Введение к работе
Актуальность темы исследования. Сравнительно недавно - в начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, а затем и первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость». Трудно переоценить значимость данного события для российской цивилистики. Однако учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является нежилое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действующих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота нежилых помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику.
Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.
Разрешение данных вопросов возможно путем системного анализа категории «нежилое помещение», формулирования положений, составляющих правовой режим нежилого помещения, и выработки рекомендаций по изменению действующего законодательства, что обуславливает необходимость настоящего диссертационного исследования.
Актуальность выбранной темы диссертационного исследования проявляется в следующих аспектах:
1. Еще 15 лет назад подавляющее большинство нежилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-I «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной экономики увеличилась потребность в использовании нежилых помещений. Наличие материальной базы является мощнейшим рычагом развития предпринимательской деятельности. Однако законодательные пробелы в сфере оборота нежилых помещений приводят к торможению экономических процессов и отрицательно влияют на благосостояние нации (экономический аспект).
2. Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений осуществляется гражданским и жилищным законодательством. На момент принятия первой части ГК РФ количество нежилых помещений, находящихся в гражданско-правовом обороте, было значительно меньше, чем в настоящее время. Никаких изменений в этой части в ГК РФ не вносилось, в связи с чем внимание законодателя к рассматриваемому объекту гражданских прав явно не соответствует современным условиям. Сам термин «нежилое помещение» используется в ГК РФ лишь в связи с переводом жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Особенность нежилого помещения выражается в тесной юридической взаимосвязи данного объекта со зданием (сооружением), в котором оно находится, а также в опосредованной связи с земельным участком, расположенным под зданием (сооружением). Отсутствие специальных норм, направленных на регулирование отношений по поводу нежилого помещения, свидетельствует о недостаточной проработке правового режима данного объекта недвижимости.
В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), как в более позднем акте, уже учтены в определенной мере особенности нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Определен режим долевой собственности на нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу. Выработаны единые правила для собственников жилых и нежилых помещений, определяющие порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме.
Однако практика применения ЖК РФ показала, что и он имеет свои недостатки, касающиеся рассматриваемых объектов. Так, в нормативном акте «размыто» определение общего имущества в многоквартирном доме, не сформулированы четкие критерии, позволяющие относить нежилые помещения к данному имуществу, не в должной мере урегулированы вопросы перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые.
Представляется, что выработка концепции правового режима нежилых помещений, расположенных в зданиях (сооружениях), а также реализация предложений по совершенствованию законодательства, содержащихся в настоящей работе, позволят упорядочить отношения, которые складываются по поводу указанных объектов недвижимости (нормотворческий аспект).
3. Пробелы российского законодательства в области правового регулирования оборота нежилых помещений являются одной из причин возникновения проблем правоприменительного характера. Например, отсутствует единообразная судебная практика по вопросу определения правового статуса подвальных нежилых помещений в многоквартирных домах, вспомогательных нежилых помещений в зданиях. Предложение по применению аналогии закона, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», носит дискуссионный характер. Некоторые разъяснения судебной инстанции явно выходят за рамки аналогии закона, что ставит под сомнение их законность и обоснованность.
Действующее гражданское законодательство регламентирует отношения только при совершении сделок со зданием и сооружением и при этом не предусматривает возможности применения соответствующих норм при регулировании отношений, возникающих по поводу совершения сделок с нежилыми помещениями. Это касается и вопросов перехода прав на прилегающий к зданию земельный участок, государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не более одного года. Правоприменитель, сталкиваясь с данной проблематикой при разрешении конкретных споров, в целом исходит из возможности применения положений о сделках со зданиями и сооружениями к рассматриваемым отношениям, руководствуясь тем, что нежилое помещение - это часть здания или сооружения, и делает вывод о полном или частичном совпадении правовых режимов указанных объектов.
Сложившееся судебное разрешение данного вопроса идет вразрез с положениями цивилистики об объектах гражданских прав (зданий и помещений в них), их соотношении друг с другом и соотношении их правовых режимов и, как следствие, приводит к появлению новых проблем правоприменительного характера.
Думается, что рекомендации по совершенствованию законодательства и практике его применения, содержащиеся в настоящей работе, позволят достичь единообразия в разрешении указанных споров и обеспечить стабильность оборота нежилых помещений (правоприменительный аспект).
4. Нежилое помещение представляет интерес и с доктриналь- ной точки зрения. Отсутствует единый научный подход к понятию нежилого помещения, его правовой природе и месте в системе объектов гражданского права. На дискуссионность данных вопросов обращали внимание такие видные ученые, как М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, И. Д. Кузьмина, В. А. Ла- пач, К. И. Скловский, С.А . Степанов, Е. А. Суханов, В. В. Чуба- ров и др.
Нежилое помещение подверглось пристальному вниманию ученых как одна из составляющих системы объектов недвижимого имущества и как предмет договора. Однако выработка общего научного подхода к понятию нежилого помещения и концепции правового режима нежилых помещений остались за пределами данных работ, что обусловливает необходимость проводимых исследований (доктринальный аспект).
Цели и задачи исследования. Целями данного диссертационного исследования являются:
всестороннее изучение нежилого помещения как объекта гражданских прав на основе системного анализа действующего законодательства, научных работ по данной проблематике и обобщений судебной практики;
формулирование концепции правового режима нежилых помещений;
выявление особенностей совершения сделок с нежилыми помещениями;
выработка предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства и правоприменительной практики.
Цели исследования предопределили постановку конкретных задач, решение которых составляет содержание настоящей диссертации:
дать общую правовую характеристику нежилого помещения как объекта гражданских прав;
проанализировать соотношение нежилого помещения и здания, в котором оно расположено, с целью выявления юридических связей данных объектов;
рассмотреть классификацию нежилых помещений и выявить ее правовое значение;
изучить особенности правового режима нежилых помещений в зависимости от их видов;
сформулировать концепцию правового режима нежилых помещений в нежилых зданиях;
выявить законодательные пробелы, противоречия в регулировании оборота нежилых помещений и сформулировать предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
Методологической основой исследования стал прежде всего инструментарий системного подхода. В процессе исследования используются такие общенаучные и частнонаучные методы познания, как диалектический, формально-логический, исторический, формально-юридический, системный и метод сравнительного правоведения.
Теоретическую основу исследования составили труды В. П. Грибанова, Д. Д. Гримма, Б. М. Гонгало, И. А. Дроздова, В. Б. Ельяшевича, В. С. Ема, И. А. Емелькиной, О. С. Иоффе, Л. А. Кассо, О. А. Красавчикова, В. И. Курдиновского, И. П. Пи- скова, Р. Саватье и других ученых.
Проблемы правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества становились предметом изучения многих ученых-юристов. В дореволюционной российской цивилистике к указанным проблемам обращались в своих работах Е. В. Вась- ковский, Ю. С. Гамбаров, Н. Л. Дювернуа, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, В. И. Синайский, Г. Ф. Шершеневич и другие ученые.
В рамках своих исследований ученые вели научную дискуссию по вопросу отграничения помещения от здания.
В советской период полемику по вопросу делимости здания продолжили М. М. Агарков, Д. М. Генкин, В. Ф. Маслов и др.
В современной цивилистике особенностям гражданско-правовых отношений по поводу нежилых помещений уделено пристальное внимание в работах М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, И. А. Емелькиной, О. М. Козырь, П. В. Крашенинникова, И. Д. Кузьминой, В. А. Лапача, А. А. Маковской, Е. А. Суханова, О. Ю. Сквор- цова, К. И. Скловского, Л. В. Щенниковой и др.
Повышенный интерес применительно к теме настоящего исследования представляют посвященные правовому регулированию недвижимости работы С. П. Гришаева «Правовой режим недвижимого имущества», С. А. Степанова «Недвижимое имущество в гражданском праве», В. В. Чубарова «Проблемы правового регулирования недвижимо сти».
Нельзя не отметить Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, а также Концепцию развития гражданского законодательства Российской Федерации. Вместе указанные концепции стали определяющим вектором развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в целом и нежилых помещений в частности.
Эмпирическую основу исследования составили нормы советского, российского и зарубежного права, постановления Конституционного Суда Российской Федерации, постановления Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановления федеральных арбитражных судов округов и судов общей юрисдикции.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу нежилого помещения как объекта гражданских прав. Предмет исследования составляют совокупность правовых норм, регламентирующих правовой режим нежилых помещений, судебная практика, а также выработанные правовой наукой концептуальные положения о нежилых помещениях.
Научная новизна исследования. Данная работа является одним из первых комплексных научных исследований, в котором сформулирована концепция правового режима нежилых помещений, основанная на подходе к нежилому помещению как части составной недвижимой вещи (здания). На защиту выносятся следующие положения:
-
Нежилое помещение - это часть составной недвижимой вещи (здания), являющейся механическим соединением некоторой совокупности частей, самостоятельное юридическое существование которых невозможно, пока они входят в состав данной вещи. Указанные части образуют единое целое по функциональному назначению, представляют собой одну вещь в натуральном и юридическом выражении и приобретают статус объектов гражданских прав в случае их юридического выделения из состава здания.
-
Основанием возникновения права собственности на нежилое помещение является юридический раздел здания на помещения, который представляет собой правообразующий фактический состав с последовательным накоплением следующих элементов: волеизъявление собственника на раздел здания на помещения, административный акт уполномоченного органа по постановке на государственный кадастровый учет помещения и акт государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.
-
В связи с утратой зданием правового режима объекта недвижимости в случае выделения из его состава одного или нескольких помещений и прекращением вещных прав на него, в целях защиты прав и законных интересов третьих лиц предлагается ввести правило о распространении существовавших ограниченных вещных прав на здание на соответствующие выделенные помещения. Аналогичным образом представляется целесообразным трансформировать права третьих лиц на здание, вытекающие из обязательств собственника здания, в обязательственные права на соответствующие выделенные помещения.
-
Обосновывается вывод, что предметом договора, не направленного на отчуждение или создающего возможность отчуждения (залог и т. д.) нежилого помещения, может быть как нежилое помещение, так и его часть.
-
Представляется целесообразным исходить из того, что условие о предмете договора, не связанного с отчуждением или возможностью отчуждения, может быть согласовано сторонами путем указания родовых признаков нежилого помещения, что позволяет совершать сделки, в результате которых возникают альтернативные или факультативные обязательства по передаче в пользование нежилых помещений.
-
С учетом того, что «прекращение» здания как объекта гражданских прав в случае юридического выделения из него помещения не означает одновременное прекращение прав на земельный участок, расположенный под этим зданием, а построение отношений между собственником нежилого помещения и собственником земельного участка должно обеспечивать обоим субъектам возможность осуществления гражданских прав на принадлежащие им объекты недвижимости, в работе обоснована необходимость введения следующего правового регулирования отношений, возникающих между собственником нежилого помещения и собственником земельного участка, не находящегося в муниципальной или государственной собственности:
если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в нежилом здании земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве собственнику здания, то последующее отчуждение помещения возможно только вместе с одновременной передачей соответствующей доли в праве собственности или ином вещном праве на указанный земельный участок;
в том случае если данный земельный участок не принадлежит на праве собственности или ином вещном праве собственнику здания, то собственник помещения вправе требовать от собственника земельного участка предоставления права ограниченного пользования им (сервитута).
-
На основе анализа проблем правоприменительного характера, возникающих при регулировании соседских отношений по поводу перевода жилого/нежилого помещения в нежилое/жилое сформулирован вывод о целесообразности введения обязательного уведомления собственником помещения остальных сособственников общего имущества о планируемом переводе помещения. Данное положение, с одной стороны, позволит собственникам или иным титульным владельцам других помещений, расположенных в многоквартирном доме, оперативно реагировать на возможное нарушение своих прав, защищать свои интересы, опираясь, в том числе, на нормы соседского права, с другой стороны, обеспечит реализацию права на перевод помещения вне зависимости от субъективного усмотрения остальных сособственников общего имущества или согласования их воль.
8. Исходя из принципа равенства участников гражданских отношений и схожести правовых режимов жилых и нежилых помещений, за исключением положений, связанных с их функциональным назначением, представляется целесообразным установить правовое регулирование отношений в сфере переустройства и перепланировки нежилых помещений аналогичное положениям, содержащимся в главе 4 ЖК РФ.
На основе теоретических выводов обосновывается ряд предложений по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства. Предложены новые редакции п. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ, ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Предлагается дополнить ГК РФ ст. 134.1, содержащей понятие составной вещи.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическая значимость работы заключается в том, что настоящее исследование является комплексным изучением правовых проблем, связанных с нахождением нежилых помещений в гражданско- правовом обороте. Использование полученных выводов дополняет и развивает существующие в науке гражданского права представления о правовой природе нежилых помещений, их соотношении со зданиями, в которых они расположены, юридической взаимосвязи с земельными участками. Теоретические выводы, предложенные в работе, могут послужить основой для дальнейшей разработки правового режима нежилых помещений, а также доктринального исследования указанной темы.
Практическая значимость исследования выражается в предложениях по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики. Результаты исследования могут быть использованы при проведении учебных занятий по курсу гражданского права.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена и обсуждена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии. Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором в настоящем исследовании, были опубликованы в научных статьях.
Результаты исследования использовались диссертантом при чтении лекций и проведении семинарских занятий по спецкурсу «Правовое регулирование управления собственностью» в Челябинском институте (филиале) Уральской академии государственной службы.
Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, библиографического списка использованной литературы.
