Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 5
ГЛАВА L ЗАЛОГ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ КАК ИНСТИТУТ
АГРАРНОГО И ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА 45
§1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЛОГЕ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 45
§ 2. ПОНЯТИЕ ЗАЛОГА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 67
§ 3. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ЗАЛОГА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 70
§ 4. ТЕОРИИ ЗАЛОГА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 74
ГЛАВА П. УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА 77
§ 1. КРЕДИТНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ- УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА 77
§ 2. ФЕРМЕРСКИЕ ХОЗЯЙСТВА, СЕМЕЙНЫЕ ТОВАРИЩЕСТВА, КОРПОРАЦИИ И
КООПЕРАТИВЫ-УЧАСТНИКИ ИПОТЕЧНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА 95
ГЛАВА Ш. ФОРМИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО РЬШКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
ЗЕМЕЛЬ И ЕГО ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ 134
§ 1. ЦЕЛЬ ФИНАНСИРОВАНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 134
§ 2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ, ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗАЙМОВ ПОД ЗАЛОГ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ И ПОРЯДОК ИХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ 139
§ 3. ВТОРИЧНОЕ И ПОСЛЕДУЮЩЕЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ УЧАСТНИКОВ ИПОТЕЧНОГО
ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА 143
§ 4. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЛОГА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ
ЗЕМЕЛЬ 148
§ 5.ИПОТЕКА И ИНЫЕ СПОСОБЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ 168
Ипотека как основной способ финансирования недвижимого имущества 168
Учреждение доверительной собственности в качестве альтернативы ипотеке 170
Обеспечения, приравниваемые к ипотеке 171
Договор покупки земли с поэтапной оплатой 176
Правовое регулирование аренды при финансировании сельскохозяйственного недвижимого
имущества 183
ГЛАВА ГУ. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО СОГЛАШЕНИЮ О ЗАЛОГЕ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 189
§ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО СОГЛАШЕНИЮ О ЗАЛОГЕ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 189
Необходимость основного обязательства, его форма и описание 189
Предоставление кредитов в будущем и их ипотечное обеспечение 192
§ 2. СТАВКА ДОХОДА ПО ОСНОВНОМУ ОБЯЗАТЕЛЬСТВУ 199
§ 3 ИЗМЕНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА: ПРОДЛЕНИЕ И ВОЗОБНОВЛЕНИЕ. ИСПОЛНЕНИЕ
ОСНОВНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ИПОТЕКА 207
§ 4. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗАЛОЖЕННЫХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 214
Закладываемые права и их характеристика 214
Степень ипотечного покрытия 215
Порча заложенного имущества 219
§ 5. ПЕРЕХОДПРАВ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ И ЕГО ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ 221
Уступка ипотечного кредита 221
Коллизии интересов залогодателя и правопреемника залогодержателя 224
Проблемы платежа после уступки 227
Переход прав залогодержателя к плательщику ипотечного долга (суброгация) 239
Уступка, рассматриваемая в качестве обеспечения 243
ГЛАВА V. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ ФЕРМЕРСКИХ
ХОЗЯЙСТВ 245
§ 1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ ФЕРМЕРСКИХ ХОЗЯЙСТВ 245
§ 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ ПОСЛЕ НАРУШЕНИЯ ИМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
250
Нарушение залогодателем ипотечных обязательств 250
Сокращение сроков возврата кредита 251
Право владения и получения ренты 256
Право выкупа заложенной недвижимости до завершения процедуры обращения
взыскания 262
§ 3 УСЛОВИЯ ПРИМЕНЕНИЯ ГЛАВЫ 12 ЗАКОНА О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ 1978 Г.
266
Процедура несостоятельности фермерских хозяйств 266
План реорганизации предприятия-дебитора 268
Правовое регулирование деятельности фермера после утверждения плана реорганизации...275
§ 4. АРЕСТ ИМУЩЕСТВА ДЕБИТОРА И АННУЛИРОВАНИЕ РЕШЕНИЙ ОБ
ОСВОБОЖДЕНИИ ИМУЩЕСТВА ОТ АРЕСТА 277
ГЛАВА VL ОЧЕРЕДНОСТЬ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ИНТЕРЕСОВ КРЕДИТОРОВ И ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК 284
§1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЧЕРЕДНОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С ЕТК И СОГЛАШЕНИЕМ
СТОРОН 284
§ 2. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, СВЯЗАННОГО С ПЕРЕДАННЫМ В
ЗАЛОГ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 290
§ З.УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ В ОТНОШЕНИИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ
РАСХОДОВ 292
§ 4. ТРЕБОВАНИЯ, СВЯЗАННЫЕ С УПЛАТОЙ НАЛОГОВ И КОНЦЕПЦИЯ
РАСПРЕДЕЛЕНИЯ 296
§ 5. ИПОТЕКА В ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ПОКУПКЕ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ 301
§ 6. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК 303
Обращение взыскания через судебную продажу 304
Внесудебный порядок обращения взыскания в силу продажи 310
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 312
Введение к работе
Актуальность исследования. Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога сельскохозяйственных земель в США, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие рыночных реформ в сельском хозяйстве и последовавших за ними конституционных изменений, в том числе и законодательства, предоставившего всем собственникам земельных участков право свободно осуществлять все не запрещенные законом сделки с земельными участками. Это в равной мере распространяется на залог земель сельскохозяйственного назначения - правовой институт, который используется во всех правовых системах в качестве важнейшего инструмента эффективного распределения земельной собственности и надежного способа защиты прав кредиторов.
С начала 90-х годов начинается развитие общего и специального законодательства, предоставившего право собственнику отчуждать государству, сдавать в залог земельному банку, передавать в аренду, а также дополнительно покупать земельные участки в пределах установленного размера. ПС РФ вслед за законом РФ «О залоге» не только положил начало кодификации законодательства об ипотеке, но и предопределил форму ее проведения в виде Закона «Об ипотеке», регулирующего залог недвижимого имущества, в том числе и земельных участков сельскохозяйственного назначения.
По ряду позиций с принятием данного закона российский законодатель пошел по пути расширения перечня объектов, изъятых из гражданского оборота. Для сравнения отметим, что Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» называл лишь пять категорий объектов, изъятых из гражданского оборота. Современный законодатель в состав
имущества, которое не может быть предметом залога, включает также земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, сельскохозяйственных коммерческих организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевые земельные участки личных подсобных хозяйств.
Законодательная и исполнительная власть не выработали до сих
пор государственной стратегии о контурах регулируемого земельного
рынка и пределах государственного вмешательства в регулирование
отношений земельной собственности. Свидетельством тому служат не
прекращающиеся в Федеральном собрании дискуссии о том, может ли
собственник земельного участка совершать все, не запрещенные
законом сделки с сельскохозяйственными землями или законодатель
вправе не только ограничить, но и запретить право собственника на
совершение сделок с земельными участками. На уровне субъектов
Российской Федерации также имеет место бессистемность
законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, нарушающего
принцип конституционности, в соответствии с которым субъект РФ не
вправе издавать собственные нормативные правовые акты по вопросам
установления правовых основ единого рынка, регулирования сделок с
земельными участками, условий и порядка пользования землей,
являющихся исключительной прерогативой федеральной
законодательной власти.
Очевидно, что научная концепция залога сельскохозяйственных земель только формируется и юридическая наука призвана в связи с этим разработать комплекс правовых мер, позволяющих расширить базу для долгосрочного кредитования сельского хозяйства, упорядочить оборот земли, установить оптимальные размеры земельной собственности сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, существенно повысить
социальную эффективность и рациональность использования и охраны земельных ресурсов.
Определенным ориентиром при подготовке такой концепции
может быть признан правовой опыт США, в котором наиболее полно и
последовательно реализованы такие признанные в современной России
конституционные права, как свобода предпринимательской
деятельности, свобода земельного оборота, право частной собственности
на землю, право на выбор рода занятий и профессий, составляющих
основу правовой инфраструктуры рынка. Этими обстоятельствами в
значительной мере определяется актуальность настоящего
исследования, в котором предпринимается попытка проанализировать
теоретические и практические проблемы организации ипотечного
земельного кредитования как важнейшего рыночного инструмента,
обеспечивающего надежность и эффективность ипотеки для кредитора залогодержателя, дополнительную защиту имеющим особую
социальную значимость интересам собственников
сельскохозяйственных земель, стабильность и определенность регулирования ипотечных отношений.
Необходимость изучения американской модели организации ипотечного кредитования, именуемой в литературе как «расширенная открытая модель», стимулирующей приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, вызвана также потребностями разработки комплекса защитных и экономических мер, обеспечивающих надежный и конкурентоспособный источник кредитов для производителей сельскохозяйственной продукции.
Проектируя российскую модель организации ипотечного земельного рынка, следует, однако, принимать во внимание национальные традиции Российского государства и остроту нерешенных
социально-экономических проблем, связанных с тяжестью перехода от административно-командной системы к рыночной экономике и ошибками, допущенными в ходе проводимых на селе реформ. Тем не менее, исследование «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования может быть полезным, хотя и не все ее элементы могут быть применены на российском ипотечном земельном рынке.
Состояние научной разработанности проблемы и круг источников. В российской правовой литературе до сих пор отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам организации ипотечного земельного рынка в США. Показательно, что в учебниках по аграрному праву, в которых традиционно выделяется глава об аграрном праве зарубежных стран, исследования кредитования сельскохозяйственного предприятия ограничивается, как правило, кредитными системами, предоставляющими краткосрочные и среднесрочные кредиты. В ряде случаев читатель найдет здесь краткое упоминание о предоставлении кредитов под твердое обеспечение в виде залога недвижимости и применении судебных и внесудебных процедур для взыскания долгов с залогодателя в случае неуплаты им задолженности. Единичные юридические монографические исследования по зарубежной аграрно-правовой проблематике, изданные в начале 70-х годов, касаются преимущественно общей правовой теории методов государственного регулирования сельского хозяйства, публичного и частного сельскохозяйственного кредитования, за пределами которой остался правовой институт залога сельскохозяйственных земель.
Учитывая междисциплинарный характер диссертационного исследования, немаловажное значение имеет использование работ таких российских американистов в области аграрной экономики и финансов как Б. А. Черняков, Е. Н. Васильева, А. А. Володин, А. Ю. Давыдов, Б. А. Рунов, Н. Г. Первов, А. А. Коротких, А. В. Корнеев, В. Ф. Лищенко,
B. Г. Ларионов, Е. А. Шевлягин, Е. С. Шершенев, О. Г. Овчинников, С.
Н. Отрогов, С. В. Сотников, И. Ю. Соколова, Т. В. Стрелец, Б. Г.
Федоров, Е. Г. Хлебутин, Р. Г. Янбых, О. Г. Строгова, А. С. Терентьева,
A. А. Тулупников и другие.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, государственному, гражданскому, финансовому, земельному, аграрному праву - С. С. Алексеева, А. И. Васильчикова, М. Я. Герценштейна, Л. В. Гантовера, А. С. Звоницкого, Л. А. Кассо, О. А. Хауке, Д. И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича, А. М. Агаркова, Т. Е. Абовой,
C. Н. Братуся, М. М. Богуславского, Г. Е. Быстрова, 3. С. Беляевой, М.
Ю. Галятина, Д. М. Генкина, С. П. Гришаева, Л. И. Дембо, О. С. Иоффе,
B. А. Кикотя, Б. Д. Клюкина, И. А. Иконицкой, А. И. Масляева, В. П.
Мозолина, А. А. Мишина, Л. С. Мамута, В. А. Туманова, Г. А. Тосуняна,
Р. О. Халфиной и других исследователей.
В работе активно использовались работы таких американских юристов как Нил Харл, Ж. П. Дейли, Джон Луни, Арнольд А. Паулсен, А. М. Поллард, Чарльз Е. Эртсингер, Н. Хайнс, Дебор Л. Питерсен, Мэриэнн Б. Калхейн, Лэрри Е. МакКиббен, Гэрри Стрэйт, Ричард Ф. Стэйджмен, Ж. Г. Пассейк, Анита Шодин, Джеймс Р. Монро, Орвилл Бройс, Нил Д. Хамильтон, Роберт Гелбрейт, Ричард М. Кэлкинс, Джон Н. Дэйвидсон, Джейс Б. Уэлди, Чарльз Р. Айриш, Кис Мейер и Том Хамптон, Эдгар Ф. Хэнсел, Марк С. Кэди, К. X. Эллис, Г. Осборн, Х.Хис, М. Мэдисон, П. Варрон, Р. Кратовил, Р. Вернер, Р. Пауэр.
Предмет исследования - органичная, динамичная и
развивающаяся целостная система принимаемых законодательными и
исполнительными органами Федерации, штатов, местными органами
нормативных правовых актов, регулирующих залог
сельскохозяйственных земель. Предметом данного исследования
выступает также практика разрешения судебных споров, связанных с применением законодательства о залоге сельскохозяйственных земель.
В соответствии с предметом исследования его основная цель
заключается в том, чтобы обобщить и проанализировать основные
положения американского законодательства о залоге
сельскохозяйственных земель, выявить основные факторы, влияющие на развитие «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования, определить общие перспективы развития американской модели залога сельскохозяйственных земель.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:
• дается характеристика проблем, связанных с развитием американской прецедентной правовой системы, рассматриваются особенности правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, подпадающего в основном под действие законодательства о недвижимости штатов;
• формулируется понятие «залог сельскохозяйственных земель» и определяется, насколько действующая модель «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования соответствует его сущности;
• устанавливается правовой статус кредитных учреждений, фермерских хозяйств, семейных товариществ, корпораций и кооперативов - участников ипотечного земельного рынка;
• исследуются особенности формирования ипотечного земельного рынка и его правовой регламентации;
• рассматрваются общие принципы и область применения государственного регулирования залога сельскохозяйственных земель;
• раскрываются права и обязанности сторон по соглашению о залоге сельскохозяйственных земель;
• проводится изучение особенностей правового регулирования несостоятельности фермерских хозяйств;
• определяется очередность удовлетворения интересов кредиторов в соответствии с Единообразным торговым кодексом (ЕТК) и соглашением сторон;
• рассматривается порядок обращения взыскания через судебную процедуру и через продажу без обращения в суд;
• определяются возможность и способы использования американского опыта правового регулирования залога сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.
Методологическая база исследования. Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой анализ, технико-юридический, лингвистический. Их применение позволило диссертанту выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе правоотношения по организации земельного ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в нем впервые на современном этапе общественного развития с позиции науки аграрного и гражданского права рассматривается американская «открытая расширенная модель» организации ипотечного кредитования, реализация которой стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка сельскохозяйственных земель и частичному контролю государства за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Диссертант ввел в научный и практический оборот ряд правовых источников, доктринальных положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе.
Основные выводы, сделанные в результате исследования, выносимые на защиту, состоят в следующем:
1. В составе аграрного права, регулирующего
предпринимательскую деятельность фермеров, семейных фермерских
полных товариществ, коммандитных товариществ, корпоративных
предприятий и сельскохозяйственных кооперативов специфическими
для этой самостоятельной отрасли права правовыми методами
регулирования земельных и кредитных отношений выделяется институт
залога сельскохозяйственных земель, по которому обещание
землевладельца погасить кредит обеспечивается путем предоставления
кредитору залогового права (залоговой доли) на землю. Показано
широкое использование в специальном законодательстве о залоге
сельскохозяйственных земель норм частноправового характера,
регулирующих использование земли в качестве предмета свободного
имущественного оборота и объекта свободного приложения частных
инвестиций в земельную недвижимость и предпринимательскую
деятельность, связанную с обработкой земли. Одновременно при
регулировании залога сельскохозяйственных земель действует и другая
тенденция, связанная с подчинением отношений по передаче прав на
землю в качестве обеспечения возврата займа или иного обязательства
действию публично-правовых норм.
2. В США со времен депрессии господствовала специализация
кредитных учреждений в сфере жилищного строительства. В настоящее
время американский законодатель отказался от специализированного
ипотечного кредитного бизнеса для того, чтобы бороться с риском,
связанным с такой односторонностью и содействовать развитию
конкурентной борьбы, развитию новых форм финансирования и
возникновению новых участников ипотечного рынка. Эта тенденция
четко выражена в Законе о холдинговой компании, который
предусматривает, что Федеральная резервная система не может
одобрить какое-либо приобретение, результатом которого может быть существенное уменьшение конкуренции или появление тенденции к возникновению монополии в какой-либо части страны или которое каким-либо образом ограничивает свободу торговли.
Прямо противоположная тенденция наблюдается в сфере сельскохозяйственного ипотечного кредитования, где наряду с универсальными кредитными учреждениями на ипотечном земельном рынке доминируют специализированные кредитные учреждения, существование которых специалисты оправдывают тем, что они являются доступным источником кредитования покупки недвижимого имущества и деятельности фермерских кооперативов, а также финансирования развития систем электрической и телефонной связи в сельской местности.
3. Понятие залога сельскохозяйственных земель как гражданско правовой сделки, в соответствии с которой землевладелец-залогодатель
заимствует деньги у определенного кредитора-залогодержателя и
заключает письменное соглашение с залогодержателем о том, что его
земельный участок, обремененный залогом, станет имущественным
обеспечением возврата займа. Если залогодатель в ипотечном кредите
не в состоянии возвратить заемные средства под недвижимое
имущество, залогодержатель для защиты своего права может прибегнуть
к специальной судебной процедуре, в результате применения которой
залогодатель утрачивает права на недвижимость, включая право выкупа,
его имущество реализуется и за счет вырученных средств возмещается
долг залогодержателю.
4. В последние три десятилетия XX века наблюдается
значительное увеличение на ипотечном земельном рынке роли
сельскохозяйственных корпораций. Выявлены преимущества
деятельности корпоративных предприятий, для которых характерны
долгосрочный характер их деятельности; централизация управления в
руках совета директоров; свободная передача долей во владение, представленных в виде «акций» корпорации; ограниченная ответственность владельцев акций по долгам и обязательствам корпорации. Корпоративное законодательство содействует расширению ипотечных операций с участием корпоративных организаций, которые признаются юридическим лицом, отделенным от любого из ее акционеров. Благодаря этому у акционерного предприятия возможности привлечения заемного капитала шире, чем у любого отдельно взятого акционера.
5. Современное законодательство в полной мере учитывает уроки фермерского кризиса 80-х годов, главный из которых состоит в осознании, как залогодателем, так и залогодержателем, необходимости реструктуризации долга, включая пролонгацию, увеличение процентных ставок и даже прощение долга. Такова основная направленность законодательства о несостоятельности фермерских хозяйств, включающего в себя такие положения, как извещение и возможности заемщика исправить положение, сложившееся вследствие неисполнения обязательств; запреты в отношении мультипликации долга; временные отсрочки; примирение до момента перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; мораторий (когда неисполнение обязательств произошло вследствие стихийных бедствий); право первого отказа, предоставляющее залогодателю возможность сравнить предложения после перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; право выкупа недвижимости.
6. В процессе исследования установлено значительное расширение предоставляемых федеральной системой фермерского кредита услуг, в результате чего стала полностью независимой деятельность Администрации по делам кредитования фермеров; был расширен доступ к кредитной правительственной линии через частные институты финансового рынка; были введены ежегодные отчисления банков в
страховой фонд федеральной системы фермерского кредита; была создана основа для формирования Федеральной корпорации финансирования банков, на которую возложены функции по продаже ценных бумаг Федеральной системы фермерского кредитования; проведена консолидация банков; установлены особенности правового режима кредитования начинающих фермеров и фермеров, находящихся в тяжелом финансовом положений в результате последствий стихийных бедствий, фермеров, относящихся к так называемой социально «неблагоприятной» группе населения, в которую включаются женщины, американцы африканского, испанского и азиатского происхождения, американские индейцы, аборигены Аляски.
7. В числе особых схем организации ипотечного кредитования, в
рамках которых основной залогодержатель обращается к другим
кредиторам за получением соответствующих фондов под недостающую
часть кредита, важнейшим следует признать ипотечный заем с
несколькими кредиторами. Одновременно проводится анализ сложных
схем организации ипотечного кредитования, по которым права
залогодержателя принадлежат продавцу земельного участка, а
покупатель принимает на себя обязательство выплатить продавцу
разницу между продажной ценой строения и принятыми на себя
покупателем обязательствами. Залогодержатели принимают
последующие ипотеки в качестве обеспечения кредитов только в том
случае, если рыночная стоимость заложенной собственности превышает
неоплаченный остаток по предыдущим ипотечным займам. Автор
оперирует в связи с этим термином «сумма ипотечного покрытия» или
«платежеспособность залогодателя», применяя его к таким специальным
схемам организации ипотечного кредита, как вторичное и последующее
финансирование, дополнительные ипотеки.
8. Предложения о возможности использования американского
опыта правового регулирования залога сельскохозяйственных земель в
специальном законодательстве Российской Федерации, в которое в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, п. 2 ст. 129 и п. 3 ст. 209 ГК РФ должны быть включены нормы, не запрещающие, а разрешающие свободный залог сельскохозяйственных земель при сохранении ряда ограничений на ипотечные операции с землей.
Активное регулирующее воздействие на становление рынка земли института ипотечного кредитования, по ряду причин затруднено, и, прежде всего, потому, что в последнее десятилетие в России сформировался нелегальный криминальный оборот земли, не регулируемый ни государством, ни муниципальными органами. Потому столь неотложной и актуальной является задача завершения всеобщей и частичной кодификации земельного законодательства. В данном случае речь идет о подготовке и принятии Федеральных законов «О государственном регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения» как специальных источников правового регулирования, призванных перевести криминальный нелегальный рынок земли в цивилизованное русло, упорядочить процесс перераспределения сельскохозяйственных земель на основе рыночных механизмов для того, чтобы каждый землевладелец использовал закрепленные за ним земли рационально и эффективно.
В основу формирования современной ипотечной системы,
обеспечивающей надежный и конкурентоспособный источник
долгосрочных кредитов для сельскохозяйственных
товаропроизводителей, предлагается положить узкое понимание ипотечной деятельности как самостоятельного действия по кредитованию под залог земли с возложением на залогодателя обязательства уплаты платежей по ссуде и предоставлением права банку получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, включая проценты, от продажи заложенного земельного участка с
публичных торгов.1 В рамках специального земельного и ипотечного законодательства должны быть решены также вопросы о сбалансированном механизме защиты прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя; формировании ипотечной системы, связанной с созданием Государственного земельного банка, коммерческих банков, других кредитных учреждений, осуществляющих залоговые операции с землей, и обеспечивающей доступность дешевых кредитов для сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; создании благоприятного правового режима деятельности функционирующих в сфере ипотечного кредитования небанковских организаций (пенсионных и инвестиционных фондов, страховых компаний), связанного с предоставлением им льгот в области налогообложения; усиления публично-правового регулирования залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, обеспечивающего стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, фондового рынка через регулирование процентных ставок, реализацию государственных программ финансовой поддержки сельского хозяйства при освоении ипотечного механизма.
Основное содержание работы Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, излагаются цели, задачи и методы исследования,, раскрываются методологическая основа и эмпирическая база исследования, научная новизна, практическая значимость, апробация результатов проведенного исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту.
Первая глава — «Залог сельскохозяйственных земель как институт гражданского и аграрного права» посвящена исследованию общей характеристике законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, которое не упомянуто среди прерогатив федеральной законодательной власти и относится к сфере параллельной или совместной компетенции. Внимание автора концентрируется на прерогативе штатов в тех областях, где отсутствует федеральное законодательство. В связи с этим достаточно подробно рассматривается законодательство о недвижимости штатов, под действие которого подпадает правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель. В работе обращается внимание на значительные различия законодательства о недвижимости разных штатов.
Основные формы выражения залогового права показаны на примере Единообразного торгового кодекса (ЕТК) штата Айова, для которого характерна взаимная согласованность норм и институтов, а самое главное эффективность регулирования договоров об ипотеке, регистрации ипотек, обеспечения сохранности заложенных сельскохозяйственных земель, передачи прав на заложенные земли и преимущественные права, исковой силы ипотеки, ипотеки при несостоятельности.
Для того чтобы обеспечить в полной мере защиту прав залогодержателя, ЕТК штата Айова включает в имущество, которое может быть предметом принудительного взыскания, не только обремененный залогом земельный участок. Предметом ипотеки может быть урожай сельскохозяйственных культур, независимо от того, выращен ли он сейчас или будет выращен в будущем, и независимо от того, оформлены ли все принадлежащие в настоящее время или приобретаемые в будущем товарные квитанции или другие документы, выписанные для хранения такого урожая. Объектом взысканий со стороны получившего залог кредитора может быть также весь
принадлежащий в настоящее время залогодателю или приобретаемый в будущем домашний скот, вся принадлежащая ему на данный момент или приобретаемая впоследствии продукция домашнего скота в не переработанном виде. По договору об ипотеке могут быть заложены все принадлежащие на данный момент залогодателю или приобретаемые в будущем документы, дающие права на совершение каких-либо действий и платежей, связанных с предоставлением залогодателю правительственных сельскохозяйственных субсидий и реализацией компенсационных программ по нанесенному ущербу.
В основании системы федеральных нормативных актов, регулирующих залог сельскохозяйственных земель, лежит Единообразный торговый кодекс (ЕТК), в котором вопросу обеспеченных операций по залогу сельскохозяйственных земель посвящена ст. 9 ЕТК. Правовые нормы, содержащиеся в данной статье, могут быть разделены на пять блоков. В первый входят нормы, определяющие сферу применения залога. Второй блок составляют нормы, регулирующие возникновение залога. Предписания, закрепляющие окончательное оформление залога, представлены в третьем блоке. К четвертому блоку относятся нормы, устанавливающие очередность удовлетворения требований кредитора. В пятый блок входят нормы, регулирующие исполнение обязательств по залогу.
В связи с анализом рынка закладных, охватывающего деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию физических и юридических лиц под залог сельскохозяйственных земель, в диссертации рассмотрены понятия товаров, которые используются для личных, семейных или домашних целей; товаров, которые приобретаются для использования в основном бизнесе, включая фермерство; сельскохозяйственных товаров; товарных запасов; товарораспорядительных документов.
Проблема исторического развития залога сельскохозяйственных земель рассмотрена с позиций защиты прав и законных интересов залогодержателя и залогодателя. Раннее право Англии отдавало приоритет интересам залогодержателя. При несвоевременной оплате долга право залогодержателя трансформируется в абсолютное и залогодатель утрачивает права на заложенный земельный участок даже в том случае, если он готов погасить долг всего на день позже.
Судебная практика более позднего периода признавала за залогодателем, не исполнившим обязательство по уплате долга по уважительной причине, право собственности на заложенный земельный участок с возложением на него обязанности уплаты долга после наступления даты платежа. В дальнейшем это правило было распространено на всех заемщиков в ипотечных отношениях, независимо от индивидуальных конкретных обстоятельств. Суды справедливости всегда были ревностными приверженцами сохранения за залогодателем права выкупа заложенного земельного участка и признавали недействительными положения кредитного договора, именуемого закладной, которые предоставляли залогодержателю право приобрести заложенный земельный участок по цене, равной сумме кредитного обязательства (т. е. по номинальной цене).
Для того чтобы облегчить положение залогодержателя, лишенного возможности продать и использовать заложенный земельный участок, судебная практика ограничивала право выкупа заложенного земельного участка. Такое понимание залога нашло выражение в концепции «строгого обращения взыскания». Суды справедливости в случае неуплаты залогодателем положенной суммы наделялись правом назначать по требованию залогодержателя необходимый период времени, в течение которого залогодатель либо выплачивает долг, либо утрачивает право выкупа.
Впоследствии суды признали несправедливой концепцию «строгого обращения взыскания», направленную против залогодателей и не устранявшую возможность обогащения кредитора за счет должника, и правовой маятник стал перемещаться обратно в сторону интересов залогодателя.
В США, так же как и в Англии, уже в ранний период становления залогового права в теории и на практике доминировал взгляд на залог как на право, предоставленное кредитору для обеспечения его требований в имуществе должника. В соответствии с таким пониманием залога как права на чужую вещь в залоговое право были введены правила об обращении взыскания (с потерей права выкупа) через публичные торги. Обращение взыскания через торги признается основным способом прекращения права выкупа залогодателя. Правовая доктрина и практика допускают применение строгого обращения взыскания через торги через судебную продажу и внесудебную продажу или так называемую реализацию в силу продажи лишь при определенных ограничительных условиях.
В восточных штатах, где сохранилось влияние раннего общего права, широко распространена титульная теория. Ее сторонники под ипотекой понимают не только право обеспечения, но и право собственности на земельный участок, переходящий к кредитору. Как правило, титул залогодержателя в этих штатах рассматривается в качестве основы обеспечения его интересов, преобладающего над правом собственника.
В большинстве штатов под залогом земельного участка понимают только право обеспечения. Есть штаты, в правовых системах которых передача земельного участка в собственность кредитора обусловлена погашением задолженности залогодателем. Право владения до наступления срока платежа принадлежит залогодателю, в случае неплатежа оно переходит к залогодержателю.
Законодательство ряда штатов рассматривает ипотеку как предоставление залогодержателю права удержания заложенной недвижимости, не основанного на правовом титуле. В рамках этой теории за залогодателем сохраняется право владения до обращения взыскания.
Во второй главе — «Участники ипотечного земельного рынка» - дается характеристика правового положения ипотечных кредитных учреждений, фермерских хозяйств, семейных товариществ, корпораций и кооперативов, участвующих в ипотечном кредитном бизнесе.
США относится к странам со смешанной системой организации сельскохозяйственного ипотечного кредитования. Здесь на рынке сельскохозяйственного ипотечного кредита действуют как специализированные кредитные, так и универсальные кредитные учреждения. К последним относятся, в частности, коммерческие банки, сберегательные и кредитные ассоциации, взаимные сберегательные банки, общественные и частные пенсионные фонды в области постоянного коммерческого ипотечного кредитования и ипотечного обеспечения; акционерные компании по инвестициям недвижимости, участвующие в финансировании строительства; ипотечные банковские компании, предоставляющие «домашние» займы под недвижимость для продажи уполномоченным кредиторам и обслуживания кредита, Федеральная жилищная администрация, Ведомство по делам ветеранов, для которых ипотечный кредитный бизнес является лишь одной из сфер деятельности по коммерческому и сельскохозяйственному кредитованию.
К специализированным институтам, обслуживающим исключительно сельскохозяйственное кредитование, относятся сельскохозяйственные кредитные институты, функционирующие на кооперативной основе; товарно-кредитные корпорации и администрация по делам фермеров; кредитные ассоциации, функционирующие на
основе коллективной ответственности ее членов; предприятия агробизнеса; ФКС, созданная для оказания помощи начинающим фермерам с ограниченными финансовыми ресурсами и не имеющими возможности получить кредит у других сельскохозяйственных кредитных организаций и коммерческих банков.
Администрация по делам фермеров и ее правопреемник — Агентство по обслуживанию ферм выдает гарантии на получение кредитов у частных банков и предоставляет кредиты на приобретение собственности, строительство оросительных и осушительных систем, проведение работ по защите почв от эрозии и другие цели, осуществляет руководство различными программами по сельскохозяйственному кредиту и контроль за деятельностью заемщиков. Диссертант указывает, что после фермерского кризиса 80-х годов определились новые тенденции в деятельности Администрации по делам фермеров, связанные с расширением круга потенциальных заемщиков; особым режимом выдачи кредитов фермерам, находящимся в тяжелом финансовом положении; переходом от политики непосредственного предоставления кредитов к политике гарантий кредитов.
Предметом тщательного анализа системы специализированного сельскохозяйственного кредитования является деятельность федеральных земельных банковских ассоциаций; ассоциаций производственного кооперирования; федеральных земельных кредитных ассоциаций; ассоциаций по сельскохозяйственному кредитованию; двух банков для кооперативов, созданных для обслуживания кредитных нужд сельскохозяйственных кооперативов, систем электрической и телефонной связи, водоснабжения.
На рынке земельного ипотечного кредитования функционируют и кредитные организации, деятельность которых регулируется публичным правом. Это государственные ипотечные страховые компании, деятельность которых позволяет совершать стандартизацию ипотечных
кредитных договоров и обеспечивать твердую процентную ставку амортизационных ссуд. В страховом случае имеются две возможности для кредитора получить страховую сумму: либо он передает кредитное требование и ипотеку, либо производит принудительную реализацию земельного участка. В первом случае государственная страховая компания платит 99% валютированной ссуды, однако не выше указанной предельной суммы. В этом случае государственная страховая компания позже сама занимается принудительной реализацией заложенного имущества. Диссертант исследует также основы организации частного ипотечного кредитного страхования, которое распространяется на договорные ипотеки, т. е. такие ипотечные кредиты, которые не могут быть застрахованы ни государственным страхованием, ни обеспечены соответствующими гарантиями.
Проведено исследование на вторичном рынке закладных Федеральной сельскохозяйственной ипотечной корпорация («Фермер Мак»), созданной для организации вторичного сбыта долговых обязательств фермеров и их кооперативов. Ипотечная корпорация не несет ответственности по долговым обязательствам любого другого учреждения Федеральной системы фермерского кредита и результаты ее финансовой деятельности не отражаются на счетах Федеральной системы фермерского кредита.
Внимание диссертанта концентрируется на широком диапазоне аграрно-правовых и гражданско-правовых проблем, связанных с участием на ипотечном земельном рынке различных организационно-правовых проблем аграрного предпринимательства. В связи с этим выявляются особенности правового статуса американского фермера; анализируется законодательство различных штатов и судебная практика, которые отграничивают понятия фермера и торговца; формулируется вывод о том, что признание статуса фермера дает ему особое право на защиту от претензий залогодержателя по спорам о невыполнении
ипотечных обязательств; дается классификация фермерских хозяйств по типу организационно-правовых форм аграрного предпринимательства и видам титульных прав на землю.
Рассмотрены особенности семейных фермерских полных товариществ как добровольных объединений нескольких лиц, объединяющих принадлежащую им собственность для ведения совместной предпринимательской деятельности в целях получения прибыли. В то же время выявлены особенности партнерств, создаваемых в форме коммандитных товариществ и объединяющих труд и капитал не только родственников, но и лиц, не связанных между собой родственными связями.
Современная правовая доктрина США отходит от традиционного понимания кооператива, доминировавшего в XIX веке, когда его деятельность строилась на началах далеких от преследования каких-либо коммерческих целей, когда кооператив рассматривался как организационно-правовая форма предприятия, в котором объединяется не совместный труд, а капитал. В определение кооператива предлагается включить принципиальной важности положение, подчеркивающее значение прибыли как главного стимула кооперативного предпринимательства. Кооперативы как субъекты ипотечного земельного рынка в сложных финансовых и производственных системах используют методы рыночной экономики и ориентируются на получение прибыли, которая составляет основу здоровой конкуренции и конкурентоспособности кооперативных рыночных структур.
Выявлены недостатки каждой из организационно-правовых форм аграрного предпринимательства, препятствующие участию фермерских хозяйств, семейных и коммандитных товариществ, корпораций и кооперативов в залоговых операциях с сельскохозяйственными землями.
В главе III - «Формирование ипотечного рынка сельскохозяйственных земель и его правовая регламентация»
определяется цель финансирования сельскохозяйственной
недвижимости; характеризуются основы возникновения и обслуживания
кредитов под залог сельскохозяйственных земель; определяются
процедуры, обеспечивающие вторичное и последующее
финансирование участников ипотечного земельного рынка; исследуется
институт государственного регулирования залога сельскохозяйственных
земель; рассматриваются способы финансирования
сельскохозяйственной недвижимости.
Центральный вопрос третьей главы диссертации - правовое обеспечение организации и обслуживания ипотечного кредита. На начальной стадии организации займов под залог сельскохозяйственных земель кредитор изыскивает средства, необходимые для организации ипотеки и предпринимает меры для обеспечения себе приоритетного права требования. Одновременно идет поиск лица, заинтересованного в получении кредита и определяется источник средств кредитования.
Оформление кредита берет на себя закладной брокер, который выполняет функции посредника в отношениях между кредитором и должником. Он выдает контрагентам необходимую информацию о законодательстве, местных условиях и иных факторах, влияющих на ипотечные операции, протоколирует сделку и подтверждает ее необходимыми документами, обеспечивающими защиту интересов заемщика.
До предоставления ссуды фермеру залогодержатель обращается в управление государственного секретаря штата и бюро регистрации округа, где зарегистрирована недвижимость фермера, который проверяет, есть ли другие кредиторы, выдавшие кредит под залог данного земельного участка. После изучения вопроса о финансовом положении залогодателя, о стоимости закладываемой собственности, о достаточности сумм, полученных от продажи заложенной недвижимости, для покрытия ипотечного долга при обращении
взыскания на предмет залога, принимается окончательное решение по вопросу о выдаче кредита.
При этом обращается особое внимание на тот факт, что в случае, когда совокупный риск приемлем для залогодержателя, последний принимает на себя обязательство предоставить ипотечный кредит, которое приобретает обязательную силу с момента принятия его заемщиком. Контракты на предоставление ипотечного кредита часто являются предметом судебного разбирательства. Наиболее спорными являются два вопроса: не возвращаемая оплата и способы защиты заемщиком своих интересов в случае их нарушения.
Большое внимание в третьей главе диссертации уделено вторичному и последующему финансированию участников ипотечного земельного рынка, связанному с предоставлением залогодателю права заложить свои сельскохозяйственные земли любому числу залогодержателей, согласных выдать займы под залог этой недвижимости.
Существуют и более сложные схемы организации ипотечного кредитования, в рамках которых залогодатель, в собственности которого находится заложенный земельный участок, продает его по цене, превышающей сумму обеспечения. Данная схема привлекательная для тех покупателей, которые не располагают достаточными средствами для покупки земельного участка и получения кредита на полную стоимость приобретаемого земельного участка. Купля-продажа земельного участка оформляется специальным контрактом, по которому собственник-залогодатель по первоначальному кредиту передает в собственность покупателю обремененный земельный участок, а покупатель принимает на себя обязательство выплачивать долг продавца по первоначальному кредиту перед залогодержателем. Таким образом, возникают вторичная и последующие ипотеки.
В диссертации показано широкое использование дополнительной ипотеки, которая является относительно новым правовым институтом, используемым для извлечения доходов из сельскохозяйственной недвижимости, обремененной залогом. Платежи залогодателя, проводимые по дополнительной ипотеке, включают в себя также выплаты, относящиеся как к дополнительной, так и к первоначальной ипотеке. Залогодержатель по дополнительной ипотеке берет причитающуюся ему часть полученных средств, а затем сам осуществляет необходимые платежи по основной ипотеке.
В многочисленных законах 60-х годов, направленных на защиту прав потребителей от дискриминации и на получение финансовой информации, более отчетливо выражена сформировавшаяся в годы Великой депрессии 1929-1933 гг. тенденция усиления государственного регулирования залога сельскохозяйственных земель. В этой сфере действует более 28 федеральных законов, установивших особый правовой режим сбора и использования информации о кредитах, предоставления информации заинтересованным лицам. Здесь центральным является вопрос о ростовщичестве- расчете по правилам общего права по процентным ставкам по займам, вопрос, по которому нет единства мнений теоретиков и практиков, исследующих проблемы залога сельскохозяйственных земель.
Проблему борьбы с ростовщическим капиталом современный американский законодатель решает различными правовыми средствами. Вполне обоснованно применение такого правового способа как законодательное определение границ процентной ставки. Тем не менее, следует отметить, что данное положение не является абсолютным. Сенат признал, что законоположения, регулирующие контроль за ставками процента, являются дискриминационными в отношении мелких вкладчиков, так как они устанавливают предельные процентные ставки
в отношении мелких вкладчиков и предлагают рыночную ставку для крупных вкладчиков.
По мере усиления обеспокоенности общества ограничениями функциональной способности ипотечного рынка, все более определенным является стремление законодателя к укреплению конкуренции и защите потребителей через частичную отмену предельных процентных ставок. Привлекает внимание вывод Сената, который заключил, что система правительственного контроля не должна вынуждать мелких вкладчиков субсидировать заемщиков, что все вкладчики должны пользоваться для своих сбережений рыночным процентом.
Вместе с тем современное американское законодательство ориентировано на усиление мер контрольного характера при предоставлении предпринимательских кредитов, защиту прав залогодателей от расовой и иной дискриминации. И хотя стремление американского законодателя защитить потребителя от расовой дискриминации достаточно определенно, на практике не удалось до конца выполнить поставленную задачу. В этой сфере возрастает значение превентивных мер, направленных на предупреждение скрытой дискриминации в кредитной сфере.
В рамках института государственного регулирования залога
сельскохозяйственных земель диссертант анализирует различные
правительственные программы предоставления жилищных субсидий,
страхования ипотечной задолженности, учреждений поддержки
вторичного ипотечного рынка, осуществляемые под контролем
Департамента Жилья и Городского развития, Федеральной Жилищной
Администрации, Администрации Ветеранов, Федеральной
Национальной Ипотечной Ассоциации, Правительственной Национальной Ипотечной Ассоциации, Федеральной Ипотечной Жилищной Корпорации, Федеральной Администрации Страхования.
В диссертации поддерживается целый ряд теорий, объясняющих и аргументирующих применение различных способов финансирования недвижимости, в том числе и ипотеки, учреждаемой продавцом недвижимости для того, чтобы гарантировать оплату части покупной цены. Ипотечное обеспечение оплаты при покупке недвижимости выделяется по двум причинам. Во-первых, оно представляет собой вид ипотечной сделки, при которой публичный характер достигает максимального значения. Во-вторых, оно обладает привилегированным положением при определении очередности при обращении взыскания.
В рамках специальных схем организации ипотечного кредитования проводится исследование учреждения доверительной собственности как способа финансирования недвижимости на основе трехсторонних соглашений, по которым залогодатель передает недвижимое имущество под опеку в качестве обеспечения платежа по обязательству, принятому перед залогодержателем. Подобные схемы организации ипотечного кредитования популярны в тех штатах, в которых распространенным методом обращения взыскания признается внесудебная продажа заложенного имущества.
Широко распространенными на практике являются такие способы финансирования недвижимости, как обеспечения, приравниваемые к ипотеке. Сделки, которые порождают обеспечения, приравненные к ипотеке, совершаются в случаях, когда залогодержатель требует от залогодателя передачи ему в собственность заложенного имущества, устраняя тем самым право залогодателя на выкуп и освобождение его имущества от залогового обременения. Суды проводят, однако, жесткую государственную политику, направленную против «не выкупаемых» ипотек, не принимают во внимание устные показания сторон по возникшим спорам и требуют представления доказательств, подтверждающих намерение сторон заключить соглашение об обеспечении.
Третья глава диссертации завершается исследованием договора покупки земли с поэтапной оплатой, стороны которого находятся в таком же самом относительном положении, какое занимают залогодержатель и залогодатель. Данный договор трактуется в качестве контракта, для которого характерны две особенности. Во-первых, в случае неплатежа продавец получает удовлетворение за счет возврата земли и сохранения за собой всех полученных платежей. В отличие от ипотеки здесь не требуется обращения взыскания на имущество. Во-вторых, продавец зачастую получает более высокий доход от договора по продаже земли в рассрочку, чем при ипотечном кредитовании приобретения земли, а также имеет преимущества при налогообложении, распределяя доход на несколько лет.
В некоторых штатах к покупке земли с поэтапной оплатой относятся как к скрытой ипотеке и предоставляют покупателям право выкупа их имущества, как заложенного, в случае неплатежа. Такая трактовка правовой природы договора покупки земли в рассрочку принципиально отличается от толкования его по праву справедливости, согласно которому продавец сохраняет за собой титул собственника до тех пор, пока не будет выплачена покупная цена ежемесячными взносами в течение нескольких лет. Отсюда неизбежно стремление обеспечить из числа двух договорных контрагентов максимально возможные преимущества продавцу, которому предоставляется право в случае неплатежа вернуть себе владение, оставить полученные от покупателя платежи у себя в качестве компенсации за причиненные убытки. Тем самым договор покупки земли в рассрочку, который предусматривает конфискацию имущества при невыполнении обязательств покупателем, отличается от стандартного договора, связанного с недвижимостью, в котором права сторон возникают одновременно с переходом титула.
В главе IV диссертации «Права и обязанности сторон по соглашению о залоге сельскохозяйственных земель» - дается характеристика долгового обязательства, в котором фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности (учетная процентная ставка, порядок внесения платежей и др.). Анализируя оформление ипотечных отношений, диссертант обращает внимание на то, что при оформлении залога сельскохозяйственных земель составляется два документа. Во-первых, закладная - соглашение двух сторон, по которому залогодержателю выделяется доля в недвижимом имуществе залогодателя для того, чтобы выплатить выделенный ему кредит. Наряду с закладной залогодатель подписывает другой документ -долговое обязательство, которое рассматривается в качестве обязательства залогодателя выплатить долг залогодержателю. На практике юристы рассматривают закладную и долговое обязательство в качестве единого документа. В закладную включаются условия о гарантиях должника по закладной, платежах и исполнении обязательств, уплате налогов, заявление о том, что нет и не будет залоговых прав на собственность, обязательство соблюдать законы в течение всего срока действия закладной, порядок разрешения споров, другие вопросы. В закладную могут быть включены дополнительные условия: денежные взыскания за преждевременную оплату (плата за привилегию оплатить закладную в любое время), пункт начала действия, когда закладная считается истекшей после определенного периода времени.
Законодательство требует, чтобы в закладной было подробно проведено описание недвижимого имущества, если по договору передаются права на землю. Описание должно быть проведено методом межевания (например, от точки А. до точки Б., прямо и далее на Юг через точку С. и т. д.). В описании должно быть указано, например, что ферма Джона находится в таком то графстве, на таком то расстоянии до
ближайшего города и другие подробности, которые позволяют определить местоположение земельного участка.
Судебной практике известно значительное число случаев, когда ипотечные договоры, в которых было дано описание земельного участка и сельскохозяйственных культур, которые росли сейчас или вырастут в будущем на собственном или арендованном земельном участке, было признано недостаточным. По одному из конкретных дел Верховный суд штата Арканзас нашел, что такое описание не соответствует требованиям ст. 9-402 и 9-110 ЕТК штата Арканзас, в котором записано, что описание земельного участка должно предупреждать покупателей и продавцов о наличии уже обеспеченного интереса в растущем урожае. Суд обратил внимание на то, что описание земельного участка должно налагать тяжелое бремя и на иных покупателей и кредиторов, так как они при детальном изучении земельной записи должный найти все собственные и арендованные земли должника. Кроме того сам кредитор должен получить защиту от притязаний третьих лиц в случае неисполнения должником договора займа.
Закладная под недвижимость подается в бюро регистрации округа, в котором находится недвижимость. Регистрация закладной дает информацию всем заинтересованным лицам о существовании права требования залогодержателя на данную недвижимость. Ему же залогодержателю предоставляется преимущественное право в отношении всех других лиц, которые могут притязать на недвижимость.
Говоря о системе организации ипотечного кредитования, нельзя обойти вопрос о предоставлении кредитов в будущем и их ипотечном обеспечении. Ипотека, предусматривающая будущее обеспечение, представляет собой оформляемое залогодателем соглашение, в соответствии с которым заложенное имущество является обеспечением всех средств, выданных залогодержателем. Покрытие будущих кредитов обычно предусматривается сторонами при оформлении ипотеки в одном
из двух вариантов. По первой схеме будущего кредитования определяется превышение размера рассматриваемого кредита над реально предоставленными суммами. По второй схеме первоначально констатируется размер текущего долга, а затем устанавливается, что ипотека обеспечивает будущие кредиты с ограничением итоговой суммы или без такового. Обе схемы организации ипотечного кредитования приняты судами, однако вторая схема получила наибольшее распространение.
В случае когда залогодержатель обязан по контракту предоставить будущие кредиты, право требования по каждому кредиту обладает приоритетом по отношению ко всем последующим обременениям. Это правило применяется даже в том случае, когда залогодержателю, осуществляющему кредитование, известно, что обременение наложено на заложенную собственность, в интервале между оформлением ипотеки и собственно кредитованием. Поскольку залогодатель имеет право на дополнительные будущие кредиты, ему не наносится ущерб тем, что он, скорее всего, не сможет получить вторичное финансирование от другого кредитора.
Большинство ипотек, обеспечивающих будущие кредиты, предусматривают, что будущие кредиты не являются обязательными, т. е. остаются на усмотрении залогодержателя. Ипотеки по необязательным будущим кредитам иногда упоминаются как «незакрытые» ипотеки.
В четвертой главе наряду с обыкновенными ипотеками, страхуемыми частным образом, анализируются ипотеки с регулируемой процентной ставкой (ARMs), в которых процентная ставка повышается и понижается на протяжении срока кредита в соответствии с преобладающими рыночными условиями. При этом проводится различие ипотек с регулируемой процентной ставкой (ARMs) в зависимости от индекса и использования верхних и нижних пределов,
частоты и объема каждого регулирования ставки дохода, по которому выплачивается прирост дохода. Широкому распространению в 80-х годах указанных ипотек на ипотечном земельном рынке благоприятствовало страхование займов Федеральной Жилищной Администрацией и Федеральной Корпорацией Внутренних Ипотечных Займов, выполнявших в основном функции страховых компаний.
Симптоматично, однако, негативное отношение судов к ипотекам с регулируемой процентной ставкой (ARMs). Такая позиция мотивировалась непривлекательностью ARMs для приобретателей ипотечных кредитов на вторичном ипотечном рынке, отсутствием обязательств кредитора оплатить точную сумму, признанием ARMs необоротоспособным документом. С учетом судебной практики некоторые штаты изменили ЕТК и включили долги по ARMs в понятие оборотоспособных документов. Противоположностью по отношению к ARMs являются ипотеки с индексируемым размером основного долга (PLAM), индексированные ипотеки (IM), ограждающие кредиторов от инфляции, так как процентные ставки по ним остаются постоянными на протяжении всего срока кредита, а основной долг по кредиту изменяется.
Широко распространенными являются ипотеки с уплатой части суммы, на которую подорожал предмет ипотеки за определенный период (SAMS), которые обеспечивают залогодержателям адекватный доход в периоды инфляции и предлагают альтернативные формы финансирования для лиц, лишенных возможности получить иные кредиты. Применение SAMS, по которым выдаются кредиты с процентной ставкой ниже существующих рыночных ставок, в значительной мере затруднено из-за нерешенности ряда проблем, связанных с оценкой недвижимого имущества, учетом усовершенствований, сделанных залогодателем при исчислении цены.
Ведущей тенденцией последних лет, отмечается в работе, является возрастание внимания законодателя к исполнению основного обязательства по ипотеке. Наиболее заметным выражением такого внимания является организация взимания ежемесячных платежей для покрытия долга и получения процентов по нему, которое осуществляется на протяжении от 15 до 30 лет. Размер требования по ипотеке уменьшается пропорционально каждому произведенному ежемесячному платежу. Когда долг полностью выплачен, происходит освобождение от обязательств по ипотеке.
Наряду с взиманием ежемесячных платежей ипотечный банк обеспечивает выплату налогов и страховки на недвижимое имущество со специального счета, на котором депонируются средства залогодателя до выполнения определенных условий.
Широко распространенными на ипотечном земельном рынке являются новые методы ипотечного кредитования с прогрессирующим размером платежа (GRM), по которым начальные платежи являются более низкими, чем обычно требуется, а более поздние платежи являются более высокими. Такая форма кредитования является привлекательной для молодых фермеров, которые могут совершать меньшие ипотечные платежи в первые годы своей работы и большие в последующие годы, когда, вероятно, их доход может увеличиться.
В диссертации показано дальнейшее усложнение ипотечного земельного рынка в связи с применением ипотеки с возрастающими платежами и займов с единовременным платежом в конце срока для покрытия непогашенного основного долга. Есть еще четыре важных вопроса исполнения основного обязательства по ипотеке, по которому нет единства мнений в американской правовой доктрине и судебной практике. Это вопрос об уплате штрафов за просрочку заемщиком ежемесячных платежей и штрафов за преждевременное погашение кредитов. Дискуссионным является также вопрос о возможности
принудительного исполнения ипотеки, когда срок давности по ипотеке уже истек, но оплата по основному обязательству еще не совершена. Наконец, в теории и на практике не прекращаются дискуссии по вопросу о том, возможно ли обращение взыскания в отношении всего недвижимого имущества, которое залогодатель приобретет после оформления ипотеки, или ответственность залогодателя ограничена лишь первоначально обремененной земельной собственностью фермера?
В пятой главе исследования - «Правовое регулирование несостоятельности фермерских хозяйств» - дается общая характеристика законодательства о несостоятельности фермерских хозяйств, рассматриваются права и обязанности залогодателя после нарушения им обязательств, определяются условия применения Главы 12 Закона о несостоятельности 1978 г., дается подробная характеристика институту ареста имущества дебитора и аннулирования решений об освобождении имущества от ареста. В параграфе первом данной главы обращается особое внимание на мотивы, побудившие законодателя установить особый процесс реорганизации в делах о несостоятельности фермерских хозяйств, предоставить залогодателю защиту от кредиторов, а залогодержателям - справедливое погашение их ссуд.
В данной главе рассматриваются основные требования, которые предъявляются по делам о несостоятельности в соответствии с положениями главы 12, а также дается обзор процесса реорганизации фермерских хозяйств. Предметом анализа является также законодательство штатов, которое регулирует сложный процесс перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя. При всех различиях законодательства штатов общей закономерностью здесь является попытка законодателя обеспечить равновесие и баланс прав и законных интересов залогодателя и залогодержателя. В федеральное законодательство и законодательство штатов включены
многочисленные положения о защите и отсрочке, предназначенные для того, чтобы залогодержатель не притеснял залогодателя и не злоупотреблял своим положением заимодателя. Достаточно определенно также стремление законодателя к тому, чтобы предоставить залогодателю достаточно времени, чтобы он встал на ноги и выкупил собственность, под которую выдана закладная.
Исследуя вопрос о правах и обязанностях залогодателя, не оплатившего долг по основному обязательству или не исполнившего какое-либо иное обязательство, обеспеченное ипотекой, автор приходит к выводу о том, что залогодержатель может отказаться от применения последствий неисполнения, принимая платеж с опозданием или иное запоздалое исполнение. Некоторые суды, однако, могут потребовать от залогодержателя, который регулярно принимает исполнение с опозданием, дать залогодателю письменное предупреждение о намерении требовать своевременного выполнения в будущем.
Кроме того практика ипотечного бизнеса выработала правовую традицию, согласно которой сокращаются сроки возврата ипотечного долга в случае, когда залогодатель не выполняет обязательства по оплате ежемесячного взноса или по выполнению любого другого обязательства, обеспеченного ипотекой. Положение о сокращении срока возврата ипотечного долга должно быть включено как в закладную, так и в долговое обязательство. Эти пункты должны совпадать во всех отношениях. Если пункт о сокращении срока содержится только в закладной, залогодержатель может столкнуться с трудностями при его реализации применительно к кредиту. После сокращения срока залогодержателем залогодатель не может восстановить кредит, устранив первоначальное нарушение. Он должен оплатить полный долг или столкнуться с обращением взыскания.
Автор анализирует титульную, промежуточную и теорию удержания и приходит к выводу о том, что в большинстве штатов
возможно возникновение права залогодателя на владение до неплатежа и права залогодержателя после этого. В штатах, принявших теорию права удержания, такие ипотечные соглашения лишены юридической силы как противоречащие общественным интересам. Но даже в этих штатах залогодатель может после неплатежа передать владение заложенным земельным участком залогодержателю.
Когда заложенная собственность обременена арендой во время неплатежа, залогодержатель, который имеет право на владение заноженным земельным участком в соответствии с законом или в соответствии с соглашением, может устанавливать свои права и обязанности в отношении арендатора в зависимости от того, был ли арендный договор заключен до или после передачи недвижимости в ипотеку. При этом диссертант исходит из того, что порядок совершения договоров об ипотеке и об аренде совпадает с порядком их очередности в соответствии с законами о регистрации недвижимости.
Далее подробно рассматривается правовое положение залогодержателя по заключенному после ипотеки арендному договору, по которому последующий арендатор не несет никаких договорных обязательств перед залогодержателем. Это создает неблагоприятную правовую ситуацию, при которой многие последующие арендаторы, не желая покрывать ипотечный долг, стремятся избавиться от нежелательной для них аренды. Диссертант рассматривает различные схемы организации ипотечного кредитования, в рамках которых последующая аренда воспринимается как предшествующая ипотеке; в арендный договор включается условие, в соответствии с которым последующий арендатор признает залогодержателя в качестве владельца заложенного земельного участка при невыполнении залогодателем обязательств по ипотеке; аренда и арендные платежи рассматриваются залогодателем в качестве дополнительного обеспечения обязательства; в
случае неплатежа залогодержатель назначает правопреемника для получения арендных платежей.
Центральная проблема параграфа третьего главы пятой- условия применения главы 12 Закона о несостоятельности 1978г. Автор анализирует процедуру несостоятельности фермерских хозяйств, план реорганизации предприятия-должника, правовое регулирование деятельности фермера после утверждения плана реорганизации.
В пятом параграфе главы пятой рассматривается вопрос об аресте имущества дебитора и аннулировании решений об освобождении имущества от ареста. Исследование проводится на основе анализа федерального законодательства и законодательства штатов, определяющего порядок формирования конкурсной массы залогодателя-банкрота. В ее состав входят все активы дебитора, принадлежащие ему на праве собственности; определенная доля совместной собственности с супругой; определенная доля собственности, возвращенная доверенным лицом; собственность, сохраненная для всего имущества, или переданная по решению суда в общее имущество; иные материальные объекты и права на них; а также «бестелесное имущество».2
Глава VI «Очередность удовлетворения интересов кредиторов и обращение взыскания на заложенный земельный участок» охватывает такие вопросы, как принципы построения очередности в соответствии с ЕТК и соглашением сторон, выражающие необходимую определенность прав и обязанностей сторон и закрепляющие требование сбалансированной справедливости и экономической целесообразности при обращении взыскания на недвижимое имущество фермера-банкрота.
Диссертант приходит к выводу о том, что принцип «предшествующий в праве» определяет порядок очередности среди обладателей прав по заложенной собственности, если последующий
, -
покупатель не подпадает под защиту, предоставляемую в соответствии с местным законом о регистрации. Комментарии законодательства штатов сопровождаются разъяснениями, смысл которых сводится к тому, что старіпинство конкурирующих между собой прав зависит от того, имеет ли покупатель уведомление о преимущественном праве или такового уведомления он не имеет, но зарегистрировал свое право раньше или зарегистрировал свое право первым. Во всех штатах предшествующий обладатель права может сохранить свое первоочередное положение, если зарегистрирует свое право сразу же после приобретения. Диссертант признает вполне оправданным порядок, при котором установленные приоритеты могут быть изменены в соответствии с соглашением о соподчиненности, закрепляющим добровольное подчинение интересов обладателя преимущественного права интересам последующего правообладателя.
Анализируя правовой режим движимого имущества, связанного с переданным в залог сельскохозяйственным недвижимым имуществом, автором высказаны аргументы в пользу положения о соподчиненности между держателем обеспечения в отношении движимого имущества и залогодержателем. В данной ситуации приоритет получает тот, кто первым произведет регистрацию. Право на обеспечение займа, предоставленного на приобретение закладываемой недвижимости, зарегистрированное до или в течение 10 дней после того, как вещи стали движимостью, связанной с недвижимостью, все же получает приоритет над уже существующими ипотеками по не строительным займам. Это происходит в соответствии с теорией о том, что сторона, предоставившая деньги на приобретение связанных вещей, должна пользоваться преимуществом.
Диссертант показывает позитивные аспекты доктрины распределения, связанной не только с определением приоритета интересов в отношении заложенной собственности, но и со
справедливым сохранением размера каждого требования, когда приоритет уже установлен. Доктрина включает два главных аспекта: правило двух источников и продажа в порядке, обратном последовательности отчуждения. Эти принципы распределения частично совпадают, в определенных ситуациях могут быть применены оба. В дальнейшем проблема усложняется тем, что в некоторых обстоятельствах необходимо применение каждого из этих правил.
Правило двух источников предусматривает, что когда залогодержатель, пользующийся преимуществом, предъявляет иск, направленный против двух фондов, а последующий залогодержатель обращается с иском только против одного, то обладатель преимущественного требования должен обеспечить соблюдение интересов последующего кредитора таким образом, чтобы как можно лучше сохранить стоимость обеспечения последующего залогодержателя. Доктрина распределения применяется также в тех случаях, когда большой участок заложенной земли разделен на отдельные участки, каждый из которых самостоятельно продан частным лицам, оплатившим полную покупную цену за свой отдельный участок без получения частичного освобождения от общей ипотеки.
Обращение взыскания через судебную продажу является крайней мерой воздействия на должника при неисполнении им условий ипотечных документов. Автор выделяет две группы ответчиков по искам об обращении взыскания: необходимых ответчиков и надлежащих ответчиков. Залогодатель и все лица, ставшие обладателями прав и интересов в отношении собственности после совершения ипотеки входят в число необходимых участников и могут быть привлечены к делу без их согласия. Интересы таких сторон, подлежащих обязательному привлечению в процессе и по каким-то причинам не участвующих в нем, сохраняются после рассмотрения дела об обращении взыскания.
К надлежащим ответчикам относятся те лица, чье участие в процессе является желательным, но не обязательным для решения задач при обращении взыскания. Надлежащими ответчиками признаются первоначальные залогодатели и лица, несущие личную ответственность по долгу, но не имеющие имущественного интереса в отношении заложенной недвижимости.
Обращение взыскания через продажу без обращения в суд разрешается приблизительно в половине штатов. Этот метод обращения взыскания обычно называется обращением взыскания в силу продажи, потому что он основан на условиях ипотечного соглашения, предусматривающего продажу собственности без надзора со стороны суда. И хотя обращение взыскания в силу продажи представляет собой достаточно целесообразный и недорогой способ, оно запрещено во многих штатах, а там, где разрешено, является только альтернативой судебной продаже.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется глубиной и масштабностью поднятых проблем, ориентированностью всей работы на дальнейшее совершенствование институтов аграрного и гражданского права, связанных с залогом сельскохозяйственных земель, который может быть использован в качестве важнейшего источника обеспечения инвестиционных кредитов, расширения базы кредитования сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств в ходе земельной и аграрной реформ.
Материалы диссертации могут быть использованы при проведении отраслевых научных исследований, прежде всего по аграрному, гражданскому, финансовому праву. Работа может быть использована в учебном процессе при чтении общих и специальных курсов по аграрному, гражданскому, финансовому праву в юридических, экономических, финансовых, сельскохозяйственных вузах России.
Апробация результатов исследования. Диссертация
обсуждалась на кафедре аграрного и экологического права МГЮА. Основные результаты научных исследований отражены в Сборниках научных трудов МГЮА, излагались на Международном Конгрессе «Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украины и других стран СНГ, государств Балтии» (Минск, сентябрь 1999 г.).
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, шести глав и списка использованной литературы.
