Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ИСТОРИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНСТИТУТА ПРИВАТИЗАЦИИ 12
1.1. Эволюция института приватизации жилых помещений в Россини за рубежом 12
1.2. Правовая природа отношений в сфере приватизации 29
1.3. Принципы института приватизации жилого помещения 42
ГЛАВА 2. ДОГОВОРНО - ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ 61
2.1. Понятие и нормообразующие признаки договора приватизации жилого помещения 67
2.2. Заключение договора приватизации жилого помещения 73
2.3. Изменение, расторжение и признание недействительным договора приватизации жилого помещения 79
ГЛАВА 3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ИЗ ДОГОВОРА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 94
3.1. Основания возникновения обязательства из договора приватизации жилого помещения 94
3.2. Субъекты обязательства приватизации жилого помещения... 99
3.3. Объекты обязательства приватизации жилого помещения 107
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 128
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
И ЛИТЕРАТУРЫ 138
- Эволюция института приватизации жилых помещений в Россини за рубежом
- Понятие и нормообразующие признаки договора приватизации жилого помещения
- Основания возникновения обязательства из договора приватизации жилого помещения
Введение к работе
Осуществляемые в России экономические преобразования поставили перед юридической наукой задачу решения проблем, ранее неизвестных законодателю. В ряду таких проблема приватизационных отношений, явившихся в облике нового социального, экономического и правового явления для современной России, ставшего начиная с 1991 г.1 всеохватывающей действительностью и реальной возможностью для большинства российских граждан жить в иных цивилизованных условиях.
Создание четкого механизма правового регулирования общественных отношений в этой области является необходимым элементом дальнейшего проведения экономических реформ. Разрешаемые судами споры, которые возникают в сфере реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений, свидетельствуют о необходимости совершенствования как законодательства, обеспечивающего право на приватизацию жилых помещений, так и правоприменительной практики. Накопленный более чем десятилетний опыт реализации прав граждан на приватизацию требует глубокого научного анализа и теоретического осмысления со стороны гражданско - правовой науки. А необходимость применения системного, скоординированного межотраслевого подхода к правовому регулированию отношений в сфере приватизации с учетом природы отношений осознана и доктриной, и практикой. Это актуализирует проблему и порождает необходимость ее теоретического исследования.
Между тем, объективная «временность» приватизационного законодательства, воспринимаемого на первых порах как воплощение механизмов, с помощью которых предполагалось «преодолеть» глубокую «историческую травму» в сфере жилищной собственности за счет развития института частной собственности и существенного сокращения государственного и муниципального жилищных фондов, привела не столько к масштабным теоретическим исследованиям проблемы, сколько к сосредоточению исследовательских усилий на формально - логических аспектах приватизационного законодательства либо справочно консультативных. Такой подход имеет свою ценность, однако не позволяет учесть способы взаимодействия между различными нормами отрасли жилищного законодательства и связи со смежными правовыми областями.
1 См Закон РФ от 4 июля 1991 г № 1541 - 1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» // Ведомости СНД
РСФСР и Верховного Совета РСФСР -1991 -№ 28 -Ст 959 -№2 -Ст 67, САПП -1993 -№3 Ст 1864
2 В настоящее время 57% всего жилищного фонда в РФ находится в частной собственностям граждан, из них
46 % жилых помещений стали собственностью граждан в порядке приватизации См Россия в цифрах
Краткий статистический сборник Росстата М , 2006 - С 125 В Тюменской области с 1991 г по 2006 г было
приватизировано 514 613 ед жилых помещений, в том числе 327 764 ед жилых помещений в автоночных
округах, 186 849 ед по югу области В г Тюмени с начала приватизации и до I марта 2006 г приватизировано
91 644 ед жилых помещений См Статистический ежегодник Стат сб в 4-х частях Ч I /Территориальный
орган Федеральной государственной статистики по Тюменской области T , 2006
Теоретических моделей, направленных на системный анализ приватизационного законодательства, обобщение имеющейся законодательной и правоприменительной практики, частично восполняющей недостатки правового регулирования отношений в сфере приватизации1, создается в недостаточном объеме. В то время как известно, что законодательство о приватизации в целом и приватизации жилья, в частности, в основе своего появления в структуре российского законодательства имело не столько полноценную теоретическую основу, сколько политические лозунги о необходимости трансформации отношений собственности, а потому не отличалось последовательностью, концептуальностью и определенностью методов правового регулирования. Последующие доктринальные исследования позволили отчасти исправить это положение. Однако юридическое познание не исчерпало себя в этом вопросе и интерес к нему продолжает сохраняться, а нормативные акты последнего времени и акты правоприменения4 дают новый импульс для научных исследований по проблемам приватизации жилых помещений. Ограниченность же процесса бесплатной приватизации жилых помещений во времени не снижает актуальности проблемы в силу того, что эти отношения, являясь гражданско -правовыми, после их установления могут подлежать изменению, прекращению или по правилам о сделках признаваться недействительными, а потому и после 1 марта 2010 г5, отношения приватизации будут находиться в поле зрения правоприменителя.
Правовым следствием преобразования права собственности на жилые помещения в порядке приватизации является возникновение вещных и обязательственных прав на жилые помещения. Исследование возникающих при этом отношений позволяет выявить особенности реализации субъективных гражданских прав на жилые помещения в порядке приватизации. Такой путь вхождения в тему видится соискателю наиболее рациональным способом ее осмысления и систематизации.
Процент разрешения споров, связанных с приватизацией жилых помещений, составляет 2, 8 % от общего количества рассматриваемых гражданских дел См Статистическое обозрение -М,2006 -№5 - С 45
2 См Купрякова, С И Правовое регулирование приватизации в РФ Автореф дис канд юрид наук - М ,
1996, Петрова, И В Проблемы приватизации жилых помещений Автореф дис канд юрид наук -
Саратов, 2000, Полич, С Б Правовое регулирование отношений, связанных с приватизацией жилья Автореф
дис канд юрид наук - Екатеринбург, 2001, Свердлык, И Г Принципы приватизации жилых помещений
Автореф дис канд юрид наук - M, 2001, Павленко, П А Приватизация жилья по законодательству
России Автореф дис канд юрид наук - М , 2002,
3 См Жилищный кодекс РФ ФЗ от 29 декабря 2004 г № 188 - ФЗ // Российская газета - 2005 -12 янв
4 См Постановление КС РФ от 15 июня 2006 г № 6 - П по делу о проверке конституционности положений
подпункта In 2 ст 2 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ч 1 ст 4 закона РФ «О
приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред ст 12 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ») в
связи с запросом ВС РФ и жалобой граждан M Ш Орлова, X Ф Орлова и 3 X Орловой // Российская газета
- 2006 - 21 июня
5 См Федеральный закон от 30 июня 2006 г № 93 - ФЗ « О внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные
объекты недвижимого имущества» // Российская газета - 2006 - 7 июля
В настоящее время вопросы правового регулирования отношений, возникающих в рамках приватизации, требуют всестороннего изучения на новом уровне, с учетом практики применения новейшего жилищного законодательства , а также с учетом того, что некоторые аспекты, связанные с приватизационными процессами, не получили пока надлежащего законодательного регулирования. Имеющиеся правовые решения нуждаются в развитии и совершенствовании, научном обосновании. В целях формирования необходимого доктринального задела для дальнейшего совершенствования законодательства надлежит уточнить отдельные теоретические и законодательные положения. Так, в литературе не уделено должного внимания отдельным видам объектов приватизации (например, приватизации комнат в общежитиях, служебных помещений, коммунальных квартир), что позволяет сделать вывод об отсутствии теоретической основы юридических процедур приватизации по поводу этих объектов. Существуют проблемы реализации права на приватизацию отдельными категориями граждан (несовершеннолетние и одинокие престарелые).
Объектом настоящего диссертационного исследования выступает приватизация жилого помещения как правовое явление и отношения, возникающие вследствие приватизации жилья, основания их возникновения, изменения и прекращения. Предметом исследования являются отечественное законодательство и законодательство других стран, правоприменительная практика, достижения науки преимущественно в сфере гражданского права.
Цель работы обусловлена объектом и предметом исследования и состоит в обосновании теоретической концепции юридической конструкции приватизации, выявлении закономерностей гражданско - правового регулирования указанных отношений. Достижение поставленной цели предопределяет постановку и решение следующих задач:
выявление и научное обоснование сущности и своеобразия правовой формы отношений в сфере приватизации;
исследование юридической конструкции приватизации и разграничение со смежными юридическими конструкциями (купля - продажа, дарение);
систематизация и классификация принципов института приватизации жилых помещений;
выявление характерных особенностей приватизационных процедур;
анализ права на приватизацию, как индивидуализированного элемента жилищной правоспособности граждан, обусловленного их субъективным правом пользования жилым помещением на основании договора социального найма;
1 См ФЗ от 29 декабря 2004 г № 189 - ФЗ «О введении в действие Жилишного кодекса РФ» II Российская газета -2005 - 12 янв
уточнение правовой природы и особенностей договора, лежащего в основании приватизационных отношений;
выявление особенностей изменения и прекращения приватизационных отношений;
выработке научных рекомендаций по совершенствованию нормотворческой деятельности в этой области.
Степень научной разработанности темы исследования. Проблема правового регулирования приватизации жилищного фонда в российской науке гражданского права остается малоисследованной. Имеющиеся по данной проблематике научные работы посвящены отдельным аспектам приватизации жилья и не носят характера комплексного исследования проблем приватизационных отношений, возникающих по поводу жилых помещений фонда РФ.
История отношений, возникающих в процессе приватизации, в России
является наиболее краткой по сравнению с иными видами общественных
отношений, отсюда и теоретические подходы в этой сфере также не имеют
давней истории. Однако имеется значительный пласт литературы в той или
иной мере соприкасающийся с данной проблемой. Исходя из того, что
законодательное определение приватизации основано на отношениях,
возникающих в процессе перехода объектов жилищной сферы из
собственности государственной и муниципальной в собственность частную,
поэтому ключевыми в исследуемой проблематике являются
основополагающие идеи вещного и обязательственного права. В
формировании и развитии этого учения велика заслуга как русских юристов, творивших до 1917 г., так советских и российских. В ходе исследования диссертант стремился соблюсти преемственность при изучении исследуемой проблемы и частью теоретической основы исследования являются труды В. К. Андреева, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, А. В. Бенедиктова, П. П. Виткявичуса, М. В. Власовой, Д. М. Генкина, В. А. Дозорцева, Н. Д. Егорова, И. В. Ершовой, С. А. Зинченко, О. С. Иоффе, А. В. Карасса, С. М. Корнеева, М. И. Кулагина, В. П. Мозолина, Л. А. Морозовой, А. А. Рубанова, Е. А. Суханова, Л. В. Щенниковой, В. С. Якушева
Усилиями представителей различных научных направлений создан значительный теоретический багаж по проблемам приватизации в России. Их труды также легли в основу проводимого исследования. В их числе: А. А. Блохин, Г. А. Радыгин, С. И. Купрякова, И. Минц, О. Пчелинцев, С. Сауль, В. М. Хвостов, Д. Ходжаев, И. Хламов и американские ученые Ст. Батлер и Дж. Дэниелл.
Научно - теоретическую основу диссертации составили труды русских, советских и российских ученых - юристов и практиков в области общей теории права и гражданского права: С. С. Алексеева, С. И. Аскназия, Е. В. Басина, О. Э. Бессоновой, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, И. М. Исрафилова, О. А.
Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. Н. Литовкина, И. Б. Мартковича, С. Б. Полич, Л. М. Пчелинцевой, П. И. Седугина, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, А. А. Титова, М. Ю. Тихомирова, Л. В. Щенниковой, В. Ф. Яковлева, В, С. Якушева.
Нормативную и эмпирическую основу диссертационного исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и иные федеральные законы, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, нормативно - правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные акты муниципальных образований, а также другие источники, относящиеся к правовой регламентации приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. В ходе исследования широко использовалась правоприменительная практика судов Тюменской области и России в целом, а также опыт зарубежного законодателя.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили архивные материалы судов г. Тюмени и Тюменской области, Челябинской области, г. Санкт - Петербурга и г. Москвы по делам, связанным с приватизацией жилых помещений. Автором использованы материалы Главного управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты - Мансийскому и Ямало - Ненецкому округам, Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области, Комитета по приватизации муниципального имущества администрации г. Тюмени. Автором проведен анализ материалов практической работы за 2001 - 2006 г. по составлению, заключению и расторжению договоров, связанных с передачей жилых помещений в собственность в порядке приватизации. В работе также были использованы данные статистики по приватизации жилищного фонда РФ и субъектов РФ.
Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания социальных и правовых явлений, а также частнонаучные методы: сравнительного правоведения, системно структурного анализа, синтеза, абстрагирования, обобщения, аналогии. В процессе исследования применяются также логический и исторический методы исследования.
Научная новизна исследования состоит в том, что в диссертации представлена юридическая конструкция приватизации жилых помещений как «система юридически возможного и юридически необходимого» (О. А. Красавчиков). Диссертация представляет комплексное монографическое исследование юридических конструкций, процедур, правоотношений и иных правовых категорий, связанных с темой исследования. Принятый подход позволил выявить новые теоретические модели и выработать на их основе предложения по совершенствованию законодательства и его систематизации:
Положения, выносимые на защиту:
1. Диссертантом обосновано положение о том, что отношения,
возникающие в сфере приватизации, будучи разновидностью социально -
активной деятельности, отличаются многообразием содержания. Динамика
этих отношений обусловлена использованием таких гражданско - правовых
институтов как объекты гражданских прав, субъекты, договоры и
обязательства. Каждое из названных средств призвано создать юридический
механизм перехода жилых помещений из сферы публичной собственности в
собственность частную. Ведущими нормами, опосредующими этот процесс,
являются нормы действующего гражданского законодательства.
Нормы, регулирующие отношения в сфере приватизации жилых помещений - относительно автономная совокупность норм гражданско -правового института приватизации государственного и муниципального имущества. Эта совокупность включает в себя два компонента: конституционно-правовой и гражданско-правовой. Отсюда структурно правовой механизм отношений в сфере приватизации видится в этих двух взаимоувязанных между собой правовых блоках. Конституционно - правовой компонент включает нормы государственного охранительного регулирования института приватизации (ст. ст. 8, 9, 35, 40, 71, 72 Конституции РФ). Второй -гражданско - правовой - образуют нормы, имеющие цель обеспечить организацию отношений в области приватизации, их функционирование в соответствии с потребностями физических лиц и государства. По своей природе эти отношения направлены на экономическое саморегулирование отношений непосредственных участников приватизации. Организационно -процедурный сегмент данного компонента в пределах, предусмотренных федеральным законодательством, законодательством субъекта федерации и дополняется нормативными предписаниями муниципальных образований.
Субъективное имущественное право на бесплатную приватизацию жилого помещения рассматривается в качестве индивидуализированного элемента правоспособности гражданина. Это право возникает, существует и реализуется гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде. Его сущность образует возможность физического лица приобрести жилое помещение на основании договора о безвозмездной передаче в собственность на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. Срок существования этого права ограничен законом - до 1 марта 2010 г., т. е. тем предполагаемым моментом, когда институт бесплатной приватизации должен перестать быть основным способом развития института частной собственности в жилищной сфере.
Приватизация жилых помещений осуществляется на основании общеправовых, отраслевых (гражданско - правовых) и институционных принципов правового регулирования. К общеправовым началам правового
регулирования приватизации жилых помещений относятся принципы: законности, демократизма, гуманизма, справедливости, равноправия, уважения и соблюдения прав и свобод человека. К отраслевым, то есть гражданско -правовым, принципам, положенным в основу правового регулирования отношений приватизации жилых помещений, охраны прав и интересов участников этих отношений, относятся принципы, получившие закрепление в ст. 1 ГК РФ в виде основных начал гражданского законодательства. С учетом функционально - целевого назначения (при сохранении общей роли в механизме правового регулирования) и степени проявления действия, принципы собственно института приватизации жилых помещений можно подразделить на две группы: условные и безусловные.
Безусловные принципы имеют место всегда, когда происходит преобразование публичной собственности на жилые помещения в собственность частную и являются абсолютными. Проявление условных принципов объясняется наличием специальных (принципореализационных) юридических фактов (составов), действие которых проявляется лишь при наличии определенных обстоятельств.
5. Основанием возникновения обязательства приватизации жилого
помещения выступают: договор передачи в собственность российских граждан
жилых помещений и договор продажи гражданам жилых помещений на
льготных условиях. По содержанию той правовой связи, которая возникает на
основании соответствующего соглашения, в отношениях присутствуют как
имущественный, так и организационный моменты, что позволяет
квалифицировать их в качестве комбинированных договоров. По
направленности же гражданско - правового результата, указанные соглашения
относятся к группе договоров, направленных на передачу имущества. Срок,
письменная форма заключения и другие условия указанных договоров,
являются одинаковыми для всех лиц, являющихся субъектами приватизации, и
не могут изменяться соглашением сторон.
Опираясь на норму ГК РФ о том, что граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (ч. 2 ст. 1) диссертант сформулировал положение о том, что договор приватизации как разновидность гражданско - правового договора может быть изменен по соглашению сторон или по требованию одной из сторон, а также расторгнут на основании общих норм ГК РФ об изменении и расторжении договора (ст. 450 - 453 ГК РФ). Последствия изменения и расторжения указанных договоров определяются в соответствии со ст. 453 ГК РФ.
Категории «существенное изменение обстоятельств» и «существенное нарушение условий договора», как законные юридические факты для расторжения заключенного сторонами договора, являются родовыми для всех видов договоров, в том числе и для договора приватизации. Поэтому
соискатель не находит оснований для перечисления в законодательстве
конкретных условий, наступление которых дает повод для обращения с
требованием о расторжении договора после возникновения у гражданина
права собственности на жилые помещения, приобретенные им безвозмездно в
порядке приватизации. Обратная передача жилого помещения в
государственную или муниципальную собственность осуществляется на основании отдельного гражданско - правового договора.
8. На базе теоретических выводов и анализа практики применения гражданско - правовых норм внесен ряд предложений по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства. В частности, предлагается внести изменения и дополнения в некоторые статьи ГК РФ, ЖК РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Теоретическая и практическая значимость исследования. Изложенные в диссертации положения, выводы и рекомендации могут быть использованы в правотворческой деятельности по совершенствованию гражданского и жилищного законодательства о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, в правоприменительной практике, в дальнейших научных исследованиях по гражданскому и жилищному праву, а также в учебном процессе при изучении курса гражданского права, жилищного права.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса Института государства и права Тюменского государственного университета, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные результаты исследования, использовались в ходе преподавания курса «Гражданское право» в Тюменском государственном университете. Основные положения и выводы изложены в опубликованных статьях, научных сообщениях на проводившейся 29 ноября 2002 г. в Уральском институте коммерции и права (г. Екатеринбург) межвузовской научно - практической конференции «Право и педагогика: тенденции взаимодействия», на международной научно - практической конференции «Судебная власть», проводившейся в ноябре 2004 г. в Институте государства и права Тюменского государственного университета, а также на международной научно - практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ», проводившейся в марте 2006 г. в г. Челябинске.
Структура диссертации определяется целями и задачами исследования. Настоящая работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения с перечнем предложений по совершенствованию законодательства и списка использованных источников и литературы.
Эволюция института приватизации жилых помещений в Россини за рубежом
Отечественное законодательство о приватизации жилых помещений возникло и развивалось по мере становления в стране рыночной экономики. В порядке исторического экскурса обозначим этапы становления приватизационных отношений с позиции их законодательного регулирования в ретроспективе, тем более что проблема периодизации развития норм права о приватизации жилых помещений, равно как и научной юридической мысли, еще не подвергалась специальному обсуждению в юриспруденции. Предпринимались лишь попытки в сравнительном плане показать лишь особенности законодательного регулирования отношений приватизации жилых помещений в тот или иной период времени1. Ситуация объясняется не столько игнорированием теорией права исторической проблематики, сколько краткостью описываемого исторического периода и не столь быстрым накоплением необходимого фактического материала.
Исторический подход к изучению того или иного социального явления диктует необходимость хотя бы краткого обзора его эволюции, что обеспечивает глубокое познание сущности конкретного социального и правового явления, а, следовательно, его объективной обусловленности и практической значимости. Выявление сущности явления в прошлом позволяет обнаружить тенденции развития его правовых форм в настоящем и будущем.
Периодизация исторического пути становления и формирования права и теоретической мысли о приватизации жилых помещений может осуществляться по самым различным основаниям. Думается, что в качестве такого основания, должны быть периоды развития российского гражданского законодательства вообще, и его кодификации, в частности, поскольку именно законодательные акты выступают в качестве источников норм права о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда. Как верно заметил С. С. Алексеев, характеризуя позитивное право в целом, «...его нормы, их существование, реализация при всей сложности существующих соотношений, в своей основе органически слиты с законами, другими формами внешнего «бытия» позитивного права, выражены в догме права»3. Отсюда история развития института приватизации жилых помещений в российском гражданском праве включает в себя три этапа.
Первый - со 2 декабря 1988 г. по 26 июля 1991 г. - первичный этап становления института приватизации жилых помещений. Действие законодательных норм направлено на регулирование отношений по продаже гражданам занимаемых ими на основании договора найма жилых помещений, а также продажи гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий, в собственность незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, государственного, общественного и муниципального жилого фонда.
Второй этап - с 26 июля 1991 г. по 10 января 1993 г. - период совершенствования норм института приватизации жилых помещений. Частично вводится бесплатная передача жилья в собственность. Параллельно сохраняются отношения возмездной передачи гражданам в собственность занимаемых ими на основании договора найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. В этой же категории оставались граждане, состоящие на учете в целях улучшения жилищных условий, которым могли передаваться в собственность незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту государственного, общественного и муниципального жилищного фонда.
Третий этап - с 10 января 1993 г. по 1 марта 2005 г. - можно считать периодом относительного завершения процесса формирования в гражданском законодательстве института приватизации жилых помещений, что связано с принятием нового ЖК РФ. В соответствии с его нормами, осуществляется переход к бесплатной передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений на основании договора социального найма, а также сохраняется продажа гражданам, состоящим на учете на обеспечение жилыми помещениями, в собственность незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, государственного и муниципального жилищного фонда. Каждый обозначенный период становления законодательства сопровождался доктринальными исследованиями, главный недостаток которых состоял в том, что анализу подвергался действующий блок законодательства. В таком виде наука могла служить лишь показателем влияния цивилистической мысли на практику применения норм гражданского права на том или ином этапе его развития. В то время как ценность научной мысли не менее важна в плане создания необходимого теоретического задела для предстоящей законодательной деятельности. Как отметил О. А. Красавчиков, применительно к истории науки гражданского права, «в ее собственной истории необходимо обнаружить рубежи, на которые периодизация и должна ориентироваться .
Реальная динамика научной мысли по вопросу о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда вписывается в общие временные границы периодизации законодательства о приватизации, но выглядит более дробно.
1987 - 1988 г. - период эмпирического осознания положений о приватизации государственного и общественного жилищного фонда, обусловленного потребностями в реформировании существующих правовых моделей регулирования жилищных отношений. 1988 - 1991 г. - период начального теоретического исследования проблем приватизации государственного и общественного жилищного фонда, связанного с поиском эффективных правовых конструкций о приватизации жилых помещений в процессе формирования рыночной экономики.
1991 - 1993 г. - период стабилизации теоретической мысли относительно возможных правовых моделей приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, обусловленных уже существующими юридическими конструкциями норм о приватизации жилых помещений.
1993 - 1996 г. - период углубленных теоретических исследований отношений по приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, связанных с моделированием конструкций правовых норм в процессе разработки проекта некоторых статей ГК РФ.
Понятие и нормообразующие признаки договора приватизации жилого помещения
К основным началам жилищного законодательства ЖК РФ (ст. 1) относит реализацию гражданами закрепленного в ст. 40 ч. 2 Конституции РФ права на жилое помещение и обуславливаемых им жилищных прав по своему усмотрению и в своих интересах. В силу этого законодательного принципа граждане в условиях рыночной экономики обеспечивают осуществление своих жилищных прав самостоятельно, используя для этого допускаемые законом способы. Согласно Закону РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» в числе таких способов: приватизация в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов; жилищное строительство, в том числе индивидуальное строительство; купля - продажа жилья, в том числе через биржи, аукционы; приобретение в порядке наследования и по другим законным основаниям. Однако поскольку на момент принятия закона уровень доходов большей части населения не позволял самостоятельно обеспечивать себя собственностью, реальным оказался один способ приобретения жилья в частную собственность - путем бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. В настоящее время доступными стали и другие способы удовлетворения жилищных потребностей, однако бесплатная приватизация, как показывает анализ практики, продолжает занимать немалый удельный вес в числе иных способов приобретения жилья в частную собственность.
В ряду юридических фактов, обуславливающих динамику процесса приватизации - договор приватизации жилого помещения, оформляющий отношения по передаче жилого помещения в собственность гражданина. В юридической литературе высказано мнение, что договор на передачу жилого помещения в собственность нельзя считать гражданско - правовым договором в чистом виде1. Представляется, что данная точка зрения исходит из оценки процесса приватизации, в котором присутствуют как нормы гражданско -правового характера, так и нормы права административного. Однако особенности содержания договора приватизации (как и всякого гражданско -правового договора) предопределены не просто фактическими действиями его участников, а действиями, имеющими законченную экономическую и юридическую характеристику и вследствие этого значимыми для права, Так, сам факт передачи жилого помещения из собственности государственной (муниципальной) в собственность физического лица не отражают до конца сути правоотношения приватизации. В предыдущих частях работы соискатель неоднократно акцентировал внимание на том, что правовая регламентация договора приватизации жилого помещения обуславливается не просто передачей имущества, а передачей имущества в собственность. Но если, например, нормативно - правовая база договора купли - продажи жилого помещения предопределяется тем, что имущество передается на возмездных началах, то для приватизации специфичен момент безвозмездности. Это обуславливает значительное отличие норм о купле - продаже от норм приватизационного законодательства. Однако надлежит учитывать не только различие этих договоров, но и существенное сходство, предопределенное отнесением указанных договоров к одной классификационной группе с точки зрения юридического результата, выражающегося в смене собственника имущества1. Механизм достижения этого результата, юридические факты его обуславливающие, лежат в гражданско - правовом «ложе», а потому предположения об иной природе договора приватизации, нежели гражданско -правовая, представляются небесспорными.
При квалификации правовой природы договора приватизации важно учитывать, наряду с предметом и методом, положенными в основу правового регулирования отношений приватизации, и принципы правового регулирования. В системе принципов приватизации жилых помещений отсутствует административно - правовое регулирование перераспределения собственности и тот факт, что не все граждане имеют возможность заключения договора приватизации жилого помещения (ограничения в приватизации комнат в коммунальных квартирах, общежитиях и т. д.) не влияет на гражданско - правовую сущность этого договора. Договор приватизации жилого помещения не относится к числу административно -правовых актов государства. Он является результатом свободного волеизъявления двух сторон: с одной стороны граждан, как субъектов приватизации жилых помещений, получающих в собственность квартиры, занимаемые ими по договорам найма и со второй стороны собственников жилищного фонда на основании положений, установленных действующим законодательством о приватизации жилищного фонда. Гражданско - правовой принцип свободы договора предопределяет наличие правомочий, составляющих содержание субъективного гражданского права свободы заключения договора праватизации. Ведущим является правомочие свободы заключения договора или отказа от его заключения. Названному правомочию корресподндирует обязанность заключить (или не заключить) такой договор для собственника государственного или муниципального жилищного фонда, что предусмотрено специальным законодательством.
По некоторым условиям договор приватизации сходен с договором дарения, так же имея общие с ним унифицирующие признаки. Само понятие «приватизация жилого помещения» означает передачу государственной и муниципальной собственности в частную на безвозмездных началах. Договор дарения представляет собой также безвозмездную передачу имущества из собственности одного физического или юридического лица - другому. Несмотря на схожесть условий безвозмездной передачи имущества, у этих договоров имеются существенные отличия. Во - первых, стороны по договору приватизации прямо определены законом и конкретизированы; стороны по договору дарения законом не ограничены, ими могут быть любые физические и юридические лица. Во - вторых, по договору приватизации одна из сторон -государство (муниципалитет) не вправе отказаться от заключения договора за исключением случаев, прямо предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда. По договору дарения, даритель вправе отказаться от заключения договора, также, как и одаряемый. В - третьих, предметом договора приватизации является узкая объектная сфера - жилое помещение, виды которого - общежития, аварийные жилые помещения, жилые дома закрытых военных городков, комнаты в коммунальных квартирах - не подлежит приватизации, либо передается в собственность по решению собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа. В -четвертых, учитывая то, что жилищный фонд относится к недвижимости, для заключения данного договора всегда требуется письменная форма и государственная регистрация. Объектная же сфера договора дарения гораздо шире, и касается не только недвижимости в жилищной сфере, но и другого движимого и недвижимого имущества. Письменная форма договора дарения необходима при заключении его юридическим лицом на сумму, превышающую пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда, а государственная регистрация - только в отношении дарения объектов недвижимости.
Основания возникновения обязательства из договора приватизации жилого помещения
Известно, что имущественное правоотношение, возникающее на основании договора, может быть только обязательственным. Не всякое обязательство является договором, но любой договор представляет собой обязательство. С учетом гражданско - правовой природы договора приватизации, мы можем утверждать, что факт заключения договора неизбежно влечет возникновение обязательственного правоотношения. Его направленность (цель), к которой стремятся участники, обладает значительной спецификой1.
Поскольку связь между правом и обязанностью в юридическом отношении, возникает в силу юридического факта, под которым понимается всякое обстоятельство, влекущее за собою по закону те или иные юридические последствия2, то для возникновения любых гражданских правоотношений, в том числе и жилищных, необходимо наличие одного юридического факта, либо совокупности юридических фактов, способствующих наступлению правовой связи между субъектами права. Так, для возникновения обязательства приватизации недостаточно проживания в жилом помещении государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма (что при определённых условиях достаточно для возникновения права на приватизацию), а необходимы реальные действия сторон по заключению договора (заявление, регистрация договора и т. д.).
Совокупность юридических фактов, служащих основанием возникновения правоотношения приватизации, отличается от совокупности юридических фактов, служащих основанием возникновения других жилищных правоотношений, таких, как обязательства по договору поднайма жилого помещения, вселения временных жильцов, бронирование жилых помещений.
Но основное различие этих обязательств состоит в том, что сдача жилого помещения в поднаём, вселение временных жильцов, бронирование жилого помещения, не изменяет основного обязательства, а реализация права на приватизацию осуществляется в рамках самостоятельного обязательства и влечёт за собой возникновение нового правоотношения - собственности.
Обязательство приватизации жилого помещения возникает на основании различных юридических фактов. Их понятие дано в теории гражданского права сравнительно давно. Так, юридические факты, возникающие по воле лиц, вступающих в юридические отношения, называют юридическими действиями1.
Применительно к обязательству приватизации, к юридическим действиям, образующим фактический состав, можно отнести подачу заявления о приватизации, либо об отказе от участия в приватизации, оформление договора на передачу жилого помещения в собственность и т.д. Реализация права на приватизацию жилых помещений, путём заключения договора приватизации, также является юридическим фактом возникновения правоотношения собственности, которое является абсолютным, вещным, бессрочным.
Законом о приватизации жилищного фонда определён порядок приватизации жилых помещений, который включает совокупность юридически значимых действий, необходимых для возникновения отношений приватизации жилых помещений, и условно делится на три этапа.
Первый этап - письменное обращение к собственнику жилого помещения или уполномоченный им орган. Передача жилого помещения в собственность оформляется договором приватизации, заключаемым гражданином с собственником жилищного фонда либо с уполномоченным собственником лицом, что является вторым этапом приватизации. Третий этап приватизации жилого помещения - регистрация перехода права собственности на жилое помещение в органах государственной регистрации, осуществляемой в процессе исполнения возникшего на основании соответствующего договора обязательства приватизации жилого помещения.
Обязательство приватизации может возникнуть и в связи с юридическими состояниями (обстоятельствами), под которыми понимаются неволевые явления, существующие постоянно или в течение длительного времени и которые порождают непрерывно или периодически определённые правовые последствия, не погашаясь в однократном акте правового действия . Юридические состояния - это такие юридически значимые обстоятельства, с наличием либо отсутствием которых закон связывает возможность приватизации жилого помещения. Возможность приватизации жилых помещений связана с наступлением трёх важных обстоятельств:
- пользование жилым помещением на законном основании;
- отнесение к правомочному субъекту приватизации;
- принадлежность занимаемого жилого помещения к объектам приватизации, допускаемым законом.
Пограничный характер между юридическими действиями и юридическими обстоятельствами занимает одно из важных условий приватизации - согласие на приобретение жилого помещения в собственность всеми совместно проживающими гражданами.
Для заключения договора о передаче жилого помещения в собственность, необходимо получение согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Согласие на приватизацию должно быть получено обязательно в письменной форме. Представляется возможным и приобщение к заявлению о приватизации нотариально удостоверенного заявления отсутствующего гражданина, в котором его воля выражена ясно и недвусмысленно, что не противоречит ст. 185ГКРФ.
Согласие на приватизацию от граждан, проживающих в жилых помещениях на правах поднанимателей, временных жильцов не требуется, так как они не имеют самостоятельного права на занимаемое жилое помещение.
Как следует из обзора судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией жилых помещений за 1994 г.», при рассмотрении споров по приватизации жилого помещения, судом обязательно должны выясняться вопросы согласия или несогласия на приватизацию, если согласия - то в какой форме (совместной или долевой), если в долевой, то в каком соотношении долей и т.д.1
Если при рассмотрении судебного спора будет установлено, что член семьи нанимателя возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилого помещения в собственность, поскольку в силу Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», приватизация жилого помещения может быть осуществлена строго на добровольной основе. Иск о понуждении заключения договора о передаче жилого помещения в собственность не подлежит удовлетворению.
Одно из важных условий возникновения отношений приватизации жилых помещений выражается в принципе единогласия всех совместно проживающих лиц. Исключений из принципа единогласия приватизации Закон о приватизации жилищного фонда не допускает. Необходимость взаимосогласованного волеизъявления приватизации жилого помещения и условий ее осуществления, вытекает из принципа равенства прав нанимателя на занимаемое жилое помещение и всех членов его семьи, в том числе и безвестно отсутствующих, а также принципа добровольности приватизации жилого помещения.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с законом самостоятельно решают вопрос о приватизации занимаемого ими жилого помещения. Их согласие на приватизацию должно содержать все её условия одновременно: форму собственности при приватизации квартиры в общую собственность и состав участников права собственности на приватизированное жилое помещение. Ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда не указывает на необходимость получения согласия на приватизацию занимаемого жилого помещения малолетними гражданами до 14 лет. Однако, как было отмечено выше, согласие малолетних в возрасте до 14 лет на приватизацию занимаемого ими жилого помещения должно быть получено в обязательном порядке наряду с согласием совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних от 14 до 18 лет. От имени малолетних согласие на приватизацию жилого помещения выражают их законные представители - родители, опекуны, усыновители, попечители.
