Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты использования земель сельскохозяйственного назначения в условиях их рыночного обращения
1.1. Экономическая сущность и необходимость использования собственности на землю
1.2. Историческое развитие земельных отношений: отечественный и зарубежный опыт
1.3. Оценка земель сельскохозяйственного назначения и критерии ее определения
Глава 2. Рынок сельскохозяйственных земель как особый сегмент рыночного пространства
2.1. Механизм функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения 78
2.2. Ипотечное кредитование как необходимое условие развития земельного рынка
2.3. Государственное и законодательное регулирование рынка сельскохозяйственных земель
Заключение 138
Список литературы 145
Приложения
- Экономическая сущность и необходимость использования собственности на землю
- Историческое развитие земельных отношений: отечественный и зарубежный опыт
- Механизм функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения
- Ипотечное кредитование как необходимое условие развития земельного рынка
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Последнее десятилетие прошлого столетия для России ознаменовалось коренными переменами в системе хозяйствования: командно-административная экономика трансформировалась в рыночную, подвергнув тяжелым испытаниям сложившиеся экономические отношения, определив различные нерешенные социально-экономические задачи. Процесс реструктуризации межхозяйственных и внутрихозяйственных связей не мог не затронуть и аграрную сферу. Аграрная реформа стала частью общеэкономических преобразований в стране, внося коренные изменения в субъектов экономики, организационно-правовые формы хозяйствования и виды собственности. Сельское хозяйство - отрасль народного хозяйства, которая занимает исключительно важное место, так как она отвечает за продовольственную безопасность страны, является поставщиком сырьевых ресурсов для многих отраслей промышленности. И вместе с тем, рыночные преобразования, пожалуй, труднее всего реализовывались в ней.
Одной из основополагающих черт рыночной экономики является частная собственность. Вопрос ликвидации государственной монополии на земли сельскохозяйственного назначения по сей день является спорным, однако, в начале реформ дискуссии по данной проблеме носили характер крайних мнений - экономисты либо безоговорочно поддерживали введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и считали ее панацеей от всех возникших проблем в сельском хозяйстве, либо находились в оппозиции, полагающей, что полноправное владение землями данной категории будет последним шагом страны в "пропасть". Таким образом, в настоящее время наука получила новый творческий "толчок ", обильное и подчас целинное поле для эмпирических и методологических изысканий. Отчетливо определился интерес исследователей к рациональому потреблению материально-сырьевого ресурсного потенциала страны и его качественному
воспроизводству. В то же время обществу небезразлично, на каких условиях и кому принадлежит земля и поэтому социально-ориентированная экономика должна предполагать целенаправленность общей земельной политики во благо всего общества. Отсюда одной из главных задач науки является сокращение разрыва между теорией и существующей экономической действительностью.
Степень научной разработанности проблемы. Безусловно, проблемы земельных отношений и отношений собственности не являются обозначенными впервые. Самые яркие и выдающиеся ученые в области экономики поднимали вопросы, связанные с землей. К ним относятся А.Смит, Д. Рикардо, Ж. Тюрго, К. Маркс, Р. Коуз, а также ученые современники - Л.И. Абалкин, М.С. Васюнин, И.Б. Загайтов, A.M. Емельянов, Е.С. Карнаухова и многие другие.
Общеметодологические и общетеоретические основы исследования отношений земельной собственности и государственного регулирования земельных отношений, представлены в трудах И.Н. Буздалова, А. А. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Комова, О.Б. Леппке, В.В. Милосердова, А.С. Миндрина, Сагайдак Э.А., Е.С. Строева, И.Г, Ушачева, В.Н. Хлыстуна, Г.И. Шмелева и других.
В настоящее время появилось достаточное количество работ, посвященных реформированию земельных отношений и формированию рынка земель сельскохозяйственного назначения, с этих позиций можно выделить СП. Анисимов, А. Емельянов, Н.И. Крестникова, Н. Шагайда и других. Глубокая экономическая значимость теоретических, методологических и практических разработок этих авторов не вызывает сомнения, но несмотря на это многие стороны и особенности функционирования земельного рынка недостаточно изучены. Это можно объяснить не только многогранность подходов к исследуемой теме и незавершенностью рыночных преобразований в России, но и вскрытием новых факторов, динамично изменяющейся ситуацией, требующей дополнительного систематичного исследования. Эти аспекты определили выбор темы диссертационного исследования, его цели и задачи.
Цель и задачи исследования. Целью данной работы является изучение и раскрытие сущности и определение научно-методологических основ становления и развития рынка земель сельскохозяйственного назначения с учетом специфических особенностей обозначенных процессов.
Достижение поставленной цели в диссертационной работе предполагает решение следующих задач:
1. рассмотреть и обобщить взгляды ученых-экономистов на проблему
земельной собственности;
2.исследовать земельные отношения в аграрном секторе в их исторической
трансформации;
3.раскрыть экономическое содержание оценки земли и ее методов;
4.выявить особенности формирования и функционирования земельного
рынка, рассмотреть его механизм;
5.аргументировать объективную необходимость развития залога земель
Экономическая сущность и необходимость использования собственности на землю
Многовековая практика свидетельствует о том, что главными источниками жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на его территории население. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию государства, но и все, что находится «над» и «под» этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал.
Особое значение в жизни общества имеет земля, так как она одновременно выступает в качестве и основного средства и предмета труда в той отрасли национальной экономики, которая отвечает за обеспечение населения страны продовольствием - в сельском хозяйстве, а также является местом жизнедеятельности людей. Можно проводить некую аналогию между землей как средством труда в сельском хозяйстве и со станком, например, в промышленности. Мы производим и при помощи земли, и непосредственно воздействуя на нее с целью определенной трансформации. По мнению Минакова И.А.1, которое мы поддерживаем, существует и ряд особенностей, отличающих землю от других средств производства:
- Земля не может быть заменена никакими другим средствами производства, так как без нее не может осуществляться производственный процесс в сельском хозяйстве, особенно в земледелии.
- Земля неоднородна по качеству, вследствие чего при равных вложениях в единицу площади количество получаемой продукции может быть различным.
- Результаты сельскохозяйственного производства зависят от местоположения, размеров и рельефа участка.
- Земля обладает территориальной протяженностью и постоянным расположением участков.
- Характер использования земли в сельскохозяйственном производстве многоплановый.
- Земля при правильном использовании не изнашивается, не ухудшается, а, напротив, возможно улучшение ее свойства, тогда как другие средства производства изнашиваются, устаревают морально и заменяются новыми в процессе труда.
Говоря об уникальности роли земли в обществе, К.Маркс отмечал: "Земля - вот великая лаборатория, арсенал, доставляющий и средства труда, и материал труда, и место жительства, т.е. базис коллектива"1 По определению Салтанова В.Ф. земля - наибольшее богатство, которое природа дала людям. Она является естественной основой зарождения деятельности и экономически устойчивого развития человечества.1
В настоящее время термин, «земля» как природный ресурс раскрывается ГОСТом 26640-85, как важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства.
Однако земля - это не только плодородный слой, позволяющий осуществлять расширенное воспроизводство зерна, фруктов, овощей, а также продуктов белкового происхождения (мяса, молока, шерсти посредством кормления животных дарами той же земли). Данное природное благо достаточно жестко ограничено: не только площадью, но и расположением в различных климатических поясах, в заселенных или безлюдных регионах, подверженных стихийным бедствиям и дт.
Производство на земле, в отличие от всех других видов человеческой деятельности, связано с пространственными перемещениями как рабочих машин, так и людей, так ,например, в промышленности, как правило, движутся люди, а средства труда остаются неподвижными, транспорт же представляет собой специфическую сферу деятельности, связанную с перемещением произведенного продукта и доведением его до потребителя. Аграрное производство имеет ярко выраженную сезонность в отличие и от промышленности, и от транспорта. Причину этого, следует искать в земле: движущаяся вокруг Солнца наша планета не может получать весь год одно и то же количество энергии, столь необходимой для протекания биологических и технологических процессов в сельском хозяйстве.
Историческое развитие земельных отношений: отечественный и зарубежный опыт
Уже более двух столетий в России ведутся напряженные споры о целях и путях преобразований аграрных отношений. Особенно наколенными становятся в периоды крупных социально-политических изменений. Так было во времена отмены крепостного права и столыпинских реформ, НЭПа. Основные оппозиции сложились еще в XIX веке, в советское время возможности для научной и общественной полемики были крайне сужены и лишь в конце 1980-х годов, с началом реформирования социалистической системы она вышла из латентной фазы, а в начале 1990-х годов приобрела особую остроту в контексте радикальной либеральной реформы. Однако все аграрные реформы, проводимые в России, главной своей целью имели создание условий для становления рачительного хозяина на земле, способного обеспечить высокоэффективное сельскохозяйственное производство, а новые концепции земельной политики представляют собой еще и попытки решить основную проблему аграрного сектора - продовольственное обеспечение страны. Осмысление и обобщение опыта проведения реформ в сельском хозяйстве России особенно важно для обеспечения позитивного движения вперед, избегая совершенные ранее ошибки.
Различные формы землевладения и землепользования целенаправленного и последовательного совершенствования земельных отношений не одно столетие были основным фактором политического и социального развития России. Ее прогрессивные силы добивались справедливого распределения земли, обеспечения доступа к ней широких слоев населения.
Коренные преобразования в земельных отношениях России начались с первых государственных размежеваний земель. Так писцовые межевания (XVIII в) преследовали цель закрепить земли за землевладельцами, последующим ставшими собственниками земли, и одновременно закрепить земледельцев за землевладельцами. Это был самый длинный по времени период реформирования ( XVIII - XIX вв.), закончившийся генеральным и специальным межеванием. В этот период начались дискуссии о собственности крестьян на землю - было организовано обсуждение проблем: что выгоднее для общества - чтобы крестьянин имел в собственности землю или только движимое имущество; что выгоднее для помещичьего хозяйства - барщина или оброк, крепостной или вольнонаемный труд; как рационально и экономно управлять и хозяйствовать на земле и др. В ходе диспута в некоторых работах ставилась под сомнение монопольная собственность помещичьего класса на землю, в условиях же крепостной зависимости крестьяне лишались права иметь земельную собственность. Крестьяне представлялись как основные производители в государстве, которые заняты в такой области производства, где земля играет ключевую роль. Наличие частной собственности представлялось оптимальным условием существования общества, поскольку по натуре своей "человек об имении собственном больше попечения имеет, нежели об общем"1.
В отдельных сочинениях было предложено предоставить в собственность крестьянам движимое имущество, но только тем производителям, кто исправно платит "государевы и господские поборы». Что же касается земельной собственности, то землю предлагалось передать не в собственность, а в наследственное владение, и только тогда, когда крестьянин будет подготовлен к этому соответствующим образом. В случае если крестьянин не будет должным образом нести свои повинности перед помещиком, он может быть судом лишен права наследственного владения землей2. Следовательно, вопрос о собственности на землю сводился лишь к возможности аренды крестьянами помещичьих земель.
Несмотря на то, что вопрос о наделении крестьянства землей в крепостной России поднимался еще в XVIII веке, реформа земельных отношений началась с отменой крепостного права в 1861 году. Аграрное производство к этому времени характеризовалось глубоким кризисом, поскольку на пути развития производительных сил стоял пережитки феодализма - крепостное право. Проведение реформы было связано с многими обстоятельствами. С одной стороны крепостнические отношения тормозили развитие производительных сил, а с другой стороны поражение в Крымской войне вызвало рост крепостного движения.
Манифест об освобождении крестьян "рождался" трудно, в ходе острых споров, вовлечения в обсуждение большого числа лиц разных социальных слоев и разных политических ориентации. Был создан Земский отдел центрального статического комитета, при Главном комитете по крестьянскому вопросу была учреждена специальная комиссия для рассмотрения документов, поступающих от губернских дворянских комитетов, с целью сокращения сроков подготовки предложений по реформе. К концу 1859 г. почти все губернские дворянские комитеты предоставили свои предложения. Широкие дискуссии по проблемам предстоящей отмены крепостного права проходили в печати, особенно обсуждался вопрос о цене выкупа крестьянского надела. Но, тем не менее, 19 февраля 1861 г. царь Александр II подписал Манифест об освобождении крестьян, а также «Положения о крестьянах, выходящих из крепостной зависимости». Документы были обнародованы в начале апреля 1861 г.
«Крепостное право отменялось навсегда. Крестьянам и дворовым людям, вышедшим из крепостной зависимости, предоставлялись права свободных сельских обывателей как личные, так и по имуществу». Помещики сохраняли собственность на все принадлежащие им земли, однако обязаны были предоставить в пользование крестьянам приусадебные участки и полевой надел. За пользование полевым наделом крестьянин обязан был отработать барщину или платить оброк в течение 9 лет. Отношения помещика с крестьянами должны были фиксироваться в Уставных грамотах 1861г., составляемых на каждое имение. Свыше 20 лет после отмены крепостного права крестьяне несли барщину или уплачивали оброк, то есть были временно -обязанными. Выкупные операции с землей, т. е. реальное освобождение крестьян, началось с 1883 г. Конкретные условия выкупа, барщины или оброка определялись «Местными положениями». К примеру, для нечерноземной и черноземной полос надел на душу устанавливался в зависимости от местности от 3 до 7 десятин, для степной полосы устанавливался один надел - от 6 до 12 десятин.
Механизм функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения
Земельно-ресурсный потенциал России составляет 1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды, что в сумме составляет 25 трлн. дол. По своему биоклиматическому потенциалу емкость территориального пространства России может обеспечить нормальные условия для жизни 1,0-1,3 млрд. человек.1
Орловская область расположена в центральной части Средне-Русской возвышенности, в пределах степной и лесной зон. Протяженность ее с запада на восток составляет 200 км, с севера на юг - 150 км. Почвенный покров Орловской области различен, с востока на запад сменяют друг друга различные виды черноземов, серых лесных и дерново-подзолистых почв. Наибольшее распространение на территории области занимают черноземы оподзоленные и темно-серые лесные почвы. Успешное развитие сельскохозяйственного производства неразрывно связано с правильным использованием земельного фонда и в первую очередь земельного фонда сельскохозяйственного назначения.
На протяжении трех четвертей XX века основу земельных отношений в России составляла государственная собственность на землю, возникшая в результате национализации. Все земли в пределах страны формировали единый государственный фонд и предоставлялись только во владение и пользование.
В начале девяностых годов прошлого столетия в экономике Российской Федерации активизировали конструктивный переход к рыночной системе хозяйствования. Все отрасли народного хозяйства, внутренние, межотраслевые связи, система экономических отношений подверглись коренной трансформации. Аграрные отношения и, как их составляющие, земельные отношения также корректировались с вновь образовавшимися приоритетами и задачами исходя из того, что одной из основ рыночной экономики является частная собственность на средства производства, предметы труда.
И так, как отмечалось выше, долгое время в советской России существовала монополия на землю в целом и на земли сельскохозяйственного назначения, в частности. Она находилась в бессрочном пользовании и перераспределялась по решению государственных органов. При таком положении вещей с первого взгляда может показаться, что земельного рынка не было. Тем не менее, в завуалированной форме он существовал, поскольку разрешалось продавать часть земель, на которой находились строения и многолетние насаждения. Договор купли - продажи участка формально заменялся договором купли-продажи имущества, неразрывно связанного с землей, помимо этого участки переходили по праву наследования и дарения. Однако при этом не гарантировалось сохранение размеров участка, которые могли быть ограничены по решению властей или вообще могли подлежать изъятию. Начало формирования и, как следствие, зарождение основ современного легального рыночного оборота земель было положено в начале 90-х годов прошлого столетия посредством перехода земельной собственности, находящейся в пользовании сельскохозяйственных организаций, из государственной формы в частную. В ходе разгосударвстления существенно сократилась доля государственной собственности. Практическое осуществление приватизации было осуществлено через внутрихозяйственные комиссии, которые организовывали инвентаризацию сельскохозяйственных угодий и составляли списки, лиц имеющих право на получение земельной доли, рассчитывали размеры земельных долей и площадь земель передаваемых в обще долевую собственность членов сельскохозяйственных организаций.
В результате проводимых реформ в Орловской области 179,4 тыс. человек стали собственниками земельных долей, которым было передано во владение 1420,2 тыс. га сельскохозяйственных угодий, или 74,5% от угодий сельхозназначения. В государственной и муниципальной собственности осталось 663 тыс.га., которые в основном находятся в пользовании и аренде
Таким образом, были созданы предпосылки для формирования особого сегмента рыночных отношений, а именно рынка земель сельскохозяйственного назначения. Развитие рынка земель в сельском хозяйстве сопрялсено с целым рядом особенностей, которые исходят из специфики земель сельскохозяйственного назначения как товара. Необходимым и обязательным условием превращения земли в товар для начала функционирования земельного легального рынка являются: - Наличие различных форм владения и пользования землей - Платность землевладения и землепользования (земельный налог, арендная плата) - Возмолшость увеличения сумм инвестиционных ресурсов через залоговые операции - ипотеку.1 Если рассматривать в целом понятие рынок, то это, прелюде всего, место встречи продавцов и покупателей, меледу которыми осуществляется обмен по цене, о которой удается договориться, при этом происходит добровольное отчуждение имеющегося права собственности на товар с одной стороны и присвоение его с другой. Следовательно, рынок означает взаимную передачу прав собственности. Для осуществления сделки возникают необходимые издержки, связанные с поиском информации, ведением переговоров, определением качественных и количественных характеристик покупаемого товара или услуги, спецификацией и защитой прав собственности, заключением контракта и т.д.. С этой точки зрения, рынок можно определить как совокупность трансакций (от англ. transaction — сделка).
Ипотечное кредитование как необходимое условие развития земельного рынка
В настоящее время аграрный комплекс страны остро нуждается в значительных денежных вливаниях - морально и физически изношены основные средства, и отсутствуют свободные денежные средства на их возобновление у новоявленных собственников земель сельскохозяйственного назначения. Низкая эффективность производства сельскохозяйственной продукции и недостаточно рациональное использование ресурсного потенциала непосредственно связано с дефицитом капиталов долгосрочного характера.
Рыночная экономика немыслима без источников и возможностей получения кредитных ресурсов. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, потому что за каждым кредитом стоит решение определенной конструктивной производственной задачи. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита. В нашей стране с недавнего времени также санкционировано кредитование под залог земель. Преимущества земли как объекта залога объясняются постоянством местоположения и тенденцией непрерывного повышения стоимости, при этом физически земельный участок, как заложенный объект, можно оставить во владении и пользовании залогодателя.
Процесс кредитования под залог земли в широком смысле называется системой ипотеки. Название "ипотека" впервые появилось в Греции в начале VI в. до н. э. На границе земельного участка заемщика ставился столб с надписью о том, что указанная земельная собственность служит обеспечением претензии кредитора в соответствующей сумме. Такой столб получил название "ипотека". Позже для этой цели появились особые ипотечные книги. В дальнейшем система ипотечного кредитования получила широкое развитие практически во всех странах мира.
До сих пор базовое законодательство запрещало ипотеку земель сельхозназначения. Однако законодатели посчитали, что норма, устанавливающая запрет на один из самых эффективных инструментов оборота объектов недвижимости, тормозит развитие, как ипотеки, так и сельхозпроизводителя, в частности, по привлечению им кредитов, в том числе и частных инвестиций, под залог земли. Новая редакция ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в настоящее время допускает залог любых земельных участков, кроме земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Отныне не запрещается составление и выдача закладной, если предметом ипотеки являются земли сельхозназначения. Также дополнен порядок ипотеки земельных участков, на которых имеются здания или сооружения. Принадлежащие залогодателю земельные участки сельхозназначения с имеющимися на них объектами недвижимости могут быть переданы в залог только вместе с этими объектами. Норма сформулирована следующим образом: "Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости". Помимо того, допускается залог арендатором земельного участка своих арендных прав на этот участок, при этом в залог могут быть переданы арендные права только с согласия собственника земельного участка и только на срок действия договора аренды земельного участка.
В новом законодательстве установлен ряд требований к оценке земельного участка, передаваемого в залог:
1. оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
2. залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению между залогодателем и залогодержателем;
3. к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
