Содержание к диссертации
Введение 3
2. Понятие и содержание системы ипотечного кредитования как
формы инвестирования в недвижимость 22
3. Виды ипотечного кредитования как формы инвестирования
финансовых средств 48
Глава 2. Правовые особенности договора ипотечного
кредитования 63
1. Правовой статус участников ипотечного кредитования 63
2. Инвестиционные функции и характерные черты договора
3. Существенные условия и содержание договора ипотечного
кредитования. Защита прав сторон договора 97
Глава 3. Правовое обеспечение имущественных интересов
субъектов инвестирования в режиме ипотечного кредитования 133
1. Правовая организация ипотечного кредитования при
строительстве жилья 133
2. Правовые инструменты снижения рисков по отдельным видам
договорных форм, используемых при ипотечном кредитовании 154
3. Правовые средства воздействия на участников ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективного исполнения ими
Заключение 174
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Правовое регулирование ипотечных отношений в строительстве и при приобретении недвижимости прошли противоречивые этапы становления и развития.
Актуальность данной темы обусловлена отказом в современной России (в сравнении с плановой экономикой советского периода) от монопольного государственного подхода к решению проблем инвестиционного кредитования строительства различных объектов, в том числе промышленного, социального, культурного, бытового, жилищного и иного назначения. Это послужило поводом к активному развитию частных отношений с использованием технологий ипотечного кредитования в сфере строительства жилья и иных объектов недвижимости.
Как показала практика, довольно привлекательным и оптимальным способом приобретения гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями нежилых и жилых помещений явилось инвестирование их капиталов в строительство. Указанные общественные отношения фактически сложились раньше, чем оформилось их самостоятельное законодательное регулирование, и основывались, в первую очередь, на имевшихся в законодательстве правовых конструкциях. При этом важную роль играет принцип свободы договора, который позволяет сторонам заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.
Вместе с тем, эффективная система долгосрочного ипотечного кредитования и его правового регулирования в России еще полностью не сложилась, что не способствует увеличению объемов того же жилищного строительства, которого пока не хватает для удовлетворения потребностей населения. На разрешение этих проблем и направлено постоянное совершенствование законодательства об ипотеке. В 1998 г. был принят
Федеральный закон №103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, 19 июля 2010 г. Распоряжением Правительства РФ №1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования- в Российской Федерации до 2030 года (далее по тексту - Стратегия» развития ипотеки) . Согласно данной Стратегии доля сделок с ипотекой на рынке жилья к 2030 г. предполагается составит 50% по сравнению с 12% по состоянию на 2009 г.
Вместе с тем, в связи с рассмотрением судами большого количества дел, связанных с ипотекой, появились различные толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Такая ситуация предопределила потребность в научном осмыслении практики применения нормативной базы, регулирующей залог недвижимости при кредитовании в ипотечном режиме приобретения объектов недвижимости, в том числе жилья, а также в выработке четких и ясных рекомендаций по ее- совершенствованию.
Одним из факторов, обусловливающих заинтересованность в данном исследовании, является пока еще недостаточная развитость залоговых ипотечных отношений, что связано не только с такими объективными причинами, как кризисные явления в экономике, высокие процентные ставки за пользование банковским кредитом, несовершенство законодательства^ но и с недостаточной информированностью представителей субъектов предпринимательства и основной массы граждан об этом виде правоотношений.
Изложенное дает основание утверждать, что проблемы,инвестирования в режиме ипотечного кредитования должны быть отнесены к числу наиболее актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права, заслуживающих самостоятельного изучения и дополнительного развития.
Степень научной разработанности темы. Актуальность и многоплановость правовых проблем в области ипотечного кредитования неоднократно была подчеркнута в научных трудах таких отечественных исследователей ипотеки дореволюционного периода, как И.А. Базанов, Д.Н. Майер, К.П. Победоносцев, JI.A. Фрейтаг, Г.Ф. Шершеневич и др.
В юридической литературе много внимания уделяется вопросам понятия инвестирования, а также юридической конструкции инвестирования. В частности, эти и иные моменты нашили отражение в работах таких ученых, как О.М. Антипова, A.B. Майфат, Д.А. Шевчук и иные авторы.
Существенное внимание теоретическим основам залога уделялось в работах современных российских юристов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, A.A. Вишневского, Б.М. Гонгало, И.В. Ершовой, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, М.Г. Масевич, И.Б. Новицкого, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого и др.
По отдельным правовым проблемам современного ипотечного кредитования можно выделить работы A.A. Киселева, Л.Ф. Нетишинской, В.Ф. Поньки, C.B. Прокофьева, A.B. Черных, О.В. Чижовой, О.С. Царапкиной, З.В. Хрулевой. Банковским аспектам применения ипотечного законодательства посвящены публикации Г.А. Тосуняна, В.В. Кулакова, Л.Б. Ратмановой, а также работы ряда авторов по некоторым вопросам исследуемых проблем: залогу предприятия (Григорьева А.Г.), морских судов (Фалилеев П. А., Абрамова М.В.).
Тем не менее, в современной правовой и иной литературе, посвященной ипотечному кредитованию, компенсационному обеспечению рисков инвестора в этой сфере, вопросы данного исследования относительно мало представлены, так как до сих пор отсутствуют фундаментальные исследования в данной области.
Целью исследования является определение правовых и организационных основ инвестирования в режиме ипотечного кредитования в современных условиях, а также выявление проблем правового регулирования ипотечного кредитования и выработка конструктивных предложений по их решению, опираясь на теоретические изыскания.
Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач, а именно: исследование понятия и признаков инвестирования; анализ понятия и содержания системы ипотечного кредитования; исследование видов ипотечного кредитования как формы инвестирования финансовых средств; определение правового статуса субъектов ипотечного кредитования; выявление инвестиционных функций, а также характерных черт договора ипотечного кредитования; раскрытие существенных условий и содержания договора ипотечного кредитования и защиты прав сторон договора ипотечного кредитования; определение правовой организации ипотечного кредитования при строительстве жилья; выявление правовых инструментов снижения рисков по отдельным видам договорных форм, используемых при ипотечном кредитовании; выявление правовых средств воздействия на участников ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективного исполнения ими своих обязательств.
Объектом исследования является специфика правового механизма общественных отношений, возникающих в сфере инвестирования в режиме ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются закономерности правового регулирования отношений, составляющих объект научного исследования.
Методологическую основу диссертационного исследования составили современные общенаучные и специальные методы познания, в частности: диалектический, исторический, системно-структурный, формальнологический, анализ, синтез, социологический (интервьюирование), историко-юридический, метод сравнительного правоведения и другие.
Теоретическая база исследования. Выводы, сделанные в диссертационном исследовании, основываются на теоретических разработках, представленных в трудах М.М. Агаркова, В.К. Андреева, Б.С. Антимонова, С.И. Аскназия, С.А. Бабкина, A.A. Башмакова, В.В. Безбаха, В.А. Белова, С.Н. Братуся, A.B. Бенедиктова, М.Ф. Владимирского-Буданова, JI.B. Гантовера, И.Д. Грачева, В.П. Грибанова, Д.М. Генкина, Г. Дернбурга, B.C. Ема, A.C. Звоницкого, В.М. Минца, Н.О. Нерсесова, А.Н. Никитина, Е.А. Павлодского, Н. Пастуховой, О. Плешановой, И.А. Покровского, Н. Рогожиной, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Б.Б. Черепахина, А.Е. Шерстобитова и др.
Эмпирическую базу исследования составили положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ), Федерального закона от 16 июля 1998 г. №103-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту — Закон об ипотеке); Федерального закона от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее по тексту — Закон об ипотечных ценных бмагах); Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости! и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) и другие законодательные и подзаконные акты.
Были обобщены материалы судебной практики, рассмотрены статистические данные коммерческих банков, выявившее основные направления ипотечного кредитования строительства и приобретения объектов недвижимости с учетом практики автора, что стало предпосылкой к определению возможных путей дальнейшего совершенствования правового регулирования отношений между коммерческими банками и потенциальными* заемщиками денежных средств, в том числе при покупке жилых помещений (квартир).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является одним из первых комплексных исследований монографического уровня, посвященных выявлению и систематизации правовых и организационных особенностей инвестирования в режиме ипотечного кредитования в увязке с правовыми инструментами обеспечения имущественных интересов его субъектов.
Автором определена специфика природы договоров, заключаемых сторонами ипотечных правоотношений, в том числе на приобретение недвижимости по ипотеке как трехстороннего договора особого рода, определено место этого договора в системе предпринимательско-правовых договоров. Выявлены причины правового характера, препятствующие развитию системы ипотеки и ипотечного кредитования в России, недостатки и пробелы действующего российского законодательства в этой сфере, выработаны конкретные предложения по внесению в него изменений и дополнений, предложены оптимальные правовые механизмы для более эффективного функционирования ипотечной системы в условиях современной рыночной экономики России.
На защиту выносятся следующие выводы и предложения:
Теоретические выводы:
Сформулировано понятие инвестирования в режиме ипотечного кредитования, под которым понимается вложение финансовых средств в процессе предоставления целевых кредитов (займов) гражданам и юридическим лицам с последующим их рефинансированием под застройку или приобретение объекта недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, на условиях срочности, возвратности и возмездности, под залог приобретаемого или иного объекта недвижимого имущества, включая меры государственной поддержки.
Обосновывается вывод о том, что вопреки сложившемуся в научной литературе мнению, согласно которому договор долевого участия в строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у дольщиков возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение, это не исключает возможности приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору долевого участия. В таком случае, приобретая жилое помещение по договору долевого участия на заемные средства банка, возникает залог права требования, вытекающий из обязательства участия в долевом строительстве. А с момента регистрации прав собственности заемщика - физического лица на эту недвижимость, наступает ипотека в силу закона, и правоотношения между ними регулируются механизмами ипотечного жилищного кредитования.
Аргументирован вывод о том, что в России на сегодняшний день действует смешенная система ипотечного жилищного кредитования, содержащая признаки как одноуровневой, так и двухуровневой систем ипотечного кредитования. При этом законодателем взят курс на развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования: рынок рефинансирования будет представлен крупными игроками, размер собственного капитала которых позволит аккумулировать большие объемы пулов закладных с целью получения прибыли и последующей секьютиризации активов. В целях конкретизации изложенных положений в механизме секьютиризации выделены три этапа: 1. рассмотрение экономических возможностей (однородных требований) для формирования пулов закладных; 2. уступка требования в рамках договора финансирования; 3. эмиссия закладных.
Обосновывается вывод о том, что соблюдение всех условий ипотечного кредитного договора базируется на признании ипотечного кредитного договора предварительным договором, в котором должна содержаться обязанность банка заключить ипотечный кредитный договор на определенную сумму с заемщиком в течение определенного пресекательного срока с момента регистрации права собственности заемщика на соответствующее жилое помещение. Таким образом, ипотечный кредитный договор будет вступать в силу только с момента государственной регистрации ипотеки жилого помещения.
Обосновывается вывод о том, в какой форме должен быть заключен смешанный договор. Если одним из элементов смешанного договора является типовая конструкция, в отношении которой законодательством установлены повышенные (дополнительные) требования к форме сделки или государственной регистрации, то весь смешанный договор в целом должен быть совершен в указанной квалифицированной форме.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства:
В целях совершенствования действующего законодательства представляется целесообразным исключить абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, и, соответственно включить в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» норму следующего содержания: «В случае участия в долевом строительстве полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в силу закона возникает залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве».
В целях совершенствования действующего законодательства предлагается внести изменения в п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которой необходимо предусмотреть, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, должны быть соблюдены требования к форме и государственной регистрации сделки, установленные для договора об ипотеке к соответствующей части договора вместо отсылки ко всему договору. Таким образом, предлагается изложить п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в следующей редакции: «При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке в части соглашения об ипотеке».
Представляется целесообразным законодательно закрепить детальный правовой механизм залогового обеспечения и правила обязательного страхования риска кредитора в ипотечных договорах. Для надлежащего решения этого вопроса следует внести соответствующие изменения в п. 1 ст. 9, п. 2 ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотрев условия о гарантированном страховании ипотечного покрытия по требованию кредитора, включив в качестве объекта страхования наряду с кредитуемой недвижимостью облигации ипотечного покрытия.
Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе предложения углубляют теорию российского гражданского и предпринимательского права. Они могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов, а также в нормотворческой практике на федеральном и региональном уровнях в целях совершенствования законодательства.
Приведенные результаты теоретических разработок отдельных правовых проблем ипотечного кредитования строительства как жилых, так и нежилых объектов отвечают запросам судебной правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут использоваться при разрешении конкретных судебных споров. Кроме того, содержащиеся в диссертации предложения могут быть использованы в научно- педагогической деятельности при преподавании курсов «Гражданское право» и «Предпринимательское право». Предложения, сформулированные в диссертационном исследовании, направлены на развитие российского законодательства в сфере ипотеки.
Апробация результатов исследования. Основные идеи и научные положения данного исследования нашли свое отражение в научных публикациях автора, а также легли в основу его методологических разработок по ипотечному кредитованию в системе Главмосстроя и инвестиционно-строительных компаний Москвы.
Структура работы отражает цели и задачи исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и библиографии.
