Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические и методологические основы исследования земельных отношений в условиях городских поселений
1.1. Сущность земли как экономической категории и как объекта социально-экономических отношений
1.2. Земельный оборот в системе городских поселений 38
1.3. Регулирование земельных отношений и теоретические основы формирования экономического механизма земельного оборота в городских поселениях
Глава II. Экономическая оценка городских земель и пути её совершенствования
2.1. Концепции стоимости и цены земли городских поселений
2.2. Рентные отношения и особенности городской земельной ренты
2.3. Совершенствование классификации факторов, влияющих на стоимость и доходность городских земель
Выводы и предложения 173
Список использованной литературы 180
Приложения
- Сущность земли как экономической категории и как объекта социально-экономических отношений
- Земельный оборот в системе городских поселений
- Концепции стоимости и цены земли городских поселений
- Рентные отношения и особенности городской земельной ренты
Введение к работе
Земельные отношения и земельная собственность для России всегда были определяющими факторами её социально-экономического развития. Особое место занимают земельные отношения в условиях городских поселений, поскольку они оказывают чрезвычайно важное влияние на развитие городов и занимают важное место в системе социально-экономических отношений всей страны. Развитие земельных отношений напрямую затрагивает интересы более 70% населения РФ, так как оно проживает в городах. Именно городские земли обеспечивают до 80% бюджетных поступлений от всех земельных платежей, и при этом существует объективная возможность увеличения этих поступлений. Обращает на себя внимание тенденция сокращения площадей сельскохозяйственных угодий, где земля выступает в качестве главного средства производства, в пользу увеличения земель, используемых под городское строительство, под создание и расширение городской инфраструктуры. Кроме этого, развитие земельных отношений в условиях городских поселений радикально отличается от развития земельных отношений в условиях сельского хозяйства.
Переход к рыночной экономике потребовал развития теоретических и прикладных исследований по проблемам формирования и регулирования земельных отношений как системы общественных связей по поводу владения, пользования и распоряжения землей в городских условиях. Одним из направлений государственной политики в отношении земель является формирование земельного рынка и экономическая оценка земель.
Введение с 01.01.1992 г. Закона РФ «О плате за землю» положило начало формированию в России земельного рынка. Назначение рынка — представлять землю как предмет особой ценности, используемый максимально эффективно, и создавать механизм перехода земли от одного пользователя к другому. Земельный рынок является частью системы земельных отношений. Регуляторами в ней выступают право собственности, возможность передачи
этого права, денежная оценка права собственности на землю, конкуренция и свободно складывающиеся цены, законодательная база, обеспечивающая функционирование этих регуляторов. Земельный рынок становится реальностью при наличии двух условий: каждый отдельно взятый участок имеет свою цену и может быть продан или сдан в аренду.
Развитие земельных отношений тормозит отсутствие четко налаженного механизма их регулирования, неразвитость земельного рынка. Поэтому в условиях нарастания остроты земельных отношений становится актуальным проблема формирования более эффективного механизма их регулирования. Государство и местные органы самоуправления поддерживают земельный рынок, так как заинтересованы в определённых бюджетных поступлениях: налогах с владельцев земли, арендной плате за муниципальные земли, сборах с операций с землёй. Ключевым вопросом при этом становится экономическая оценка земли. Оценка земельной собственности приобретает большую народнохозяйственную значимость и практическую ценность.
Земельные отношения в условиях городских поселений более сложны в силу многообразия социально-экономических процессов, протекающих в городе. Функции, возлагаемые на городские земли, более разнообразны, их государственное регулирование более сложно и дифференцировано, а определение рентоносности городских территорий и оценка городских земель становится все более актуальной. Особенно важно установление цены земель городских поселений Российской Федерации, где формирующийся земельный рынок имеет особую специфику, а именно: характеризуется пассивностью, дефицитом реальной рыночной информации, экономически неэффективным использованием объектов недвижимости.
Исследованиями земельных отношений в условиях городских поселений занимались многие ученые и специалисты: Д.Б. Аратский, В. Р. Беленький, С. В. Бороздин, А. А. Варламов, С. Н. Волков, И.В. Дегтярева, В.И. Ильдеменов,С. И. Кабакова, Н.В. Комов, Л. А. Кранц, Л.П. Кураков, П. Ф. Лойко, И.В. Львов, Р. Т. Нагаев, В. А. Прорвич, А. П. Ромм, А. Э. Сагайдак, С. И. Сай, А. А.,
Севостьянов А.В., Сегединов, О.Т. Хисматулов, В. Н. Хлыстун, Д. К. Эккерт, Д. П. Фридман, А.Е. Яковлев, Г.Е. Яковлев и другие. Ими были разработаны основные направления развития земельных отношений и методические положения их государственного регулирования, ведения земельного кадастра, проведения землеустройства, осуществления государственного контроля за использованием и охраной земельных ресурсов. Вместе с тем, проведённый нами анализ ранее выполненных исследований подтверждает, что многие проблемы формирования эффективных земельных отношений и их регулирования остаются неразработанными и требуют более детального научного изучения. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования.
Целью диссертационной работы является исследование особенностей функционирования городских земельных отношений, совершенствование теоретических и методических положений формирования и развития земельных отношений в условиях городских поселений, которые отвечают российским условиям и направлены на совершенствование землепользования городов и повышение доходности городской земли.
Поставленная цель требует решения следующих задач:
- осуществить анализ исследований теоретических и методологических
основ сущности земли и земельных отношений как экономической категории и
объекта социально-экономических отношений;
- разработать теоретические основы механизма платы за землю в
городских поселениях;
- выявить особенности формирования механизма экономического
регулирования земельных отношений в условиях городских поселений;
обосновать целесообразность существующих форм собственности на городские земли;
предложить методический подход к определению стоимости и цены земли городского поселения;
- определить классификацию факторов, влияющих на стоимость и
доходность городских земель.
Объектом исследования являются земельные ресурсы в системе социально-экономических отношений, сложившихся в границах городских поселений.
Предметом исследования является процесс функционирования земельных отношений в условиях городских поселений.
Исходные материалы. В процессе исследования использованы законы РФ, указы Президента, постановления и нормативные документы государственных органов в области оценки и налогообложения земли и прочно связанной с ней недвижимости, регулирования земельных отношений, землеустройства, градостроительства и природопользования, нормативно-правовые акты органов управления Чувашской Республики и г. Чебоксары, нормативные документы Госкомзема России, Росземкадастра, земельно-учетная, экономическая статистическая информация, нормативно-справочная и специальная литература.
Теоретической и методологической основой исследования явились основополагающие законы развития природы и общества, диалектический материализм, классические положения экономической теории, труды отечественных и зарубежных учёных в области экономики, землеустройства, социологии, градостроительства, специалистов по управлению государственной собственностью, в области оценки земель поселений.
В работе использованы экономико-статистический, абстрактно-логический, экспертный, графический, сравнительный и аналитический методы исследования.
Научная новизна работы заключается в следующем:
1. Предложено рассмотрение сущности земли как экономической категории, как главного средства производства в сельском хозяйстве и как объекта социально-экономических отношений. Сущность земли как экономической категории выражается в отношениях между гражданами, предприятиями, государственными органами и другими субъектами
хозяйственной и иной деятельности по поводу ее использования как основного природного ресурса и как главного средства производства в сельском хозяйстве. Сущность земля как объект социально-экономических отношений связывается с присвоением, владением, распоряжением и использованием земель для производственных, социально-культурных и, бытовых и иных целей в условиях городских поселений;
Выявлено экономическое содержание земельных отношений как основного составляющего экономических систем, находящегося под влиянием объективно действующих экономических законов и развивающегося под воздействием экономических интересов землевладельцев и землепользователей с использованием инструментов налогообложения, кредитования, субсидирования, целевого использования и земельной политики государства;
Обоснована необходимость стимулирования оборота земель в условиях городских поселений через механизм платы за землю, включающий земельный налог, арендную плату, рыночную и залоговую цену, компенсационные платежи при изъятии земель или их консервации, штрафные платежи за экологический ущерб, являющиеся одновременно формами экономической ренты и формами реализации собственности на землю. При этом доказана целесообразность сохранения государственной и муниципальной собственности на городские земли. Введение частной собственности в городских поселениях способствует росту земельных цен, затруднению приобретения земель для развития общегородской инфраструктуры, неоправданному расширению городских поселений из-за низких цен на окраинные земельные участки, чрезмерной техногенной перегрузке центральных территорий, увеличению стоимости жилья и другим негативным социально-экономическим последствиям;
Разработаны теоретические основы формирования механизма экономического регулирования земельных отношений в городских поселениях, характеризующегося системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, установление социально-
справедливых платежей за землю с учетом месторасположения и неэластичности предложения земли, введение экономических санкций за нерациональное использование земельных участков под объектами производственного и непроизводственного назначения;
Предложен методический подход к разработке цены земли городского поселения с учетом затрат общественно необходимого труда, способствующего достижению общественной полезности территории данного поселения, позволяющей его жителям выполнять свои общественно необходимые функции в полном объеме. Под общественно необходимыми затратами труда следует понимать все затраты по формированию определенного уровня обеспечения жизнедеятельности населения конкретного городского поселения, включая затраты на устранение негативных последствий от стихийных явлений природы и от деятельности человека. При этом принцип общественной полезности позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поселения, снижение которой может вызвать разрушение городских инфраструктур и упадок городских территорий. В качестве показателя ценности земель поселения следует использовать коэффициент относительной ценности территории, характеризующий ценность отдельных земель в границах городского поселения;
Выявлены основные факторы, влияющие на стоимость и величину экономической ренты земель городского поселения, выражающиеся в увеличении количества выполняемых городом функций, имиджа города, местоположения территории и в других факторах экономического, социального, экологического, эстетического и инженерно-технического характера. При этом тяжесть налогового пресса целесообразно перенести с обложения налогом труда, капитала и продукции на обложение налогом экономической (земельной) ренты, что будет способствовать рациональному использованию городских земель и более точному расчету ежегодной стоимости земли и природных ресурсов в пределах городских поселений.
Теоретическая значимость работы заключается в разработке научных и
методических положений, направленных на совершенствование земельных отношений в условиях городских поселений, осуществляемых в условиях ликвидации монополии государственной собственности на землю, децентрализации управления земельными ресурсами, пассивности формирующегося земельного рынка, дефицита достоверной рыночной информации, повышения роли кадастровой информации о ценах земель в эффективном управлении земельными ресурсами городских поселений.
Практическая значимость работы заключается в разработке направлений совершенствования и принципов регулирования земельных отношений в условиях городских поселений на современном этапе развития. Сформулированные выводы и предложения позволят улучшить теоретическую и методологическую базу организации управления земельными ресурсами городских поселений, а также могут применяться в процессе дальнейшей научной разработки проблем функционирования земельных отношений. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы и реализованы в процессе преподавания курсов «Экономическая теория», «Экономика землепользования», «Система государственного управления», «Муниципальное управление» и других специальных курсов.
Сущность земли как экономической категории и как объекта социально-экономических отношений
Исторически земля возникла как часть (объект) природы; она представляет собой поверхность суши, со временем обжитую живыми организмами, окруженную океанами и воздушным пространством, образующими единую систему. Каждый человек и человеческое общество в целом — часть этой сложной системы. Они могут существовать только в постоянном взаимодействии с ней. Все необходимое для жизни человек получает из природной среды: воздух, воду, пищу, сырье для одежды и жилища. Причем в естественно-историческом процессе он не только пользуется природой, но и влияет на нее.
Слово «земля» употребляется в различных значениях. В землеустроительной науке, земля — это поверхность суши, природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, а также объект социально-экономических отношений, являющийся главным средством производства в сельском хозяйстве и пространственным базисом размещения и развития всех отраслей народного хозяйства. В экономической науке её сущность связана с возникновением охотничье-собирательского хозяйства, где человек непосредственно потреблял (присваивал) продукты природы. С возникновением земледелия и животноводства он стал производить продукты питания и сырье для переработки самостоятельно.
На этом этапе развития цивилизации интенсивность использования земли значительно возрастает. Человек обрабатывает землю, орошает ее, возделывает на ней растения. Земля превращается в предмет и орудие труда, то есть главное средство производства в сельском хозяйстве.
С зарождением и развитием ремесла, появлением городов, ростом масштабов торговли земля стала приобретать все большее значение не только как источник производимых благ, но и как пространственный базис, необходимый для функционирования производства, размещения населенных пунктов, дорог и т. п. Появление государства, усложнение имущественных отношений, возникновение частной собственности привели к возникновению устойчивых социально-экономических взаимоотношений, связанных с присвоением, владением, распоряжением и пользованием землей. Она становится объектом социально-экономических (земельных) отношений.
Следовательно, земля выступает как экономическая категория. Экономическая сущность категории земля выражается в отношениях по поводу её использования как основного природного ресурса, как главного средства производства в сельском хозяйстве и как базового объекта социально-экономических отношений.
При организации рационального использования и охраны земли важно учитывать сложное взаимодействие всех указанных функций, так как игнорирование или недооценка хотя бы одной из них могут привести к крайне негативным последствиям.
Например, недостаточное внимание к природным факторам нередко приводит к сильному истощению земли в процессе производства, развитию водной и ветровой эрозии, загрязнению и т. п. Если недооценивается роль земли как главного средства производства в сельском хозяйстве, утрачивается ее плодородие. Если же не принимается во внимание социально-экономическое значение земельных ресурсов, у людей пропадает интерес к использованию земли, исчезает чувство собственника, они перестают ценить и беречь землю, с тем чтобы передать ее последующим поколениям в наилучшем виде.
Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. При этом основными принципами использования земли являются: владение, пользование и распоряжение землей их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Исходя из этих принципов каждый гражданин имеет право на земельный участок. Следовательно, признается и охраняется право собственности на землю, приоритет охраны земли, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В России землевладение и землепользование является платным, причем плата взимается в виде земельного налога и арендной платы. Считается особо ценным и приоритетным сельскохозяйственное землепользование. Безусловно, земля должна использоваться в соответствии с целевым назначением и должен быть дифференцированный подход к установлению правового режима земель. Должно соблюдаться сочетание интересов общества и законных интересов граждан в области землепользования. Рациональное использование и охрана земель всегда осуществляются в границах определенной территории.
В землеустроительной науке четко различают понятия «земля» и «территория». Территория — это ограниченная часть земной поверхности с присущими ей территориальными и антропогенными свойствами и ресурсами, характеризующаяся площадью, протяженностью, местоположением и другими качествами, являющаяся объектом конкретной деятельности или исследования. Если не касаться юридических аспектов (территория государства, административно-территориальных образований), то отличия понятий «территория» и «земля» сводятся к следующему [37, с. 14]: территория — более определенное понятие, она характеризуется однозначно заданными местоположением, площадью, протяженностью, границами; территория включает не только землю, но также объекты и средства производства, неразрывно с ней связанные (здания, сооружения, дороги, населенные пункты); территория может включать также внутренние воды, морские территориальные воды, воздушное пространство над сухопутной и водной поверхностью; к ней могут относиться различные ресурсы: земельные, водные, минеральные, климатические и др.
Земельный оборот в системе городских поселений
В соответствии со ст. 83 ЗК РФ землями поселений считают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные от земель других категорий чертой.
Исходя из положений градостроительного и земельного законодательства, устанавливающих правовой режим земель (поселений), можно выделить следующие характерные особенности правового режима названной категории земель: - преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения социально-экономических, экологических, нужд жителей данного поселения; - компактность, наличие общей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского поселения (т. е. внешней границей соответствующего поселения); преобладание в составе земель поселений муниципальной собственности. Значительное место также занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для сельских поселений, средних и малых городов и поселков; - управляют землями муниципальные органы, которые определяют правовой режим использования и охраны земель, порядок и нормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой, осуществляют муниципальный контроль, разрешают земельные споры и т.д.
Основное целевое назначение земель данной категории — удовлетворение жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых нужд граждан, проживающих на территории поселений.
Порядок использования земель поселений определяют в соответствии с зонированием их территорий, при котором всю территорию делят на территориальные зоны, фиксируемые на карте (или схеме) зонирования. Градостроительные регламенты каждой из территориальных зон определяют основу правового режима как земельных участков, так и их подземного и воздушного пространства, используемого в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.
Градостроительное планирование развития территорий и поселений и их застройки осуществляют посредством разработки документации. Наиболее важное значение среди градостроительной документации имеют: - генеральные схемы расселения на территории Российской Федерации, которыми определяются общие цели федеральной политики в области градостроительства и меры государственной поддержки ее реализации, основные положения развития системы расселения, природопользования и производства, меры по улучшению экологической обстановки в регионах и рациональному использованию земель и наиболее благоприятные территории для развития систем расселения; консолидированные схемы градостроительного планирования, разрабатываемые для территорий двух и более субъектов Российской Федерации или частей их территорий (территории экономических и крупных географических районов), в целях взаимного согласования интересов субъектов Российской Федерации и Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности; - территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий (ее частей) субъектов Российской Федерации; - территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий (уездов), сельских округов (волостей, общин); - генеральные планы городских и сельских поселений.
Генеральный план — основной градостроительный документ, определяющий условия формирования среды жизнедеятельности, направления и развития городских и сельских поселений. В нем отражено зонирование (зоны различного функционального назначения территорий), развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, соотношение застроенной и незастроенной территории городского и сельского поселения, территории резерва для их развития, а также требования к сохранению объектов историко-культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, обеспечения экологического и санитарного равновесия [28, с. 138].
На основе генеральных планов разрабатывают проекты установления черты городских и сельских поселений.
Городская черта или черта поселков и сельских поселений являются внешними границами земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель иных категорий. Устанавливают эти границы на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черту городов Москва и Санкт-Петербург утверждают и изменяют федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов г. Москва и Московской области, г. Санкт-Петербург и Ленинградской области, а порядок утверждения и изменения черты иных поселений — органы государственной власти субъектов Российской Федерации.
При разработке градостроительной документации готовят и схемы зонирования территорий поселений, включающие 9 зон.
Зонирование территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территории от воздействия чрезвычайных природных и техногенных ситуаций, предотвращения чрезвычайной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды, обеспечение охраны и использования особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов и территорий, историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий.
Концепции стоимости и цены земли городских поселений
Вопросы анализа и определения стоимости городских земель находятся постоянно в поле зрения ученых-экономистов, занимающихся проблемами теории стоимости как одного из основных разделов общей экономической теории.
А. Смит разграничил понятия потребительной и меновой стоимости [128]. Сосредоточив внимание на объяснении меновой стоимости, Смит разработал трудовую теорию стоимости, согласно которой меновая стоимость измеряется количеством труда, необходимого для изготовления товара. Но некоторые предметы имеют меновую стоимость, которая отличается от количества труда, необходимого для их производства. Например, предприниматель может нанять рабочих для производства товаров и продать эти товары по цене, превышающей v заработную плату, выданную рабочим. Смит пришел к выводу, что истинная стоимость товара включает в себя: зарплату, выплаченную за труд; доход на вложенный капитал, потраченный на закупку сырья; прибыль, за риск начала производства и за управление производством; и плату за аренду земли (четыре фактора производства: земля, труд, капитал и управление).
Д. Рикардо, развивая трудовую теорию стоимости, полагал, что товар, который имеет меновую стоимость, должен, прежде всего, обладать полезностью, определяемой как способность этого товара вызывать желание пробрести его, в результате чего удовлетворяется потребность в этом товаре. Отметив, что редкость не воспроизводимых товаров (например, редкие картины) увеличивает их меновую стоимость, он опустил такие случаи из рассмотрения как исключительные, а значит и незначительные.
По Смиту количество труда, необходимое для производства товара, эквивалентно его меновой стоимости. Рикардо же, руководствуясь собственной теорией, смысл которой заключался в том, что доход предпринимателя представляет собой доход за прошлый труд, воплощенный в инструментах, зданиях и других объектах, связанных с производством, пытался согласовать это утверждение с тем фактом, что заработная плата может быть меньше суммы, за которую товар, рабочая сила, продается.
Как и Смит, он отметил, что по мере развития сельскохозяйственной деятельности возникает необходимость использования плохих земель, поскольку хороших просто не хватает. В результате, для производства того же самого количества товара необходимо большее количество труда. Следовательно, стоимость рабочей силы тоже растет. Это наблюдение было основой экономического принципа роста и падения доходов: когда последовательные приращения одного фактора производства прибавляются к фиксированным величинам других факторов, будущая чистая прибыль будет расти вплоть до некоторой точки (точки убывания доходности), после которой последовательные приращения этого фактора будут приводить к сокращению будущей чистой прибыли.
Согласно учению К. Маркса товарная стоимость есть результат прошлого и живого труда. Прошлый труд (с) переносится в цену товара по частям, а живой (v) создаёт новую стоимость (v+m). (С+ v) Маркс называет издержками производства, а (т) - прибавочной стоимостью. Представляя прибавочную стоимость как порождение всего авансированного капитала, Маркс называет её превращенной формой прибыли. То есть, товарная стоимость издержкам производства + прибыль [86, с. 30].
Если товар продается по его стоимости, то реализуется прибыль, равная избытку его стоимости над издержками его производства, следовательно, равная всей прибавочной стоимости, заключающейся в товарной стоимости. Но капиталист может продать товар с прибылью, даже продавая его ниже его стоимости. До тех пор, пока продажная цена товара выше издержек его производства, если даже при этом она и ниже его стоимости, все время будет реализовываться часть заключающейся в нем прибавочной стоимости, следо вательно, будет получаться прибыль. Между стоимостью товара и издержками его производства, очевидно возможен неопределенный ряд продажных цен. Чем больше тот элемент товарной стоимости, который состоит из прибавочной стоимости, тем больше на практике пределы этих промежуточных цен. Основной закон капиталистической конкуренции, закон, регулирующий общую норму прибыли и определяемые ею так называемые цены производства, основывается на этой разнице между стоимостью товара и его издержками производства и на вытекающей из нее возможности с прибылью продавать товар ниже его стоимости.
Отдельные экономисты не были удовлетворены трудовой теорией стоимости. Например, Жан Батист Сей оставаясь последователем Адама Смита, в своей работе «Трактат политической экономии» в качестве детерминанты стоимости выделял полезность. Он заимствовал эту идею у Этьена Кондильяка, опубликовавшего свою работу одновременно с изданием Смитом «Исследования о природе и причинах богатства народов». Кондильяк считал, что основным фактором, определяющим стоимость, является полезность.
Уильям Стенли Джевонс, Карл Менгер и Леон Вальрас независимо друг от друга разработали в качестве основного понятия теории стоимости концепцию предельной полезности. Они утверждали, что стоимость товара зависит от привлекательности или полезности предельной единицы товара. Это решало проблему, поднятую Смитом относительно того, как вода может иметь меньшую меновую стоимость, чем алмаз. «Первая» порция воды, необходимая для поддержания жизни, будет иметь высокую полезность и высокую цену, если она будет единственной имеющейся порцией. Поскольку вода обычно имеется в больших количествах, предельная порция будет иметь меньшую полезность и будет обусловливать гораздо меньшую цену. Поскольку все порции одинаковы, предельная порция и определяет рыночную стоимость.
Рентные отношения и особенности городской земельной ренты
Развитие промышленности, создание наукоемких производств, рост населения, урбанизация привели к тому, что к настоящему времени почти 80% населения развитых стран проживает на урбанизированных территориях. Итог такого развития - противоречащее здравому смыслу использование земельных ресурсов, их истощение, снижение качества окружающей природной среды.
В связи с рациональным использованием земель поселений можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, цену земли и режим использования земли. Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций. Право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, пользования и распоряжения; цена - барометр спроса и предложения, обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность; режим использования земель -понуждает к эффективному и рациональному их использованию.
По поводу владения, распоряжения и пользования землей между людьми возникают и существуют многообразные социально-экономические отношения (сдача в аренду или в наем, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т.д.), образующие в совокупности систему земельных отношений.
Главнейшим элементом земельных отношений является земельная собственность как институт, то есть признанное государственной властью право индивидуума или коллектива как на исключительное пользование своим имуществом, так и на любой способ распоряжения им. Субъектами права собственности могут быть граждане (физические лица), юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Споры по поводу частной собственности начались ещё в четвертом веке до нашей эры, а продолжаются и сегодня. Одни стоят за нее горой, считая, что она способствует обузданию власти государства, является действенным средством создания богатства, придает человеку чувство личного достоинства и самоуважения. Другие находят не менее убедительные доводы против неё, полагая, что она порождает неравенство и общественную напряженность, ведет к расточительству, к личному захвату общественных ресурсов, к лишению прочих людей обладать доходами от использования природных ресурсов и общественного обустройства.
В России долгое время имело место частное землевладение при отсутствии частной собственности на землю, частная собственность на землю появилась лишь во второй половине 18-го века. К концу 19-го века в среде ученых экономистов как на Западе, так и в России все чаще возникает мысль о необходимости ограничения частной собственности на землю. Известный русский ученый Чаянов А. В. писал: «Для народа важна не собственность на землю, а важно то, чтобы он получил доступ к земле и чтобы ему не мешали работать на ней устойчиво и производительно. Ему важно также, чтобы земля не скапливалась в руках новых богачей. Между тем при частной собственности земля легко ускользает из рук бедных землевладельцев и скапливается в руках богатых» [142, с. 254]..
Экономические взаимосвязи между собственниками земли и пользователями ею характеризуют рентные отношения. Рента - это доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в ссуду капитала, землевладельцем в форме земельной ренты с сдаваемого в аренду земельного участка. Земельная рента - регулярный доход собственника земли, в котором реализуется собственность на землю.
Таким образом, земля представляет собой некий объект, в отношении которого частные лица или общины имеют права собственности и права пользования. Объект, который может быть продан и подлежит налогообложению.
Поскольку количество земли ограничено, то ее предложение для использования практически неэластично. И в этой связи при обороте активен лишь спрос на земельные участки. Ограниченность и невоспроизводимость земли провоцируют возникновение двух видов монополии на землю: монополию собственности, реализуемую частным собственником, которая порождает абсолютную ренту, и монополию пользования (хозяйствования), реализуемую пользователем, которая порождает дифференциальную (или экономическую) земельную ренту.
Рассмотрим основные положения классической теории земельной ренты Согласно учебникам по экономической теории [80, 145, 147] они заключаются в следующем. Различают дифференциальную ренту 1, которая связана с естественными различиями земельных участков по плодородию и местоположению, и дифференциальную ренту 2, возникающую при различной производительности добавочных вложений других факторов производства в один и тот же земельный участок.
В связи с ростом городов и населения потребности в сельскохозяйственной продукции быстро растут. Сельскохозяйственное производство невозможно сосредоточить лишь на лучших участках. Поэтому на продукцию, произведённую на худших участках, также обеспечен спрос, и именно условия производства на худших землях являются общественно необходимыми, регулирующими формирование цены производства на сельскохозяйственную продукцию. В результате хозяйства, имеющие лучшие земли, получают дополнительную прибыль, которая есть разность между общественной ценой производства на худших участках и индивидуальной ценой производства на лучших участках земли.
