Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Сущность земельной ренты и ее специфика в условиях городских территорий 9
1.1. Особенности земельных ресурсов городских территорий 9
1.2. Земельная рента как особый вид дохода, приносимый землей в городах 28
1.3. Место земельной ренты в системе земельных отношений города в современных условиях 55
Глава II. Земельная рента и стоимость городских земель 80
2.1. Подходы к определению стоимости земельных ресурсов городских территорий 80
2.2. Рентообразующие факторы стоимости городских земель 104
2.3. Земельная рента как основа земельного налога 124
Заключение 140
Список литературы 147
Приложения
- Особенности земельных ресурсов городских территорий
- Земельная рента как особый вид дохода, приносимый землей в городах
- Подходы к определению стоимости земельных ресурсов городских территорий
- Рентообразующие факторы стоимости городских земель
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Россия обладает значительными природными богатствами, основу которых составляют земельные ресурсы, по этой причине земельные отношения и земельная собственность всегда были определяющими факторами ее социально-экономического развития, при этом особое место занимают земельные отношения в условиях городских территорий.
Несмотря на незначительную долю городских земель в общем земельном фонде РФ - 1,1%, город был, остается и будет ведущим началом в развитии страны и цивилизации в целом. Исторически города образовывались в местах с выгодным географическим положением, размещали основные производительные силы, сосредотачивали на своих территориях наиболее интересную и творчески мыслящую часть общества, которая определяла развитие науки, техники, образования и искусства. На современном этапе городские территории аккумулируют в своих границах до 70% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Все это послужило появлению на этих территориях существенного дополнительного дохода рентного характера. Городские земли обеспечивают до 78% бюджетных поступлений от всех земельных платежей, кроме того, существует объективная возможность для их увеличения за счет более полного учета земельной ренты.
Рента, возникающая в границах городских территорий, должна направляться на финансирование инфраструктуры города, т.е. использоваться в интересах каждого гражданина и обеспечивать успешное функционирование городского хозяйства в целом. Игнорирование городской земельной ренты, отсутствие обоснованных теоретических подходов к ее формированию и использованию, приводит к диспропорциям в развитии экономических и общественных отношений. Именно это определяет актуальность и значимость темы научной работы.
Степень научной разработанности проблемы. Проблема
формирования земельной ренты занимает важнейшее место в экономической теории с момента ее зарождения до настоящего времени. Теория земельной ренты обладает мощной методологической базой, разработанной представителями классической экономической теории: У.Петти; А.Смит, Дж. Андерсон, Т.РМальтус, Д.Риккардо, Ж.Єисмонди, Дж.С.Милль, И.Родбертус,.К.Маркс. Физиократы, Ф:Кенэ, А.Р^Ж.Тюрго^.также занимались изучением ренты, рассматривая; при этом категорию чистого продукта.
Земельная, рента' была объектом исследования и представителей маржиналистскогр направления.. Среди- них: Дж.Б.Кларк, А.Маршалл, К.Менгер, ВШарето, ИіГ.фон Тюнен и др., а также их современные представители Х.Хотелинг, Дин А.Ворчестер и»др.
Формирование земельной ренты, было в; центре многочисленных дискуссий советских экономистов: И.Беляева;, Е.Вйноградова^ А.Загайтова, ВІИльдеменовау ЛїЛюбймоваї ВШовожилова^БШасхаверашідр:.
Ш конце Ж к проблематику ренты; выдвинули- в. ряд наиболее приоритетных российских; проблем следующие ученые-экономисты:. Л1 Абалкин, КВальтух, С.Глазьев; ВЩанилов-Данильян^ М-Демина, С.Ивановский, СКймельман, Б.Кузык, Д^Львов, ВШещеров^ Ш). Разовский, ЮЛковец и др.
Отдельные аспекты, рентных отношений в постиндустриальном обществе рассматриваются в трудах зарубежных исследователей: У.Алонсо, У.Викри, Д.Стиглица, ФіХаррисона, А.О'Салливана, С.Фишера, Р:Дорнбуша,-П.Дерика, Э.Миллза и др.
Исследованиями земельных отношений и вопросами оценки городских, земель занимались такие зарубежные и отечественные ученые, специалисты, как: Д. Аратский, Юі Зарембо; Н: Ордуэй; В. Прорвич, А. Ромм, А. Сагайдак, С. Сай, С. Струмилин, X. Дитерих, В.Кляйбер, Д. Эккерт, Д. Фридман.
Вместе с тем, следует признать, что вопросы формирования? земельной-ренты в городах изучены недостаточно. Общие проблемы ренты в основном были связаны со спецификой сельскохозяйственной ренты, тогда как работ
по изучению теоретических и методологических основ городской ренты и ее роли в развитии городов насчитывается единицы. Следовательно, учитывая ведущую роль городов в развитии и обеспечении устойчивости экономики, теория городской земельной ренты настоятельно требует дальнейшего изучения.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы - выявить и обосновать особенности формирования земельной ренты городских территорий.
Для реализации данной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:
выявить особенности городской земли как объекта социально-экономических отношений;
на основе изучения взглядов ученых-экономистов определить сущность городской земельной ренты и ее основных форм;
определить место земельной ренты в системе земельных отношений города;
исследовать специфику подходов к оценке городских земель и механизм их ценообразования;
рассмотреть земельную ренту как основу земельного налога и арендной платы за пользование земельными ресурсами в городах.
Объектом исследования является: земельная рента городских территорий.
Предметом исследования являются: экономические отношения, возникающие в процессе формирования земельной ренты в условиях города.
Теоретической основой исследования послужили труды крупнейших
представителей различных направлений экономической теории по
проблемам земельной ренты, работы современных зарубежных и
отечественных ученых-экономистов, посвященные рентным отношениям,
вопросам оценки городских земельных ресурсов.
Методологическая база исследования основана на принципах
системного, институционального подхода и анализа, применении сравнительного, историко-логического, экономико-статистического методов, метода классификации, абстрагирования, индукции и дедукции.
Информационной базой диссертационного исследования послужили монографии и статьи отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам рентных отношений, а также Земельный, Градостроительный, Жилищный кодексы РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты Республики Бурятия и Городского совета ГО «город Улан-Удэ», нормативные документы Росземкадастра, отчеты комитета по управлению имуществом и землепользованию и данные управления по архитектуре и градостроительству г. Улан-Удэ, информация Росстата.
Областью исследования согласно п. 1.1. Паспорта специальности 08.00.01. - «Экономическая теория» является «Политическая экономия» по направлению «Экономика ресурсов».
Научная новизна диссертации. К числу наиболее существенных результатов, полученных в ходе диссертационного исследования, относятся
следующие:
на основе проведенной систематизации научных знаний по вопросам
теории ренты классифицированы и объединены в три подхода
существующие определения понятия «рента»: остаточный, предельный и
паретианский;
выделены основные функции и необходимые для них свойства земельных ресурсов городских территорий, направленные на наиболее эффективное и наилучшее их использование с целью максимального удовлетворения экономических, экологических и социальных потребностей городского сообщества;
уточнено понятие «городской земельной ренты», как незаработанного
дохода собственника земельного участка, являющегося результатом
взаимодействия, как естественных характеристик ресурса, так и общего
прогресса города и общества, раскрыта специфика ее основных форм;
предложено определение понятия «институт рентных отношений», как правил определения величины и распределения земельной ренты между участниками земельных отношений, и раскрывающий составные элементы рентных отношений;
разработана классификация рентообразующих факторов стоимости городской земли, используемой для основного вида функционального использования, необходимого для комфортного проживания и развития городского населения;
обоснована необходимость смещения налогообложения с труда и капитала на ренту, способного нейтрализовать спекуляцию землей и снизить дестабилизирующее влияние налогов на развитие экономических и общественных отношений.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что предложенные рекомендации могут быть использованы для: дальнейших научных разработок по проблемам рентных отношений в городах, формирования политики государственной и муниципальной власти, направленной на наращивание экономического потенциала городских систем, а также могут быть применены в учебном процессе по курсам: «Экономическая теория», «Экономика города», «Экономика недвижимости».
Апробация исследования. Отдельные положения используются в преподавании дисциплин «Оценка недвижимости», «Оценка земельных ресурсов». Основные положения и результаты исследования изложены, обсуждены и получили одобрение на международных, всероссийских, региональных конференциях. По результатам исследования опубликовано 15 работ общим объемом 6,24 печатных листов, из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ - одна публикация объемом 0,8 п.л.
Содержание и структура диссертации определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка литературы, включающего 174 наименования работ отечественных и
зарубежных авторов, и приложений.
Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, определены цели и задачи, объект и предмет исследования, практическая и методологическая значимость, обозначена степень разработанности проблемы, сформулированы основные элементы научной новизны.
В первой главе «Сущность земельной ренты и ее специфика в условиях городских территорий», на основе анализа и критического осмысления трудов экономистов в сфере исследований теории ренты, выделены основные подходы к определению понятия «рента», выявлены особенности земельных ресурсов города, обуславливающие специфику городской земельной ренты и особенности проявления ее основных форм, определено место земельной ренты в системе земельных отношений города.
Во второй главе «Земельная' рента и стоимость городских земель» рассмотрены существующие подходы к определению стоимости земельных ресурсов городских территорий, разработана классификация рентообразующих факторов стоимости городской земли, проведена их дифференциация по видам функционального использования, обоснована необходимость переориентации существующей налоговой системы с налогообложения труда и капитала на ренту.
В заключении изложены основные выводы, вытекающие из проведенного исследования.
Особенности земельных ресурсов городских территорий
Исторически земля возникла как часть (объект) природы; она представляет собой поверхность суши, со временем обжитую живыми организмами, окруженную океанами и воздушным пространством, образующими единую систему. Каждый человек: и человеческое общество в целом - часть этой сложной системы. Они могут существовать только в постоянном взаимодействии с ней. Все необходимое для жизни человек получает из природной среды: воздух, воду, пищу, сырье для одежды и жилища. Причем в естественно-историческом процессе он не только пользуется природой, но и влияет на нее.
Традиционной и устоявшейся в науке в течение двух веков являлась трехзвенная система факторов производства, включающая в себя труд, землю и капитал, позже добавилась предпринимательская способность.
Сторонники классической школы рассматривали землю в рамках производственных возможностей и преимуществ расположения конкретных участков земли. Они считали, что предложение земли в этом смысле совершенно неэластично. Действительно, с этим трудно поспорить. Земля в широком понимании этого слова имеет строго определенные размеры. Площадь ее поверхности составляет 10,2 млн. км . Что касается городских земель, то они ограничены городскими чертами.
По словам Маршалла А., под «землей» понимаются «вещества и силы, которые природа бесплатно предоставляет в помощь человеку - в виде земли, воды, воздуха, света и тепла» [84, 208].
Дин А. Ворчестер, давая определение земле, кроме физических характеристик особое внимание уделял ее «экономическому лицу». Под землей он понимал группу производственных факторов, пригодность которых для специфического использования не изменится в результате изменения или даже отмены вознаграждения их владельцев [29, 358].
По мнению Добрынина А.И.[42, 94], землей является все, что человек сам не создал, но использует в производстве, т.е. естественные ресурсы, даровые блага природы. Хотя, он и замечает, что главным определяющим назначением земли является сельскохозяйственное производство, но при этом он признает ее важность и в добывающей промышленности и в рыболовстве, и в строительстве. Отмечая при этом, что «землей» как фактором производства здесь могут являться разные объекты: полезные ископаемые, рыба, земли поселений, соответственно.
Самуэльсон П., Нордхаус В., под землей понимают фиксированный (по количеству) и невоспроизводимый ресурс [111, 284]. По общепринятой классификации земельные ресурсы в Земельном кодексе РФ делятся на следующие виды: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса [152, гл. 1, ст.7].
На наш взгляд, существующая классификация не является совершенной. Разумно было бы земли населенных пунктов подразделить на земли городов и сельских поселений ввиду чрезвычайного различия ценности земель городов и их вклада в доходную часть бюджетов. Следовало бы выделить также в отдельную категорию земли добывающей промышленности, т.к. эксплуатация природных ресурсов (полезных ископаемых) здесь имеет свою отдельную специфику (дебиты скважин, особенности месторождений, особенности расчета рентной составляющей, трансфертные цены и т.п.). Несомненно, на современном этапе высока роль природной (горной) ренты для развития экономики страны ввиду положительной конъюнктуры цен на внешних рынках на основные экспортируемые Россией полезные ископаемые (нефть, природный газ). Хотя события 2008г. показали, что делать ставку только на экспорт энергоресурсов экономически не дальновидно, не этично по отношению к будущим поколениям и т.п.
Сегодня следует особо уделить внимание особенностям эксплуатации земельных ресурсов в городах. Классическая экономическая теория, акцентируя внимание на взаимодействии потребителей и производителей, спроса и предложения, абстрагируется от пространственной распределенности конкретных рынков. Подобная теоретическая абстракция вполне оправдана при формировании базовых разделов экономической науки. Однако реальная экономическая жизнь реализуется в пространстве, и действие пространственных факторов существенно усложняет картину. Поэтому более века назад стали появляться работы, посвященные изучению проблем организации и развития городов.
К началу 70-х годов1 ХХв. проблематика экономики города, ее концепции и модели были ориентированы на такие вопросы, как формирование цен на землю, землепользование, эффективность городского транспорта, рынок городского жилья, равновесие муниципальных финансов, предложение общественных услуг в мегаполисах и т.д. Лишь, к началу 80-х годов стало возможным в большей степени сконцентрировать внимание на теориях и моделях города. К концу XX века экономика города сложилась как целостная научная дисциплина, представляющая специфический раздел современной экономической теории.
При изучении города мы воспринимаем его как некоторую
антропогенную среду, сформированную многолетней человеческой деятельностью, играющую огромную роль в социально-экономических отношениях. Так, например, престижность конкретных кварталов города, повышающая цену земли, арендную плату жилья или цену проживания в отеле, во многом зависит от историко-культурных особенностей территории (фактор культуры). В то же время рынок жилья и городской земли весьма чутко реагирует на наличие или отсутствие всякого рода ограничений землепользования, права застройки и т.д.
Ретроспективный взгляд на историю свидетельствует, что город был, остается и будет ведущим началом в развитии цивилизации, а село — ведомым, это объясняется следующими аспектами: город был всегда связан с постоянными изменениями в производительных силах; городская территория была рыночным пространством, где происходили процессы купли, продажи товаров и услуг, что вело к концентрации в городе денежных ресурсов и связанных с их движением учреждений (банки, биржи, страховые общества); города испокон веков исполняли роль центров управления в экономическом, политическом и идеологическом отношении. У села таких объективных и субъективных условий не существовало; город, как правило, сосредотачивал на своей территории наиболее интересную и творчески мыслящую часть населения, которая определяла развитие науки, техники, образования и искусства.
Земельная рента как особый вид дохода, приносимый землей в городах
Но с этой прописной истиной не соглашается такой известный экономист как М. Блауг. По его мнению, земля уже не является особым фактором производства, поскольку утеряла важное свое основание быть «свободным даром природы», поскольку «осушенные, расчищенные и удобренные поля - это такой же продукт прошлого труда, как и машины» [14,76].
Соответственно, отпадает, по словам М.Блауга, «нужда в специальной теории земельной ренты» [14, 77].
Нельзя не согласиться с М. Блаугом, что качественные характеристики земли, вовлеченной в процесс производства, зависят от свойств технологической системы. Причем по словам К.Вальтуха: «земельная рента требует издержек на свое получение; без таких издержек она не возникает, хотя и образует особую, по величине относительно независимую от указанных затрат, составляющую стоимости продукции» [22, 330].
Отрицал наличие принципиальных различий между факторами производства и творец теории предельной производительности - Дж. Б. Кларк [55 ]. Он не считал ренту особым видом дохода. Это объясняется тем, что если для классиков - англичан предложение земли было жестко фиксировано, то для американцев периода «движения на Запад», наоборот, земля представляла собой легко увеличивающийся ресурс. Поэтому проблему ренты всегда необходимо рассматривать в контексте экономических реалий. Безусловно, сегодня, когда в цивилизованном мире нет такого глобального колониального развития и передел мира окончен, если не брать во внимание локальные войны (Грузия - Южная Осетия; Балканы), земля является уникальным ограниченным ресурсом.
Следовательно, рассуждения о завершении развития теории земельной ренты сильно преувеличены. Мало того, можно утверждать, что проблема земельной ренты по мере развития общества, урбанизации приобретает особое значение. Во-первых, особое значение теории земельной ренты связано с решением проблем определения уровня цен на земельные ресурсы при их обороте и величины платы за пользование ими на фоне становления российского земельного рынка. Во-вторых, велика доля-вклада природных ресурсов в валовой продукт и национальное богатство. Исследования, осуществленные группой экспертов Мэрилендского университета показали, что 17 категорий функций и услуг природы равны 35 трлн.долл., что почти вдвое превышает ежегодно создаваемый человечеством ВНП (18 трлн.долл.) [15, 109]. В-третьих, при помощи основных постулатов земельной ренты решаются проблемы землепользования в городах. Так, несмотря на незначительную долю городских земель, доход по ним в разы превышает доход со всех остальных видов земель. Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. Для логики и ясности последующего исследования следует ограничить его рамки определением категории ренты и земельной ренты в частности. Рента определяется в современной экономической теории как: 1. Разница между доходом от фактора производства и минимальной суммой, необходимой для обеспечения этим фактором данного объема услуг [124]. 2. Определенный доход с капитала, имущества или земельного участка, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности 18]. 3. Определенная сумма получаемого дохода с капитала, земельного участка, предприятия, здания, сооружения и другого недвижимого имущества за передачу прав собственности на него [116].
В современной российской экономической мысли получили широкое распространение категории: «природная рента», «природно-ресурсная рента», «сельскохозяйственная рента», «земельная рента», «горная рента», «нефтяная рента», «водная рента», «лесная рента», «городская рента», «статусная рента», «туристская рента» и др [107, 73,117].
Указанные выше виды рент различаются в зависимости от отрасли или территории, в которой они возникают (горной, городской, лесной и т.д.).
Следовательно, в экономической науке под земельной рентой понимается доход, который образуется при использовании земли вследствие ее способности производить что-либо или удовлетворять потребность в определенных благах, не созданных человеком, за вычетом всех издержек, связанных с его получением.
Или более лаконично, учитывая отношения права собственности на ресурс, земельная рента - определенный доход, получаемый собственником земельного ресурса при сдаче его в аренду или при переходе прав собственности на него . Другими словами, земельная рента представляет собой плату за производственный фактор - землю.
Но рента, в отличие от платы за другие факторы производства (заработной платы, ссудного процента), имеет весьма специфическую природу. Специфика ренты связана именно с тем, что она возникает в силу ограниченности и уникальности ресурса.
Для того чтобы глубже вникнуть и понять сущность рассматриваемой проблемы, необходимо совершить экскурс в историю развития теории земельной ренты. Ибо, по словам Л.И.Абалкина: «Научные открытия не рождаются неожиданно в голове гениальных мыслителей. Они подготавливаются всем предшествующим развитием науки и уходят корнями в глубины ее истории. Именно поэтому состояние и перспективы любой науки могут быть понятны лишь на основе изучения ее прошлого» [1].
История рентной теории насчитывает более 300 лет. Принципиальное значение в исследовании категории земельной ренты имеет использование общеметодологических подходов, выработанных как в классической, так и неоклассической экономической теории. Учение о земельной ренте является важнейшим компонентом в целом ряде экономических концепций. Особенную значимость оно имеет в решении методологических, теоретических и практических проблем распределения валового национального продукта между классами и социальными слоями общества. Основные принципы и положения теории земельной ренты прошли значительную эволюцию вслед за развитием общества и мирового хозяйства:
Подходы к определению стоимости земельных ресурсов городских территорий
Весьма важной задачей в рамках данного исследования является проблема ценообразования земельных участков. Для понимания сущности и глубины рассматриваемого вопроса необходимо обратиться к трудам ведущих представителей экономической теории.
По В.Петти цена земли есть капитализированная рента, период капитализации равен 21 году (количеству лет одновременного проживания «трех членов непрерывного ряда нисходящих потомков»)[103,39]. В его взглядах мы видим первоначальный синтез теории стоимости и учения о земельной ренте: рента является здесь частью стоимости и стоимость (цена) земли есть капитализированная рента. Налог на землю он определяет как налог на ренту [103,42]. Следует заметить, что это положение является ошибочным, т.к. налог на землю не может выступать налогом на ренту, посредством земельного налога изымается лишь часть ренты.
Интересен подход А.Смита к определению цены земли. Если у В.Петти цена - это рента, проданная на ряд лет вперед, то у Смита это годовая рента, капитализированная из определенного процента. Говоря о том, что рента с угольных копей зависит от случайных колебаний добычи, А. Смит замечает, что «...в стране, где капитализация из з7з процента признается умеренной ценой при покупке недвижимого сельскохозяйственного имения, капитализация из 10 процентов считается хорошей ценой при покупке каменноугольной копи» [103,151]. Судя по этому высказыванию, принцип определения цены не как произведения ренты на число лет, а как частного от деления годовой ренты на процент капитализации был Смиту знаком.
Для современного этапа развития отечественного градостроительства актуально изучение связи законов образования городской земельной ренты, а значит и ценности земли, со структурой города.
Связь закономерностей образования городской земельной ренты и структурного типа города можно обнаружить при сопоставлении условий образования каждого из рентных компонентов с типологией населенных мест в процессе исторического развития. История градостроительства дает примеры городов, олицетворяющих «точечный» ареал расселения, на территории которого отсутствуют условия образования дифференциальной ренты (Приложение 8). Критерием совершенства в теоретической модели идеального города в средние века было наличие баланса условий равной ценности всех участков его территории, что исключало возможность образования дифференциальной ренты. Так, Д.Вазари в пояснениях к своей модели четко акцентировал внимание на равноценности всех участков укрепленного города: удобная пешеходная доступность центра, городских ворот, центральная симметрия в размещении местных центров, качественная однородность территории.
Первые признаки неравноценности городских территорий связаны с типом городов, развивающихся в концентрических оболочках крепостных стен и с выходом посада, слобод за пределы контура укреплений при наличии сложных рельефных и ситуационных условий (Приложение 9). Линейная структура города дает наибольшие возможности для формирования дифференциальной ренты по расстоянию. Типы городов, свободных от образования дифференциальной ренты, не были свободны от земельной ренты в целом (абсолютная рента). Абсолютная рента городов, расположенных на землях феодалов, присваивалась лэндлордами, сеньорами, князьями. С появлением Магдебургского права, исторического прообраза будущего муниципального права, рентный доход становится собственностью органов городского самоуправления и расходуется на благоустройство города, содержание аппарата местного управления, на развитие городского хозяйства.
Как только поселение, ограниченное в размерах, обносилось контуром защитных сооружений-крепостей, рвов и бастионов, в дополнение к абсолютной ренте возникала монопольная рента, как особая ее разновидность. Большие общественные затраты на создание оборонительного контура делали территорию города особо ценной и резко отличающейся от загородного окружения. Ценностные качества городской и загородной земли контрастно отличались. Со временем условия образования земельной ренты усложнились. Если планировочная ткань средневекового города была представлена мелкоквартальными структурами с единым планировочным модулем и почти одинаковыми узкими улицами, то в современном городе в составе уличных сетей появляются магистральные направления; различающиеся . интенсивностью движения, скоростным режимом и уровнем благоустройства. С развитием транспорта усиливается значение транспортной формы доступности центров жизнеобеспечения и появляется новая единица измерения доступности — затраты времени на сообщение с центром, местами приложения труда и зонами отдыха.Щрежнее понятие ренты «по расстоянию» требует уточнения путем введения разных критериев оценки пешеходной, транспортной и смешанной (пешеходно-транспортной) доступности.
В современном городе выделяются центры трудового, социально-культурного, рекреационного тяготения, ближайшие к ним зоны пешеходной доступности, стягивающие к себе, жилую застройку и инфраструктуру. К этим ареалам особой ценности подсоединяются кольцевые зоны смешанной пешеходно-транспортной доступности и далее следует зона чисто транспортной доступности, подразделяемая линиями изохрон на участки с различными ценностными приоритетами. Границы современного города подвижны, динамичны, эластичны, грань между собственно городом и
пригородом постепенно стирается, возникает новая ценностная категория - зона влияния города .Градостроительные исследования определяют границы этой зоны как результат последовательного наложения трех, полей функционального тяготения: трудового, культурно-бытового и рекреационного.
Поле трудового тяготения поселений пригородной зоны к городским местам приложения труда очерчивается предельной (конечной) изохронной транспортной доступности,, величина которой зависит от типа города, его значения, градообразующей базы и изменяется в диапазоне до 1 ЧІ и более затрат времени на трудовую поездку. Параметры, поля культурно-бытового тяготения к центру города достигают двухчасовой доступности и более. Зона тяготения к местам массового отдыха примерно соизмерима с полем социально-культурных связей. Считается, что за пределами зоны влияния города процессы городского рентообразования прекращаются.
Рентообразующие факторы стоимости городских земель
Прежде чем приступить к анализу рентообразующих факторов; необходимо рассмотреть стадии процесса урбанизации; а значит усложнения качества и количества факторов рентообразования стоимости земельных, ресурсов города.
В начальный период городская застройка носит достаточно примитивный характер. Мы фиксируем это как по архитектурным формам, так и по низкой интенсивности использования территории, соответственно наблюдаются низкая плотность населения и производства, низкий уровень цен на землю и т.п. По мере развития города возникает повышенный спрос на отдельные участки урбанизированного пространства (например, в силу преимуществ их местоположения). Как правило, это характерно для территории городского центра.
Возникает территориальная конкуренция различных видов деятельности, различных фирм и физических лиц за право постройки зданий или за право аренды помещений в уже имеющихся зданиях. В Усвою очередь это приводит к росту цен таких земельных участков, что способствует повышению интенсивности экономических процессов в центре города. Менее конкурентоспособные фирмы и слои населения перемещаются оттуда в срединную (или даже периферийную) зоны города. Это приводит к реконструкции территории с соответствующим увеличением плотности застройки и других плотностных показателей.
Теперь можно приступить к изучению самих факторов рентообразования. Для точной оценки рыночной стоимости земельной собственности необходимо подробно учесть свойства земли. Понятие свойств земельного участка очень широко. Оно охватывает большое количество влияющих на стоимость факторов. Эти факторы, которые необходимо рассматривать на рынке земли, разделяются в современной отечественной и зарубежной литературе по различным классификациям. Наиболее интересные модели классификации факторов стоимости земли представлены в работах американского ученого Дж.К. Эккерта [99] и германских профессоров X. Дитериха и В. Кляйбера [144,8]. Согласно классификации последних, факторы, влияющие на стоимость земли, могут быть объединены в следующие группы: 1. Всеобщие, влияющие на стоимость, или ее образующие, факторы - это факторы, которые влияют на стоимость земельного участка и соответственно на уровень цен на землю в общем плане всего государства. Это, например: существующая и ожидаемая защита, надежность прав собственности на землю. Как правило, такая защита определяется соответствующими статьями Конституции государства; существующий и ожидаемый размер налогообложения и сервитутов, ограничений земельной собственности; общее экономическое развитие, в особенности тенденции личных и общественных доходов, защита, обеспеченность предпринимательства, текущий и ожидаемый денежный оборот; особенности экономического развития в сфере строительства и земельного рынка, в особенности тенденции строительных затрат, ставок аренды и уровня цен; возможность вложения капитала в смысле его сохранения, возвратности и получения с него дохода; государственная жилищная политика, в особенности возможности и требования жилищного строительства посредством субсидий, ссуд, жилищных накоплений и т.д., также определенная защита прав съемщиков жилья. 2. Региональные факторы - это определяющие стоимость обстоятельства, которые действуют в больших или малых региональных образованиях и влияют на стоимость земельных участков большой части города, всего города или еще большей территории. Сюда относятся: плотность населения; уровень занятости и безработицы; состояние предпринимательства (число и квалификация предпринимателей); покупательная способность (уровень заработной платы и благосостояния, денежный оборот); привлекательность региона как жилого или делового района; обустройство учреждениями жилой и экономической инфраструктуры (транспорт, обслуживание, культура, отдых); состояние рынка застроенных и незастроенных, но пригодных к застройке земельных участков (количество предложения); готовность органов местного самоуправления к мероприятиям по перестройке, санации района; фактическое использование и запас земель в регионе и региональная политика использования земель.
Экономические моменты играют здесь решающую роль. Действуют также критерии местоположения.
3. Зональные факторы - это обстоятельства, которые действуют не только на один земельный участок, а оказывают свое влияние в большой области смежных участков, части города, квартала или, по крайней мере, на протяжении одной улицы и поэтому одинаковым образом влияющие на большое число участков земли. К зональным факторам можно отнести: видение зоны как жилого района (панорама, социальная структура); видение зоны как делового района, центра (пешеходная зона в центральной деловой части, привлекательность для прохожих, уровень магазинов и их окружения); вид застройки окружения, окрестностей; состояние застройки ближайшего окружения (потребность в санации); критерии досягаемости (например, досягаемость городского центра от мест работы, от учреждений инфраструктуры, от мест отдыха; качество общественного транспорта, связь местной, зональной и межзональной сети улиц). Зональные факторы охватывают не только, обстоятельства местоположения, но также и правовые моменты, в этой связи для-зоны имеет значение также вид, тип и масштабы застройки. 4. Индивидуальные, влияющие на стоимость участка факторы - это обстоятельства, которые определяют стоимость отдельного земельного участка. При этом, прежде всего, различают: степень развития участка (соответствующая ступень в процессе перехода от аграрных территорий к землям, предназначенным для застройки); степень освоения участка (проблема подведения всех необходимых коммуникаций); вид и масштаб строительного использования (по существующим правовым документам); ограничения по использованию и строительству (по гражданскому и общественному праву); качество земли, старые загрязнения (нарушенные земли) или подозрения на них; размер и форма участка; вид и объем застройки; доходная ситуация участка (возможность ренты, ставки аренды, операционные расходы); местоположение участка (жилищное и деловое положение, положение относительно дорог и средств транспорта, связь с учреждениями инфраструктуры, соседство); разработанные полезные ископаемые; право-стоимостное состояние участка (необходимы ли различные взносы для проведения коммуникаций). Действие индивидуальных, влияющих на стоимость участка факторов объясняется частью правовыми характеристиками, частью действующими качествами, свойствами участка, а также факторами местоположения.
