Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Жилищная сфера как неотъемлемая составная часть национальной экономики и объект государственного регулирования 10
1.1 Общеэкономические аспекты доступности жилья и жилищной проблемы 10
1.2 Теоретические аспекты функционирования жилищной сферы и участия в ней государства 30
1.3 Необходимость государственного регулирования в финансировании жилищного строительства 50
Глава 2. Ипотека как основной инструмент финансирования строительства жилья с целью решения жилищной проблемы 61
2.1 Теоретические аспекты ипотечного кредитования 61
2.2 Особенности государственного участия в основных моделях ипотечного жилищного кредитования и обзор опыта разных стран 74
Глава 3. Формы участия государства в ипотечных процессах и его роль в развитии ипотеки в России 93
3.1 Государственная политика в области ипотеки и действия государства на ипотечном рынке 93
3.2 Роль государства в развитии ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 115
Заключение 127
Библиографический список литературы 141
Приложения 158
- Общеэкономические аспекты доступности жилья и жилищной проблемы
- Теоретические аспекты функционирования жилищной сферы и участия в ней государства
- Теоретические аспекты ипотечного кредитования
- Государственная политика в области ипотеки и действия государства на ипотечном рынке
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Продолжающиеся в России социально-экономические и политические преобразования, связанные с возрастанием роли государства в рыночных процессах, диктуют необходимость теоретического осмысления происходящих процессов и проработки теоретической базы принимаемых в этой связи решений. Переход в нашей стране от административно-командной экономики к рыночной сопровождался многими негативными тенденциями, что выражалось, в частности, в медленных темпах структурной перестройки народного хозяйства и в сложном экономическом положении значительной части населения. Имея подобный опыт, а также располагая в настоящее время значительными объемами средств, которые можно направить на решение важнейших социально-экономических задач, государство все более активно вмешивается в экономику. В частности, увеличение активности государства выражается в формулировании четырех национальных приоритетов, направленных на повышение качества жизни граждан России. Исходя из этого, весьма актуальным является выявление возможностей и пределов государственного вмешательства в экономику, роли государства в рыночных отношениях с позиций эффективности, анализ общих методов воздействия на происходящие процессы и конкретных мер участия в экономических отношениях. Актуальность выбранной темы диссертационного исследования обусловлена также самой значимостью системы ипотечного кредитования в современном понимании рыночной экономики, ее особенной роли среди других инструментов решения жилищных проблем граждан.
Опыт большинства развитых стран убедительно показывает, что ипотечное жилищное кредитование не только связано с решением социальных задач в области обеспечения граждан той или иной страны качественным и современным жильем, но и является одним из эффективных
4 инструментов мобилизации ресурсов (прежде всего сбережений граждан) и их вовлечения в хозяйственный оборот для расширения общественного воспроизводства. В 1930-е годы в США, в 1940-50-е годы в Канаде и Германии, и позже в целом ряде стран увеличение за счет развития ипотеки платежеспособного спроса в жилищной сфере вызывало возрождение промышленности, оздоровление кредитно-финансовой системы, преодоление безработицы и, в конечном итоге, способствовало ускорению экономических реформ в целом ряде стран, а в некоторых даже благоприятствовало преодолению масштабных экономических кризисов. Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования является действенным, эффективным механизмом, через который рыночная экономика участвует в решении социальных проблем граждан, но в силу структурной сложности построения нуждается в управлении и перманентной подстройке под меняющуюся конъюнктуру разных рынков, что наиболее эффективно может осуществлять именно государство. Длительное отсутствие в нашей стране института ипотеки привело к утрате опыта организации ипотечного кредитования, поэтому важное значение сегодня приобретает исследование теоретических основ и анализ мирового опыта ипотечного кредитования, а также изучение конкретных методов воздействия государства на различные экономические процессы в жилищной и связанных сферах с целью формирования рынка доступного жилья.
Степень разработанности проблемы. Ипотечное кредитование в силу своей значимости для национальной экономики всегда было предметом изучения многих ученых во всем мире. В последние годы в процессе предпринимаемых попыток развития ипотеки увеличился интерес отечественных ученых к исследованию ипотечных процессов. Фундаментальным теоретическим основам жилищной сферы и ипотеки посвящены работы И.Т.Балабанова, М.Березина, О.Э.Бессонова, В.СЕма, А.НЛарионова, Г.Поляковского, О.Пчелинцева, М.Розенберга, Л.Ю.Руди, Р.Страйка, Г.С.Харрисона и др.
В последнее время отечественные экономисты стали больше внимания уделять проблемам приемлемости ипотечного кредитования для разных участников ипотечных отношений, выявлению особенностей тех или иных ипотечных операций. Много работ посвящено принципам функционирования жилищной сферы, проблемам инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, преимуществам ипотеки для строительной отрасли, методологическим аспектам организации ипотечного кредитования в кредитных организациях и т.д., есть немало трудов, посвященных формированию финансовой подпитки ипотеки - развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Среди исследователей, внесших свой вклад в изучение подобных аспектов ипотеки, В.М.Агапкин, С.АЗаксман, О.Е.Воробьева, Р.Г.Квачадзе, Е.П.Коптева, Н.Косарева, Н.Ордуэй, Ю.П.Панибратов, А.Пузанов, Д.Фридман, С.Р.Хачатрян, Г.А.Цылина и др.
Вместе с тем, указанные выше направления проводимых исследований носят скорее прикладной характер и, как правило, предполагают изучение какой-либо одной стороны ипотечного процесса, а имеющиеся в большом количестве исследования о роли государства в экономике посвящены преимущественно общим аспектам государственного вмешательства в экономику. В экономической литературе недостаточно разработаны вопросы комплексного анализа и методологических особенностей вмешательства государства именно в ипотечные отношения, нет единства мнений относительно целесообразности и принципов использования тех или иных методов регулирования ипотечного рынка. Не пришли ученые к согласованному мнению относительно трактовки категорийного аппарата. В своей работе диссертант учитывал результаты как имеющихся фундаментальных исследований в области роли государства в экономике, так и исследований отдельных процессов, связанных с функционированием систем ипотечного жилищного кредитования.
Высокая актуальность рассматриваемой темы, ее теоретическая и практическая значимость, а также недостаточная теоретическая
проработанность отдельных аспектов государственного участия в ипотечных процессах обусловили основные цели и задачи исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является изучение опыта и анализ эффективности систем ипотечного жилищного кредитования промышленно развитых стран, выявление основных проблем и тенденций развития ипотеки на современном этапе с учетом современных тенденций мировых рынков, формулирование методов участия государства в ипотечных процессах для выработки возможных рекомендаций по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в России.
Для реализации цели исследования в диссертационной работе решаются следующие взаимосвязанные задачи:
определение роли государства в жилищной сфере, формулирование принципов государственной экономической политики, направленной на решение жилищных проблем населения;
определение основных источников финансирования жилищного строительства, используемых в мировой практике, выявление их особенностей;
выявление предпосылок возникновения ипотечного кредитования в развитых странах, его роли и особенностей, уточнение определений системы ипотечного жилищного кредитования и ипотечного рынка;
формулирование и классификация функций ипотечного жилищного кредитования, связанных как с повышением доступности жилья, так и с другими макроэкономическими задачами;
изучение принципов построения моделей ипотечного жилищного кредитования в развитых странах, определение институционального состава их участников и их вклада в успешное функционирование ипотечных систем;
выявление функций государства в области формирования и поддержания эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования, макроэкономических задач в этой области;
7 классификация и формулирование отдельных форм и методов государственного участия в конкретных хозяйственных отношениях (операциях) в ипотечном процессе.
Объектом исследования диссертационной работы выступает современная эффективно функционирующая система ипотечного жилищного кредитования, характерная для экономически развитых стран.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения, складывающиеся в жилищной сфере, а также участие государства в функционировании жилищной сферы в целом и системы ипотечного жилищного кредитования в частности, как на уровне разработки макроэкономической политики государства в этих областях, так и на уровне тактической реализации поставленных целей для удовлетворения интересов всех задействованных в ипотечных процессах участников.
Методологической основой исследования являются системный подход к изучению экономических отношений, складывающихся в жилищной и смежных сферах экономики, основы экономической теории в области социально-экономического развития общества и механизма функционирования рынка. В работе использованы общенаучные методы познания экономической теории: исторический, диалектический, логический, системного анализа и синтеза, индукции, дедукции, которые дают возможность рассмотреть изучаемые процессы и явления в развитии и динамике, выявить противоречия и стержневые характеристики.
Теоретической основой работы являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области государственного регулирования экономики, организации ипотечного кредитования и опыта применения ипотечных систем в разных странах. В процессе работы были изучены российские и зарубежные законодательные и нормативные акты, монографии и статьи в специальной периодической литературе, в том числе на английском языке, современные исследования, материалы научных конференций и семинаров.
8 Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании таких экономических проблем, как жилищная обеспеченность и доступность жилья для населения, роль государства в функционировании жилищной сферы, инвестиционные процессы в жилищной сфере, общие принципы и методология регулирования государством ипотечного рынка. Накопленные результаты исследований теоретических аспектов изучаемых проблем дополнены анализом российской и зарубежной практики, что позволило получить ряд новых результатов:
уточнен понятийно-категориальный аппарат, связанный с теоретическим осмыслением функционирования жилищной сферы экономики, расширена теоретическая база для поиска конкретных путей решения жилищных проблем;
поставлен вопрос о повышении доступности жилья за счет его удешевления путем развития субурбанизации, что наряду с развитием инвестиционных механизмов решения жилищных проблем населения может оказаться весьма эффективным в условиях России;
обоснована роль в современных условиях экономической политики государства в жилищной сфере в целом и в области ипотечного жилищного кредитования в частности, сформулированы ее основные принципы;
на основе проработки теоретических основ ипотеки уточнены принципы ипотечного кредитования, классифицированы и сформулированы функции ипотечного жилищного кредитования и его преимущества как для жилищной, так и для иных сфер национальной экономики, теоретически обоснована необходимость ипотечной системы для повышения доступности жилья как средства решения жилищной проблемы, а также для решения иных макроэкономических задач;
на основе анализа зарубежного и российского опыта обоснованы система методов государственного регулирования (формирования и развития) системы ипотечного жилищного кредитования и принципы их использования;
структурирован инструментарий государственного регулирования ипотечной системы с учетом максимально возможного согласования интересов участников ипотечного рынка, выработаны рекомендации по его использованию.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в том, что материалы исследования могут использоваться для разработки технологий отдельных ипотечных операций; при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в органах государственного регулирования жилищной и финансовой сфер и коммерческих организациях.
Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования неоднократно докладывались на заседаниях кафедры экономической теории и менеджмента Московского педагогического государственного университета, на научно-практических конференциях и семинарах. По материалам диссертации опубликовано в сборниках научных трудов и периодических изданиях экономической тематики 8 научных работ, отражающих основные положения диссертации, общим объемом 3 п.л.
Структура работы обусловлена целью и логикой исследования, характером решаемых в его рамках задач. Исследование разворачивается в логической последовательности, предусматривающей рассмотрение общетеоретических проблем, затем конкретных вопросов, связанных с темой диссертации, объектом и предметом исследования.
Работа состоит из введения, трех глав, включающих семь подразделов, заключения, библиографического списка литературы и приложений.
Общеэкономические аспекты доступности жилья и жилищной проблемы
Начатые более 15 лет назад и продолжающиеся в настоящее время в России преобразования, связанные с переходом экономики к рыночным методам хозяйствования, периодически сталкиваются с различными затруднениями, и в связи с этим требуют постоянного политэкономического осмысления происходящих процессов. Особенного внимания в этом контексте требуют те сферы экономики, которые являются фундаментом социально-экономической жизни общества и охватывают максимальное количество населения. Жилищная сфера является одним из важнейших элементов экономической системы любого рыночно ориентированного государства, и продолжающиеся изменения в этой области требуют постоянного поиска новых концепций и инструментов, способных помочь тем, кто вовлечен в институциональные преобразования экономических систем.
В жилищной сфере одной из важнейших задач государства является формирование таких экономических условий, которые позволяют повысить доступность жилья для граждан. Деятельность государства, направленная на помощь населению в решении жилищных проблем, самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост её населения. Общеизвестно, что возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей, дав им «дорогу в жизнь», определяется, в первую очередь, наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям о его комфортности. Доступность жилья способствует решению и многих иных задач, стоящих перед национальной экономикой - например, открывает возможности проведения эффективной миграционной политики, ведь длительные очереди на жилье оказывают серьёзное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны. Несомненно, вынужденная оседлость населения в любой стране негативно отражается на макроэкономических процессах.
Исследователи из разных стран мира - характеризующихся априори разными уровнями развития жилищных секторов, сложившимися традициями и структурой жилищных систем, принципиально разными потребностями населения в жилье - в своих работах [72, 107, 178, 181, 182, 184,192, 195] сходятся во мнении, что доступность жилья является сложной многогранной научной проблемой, не просто отражающей состояние и тенденции развития рыночных отношений в жилищной сфере и их социальную направленность, но и связанной с общим течением социально-экономических процессов в каком-либо государстве, их эффективностью с позиций справедливого удовлетворения потребностей в жилье членов общества, а также учитывающей поведение населения в этой области и уровень его доверия к государственным и коммерческим институтам. Возможность доведения жилищных условий до минимально допустимого уровня и его дальнейшего улучшения является сложной экономической проблемой, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, особенности бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания определенной страны.
С позиций экономической теории доступность жилья связана не только с возможностями населения по его свободному приобретению для последующего проживания, но также учитывает необходимость содержать и обслуживать это жилье, включая затраты жильцов на текущий ремонт, коммунальные услуги, различные виды страхования, налоговые отчисления и т.п. Все эти факторы влияют на потенциальные возможности потребителей жилищных услуг, но основным критерием доступности жилья все же принято считать его стоимость. Более развернуто функционирование жилищного рынка, и в частности ценообразование жилья, будет представлено в следующих параграфах, сейчас же рассмотрим сущность понятий доступности жилья и жилищной проблемы.
Взаимосвязь стоимости жилья и доступности его приобретения (не связанного с безвозмездным получением от государства) зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на их будущую платежеспособность, т.е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья [153J. Разумеется, на коротких интервалах времени роль доходов оказывается малозначимой, поэтому при краткосрочном кредитовании и тем более при единовременной оплате приобретаемого жилья сбережения оказывают доминирующее влияние на его доступность. Следует отметить, что при оценке доступности принимаются в расчёт и накопления в форме недвижимости, в частности, имеющееся жилье, которое может быть реализовано на вторичном рынке или послужить предметом залога при различных формах кредитования.
Еще одним аспектом потребности населения в улучшении жилищных условий (характеристикой жилищной проблемы) служат потребительские предпочтения граждан в тесной взаимосвязи с их текущей жилищной обеспеченностью.
Теоретические аспекты функционирования жилищной сферы и участия в ней государства
Существование в национальной экономике устойчивой тенденции к повышению основных экономических показателей и сохранению макроэкономической стабильности невозможно без установления баланса между отраслями, а в условиях экономического спада неминуемо связано еще и с масштабной структурной перестройкой всех отраслей, основной целью которой является переориентация на конечного потребителя. В условиях рыночной экономики функционирование общественного производства, экономический рост и развитие базируются на определяющей роли потребителя. Именно потребительский спрос и возможность получения доходов мотивируют хозяйствующих субъектов к производственному процессу, и наибольшие эффективность и темпы роста, в первую очередь, наблюдаются в отраслях и сферах экономики, наиболее быстро адаптирующихся к перманентно меняющемуся потребительскому спросу. Именно те отрасли и сферы экономики, которые обслуживают конечного потребителя, являются катализатором развития для остальных отраслей, поскольку, формируя спрос и становясь заказчиками товаров, работ, услуг, обеспечивают рынок сбыта, базу для извлечения доходов, определяют направления дальнейшего развития производства по цепочке для всей экономической системы. Рынок жилья, вне всякого сомнения, обслуживает конечного потребителя, причем в той или иной степени охватывает практически всех граждан, что обусловлено сущностью самой категории «жилье» как блага, необходимого для элементарного жизнеобеспечения. Поэтому рассмотрение жилищной сферы и роли государства в этой области целесообразно начать с рассмотрения самого понятия «жилье» и основ функционирования рынка жилья. Проблемам изучения категории «жилье» и жилищного рынка посвящено немало работ многих исследователей, поэтому остановимся лишь на ключевых моментах, имеющих значение для рассмотрения роли государства в происходящих в жилищной сфере процессах.
Сразу отметим, что рынок жилья является неотъемлемой частью национального рынка, представляющей собой сложную совокупность механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и жилищных услуг, базирующихся на сочетании интересов всех его участников. Рынок жилья представляет собой некий имеющийся объем зданий и сооружений, предназначенных для эксплуатации в качестве жилья. Жилищные услуги здесь относятся к понятию текущего функционирования жилищного фонда и определяются тем набором жилищных услуг, который может производить каждая жилая единица жилищного фонда. Использование потребительских свойств жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребностей населения в жилье, но и источником дохода для его владельцев. То есть, по сути, для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность как производящий конкретные жилищные услуги и приносящий собственникам осязаемый доход.
С позиции же экономической теории понятие «рынок жилья» принято рассматривать более глубоко и предметно. Здесь термин «рынок жилья» подразумевает два важных момента, соответствующих двум аспектам самого понятия «жилье».
В классическом политэкономическом понимании термин «жилье» означает благо, которое заключает в себе определенный положительный смысл, продукт труда, удовлетворяющий определенную человеческую потребность и отвечающий коллективным и индивидуальным интересам, целям и устремлениям людей. Жилье - экономическое благо, и является продуктом человеческой деятельности, то есть априори его количество ограниченно по сравнению с удовлетворяемыми потребностями. В этом аспекте жилье предстает как категория, обеспечивающая развитие личности человека, и оказывающая влияние на культурный уровень развития общества, а также на его демографические показатели.
В процессе развития в обществе хозяйственных отношений экономическое благо становится товаром, и в этом аспекте жилье рассматривается уже как конкретное, пригодное для обмена благо. В экономической литературе и в практической деятельности чаще встречается понятие «жилищный фонд», что более точно характеризует жилье как товар и подразумевает под собой некую совокупность отдельных жилых единиц (домов, строений, квартир, комнат и т.п.). При этом жилье как товар имеет свои особенности [122]: жилье содержит в себе черты как частного, так и общественного товара: в первом случае речь идет о конкретной жилой единице - квартира, дом; во втором - о коллективном удовлетворении потребности в жилье: о районе, населенном пункте (подразумевается, что в этом случае жилье должно соответствовать не только экономическим, но также социальным, эстетическим и экологическим критериям), жилье является товаром первостепенной важности, поскольку от него напрямую зависят все сферы человеческой жизнедеятельности и образ жизни; жилье в значительно большей степени, чем другие товары, стимулирует экономическую активность населения и сберегательный процесс; жилье наряду с функцией использования по прямому назначению также используется для инвестирования, поскольку оно имеет высокую капитальную стоимость и цену, причем цена его может стабильно и существенно повышаться с течением времени;
Теоретические аспекты ипотечного кредитования
В условиях рыночной экономики задача государства состоит в стимулировании и сохранении на рынке жилья платежеспособного спроса со стороны населения за счет создания и поддержания условий для развития рыночных механизмов в жилищной сфере. Основной целью этих механизмов должны являться мобилизация в национальной экономике финансовых средств (то есть поиск и привлечение ресурсов) и направление их в кредитно-финансовую систему для дальнейшего финансирования жилищной сферы. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, при которой жилье приобретается населением на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств, служит альтернативой строительству государством на свои средства жилья и затем его бесплатного распределения. Эта система в настоящее время является основным механизмом финансирования жилищного строительства в развитых странах, что будет детально рассмотрено в дальнейшем. Но перед тем как перейти к изучению используемых в других странах моделей ипотеки и их эффективности, необходимо более пристально рассмотреть экономическую сущность ипотечного кредитования, структурный состав участников ипотечного рынка и их вклад в формирование успешно функционирующей ипотечной системы.
В настоящее время само понятие «ипотека» в широком смысле используется для обозначения системы экономических отношений в области ипотечного кредитования. Между тем с точки зрения фундаментальной науки отождествление понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование» не совсем корректно, хотя на бытовом уровне их взаимозамена вполне допустима.
Этимологически слово «ипотека» связано с появлением в мировой возникновением частной собственности и последующим развитием кредитных отношений. Ипотека (Hypothecs) - наиболее развитая форма залога - появилась в древнем Риме в I-II вв. н.э. Первоначально объектом этого вида залога являлась земля: при оформлении обеспеченного залогом обязательства на границе закладываемого земельного участка вбивался деревянный колышек, называвшийся ипотекой, на котором делалась отметка об обременении этого участка. Позже этот вид залога стал также использоваться в отношении других видов недвижимого имущества.
В соответствии с принципами классического римского права при установлении ипотеки за залогодателем оставалось право собственности на заложенное имущество, в том числе право владения и право его отчуждения. Отчуждение не прекращало ипотеки. Кредитор получал право в случае неудовлетворения по обязательству истребовать заложенное имущество (в том числе истребовать отчужденное имущество у любого лица), продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование. Залоговое право прекращалось в случае гибели предмета залога, слияния в одном лице залогового права и права собственности на заложенное имущество, а также вследствие прекращения обязательства, в обеспечение которого установлен залог. В дальнейшем основополагающие принципы римского права получили развитие в большинстве стран Западной Европы, где в конце XVIII - начале XIX века наблюдалось значительное развитие и распространение ипотеки. В это время в странах Европы и США с появлением первых ипотечных банков возникла банковская ипотека. Следует отметить, что при рассмотрении предпосылок возникновения системы ипотечного кредитования необходимо разделение стран на использующие англосаксонскую систему общего права (Великобритания, США) и страны континентального права (страны Западной Европы, кроме Дании, где используется смешанная система).
В соответствии с континентальным правом сущность ипотеки заключается в создании залогодателем (собственником закладываемого имущества) производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и (или) государственной регистрации. Недостатком данной правовой конструкции является сложность реализации залогодержателем своих прав. Баланс интересов при таких правоотношениях несколько смещен в пользу залогодателя, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) для погашения неисполненного обязательства, как правило, на основании решения суда. В странах с англосаксонской системой прецедентного права доминирует иная традиция залога недвижимости - так называемый титульный залог недвижимости (mortgage («мотгэйдж») -закладная). Юридическая суть мотгэйджа заключается в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора мотгэйджа) титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога. При этом происходит временное расщепление права собственности на объект залога: к залогодержателю переходит право распоряжения - формальное "титульное" право собственности, а право владения и право пользования остается у залогодателя. В этом случае, при невыполнении залогодателем основного обязательства у залогодержателя не возникает проблем при реализации своего залогового права в связи с тем, что он становится формальным собственником заложенного имущества в момент заключения договора залога. Баланс интересов при этом смещен в пользу залогодержателя. [112, с. 17-18]
Государственная политика в области ипотеки и действия государства на ипотечном рынке
В условиях развитой рыночной экономики рынки функционируют на основе саморегулирующихся механизмов, и ипотечный рынок не является здесь исключением. Но разные направления экономической теории сходятся во мнении, что свободный рынок имеет ряд серьезных недостатков, в числе которых: дифференциация в уровне жизни населения, что само по себе не так уж плохо, ибо обеспечивает высокую мотивацию к труду, но в то же время рыночные процессы не обеспечивают в должной степени социальную защиту населения. Это приводит к безработице, бедности отдельных групп населения, увеличивающемуся расслоению общества и т.п.; экономика, функционирующая на основе свободного рынка, подвержена нестабильному развитию с соответствующими рецессионными и инфляционными процессами; рынок не распространяется на многие виды деятельности, которые не могут быть подчинены коммерческим критериям, но необходимы обществу; механизм свободной конкуренции не обеспечивает экономику нужным количеством денег для развития отдельных видов производств.
Свободный рынок - это абстракция. В настоящее время, да и в прошлом имело и имеет место стремление государства смягчить удары рынка по интересам отдельных групп общества, устранить или как-то ограничить негативные проявления рынка. Касаясь такой важной области человеческой жизни, как жилищная сфера, можно уверенно утверждать, что во всех странах государство играет в этом секторе экономики очень важную роль, особенно на начальном этапе создания рыночных систем, в том числе системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для ее надежного и эффективного функционирования, разрабатывает и внедряет механизмы социальной и экономической защиты заемщиков, проводит экономическую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, активно участвует в создании необходимой для функционирования рынка инфраструктуры и непосредственно управляет им и контролирует действия участников в рамках установленных норм и принципов.
Участие государства в ипотечном процессе является масштабным направлением государственного регулирования экономики, охватывающим вмешательство в целый ряд сфер народного хозяйства. Из истории экономической науки известно, что подход классической школы (начиная с работ А.Смита) к экономической политике государства предполагал отсутствие активных мер регулирования, считавшихся неэффективными и напрасными. Предпосылками такого отношения к роли государства в экономике служили мнения, что рыночная система самостоятельно приходит к оптимальному объему воспроизводства и всеобщей занятости путем установления определенного баланса между инвестициями и сбережениями в результате колебаний процентной ставки, а также за счет эластичности соотношения цен и заработной платы. Например, рост сбережений домохозяиств и сопутствующее снижение потребления вызывают снижение объема производства и снижение процентных ставок, что приводит к увеличению инвестиций до уровня сбережений. Позднее Дж.М.Кейнс и его последователи поставили под сомнение выводы классической школы о роли государства. С их точки зрения рост государственных расходов и активная бюджетная политика приводят к увеличению совокупного спроса и далее влияют на объем производства и занятость без повышения уровня цен. При снижении объемов производства государство увеличивает бюджетный дефицит, что сохраняет совокупный спрос и объемы производства. В это же время снижение ставок стимулирует инвестиции за счет удешевления денег. Когда рост возобновляется, государство действует прямо противоположно -увеличение ставок и реального курса национальной валюты вкупе с устранением дефицита бюджета снижает инвестиционную активность и снимает проблему перегрева экономики. Таким образом, Кейнс обосновал необходимость активного участия государства в регулировании экономики, когда расширение производства достигается путем стимулирования совокупного спроса. Эта теория была использована Рузвельтом: при устранении последствий Великой депрессии в США среди прочих мер оздоровления экономики важное значение было придано развитию государством национальной системы ипотечного жилищного кредитования.
Используя проведенный ранее анализ опыта развитых стран в области становления ипотеки, и на основе теоретических изысканий кратко отметим самые важные функции государства в процессе регулирования и поддержания ипотечного кредитования, являющиеся «прикладными» составными частями общей государственной экономической политики: создание и регулирование рыночных институтов в сфере ипотечного жилищного кредитования; проведение денежно-кредитной политики с использованием таких финансовых инструментов и методов, которые позволяют государству контролировать кредитные ставки по ипотечным кредитам и ставки для предприятий строительной отрасли; проведение политики в области поощрения конкуренции и антимонопольной политики - борьба с проявлениями монополизма на всех сегментах ипотечного и связанных с ним рынков; разработка и проведение оптимальной политики в области налогообложения огромного числа операций, связанных с ипотечным кредитованием; разработка и проведение политики адресной помощи отдельным категориям заемщиков и субсидирования, а также помощи институциональным участникам ипотечного рынка; поддержка внутренней стабильности ипотечной системы и защита от экзогенных факторов всех ее участников.
