученности проблемы
Проблемам ипотеки были посвящены работы отечественных ученых России XIX века - А. Гурьева, П. Мигулина и других. После революции 1917 года, вплоть до начала 90-х годов, ипотечное кредитование в России практически не исследовалось. Только переход к рыночным отношениям возродил интерес к ипотеке и возможности ее адаптации к современным условиям.
В диссертационной работе автором проанализированы и обобщены результаты исследований зарубежных и отечественных экономистов, затрагивающие особенности формирования систем ипотечного жилищного кредитования в промышленно развитых странах, а также научная литература, посвященная различным аспектам функционирования рынка ипотечного кредитования и инструментам, используемым на нем.
Среди зарубежных авторов, занимавшихся исследованием данной проблемы, нами особо выделяются W. Marshall, S.Barens, K.Tiedke, K.Stober, R.Straik, в работах которых освещается роль ипотечного кредитования в национальной экономике, значение участия государства в этом процессе. В них описаны виды ипотечных кредитов, различные элементы процесса жилищного финансирования и поведение экономических агентов на ипотечном рынке.
В появившихся в 90-е годы публикациях российских ученых и практиков Ю. Пашкуса, Л. Макаревича, С. Максимова, Г. Пановой, Н. Косаревой, Н. Пастуховой, Ю. Головина, А. Казимагомедова, В. Будилова, Е. Ширинской, Ю. Воробьева, В. Кудрявцева и других, рассматриваются возможности и перспективы развития ипотеки в России. Однако, эти работы освещают только отдельные проблемы, связанные с организацией системы ипотечного жилищного кредитования в России, такие как правовое обеспечение ипотеки, выпуск и обращение закладных, классификация видов ипотечного кредитования, модели погашения кредита, анализ существующих схем ипотечного кредитования в различных регионах России.
В отечественной научной литературе также отражены и отдельные модели жилищного финансирования, функционирующие за рубежом. Однако, существующие публикации во многом носят обзорный характер. Они представляют собой попытку переложить на условия России имеющиеся в мировой практике схемы организации ипотечного кредитования без комплексной оценки особенностей страны, без сравнительного анализа достоинств и недостатков отдельных моделей с точки зрения их адаптации в России, и в них не сложилось единого мнения по поводу оптимальной стратегии построения национальной модели ипотечного кредитования в России. Кроме того, по мнению автора, в указанных работах уделено недостаточное внимание месту коммерческих банков в формируемой российской системе ипотечного жилищного финансирования, особенностям и методам их деятельности в рамках данной системы в современных экономических условиях.
Методологическая основа исследования
Диссертация строится на методе научной дедукции - от общего к частному, то есть от обобщенного анализа основных составляющих модели ипотечного жилищного финансирования к выявлению специфики данной модели в различных странах. Одновременно применялись и такие общенаучные методы исследования, как ретроспективный, системный и логический анализ, сопоставление, обобщение и синтез.
Информационной базой исследования явились законодательная база Российской Федерации и международные нормативные акты, статистические материалы и инструкции Центрального банка РФ, данные российских официальных органов - Госкомстата и Министерства Финансов, а также данные ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Инвестиционного фонда США - Россия, Института Экономики города, а также статистические базы данных Интернет. В процессе исследования также использованы зарубежные монографические и статистические материалы, разработки специалистов в области мировой экономики, отечественная и зарубежная периодика. Среди российских периодических изданий наиболее активно использовались специализированные журналы, такие как "Деньги и кредит", "Вопросы экономики", "Хозяйство и право", "Эксперт", "Финансы и кредит", "Российский экономический журнал", газеты "Бизнес и банки", "Экономика и жизнь", "Ипотека: финансирование будущего", "Коммерсантъ". Среди зарубежных изданий, использованных в работе, вьщелим: "Journal of Money, Credit and Banking", "Journal of Financial Economics", "Bank", "Deutsche Bundesbank Monatsbericht", "Journal of Housing Research" и другие.
Научная новизна исследования основана на результатах, полученных автором в диссертации. В ней:
дан комплексный анализ современного состояния и особенностей рынка ипотечных кредитов в промышленно развитых странах;
проведен подробный сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного финансирования, существующих в промышленно развитых странах, выявлены достоинства и недостатки действующих моделей с точки зрения адаптации к современным российским условиям;
определены и оценены факторы, оказывающие влияние на формирование системы ипотечного жилищного кредитования в России и ее современное состояние;
сформулированы основные проблемы, препятствующие активизации ипотечного жилищного кредитования в РФ, предложены возможные пути их решения;
определено место и функции коммерческого банка в российской системе жилищного финансирования;
предложена модель организации ипотечного кредитования в российском коммерческом банке, учитывающая возможности применения зарубежного опыта ипотеки.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что в ней конкретизированы пути использования в отечественной практике и частично опробован на практике российского коммерческого банка зарубежный опыт банковского жилищного кредитования и создания замкнутой системы жилищного финансирования, предложена методика эффективной работы коммерческого банка на рынке ипотечных жилищных кредитов.
Апробация работы Основные положения и выводы диссертационного исследования были изложены в ходе научных конференций профессорско-преподавательского состава, научных работников и аспирантов Санкт-Петербургского университета экономики и финансов в 1997-2000 годах, а также на научно-практической конференции "Состояние инвестиционно-строительной деятельности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и меры по ее активизации" (октябрь 1998 года), семинаре "Вопросы жилищного и земельного законодательства", проведенного Учебно-правовым центром "Вердикт" (октябрь 1999 года). Методики и технологии, предложенные в диссертации, используются в современной практической деятельности ОАО "Петровский народный банк" при кредитовании граждан на приобретение жилья.
Автором совместно с Северо-западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, были разработаны и утверждены формы кредитного договора, смешанного трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки квартиры, инструкция по предоставлению ипотечных жилищных кредитов в ОАО "Петровский народный банк", которые позволили снизить риски банка при ипотечном кредитовании и повысить эффективность данного процесса.
При участии автора были подготовлены предложения по усовершенствованию механизма ипотечного кредитования в России, которые нашли отражение в "Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ", утвержденной Постановлением Правительства РФ № 28 от 11 января 2000 г.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во введении определяется основная проблематика исследования, устанавливается цель и задачи работы, ее актуальность, степень изученности проблемы, методологическая и теоретическая основа работы, научная новизна и практическая значимость диссертационного исследования.
В первой главе проанализировано состояние современного рынка ипотечного жилищного кредитования в промышленно развитых странах, изучены основные модели организации системы банковского жилищного финансирования, проведена их сравнительная характеристика с точки зрения адаптации к российским условиям.
Вторая глава посвящена анализу особенностей становления и развития системы банковского жилищного финансирования в России и факторам, оказывающим влияние на современное состояние и перспективы развития ипотечного рынка РФ.
В третьей главе сформулированы предложения автора по организации замкнутого цикла жилищного финансирования в российском коммерческом банке, учитывающие зарубежный опыт методики работы по привлечению ресурсов для ипотечного кредитования, выдаче ипотечных кредитов и взаимодействию с другими участниками ипотечного рынка.
В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации диссертационного исследования, а также предложен ряд конкретных мер по повышению эффективности ипотечного кредитования в России.
Механизм применения «усеченно-открытой модели» ипотечного кредитования в Италии. Великобритании. Испании
Для цивилизованной банковской системы ипотечное кредитование давно стадо классической сферой банковской деятельности. В настоящее время в промышленно развитых странах на этот вид кредитования приходится до одной трети совокупных активов кредитных организаций 60 L" ,
Термин "ипотека" (hypotheka) - греко-латинский термин. Впервые он появился в начале VI века до пашей эры и обозначал древний институт традиционного хозяйства. связанный с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства сторон, а на границе принадлежавшей заемщику земсдьной территории ставился столб с надписью о том. что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли, і Іозже для этой пели стати использоваться особые книги. называвшиеся ипотечными.
В современной банковской практике под ипотечным кредитом понимается денежная ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости. В качестве задога (ипотеки) могут использоваться дом, квартира, земельный участок заемщика или иное недвижимое имущество. При этом разнообразными могут быть как получатели кредита (юридические или физические лица), так и цели получения кредита (пополнение оборотных средств, финансирование закупки оборудования и т.д.).
Для целей диссертационного исследования автором выделяется один из сегментов ипотечного кредитования - кредитование граждан на цели приобретение жилья. С этой точки зрения ипотечное кредитование представляет собой разновидность потребительского кредитования, при котором обеспечением обязательств выступает залог недвижимости.
Являясь частью целого, такой вид кредитования имеет ряд своих особенностей. вытекающих из его специфики.
Во-первых, ипотечный жилищный кредит - это кредит под залог строго определенного объекта недвижимости. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость реализуется, и из вырученных средств погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, т.к. недвижимость не относится к высоколиквидным активам.
Во-вторых, ипотечные жилищные кредиты имеют строго целевое назначение - они используются для финансирования приобретения, постройки, перепланировки жилых помещений и домов, предназначенных для проживания частных лиц.
В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно 5-30 лет. Сроки погашения, величина кредита, средства его обеспечения предполагают значительный объем аналитической работы. Специфично и оформление ипотечного кредита: запись о залоге должна быть внесена в специальные реестры, поземельные книги и т.д.. часто при получении ипотечного кредита оформляется и особая ценная бумага - закладная. которая затем обращается на втооичном рынке.
Ипотечный жилищный кредит лежит в основе системы ипотечного жилищного финансирования, эффективность организации которой определяет возможности и масштабы решения жилищных проблем населения той иди иной страны.
Термин "система ипотечного жилищного финансирования" различными авторами трактуется по-разному, Российский исследователь В.МБудилов в монографии "Залоговое право России и ФРГ"1 L пош мает под системой ипотеки, «во-первых, законодательство. регулирующее оборот, недвижш.ого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот, и, прежде всего, осуществляющие регистрацию этого оборота».
В работе В.Л. Кудрявцева и Б.В, Кудрявцевой "Основы организации ипотечного кредитования 4 с4] системой ипотеки называется «процесс кредитования под залог недвижимости, подразумевающей экономическую и юридическую системы, включающие процесс кредитования, заключегие договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долг )В по нему последовательно на каждый момент времени».
Американский ученый W. Dermis Marshall понимает под системой жилищного финансирования «процессы мобилизации средств на финансирование жилищных кредитов. предоставления и обслуживани,- ипотечных кредитов, а также осуществления функций инвестора» 186-"«1.
Каждое из этих определений отражает отдельные функции, выполняемые системой ипотечного жилищного финансирования. Обобщив определения, данные зарубежными и отечественными специалистам!., автор предлагает следующее определение системы ипотечного жилищного финансирования: совокупность неразрывно связанных между собой экономической и юридической ..-истем. регулирующих процессы кредитования граждан на цели приобретения жилья под ал о г готовой недвижимости, обслуживания и регистрации оборота недвижимого имущества, привлечения и распределения финансовых потоков для жилищного финансирования, а :акже поведение экономических субъектов, участвующих в этих процессах. В дальнейшее, говоря о системе жилищного финансирования, автор прехтагает использовать именно это определение, дающее наиболее полную характеристик} объекта исследования. Термины «ипотечный кредит», «жилищный кредит» в контексте настоящей работы используются как синонимичные. также как термины «система жилищного финансирования», «система ипотечного крелитования». При этом отдельно следует выделить понятие «кредитовані.е жилищного строительства», которое не входит в круг исследуемых вопросов, так как не соответствует таким критериям, как обязательность залога недвижимости в качестве обеспечения обязательств, и предоставление кредитов физическим лицам - гражданам, решающим таким образом жилищный вопрос. Необходимость иіютечної о жилищного кредитования в странах рыночной экономики обусловлена рядом причин. Во-первых, денежные доходы населения, формирующие его платежеспособность, нередко не соответствуют покупательскому спросу, то есть потребности приобретения жилья опережают возможность их денежного покрытия.
Одновременно, у некоторых сл(_св населения наблюдается временное оседание свободных денежных средств. В данной ситуации естественным становится появление ипотечного жилищного кредитования, которое разрешает сразу две группы противоречий с точки зрения конечного потребителя: ? между высокими ценами на жилье и текущими доходами населения ? между денежными накоплениями у одной группы населения и необходимостью их И 66 С 1221 использования у друго
Кроме того, ипотечное жилищное кредитование необходимо и с точки зрения строителей и собственников жилья, так как именно наличие платежеспособного спроса на жилье обеспечивает его беспрепятственную реализацию на рынке недвижимости.
На развитие и организатию системы жилищного финансирования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов, основными из которых являются политические, правовые, экономические и исторические.
К политическим факторам, существенно влияющим на формирование системы жилищного финансирования, можно отнести следующие: общая стабильность общественной системы: предсказуемость или непредсказуемость политических режимов:
Особенности функционирования «европейской автономной модели» финансирования на основе жилищно-контрактньтх сбережений в Германии и Франции
В 1986 год\ в Италии появился новый тип льготных ссуд на приобретение недвижимости. Такие ссуды мог1 т выдаваться всем наемным работникам в пределах суммы, равной 2.5 годовой заработной платы, или 75% цены покупки, или 60 млн. лир. Максимальная процентная ставка составляет 13 %. при этом, если размер ежегодных платежей в погашение ссуды превышает 20 % годового дохода заемщика, сумма процентов 57, С.73] также дотируется государством. J
Обычные нельготные долгосрочные ипотечные кредиты в Италии выдаются либо Институтами земельного кре/ыта. ипотечными банками либо прочими кредитными учреждениями. Институт земельного кредита предоставляет такой кредит на срок от 10 до 25 лет (в среднем 10-15 лет) в размеэе до 50 % цены покупки или 75 % цены строительства. Эти кредиты предоставляются либо год твердую, либо, что чаще, пересматриваемую раз в 5 лет процентную ставку. В случае, когда ссуда предоставляется обычными банками, ссуда выдается на срок от 5 до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения, как правило, каждые 6 месяцев. Во всех случаях в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог недвижимости, приобретаемой или уже имеющейся у заемщика-Предоставление ипотечных кредитов банками Италии производится, как правило, за счет собственных ресурсов, в первую очередь, остатков на расчетных и депозитных счетах, а также за счет привлечения средств на финансовых рынках страны и мира под залог закладных.
Аналогичные механизмы ипотечного жилищного кредитования используются и в Великобритании.
Жилищные кредиты в Великобритании включают ссуды на приобретение нового дома, ссуды на улучшение жилищных условий, изменение условий ипотечной задолженности и т.д. Кроме гого, британские банки предоставляют частным лицам различного рода финансовые услуги, связанные t. приобретением жилья, такие как страхование строений; страхование обстановки дома страхование платежей в погашение ипотечной задолженности: предоставление бриджин. - ссуд (кредитование разницы в стоимости нового и старого ДОМЕ і.[58р Ссуда на приобретение заемщиком своего первого дома выдаются британскими банками заемщикам, достигшим 18-ти летнего возраст д. в размере до 95 % стоимости жилья в том случае, если заемщик банк.) приобретает свою первую недвижимость. При этом размер ссуды определяется путем умножения регулярного юдового дохода заемщика на три. В случае если кредит получают одновременно два заемщика (например, муж и жена), то размер ссуды определяют как большую из двух величин: 2.25-х кратный общий доход заемщиков или 3-х кратный размер наибодь.него дохода одної о из них -+- 1 доход второго заемщика. С. 76]
Fx-ти заемщик банка репшл приобрести новый дом взамен старого, то в этом случае банк выдает жилищный кредит і. размере до 80 % оценочной стоимости или покупной цены дома (выбирается наименьшая величина). При этом кредит выдается на более короткий срок. достаточный для продажи старої л жилья.
Важную роль в системе жилищного финансирования в Великобритании играют строительные общества («building societies»), которые предоставляют особые кредиты. размер которых может достигать до 100 % стоимости недвижимости по оценке кредитора. Кроме того, сумма займа завис,IT ОТ средств, которыми располагает приобретатель, и от размера процентной ставки. Так. при процентной ставке 12 % сумма займа может в 2.5 раза превышать сумму годового дохода. Срок такой ссуды составляет от 20 до 25 лет. а погашение возможно двумя путями: традиционно, т.е. путем осуществления равных ежемесячных платежей (annuitv mortgage) иди путем возврата суммы займа с выплатой только процентов в течение срока, на который выдана ссуда (endowment mortgage) с . В этом случае заемщик заключает договор страхования - капитализации, условия которого позволяет ему получить к моліенту истечения срока действия договора средства для погашения основной суммы іайма. Такие ссуды получили в последнее время в Великобритании широкое распространение, так как заемщик - страхователь имеет возможность получить от страховой компании вследствие благоприятного состояния финансовых рынках сумму накої ления, превышающую сумму кредита.
Процентные ставки по к эедитам, предоставляемым строительными обществами, в основном являются плавающими. Если рост процентных ставок чрезмерно увеличивает суммы платежей, то заемщик \:Ожет удлинить срок кредитования для сохранения их на прежнем уровне. Кроме того, в кредитном договоре для заемщика предусматривается возможность в случае потери расоты временно выплачивать одни проценты.
При выдаче долгосрочные ипотечных кредитов особое значение имеет проведение тщательного анализа кредитосіисобности потенциального заемщика, так как именно его качество обеспечивает банкам погашение кредита и поступление доходов в виде процентов по кредитам в течение длительного периода времени. С этой точки зрения интересен опыт банков Великобритании, таких как Нэшнл Вестминстер Банк (Nation Westminster Bank). Мидленд банк (Midland Bank. London). Барклай Банк (Barclays Bank) в проведении процедур андеррайтинга заемщика. Для э.ого ими используется бальная оценка кредитоспособности индивидуальных заемщиков, образец которой представлен в Таблице ..
Анализ факторов, определяющих становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в России
У банка, осуществляющего ипотечное кредитование, не возникает проблемы поиска ресурсов и определения их стоимости, а требуется только установить экономически обоснованную маржу за свои услуги по предоставлению и обслуживанию кредитов. Ставки же дохода по целевым вкладам теоретически могут быть установлены на произвольном уровне и не зависят от общего состояния финансово-кредитного рынка. Это качество автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономической ситуацией, таких как Россия,
Данная модель удачно сочетает механизмы накопления (сгройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.
К преимуществам такой системы жилищного финансирования можно отнести следующие: финансирование не зависит от рынка капитала государственная поддержка системы стройсбережения путем предоставления премий на жилищное строительство и налоговых льгот процентная ставка по кредиту устанавливается в момент выдачи кредита, практически не пересматривается, размер ежемесячных выплат заемщика также определяется па начальном этапе, что снижает риск «платежного шока» для заемщика и риск невозврата кредита для банка. отлаженность функционирования системы приводит к постоянному развитию жилищного сектора.
Анализируя все сказанное выше, можно сделать вывод, что ЖКС-программы привлекательны для кредиторов как способ мобилизации долгосрочных ресурсов. В то же время, при внедрении этих программ финансовые институты должны особое внимание уделять управлению финансовыми рисками, в первую очередь риском ликвидности и кредитным риском.
Основной риск для кредитных организаций, реализующих ЖКС-программы. связан с возможным сокращением притока новых средств и. соответственно, затруднениями в финансировании ипотечных крелитов. вытекающими из обязательств по контрактам.
Величина риска ликвилности определяется тремя факторами. Первый фактор -продолжительность кредитов и .-берегательных депозитов. Предполагается, что жилищные кредиты (особенно на покупку) должны иметь относительно длительные сроки (15 лет и более). В то же время, чем больше период амортизации кредита, тем меньше периодический денежный поток. Кредитная орз анизация может обеспечить большой срок кредита путем привлечения вкладчиков, не претендующих на кредит, а также увеличивая минимальный период сбережений.
Второй фактор - соотношение сумм кредита и сбережений. Чем больше ото соотношение, тем, больше риск ликвидности.
Третий фактор - характер кредитного обязательства. Риск ликвидности значительно больше, если контрактом предусмотрено обязательное предоставление кредита при выполнении вкладчиком всех условий накопления, чем в ситуации, когда банк оставляет за собой право принимать решение о времени выдачи кредита с учетом наличия необходимых для выполнения обязательства финансовых ресурсов.
Возможная несбалансированность между имеющимися средствами и кредитными обязательствами хорошо регулируется в закрытой германской системе путем четкого определения условий кредитования, содержащих принципы организации "очереди на получение кредита"1 41 л"" 9), предусматривающие взаимосвязь размера кредита и приоритетов в очереди. Кредитная органи ;ация не обязуется предоставить кредит в некоторый определенный срок. Она заранее информирует вкладчиков о том. что получение кредита зависит от потока сберегательных депозитов. Формируется очередь потен циальных заемщиков. Первыми в очереди на получение кредита стоят так называемые привилегированные вкладчики, к числу которых относятся те, которые осуществляют наибольшие постоянные взносы и выбирают наиболее короткие кредитные сроки. Главная задача закрытой сберегательно;! системы — привлечь значительное количество новых вкладчиков. чтобы минимизировать период ожидания. присущий такому распределительному подходу.
В большинстве открытых французских ЖКС-систем стабильность достигается благодаря привлечении? вкладчиков, не берущих затем кредит с помощью комплекса стимулирующих мер, благодаря которым конечные доходы по жилищным сберегательным программам конкурентны по сравнению с другими рыночными сберегательными альтернативами. Привлекательность ЖКС во Франции обеспечивается главным образом комбинацией свободных от налет ов процентов и сберегательных премий, предоставляемых государством. Результатом этого является привлечение средств под ставки значительно ниже рыночных (но на безналоговых условиях). что позволяет банкам в дальнейшем предоставить кредиты по ставкам ниже рыночгых. "
Снижению риска ликьидности в обеих системах способствует привлечение кредитными организациями, предлагающими ЖКС-программы, иных источников средств: депозиты и кредитные линии других банков, выпуск ипотечных облигаций и др. При этом важно оценивать структуру привлекаемых ресурсов с точки зрения конечной прибыльности организации.
Наибольшая привлекательность ЖКС-инструментов заключается в их возможности снизить кредитный риск. ЖКС играют полезную сигнальную роль. Успешно завершив контрактные сбережения, вкладчик демонстрирует достаточность бюджета для накопления в течение определенного периода ребуемой суммы, а также регулярность получения средств. Это усиливается тем, что многие системы поощряют равномерные и регулярные сбережения определенными стимулами, г.ричем предпочтение отдается вкладчикам, вносящим значительные суммы. Клиент по ттверждает, что он надежный заемщик, демонстрируя свою дисциплину и заинтересованное J ь в успешном завершении сберегательного контракта.
Таким образом, кредитование ЖКС - вкладчиков может быть менее рискованным. чем кредитование случайно вы ранных граждан. Кроме того, наличие первоначального взноса, получаемого благодаря к антрактным сбережениям, сокращает вероятность неуплаты кредита в случае непредвиденны- обстоятельств, влияющих на доход семьи.
Как показала практика, в обеих странах уровень невозвратов по ЖКС-кредитам незначительный. Во Франции .юля невозвратов по таким кредитам составляет 1/10 от количества невозвратов по друїлм типам кредитов. По оценкам специалистов, потери от неплатежей по ЖКС-кредитам в Германии составляют менее чем 1 % от суммы предоставляемых кредитов. При этом следует иметь в виду, что общие потери от неплатежей по всем жилищным кредитам но Франции и Германии относительно низкие, что является следствием отработанной системы андеррайтинга, низкого максимального соотношения суммы кредита и стоимости приобретаемой недвижимости и относительной стабильности цен на жилье.
ЖКС-программы внесли значительный вклад в экономическое развитие Германии и Франции. Их роль связывается, прежде всего, с расширением объема жилищного строительства, увеличением урі вня обеспеченности граждан жильем, повышением доли сбережений населения, охватом жилищными программами широких слоев населения.
Анализ кредитоспособности заемщиков и предоставление ипотечных жилищных кредитов
Это не исключает применения и других, менее жестких штрафных мер по отношению к вкладчикам, нарушающим режим взносов, например, установление не льготных, а обычных процентных ставок по предстоящему ипотечному кредиту, установление срока ожидания вступления в силу права на кредит, увеличение размера накоплений при продлении срока накопления (что позволит понизить соотношение суммы кредита и стоимости приобретаемого жилья и уменьшить кредитный риск).
Следует также обратить внимание на то обстоятельство, что в условиях инфляции и роста цен на квартиры сумма кредита, получаемого в результате программы жилищных сбережений, может оказаться недостаточной для оплаты стоимости квартиры. В качестве возможного варианта решения данной проблемы, можно предложить использование опыта Германии: предоставление ипотечного кредита на разных условиях: установленная жилищным сберегательным контрактом сумма предоставляется на относительно льготных условиях; а недостающая до реальной цены квартиры сумма может быть получена заемщиком в виде ипотечного кредита на обычных нельготных условиях, принятых для клиентов, не участвовавших в программе жилищных накоплений
Говоря об общеэкономических предпосылках активного использования жилищных сберегательных вкладов в практике коммерческих банков, следует отметить, что их необходимо рассматривать как один из инструментов ипотеки в комплексе с соответствующими государственными мерами. Помимо общей экономической стабильности, которая отражается на основных экономических показателях, влияющих на разеитие ипотеки (сокращение темпов инфляции, повышение и стабилизация уровня доходов населения, снижение процентных ставок по долгосрочным кредитам, рост объема, качества строительства и уменьшение цен на жилье и т.п.), придает большую определенность характеру взаимоотношений банка и клиента и основным параметрам жилищной сберегательной программы, а также дает возможность банкам и клиентам прогнозировать ситуацию, в частности в жилищной сфере, на длительную перспективу и с учетом этого строить кредитную и сберегательную программы.
Развитие жилищных накопительных сбережений в значительной степени зависит от политики государства в этой области. Зарубежный опыт, например Германии и Франции или мвизеградских» стран, демонстрирует, что активная поддержка государством процесса жилищных накоплений позволяет сделать их одним из главных инструментов самообеспечения граждан жильем и вовлечь широкие слои населения в жилищные программы Система государственных экономических стимулов, связанных с жилищными сберегательными проектами, должна предполагать использование целого комплекса мер, делающих привлекательными эти программы как для клиентов, так и для банков.
Прежде всего, представляется целесообразным разработать систему льгот для граждан, открывших целевые жилищные вклады. В частности, на наш взгляд, такой льготой может быть исключение из налогооблагаемой базы суммы, накопленной на жилищных сберегательных счетах, или ее части, что, будет стимулировать внесение денег на такие вклады и в большей мере обеспечивать банки ресурсами для ипотечных кредитов. При этом развитая система льгот для физических лиц будет способствовать привлечению в значительных объемах средств граждан, не собирающихся брать впоследствии кредчт, а заинтересованных в экономических преимуществах жилищных вкладов.
Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Так, с 01.01.2000 г. отчисления в фонд обязательных резервов, по привлеченным средствам в валюте составляют 10 %, т.е. чтобы выдать 100 долларов США в кредит, банку необходимо привлечь ресурсы в размере 111 долларов США Таким образом, достаточно действенной мерой может стать освобождение от резервирования или снижение нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.
Одновременно, для снижения рисков и повышения уровня доверия вкладчиков, целесообразно, на наш взгляд, введение системы страхования вкладов в банках, осуществляющих работу по ипотечному жилищному финансированию. Как показывает опыт США, создание в 1934 г. Федеральной корпорации по страхованию счетов в ссудосберегательных ассоциациях (FDIC) способствовало значительному притоку средств, направляемых на американский рынок жилья, В России эта мера также может способствовать восстановлению доверия к банковской системе, при соответствии уровня защиты вкладов состоянию российской экономики[И9 с s2i.
Обобщая все вышесказанное и учитывая сегодняшнюю ситуацию, можно сделать следующие выводы по особенностям и перспективам использования жилищных сберегательных программ в практике российских банков:
1. Соотношение суммы накоплений и кредита следует устанавливать в пропорции 50:50 или 40:60 и только по мере общего экономического роста доводить его до 30:70 Это позволит сделать размер кредита и, соответственно, платежей по нему сопоставимыми с уровнем доходов потенциальных заемщиков, а также уменьшить кредитный риск.
2. Необходимо по возможности удлинить период осуществления вкладчиком взносов на вклад, особенно в условиях отсутствия вторичного рынка ипотечных кредитов и дефицита "длинных" кредитных ресурсов.
3. Правилами жилищных вкладов должно быть предусмотрено не гарантированное получение кредита, а право на ипотечный кредит при условии соответствия клиентом требованиям платежеспособности, в обеспеченности кредита ликвидным залогом; наличия необходимых кредитных ресурсов в банке,
4. Проценты, начисляемые на средства жилищного вклада, и проценты, устанавливаемые по ипотечному кредиту, определяются с учетом ситуации на финансовом рынке, являются переменными и устанавливаются на уровне, более низком по сравнению с обычными депозитными ставками по долгосрочным депозитам для вкладов и по отношению к ипотечным кредитам, не вытекающим из сберегательных программ.
5. Необходимо создать условия, прежде всего с помощью разработанной системы государственных льгот, способствующие расширению спектра вкладчиков, не заинтересованных в ипотечных кредитах, а заинтересованных в связанных с жилищными сберегательными программами льготах. Результатом такого подхода будет расширение финансовой базы ипотечных кредитов для оставшейся части вкладчиков.
Анализ кредитоспособности заемщиков и предоставление ипотечных жилищных кредитов Следующим этапом процесса банковского жилищного финансирования является непосредственно предоставление ипотечного жилищного кредита.
Ипотечные жилищные кредиты отличаются от других видов банковских кредитов следующими основными стандартами и параметрами
Срок кредита. В зарубежной практике срок жилищного кредита колеблется от 7 до 20 лет (Германия, Франция) до 30 лет (как, например, в США).
Сумма кредита составляет не более 70 % стоимости покупаемого жилья (предмета залога), а остальная сумма (не менее 30 %) — собственные средства заемщика.
Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по формуле аннуитетных платежей, которая будет представлена ниже. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на невыплаченную часть кредита, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период. Это удобно как для заемщика, поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет, так и для банка
Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 — 35% от совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период При процедуре оценки вероятности погашения кредита банк использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и членов его семьи (созаемщиков).
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в ипотеку банку-кредитору) и, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед банком Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. 1ЖС:1 Перечисленные требования по ипотечным кредитам были сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования население и направлены на снижение кредитных рисков, как для банка, так и для заемщика. Банк может достаточно широко варьировать эти стандарты с учетом индивидуального подхода к каждому клиенту
