Содержание к диссертации
Введение
1. Роль и место ипотечного рынка в структуре финапсового рынка российской федерации .
1.1 . Финансовый рынок в российской федерации, его становление и развитие
1.1.1.Финансовый рынок как экономическая категория. Структура финансового рынка.
1.1.2.«Правила игры» и участники финансового рынка.
1.2.Структура и принципы функционирования ипотечного рынка.
1.2.1 .Ипотека как экономическая категория.
1.2.2. Сущность и структура ипотечного рынка .
1.2.3.Участники ипотечного рынка.
1.2.4.«Правила игры» на ипотечном рынке.
1.3.Место ипотечного рынка в структуре финансового рынка российской федерации.
2. Международный опыт в области ипотечного кредитования .
2.1 .Исторический экскурс.
2.2. Теоретические основы и практика функционирования ипотечного кредитования в индустриально-развитых странах .
2.2.1.Контрактно-сберегательная модель ипотечного кредитования.
2.2.2.Классическая континентальная модель ипотечного кредитования.
2.2.3.Американская модель ипотечного кредитования.
2.3. Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой.
3. Развитие ипотечного кредитования в России
3.1.Ипотечное кредитование в дореволюционной России.
3.1.1. Институциональные основы ипотечного кредитования дореволюционной России .
3.1.2.Механизм функционирования ипотечного кредитования дореволюционной России.
3.2. Проблемы становления ипотечного кредитования в переходный период. 3.2.1.Общеэкономические проблемы становления.
3.2.2 Институциональные проблемы становления.
3.3.Федеральная и региональная специфика в построении ипотечных схем,
3.3.1.Федеральная специфика построения ипотечных схем.
3.3.2.Региональная специфика построения ипотечных схем.
3.3.2.1 .Москва, Санкт-Петербург
3.3.2.2.Нижегородская область.
3.3.2.3.Опыт других регионов.
3.4.Организация и развитие новых технологий ипотечного механизма
3.4.1.О возможности применения зарубежных моделей.
3.4.2.О построении оригинальной модели.
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
- Финансовый рынок в российской федерации, его становление и развитие
- Сущность и структура ипотечного рынка
- Теоретические основы и практика функционирования ипотечного кредитования в индустриально-развитых странах
- Институциональные основы ипотечного кредитования дореволюционной России
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Вопрос ипотечного кредитования и эффективного жилищного инвестирования является одной их актуальных задач, стоящих перед российской экономикой. Традиционно сложившаяся с советское время система кредитования и жилищного инвестирования в свете рыночных преобразований, проводимых в Российской федерации, перестала соответствовать реальным потребностям граждан и организаций. В результате чего в России вновь (после 80-и летного перерыва) возник вопрос организации системы ипотечного кредитования. Развитая система ипотечного кредитования, как показывает опыт развитых и развивающихся стран, может быть источником оздоровления экономики государства в целом, так как в «ипотечный процесс» вовлекается большое количество участников (игроков) - строительные, риэлторские и страховые компании, кредитные учреждения, население, государство. Наличие большого количества субъектов взаимодействия, хитросплетение их взаимодействий, правила, по которым эти взаимодействия организованы представляют, на наш взгляд, научный интерес.
Попытки внедрения систем ипотечного кредитования «сверху», локальные инициативы «снизу», наличие как положительного, так и отрицательного опыта кредитования говорят о том, что одной из причин неудач является отсутствие проработанной методологической, а главное научной базы, что лишний раз подчеркивает актуальность выбранной темы.
В рамках настоящего диссертационного исследования, в свете эволюционно-институциональной теории, будет дана попытка рассмотреть суть ипотечного кредита как экономической категории, его роль и место в структуре финансового рынка, проведен анализ ипотечных схем, существующих как в индустриально развитых, так и в развивающихся странах, определены возможные варианты и условия построения ипотечной системы в Нижегородской области и в России в целом.
Актуальность темы обусловлена еще и тем, что ипотека как экономическая категория изучается и описывается как при помощи понятийно-категориального аппарата классической экономический теории (понятия стоимости, полезности), так и с точки зрения эволюционно-ннституциональной теории. Дуализм «инструментов» исследования обусловлен рамками и возможностью применения той или иной теории. Парадигма неоклассической теории позволяет исследовать рынок только как естественно равновесную систему с рациональным выбором индивидов и стабильными предпочтениями индивидов. Классическая экономическая теория не может дать достаточно полного объяснения процессам, происходящим в обществе. Категории классической экономической теории такие, как степень монополизации, степень занятости и.т.д. описывают сугубо экономическую составляющую процесса, игнорируя такие категории как нормы поведения, обычаи, уклады. Для изучения рынка в целом применяется эволюционно-институциональная теория. Институциональный подход предполагает рассмотрение экономических проблем в тесной связи с проблемами социальными, политическими, правовыми.
Основными категориями институциональной теории являются категории «институтов», «игроков», «правил игры».
Институты, согласно трактовке Дугласа Норта, - наборы формальных правил. неформальных ограничений и механизмов их принудительного осуществления.
Формальные правила включают в себя набор политических (законодательных. юридических) правил, экономические правила и контракты. Политические правила в широком смысле определяют иерархию государсгва, его основную сгруктуру принятия решений и эксплицитные характеристики контроля над «повесткой дня». Экономические правила определяют права собственности.
Неформальные ограничения не могут быть так точно определены как формальные правила. Они представляют собой некоторое обобщение правил, которые помогают решить бесконечные проблемы, связанные с обменом, но которые не рассматриваются в рамках формальных правил. Именно потому, что эти ограничения являются неформальными, они более стойкие во времени, их гораздо сложнее изменить, чем формальные правила. Они позволяют людям осуществлять обмен без обдумывания каждого своего шага и без детального анализирования всех нюансов заключаемой сделки . Игроки -организации и индивиды, вовлеченные в целевую деятельность. В процессе взаимодействия индивидов, в рамках формальных и неформальных правил создается институциональная среда, которая определяет механизм функционирования рынка как такового, и ипотечного рынка в частности.
Дуглас Порт. Лекционное выступление 7 марта 1997 г. . Разработанность проблемы.
Так сложилось, что тема ипотечного кредитования для России не такая уж и новая. История ипотечного кредитования в России уходит корнями в 18 век. Однако, согласно имеющейся у нас информации, вопросами теории и практики организации ипотечных рынков ученые начали заниматься только в 90-х годах 20 в.. да и то только в России.
Интерес к проблеме ипотечного кредитования возник в начале 90-х годов на волне приватизации и акционирования. В это время появляются первые документы, регулирующие отношения в жилищной сфере.
С конца 90-х тема ипотеки начала рассматриваться более широко. Доминировать начинают прикладные исследования юридических аспектов ипотечного кредитования (А.Н.Ужсгов «Квартира в кредит-ипотечная сделка». B.C. Ем «Правовые проблемы ипотечного кредитования в России». «Ипотека предприятия как имущественного комплекса» - учебное пособие).
Появляются книги и научные работы по анализу зарубежных моделей ипотечного кредитования (диссертации Шиляевой И.В. «Ипотечные банки : мировая практика и развитие в России». Пенкиной И.А. «Американская модель ипотечного кредитования и возможность её применения в России»).
Анализу ситуации в области ипотечного кредитования (в прикладном - квартирном вопросе) посвящен труд А.Г.Цылиной «Ипотека-жилье в кредиг». В данной работе рассмотрены как прикладные . так и теоретические аспекты организации ипотечного кредитования.
Ряд практических материалов представлен авторами : В.В.Смирновым «Менеджер по ипотечным операциям» и В.И.Лимаренко «Ипотека-шаг за шагом». Авторы рассматривают сугубо практические аспекты организации ипотечного документооборота. В.И.Лимаренко - наш земляк- описывает практические аспекты построения системы ипотечного кредитования в г.Саров Нижегородской области.
Анализируя научные работы в области ипотечного кредитования и институциональной теории, мы пришли к следующим выводам:
Большинство исследований носят сугубо прикладной характер, то есть не рассматривается экономическая сущность ипотечного кредитования, ипотека не рассматривается как товар.
Исследования в области теории институтов не затрагивают ипотечный рынок, и как следствие этого ипотечный рынок ни в одной из работ не рассмотрен с точки зрения институциональной теории. Поэтому одной из целей диссертационного исследования
явилась попытка заполнить информационный вакуум вокруг теоретических аспектов ипотечного кредитования.
Объект исследования
Объектом диссертационного исследования выступает ипотечный рьшок как-составная часть финансового рынка в условиях становления рыночных отношений. Предмет исследования
Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы становления и функционирования ипотечных отношений и ипотечного рынка как института, его регулирование на федеральном и муниципальных уровнях. Цель исследования
Рассмотреть с позиций институциональной теории ипотечный рынок, определить возможность и перспективы развития ипотечного рынка в Российской Федерации.
Осуществление поставленной цели предопределило решение следующих задач: исследование ипотечного рынка как составной части финансового рынка; исследование с точки зрения общей экономической теории ипотеки как экономической категории, ее свойств как товара;
анализ проблем функционирования ипотечного рынка в Российской Федерации и предложение путей их решения. Научная новизна проблемы
Ипотечный рынок впервые рассмотрен с позиций институционально-эволюционной теории (дана его характеристика как института рыночной экономики, рассмотрены «правила» игры и «игроки» этого рынка); - Дан анализ ипотечного рынка как сегмента финансового рынка. исследована взаимосвязь ипотечного рынка и других сегментов финансового рынка;
При рассмотрении ипотеки как экономической категории, определены ее полезность, стоимость, ценность и цена как товара, сделана попытка представить эти понятия с учетом положений и выводов и трудовой теории стоимости и теории предельной полезности;
На конкретном материале показано, что тип ипотечного рынка может быть как олигополистическим, так и монополистическим; В рамках институционально-эволюционной теории проанализированы варианты построения систем ипотечного кредитования в Российской Федерации. сформулированы конкретные предложения по совершенствованию системы институтов ипотечного рынка. Положения и выводы, вытекающие из предложенных методологических и теоретических подходов, и выносятся на защиту.
Теоретическая и .методологическая основа
Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на достижениях мировой и отечественной экономической мысли, касающейся данной проблемы. Особое внимание при исследовании было уделено постулатам институционально-эволюционной теории, но вместе с тем используются позиции классической школы 18-19 в.в.. марксизм, маржинализм. Документальной базой послужили Федеральные Законы. Постановления Правительства России и Нижегородской области. Указы президента и другие нормативно-правовые акты. Теоретическая значимость работы
Результаты диссертационного исследования могут войти в курс «Общей экономической теории», в курс «Переходной экономики» в части исследования финансового рынка, так как впервые ипотечный кредит рассмотрен с политэкономической точки зрения.
Практическая значимость работы Диссертационное исследование:
подводит общетеоретическую базу под исследования, посвященные данной проблеме;
может способствовать развитию системы ипотечного кредитования в нашей стране;
может быть использовано как дополнительный материал для выбора построения модели ипотечного кредитования региона;
позволяет сделать рекомендации по совершенствованию законодательных рамок, обеспечивающих ипотечное кредитование;
Структура работы
Цели и задачи исследования определили содержание и структуру диссертации. Она состоит из введения, трех глав, выводов, списка использованной литературы.
Финансовый рынок в российской федерации, его становление и развитие
В условиях перехода от административно - командной к рыночной экономике формирование финансовых ресурсов, наиболее эффективное инвестирование и использование финансовых средств должно осуществляется с помощью финансового рынка.
Предпосылкой возникновения финансового, как и любого другого, рынка явилось наличие субъектов, нуждающихся в товаре и субъектов, имеющих данный товар в наличии. «Главными товарами финансового рынка являются наличные деньги (в т.ч. внутренняя и иностранная валюта), банковские кредиты и ценные бумаги»2. Исходя из этого можно сформулировать функциональное значение финансового рынка: быть посредником между владельцем финансовых средств и их пользователем, аккумулировать временно свободные финансовые средства и их эффективное использование, прежде всего на цели инвестирования.
С политэкономической точки зрения финансовый рынок представляет собой сферу экономических отношений, выражаемых финансовым капиталом, сферу проявления отдельных сторон сущности финансового капитала. Функционирование финансового рынка имеет большое значение осуществляется межотраслевой перелив капиталов осуществляется финансовое обеспечение инвестиций, в том числе финансирование части жилищного строительства, на этой основе стимулируется развитие производства и обеспечение его эффективности. обеспечивается финансирование бюджета Финансовый рынок - рынок, на котором появляются спрос и предложение на различные платежные средства \ Классификация основных структурных составляющих финансового рынка различна. Согласно наиболее распространенной классификации финансовый рынок подразделяется на валютный рьшок. кредитный (рынок ссудного капитала) и рынок ценных бумаг (рынок инструментов займа и рынок инструментов собственности). По эго не значит, что указанные рынки существуют обособленно друг от друга. Они постоянно динамически взаимодействуют друг с другом, воздействуя друг на друга. Это отчетливо видно и на примере ипотечного рынка. Являясь составной частью кредитного рынка, он активно взаимодействует и с рынком ценных бумаг, и с валютным рынком. Для современной рыночной экономики финансовый рынок является ее «нервным центром». Это чрезвычайно сложная структура с множеством участников - финансовых посредников, оперирующих разнообразными финансовыми инструментами и выполняющих широкий набор функций по обслуживанию и управлению экономическими процессами. Кредитный рынок это механизм, с помощью которого устанавливаются взаимоотношения между предприятиями и гражданами, нуждающимися в финансовых средствах и предприятиями и гражданами, которые могут их предоставить на определенные цели во временное пользование. Кредитный рынок представляет собой синтез рынков различных платежных средств и делится на рынок ссудного капитала и денежный рынок. Кредитный рынок призван решать следующие задачи: объединение малых, разрозненных денежных сбережений населения, государственных подразделений, части коммерческих структур и создание крупных денежных фондов; трансформацию денежных средств в ссудный капитал, в т.ч. предоставление займов государственным органам и населению для решения задач финансирования бюджета и части жилищного строительства. Белых Л.П. «Основы финансового рынка». М. Финансы 1999 г. стр. 8 Кредитные сделки в развитых странах опосредуются различными финансовыми институтами, такими как кредитные институты (коммерческие банки), инвестиционные или аналогичные организации, обеспечивающие движение различных долгов, обязательств, реализуемых на рынке ценных бумаг. Банковский кредит это экономические отношения, в процессе которых банки предоставляют заемщику денежные средства на коммерческой основе. Банковский кредит, согласно классификации, подразделяется на срочный кредит, кредит по овердрафту. кредитную линию, синдицированный кредит4. Валютный рынок это механизм, с помощью которого устанавливаются экономические и правовые взаимоотношения между продавцами и покупателями валюты. Участниками валютного рынка являются коммерческие банки; небанковские финансовые учреждения (фонды хеджирования, пенсионные фонды) не выступающие на рынке как покупатели или продавцы непосредственно, а использующие посредничество банков; предприятия и частные лица; государство в лице Центрального банка. Среди функций, выполняемых валютным рынком можно выделить функцию своевременного осуществления международных платежей; диверсификацию валютных резервов; страхования валютных рисков; получения прибылей от курсовых разниц; проведение валютной политики. На курс национальной валюты оказывают влияние как общеэкономические (монетный паритет, развитие национальной экономики; состояние платежного баланса государства; соотношение предложения и спроса на иностранную валюту), так и специфические (валютные ограничения) факторы.
Аккумуляция временно свободных денежных средств и их инвестирование в затраты осуществляется посредством обращения на финансовом рынке ценных бумаг. Рынок ценных бумаг охватывает операции по выпуску и обращению инструментов займа, инструментов собственности, а также гибридных инструментов. К инструментам займа относятся облигации, векселя и сертификаты, в т.ч. ипотечные облигации и закладные. К инструментам собственности относятся свидетельства о доле в собственности компании - акции, варранты. Гибридные инструменты это ценные бумаги, обладающие свойствами как обыкновенных акций, так и инструментов займа (фьючерсы, опционы, свопы, конвертируемые облигации и т.д.).
Сущность и структура ипотечного рынка
Ипотечный рынок занимает уникальное положение в национальной экономике и представляет собой сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем (к ним относятся: операции по купле-продаже недвижимости, комплекс операций по выдаче и обслуживанию ипотечных кредитов. операции по секьюритизации ипотечных активов).
Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам либо юридическим лицам с целью приобретения недвижимости под залог этой (или иной) недвижимости.
Существует два основных взгляда на ипотеку. В рамках первого и наиболее распространенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.
Второй взгляд рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка12 2. Характерной чертой этого взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик - кредитор» к схеме «заемщик -конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то. что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно этот взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком - воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.
Исходя из вышеизложенного, можно отметить несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность оанковского кредитования, являющегося сегментом рынка ссудных капиталов.
В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае можно говорить о многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов, и операции на рынке недвижимости.
Однако, несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу составляют непосредственно кредитные отношения, поэтому ипотечный рынок необходимо рассматривать как часть кредитного, и. в частности, рынка ссудных капиталов.
Товаром на ипотечном рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения недвижимости. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.
Ипотечный кредит - это товар. Любой товар обладает определенной полезностью (потребительной стоимостью) и служит удовлетворению определенных потребностей людей, готовых платить за удовлетворение этой потребности. Потребительная стоимость товара «ипотечный кредит», в общем случае, заключается в том. что человек расширяет свои финансовые и временные возможности при приобретении недвижимости и удовлетворении потребности в жилье.
Для рынков с чистой конкуренцией стоимость ипотеки как товара, по нашему мнению, определяется с позиции трудовой теории стоимости, согласно которым стоимость определяется общественно-необходимыми затратами труда на оказание данной услуги.
Для олигополистических и монополистических рынков (Москва. Санкт-Петербург, Нижегородская область, ипотечные рынки большинства развивающихся стран) стоимость определяется не общественно-необходимыми затратами, а фактическими затратами монополий и олигополии, величиной их издержек и нормами прибыли, которые велики в принципе, а с учетом типа рынка практически некоптролируемы.
В настоящее время большую актуальность имеет наиболее общее и универсальное понятие «ценность». Причет понятие «ценность» мы рассмотрим не с той точки зрения. которая понимает ценность как субъективную оценку товара (Австрийская школгі), а с той точки зрения, что ценность - это синтез двух свойств товара. - его стоимости и потребительной стоимости. Подобная позиция изложена В.М.Колтуновьш в «Основах рыночной экономики» . Цена ипотечной услуги есть денежное выражение ценности услуги. Рыночная цена складывается в процессе взаимодействия цены спроса (полезность товара) и цены предложения (определяется издержками). Цена ипотечного кредита определяется с одной стороны возможностями зшюгодателя - «цена предложения». Её величина зависит от издержек залогодателя, а также ряда факторов рассмотренных ниже. С другой стороны цена ипотечного кредита определяется полезностью услуги для заемщика, его желанием и возможностью гасить в срок и в полном объеме ипотечный кредит и предоставить в залог кредита принадлежащее ему недвижимое имущество. Это-«цена спроса». В результате взаимодействия «цены спроса» и «цены предложения» формируется рыночная цена ипотечной услуги, её ценовое выражение заключено в величине процента за пользование ипотечным кредитом. Размер конкретной цены на рынке определяется кроме того еще и исходя из типов рыночных структур. В мировой экономической литературе принято выделять четыре типа рыночных структур: чистая или совершенная конкуренция, чистая или абсолютная монополия. олигополия, монополистическая конкуренция. Рассмотрим ипотечный рынок через призму данной классификации на примере стран и территорий, в которых механизм ипотечного кредитования уже работает в полной мере, или только развивается и проходит стадию становления.
Теоретические основы и практика функционирования ипотечного кредитования в индустриально-развитых странах
Отличие данной модели кредитования от предыдущей заключается в решении основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов.
Обозначим эту схему «заемщик - кредитор - инвестор» приложение 4. В этом случае сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов.
На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет «коротких денег», не имея долгосрочных средств.
Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства, банк, выдав ипотечные кредиты, формирует на их основе закладные ценные бумаги и продает их инвесторам, и кредит, таким образом, попадает на вторичный рынок, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. На полученные средства банк вновь выдает ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.
Особенность этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.
Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка, данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно, эта технология обладает большей надежностью и стабильностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.
Основной тип кредитного института этой инвестиционной схемы - ипотечный банк. Необходимо отмстить, что деятельность ипотечных банков требует серьезного законодательного регулирования. Практически во всех государствах приняты специальные законы, ограничивающие деятельность ипотечных банков только выдачей ипотечных кредитов. Кроме того, государство, как правило, требует полного раскрытия информации по финансовому состоянию этих учреждений, особенно в части соответствия сумм, на которые выданы кредиты и сумм, на которые банки выпустили ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.
Во всем мире вложения в ипотечные ценные бумаги считаются одними из самых низкорисковых вложений, и таким образом государство защищает инвесторов, с одной стороны, и заемщиков — с другой. Также государство вырабатывает определенные стандарты ипотечного кредитования и требования к кредитам, которые затем проходят процесс секьюритизации.
Заметим также, что использование данной модели невозможно без развитого вторичного рынка закладных, и. шире, всего фондового рынка страны. Механизм функционирования данной модели ипотечного кредитования рассмотрим также на примере Германии, где эта модель получила наибольшее развитие.
Формирование ресурсов в этой подсхеме происходит по классической инвестиционной модели28. Как уже было отмечено, ипотечные банки привлекают краткосрочные ресурсы - «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства, и долгосрочные ресурсы - «длинные деньги», получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов и др., обеспеченных выданными этими же банками кредитами. Здесь следует отметить, что для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.
Закладные листы выпускаются сроком на 10-25 лет. Они могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего примерно 0,25%. Выпуская ценные оумаги, ипотечный оанк продает их через другие кредитные или финансовые учреждения, в основном коммерческие. Необходимо отметить, что в отличие от США в Германии закладные листы котируются на фондовых биржах.
Срок кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса об увеличении сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам29. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит Сбербанка погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов).
Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так. несколько кредитных и финансовых институтов, в частности Сбербанк, с тройсберкасса. ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвесгиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и вес сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: во-первых, в более гибкой форме и более качественно; во-вторых, происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; в-третьих, облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д. При этом, благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного контроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надежность такого кредита.
Институциональные основы ипотечного кредитования дореволюционной России
Институт залога (ипотеки) в России имеет многовековую историю, и. несмотря на то, что он пришел к нам из Западной Европы, его развитие шло по особому пути.
Первые упоминания об ипотечном кредитовании в дореволюционной России относятся к середине XVIII века. Этот период в истории России характеризовался достаточно слабым развитием законодательной базы в сфере регулирования кредитных отношений, неразвитостью инфраструктуры финансового рынка в целом и кредитного рынка в частности. Практически отсутствовала какая-либо практика по кредитованию под залог недвижимого имущества. Кроме того, существовало колоссальное имущественное расслоение жителей империи. Фактически недвижимым имуществом владели лишь дворяне и церковь. Однако именно в это время, параллельно с возникновением института ипотеки в Западной Европе, в России начали организовываться первые организации. занимавшиеся ипотечным кредитованием.
Первоначально в Российской империи ипотечным кредитованием занимались казенные банки для дворян. В 1754 г. был учрежден Государственный банк для дворянства, который позднее был преобразован в Государственный заемный банк. просуществовавший до конца пятидесятых годов XIX века. Кроме него, в первой половине XIX века действовал Вспомогательный для дворянства банк. Эти два учреждения предоставляли ссуды дворянам под залог помещичьих имений вместе с крепостными «душами», стоимость которых определялась централизованно. Отсутствие в стране развитого рынка капиталов приводило к тому, что достаточно часто дворяне переуступали собственные ипотечные кредиты купцам для осуществления различных коммерческих проектов, но под более высокий процент. После отмены крепостного права сословные ипотечные учреждения были закрыты.
Несмотря на наличие специализированного банка, вплоть до начала XIX века ипотечное кредитование в стране развивалось очень слабо, несмотря на все возрастающую потребность населения в ипотечных кредитах. Поэтому в условиях относительной неразвитости соответствующей институциональной среды получила свое развитие модель ипотечного кредитования, не требующая серьезного правового обеспечения и развитой инфраструктуры финансового рынка. Начали появляться институты, которые можно отнести к группе ссу дно-сберегательных учреждений. В начале XIX века в Москве и Санкт-Петербурге при опекунских советах учреждались новые кредитные институты -сохранные и ссудные казны. Они принимали вклады от населения на определенный накопительный срок и затем выдавали кредиты под залог недвижимого имущества. С 1842 г. при сохранных казнах стали открываться первые сберегательные кассы.
Однако начало расцвета ипотечного кредитования в России пришлось на середину XIX столетия. Причиной этого стала активная политика государства в данной сфере. В этот момент произошли кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе жизни общества. Это и широкомасштабные реформы в законодательстве, и отмена крепостного права, и бурное развитие инфраструктуры финансового рынка страны (в частности, рынка ценных бумаг). Появился новый класс собственников - крестьяне. Кроме того, значительно окрепла финансово и стала проявлять все большую активность буржуазия.
Развитие капиталистических отношений вынудило государство уделять самое пристальное внимание развитию кредитного рынка страны и. в частности, ипотечному кредитованию. Был принят основной закон, регулирующий кредитно-банковские отношения в дореволюционной России и, в частности, отношения в сфере ипотечного кредитования - Устав кредитный. Кроме того, были выработаны единые стандарты уставов обществ и иных организаций, занимавшихся ипотечным кредитованием. Государство также активно занималось созданием и принимало непосредственное участие в деятельности специализированных ипотечных организаций, о чем будет сказано ниже.
Увеличение объемов ипотечного кредитования и недостаточность собственных средств у ипотечных организаций поставило острый вопрос по рефинансированию выданных кредитов. Наличие подобной практики в Западной Европе (в частности, института Ландшафтов в Германии) послужило поводом к созданию в России специальных кредитных обществ. Городские кредитные общества в соответствии с их уставами по большей части основывались для выдачи ссуд под залог недвижимого имущества на определенных территориях. В отличие от банков общества не имели уставного капитала, мобилизуя средства за счет выпуска облигаций.
Надежность облигационного займа обеспечивалась "круговым ручательством всех заложенных имушеств", оговоренным в уставе общества. Каждый член общества являлся заемщиком, отвечающим не только по своим обязательствам, но и по всем другим. Для обеспечения большей надежности деятельности городских кредитных обществ их контролировало Министерство финансов. Уставы обществ, а также изменения в них утверждались самим министром. В случае неооходимости он имел право назначить правительственную ревизию. Городские кредитные общества были обязаны размещать свободные денежные средства в государственные или гарантированные правительством ценные бумаги, которые, как и наличные суммы, должны были храниться в учреждениях Государственного банка. По операциям с городской недвижимостью кредитные общества лидировали среди других ипотечных учреждений страны. Пика своего развития они достигли в период активного городского строительства на рубеже XIX-XX веков. В начале 1900 года в городских кредитных обществах было заножено 32 тыс. объектов на сумму более 1.3 млрд. руб., а в начале 1914 года - 49,6 тыс. объектов на сумму 2,2 млрд. рублей. Согласно Уставу городские кредитные общества имели право: эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций: исполнять функции затогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита; выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества; решшзовывать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора. Однако городские кредитные общества не были единственными кредиторами под затог недвижимости. В 60-70-е годы XIX в. наиболее активные представители дворянского сословия начали учреждать земельные банки. Дворянские земельные банки, в отличие от ранее существовавших казенных банков для дворянства, были частными учреждениями. Территория, обслуживаемая земельными банками согласно их уставам, была также более обширна по сравнению с кредитными обществами.
