Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Нежилое помещение как самостоятельная недвижимая вещь 11
1. Понятие нежилого помещения 11
1. Нормативное определение 11
2. Понятие «нежилое помещение» в научной литературе 17
3. Семантико-этимологический аспект 22
2. Нежилое помещение как самостоятельная вещь 24
1. Критерии делимости вещей 25
2. Делимость зданий 27
3. Выделение помещения 29
3. Нежилое помещение — недвижимая вещь 35
1. Признаки недвижимости 36
2. Помещение как недвижимая вещь 47
4. Помещение как объект прав. Соотношение помещения и здания, в
котором оно находится 49
1. Помещение как объект прав 51
2. Правовой режим здания после выделения из его состава помещения 59
3. Распространение правового режима зданий на нежилые помещения 64
ГЛАВА II. Виды нежилых помещений 69
1. Назначение нежилых помещений 69
1. Перевод жилого помещения в нежилое 71
2. Допустимое назначение нежилых помещений, расположенных в жилых домах 78
2. Виды нежилых помещений 82
1. Главная вещь и принадлежность
2. Критерии разделения помещений на самостоятельные и служебные 86
3. Служебные помещения и самостоятельные нежилые помещения 88
ГЛАВА III. Право собственника нежилого помещения на общее имущество здания 100
1. Пути определения прав собственника нежилого помещения на общее имущество здания 100
1. Кондоминиум 101
2. Договор простого товарищества 104
3. Сервитут 105
2. Право собственника нежилого помещения на общее имущество в нежилом здании 109
1. Судебное толкование 109
2. Предложения по изменению законодательства 114
3. Право собственника нежилого помещения на общее имущество в многоквартирном жилом доме 117
1. Законодательное противоречие 117
2. Предложения по изменению законодательства 120
4. Право на земельный участок собственников и владельцев нежилых помещений 122
1. Приобретение земельных участков собственниками нежилых помещений 123
2. Судьба земельного участка при ипотеке нежилых помещений... 126
3. Право арендатора нежилого помещения на земельный участок 129
Заключение 133
Литература
- Понятие «нежилое помещение» в научной литературе
- Перевод жилого помещения в нежилое
- Договор простого товарищества
- Право на земельный участок собственников и владельцев нежилых помещений
Введение к работе
Актуальность темы исследования вряд ли может вызвать сомнения В силу экономической, социальной и политической ценности обладания недвижимыми вещами вопросы правового регулирования отношений, предметом которых они являются, остаются актуальными во все времена В общем объеме реализуемой в настоящее время в России недвижимости существенная часть приходится на нежилые помещения
Вместе с тем в законодательстве и науке вопрос о самостоятельности нежилых помещений, их месте в системе вещей и объектов прав однозначным образом не решен, что вызывает многочисленные споры и в теории, и на практике какие помещения являются самостоятельными недвижимыми вещами; какие нормы должны применяться к данным отношениям, какие права и обязанности приобретают собственники нежилых помещений в отношении общих конструкций здания, земельных участков"7
Дефицит помещений, расположенных в нежилых зданиях, создает положение, при котором все больше нежилых помещений размещается в жилых домах Недостаточная урегулированность такого соседства, отсутствие единых критериев разделения нежилых помещений на самостоятельные и служебные, неопределенность прав и обязанностей собственников нежилых помещений, расположенных в жилых домах, рождают острую социальную напряженность и дестабилизируют оборот недвижимости
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что выбранная тема является весьма актуальной и значимой
Несмотря на это, степень разработанности данной проблемы нельзя назвать достаточной настоящая работа— первое монографическое исследование правового режима нежилых помещений по российскому праву. В советский период развития нашего государства проблема выделения отдельного помещения как самостоятельного объекта гражданских прав, поставленная дореволюционными цивилистами (Г Ф Шершеневич, Г П Победоносцев, В И Синайский), была официально исключена из сферы
признаваемых и допустимых научных интересов, равно как и многие другие вопросы правового регулирования недвижимости Однако уже в это время суды шли по пути признания права граждан на конкретные помещения, а не арифметической доли в праве1
С введением недвижимости в коммерческий оборот вопрос о правовом режиме нежилых помещений исследовался в основном в связи с изучением отношений по аренде зданий и сооружений или иными вопросами участия нежилых помещений в экономическом обороте (динамики) В числе таких исследований можно назвать диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук «Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения» А Г. Хурцилавы2, «Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения» А Г. Дорошковой3
В монографиях С А Степанова «Недвижимое имущество в гражданском обороте» , В А. Лапача «Система объектов гражданских прав»5, И П Пискова «Гражданско-правовой режим зданий и сооружений»6 отдельные элементы правового режима нежилых помещений рассматривались в контексте исследования таких объектов недвижимости как здания и сооружения
Нежилые помещения стали предметом самостоятельного исследования в журнальных публикациях «Некоторые проблемы права на нежилое помещение» К И Скловского7, «Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости»8 В. В Чубарова, «Нежилые
' Черепахи» Б Б Гражданско-правовая охрана интересов личности М, 1969 С 77
1 Хурцшава А Г Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения
Автореф дис канд юрид. наук М, 2006
Дорошкова А Г Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения Автореф дис канд
юрид. наук Саратов, 2002
4 Степанов С А Недвижимое имущество в гражданском обороте М Статут, 2004
5 Лапач В А Система объектов гражданских прав Теория и судебная практика, СПб Юридический
центр Пресс, 2002
6 Писков И П Гражданско-правовой режим зданий и сооружений Автореф дис канд. юрид. наук
М,2003
7 Скповский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ 2003 .№ 8
Чубарое В В Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного обьеігга недвижимости //
Право и экономика 2003 № 3
помещения как объекты гражданских прав» В А Лапача .
Кроме того, вопросы правового режима нежилых помещений были затронуты в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, подготовленной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства10
Однако проведенных до настоящего времени исследований явно недостаточно для решения многих теоретических и практических задач
Цели и задачи исследования. Цель работы— комплексное изучение теоретических и практических проблем, связанных с правовым режимом нежилых помещений Однако в задачи настоящего исследования не входило изучение категории правового режима Под правовым режимом понимается совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, предметом которых является данный объект" При изучении правового режима нежилых помещений был учтен вывод М М Ванеева о том, что «во всяком режиме приоритет принадлежит абсолютно-правовой составляющей, служащей постоянной основой режима, тогда как обязательственно-правовой компонент играет вспомогательную роль, исполняя задачу трансформации режима посредством обременения или передачи абсолютного права»12
С учетом указанных положений для характеристики правового режима нежилого помещения были рассмотрены
1) понятие нежилого помещения, его место в системе объектов
гражданских прав,
2) внутреннее деление нежилых помещений на виды, обусловленное
' Лапач В А Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство Практический журнал для руководителей и менеджеров 2003 № 4
10 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/ Совет при
Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства,
Исслед. центр частного права. Под общ. ред. В В Витрянского, О М Козырь, А А Маковской М Статут,
2004
11 Сенчищев В И Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права
Сб / Под ред. М И. Брагинского М, 1998 С 150
12 Ванеев М М Веши как объекты гражданских правоотношений Автореф дис канд. юрид. наук.
Екатеринбург, 2003 С 6-7
техническими характеристиками, а также экономическими и социальными функциями нежилых помещений в различных объектах,
3) права и обязанности собственников и владельцев нежилых помещений В ходе диссертационного исследования поставлены следующие задачи.
-
определить место нежилых помещений в системе объектов гражданских прав,
-
рассмотреть системное соотношение нежилого помещения и здания, в котором оно находится, до и после выделения нежилого помещения,
-
классифицировать нежилые помещения по техническим и юридическим характеристикам, выявить значение указанных классификаций,
-
выявить и рассмотреть специфику нежилых помещений, расположенных в жилых домах
-
определить права владельцев нежилых помещений на общее имущество в жилых домах и нежилых зданиях,
-
установить содержание прав и обязанностей владельцев и собственников нежилых помещений, расположенных в зданиях, на земельные участки
Методология исследования основана на использовании общенаучных и частнонаучных методов К общенаучным методам относятся формальнологические— индукция, дедукция, традукция, и содержательно-логические (диалектические) — методы анализа и синтеза, гипотетический метод
При написании работы применялись такие частнонаучные методы, как сравнительное правоведение, формально-юридический и структурно-системный анализ При анализе действующего законодательства использованы следующие методы толкования буквальное, систематическое, историческое, доктринальное, сравнительно-правовое Кроме того, использовались и специальные методы других наук— социологический, исторический, аксиологический
Нормативно-правовую базу исследования составили Конституция РФ, первая и вторая части Гражданского кодекса РФ13, Жилищный кодекс РФ14, Земельный кодекс РФ15, федеральные законы и подзаконные нормативные акты, соответствующая судебная практика высших и окружных судов, материалы по совершенствованию действующего законодательства в исследуемой области
Теоретическую основу диссертации составили работы таких ученых, как С С Алексеев, М И Брагинский, М М Валеев, А В Венедиктов, В В Внтрянский, В С Ем, О С Иоффе, Л А Кассо, О М Козырь, И Д Кузьмина, В А Лапач, Д И Мейер, Д В Петров, К П Победоносцев, И А.Покровский, О Ю Скворцов, В И Синайский, К И Скловский, С А. Степанов, Е А Суханов, Ю К Толстой, Б Б Черепахин, В В Чубаров, Г Ф Шершеневич, Л В Щешшкова и др
Научная новизна исследования заключается в комплексном подходе к изучению правовых отношений, предметом которых выступают нежилые помещения Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные положения и выводы, отражающие научную новизну диссертации
-
Предложено следующее определение нежилого помещения нежилое помещение — это самостоятельная недвижимая вещь или составная часть недвижимой вещи, представляющая собой часть здания, не предназначенную для проживания людей, изолированную от иных частей здания конструктивными элементами
-
Сделан вывод о том, что понятие «нежилое помещение» обозначает и самостоятельные, и служебные (технические, вспомогательные) нежилые помещения, которые соотносятся как главные вещи и принадлежности
13 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 01 1996 № І4-ФЗ// СЗ РФ 1996 №5 Ст 410, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 11 2001 № 146-ФЗ//СЗРФ 2001 №49 Ст 4552
" Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 12 2004 № 188-ФЗ//СЗ РФ 2005 № 1 (ч 1) Ст 14 (далее — Жилищный кодекс РФ, ЖК РФ)
15 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 102001 № 136-ФЗ//СЗРФ 2001 №44 Ст 4147
Самостоятельное нежилое помещение — это самостоятельный объект прав, недвижимая вещь, представляющая собой функционально обособленную часть здания, не предназначенную для проживания людей, изолированную от иных частей здания конструктивными элементами
Служебное нежилое помещение— это составная часть здания, изолированная от иных частей здания конструктивными элементами, предназначенная для обеспечения эксплуатации здания в целом либо его отдельных функционально обособленных частей
При этом юридическим признаком, позволяющим разделить самостоятельные и служебные нежилые помещения, является наличие функциональной обособленности
-
В связи с тем, что телесность есть необходимое и определяющее качество вещи, а также учитывая материальное выражение существования нежилого помещения как такой части здания, которая образуется вследствие обособления внутреннего пространства здания конструктивными элементами, сделан вывод о том, что нежилое помещение является вещью и в юридическом, и в техническом смысле
-
Здание (многоквартирный жилой дом) после выделения помещений, переставая быть единым объектом субъективных прав, остается составной вещью — вещью в юридическом смысле, права на составные части которой принадлежат отдельным субъектам (самостоятельные помещения) и всем собственникам помещений в целом (служебные помещения и иное общее имущество) При этом здание остается вещью и с точки зрения публичного права (градостроительного регулирования, кадастрового и технического учета)
-
На основе анализа отношений, складывающихся между собственниками отдельных нежилых помещений, расположенных в одном здании, сделан вывод о том, что ответственность арендаторов по обязательствам, вытекающим из договора аренды земельного участка со
множественностью лиц на стороне арендатора, в случаях, когда такая множественность возникает на основании п 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (арендаторы— собственники помещений, расположенных в одном здании), является долевой, а не солидарной, и, следовательно, к данным правоотношениям не должны применяться нормы ст 322 ГК РФ.
6. Вывод о том, что собственники нежилых помещений в многоквартирном жилом доме являются участниками общей долевой собственности на общее имущество этого дома В связи с этим предложено дополнить статью 290 Гражданского кодекса РФ пунктом 3 следующего содержания «Права и обязанности собственников квартир, установленные статьями 289-290 настоящего Кодекса, распространяются на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме».
Практическая и теоретическая значимость диссертации заключается в возможности использования ее положений, выводов и рекомендаций для совершенствования гражданского и жилищного законодательства, судебной и договорной практики, дальнейшего исследования проблем, связанных с правовым режимом нежилых помещений
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, на котором проведено ее обсуждение и рецензирование
Структура работы и ее содержание обусловлены задачами исследования Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, и списка использованных источников
Понятие «нежилое помещение» в научной литературе
Многие ученые считают, что Гражданский кодекс РФ не рассматривает нежилые помещения в качестве объектов гражданских прав, однако законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения . Однако, на наш взгляд, указание в ст. 288 ГК РФ на то, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, позволяет сделать вывод, согласно которому в этом случае субъект становится собственником или владельцем помещения нежилого, и, таким образом, нежилое помещение также учитывается Гражданским кодексом РФ в качестве отдельного объекта гражданских прав. Вместе с тем такого указания явно недостаточно, чтобы самостоятельность нежилого помещения как недвижимой вещи могла считаться определенной.
Несмотря на то что деление вещей на движимые и недвижимые официально в Советском Союзе было упразднено, законодатель допускал «проговорки»10, касающиеся нежилых помещений. Так, п. 16 «Положения о социалистическом государственном предприятии» устанавливал, что социалистические организации вправе сдавать внаем временно неиспользуемые производственные и иные помещения"; в п. 1 Постановления Совета Министров РСФСР «О ставках арендной платы за нежилые помещения» от 28 июля 1965 г. № 893 устанавливались ставки за нежилые помещения и строения, сдаваемые для торговых, промышленных, складских, канцелярских и иных целей неторгового и непромышленного характера. Также данное Постановление изменяло общее для аренды других недвижимостей правило распределения бремени содержания и ремонта предметов аренды12. В ст. 3 Постановления ЦИК СССР и СНК СССР «О жилищной кооперации» от 19 августа 1924 г.13 указывается на «торговые и иные нежилые помещения, входящие в состав домовладений».
Понятие «нежилое помещение» указано в следующих нормативно-правовых актах, принятых в переходный период развития нашего государства:
Далее была принята часть первая Гражданского кодекса РФ, который, как указано выше, содержит лишь скупое упоминание о нежилых помещениях в контексте перевода жилых помещений в нежилые. Однако принятыми во исполнение Гражданского кодекса РФ законодательными актами такой объект прав, как нежилое помещение уже не был проигнорирован. Так, в утратившем силу с 01.03.2005 Федеральном законе от 14.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»19 помещение определяется как «единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». На наш взгляд, признаки помещения, указанные в данной норме, не отражают юридической сущности помещения. Так, связанность с жилым зданием является признаком исключительно помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, и имеет значение лишь для определения тех отношений, которые регулировались данным Законом. Нахождение в чьей-либо собственности вообще не может быть обязательным признаком любой вещи, ведь вещь бесхозяйная остается вещью. Что касается назначения помещения, то, во-первых, дихотомия «жилые/нежилые» помещения логически не оставляет пространства для помещений с «иным» предназначением и, во-вторых, если к общему имуществу собственников помещений и квартир в жилом доме относятся помимо прочего общие помещения дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ), то только вследствие того, что данные помещения не предназначены для самостоятельного использования, так как в противном случае они были бы самостоятельными объектами гражданских прав. Поэтому самостоятельное предназначение определяет возможность самостоятельного участия данной вещи в обороте, а не отнесение ее к какому-либо виду недвижимости. Например, подсобное помещение, относящееся к общему имуществу, не предназначено для самостоятельного использования, хотя, безусловно, является помещением.
В ст. 15-16 Жилищного кодекса РФ понятие «жилое помещение» определено прежде всего исходя из назначения: жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Учитывая дихотомическое деление «жилое/нежилое», нежилое помещение мы в этом случае должны определить как изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и не пригодное для постоянного проживания граждан. Однако вряд ли такое определение представляет научную или практическую ценность.
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ нежилые помещения наряду с жилыми помещениями, зданиями и сооружениями указаны в числе недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 данного Закона «разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению». Нормы, регулирующие порядок регистрации прав на помещения и сделок с ними содержатся также в ст. 23, 25.1, 26 указанного Закона.
Перевод жилого помещения в нежилое
Может ли целое после выделения из его состава части продолжать существовать в качестве целого? «Технически здание существует, а юридически — нет, и не только потому, что законодательство не признает возмояшость регистрации права на объект, отличный от указанных в законе (а это — здание или помещение), но и потому что такое ограничение соответствует требованиям оборота недвижимости, исключая возможность регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещения в нем)».
Однако, как показано выше на примере бесхозяйных вещей, юридическое существование вещи в качестве вещи не обязательно означает, что в конкретный момент времени она обязательно должна являться и объектом чьих-либо субъективных прав, хотя такое положение наиболее характерно для гражданского оборота.
С. Г. Певницкий на основе изучения особенностей, присущих имущественным комплексам как особым правовым феноменам, в состав которых входит устойчивое системное объединение разнородных субобъектов (движимых и недвижимых вещей, а также имущественных прав), подчиненных единой цели и консолидировано выступающих в отношениях, востребуемых этой целью, предлагает выделять два типа имущественных комплексов:
«Имущественные комплексы первого типа (метаобъекты), в качестве примера которых выступает предприятие, представляют собой совокупность вещей, имущественных прав (вещных, обязательственных) и даже нематериальных элементов в рамках одного метаобъкета, являющегося самостоятельным объектом вещных прав.
Имущественные комплексы второго типа (квазиобъекты) — это совокупность объектов прав, принадлежащих различным собственникам в рамках единого материального объекта (технического или градостроительного учета), где часть комплекса, выполняющая обслуживающую и эксплуатационную функцию, принадлежит на праве долевой собственности упомянутым правообладателям.
Такие имущественные комплексы, к которым относятся и многоквартирные дома, в целом являются едиными объектами не гражданских прав, а публичного (градостроительного и технического) регулирования».
Таким образом, здание перестает быть единым объектом субъективных прав, однако остается составной вещью, вещью в юридическом смысле, права на составные части которой принадлежат отдельным субъектам (самостоятельные помещения) и всем собственникам помещений в целом (служебные помещения и иное общее имущество). При этом здание остается вещью и с точки зрения публичного права (градостроительного регулирования, кадастрового и технического учета).
Для определения юридических признаков «составляющих» вещей (помещений), которые только и могут быть объектами субъективных прав, признание юридического существования такой вещи, как здание, в котором они находятся, необходимо.
Во-первых, помещение, являясь, как и любая недвижимая вещь, индивидуально-определенной , должно определяться и указанием на здание, в котором находится; в противном случае надлежащим образом идентифицировать помещение невозможно. А можно ли идентифицировать одну вещь указанием на другую вещь, существование которой юридически безразлично? В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» основанием для приостановления осуществления кадастрового учета является совпадение местоположения помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью с местоположением другого помещения (за исключением случая, если другое помещение представляет собой преобразуемый объект недвижимости). В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 7 указанного Федерального закона в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение.
Во-вторых, если элиминировать здание в целом как вещь в юридическом смысле, потеряется связь составляющих здание объектов как главных вещей и их принадлежностей .
Наконец, нельзя не отметить, что положение, при котором вещь является вещью в юридическом смысле слова, однако не является объектом субъективного права собственности, существует не только в отношении зданий и сооружений. Так, п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ устанавливает, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Здесь речь идет о таком объекте, как земли. Однако в п. 3 указанной статьи речь идет об имущественных отношениях по владению, пользованию и распоряжению, а также по совершению сделок с земельными участками. В пункте 1 статьи 11.2. Земельного кодекса РФ ш указано, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Договор простого товарищества
Авторы, не признающие нежилое помещение в качестве отдельной недвижимой вещи вследствие того, что оно прямо не указано в качестве таковой в Гражданском кодексе РФ, считают, что здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на все здание. Признание же права собственности на часть здания— нежилое помещение — отрицается175. Примечательно, что противники признания нежилого помещения самостоятельным объектом прав также высказывают сомнения в обоснованности выделения в качестве отдельных вещей и квартир, так как это вызывает логически неразрешимые споры о том, кто из соседей является собственником общей стены, потолка и пола176.
Выше мы рассмотрели доводы, которые обосновывают самостоятельность нежилых помещений как недвижимых вещей и объектов прав. А практика показывает, что, во-первых, количество сделок по продаже нежилых помещений многократно превышает количество сделок по отчуждению зданий в общую долевую собственность, и, во-вторых, «логически неразрешимые споры о том, кто из соседей является собственником общей стены, потолка и пола», в реальной действительности отсутствуют177.
Между тем, как указывает один из наиболее выдающихся противников признания нежилого помещения самостоятельным объектом прав К. И. Скловский, избежать проблем, которые возникают вокруг нежилых помещений, простым запретом на их оборот невозможно178.
Пожалуй, самая насущная проблема в правовом регулировании общественных отношений, предметом которых являются нежилые помещения, — неопределенность тех прав и обязанностей, которые возникают в силу обладания этими объектами, и особенно прав собственников нежилых помещений на общее имущество в здании.
М. Г. Пискунова считает, что собственники нежилых помещений, в отличие от собственников квартир, не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нежилого здания в силу закона179. Пробел в законодательном регулировании она предлагает восполнить самим собственниками нежилых помещений, например, путем создания кондоминиума как комплекса нежилых помещений.
По ее мнению, при создании кондоминиума собственники нежилых помещений определяют общее имущество, доли в праве общей собственности на него, соответственно, доли участия в расходах по его содержанию и эксплуатации, решают вопросы о порядке пользования и управления им, в том числе вопрос продажи собственником здания нежилых помещений в нем. Для распространения такого правового режима на будущих приобретателей недвижимости в кондоминиуме необходимо заключить соглашение о порядке пользования и эксплуатации недвижимости, что соответствует интересам и собственника здания, и приобретателей помещений в нем. С одной стороны, продавец в дальнейшем не сможет чинить препятствий собственникам нежилых помещений в их пользовании, с другой — собственники нежилых помещений не могут уклоняться от расходов по содержанию и эксплуатации всего здания (уборке, ремонту и пр.). Права и обязанности, связанные с наличием общего имущества, будут возникать и у иных приобретателей помещений в таком «нежилом» кондоминиуме18 .
Мы не можем согласиться с предложенным вариантом по следующим причинам. Во-первых, согласно Указу Президента РФ от 23.12.1993 «Об утверждении временного положения о кондоминиуме» кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере. В связи с принятием Федерального закона «О товариществах собственников жилья» данный Указ признан утратившим силу. В соответствии с ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Таким образом, создание кондоминиума в нежилых зданиях не было предусмотрено законодательством изначально.
В настоящее же время в связи с введением в действие с 01.03.2005 Жилищного кодекса РФ, положениями которого понятие «кондоминиума» как единого комплекса недвижимого имущества не предусматривается, а также в связи с тем, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» признан с 01.03.2005 утратившим силу, Федеральным законом от 05.12.2005 № 153-ФЗ в ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения: упоминание термина «кондоминиум» исключено из наименования ст. 23 названного Закона, а в п. 1 ст. 23 термин «кондоминиум» заменен словами «многоквартирные дома». При таких обстоятельствах создание кондоминиума в нежилом здании невозможно.
Во-вторых, как отметил К. И. Скловский, организация кондоминиума не может создавать общей собственности на то, что до того находилось в собственности исключительной182. В самом деле, если помещение было чьей-либо собственностью, оно не может стать собственностью общей без наличия соответствующей нормы.
В-третьих, никакой гарантии, что новый собственник недвижимости согласится на условия, изложенные в соглашении о порядке пользования и эксплуатации недвижимости, стороной которого являлся его правопредшественник, организация кондоминиума не дает: в соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.
Право на земельный участок собственников и владельцев нежилых помещений
В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ208 ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Применяются ли данные нормы при ипотеке помещений?
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 №5046/98 договор о залоге нежилого помещения был признан судом недействительным в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, так как земельный участок, предназначенный для использования под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Однако в Постановлении от 30.09.1999 по делу № А13-2650/99-12 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что «апелляционная инстанция обоснованно не применила п. 3 ст. 340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружения, а нежилые помещения». Таким образом, в некоторых случаях суды исходят из буквального толкования ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», считая, что требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только на ипотеку зданий и сооружений, а при ипотеке помещения— вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется. В других случаях суды исходят из того, что на помещение как на часть здания распространяется правовой режим зданий, сооружений.
Согласно п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее— Обзор)209, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).
Таким образом, суд не только установил, что правила ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распространяются на нежилые помещения, но и существенно изменил их. Если в приведенных выше судебных примерах ипотека нежилого помещения могла быть признана ничтожной сделкой вследствие того, что при ипотеке нежилого помещения залогодатель не произвел одновременного залога доли в праве собственности на земельный участок, то в соответствии с Обзором принадлежащие собственнику нежилого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка) считаются заложенными одновременно вне зависимости от волеизъявления сторон.
Нельзя не отметить, что такое толкование, безусловно, способствует устойчивости экономического оборота недвижимости, так как уменьшается возможность для признания сделок недействительными вследствие недобросовестности залогодателей. Однако, как и в случае с распространением норм 4 гл. 34 ГК РФ на нежилые помещения, подобный вывод должен быть закреплен в акте, являющемся источником права. Так, из приведенного в п. 3 Обзора дела следует, что вывод об одновременном залоге доли в праве собственности на общее имущество здания и доли в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка) сделан на основе применения норм ст. 290 ГК РФ, так как спорное помещение расположено в многоквартирном жилом доме. Но общее заключение п. 3 Обзора касается нежилых помещений, расположенных не только в жилых зданиях. Следовательно, возникает вопрос: целесообразно ли распространение данных правил и на ипотеку здания в целом? Представляется, что на этот вопрос необходимо дать положительный ответ.
Очевидно, что редакция ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по сути, совершенная Высшим Арбитражным Судом РФ, более удачна с точки зрения стабильности оборота недвижимости: лучший способ обеспечить единство судьбы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, заключается не в признании недействительными сделок, нарушающих данную норму, а презумпции совершения таких сделок в соответствии с волей законодателя.
В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
