Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие вопросы правового регулирования аренды земельных участков 12
1. Понятие и значение аренды. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования 12
2. Современное состояние правового регулирования аренды земельных участков 30
Глава 2. Объект, предмет и стороны договора аренды земельных участков 51
1. Земельный участок - объект гражданских правоотношений 51
2. Предмет договора аренды земельных участков 82
3. Право аренды и вещные права на землю 95
4. Существенные условия договора аренды земельных участков 112
5. Стороны договора аренды земельных участков 126
Глава 3. Особенности заключения, исполнения и прекращения договора аренды земельных участков
1. Заключение, форма договора аренды земельных участков, государственная регистрация права аренды 138
2. Исполнение договора аренды земельных участков 164
3. Прекращение договора аренды земельных участков 185
Заключение 204
Список использованных нормативных правовых актов и литературы 208
- Понятие и значение аренды. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования
- Земельный участок - объект гражданских правоотношений
- Заключение, форма договора аренды земельных участков, государственная регистрация права аренды
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.
Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю1 вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли»2.
В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды.
1 По данным на 2002 год в РФ перешло в частную собственность более 129 млн. га земли (см.:
Экономика и жизнь - Поволжье. 2002. №15. С. 30).
2 Федеральная целевая Программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на
1999-2002 годы», утв. Постановлением Правительства РФ от 26.06.1999 г. № 694.
И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью1, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений, Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.
Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.
Уровень разработанности темы. Если не учитывать период до 1917 года, то вопросам аренды земли отечественные правоведы стали уделять внимание только в последние десять лет. Однако одни из имеющихся диссертационных исследований посвящены аренде в целом (Мызров С.Н.), другие (Чуркин В.И., Кокотов Б.В.) преимущественно ориентированы на анализ вопросов земельного, аграрного права; полностью посвящена вопросам аренды земли только диссертационная работа Л.М. Ахметшиной. Поэтому есть основания утверждать, данная тема недостаточно исследована в отечественной юридической науке.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с применением договора аренды земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений,
1 По данным зарубежных экономистов поступления от нее как отдельного источника составляют около 35 процентов национального дохода развитых стран, см.: Зарубежные ученые о проблемах
5 уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства, выработка рекомендаций по заключению, исполнению и прекращению договора аренды земельных участков.
Поэтому в рамках данной работы предпринята попытка ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:
- как соотносятся гражданское и земельное законодательство при
регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к
аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами
другой;
- на основе каких критериев следует отграничивать аренду
земельных участков от смежных договорных институтов;
какова характеристика земельного участка как объекта гражданских отношений, а также в чем заключается предмет аренды;
возможно ли признание права аренды вещным правом;
в чем заключаются особенности субъектного состава договора аренды земельных участков и каковы его существенные условия;
есть ли специфика в заключении договора аренды земельных участков, его расторжении,
а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.
Методология исследования. В диссертационной работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический (основной способ объективного познания действительности), исторический и сравнительно-правовой (при выяснении особенностей развития законодательства об аренде), формально-логический (при оценке соотношения отдельных норм, в том числе норм различных отраслей права), системно-функциональный анализ (для определения социально-экономического и хозяйственного эффекта, вызываемого соответствующими правилами) и др.
земельных отношений в России// Государство и право. 1997. №3. С. 116-119.
В цивилистической науке разработано немало конкретных
приемов и методов для изучения договора и связанных с ним проблем,
изложенных в монографических работах, журнальных публикациях,
иных изданиях. Поэтому в диссертационном исследовании
использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами: М.М. Агарковым, М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, В.А. Дозорцевым, О.С. Иоффе, Д.И. Мейером, К.П. Победоносцевым, И.А. Покровским, В.И. Синайским, Е.А. Сухановым, В.А. Тарховым, Г.Ф. Шершеневичем, Л.В. Щенниковой, Б.Б. Черепахиным и др.
В работе также использованы труды и воззрения исследователей земельного права: С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Б.Д. Клюкина, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Э. А. Павловой, Н.А. Сыродоева, Г.В. Чубукова и др.
Научная новизна работы. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина - существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства. Последнее обстоятельство предопределяет и новизну исследования в целом.
В диссертации исследуются основные дискуссионные проблемы юридического значения аренды, ее соотношения с близкими категориями, вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства и толкованию отдельных правовых положений, что в итоге и составляет личный вклад соискателя в разработку темы.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Историко-правовой анализ позволяет утверждать, что аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и
7 постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными участками.
Анализируя соотношение права аренды земельного участка и вещных прав, сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (ср. п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.
2. Для правильного применения норм земельного и гражданского
права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует
изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них,
которые складываются по поводу планирования, организации земельных
ресурсов, контроля за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного
права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том
числе возникающие при обороте земельных участков, являются
гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) применению не
подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в
силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по
поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации
(далее - ЗК РФ), эти правила не становятся нормами земельного права
(как отрасли права) и должны быть логически инкорпорированы в
гражданское право.
3. Земельное законодательство фактически допускает, что ряд
вопросов, связанных с оборотом земельных участков, регулируется
нормами законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается
либо допустить такое регулирование и соответствующим образом
изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить такие нормы из ЗК РФ.
4. В целях обеспечения логики правового регулирования
отношений с помощью норм различных институтов, предлагается
выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде
земельных участков.
5. Дается авторское определение земельного участка как объекта
договора аренды. Проведено разграничение договора аренды с другими
близкими категориями (договорными институтами); договор аренды
участков недр невозможен, так как фактически в подобных случаях речь
идет не о пользовании, а также отсутствует конкретный объект.
Земельный участок делим, что принципиально важно для правового оформления отношений на практике и для создания необходимых теоретических конструкций.
Понятие «земельная доля», при всей противоречивости законодательства, выражает не долю земли (земельного участка) и не вещные права на землю, а особое имущественное право обязательственного характера. Поэтому говорить об «аренде земельной доли» юридически не верно.
Понятие «оборот земли» включает в себя не только ситуации, когда меняется собственник, и приложимо к аренде земельных участков.
Земля (земельный участок) не является принадлежностью расположенных на ней объектов недвижимости, равно как и наоборот, т.е. применять ст. 135 ГК РФ в данном случае нельзя. Наличие же естественных элементов земельного участка (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой, полезные ископаемые и пр.) и т.п. позволяет говорить о сложной вещи (ст. 134 ГК РФ).
Острота проблемы единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости требуют выработки такого правового режима, когда бы названные объекты были законодательно признаны единым объектом гражданских прав. Предлагается использовать понятие «имущественный комплекс», уже введенное отечественным
9 законодателем (ст. 132 ГК РФ ориентирует на то, что предприятие является не единственным имущественным комплексом).
8.. Предлагается в части первой ст. 606 ГК РФ слова «во временное владение и пользование или во временное пользование» заменить на слова «для целей пользования».
9. К существенным условиям договора аренды земельных участков
следует относить объект (идентифицированный земельный участок),
срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.
Критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Мотивированно предлагается новая редакция п. 4 ст. 20 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ.
Административные акты по предоставлению земли в аренду в сложном юридическом составе («административный акт - договор аренды») выполняют неравноценную договору функцию и их отмена непосредственно не влечет прекращения арендных отношений. По общему правилу административные акты следует рассматривать как предпосылку заключения договора на стороне арендодателя. Всякое аннулирование действия административного акта вызывает лишь оспоримость договора аренды, но не его ничтожность (т.е. применяется не ст. 168 ГК РФ, а ст. 174 ГК РФ и др. аналогичные).
Действующее законодательство индифферентно относится к заключению (процедуре заключения) договоров аренды, в том числе и при сдаче в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Требуется повышение активности государства в этой сфере (по примеру других развитых стран), усиление публично-правовых элементов; в частности, целесообразно более детальное регулирование отношений при аренде
10 отдельных видов земли, разработка, утверждение типовых (примерных) договоров аренды.
13. Купля-продажа права на заключение договора аренды
земельного участка, широко практикуемая в настоящее время, должна
быть квалифицирована как перенайм, если договор аренды уже
заключен; полная замена стороны в договоре без заключения нового
договора аренды нарушает требования гл. 24 ГК РФ.
Для разрешения ситуации, связанной с продажей здания арендатором земельного участка, предлагается изменение редакции п. 2 ст. 552 ГК РФ; в таких случаях собственник должен быть обязан заключить с новым собственником здания договор аренды. Обязанность заключить договор аренды (ст. 445 ГК РФ), если земля не выкупается владельцем здания, возникает у последнего и в связи с необходимостью переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Дана отрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ), приводится необходимая аргументация этой позиции и предлагается иная редакция данного пункта.
В работе вносятся и другие предложения по совершенствованию законодательства и уточнению его смысла (толкованию).
Практическая значимость и апробация результатов
исследования. Аренда земельных участков — широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике, но соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан слабо, кроме того, существенно обновилось регулирующее данные отношения законодательство.
Практическая значимость настоящего исследования состоит прежде всего в том, что совокупность сформулированных теоретических положений представляет собою квалификационное исследование на диссертационном уровне вопросов договора аренды земельных
участков, в силу этого может служить методологической основой для дальнейших разработок в данной сфере, а конкретные предложения и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы в законодательной и правоприменительной деятельности, в хозяйственной практике.
Положения диссертационной работы могут служить также в качестве основы для разработки учебных и учебно-методических материалов.
Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научных конференциях, обсуждались на кафедре гражданского и трудового права Самарской государственной экономической академии, используются диссертантом в учебном процессе.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих десять параграфов, заключения, списка использованных нормативных правовых актов и литературы.
Понятие и значение аренды. Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования
Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности1, ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений. Это именно другой тип, т.е. иной модус организации производства, исходно он не худший и не лучший.
Идиллическая ситуация, когда начало всякого дела обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует действительности и на практике почти всякое производство опирается на привлечение постороннего имущества или капитала.
Добавим, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически.
Еще древние мыслители (Солон, Платон, Аристотель и др.) заметили, что богатство предопределяется не фактом обладания значительным имуществом или деньгами на праве собственности, а эффективностью хозяйствования в целом, умением применять различные формы и методы его обустройства и ведения1.
То же касается и земли, земельных участков. Обладание землей на праве собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть — в аренде2.
Обмен стоимостями в акте аренды также подчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом временного фактора, структуры формирования прибыли и возможности вычленения обмениваемых благ; в силу этого рынок аренды ограничен, но столько же необходим как и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства. Именно поэтому Правительство России предусматривает меры по формированию рынка аренды земли.
Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт договора аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 ГК РФ) регламентируют имущественные эквивалентно-возмездные (стоимостные) отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует о точности данного определения содержанию экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный1. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК). Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы; главный признак объекта — его непотребляемость.
Стабильность общей формулы договора аренды не означает, что под влиянием политических, экономико-финансовых и прочих условий конкретно-историческое понимание договора аренды не изменялось, однако эти перемены не затрагивали существа концепции («временное пользование вещью в счет известного платежа») и преимущественно заключались в формировании отдельных разновидностей договора аренды. Примером здесь может быть и выделение по действующему ГК РФ аренды транспортных средств и лизинга, ранее отсутствовавших по известным причинам.
Основные положения об аренде, а также правовая регламентация аренды отдельных объектов исследованы в цивилистической литературе достаточно полно, что освобождает от необходимости излагать соответствующие правила. Иначе следует оценить ситуацию с анализом правовых проблем аренды земли. Во-первых, потому, что длительное время эти вопросы в основном лежали за пределами сферы гражданско-правового регулирования. Во-вторых, до начала 90-х годов практика применения института аренды в отношении земли была незначительной. В-третьих, законодатель не выделил отдельный параграф об аренде земли и применение норм об аренде здесь требует комплексной оценки ситуации (например, если даже объектом является не земля, то вопрос о ней встает всякий раз, когда таким объектом является недвижимость). В-четвертых, правовое регулирование отношений в связи с землей и сегодня сопряжено с необходимостью анализировать нормы иных отраслей законодательства (прежде всего - земельного).
Земельный участок - объект гражданских правоотношений
Этот вопрос не является специальным для настоящей работы, но необходимость его выяснения определена потребностью обеспечить логику дальнейшего исследования.
В цивилистической доктрине до настоящего времени нет единства относительно того, что же следует понимать под термином «объект», в том числе - равнозначны ли выражения «объект прав», «объект правоотношения» и т.д. В целом большинство авторов признает, что в структуре гражданского правоотношения следует выделять и такой элемент, как объект1. Но в одних случаях под ним понимается «то, на что данное правоотношение направлено и оказывает определенное воздействие» ....Поэтому в качестве объекта гражданского правоотношения выступает поведение его субъектов ...» . Другие авторы однозначно определяют объект как блага, по поводу которых субъекты вступают в правоотношение. По мнению В.И. Сенчищева, вообще было бы верным говорить только о правовом режиме объектов (а не о них самих), так как всякое иное видение ситуации теряет юридический характер и оказывается связано не с правом, а иными сферами деятельности человека4. Есть и другие точки зрения.
Полагаем, что методологически верным следует считать утверждение, что само правоотношение возникает только потому, что есть объект1; права и обязанности существуют (и возникают) потому, что есть интерес в обладании ими (ср. п. 2 ст. 1 ПС РФ). Именно поэтому нет оснований «удваивать» систему реально существующих объектов (неважно каких — материальных или нематериальных), либо отказывать по иным причинам в единстве объекта в общественном отношении и правоотношении в силу специфики последнего. А поскольку право существует как система связей, т.е. прежде всего в правоотношениях3, нет необходимости различать категории «объект правоотношения» и «объект права».
Эта общая посылка позволяет локализовать поиск всякого объекта гражданских прав в пределах тех конкретных интересов, которые и побуждают соответствующих лиц становиться участниками правоотношений.
Что именно арендуется Гражданский кодекс РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ПС РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ПС РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок» (прежде всего - в гл. 17 ПС РФ, хотя и здесь нет единства терминологии).
По мнению О.Ю. Скворцова, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается составной частью территории государства как публично-правового образования ...» .
С этой точкой зрения можно было бы согласиться, если бы не одно принципиально важное замечание: сам по себе факт, что один из собственников (в данном случае — государство) имеет значительное имущество и новые участки появляются чаще всего путем выделения из этой первично неучтенной массы, этот факт еще не говорит, что все, что в дальнейшем станет участком, есть публичная собственность. Во-первых, закон уже объявил, что государство является именно собственником (и одним из многих) соответствующих земель, т.е. по поводу этих земель государство уже выступает как участник гражданских правоотношений (ст. 124-127 ПС РФ). Во-вторых, процесс выделения участков из некоторой общей площади происходит всегда, если участок формируется вновь, в том числе и когда землю иному субъекту предоставляет юридическое лицо или гражданин.
Еще более радикальную позицию занимает С.А. Бабкин. В результате исследования существа земли в ее гражданско-правовом значении он пришел к выводу, что земля вообще не может быть недвижимостью . Признавая, что далеко не все благополучно в гражданско-правовой оценке соотношения земли и прочих объектов недвижимости4, тем не менее не видим причин для отказа от определения земли (земельных участков) как именно недвижимости. Ведь для правового регулирования вовсе не требуется абсолютное совпадение физических и иных свойств объектов, выделяемых в общую категорию (в данном случае - недвижимость), достаточно совпадения только определенных качеств, позволяющих распространить на них общий режим.
Если же обратиться к земельному законодательству, то можно встретить несколько определений земельного участка. Понятие земельного участка дано в ст. 6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. №160 , земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющую фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Заключение, форма договора аренды земельных участков, государственная регистрация права аренды
Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законодательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения соглашений. Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, порождающих правоотношения. В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административном порядке и использовались такие термины как «предоставление», «выделение» земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (и не все они отменены или отредактированы). Здесь достаточно привести пример из самого ЗК РФ, где во многих статьях (в ст. 29, 30, 33 и др.) говорится именно о предоставлении земель. Поскольку слова «предоставление участка» в ЗК РФ используется без указания на существо возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений (в том числе и при предоставлении участка в аренду). Следует согласиться, что данное выражение целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование. Но какое значение имеют для последующих арендных отношений административные акты (обычно — это постановления соответствующей администрации) о предоставлении земли в аренду Существующая судебно-арбитражная практика исходит из того, что сам по себе государственный акт, фиксирующий те или иные права на землю, не является правоустанавливающим документом, «предоставление земельных участков производится на основании решений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления». Тем не менее, следует уточнить ситуацию. О значении административных актов для заключения договора. Нормы, предусматривающей общий, единый порядок предоставления земельного участка, нет; в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует применять процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ, в том числе предусматривающие этапы: а) обращения с заявлением, б)выбора, в) проверки условий использования, г) процедур согласования, д)информации заинтересованных лиц и организаций, е)составления акта выбора, ж)принятия решения о предварительном согласовании и т. д. Если же имеется в виду предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. В частности, для обеспечения публичности и справедливости принимаемых решений, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять специальный акт, который бы устанавливал процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Заинтересованные граждане подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ), содержащее цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). В течение месячного срока орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его (п. 4 ст. 34 ЗК РФ). Решение о предоставлении участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК РФ), а договор аренды заключается в двухнедельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ)1. Дежурная кадастровая карта представляет собою документ, который в графической и текстовой форме воспроизводит сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре; т.е. предполагается, что заявитель заблаговременно совершит и действия, обеспечивающие формирование кадастровых данных и получение этой карты (плана). Особый порядок предусмотрен для земель отдельных категорий. Так, ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусматривает, что земли в национальных парках, намечаемые для сдачи в аренду в целях туризма и отдыха, предоставляются при наличии лицензии на осуществление соответствующих видов деятельности, а также лишь по итогам аукциона (конкурса) на срок до 50 лет. Порядок предоставления земель гражданам и их объединениям для ведения садоводства и огородничества определяется п. 2 ст. 81 ЗК РФ и ФЗ от 15.04.1998 г. Порядок предоставления земель лесного фонда регулируется как ЗК РФ, так и Лесным кодексом РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 19.09.1997 г. №1200 .
Похожие диссертации на Договор аренды земельных участков
