Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика ограничений права на жилище 14
1. Понятие и виды ограничений права на жилище 14
2. Субъектный состав отношений связанных с ограничением права на жилище 51
3. Объекты жилищных правовых ограничений 69
Глава 2. Ограничение права на жилище 77
1. Ограничение права на жилище по договору социального найма 77
2. Ограничение права на жилище по договору коммерческого найма 114
3. Ограничение права на жилище собственника жилого помещения 124
4. Особенности ограничения права на жилище при переводе помещения из жилого в нежилое 133
Глава 3. Механизм защиты ограничений права на жилище 142
1. Судебный порядок защиты 142
2. Иные способы защиты права собственности и других вещных прав на жилье 154
Заключение 161
Список использованных источников и литературы
- Субъектный состав отношений связанных с ограничением права на жилище
- Ограничение права на жилище по договору коммерческого найма
- Особенности ограничения права на жилище при переводе помещения из жилого в нежилое
- Иные способы защиты права собственности и других вещных прав на жилье
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена целым рядом причин. Прежде всего, право на жилище является одним из основных конституционных прав, которые в своем единстве составляют основу правового статуса личности в Российской Федерации. «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Во исполнение данного требования Конституции в нашей стране делается многое. С этой целью принимаются Федеральные целевые программы в сфере жилищного строительства, совершенствуются технологии производства строительных материалов, санитарные нормы и правила, призванные обеспечить безопасность проживания в существующих и вновь возведенных жилых помещениях. Однако жилищная проблема в стране остается одной из самых насущных. На это обстоятельство неоднократно обращал внимание Президент РФ, в том числе в своих Посланиях Федеральному Собранию РФ. Поэтому вопросы обеспечения населения жильем являются весьма актуальными.
Новейшее законодательство РФ легитимировало приобретение жилых помещений в частную собственность граждан и юридических лиц. Это право, альфа и омега гражданского права и гражданского оборота, издревле провозглашалось священным и неприкосновенным. Оно является основой правового статуса личности в РФ, средством к обеспечению реализации всех прочих имущественных прав.
Однако право собственности в современных условиях не может трактоваться как неограниченное. Уже в римском праве этому праву были присущи некоторые ограничения, и это при том, что право собственности понималось римскими юристами как «неограниченное и исключительное правовое господство лица над вещью, как право, свободное от ограничений по самому своему существу и абсолютное по своей защите». С течением времени изменился сам подход к праву собственности. В законодательстве многих государств получила закрепление социальная функция собственности.
Действующий ЖК РФ ввел ряд новелл, касающихся ограничений права собственности и иных прав на жилые помещения. Некоторые из прежних ограничений отменены, однако появились и новые. Например, действующий ЖК РФ установил ряд существенных ограничений прав членов семьи собственника жилого помещения, что нашло свое отражение и в судебной практике. Правоприменители столкнулись с проблемой необходимости поиска разумного компромисса между интересами собственника, с одной стороны, и интересами членов его семьи – с другой. Охране подлежат также и жилищные права других категорий лиц. Однако нельзя решать эти проблемы за счет произвольного умаления прав собственника. Каждое ограничение субъективного гражданского права, в том числе и в жилищной сфере, должно быть законным и обоснованным. Этой цели не в последнюю очередь служит верное понимание юридической природы ограничений субъективных гражданских, а также жилищных прав. Данный факт свидетельствует о несомненной актуальности избранной нами темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы. Вопросы, связанные с реализацией субъективных прав граждан на жилые помещения давно находятся в центре внимания цивилистов. Так, в последние годы, прошедшие под знаком крупномасштабных реформ, в том числе в жилищной сфере, появились работы, имеющие, в той или иной степени, отношение к теме настоящего исследования. Например, в 1999 году увидела свет работа В. П. Камышанского, посвященная проблематике ограничений права собственности на недвижимость; данная проблема также привлекала внимание других авторитетных ученых, таких как И. И. Андрианова, Л. Ю. Грудцына, П. И. Седугина, исследовавших интересующие нас вопросы в числе других актуальных проблем отечественного жилищного права. П. В. Крашенинников анализировал проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, А. А. Титов изучал вопросы, связанные с возникновением права на жилое помещение. Проблемами жилищного права занимались и многие другие правоведы.
Вопросы гражданских правоотношений в жилищной сфере, а также вопросы определения границ субъективных гражданских прав изучались либо в той или иной степени затрагивались и на диссертационном уровне. Примером могут служить диссертации А. А. Васильева, исследовавшего вопросы жилищного права в их взаимосвязи с осуществлением предпринимательской деятельности в РФ; О. Н. Вороновой, изучавшей проблемы, возникающие при наследовании жилых помещений; В. Ф. Кисляка, работа которого посвящена особенностям прекращения договора найма жилого помещения; Е. Н. Кудрявцевой, рассматривавшей те же вопросы, что и автор данного исследования, но в условиях действия прежнего жилищного законодательства; Орловой М. М., рассматривавшей вопросы ипотечного жилищного кредитования; Е. В. Полтавы, исследовавшей формы права собственности, в том числе и на жилые помещения; А. В. Попова, изучавшего проблематику, связанную с деятельностью товариществ собственников жилья; С. А. Чаркина, разрабатывавшего вопросы отношений сторон договора социального найма жилых помещений; Т. С. Яценко, работа которой посвящена институту шиканы в российском гражданском праве, и многих других авторов.
Настоящая работа посвящена особенностям ограничения прав на жилые помещения в соответствии с ныне действующим законодательством РФ.
Целью работы является комплексный анализ теории гражданского права и правоприменительной практики в сфере ограничений права на жилище.
Эта цель достигается постановкой следующих научных задач:
– выявить юридическую природу ограничений права на жилище и вещных жилищных прав, а также сформулировать соответствующие понятия;
– классифицировать ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения по различным основаниям;
– уточнить содержание ограничений гражданских прав в жилищной сфере;
– раскрыть механизм защиты прав на жилые помещения;
– провести сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в сфере ограничений права на жилище;
– выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства РФ.
Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере ограничения права на жилище.
Предметом исследования являются нормы дореволюционного, советского, современного российского и зарубежного гражданского законодательства, регулирующие отношения в сфере ограничения права на жилище, включая способы защиты прав и законных интересов собственников и членов их семей, а также лиц, в интересах которых установлены ограничения прав на жилые помещения.
Методология исследования включает в себя диалектический, исторический, сравнительно-правовой, системный, формально-логический, комплексный, синтетический, аналитический, догматический, лингвистический методы, метод моделирования и др.
Теоретической основой исследования являются фундаментальные положения науки гражданского права и общей теории права. В работе использованы труды русских юристов дооктябрьского периода: Д. И. Мейера, Г. Ф. Шершеневича и других; работы современных авторов, таких как: Д. Н. Алябьев, А. П. Анисимов, Э. Аннерс, Н. А. Баринов, Е. В. Богданов, М. И. Брагинский, А. В. Венедиктов, В. В. Витрянский, А. В. Волков, Н. Н. Вопленко, И. Горонович, В. П. Грибанов, Л. Ю. Грудцына, А. Н. Гуев, А. А. Ерошенко, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкин, А. В. Карасс, П. В. Крашенинников, Л. Н. Кузнецова, В. А. Летяев, Э. Б. Лыкова, И. Б. Новицкий, О. М. Оглоблина, И. С. Перетерский, А. Е. Пилецкий, О. А. Поротикова, И. В. Ростовщиков, А. Я. Рыженков, П. И. Седугин, А. А. Титов, М. Ю. Тихомиров, Ю. К. Толстой, С. А. Чаркин, А. Е. Черноморец, Л. В. Щенникова и др.
Нормативной базой диссертации являются действующие и утратившие силу нормативные акты СССР, РСФСР, Российской Федерации и ряда зарубежных стран (Франции, Германии, Швейцарии, Великобритании, США).
Эмпирическую основу исследования составляет судебная практика разрешения гражданских дел в сфере реализации жилищных прав, а также Постановления Пленума Верховного Суда СССР, РСФСР, Российской Федерации, и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Научная новизна проявляется в том, что это одно из первых комплексных исследований ограничений права на жилище, предпринятых после принятия действующего ЖК РФ. В работе сформулировано авторское понятие ограничения права, в том числе жилищного, произведена классификация ограничений права на жилище по различным основаниям, проведен сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в исследуемой сфере.
На защиту выносятся следующие основные положения и выводы.
1. Доказывается, что вещные права несобственников жилого помещения, но проживающих в нем лиц, по правовой природе не являются ограничениями права собственности, однако их наличие порождает эти ограничения, причем под последними понимаются те стеснения и препятствия в реализации своего субъективного жилищного права, которые вынужден претерпевать собственник.
2. Ограничения прав на жилые помещения есть установленные законом либо, в предусмотренных законом случаях, договором в интересах третьих лиц или общества в целом стеснения и (или) препятствия в осуществлении принадлежащих субъекту данного права правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями в составе субъективных вещных жилищных прав, выражающиеся в установлении для правообладателя обязанности по совершению каких-либо действий, либо предусматривающие воздержание от совершения определенных действий, составляющих содержание данного жилищного права, либо терпение с целью обеспечения прав третьих лиц.
3. Предложены классификации ограничений гражданских прав на жилые помещения по различным основаниям: 1) по субъекту (выделены ограничения прав собственника жилого помещения; ограничения прав нанимателя по договору социального либо коммерческого найма жилого помещения; ограничения прав членов семьи собственника или нанимателя; ограничения прав других категорий лиц); 2) по объектам (выделены ограничения прав на жилой дом, на квартиру в многоквартирном жилом доме, на комнату, либо на часть этих жилых помещений, ограничения прав на служебные жилые помещения); 3) по видам правоотношений (проводится дифференциация ограничений прав в исследуемой сфере на относительные и абсолютные); 4) по основанию возникновения (выделены ограничения, возникшие на основании закона и на основании договора, заключенного в соответствии с законом); 5) по функциям (различаются охранительные, санитарные, соседские ограничения, а также ограничения, установленные в интересах несовершеннолетних лиц, и иные ограничения прав на жилые помещения); 6) по содержанию (в зависимости от того, какое из трех правомочий в составе субъективного вещного права ограничивается); 7) по целям приобретения жилого помещения (дифференцируются ограничения прав на жилое помещение и на помещение, приобретенное в целях его перевода в разряд нежилых), а также ряд других классификаций.
4. Выработано определение ограниченных вещных прав в жилищной сфере (вещных жилищных прав), под которыми понимается правовой режим представляющий собой совокупность правомочий и обязанностей по владению, пользованию, а также ограниченного распоряжению жилым помещением, местами общего пользования в многоквартирном доме, земельным участком, на котором расположено жилое помещение, и т.д. Эти права могут принадлежать всем тем лицам, которых ЖК РФ называет в качестве субъектов жилищных правоотношений, кроме собственника жилого помещения.
5. Доказывается что в случае признания жилыми помещениями строений, возведенных на дачных и садово-огороднических участках, соответствующие жилые помещения могут быть легитимированы в качестве постоянного проживания лишь при непременном условии их соответствия всем признакам жилых помещений и требованиям, которым они должны отвечать в соответствии с действующим законодательством РФ.
6. Утверждается, что количественный и качественный состав объектов жилищных прав не является постоянным, что его изменения могут быть связаны не только со строительством жилья, но и с санитарно-техническим состоянием конкретных жилых помещений, степенью их износа, с характером предполагаемого использования этих помещений в будущем, (например, при переводе жилого помещения в разряд нежилых или нежилого помещения – в жилое и т.д.). Необходимость соблюдения установленных действующим законодательством РФ процедур, сопровождающих подобные изменения статуса жилого либо нежилого помещения, порождает соответствующие ограничения субъективных гражданских прав на эти помещения.
7. Обосновывается вывод о возможности легализации размещения промышленных производств в индивидуальных жилых домах после их перевода в разряд нежилых помещений, если не нарушаются права третьих лиц и соблюдаются установленные санитарно-гигиенические нормы и правила.
8. Самовольная постройка в соответствии с действующим законодательством РФ не признается жилым помещением. Тем не менее, если в отношении конкретной самовольной постройки судом принято решение о ее легализации, то самовольная постройка, предназначенная для целей проживания в ней граждан и соответствующая признакам жилого помещения, установленным действующим законодательством РФ приобретает именно этот статус, в связи с чем в дальнейшем на нее распространяются и ограничения субъективных гражданских прав на жилые помещения.
9. В отношении преимущественного права нанимателя на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, сделан вывод о том, что возможность пролонгации договора коммерческого найма при условии «молчания сторон» является, с точки зрения собственника жилого помещения, выступающего в качестве наймодателя, ограничением принадлежащего ему правомочия распоряжения своей вещью, связанной с передачей в наем другому лицу. Парализовать действие этого ограничения собственник может лишь путем совершения названных в законе действий. Однако действие данного правила, в силу прямого указания закона, не распространяется на договор поднайма, что является существенным ограничением прав поднанимателя.
10. Формулируется вывод о том, что ограничением права собственности наследника, по своей сути, является правовой институт, известный со времен римского права под названием легата, то есть завещательный отказ, которым наследодатель предписывает наследнику отказаться от части имущества, входящего в наследственную массу, в пользу указанного наследодателем лица. Несомненно, это ограничение распространяется и на жилые помещения. Вместе с тем установление в законе очередности наследования имущества таким ограничением не является.
11. Утверждается, что в контексте защиты ограничений гражданских прав в жилищной сфере нельзя говорить об ограничениях обособленно; речь может идти лишь о защите субъективных прав, порождающих ограничения вещных жилищных прав.
12. В работе обосновывается, что в противовес имеющимся в цивилистической литературе взглядам, виндикационный иск не может рассматриваться как средство защиты гражданских прав, нарушенных вследствие несоблюдения ограничения, установленного в отношении субъективного права другого лица в целях защиты интересов правообладателя. Основным вещно-правовым средством защиты ограничений гражданских прав на жилые помещения служит иск об устранении препятствий в осуществлении прав, не связанных с нарушением владения (негаторный иск).
Новыми являются следующие предложения по совершенствованию действующего законодательства РФ касающиеся статей 288 и 578 ГК РФ, а также статей 17, 31 и 70 ЖК РФ:
1. В пункте 2 статьи 578 ГК РФ слова «обращение одаряемого» предложено заменить на «обращение одаренного»;
2. Изменить действующие формулировки части 2 статьи 17 ЖК РФ и пункта 3 статьи 288 ГК РФ, указав в них, что «размещение промышленных производств в индивидуальных жилых домах после перевода этих жилых помещений в нежилые допускается при условии отсутствия иных установленных законом оснований для запрета соответствующих действий и при соблюдении всех специальных требований законодательства к размещению и деятельности соответствующих промышленных производств»;
3. Включить в статью 31 ЖК РФ следующее положение: «Общие несовершеннолетние дети бывших супругов сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей. Если бывшие супруги придут к соглашению о целесообразности проживания детей с тем из них, который утрачивает право пользования данным жилым помещением, место жительства несовершеннолетних может быть изменено. В случае недостижения согласия между бывшими супругами, этот вопрос разрешается судом по иску лица, заинтересованного в совместном проживании с детьми, с учетом интересов и пожеланий несовершеннолетних, а также жилищных условий каждого из родителей»;
4. Пункт 1 статьи 70 ЖК РФ изложить в следующей редакции:
«1. Наниматель, известив наймодателя, с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, проживающих совместно с ним в занимаемом им жилом помещении либо претендующих на совместное проживание с нанимателем, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей; с согласия в письменной форме членов семьи, проживающих совместно с указанными лицами, или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.
Практическая и теоретическая значимость результатов заключается в выявлении юридической природы жилищных ограничений и ограничений вещных жилищных ограничений, особенности защиты прав на жилые помещения. Предложения и рекомендации автора могут быть использованы при совершенствовании законодательства, в судебной практике, в учебном процессе при преподавании гражданского, жилищного, предпринимательского права и гражданского процесса.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Волжского гуманитарного института (филиала) Волгоградского государственного университета. Ряд ее положений и выводов получили отражение в лекциях и семинарских занятиях по гражданскому, предпринимательскому и коммерческому праву в ВГИ ВолГУ, что подтверждается актом о внедрении. Автор выступал с сообщениями на межвузовских научно-практических конференциях, им опубликовано семь статей, в том числе три статьи в журналах, рекомендованных ВАК.
Структура работы обусловлена целью и задачами проведенного исследования и включает введение, три главы, заключение и список использованных источников и литературы.
Субъектный состав отношений связанных с ограничением права на жилище
Помимо вышеназванных, можно указать и на другие возможные классификации. Так, например, по своему содержанию ограничения прав на жилые помещения могут быть разделены на три группы: а) ограничения правомочия владения жилыми помещениями; б) ограничения правомочия пользования жилыми помещениями; в) ограничения правомочия распоряжения жилыми помещениями.
Не вызывает сомнений, что могут быть предложены и иные классификации ограничений субъективных гражданских прав на жилые помещения. Все зависит от того критерия, на основе которого проводится систематизация ограничений. Так, например, можно выделить ограничения, распространяемые только на жилые помещения; ограничения прав на места общего пользования в жилых домах и придомовые территории, в том числе, на земельные участки.
Определенные ограничения прав других лиц может установить и собственник, например, определив режим пользования комнатами при вселении в занимаемое им жилое помещение временных жильцов, и т.д.
Теперь нам необходимо кратко резюмировать те выводы, которые были сделаны нами на данном этапе нашей работы.
К их числу можно отнести следующие основные положения:
а) доказывается, что вещные права несобственников жилого помещения по правовой природе не являются ограничениями права собственности, однако, их наличие порождает эти ограничения, причем под последними понимаются те стеснения и препятствия в реализации своего субъективного жилищного права, которые вынужден претерпевать собственник. Исторически первыми вещными правами несобственников, породившими первые ограничения права собственности, стали сервитуты;
б) ограничение права собственности, в самом общем смысле, есть запрет на совершение собственником какого-либо действия в отношении принадлежащего ему имущества, обусловленный, необходимостью; соблюдения прав третьего лица на ту же или аналогичную вещь. Вместе с тем, нельзя считать ограничением права запрет на.совершёние правообладателем действий, изначально не входивших в содержание данного права; В связи с этим, делается вывод о том, что не может рассматриваться в качестве ограничениям права, собственности, как это иногда делается в юридической; литературе, случай отмены дарения, предусмотренный пунктом 1 статьи 578 FK РФ. Предложено также изменить, формулировку пункта 2 статьи 578 ГК РФ, заменив слова «обращение одаряемого» на «обращение одаренного»;
в) делается вывод о том, что под ограничениями права понимаются установленные законом, либо, в предусмотренных законом случаях, договором, в интересах третьих лиц или общества в целом стеснения и препятствия в осуществлении принадлежащих субъекту данного права правомочий, выражающиеся в установлении для правообладателя обязанности по совершению каких-либо действий, либо предусматривающие воздержание от совершения определенных действий, составляющих содержание данного права, либо терпение с целью обеспечения прав третьих лиц. Соответственно этому, ограничения прав на жилые помещения есть установленные законом, либо, в предусмотренных законом случаях, — договором, в интересах третьих лиц или общества в целом стеснения и препятствия в осуществлении принадлежащих субъекту данного права правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями в составе субъективных вещных жилищных прав, выражающиеся в установлении для правообладателя обязанности по совершению каких-либо действий, либо предусматривающие воздержание от совершения определенных действий, составляющих содержание жилищного права, либо-терпение с1 целью обеспечения прав третьих лиц;
г) предлагается классификация ограничений прав на жилые помещения по различным основаниям. 2..Субъектный состав отношений связанных с ограничением права на жилище
Всякое ограничение права, как и всякое гражданское право, имеет смысл и определенное реальное содержание только в том случае, если данное право принадлежит определенному субъекту (лицу): Констатация этого факта необходима нам для целей нашего дальнейшего исследования еще и потому,. что данный тезис лишь на первый взгляд представляется- аксиомой. Диапазон сомнений в его истинности довольно широк. Нетрудно понять, что негативное отношение к этому постулату следует, например, из рассуждений германского правоведа Шонемана, утверждавшего, применительно к сервитутам, что данная категория вещных прав отличается тем, что может существовать сервитут и на ничейную вещь (res nullius). В полемике с этим автором А. В. Копылов весьма убедительно показал, что используемое Шонеманом понятие бесхозяйных вещей возниклодля отграничения их от вещей, уже кем-либо присвоенных, что означает, что-до появления понятия о праве собственности термин «res nullius» просто лишен всякого смысла1.
Ограничение права на жилище по договору коммерческого найма
По договору найма жилого помещения- одна, сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется: предоставить другой стороне (нанимателю), жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. Г ст. 671 FK РФ).
Нам надлежит рассмотреть ограничения права на жилые помещения по договору коммерческого найма. При этом речь пойдет только о тех из них, которые специфичны именно для данного договора и, следовательно, отличают его от договора социального найма жилого помещения.
Как указывает Ю. К. Толстой, «в Законе РФ «Об основах федеральной? жилищной политики» наряду с социальным наймом (или просто наймом), как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования, была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. При этом путем систематического толкования абзаца 6 статьи 1 и абзаца 1 статьи 17 Закона может быть сделан вывод, что жилые помещения могли сдаваться в аренду как гражданам, так и юридическим лицам. Такие понятия как аренда и так называемый коммерческий наем в этом Законе по существу отождествлялись. В части второй ГК эти понятия разведены. В ней различаются такие понятия, как договор социального найма жилого помещения, договор коммерческого или срочного найма и договор аренды»1.
Далее данный автор ставит вопрос: чем же эти понятия отличаются друг от друга и что есть между ними общего?. Полагаем, что вполне уместно привести здесь позицию Ю; К. Толстого по данному вопросу, поскольку нам, по сути, предстоит ответить на тот же вопрос, хотя и рассматриваем мы его под
Итак, автор предыдущей цитаты указывает на следующие взаимные отличия этих трех договоров: а) как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Напротив, по договору аренды арендатором.может быть и юридическое лицо1; б) по договору социального найма жилые помещения могут предоставляться как во владение и пользование нанимателя, так и только в пользование. По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется нанимателю во владение и пользование для проживания в нем. По договору аренды жилое помещение может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование; в) в отличие от договора социального найма жилого помещения, договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений носят срочный характер; г) размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемой в коммерческий наем (аренду), не ограничивается, и за это взимается плата, устанавливаемая в договоре аренды (договорная плата)".
Именно это отличие договоров коммерческого найма и аренды жилого помещения от договора социального найма Ю. К. Толстой называет наиболее существенным. Впрочем, не следует забывать, что процитированные несколько выше строки были написаны Ю. К. Толстым еще до принятия ныне действующего ЖК РФ, в тот период времени, когда существовали и действовали весьма значительные ограничения правомочия владения жилым помещением, которые отсутствуют в настоящее время.
Если же говорить о ныне существующих ограничениях субъективных прав на жилые помещения, то, прежде всего, следует сказать, что ЖК РФ каких-либо особых правил о договоре коммерческого найма или аренды жилых помещений не предусматривает. Основные правила, касающиеся) порядка заключения и исполнения этих договоров, содержатся в действующем ГК РФ. Вместе с тем, гражданин являющийся нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма обязан соблюдать, помимо норм главы 35 ГК и условий договора, также и требования жилищного законодательства. То же относится и к ограничениям субъективных прав сторон» данного договора. Очень многие из положений ЖК РФ о договоре социального найма жилых помещений применимы и к найму коммерческому. В отношении же ограничений субъективных прав нанимателя и членов его семьи, проанализированных нами в рамках предыдущего параграфа исследования, можно утверждать, что все они применимы и к договору коммерческого найма.
Тем не менее, договору коммерческого найма жилых помещений присуща и своя несомненная специфика, нашедшая отражение, в том числе, и в дополнительных ограничениях прав сторон данного гражданско-правового договора. Так, например, договор коммерческого найма, в отличие от договора найма социального, носит срочный характер. Предельный срок действия данного договора, в соответствии со ст. 683 ГК РФ, составляет пять лет (ч. 1 ст. 683 ГК РФ). Однако по истечении этого срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Как отмечают авторы одного из комментариев к действующему ГК РФ, такое право предоставлено нанимателю «в целях создания стабильности в жилищных правоотношениях». Тем не менее, по мнению авторов Комментария, «это право не носит беспредельного характера, поскольку собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Поэтому, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года, он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.
Особенности ограничения права на жилище при переводе помещения из жилого в нежилое
Строительная, отрасль промышленности: в» нашей стране динамично развивается,. совершенствуются строительные материалы, ведутся активные научные разработки, направленные-на-поиск новых эффективных решений, направленных на разрешение комплекса не только технических, но и юридических проблем, стоящих перед данной отраслью отечественной промышленности. Юридические аспекты строительства, такие, как, например, особенности поставки стройматериалов1, также привлекают заслуженное внимание специалистов в области правоведения. Сама же строительная отрасль промышленности, в первую очередь, призвана удовлетворять потребности населения в жилье.
Жилые помещения, однако, не всегда приобретают соответствующий статус непосредственно после возведения того здания или сооружения, в котором они находятся. Конечно, значительная часть жилого фонда изначально была предназначена именно для удовлетворения потребности населения в жилье. Однако даже и в отношении этих помещений, признанию их жилыми, предшествует проверка состояния соответствующего помещения и оценка пригодности его для постоянного проживания граждан. Напомним, что, в соответствии со ст. 15 действующего ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В той же ст. 15 ЖК устанавливается, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Жилое помещение может перестать удовлетворять установленным требованиям в силу различных причин как естественного, так и искусственного (точнее, антропогенного) характера. В" отношении таких жилых помещений принимается решение о переводе их в разряд нежилых.
Значительная часть, возводимых в, РФ зданий и сооружений предназначена именно для использования в целях, не связанных с проживанием в них граждан. Соответственно, при их возведении и строительстве применяются иные стандарты и выполняются, иные требования, нежели те, которые установлены ЖК и иными актами жилищного законодательства для жилых помещений.
Однако, как жилые, так и нежилые помещения при определенных условиях могут быть переведены в разряд нежилых или, соответственно, жилых. При этом действующее законодательство РФ устанавливает условия, основания и порядок осуществления такого перевода. Этим вопросам посвящена, в частности, глава 3 действующего ЖК РФ. Она включает в себя всего три статьи (22-24), которые посвящены, соответственно, определению условий, порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также оснований для отказа в таком переводе. Условия перевода жилых помещений в нежилые, а также нежилых помещений в жилые, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ, — это, по своей природе, ограничения права собственности, поскольку именно собственник, как будет показано ниже, является инициатором осуществления соответствующего перевода, кроме тех случаев, когда речь идет об изъятии помещения у собственника и о" переоборудовании его для использования в иных целях. Однако, нормы главы 3 ЖК РФ, по отношению к остальным нормам ЖК, касающимся ограничений права собственности, выступают в качестве lex specialis (специального закона), именно в связи с тем, что они определяют условия, основания и порядок проведения особой процедуры, предусмотренной действующим жилищным законодательством РФ.
В соответствии со ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности.
Как отмечает, комментируя указанное- законоположение, А. Н. Гуев, «применяя правила ч. 1 ст. 22, нужно учесть, что перевод жилого помещения в нежилое и обратно допускается только в той мере, в какой соблюдены: 1) требования, предусмотренные в нормах самого ЖК. В частности, необходимо соблюсти требования: а) ст. 23 ЖК о порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение (и нежилого в жилое); б) ст. 24 ЖК (о том, чтобы отсутствовали основания для отказа в таком переводе); 2) положения законодательства о градостроительной деятельности. В частности, перевод жилого помещения в нежилое (или нежилого в жилое) должен осуществляться с учетом следующих норм Градостроительного Кодекса: а) ст. 48 (она посвящена необходимости иметь проектную документацию (в виде карт, схем и т.п.), допускающую такой перевод с точки зрения архитектурных, функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических требований); б) ст. 49-50 (о необходимости заключений государственной и (или) негосударственной экспертизы для осуществления перевода); в) ст. 51, 55 (о наличии соответствующих разрешений); г) ст. 53-54 (о контроле и надзоре за порядком осуществления перевода жилого помещения в нежилое (или нежилого помещения в жилое)»
Иные способы защиты права собственности и других вещных прав на жилье
Говорить о самозащите, применительно к ограничениям прав на жилые помещения, можно лишь в. отношении ст. 167 и 168 действующего УК РФ. Соответственно, самозащита допускается против действий лица, допускающего умышленно или по неосторожности порчу или разрушение жилого помещения, в дополнение к тем средствам защиты, которые, предусмотрены самим ЖК РФ, таким, как, например, выселение виновного. При этом правом на самозащиту может воспользоваться как лицо, обладающее правом проживания в одном жилом помещении с нарушителем, так и лицо, проживающее в соседнем жилом помещении. При оценке действий обороняющегося следует иметь в виду, что данное лицо может действовать не только в состоянии необходимой обороны, но и в состоянии крайней необходимости, когда вред причиняется третьим лицам. Однако в этих случаях причиненный вред должен быть меньшим, нежели вред предотвращенный.
В: уголовно-правовой литературе также отмечается, что «необходимая оборона не допустима против действий, которые сами "совершены в состоянии необходимой обороны», а так же, что «во- всех случаях на необходимую оборону не может ссылаться и тот, кто своим неправомерным действием спровоцировал ситуацию, при которой окружающие вынуждены были применить в отношении него какие-либо насильственные действия»1. Пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда СССР «О применении судами законодательства, обеспечивающего право на необходимую оборону от общественно-опасных посягательств», № 14 от 16 августа 1984 года, предписывает судам иметь в виду, что «не может быть признано находившимся в состоянии необходимой обороны лицо, которое намеренно вызвало нападение, чтобы использовать его как повод для совершения противоправных действий (развязывание драки, учинение расправы, совершение акта мести и т.п.). Содеянное в таких случаях должно квалифицироваться на общих основаниях».
Так же, как осуществление гражданского права не может выходить за установленные законом пределы, так и самозащита права не должна перерастать в самоуправство. Самоуправство, в отличие от самозащиты, запрещено нормами УК РФ, то есть соответствующие действия образуют состав преступления3 и, следовательно, их совершение влечет уголовную ответственность4.
Напомним, что в Уголовном Кодексе РФ (ч. 1 ст. 330) самоуправство определяется, как «самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред».
Заметим, что лицо, действующее самоуправно, может действительно обладать тем правом, о наличии которого заявляет, однако, этот факт ничего не меняет с точки зрения квалификации его действий в качестве самоуправных, поскольку установленному в нашей стране правопорядку противоречит сам характер их совершения.
Управомоченное лицо, право которого нарушено, может, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, обратиться за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав не только к государственным, но и к общественным органам. Однако ЖК РФ, выступающий, в данном случае, в качестве lex specialis (специального закона) по отношению, в частности к ГК РФ, не предусматривает возможности передачи жилищных споров на рассмотрение указанных органов, например, третейского суда1.1
Таким образом, нам еще остается сказать несколько слов лишь об упомянутых, в частности, В. П. Грибановым в качестве одного из средств защиты гражданских прав мерах оперативного воздействия.
Эти средства защиты субъективных гражданских прав имеют своим основанием существующее между конкретными сторонами правоотношение обязательственного характера, в рамках которого, собственно, они и реализуются управомоченными на их применение лицами. В. П. Грибанов определял их, как «такие юридические средства правоохранительного характера, которые применяются к нарушителю гражданских прав и обязанностей непосредственно самим управомоченным лицом, как стороной в гражданском правоотношении, без обращения за защитой права к компетентным государственным или общественным органам».
Таким образом, меры оперативного воздействия, так же, как и все иные обязательственно-правовые средства защиты гражданских прав, не являются средствами защиты непосредственно вещных прав, к числу которых относятся и те субъективные гражданские права, в целях обеспечения которых установлены ограничения субъективных гражданских прав, в том числе, и на жилые помещения.
На этом предпринятое нами исследование ограничений гражданских прав на жилые помещения можно считать завершенным, в связи с чем нам остается лишь подвести итоги последнего этапа нашей работы.
К числу основных выводов, сделанных нами в рамках данного параграфа диссертации, следует отнести положение о том, что говорить о самозащите, применительно к ограничениям прав на жилые помещения, можно лишь в отношении ст. 167 и 168 действующего Уголовного кодекса, предусматривающих ответственность за уничтожение или повреждение чужого имущества, совершенные, соответственно, умышленно и по неосторожности. Соответственно, самозащита допускается против действий лица, допускающего умышленно или по неосторожности порчу или разрушение жилого помещения, в дополнение к тем средствам защиты, которые предусмотрены самим ЖК РФ, таким, как, например, выселение виновного.
