Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Ипотечное кредитование как совокупность экономических отношений 11
1.1. Теоретические основы исследования ипотечного кредита 11
1.2. Экономическое содержание ипотечного кредита 34
1.3. Макроэкономическое значение ипотечного кредита 45
ГЛАВА 2. Особенности развития ипотечного кредитования в докризисный период и в условиях мирового финансового кризиса 56
2.1. Причины и природа кризиса 2007-2010 гг 56
2.2. Двойственная природа ипотечного кредита 78
2.3. Формы, методы и инструменты государственного воздействия на рынок жилья и ипотеки 90
ГЛАВА 3. Государственное регулирование и основные направления стимулирования развития ипотечного жилищного кредитования в России 106
3.1. Рынок ипотечного кредитования России в условиях кризиса 106
3.2. Меры по стимулированию рынка ипотечного кредитования в России в посткризисный период 124
Заключение 153
Список использованной литературы
- Экономическое содержание ипотечного кредита
- Макроэкономическое значение ипотечного кредита
- Двойственная природа ипотечного кредита
- Меры по стимулированию рынка ипотечного кредитования в России в посткризисный период
Введение к работе
I. Актуальность темы исследования.
Ипотечный кредит как экономическое отношение имеет довольно длительную историю своего развития. Его правовое, финансовое и конкретно экономическое содержание изучены достаточно хорошо. Но этого нельзя сказать о его теоретическом содержании. В последние годы проблема ипотечного кредита привлекла внимание политиков и ученых в связи с экономическим кризисом. Ипотечный кредит был назван одним из факторов и даже «спусковых крючков» финансового кризиса конца первого десятилетия XXI века. Вместе с тем, ипотечному кредиту не было отказано в праве на существование как эффективного механизма трансформации сбережений в целевое инвестирование реального сектора экономики. Более того, ипотечный кредит рассматривается как фактор оживления и роста экономики после спада и депрессии. На уровне экономической политики принимаются соответствующие решения. Но большинство из них не сопровождается соответствующим теоретическим обоснованием. Перед экономической наукой возникла проблема исследования ипотечного кредита в контексте экономического цикла с определением его функций на отдельных фазах цикла и уже на этой основе выработки рекомендаций нормативного порядка для экономической политики. В рамках циклического исследования ипотечного кредита возникает более конкретная проблема соотношения сдерживающей и стимулирующей политики на разных фазах цикла. Кризис банковской системы в первом десятилетии XXI века привел к резкому сокращению ипотечного кредита, что связано с кризисной фазой цикла. Но наметившаяся фаза оживления сопровождается резким ростом ипотечного кредита, что подтверждается итогами 2010 года. Таким образом, проявилась дихотомичность (противоречивость) функций ипотечного кредита в макроэкономической динамике и социальных последствиях, еще не ставшая предметом специального исследования, особенно в связи с цикличностью рыночной экономики. Недостаточная исследованность теоретического содержания и макроэкономических функций ипотечного кредита обусловили выбор темы диссертационного исследования.
Степень научной и практической разработанности темы
исследования.
Несмотря на большое количество исследований механизма ипотечного кредитования в России и перспектив его развития, в отечественной научной литературе большая часть исследований носит кредитно-финансовый характер. В основной массе опубликованных отечественных исследований по ипотечному кредитованию недостаточен теоретический уровень исследования, отсутствует глубокий экономический анализ функционирования ипотечного кредита и его макроэкономического значения.
Анализу отдельных теоретических аспектов ипотечного кредитования и содержанию механизма ипотечного кредитования посвящены работы зарубежных экономистов: Э. Дж. Долана (Edwin G. Dolan), Д. Блевинс (D.
Blevins), Дж. Ф. Синки (Joseph F. Sinkey), P. Страйка (R. Struyk), Дж. Фридмана (Jack Friedman), H. Ордуэй (Nicholas Ordway), Э. Дэвидсона (Andrew Davidson), С. Хадсон-Вилсон (S. Hudson-Wilson) и др.
Большой вклад в исследование, ипотечного жилищного кредитования как системы внесли отечественные работы Л.А. Батурина, Г.Н. Белоглазовои, О.В. Вороненковой, И.В. Довдиенко, B.C. Ема, М.И. Каменецкого, А.А. Казакова, Б.Н. Каримовой, С.С. Колобова, B.C. Колобовой, А.Б. Копейкина, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Куклиной, В.В. Кутузова, Л.Б. Лазаровой, В.В. Меркулова, К.В. Митрошиной, СМ. Печатниковой, Е.М. Поповой, И.А. Разумовой, Л.Ю. Руди, В.И. Таранкова, Ю.А. Тимагиной, В.К. Южелецкого, Е.В. Чепенко и др.
Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались А.М. Бабич, В.И. Лимаренко, И.М. Никулин, Е.Н. Просолова, Е.Б. Смирнов, О.Н. Соловова, Г.И. Хотинская и др.
В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с влиянием производных (в том числе ипотечных) ценных бумаг на состояние национальных и глобальных финансовых рынков, это работы: Эльмара Альтфатер (Elmar Altvater), Даниэля Канемана (Daniel Kahneman), Биргит Манкопф (Birgit Mahnkopf), Амоса Тверски (Amos Tversky), А.В. Бузгалина, К.Н. Ермолаева, А.И. Колганова, А.А. Пороховского, ИГ. Левиной, А.Б. Фельдмана, Д.А. Шенгелаи, В.Н. Юсим.
Влиянию мирового экономического кризиса на ипотечное кредитование в России и роли ипотеки в преодолении кризисных явлений в экономике посвящены работы Е.В. Голоскоковой, СП. Кадук, В.В. Кияткиной, В.В. Клевцова, А.В. Крысина, М.П. Логинова, Е.Д. Луниной, И.В. Подопригоры, Е.С. Слуцкого, А.Г. Стрекалова, А.А. Тихонова, Н.М. Турбиной, Н.Э. Файзуллина, СВ. Фруминой и др.1
Вместе с тем, следует отметить, что проблемы стимулирования развития ипотечного кредитования в посткризисный период, в том числе и в России, не стали еще предметом системного изучения.
Цель исследования - конкретизировать теоретическое содержание ипотечного кредита с учетом предпринимательства в реальном секторе экономики, раскрыть влияние ипотечного кредита на макроэкономическую динамику с учетом фаз экономического цикла и выработать рекомендации для политики стимулирования ипотечного кредита.
Для достижения цели исследования диссертантом поставлены следующие задачи:
раскрыть экономическое содержание ипотечного кредита;
описать макроэкономический потенциал ипотечного кредита;
1 Работы всех указанных авторов приводятся в списке использованной литературы диссертационной работы.
проанализировать причины и природу ипотечного кризиса в США и глобального экономического кризиса;
проследить дихотомию развития ипотечного кредитования в условиях кризиса;
рассмотреть зарубежный опыт государственного воздействия на рынок жилья и ипотеки, в том числе в условиях современного кризиса;
показать тенденции развития и разработать практические рекомендации в области государственной поддержки ипотечного кредитования в России в посткризисный период.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования.
Предмет - влияние ипотечного кредита на макроэкономическую динамику.
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой исследования явились труды классиков экономической теории, работы зарубежных и российских ученых, посвященные проблемам ипотечного кредитования, инвестициям, экономическим циклам, экономической политике. На основе воспроизводственного подхода проведено комплексное исследование макроэкономического значения ипотечного кредита.
Методологической основой работы явились общенаучные методы познания явлений и процессов: анализ и синтез, индукция и дедукция, систематизация, метод научной абстракции, диалектический метод; конкретные и специальные методы: количественный анализ, сравнение,
аналогии.
Информационно-эмпирическая база исследования.
Информационную основу исследования составили материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых, диссертационные исследования, материалы научно-практических конференций, научные статьи из ведущих периодических изданий по финансам и экономике: «Банковское дело», «Деньги и кредит», «Финансы и кредит», «Вопросы экономики», «Эксперт», «Ведомости», «Рынок ценных бумаг» и т.д.
Автором использованы ресурсы сети Интернет, в частности, официальные сайты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Центрального Банка Российской Федерации, Федеральной Службы Государственной Статистики Российской Федерации, коммерческих и инвестиционных банков (как российских, так и зарубежных), аналитических агентств.
Нормативную основу исследования составили законодательные акты в области регулирования ипотечного рынка.
Научная новизна диссертации заключается в теоретическом исследовании специфического содержания ипотечного кредита как фактора макроэкономической динамики и выработке рекомендаций по
стимулированию развития ипотечного кредита с учетом фаз экономического цикла.
К числу наиболее значимых результатов, полученных в результате исследования, относятся следующие:
-
Уточнено теоретическое содержание ипотечного кредита как совокупности отношений с институциональными ограничениями и целевой спецификой, имеющей своим результатом развитие предпринимательства в реальном секторе экономики, рост ВВП и занятости.
-
Обоснован мультипликационный эффект инвестирования в жилищное строительство с учетом ипотечного кредита, который выражается в:
увеличении объемов строительства жилья, а также производства в сопряженных отраслях;
расширении занятости в строительстве и сопряженных с ним отраслях;
накоплении инфраструктурного капитала;
стимулировании увеличения объемов потребления товаров, комплементарных жилью, что обеспечивает рост предельной склонности к потреблению в обществе.
3. Систематизированы ключевые факторы, спровоцировавшие ипотечный
кризис в США и последовавший за ним глобальный экономический
кризис:
инновации в финансовой сфере с повышенными рисками;
превращение финансовой системы в глобальную сеть с возросшим потенциалом автономного развития, оторванного от реального сектора экономики;
деформация экономической системы с доминированием финансового сектора при отсутствии соответствующего развития его общественных регуляторов.
-
Определена дихотомическая роль ипотечного кредита. С одной стороны, он явился одним из главных факторов современного кризиса. С другой стороны, ипотечный кредит служит средством выхода из кризиса, развивая строительную индустрию с мультипликативным эффектом роста сопряженных отраслей.
-
Систематизирован мировой опыт антикризисных мер государственной поддержки ипотечного кредитования:
регулирование процентных ставок, включая их фиксацию с временными ограничениями;
субсидированная за счет государства реструктуризиция ипотеки;
налоговые льготы и стимулы;
списание части задолженности по ипотечным кредитам заемщикам, пострадавшим от экономического кризиса.
Выявлен интегральный эффект совокупности антикризисных мер в виде образования «точек экономического роста».
6. На основе анализа последствий экономического кризиса для российской ипотеки, а также изучения современного состояния и тенденций ее развития выработаны рекомендации по основным направлениям государственного стимулирования развития ипотечного кредитования в России:
стимулирование строительства путем введения частно-государственной конкуренции созданием государственной строительной корпорации;
снижение процентной ставки по ипотечным кредитам;
развитие системы ипотечного страхования;
поддержка спроса на ипотечные кредиты со стороны фискальной политики.
Практическая значимость исследования состоит в возможности применения основных выводов и предложений при разработке государственной политики в области ипотечного кредитования в России, в деятельности ипотечных кредитных институтов, ЦБ РФ, Министерства Финансов РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Материалы диссертации могут быть использованы в преподавании курсов «Макроэкономика», «Финансы», «Экономическая политика».
Апробация результатов работы.
Основные выводы и результаты диссертационного исследования
обсуждались и получили одобрение на следующих всероссийских и
международных научно-практических конференциях и семинарах:
Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы
функционирования общественного сектора в трансформационной экономике» (г. Орел, октябрь 2007 г.), Международный научно-практический симпозиум «Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решения в период выхода из кризиса» (г. Саратов, декабрь 2009 г.), Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы современной экономики: инвестиции, экономика строительства, инновации, логистика, труд, недвижимость» (г. Саратов, апрель 2010 г.), заседание круглого стола «Современные аспекты циклического воспроизводства: мировое и российское измерение» в рамках V Фестиваля науки в МГУ им. М.В. Ломоносова (г. Москва, октябрь 2010 г.).
Публикации. По результатам диссертационного исследования опубликовано 9 работ (в том числе 3 статьи, изданные в журналах, рекомендованных ВАК РФ) общим объемом 4,3 п.л.
Экономическое содержание ипотечного кредита
Бездействие денежных средств противоречит природе капитализма, и собственники средств ищут сферы их прибыльного приложения. В ходе же капиталистического воспроизводства постоянно возникает потребность в заемных средствах. Это обусловлено различиями в величине и сроках возврата денежных средств, авансированных в производстве, необходимостью одновременной инвестиции крупных денежных средств для функционирования основного капитала, а также для расширения производства.
Ссудный капитал - это особая форма капитала, отличающая его от промышленного и торгового капитала, прежде всего - по динамике его движения, обусловленного циклическими колебаниями системы рыночного хозяйства и сбоями в обращении функционирующего капитала. В период оживления экономики и промышленного подъема, в условиях расширения производства и товарооборота наблюдается повышение спроса и на ссудный капитал, увеличение объемов которого отстает от темпов роста производства. Его запасы на рынке уменьшаются, а ставка процента - возрастает. Как следствие в периоды кризисов избыток действительного (товарного и производительного) капитала сочетается с дефицитом ссудного капитала и резким возрастанием ставки процента. Этому обычно способствует массовое изъятие вкладов из банков и повышение спроса на денежные ссуды для погашения долговых обязательств во избежание банкротства. В период депрессии, когда часть производительного капитала принимает денежную форму, накопление ссудного капитала обгоняет темпы прироста действительного капитала, что ведет к понижению ставки процента.
К. Маркс пришел к выводу, что в ходе промышленного цикла «движение ссудного капитала, как оно выражается в колебаниях процентной ставки, в целом протекает в направлении, обратном движению промышленного капитала»1. По мере развития капитализма рост денежной формы капитала обгоняет накопление действительного капитала. На определенных фазах цикла, а также в связи с использованием на непроизводительные цели, периодически возникает временный избыток денежного капитала."
Ссудный капитал совершает свое движение на основе кредита, который является формой движения ссудного капитала и обеспечивает превращение собственного капитала кредитора в заемный капитал заемщика. Кредит связан с аккумуляцией временно свободных денежных средств одного лица и передачей их за плату во временное пользование другому лицу. Кредит также представляет собой движение стоимости на условиях возвратности, срочности и платности. Кредит относится к числу важнейших категорий рыночной экономики, кредит форсирует процесс общественного воспроизводства, на его основе осуществляется постоянная структурная перестройка экономики, он обеспечивает общее повышение эффективности производства.
Маркс пишет: «немыслимо такое удвоение капитала нации, при котором торговцы сами по себе были бы в состоянии закупать на свой собственный капитал весь национальный продукт и затем снова продавать его. Следовательно, кредит здесь неизбежен - кредит, объём которого возрастает вместе с ростом стоимости производства... Здесь имеет место взаимодействие. Развитие процесса производства расширяет кредит, а кредит приводит к расширению промышленных и торговых операций»3.
Очевидно, что этот кредит растет вместе с размерами самого промышленного капитала. Промышленный капитал - капитал, авансированный для производства прибавочной стоимости и функционирующий в сфере материального производства (в промышленности, сельском хозяйстве, строительстве, транспорте).
Промышленный капитал «... охватывает всякую, ведущуюся капиталистически отрасль производства»4. Отражает специфический характер капиталистического производства и обращения, подчинённых процессу самовозрастания капитальной стоимости. Так как производство прибавочной стоимости представляет собой не единовременный акт, а постоянно воспроизводимый процесс, промышленный капитал находится в движении, постоянно совершает кругооборот и существует одновременно в 3 функциональных формах - денежной, производительной, товарной, каждая из которых, в свою очередь, совершает собственный кругооборот. Этим самым обеспечивается непрерывность капиталистического производства. «Промышленный капитал есть единственный способ существования капитала, при котором функцией капитала является не только присвоение прибавочной стоимости, соответственно присвоению прибавочного продукта, но в то же время и ее создание. Поэтому промышленный капитал обусловливает капиталистический характер производства»5.
Исходным и конечным пунктом движения промышленного капитала являются деньги. Поэтому формула кругооборота денежного капитала: Д-Т(сп...П...Т-Д , где Д- деньги, Т- товар, Р - рабочая сила, С„- средства литературы, 1955. - С. 65. для непосредственного процесса создания прибавочной стоимости. На 2-й стадии 77...Т посредством эксплуатации наемного труда происходит реальное увеличение авансированной стоимости, ее самовозрастание, промышленный капитал принимает форму производительного капитала. Заключительной стадией является V — Д\ где промышленный капитал выступает в форме товарного капитала, функция которого состоит в реализации возросшей капитальной стоимости.
Производительный капитал занят в сфере производства. Главная функция его — создание стоимости и прибавочной стоимости.
Производительный характер ипотечного кредита состоит, прежде всего, в том, что он создает свой собственный специфический продукт. Им является жилая недвижимость. Как экономическая категория жилая недвижимость может выступать в качестве товара, имеющего потребительную стоимость, а также капитала, способного приносить доход. Жилая недвижимость вовлечена в единый системный процесс производства, распределения, обмена и потребления, протекающий в постоянном повторении и возобновлении, то есть - в процесс воспроизводства. Производительный характер имеет и кредит, выданный застройщику на строительство дома с целью продажи квартир в нем.
«Ссудный капитал и промышленный капитал здесь тождественны; капитал, предоставленный в ссуду, по сути, предназначен или для индивидуального потребления или для возмещения постоянных и переменных элементов производительного капитала. Следовательно, то, что здесь выступает в виде ссудного капитала, всегда есть капитал, находящийся в определённой фазе процесса воспроизводства, но переходящий посредством купли и продажи из одних рук в другие» .
Макроэкономическое значение ипотечного кредита
Великий американский экономист Дж.К. Гэлбрэйт, расследуя причины Биржевого краха 1929 года отмечал: «Законодательная история закона Гласса-Стигалла» свидетельствует о том, что Конгресс .... неоднократно фокусировался на более тонких опасностях, которые возникают, когда коммерческий банк выходит за рамки бизнеса, действуя в качестве попечителя или управляющего, и вступает в инвестиционный банковский бизнес либо непосредственно, либо путем создания филиалов, чтобы держать и продавать частные инвестиции»" . Гэлбрейт писал: «В течение 1929 года один инвестиционный дом «Goldman, Sachs & Company» организовал и продал почти на миллиард долларов ценных бумаг в трех взаимосвязанных инвестиционных трастах: «Goldman Sachs Trading Corporation», «Shenandoah Corporation» и «Blue Ridge Corporation». Все они в конечном итоге обесценились до нуля» .
Закон Гласса-Стигалла запретил банкам заниматься спекулятивным страхованием ценных бумаг и андеррайтингом (т.е. гарантировать их размещение среди инвесторов). В соответствии с этим законом цена бумаг не могла произвольно декларироваться эмитентом или поддерживающим его банком, а определялась на бирже в ходе торгов (их первичного размещения). Таким образом, банки лишались возможности «надувать пузыри», гарантируя номинальную ликвидность акций и других обязательств частных компаний (подобные операции в начале 30-х годов считались слишком рискованными). Можно сказать, что именно закон Гласса-Стигалла обеспечил инвестициями реальный сектор экономики США и сыграл огромную роль в ее выходе из тяжелейшего кризиса 1929-1932 годов, т.к. перенаправил инвестиционные потоки из сферы финансовых спекуляций в «реальное производство».
Разнообразие всегда вело к снижению риска. И Закон Гласса-Стигалла сохранял разнообразие, разделив финансовую мощь на банки и брокерские конторы. Акт Гласса-Стигалла был принят конгрессом, чтобы запретить банкам приобретать в собственность брокерские конторы с полным набором услуг и, наоборот, так как инвестиционно-банковская деятельность, такая, как гарантирование вкладов корпоративных и муниципальных ценных бумаг, не может быть поставлена под сомнение, а также для изоляции банковских вкладчиков от рисков крушения фондового рынка, подобного тому, что стал причиной Великой депрессии.
12 ноября 1999 года президент США Билл Клинтон подписал закон о внесении изменений в финансовую деятельность (так называемый закон Гремма-Лича-Блайли), который снимал серьезные ограничения, налагаемые на финансовые организации США законом Гласса-Стигалла.
Основными сторонниками отмены этого закона явились крупнейшие инвестиционные банки США — «финансовые супермаркеты», которые аргументировали свои доводы необходимостью противостоять растущим европейским и японским банкам. Этот закон не позволял американским банкам, страховым компаниям и брокерским фирмам осуществлять сделки по слиянию, что, по мнению критиков, ставило финансовый сектор США в неравное положение по отношению к иностранным конкурентам. Основные крупные банки, возглавляемые влиятельными рокфеллеровскими «Chase Manhattan Bank» и «Sanford Weill s Citicorp», потратили свыше 10 миллиардов долларов, лоббируя и проводя кампанию пожертвований влиятельным конгрессменам, чтобы добиться дерегулирования ограничений на банковское и фондовое страхование эпохи Великой депрессии"7.
Отмена закона Гласса-Стигалла позволила коммерческим банкам посягать на остальные традиционные средства инвестиционных банков. В
27 Толкачев С.А. Мирвой финансовый кризис: настоящее монетарное звено, упущенное Полом Кругманом // Электронный ресурс. Режим доступа к ст.: http://www.kapital-ras.ru/index.php/articles/article/174299. ответ на это инвестиционные банки расширили свою деятельность в новых видах бизнеса: например, выпуском и размещением комплексных вторичных ценных бумаг. Они занимали деньги и пускали их в оборот для поддержания прибыльности. Этим были спровоцированы первые причины кризиса: возникновение модели секьюритизации, основанной на выпуске и размещении, и чрезмерное использование заемных средств.
С отменой закона Гласса-Стигалла в 1999 году, банки превратились в высокорискованных инвесторов, которые торговали финансовыми инструментами вроде деривативов ценных бумаг, обеспеченных ипотечными ссудами. ФРС снабжала их деньгами почти бесплатно, постоянно снижая ставку рефинансирования и обеспечивая подключение все новых «subprime»-заемщиковк авантюрам на рынке ипотечного кредитования.
В начале 2000-х цены на недвижимость в Штатах росли на 10% в год благодаря тому, что в конце 1990-х в стране были изменены правила выдачи ипотечных кредитов.
В Америке стали появляться первые, так называемые, теневые банки -ипотечные брокеры. В отличие от обычных банков и агентств недвижимости эти организации никем не регулировались. Именно они особенно активно выдавали кредиты на покупку домов новым клиентам, что требовало строительства жилья. При этом, поскольку теневые банки не имели вкладчиков со счетами, они должны были занимать средства на рынке.
Ипотечная компания выдавала кредиты тысяче покупателей жилья по 300 тыс. долл. каждому по очень привлекательной ставке в 1-2% годовых, которая по графику повышалась до более высокой через год-три после покупки жилья.
Этот кредитный портфель полностью подтверждался свидетельствами о собственности, а в условиях растущих экономики и рынка недвижимости все новоиспеченные домовладельцы исправно платили по счетам, и первоначальный риск был минимальным.
Двойственная природа ипотечного кредита
Необходимо обратить внимание на тесную взаимосвязь ипотечной политики с социальной и кредитно-денежной политикой. Эффективная реализация ипотечной системы возможна, если правительство будет проводить целенаправленную политику в области роста доходов населения и хозяйствующих юридических лиц, создания условий для формирования среднего класса. В свою очередь, практическое участие государства в ипотечном кредитовании, методы государственной поддержки должны быть направлены на всемерный рост доступности кредитов для населения и юридических заемщиков, снижение их стоимости до минимально-возможного уровня.
Можно выделить несколько групп методов государственного регулирования ипотечной системы. Первая группа методов - прямая финансовая поддержка. Из зарубежного опыта к этой форме относится германская модель господдержки системы «стройсбережений», основанная на функционировании специализированных банков с использованием накопительных счетов и налоговых льгот, поступающих на накопительные счета в виде государственных субсидий для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Способы прямой финансовой поддержки субъектов ипотечной системы могут быть следующие: 1. Дотация банку, компенсирующая низкий процент по ипотечным кредитам. 2. Безвозмездная субсидия заемщику в процентах от стоимости приобретаемого жилья. Подобная субсидия может предоставляться заемщикам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но доходы которых ниже определенного уровня. Размер субсидии предоставляется в пределах социальной нормы. 3. Субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных для приобретения жилья. 4. Субсидирование процента по кредиту, при котором правительство платит часть процентной ставки по кредиту. 5. Вычет из налогооблагаемой базы заемщиков суммы средств, идущих на выплату процентов по ипотечному кредиту. Таким образом, у заемщика уменьшается величина выплачиваемого подоходного налога. 6. Предоставление субсидии на оплаты первоначального взноса (в российских условиях - это 1/3 от стоимости приобретаемого жилья). 7. Налоговая льгота заемщику с поступлением суммы льготы на накопительный счет заемщика. 8. Дотация строительной компании для компенсирования низких цен реализации объектов недвижимости. 9. Налоговые льготы заемщику в части выплат кредита, включая сопутствующие расходы (страховые взносы, пошлины).
Вторая группа методов заключается в том, что государство участвует в качестве субъекта ипотечного рынка. Такой подход принят в США, где специально созданные квазигосударственные федеральные агентства жилья (Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию -Federal National Mortgage Association (FNMA) или Fannie Mae, Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация - Government National Mortgage Association (GNMA) или Ginnie Мае, Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита - Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) или Freddie Mac) финансируются из госбюджета (на возвратной основе), а также формируют другую часть своих ресурсов из дохода, получаемого от процентных выплат по ссудам, выкупаемым у банков. Федеральные агентства способствуют снижению риска инвесторов ипотечного рынка, в частности, выкупают ссуды, предоставляемые низкодоходными заемщиками по льготным фиксированным ставкам, которые устанавливаются самим агентством.
К основным методам непосредственного участия государства в системе ипотечных отношений относятся: 1. Выкуп ипотечных ссуд государственным ипотечным агентством (или уполномоченной специализированной организацией). 2. Страхование ипотечных кредитов государственными ипотечными компаниями. Этот способ поддержки больше подходит для обычных ссуд, на которые не предусмотрены льготы. 3. Выпуск государственным ипотечным агентством облигаций, обеспеченных либо жилым фондом и другими объектами недвижимости, либо имеющих гарантии бюджета (федерального, регионального и муниципального уровней), с целью последующего рефинансирования кредитных учреждений, занимающихся ипотечным кредитованием. 4. Стимулирование рынка ипотечных ценных бумаг путем установления обязательных лимитов в структуре активов консервативных инвесторов (частных пенсионных фондов, страховых компаний) по примеру страховых компаний, которые обязаны были до дефолта 1998 г. размещать не менее 20% страховых резервов в государственные ценные бумаги федерального уровня. 5. Бюджетная гарантия надежности ипотечных ценных бумаг, эмитируемых ипотечно-кредитными организациями и обеспеченных недвижимостью. В этом случае бюджетная гарантия должна применяться к наиболее надежным эмитентам, а ее объем и условия эмиссии должны регулироваться государством. 6. Периодическая скупка крупных пакетов ипотечных ценных бумаг государственными органами (ипотечными агентствами, Минфином, Центральным банком) с целью поддержания ликвидности рынка в неблагоприятные периоды («операции на открытом рынке»). 7. Выкуп ипотечными агентствами старого жилья у заемщика, что повышает ликвидность рынка недвижимости и создает необходимый жилой фонд у ипотечного агентства.
Кроме непосредственного участия в системе ипотечного кредитования, государство предпринимает меры косвенного стимулирования ипотечного рынка. Например, через установление предельных ставок по вкладам в депозитных институтах с целью ограничения действия конкурентных сил в данном секторе рынка ссудного капитала.
Таким образом, можно сделать вывод, что во всем мире функции государства в области ипотечных отношений заключаются в том, чтобы максимально эффективно обеспечивать взаимодействие всех участников ипотечного рынка, осуществлять регулирование, стимулирование института ипотеки (создание вторичного рыка закладных, благоприятного налогового режима для выдачи кредитов под залог недвижимости, регулирование процентных ставок по закладным, прямое субсидирование закладных под залог недвижимости), осуществлять социальную поддержку населения, осуществлять контрольные и надзорные функции. В данной сфере развития экономических процессов регулирование найдет выражение в возможном выполнении рекомендаций экономических программ, в «соблюдении правил игры» на ипотечном рынке всеми участниками системы.
Меры по стимулированию рынка ипотечного кредитования в России в посткризисный период
Госкорпорация будет способствовать развитию вспомогательного бизнеса через передачу подрядов и сферу обслуживания, что поможет сократить издержки связанные с содержанием отдельных подразделений, а мелкому и среднему бизнесу получить заказы на осуществление работ с заранее определенной нормой прибыли. Строительные компании в целом будут заинтересованы в сотрудничестве с корпорацией, поскольку такое сотрудничество будет означать государственный заказ на многие годы.
Наличие у государственной строительной корпорации производственной структуры, позволяющей осуществлять полный цикл строительных работ — от создания проектов до сдачи объектов в эксплуатацию, позволит снизить издержки по возведению объектов жилой недвижимости, увеличить предложение на рынке жилья, что будет способствовать снижению конечной стоимости жилой недвижимости.
В рамках данного проекта предполагается полная или частичная компенсация процентной ставки, либо субсидии для оплаты части первоначального взноса для ипотечных кредитов, используемых в государственной строительной корпорации с целью увеличения платежеспособности граждан. Помимо этого госкорпорация . будет способствовать расширению реализации государственных программ «Стимул» и «Новостройка».
Снижение процентной ставки, привязанной к темпам инфляции. Снижение процентной ставки по ипотечным кредитам напрямую зависит от размера ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая, при наличии фактора стабильности в экономике государства, имеет тенденцию к сокращению.
Банк России мог бы сыграть важную роль в вопросе повышения доступности ипотечных кредитов. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, снижение нормы резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.
Данные меры будут способствовать перераспределению активов кредитных организаций в пользу реального сектора экономики.
Деятельность по предоставлению ипотечных кредитов, как и любой вид кредитования, сопряжена с определенными рисками банков. С ростом займов в недвижимость существенно возрастают риски, связанные с неплатежеспособностью заемщика, резким снижением цен на жилье, изменением рыночной процентной ставки, ликвидностью банков и т.д., что мы и наблюдали в условиях кризиса. Как показывает мировая практика, одним из эффективных путей снижения банковских рисков, особенно при ипотечном кредитовании, является страховая защита. Страховать риски подобного характера и масштаба, которые существуют в области ипотечного кредитования, под силу лишь государству.
Мировая история развития ипотечного кредитования наглядно показывает, что именно страхование ипотечных обязательств (Mortgage Insurance или Mortgage Default Insurance) позволяет обеспечить высокую доступность приобретения жилья с помощью банковского кредита.
Ипотечное страхование в классическом варианте - это страхование, кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после обращения взыскания на заложенную недвижимость. Речь идет о том, что часть рисков, связанных с кредитоспособностью заемщика и в большей степени с рынком недвижимости, банк передает в страхование. Эти риски имеют кумулятивный характер. Изменения на рынке труда, падение доходов населения неизбежно влекут за собой падение спроса на недвижимость, и снижение цен. Дополнительный фактор - рост предложения на рынке недвижимости, на которое обращено взыскание. Как правило, реализация данных рисков связана с макроэкономическими циклами. Поэтому ипотечное страхование имеет долгосрочный характер и требует длительного периода накопления и обособления страховых резервов, чтобы использовать для выплат в кризисные годы.
Страхование ипотечных обязательств защищает кредитора на случай возникновения недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. В ситуации, когда человек, получивший кредит, сталкивается с финансовыми трудностями, например, из-за сокращения доходов у него недостаточно средств для внесения ежемесячного платежа, или стоимость недвижимости упала, и у заемщика пропала мотивация выплачивать большой кредит за обесценившееся жилье и т.д. Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога. Учитывая длительные процедуры обращения взыскания (1,5-2 года), в течение которой долг заемщика увеличивается, а также тот факт, что, как правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем.
Кроме того, этот вид страхования позволяет повысить доступность ипотеки, поскольку предоставляет банку возможность снизить требования к размеру первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение и ставку по кредиту. Ипотечное страхование в первую очередь необходимо молодым семьям, работникам бюджетных организаций, покупателям первого жилья.
