Введение к работе
Актуальность темы исследования Необходимость радикального обновления социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов назрела давно Однако реальные предпосылки для этого возникли только в условиях экономических преобразований, охвативших все сферы общественной и экономической жизни страны При сегодняшнем невысоком уровне среднедушевого дохода, степень удовлетворения потребностей россиян в жилье примерно такая же, как и прочих наиболее жизненно важных потребностей Исходя из этого, можно было бы признать, что форсированное жилищное строительство приведет к неоправданному перекосу в потребительском бюджете в пользу жилья Однако в странах с развитой рыночной экономикой при полной свободе потребительского выбора затраты на жилье, прямые и косвенные, составляют примерно третью часть расходов населения Жилье, безусловно, является объектом наиболее активного спроса также и в нашей стране
Социально-экономическая оценка инвестиционных проектов в принципе отвечает всем условиям и требованиям рыночной системы, поскольку в ее основе находятся основные слагаемые рынка - спрос, предложение, конкуренция В то же время в оценке жилых зданий имеются свои особенности технико-методологического характера На процесс оценки недвижимости влияет множество социальных, общеэкономических факторов
Для всех случаев оценки инвестиционных проектов в сфере недвижимости требуются различные методические подходы и механизмы, основанные на сложившихся особенностях рынка и учитывающие особенности функционального, архитектурно-строительного, конструктивного характера
За последние годы увеличились объемы сделок в жилищном секторе В настоящее время, когда первичный рынок недвижимости уже фактически сформировался, началось образование вторичного рынка Отличительной чертой этого этапа развития рыночных отношений является подход к недвижимости как к объекту инвестиционной деятельности, ориентированный не только и не столько на последующую перепродажу приобретенных на первичном рынке объектов (квартир) для полуменій единовременной и зачастую незначительной прибыли, сколько на получение постоянных денежных накоплений, например, от сдачи в аренду
Отсутствие единых критериев и соизмеримой системы показателей для социально-экономической оценки различных вариантов инвестирования в жилищной сфере приводит к диспропорциям и неравномерности развития материальной базы социальной инфраструктуры, а также к их реализации на рынке недвижимости
Поэтому теоретическое исследование проблемы развития и совершенствования социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в сфере строительства жилых и общественных зданий, имеет одновременно и научно-теоретический, и прикладной характер
В контексте сказанного, актуальность темы диссертации обусловлена следующими обстоятельствами
Во-первых, необходимостью научного осмысления сущности социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в современных условиях хозяйствования,
Во-вторых, недостаточной теоретической разработкой в экономической литературе и научных исследованиях проблем комплексной социально-экономической оценки инвестиционных проектов в сфере недвижимости как целостной системы,
В-третьих, повышением значимости вопросов развития социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в условиях необходимости удовлетворения потребностей населения в жилье с учетом его платежеспособного спроса и интересов инвесторов,
В-четвертых, потребностью разработки научно обоснованных теоретических и практических рекомендаций по формированию комплексной социально-экономической оценки инвестиционных проектов в рыночных условиях хозяйствования в целях снижения рисков на всех стадиях реализации инвестиционного проекта
Степень научной разработанности проблемы. Экономические исследования в России, в той или иной степени относящиеся к данной проблематике, можно объединить в две группы во-первых, проблемные, касающиеся общих вопросов развития рыночных отношений и инвестирования, экономики строительства, маркетинговых исследований, правовых вопросов и, во-вторых, прикладные, затрагивающие отдельные стороны развития задач в пределах оценки земли или инновационных проектов
Проблемы повышения эффективности инвестиционных проектов рассмотрены в работах отечественных ученых В Афанасьева, Е Блеха, А. Блинова, А Богомолова, И Бугаяна, Б Бушуева, П Виленской, В Григорьева, А. Карасева, П. Качуры, Н Колесниковой, А. Кирилловой, В Коссова, М Круглова, Н Кругловой, И Липсица, П Мягкова, Ю Попкова, В Радаева, В Серова, В Силина, Е Тарасова, Е Фесенко, В Черняка, Е Шмидт, В Яковлева и др
В то же время актуальные проблемы, имеющие решающее значение для повышения социально-экономической эффективности на прединвести-ционной стадии, такие как диагностика с выявлением сильных и слабых сторон прогнозируемых инвестиционных проектов, не получили должного развития в теоретических работах по экономической теории. В частности, в научной литературе отсутствуют комплексные исследования, выявляющие особенности развития перспективных форм инвестиционных проектов на основе факторов бизнес-планирования
Переход России от централизованно-плановой к социально ориентированной рыночной экономике заставляет по-новому относиться к объективному анализу и научно обоснованной оценке инвестиционных проектов Новые условия хозяйствования выдвигают актуальные задачи, направленные на самостоятельное планирование инвестиций, то есть без постоянного контроля
вышестоящей организации, руководствуясь заключенными договорами и конъюнктурой рынка
Несмотря на возрастающую роль рынка недвижимости и усиливающуюся потребность практики в разработке обоснованных рекомендаций по ее оценке, многие проблемы стратегического направления развития жилищ-но-гражданского строительства остаются недостаточно изученными Слабо проработаны методические основы выбора эффективных направлений его развития в целом и отдельных отраслей, типов зданий и проектов для различных потребительских и платежеспособных условий и т д
Цель исследования. Целью диссертации является разработка теоретических основ формирования социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов как целостной системы, а также типов зданий и проектных решений, возможно более полного их раскрытия и обоснования с точки зрения социально-экономических факторов Для достижения поставленной цели в диссертации предполагается решение следующих задач
осуществление теоретического анализа формирования и реализации инвестиционных проектов (на примере недвижимости) и на этой основе определение классификации первостепенных инвестиционных задач для выявления целесообразных вариантов инвестирования по критериям социально-экономической эффективности,
исследование особенностей и критериев, разработка теоретических основ социально-экономических механизмов оценки в сфере развития и реализации инвестиционных проектов,
- конкретизация основных социально-экономических требований и
принципов, ориентированных на минимизацию рисков инвестиционных про
ектов,
- обоснование вариантов бизнес-планирования, направленных на сни
жение рисков инвестиционных проектов
Гипотеза диссертационного исследования заключается в предположении, что формирование и развитие социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов будет способствовать эффективной их реализации и минимизации рисков в процессе инвестирования в целях максимально полного удовлетворения потребностей населения в жилье с учетом платежеспособного спроса и интересов инвесторов в современных рыночных условиях
Предметом исследования выступают социально-экономические отношения, возникающие в процессе оценки инвестиционных проектов, учитывающей платежеспособный спрос населения и интересы инвесторов
Теоретико-методологическая основа диссертационного исследования. Теоретическую и методологическую базу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам рыночной экономики, оценке недвижимости, управления, совершенствованию организационно-экономического механизма в сфере строительства, маркетинга и экономической социологии
Методологическую основу исследования составляет диалектический подход к изучению различных явлений, процессов и закономерностей хозяйственного развития в условиях формирования социально ориентированной рыночной экономики В ходе исследования использовались законы и категории экономической науки, методы прогнозирования, экономического и маркетингового анализа, приемы статистического и сравнительного анализа, инструменты теории управления
Научная новизна работы заключается в том, что автором впервые осуществлено комплексное исследование социально-экономических проблем и механизмов оценки инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости в условиях рыночной экономики, которое представляет собой органическое единство теоретического исследования, анализа фактического состояния изучаемых процессов и обоснования методов социально-экономической оценки объектов недвижимости на уровне целостной системы (массовая оценка) и отдельных объектов (индивидуальная оценка) В диссертации выдвигается и обосновывается комплекс новых постановок и решений, имеющих определенную степень научной новизны, в частности
Предложена классификация объектов городской недвижимости по типологическим, конструктивным, функциональным признакам, формирующим конкурентоспособность на рынке недвижимости, исследованы основные внешние и внутренние факторы формирования рынка недвижимости.
Определены устойчивые тенденции, являющиеся результатом объективно обусловленных сдвигов в характере развития инвестиционных проектов жилищной сферы и сферы общественных зданий и реализации их услуг Определены тенденции развития типологии и проектирования в различные периоды строительства, что позволило определить конкурентоспособные особенности и характер их влияния на сегодняшний рынок недвижимости
Впервые, на основе анализа особенностей процесса развития и функционирования отраслей и отдельных видов учреждений общественного назначения, выделена целостная система рыночной экономики, включающая традиционные и нетрадиционные виды и функции учреждений Обоснована необходимость одновременного исследования, анализа и совершенствования единой жилищно-гражданской материальной базы на основе технико-экономических и функционально-эксплуатационных критериев Разработаны принципиальные методические положения по развитию и совершенствованию материальной базы этой сферы, системы показателей, общих единиц измерения, формул расчета разноуровневых задач, обусловливающих необходимость комплексного подхода к формированию социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов
Теоретически обоснованы представления о функциональной и целевой структуре жилищно-гражданской сферы как не затратной, а доходной, ориентированной на прибыль, отрасли экономики Рассмотрены варианты перераспределения доходов и расходов между платными, льготными и бесплатными видами объектов с целью их сбалансированности внутри системы городской недвижимости Сформированы предложения по развитию рынка
недвижимости на основе потребительной стоимости и социально-экономических ориентиров для принятия решений по выбору вариантов модернизации и инвестирования
5 Обоснован новый подход к социально-экономической оценке инвестиционных проектов в сфере недвижимости, базирующийся на согласовании основных компонентов, формирующих общие критерии в зависимости от различных потребительских ситуаций
По результатам исследования на защиту выносятся следующие положения:
теоретические основы формирования и развития социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов, ориентированной на требования рыночной экономики с учетом спроса и предложения и рыночной стоимости объектов инвестирования,
социально-экономические требования и принципы, ориентированные на минимизацию рисков инвестиционных проектов,
устойчивые тенденции, являющиеся результатом объективно обусловленных сдвигов в характере развития инвестиционных проектов, позволяющие расширить границы социально-экономического анализа и тенденций развития типологии и проектирования в различные периоды инвестирования,
научно-методические основы развития и совершенствования системы показателен, общих единиц измерения, расчета разноуровневых задач инвестиционных проектов,
варианты перераспределения доходов и расходов между платными, льготными и бесплатными видами объектов с целью их сбалансированности внутри системы недвижимости и формирования представления о функциональной и целевой структуре жилищно-гражданской сферы как не затратной, а доходной, ориентированной на прибыль, отрасли экономики
Практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты могут быть использованы при разработке экономических материалов прогнозного характера, а также финансовыми органами, органами управления социальным развитием и градостроительством при разработке мероприятий по совершенствованию государственных жилищных программ в рамках приоритетных национальных проектов
Апробация и реализация результатов работы Полученные в диссертации теоретические выводы и практические рекомендации апробированы в ходе учебного процесса в Московском институте коммунального хозяйства и строительства, Государственной академии строительства и ЖКК России Некоторые положения и выводы настоящего исследования вошли в содержание учебных планов и программ ряда экономических дисциплин, а также были использованы при дипломном проектировании Результаты исследования были доложены на Форуме «Недвижимость в России инвестиции, управление и оценка» (Москва, 3-4 октября 2006 г), на Международном форуме «Государственное и частное партнерство России и СНГ» в рамках правительственной программы по реформированию жилищно-строительного комплекса России (Москва, 4-5 ноября 2006 г )
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 6 статей общим объемом 3 п л, в том числе одна из статей в журнале «Жилищное строительство», рекомендованном перечнем ВАК России
Структура работы определена поставленными задачами, состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, содержит 23 таблицы и 9 рисунков Структура диссертационного исследования включает Введение Глава 1 Теоретические основы формирования и развития социально-экономических механизмов оценки инвестиционных проектов в условиях рыночной экономики 1 1 Классификация основных задач по оценке инвестиционных проектов в сфере строительства недвижимости 1 2 Основные методы поэтапной социально-экономической оценки инвестиционных проектов 1 3 Факторы, влияющие на эффективность оценки инвестиционных проектов в условиях рынка Глава 2 Научно-методические подходы к оценке и управлению инвестиционными проектами в сфере строительства 2 1 Методы оценки инвестиционных издержек в строительстве 2 2 Укрупненная и дифференциальная оценка инвестиционного проекта 2 3 Основные проблемы управления объектами недвижимости в современных рыночных условиях Глава 3 Управление рисками как механизм корректировки оценки эффективности инвестиционных проектов 3 1 Классификация основных видов рисков в инвестиционном проектировании 3 2 Бизнес-планирование как инструмент снижения инвестиционного риска 3 3 Организационно-управленческий механизм осуществления инвестиционного проекта Заключение Список литературы
