Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика недвижимости как объекта предпринимательского права 16
1.1. Развитие правового регулирования отношений по поводу недвижимости. 16
1.2. Понятие правового режима в предпринимательском обороте: особенности правового режима недвижимости 40
1.3. Понятие и виды недвижимого имущества как объекта предпринимательского оборота 51
1.4. Государственная регистрация недвижимого имущества в предпринимательском обороте 71
Глава 2. Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества в предпринимательском обороте и сделок с ним 82
2.1. Особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте 82
2.2. Земельные участки и здания, сооружения как объекты недвижимого имущества 95
2.3. Предприятие как особый вид недвижимого имущества в предпринимательском обороте 120
2.4. Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как особые виды недвижимости 131
Заключение 144
Список нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 150
- Понятие правового режима в предпринимательском обороте: особенности правового режима недвижимости
- Государственная регистрация недвижимого имущества в предпринимательском обороте
- Особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте
- Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как особые виды недвижимости
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Несмотря на проводимые в нашей стране правовые, социальные, политические и экономические реформы, в России сохранилось множество проблем в области правового регулирования отношений по поводу недвижимости. Так, существует необходимость в совершенствовании законодательной базы в сфере правового режима недвижимого имущества. Кроме того, развитие оборота недвижимости сдерживается отсутствием надлежащего законодательного регулирования условий его существования.
Сделки с недвижимостью всегда имели большое значение для предпринимательского оборота, поскольку свойства недвижимости таковы, что обыкновенные усилия человека не могут изменить его материальной сущности. Недвижимость используется участниками предпринимательских отношений в различных целях - как офисные, торговые, складские, производственные помещения и т.д. На все указанные объекты существует большой спрос, и сделки с ними играют важную роль в предпринимательском обороте. Во многом это обусловлено повышенной стоимостью недвижимости, которая всегда являлась универсальным объектом для капиталовложений и инвестиций. Несмотря на глобальный финансовый кризис, негативно повлиявший на рынок недвижимого имущества, покупка недвижимости считается наиболее универсальным способом сохранения капитала. По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, за 2008 г. каждый второй россиянин (51%) считает наиболее надежным способом вложения денег покупку недвижимого имущества .
Вопросы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы практически всех участников гражданского, в том числе и
См.: Всероссийский центр изучения общественного мнения. Официальный сайт. URL: tematicheskii-rkhiv/item/single/10852.html? nocache = l&cHash = Ь5сЬ785е55 (дата обращения 10 марта 2009).
4 предпринимательского оборота. Практика применения норм законодательства о недвижимом имуществе обнаружила массу недостатков, а также очертила круг самых «проблемных» сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте (сделки с предприятиями, аренда зданий, сооружений, помещений и т.д.), в правовом регулировании которых существуют значительные недочеты.
Актуальность исследования также предопределена следующими обстоятельствами: недостаточной теоретической разработанностью отдельных вопросов правового режима недвижимого имущества; отсутствием легального определения понятия «правовой режим недвижимого имущества»; необходимостью научного анализа состояния и тенденций развития правового регулирования рынка недвижимости; целесообразностью совершенствования правового режима недвижимости в предпринимательском обороте; существующей необходимостью конкретизации норм о недвижимом имуществе применительно к предпринимательскому обороту. Недостаточная теоретическая разработанность данной темы подтверждается начавшимся процессом совершенствования отечественного гражданского законодательства, который представлен принятыми к обсуждению проектами концепций2, разработанных советом по кодификации при президенте Российской Федерации согласно Указу Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Данные концепции посвящены совершенствованию общих положений гражданского кодекса, развитию законодательства о вещном и обязательственном праве и т.д. В концепциях содержатся положения, которые касаются совершенствования отечественного законодательства, в том числе и норм о недвижимом имуществе. Все это свидетельствует, что решение проблем, связанных с недвижимым имуществом, не утратили своей актуальности.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. Фундаментальные научные работы, посвященные недвижимому имуществу,
2 URL:
5 появились значительно позднее, чем сама недвижимость стала объектом гражданского и тем более предпринимательского оборота. В отечественном праве проблемами, связанными с недвижимым имуществом, ученые-цивилисты стали заниматься примерно с начала XIX века. Особенностью работ о недвижимости обозначенного периода являлось то, что ученые анализировали в основном юридические характеристики оборота земель (Н.Ф. Блюменфельд, А.О. Лакиер, О.О. Турчанинов, И.О. Энгельман и т.д.). Относительно анализа понятия «недвижимость» как системы, включающей помимо земли и земельных участков иные элементы и виды, то данная проблематика изучалась неоправданно мало. Работы, посвященные этим вопросам, встречались довольно редко (Н. Василенко, В.И. Курдиновский, В.О. Милютин и т.д.).
В советский период со значительными ограничениями были разрешены отдельные сделки в отношении таких объектов недвижимого имущества, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности. В связи с этим речь о полноценном участии недвижимости в имущественном обороте и соответственно об ее правовом режиме не могла идти вовсе (А. Мексин).
Лишь с принятием Гражданского кодекса РФ были окончательно закреплены основы правового режима недвижимого имущества, в том числе и его понятия, которые получили, свою дальнейшую разработку в научных трудах современных ученых-цивилистов (О.М. Козырь, М.Г. Масевич, Ю.Г. Жариков и т.д.).
В результате наступило обновление всей системы регулирования гражданских отношений, появились труды, посвященные правовому режиму. Однако единое понимание понятия «правовой режим» и тем более «правовой режим недвижимости» в них отсутствует. Несмотря на наличие научных работ, посвященных проблеме правового режима (СП. Гришаев, А.С. Трифонова, М.Н. Илюшина), и принимаемые законодателем меры, требуется более четкая правовая проработка и правовое регулирование указанной тематики.
Многие современные ученые анализируют различные виды сделок с недвижимостью (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Киндеева, О.Г. Курноскина, М.Г. Пискунова), а также проблемы их правового регулирования (В.В. Чубаров). В этих работах обсуждаются перспективные в практическом и теоретическом плане вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью в гражданском, в том числе и предпринимательском обороте, тем не менее вопросу правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте отводится лишь незначительное место.
Изучение проблематики правового режима недвижимости в основном проводится на примере отдельных правовых режимов различных видов недвижимости (Р.А. Валеев, О.М. Козырь, А.С. Трифонов, В.В. Чубаров, Е.А. Шипунов и т.д.). Также встречаются работы, посвященные проблеме правового режима недвижимости в целом (СП. Гришаев, В.В. Кущенко). Однако такие вопросы, как особенности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте и сделок с ним, в данных работах подробно не исследовались. Вне комплексного исследования осталась проблематика правовой организации предпринимательского оборота, в том числе применительно к обороту недвижимого имущества.
Таким образом, несмотря на имеющиеся научные труды, посвященные недвижимому имуществу и сделкам с ним, а также правовому режиму недвижимости в целом и отдельным ее видам, проблематика «правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте» комплексно исследована не была. В частности остались без рассмотрения вопросы о гражданско-правовом режиме как правовой категории и его элементах, а также о зависимости правового режима недвижимости от назначения объекта; не исследованы принципы правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте и т.д.
Цель работы. Изложенные обстоятельства об актуальности темы диссертационного исследования, а также степени ее разработанности позволяют сформулировать его цель - выявить в рамках единой концепции
7 специфические особенности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте.
В соответствии с данной целью необходимо решить следующие задачи:
изучить исторический путь развития института недвижимости и сделок с ним в зарубежном и отечественном праве;
проанализировать правовую и экономическую сущность недвижимости и ее базовых свойств;
уточнить и проанализировать понятие «недвижимое имущество», его признаки и виды как объекта предпринимательского оборота;
исследовать особенности правового режима в целом и правового режима недвижимости, в частности;
выявить специфику элементов правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте;
рассмотреть особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в предпринимательском обороте;
исследовать особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте;
изучить договорный режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте на примере купли-продажи и аренды.
Объектом диссертационного исследования является комплекс гражданско-правовых отношений, возникающих по поводу объектов недвижимого имущества в предпринимательском обороте.
Предметом исследования являются объективные правовые и экономические отношения, появляющиеся в процессе участия недвижимого имущества в предпринимательском обороте, а также практические вопросы, возникающие при заключении, изменении, прекращении и исполнении сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте на примере купли-продажи и аренды.
Методологическая основа диссертации. Исследование проводилось с использованием таких общенаучных методов познания, как диалектический
8 метод, сравнительно-правовой, исторический, логический, а также статистический, системно-структурный, анализ и синтез, и другие методы.
Нормативной основой исследования являются Конституция РФ, международно-правовые акты, отечественное гражданское законодательство, законодательство о предпринимательской деятельности.
Эмпирическую базу диссертационной работы составляет практика Конституционного Суда РФ, арбитражных судов, а также опубликованная и неопубликованная практика по конкретным делам судов общей юрисдикции.
Теоретическая основа диссертационного исследования была сформирована в ходе изучения и использования трудов ученых-цивилистов дореволюционного, советского и современного периодов. Среди них основное место занимают работы: В.А. Алексеева, Г.Н. Амфитеатрова, С.А. Бабкина, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, А.Г. Гойхбарга, СП. Гришаева, Е.П. Губина, В.А. Дозорцева, Н.Р. Ивановой, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, В.П. Камышанского, Л.А. Кассо, А.В. Копылова, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапач, П.Г. Лахно, О.Н. Садикова, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова, С.А. Степанова, Ю.К. Толстого, Е.М. Тужиловой-Орданской, Ю.В. Романца, М.Г. Пискуновой, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, Л.В.' Щенниковой, В.В. Чубарова, В.Ф. Яковлева и других.
Диссертационное исследование опирается также на труды современных авторов, которые обращались к исследованию правовой проблематики, касающейся недвижимости, в том числе государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, правового режима отдельных видов недвижимого имущества, а также к вопросам правового регулирования рынка недвижимости. Это диссертации и статьи: А.В. Акчурина, Е.М. Андреевой, Т.Д. Аппак, И.В. Астаниной, Ю.В. Баринова, СВ. Безбах, Д.С Бугрова, Р.А. Валеева, А.В. Волынцевой, Т.В. Глинщиковой, Ю.И. Головина, Н.Е. Гребневой, Е.А. Грызыхиной, А.В. Дмитриева, Е.А. Дорожинской, О.В. Зайцева, Н.С Карцевой, Е.Б. Козловой, СВ. Мальцевой, В.В. Михольской,
9 Е.Ю. Петрова, В. А. Петрушкина, В. А. Порошкова, Е.С. Роговой, М.А.Салиховой, П.В. Скибы, С.А. Степанова, С.А. Хохлова, М.Ю. Челышева и т.д.
Научная новизна работы состоит в том, что в ней сформулировано
авторское представление о гражданско-правовом режиме как правовой
категории, в том числе дано его определение и выявлены элементы. На основе
выводов, полученных в результате анализа гражданско-правовых норм
отечественного и зарубежного законодательства о недвижимости, а также
соответствующей правоприменительной практики, автором в рамках единой
концепции установлены особенности правового режима недвижимого
имущества в предпринимательском обороте, в том числе показана специфика
сделок с ним. Дано авторское определение понятия «предпринимательский
оборот» и установлены особенности его содержания. Показана прямая
зависимость правового режима недвижимости от ее назначения
(предпринимательское или непредпринимательское назначение), выделены
элементы правового режима и иные его особенности. Наряду с этим проведена
классификация недвижимого имущества, участвующего в
предпринимательском обороте, и обоснована необходимость введения в научный оборот нового правового понятия - предпринимательская недвижимость.
Также научная новизна выражается и конкретизируется в следующих положениях, выносимых на защиту:
1. Правовой режим в общеправовом аспекте представляет собой закрепленные в правовых нормах условия осуществления правомочий обладателя прав на соответствующие объекты в определенной сфере и выражающиеся в двух состояниях: состоянии статики и состоянии динамики. Исходя из этого, в работе обосновывается, что гражданско-правовая категория «правовой режим» используется для характеристики объектов гражданских прав, а также экономической, в том числе предпринимательской деятельности. Соответственно указанная категория состоит из двух элементов — правового
10 режима самих объектов и правового режима деятельности по их владению, пользованию и распоряжению.
Обосновывается авторское определение элементов правового режима: правового режима объекта и правового режима деятельности. Правовой режим объекта представляет собой закрепленные в нормах права сущностно-юридические особенности (форма, технические и иные подобные характеристики, их правовое отражение) определенного объекта в конкретной сфере, выраженные в соответствующих элементах. Правовой режим деятельности — это определяемые нормами права особенности порядка осуществления различных действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом (объектами) гражданских прав.
В результате анализа особенностей правового режима объекта и правового режима деятельности и их взаимодействия сформировано представление о правовом режиме недвижимости в предпринимательском обороте, объединяющее два состояния - статики pi динамики. Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте - это закрепленные в нормах права сущностно - юридические особенности недвижимости, связанные с условиями владения, пользования и распоряжения им в ходе осуществления предпринимательской деятельности. Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте состоит из закрепленных в нормах права следующих элементов: назначение объекта недвижимости; оборотоспособность объекта недвижимости; права и обязанности титульного владельца - предпринимателя, связанные с владением, пользованием и распоряжением объектами недвижимости данной категории.
Сформулировано определение принципов организации правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте. Это обеспечивающие единство системы элементов и закрепленные в нормах права основные идеи и основополагающие начала, выражающие сущность правового режима недвижимого имущества как специфического объекта и отражающие законодательное представление относительно условий владения, пользования и
распоряжения недвижимостью в ходе осуществления предпринимательской деятельности. Принципы организации правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте являются составной частью системы принципов соответствующего правового института.
5. На основании данного определения выявлена система принципов
организации правового режима недвижимого имущества в
предпринимательском обороте, которая состоит из общих (принцип равенства
сторон, принцип справедливости и соразмерности мер юридической
ответственности, принцип недопустимости произвола при толковании закона
правоприменителем и т.д.) и следующих основных специальных принципов:
принцип универсальности правового режима различных объектов, проявляющийся в том, что система элементов правового режима едина для всех объектов имущественного оборота;
принцип нормативности, выраженный в закреплении в нормах права основных особенностей правового режима недвижимости в предпринимательском обороте;
принцип дифференцированного подхода к необходимости в государственной регистрации объектов недвижимости, участвующих в предпринимательском обороте и сделок с ним, который позволяет минимизировать объем сделок, подлежащих государственной регистрации, тем самым увеличивая степень участия недвижимости в предпринимательском обороте;
принцип целевого использования, согласно которому правовой режим недвижимого имущества данной категории определяется, исходя из ее принадлежности и целей использования;
принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков.
6. Правовой институт недвижимого имущества в
предпринимательском обороте представляет собой совокупность норм,
12 выражающих правовой режим недвижимого имущества, а также закрепляющий порядок деятельности участников предпринимательского оборота на рынке недвижимости. Данный правовой институт является межотраслевым, включающим в себя нормы гражданского права и иных правовых отраслей (нормы конституционного права, земельного права, налогового и т.д.), направленных на правовое обеспечение предпринимательского оборота недвижимости.
В зависимости от назначения недвижимости правовой режим недвижимого имущества делится на два вида: непредпринимательский и предпринимательский. В рамках предпринимательского правового режима порядок, условия владения, пользования и распоряжения недвижимостью напрямую направлены на систематическое извлечение прибыли. При этом правовой режим недвижимого имущества в отличие от сущностных свойств недвижимости трансформируется с предпринимательского на непредпринимательский, и наоборот. На основании этого выявлена динамика правового режима недвижимости в имущественном обороте: данный правовой режим может меняться под воздействием каких-либо юридических (например, совершение различных сделок с недвижимым имуществом или принятие какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов) или фактических обстоятельств (изменение недвижимости под воздействием природных факторов).
С целью уяснения сущности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте проведена следующая классификация указанного объекта:
в зависимости от степени изменения правового режима под воздействием внешних факторов делится на недвижимость с изменяющимся и не изменяющимся правовым режимом;
в зависимости от степени оборотоспособности объектов недвижимости (привлекательность для инвестиций, возможность оперативного совершения сделок с объектами недвижимого имущества) делится на
13 недвижимость с высокой оборотоспособностью и недвижимость с низкой оборотоспособностью;
- в зависимости от характера и целей использования объектов недвижимого имущества в предпринимательском обороте разделяется на недвижимость, непосредственно использующуюся для получения систематической прибыли, и недвижимость, опосредованно использующуюся для получения систематической прибыли.
На основе анализа механизма правового регулирования сформулировано понятие «предпринимательский оборот недвижимости». Предпринимательский оборот недвижимости характеризуется как совокупность соответствующих юридических действий, направленных на отчуждение или использование недвижимого имущества субъектами предпринимательской деятельности в предпринимательских целях и представляющих собой законченный цикл определенных действий. Он состоит из следующих элементов: объект, субъекты, содержание (субъективная сторона и объективная сторона). Объектами предпринимательского оборота недвижимого имущества выступают различные виды недвижимости, являющиеся товаром в экономическом смысле и составляющие гражданско-правовую категорию недвижимого имущества. Субъектами предпринимательского оборота являются субъекты гражданского права -юридические лица и индивидуальные предприниматели, целью которых является непосредственное извлечение прибыли. Содержание предпринимательского оборота составляет переход имущества от одного участника предпринимательского оборота к другому на основе заключаемых сделок (субъективная сторона) и составляемых при этом необходимых документов (объективная сторона).
В связи с тем, что введение государственной регистрации для значительного числа сделок с недвижимостью в определенной мере сдерживает оборот предпринимательской недвижимости и не всегда отвечает интересам сторон, предлагается концепция законодательной оптимизации
14 оборота предпринимательской недвижимости, в рамках которой обосновывается необходимость:
законодательного исключения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте, в том числе аренды недвижимости;
совершенствования процедуры государственной регистрации, в том числе минимизация ее сроков, а также сокращение перечня требующихся для регистрации документов.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования теоретических и практических выводов, а также разработанных рекомендаций для дальнейшего исследования особенностей правового режима такого специфического объекта, как недвижимое имущество. При этом такие исследования должны быть направлены как на выявление специфики отдельных категорий недвижимого имущества, так и на совершенствование общих теоретических вопросов, связанных с правовым режимом недвижимого имущества в гражданском, в том числе предпринимательском обороте. Теоретические положения, предложенные в настоящей работе, имеют целью способствовать совершенствованию правового регулирования предпринимательского оборота недвижимого имущества.
Наряду с этим результаты работы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства и правоприменительной практики. Предложенное содержание понятия «правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте» также может быть использовано при совершенствовании законодательства и при дальнейшем исследовании проблем, касающихся правового режима недвижимого имущества. Кроме того, система изучения правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте, разработанная в данном диссертационном исследовании, позволит исследовать правовой режим любого другого объекта гражданского оборота.
Также результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе в рамках преподавания курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и специальных курсов гражданско-правового цикла, посвященных правовому регулированию отношений по поводу недвижимого имущества.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование подготовлено на кафедре экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского государственного университета, где прошло её обсуждение и рецензирование. Основные положения и выводы изложены в опубликованных научных статьях и материалах международных научно-практических конференций. Всего по теме исследования было опубликовано шесть научных статей. Две из них опубликованы в журналах, рекомендованных ВАК РФ.
Результаты работы над диссертацией обсуждены и докладывались в выступлениях на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса» (посвященной памяти и 70-летию со дня рождения профессора Я.Ф.Фархтдинова, г. Казань, 12-13 октября 2006 г., Казанский государственный университет), а также на Международной VII научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара, 27-28 апреля 2007 г., Самарский государственный университет).
Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, которые включают в себя восемь параграфов, заключения, списка нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.
Понятие правового режима в предпринимательском обороте: особенности правового режима недвижимости
Понятие «правовой режим» достаточно часто используется в научных трудах современных ученых. Активное использование данного понятия, а также отсутствие единого понимания категории правового режима, привлекло внимание к исследованию содержания данного понятия, попытке определить, что необходимо понимать под правовым режимом, какова структура правового режима, к попытке классифицировать правовые режимы по различным основаниям.
Существует необходимость определения понятия «правовой режим», его содержания и структуры. Само понятие «правой режим» если его рассматривать с лингвистической точки зрения, происходит от латинского «regimen» - управление, образ правления государством, точно установленный распорядок и обозначает совокупность средств, мероприятий, норм для достижения какой-нибудь цели; условия деятельности и существования чего-либо. В русском языке синонимом латинского слова «regime» были слова «порядок, строй». Понятие «правовой режим» получило особое значение в связи с рассмотрением как в общей теории, так и в отраслевых исследованиях проблем механизма правового регулирования общественных отношений .
Физические и экономические свойства вещей неодинаковы, это в свою очередь определяет и различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия, как правило, и называют правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения55.
Некоторые ученые характеризуют правовой режим так: «каждый правовой режим, выражает степень жесткости юридического регулирования, наличие известных ограничений и «обязываний», допустимый уровень активности субъектов, пределы их правовой самостоятельности»36.
Правовой режим обеспечивает устойчивое нормативное регулирование группы общественных отношений, определенного участка социальной жизни, содействует оптимальному использованию конкретных объектов. Это особенно важно в период экономических, политических и социальных преобразований, осуществляемых сегодня в России. В этом смысле значение правовых режимов существенно возрастает, поскольку данное правовое средство способно максимально эффективно воздействовать на социальную среду, «успешно решать стратегические и тактические задачи и продвигаться по восходящей от рубежа к рубежу»57.
Правовой режим призван обеспечить наступление желаемого социального эффекта, состояния, показывая путь к подобному результату и способ, ведущий к нему. Правовой режим - это прежде всего функциональная характеристика права; особый порядок правового регулирования, который выражается в определенном сочетании юридических средств и создает желаемое социальное состояние и конкретную степень благоприятных либо неблагоприятных обстоятельств, необходимых для удовлетворения интересов субъектов права5 . Правовым режимам присущи следующие основные признаки: 1) они устанавливаются законодательством и обеспечиваются государством; 2) имеют целью специфическим образом регламентировать конкретные области общественных отношений, выделяя во временных и пространственных границах те или иные субъекты и объекты права; 3) представляют собой особый порядок правового регулирования, состоящий из совокупности юридических средств и характеризующийся определенным их сочетанием; 4) создают конкретную степень благоприятности для удовлетворения интересов различных субъектов правовых отношений59. Данные значения правового режима позволяют говорить о двойственности данной правовой категории, его можно использовать для характеристики статических систем, например для обобщения особенностей объектов недвижимости, а также для определения специфики отдельных видов деятельности различных субъектов. Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав -их оборотоспособность. По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории (ст. 129 ГК): - не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом; - ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению; - изъятые из гражданского оборота объекты. Таким образом, правовой режим в общеправовом аспекте представляет собой закрепленные в правовых нормах условия осуществления правомочий обладателя прав на соответствующие объекты в определенной сфере и выражающиеся в двух состояниях: статики и динамики. Гражданско-правовая категория «правовой режим» используется для характеристики объектов гражданских прав, а также экономической, в том числе предпринимательской деятельности. Соответственно указанная категория состоит из двух элементов - правового режима самих объектов и правового режима деятельности по их владению, пользованию и распоряжению. Наличие данного определения поможет более четко определить особенности правового режима различных объектов гражданского оборота.
Правовой режим объекта представляет собой закрепленные в нормах права сущностно-юридические особенности (форма, технические и иные подобные характеристики, их правовое отражение) определенного объекта в конкретной сфере, выраженные в соответствующих элементах. Правовой режим деятельности - это определяемые нормами права особенности порядка осуществления различных действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом (объектами) гражданских прав.
Государственная регистрация недвижимого имущества в предпринимательском обороте
В мировой практике существуют две системы регистрации недвижимости: англо-саксонская и европейская (континентальная). Англосаксонская система регистрации действует на территории Великобритании, Канады, США, Ирландии, Индии, Франции и других государств. Она предусматривает регистрацию передачи прав собственности на недвижимость по договорам между прежним и новым владельцем. При регистрации документов все соглашения, касающиеся недвижимости, регистрируются в учреждении регистрации документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые как бы наслаиваются на зарегистрированные ранее сделки. Потенциальный покупатель, чтобы убедиться, что продавец вправе осуществить продажу, может просмотреть в реестре документы, опосредствующие всю цепь перехода прав на недвижимость".
Вторая система - так называемая континентальная, или европейская, существует во многих разновидностях. Например, среднеевропейский вид распространен на территории Германии, Югославии, Чехии, Словакии, Голландии, в странах Скандинавии, в Испании, Греции и Турции. Европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре. Совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-то ошибки, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие при этом издержки. Такая система намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав. В отечественном праве вначале внедрялась идея регистрации сделок (регистрации документов).
В советский период в ст. 185 ГК РСФСР 1922 г. законодатель устанавливает, что купля-продажа строений, под страхом недействительности, должна осуществляться в нотариальном порядке с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе.
Использованный законодателем термин — «строение» вместо «недвижимость» - не должен вводить в заблуждение: специфика недвижимой вещи, каковой является строение, диктовала необходимость установления особого правового режима совершаемых сделок и, следовательно, особого правового режима самой вещи (строения), являющегося предметом регистрируемой сделки.
В советской юридической литературе обсуждался вопрос правового значения регистрации подобного рода сделок в коммунальных отделах (впоследствии - в исполкомах местных Советов народных депутатов). При этом высказывались противоположные мнения.
Так, И.Б. Новицкий полагал, что если нотариально удостоверенный договор купли-продажи строения не зарегистрирован в коммунальном отделе, то он недействителен .
Иной подход к данной проблеме был высказан Г.Н. Амфитиатровым, который полагал, что регистрация сделки или отсутствие регистрации не влияют на ее действительность101. Объяснялось это тем, что в законе не установлен срок, в течение которого должна быть произведена регистрация, а также тем обстоятельством, что регистрация носит служебный характер, не влияет на правоотношения, складывающиеся между продавцом и покупателем.
В литературе в этот период отмечалось, что «договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его регистрации. С того же момента к покупателю переходит и право собственности на жилой дом». При этом, как писал В.Ф. Яковлев, невыполнение указанного правила влекло недействительность соответствующего договора .
Однако оборот недвижимости в советское время исчерпывался исключительно отчуждением жилых домов и садово-дачных участков. Сделки с иными объектами недвижимости были невозможны, поскольку вся остальная недвижимость была изъята из гражданского оборота .
Основные нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном отечественном праве содержатся в ГК РФ. Возникновение вещных и некоторых обязательственных прав законодатель связывает с моментом государственной регистрации. Право собственности и иные вещные права, по общему правилу, возникают с момента государственной регистрации, а обязательственные права (право залога или право аренды) - с момента регистрации соответствующего договора. Конкретизирующие нормы, устанавливающие порядок государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним, содержатся в Законе о государственной регистрации и иных нормативно-правых актах Российской Федерации. Со вступлением Закона в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта федерации, на территории которого она находится. Ведется работа по созданию Единого государственного реестра прав. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.
Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На основании этого можно сказать, что зарегистрированное право обладает презумпцией законности, поэтому только суд может опровергнуть эту презумпцию. Отсюда следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Принятие закона было предусмотрено ГК РФ. Так статьи, посвященные недвижимому имуществу, содержат указание на обязательность государственной регистрации прав на это имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
Исходя из всего выше изложенного, можно сделать вывод, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте
В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объект недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т.п. в предпринимательских целях. Однако отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения с недвижимостью в предпринимательском обороте, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути.
Сделки с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте являются достаточно новым институтом в современном Российском праве. Несмотря на это, если посмотреть на этот вопрос с исторической точки зрения, то мы увидим, что в дореволюционном российском праве договоры купли-продажи недвижимости в предпринимательском (торговом) обороте рассматривались как весьма сложные сделки, поскольку требовали крепостной формы. Процедура отчуждения недвижимого имущества предусматривала составление договора купли-продажи (купчей крепости) младшим нотариусом. В дальнейшем купчая крепость утверждалась старшим нотариусом, который состоял при губернском суде110.
Согласно точке зрения, господствовавшей в доктрине и судебной практике, переход права собственности на отчуждаемую недвижимость осуществлялся в момент утверждения крепости старшим нотариусом. Так, в некоторых решениях кассационного департамента Правительствующего Сената указывалось, что «купля-продажа считается окончательно совершившейся со времени утверждения акта старшим нотариусом, то есть когда акт внесен в книгу и об этом отмечено в крепостном реестре»111.
Дореволюционное российское законодательство предусматривало такую форму отчуждения недвижимости, как запродажа. Запродажа представляла собой предварительный договор купли-продажи. В качестве «существенных принадлежностей» запродажи рассматривались: 1) соглашение о запродаже; 2) цена отчуждаемой недвижимости; 3) предмет будущей купли-продажи .
Запродажу от договора купли-продажи отличало то, что ее предметом могла выступать не только вещь, принадлежащая продавцу, но и чужая вещь. Точно также, в отличие от купли-продажи недвижимости, допускалась и запродажа несуществующей вещи, т.е. вещи, которая должна возникнуть в будущем. Требования к форме договора запродажи были более мягкими - такая сделка должна была совершаться в письменной форме (запродажная запись), с засвидетельствованием (у нотариуса) или обычным «домашним порядком».
Сложности, связанные с отчуждением недвижимости по договору купли-продажи, привели к формированию концепции, согласно которой купля-продажа рассматривалась не как договор, а как способ перехода (перенесения) прав на недвижимое имущество. Сторонником этой доктрины был выдающийся государственный деятель и юрист К.П. Победоносцев. Он писал: «во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности»113.
В конечном итоге эта концепция привела к точке зрения, согласно которой купля-продажа признавалась в качестве одностороннего (односторонне обязывающего) договора, в соответствии с которым одно лицо обязывалось уплатить другому лицу определенную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность114.
К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе»115.
Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом»116.
Следует отметить, что в XIX в. практика, как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). «Хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны» . Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената118.
Принимая во внимание то обстоятельство, что предпринимательские сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, отметим, что эти сделки обладают определенной спецификой. Эта специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Объективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер даже тогда, когда они совершаются единолично лицами, вообще торговлей не занимающимися. Субъективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер только тогда, когда они совершаются лицами, занимающимися торговлей, как промыслом»119.
Данный подход позволяет дать определение понятия «предпринимательский оборот» как составной части гражданского оборота. Таким образом, «предпринимательский оборот» представляет собой совокупность актов, направленных на возмездный обмен не запрещенных к обращению объектов, систематически осуществляемый между предпринимателями либо между предпринимателями и иными субъектами гражданского права в случаях, когда последние осуществляют необходимую для их функционирования хозяйственную деятельность120.
Морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты как особые виды недвижимости
Недвижимым имуществом, на которое необходимо обратить особое внимание являются также морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очень часто в научной литературе к ним применяется особое понятие - «условная недвижимость» или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона. Данное понятие характерно и для законодательства различных зарубежных стран.
Необходимость отнесения к недвижимому имуществу морских, воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов в отечественном праве анализировалась как современными , так и дореволюционными юристами. Так, еще А.С. Звоницкий отмечал особенность морских и речных судов как объектов недвижимости: «В особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются. юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых»205.
Остановимся более подробно на сущности понятия «условная недвижимость» или недвижимость в силу закона. Как отмечал А.В. Черных, необходим более гибкий подход к определению понятия «недвижимость по закону», что во многом предопределено постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота206. Нельзя не согласиться, что во многом признание по своим физическим свойствам «движимых вещей» недвижимостью имеет лишь одну основную цель - распространить на эти объекты правовой режим, установленный для недвижимого имущества. В данном случае законодатель использует особое правовое средство - юридическую фикцию. Это означает, что факт действительности как бы подводится под определенное понятие, которое прямо противоречит данному факту.
Тем не менее, как было отмечено выше, эти объекты фактически являются движимыми и не отвечают основному требованию, которое предъявляет законодатель к объектам недвижимого имущества. Отсутствует основной признак, присущий для других видов недвижимости, - нет прочной связи с землей. Также возможность нанесения несоразмерного ущерба при перемещении невозможна, так как прямой задачей этих объектов недвижимости является перемещение в пространстве.
Существует мнение, что они отнесены к разряду недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации или особой социальной и экономической значимости этих объектов в гражданском и предпринимательском обороте. Понятие данных транспортных средств (а все выше указанные объекты по своему назначению являются именно транспортными средствами) раскрывается в присущих для каждого вида транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания РФ207 раскрывает понятие «морское судно», в международных конвенциях дается понятие «космический объект». Признание отечественным законодателем указанного имущества в качестве недвижимого объясняется несколькими причинами. Так, некоторые ученые называют в качестве основной причины того, что данный вид имущества причислен к недвижимости, их большую цену и экономическую значимость. Наличие данных факторов требует установление для них специфического правового режима, выраженного в особом порядке регистрации, который предусмотрен для недвижимого имущества. Также, отличительной чертой такого имущества является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них. Тем не менее, несмотря на все вышеизложенное, данные объекты являются движимостями по своей природе, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве.
Также высказывалось мнение, что на указанные объекты распространен правовой режим недвижимого имущества лишь в связи с необходимостью в их государственной регистрации, цель которой должна состоять не только в подтверждении прав на них, а в большей степени в государственном подтверждении их соответствия техническим требованиям, предъявляемым к данным объектам. Выполнение данных требований напрямую связано с безопасным использованием указанных объектов .
Органы, осуществляющие регистрацию названных объектов, не только регистрируют права, но и осуществляют контроль над данным видом имущества. Так, например, регистрация морских судов осуществляется капитанами морских торговых портов, которые также осуществляют выдачу документов, подтверждающих данную регистрацию. Работу по приему, регистрации и проверке входящих документов, подготовке к оформлению свидетельств и других исходящих документов выполняют работники соответствующей службы капитана торгового порта.
Похожие диссертации на Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте
