Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Понятие и сущность договора аренды предприятия.
1. Аренда предприятия в дореволюционный и советский период 11
2. Понятие и существенные условия договора аренды предприятия по российскому законодательству 21
3. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия 30
Глава II. Элементы обязательства, возникшего из договора аренды предприятия.
1. Субъекты обязательства, основанного на договоре аренды предприятия 44
2. Объект обязательства, основанного на договоре аренды предприятия.
а. Особенности предприятия как объекта аренды 57
б. Элементы имущественного комплекса предприятия, передаваемого в аренду. Особенности перехода отдельных элементов в составе предприятия 76
3. Содержание обязательства, основанного на договоре аренды предприятия 99
Глава III. Права и обязанности сторон по обязательству из договора аренды предприятия.
1. Обязанности арендодателя 104
2. Обязанности арендатора 125
Заключение 152
Библиографический список 162
- Аренда предприятия в дореволюционный и советский период
- Субъекты обязательства, основанного на договоре аренды предприятия
- Обязанности арендодателя
Введение к работе
. Предусмотренная законодателем возможность приобретения предприятия
во временное владение и пользование достаточно привлекательна для;
субъектов1 предпринимательской деятельности. Арендуя предприятие, ЛИЦО-'
рассчитывает на базе арендованного имущественного комплекса продолжить
уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической
отдачей. При этом арендатор не затрачивает времени и- финансовых средств- на
организацию собственного бизнеса. .«.'
Несмотря на указанные выше обстоятельства, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Обусловлено . это; в первую очередь, своеобразием и сложностью рассматриваемого объекта, противоречивостью законодательных формулировок,, а также отсутствием практики применения соответствующих норм. Не способствует активизации этой сферы и распространение на: предприятие правового режима* недвижимых вещей- а, соответственно; требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя государственная-регистрация* и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное . пользование отдельных видов имущества.
Существующее положение идет вразрез с запросами'.гражданского, оборота, который требует скорейшего; развития этой области общественных 4 отношений. Однако такое развитие невозможно без научного осмысления , правовой природы договора аренды предприятия^ разработки; необходимых практических рекомендаций,. совершенствования законодательной> базы, регулирующей общественные отношения- складывающиеся;в связи с передачей предприятия-во временное владение и пользование. .
Все вышесказанное определяет актуальность выбранной темы исследования.
Степень научной разработанности темы. Представление о предприятии как объекте гражданских прав начало формироваться еще в дореволюционной России: Русские , правоведы уделяли понятию предприятия/< достаточно внимания, в том числе предметом их тщательного исследования; становится предприятие как объект торгового оборота..Выявлению-юридической;природы сделок, с предприятием,- в частности, аренды, предприятия, посвятили свои работы выдающиеся цивилисты конца XIX - начала XX веков: А.Х. Гольмстен, В.М. Догадов, А.И. Каминка, СП: Никонов, В;В; Розенберг, В-А. Удинцев, П.П. Цитович, Г.Ф; Шершеневич, В.Н. Шретер и другие.-Эти работыдо сих пор не утрачивают своей* актуальности, помогая юристам-теоретикам/освоить проблемы передачи имущественного-комплекса предприятия по сделкам. -
В советской правовой литературе предприятие традиционно рассматривалось в качестве субъекта, гражданского права. Тем не: менее, некоторые исследователи позволяли себе взгляд на предприятие как на объект прав, в основному подвергая сравнительному анализу советское законодательство и законодательство западно-европейских стран (например, Е.А. Флейшиц); Отдельные аспекты этой проблемы затрагивали в своих трудах А.В. Карасе, М.И.Кулагин и СМ. Корнеев.
На современном этапе понятие предприятия, его состав, вопросы, связанные с распоряжением этим сложным объектом, анализируются в работах М.И. Брагинского, В.В- Витрянского, К.Д. Гайбатовой, А.А. Грибанова,
5 ВіА. Дозорцева, B.C. Ема, О.М. Козырь, Ю.С. Поварова, О.Е. Романова, С.А. Степанова, Е.А. Суханова и других. Несмотря на большой интерес цивилистов к рассматриваемому объекту гражданских прав, в юридической литературе практически оставлены без внимания некоторые проблемы, связанные с передачей предприятия во временное владение и пользование.
Объект и предмет исследовании. Объектом настоящего исследования являются обязательственные отношения, возникающие из договора аренды предприятия. Предметом исследования являются нормы российского гражданского законодательства, регулирующие обязательства, вытекающие из договора аренды предприятия, определяющие понятие и содержание данного договора.
Цель и задачи исследования. Целью данной работы является комплексный научный анализ теоретических и практических проблем, связанных с заключением, исполнением и расторжением договора аренды предприятия, выработка на основе проведенного анализа предложений по совершенствованию российского законодательства, регулирующего передачу предприятия во временное владение и пользование.
Достижение указанной цели вызвало необходимость решения следующих задач:
изучение аренды предприятия в историческом аспекте;
раскрытие правовой природы договора аренды предприятия;
установление возможных субъектов данных правовых отношений;
выявление специфики объекта обязательства, основанного на договоре аренды предприятия;
исследование особенностей перехода к арендатору отдельных элементов состава арендуемого предприятия;
.изучение прав и обязанностей сторон по обязательству из договора аренды предприятия;
.рассмотрение ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по обязательству, основанному на договоре аренды предприятия;
разработка и научное обоснование предложений по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего передачу имущественного комплекса-предприятия-во-временное владенйе~и пользбваниёТ ~~~~~ ^"^
Методологическая основа исследования. В работе использовались как общенаучные, так и частнонаучные методы познания, в том числе диалектический, формально-логический, исторический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования. Сочетание указанных методов, по мнению автора, позволило всесторонне исследовать проблемы, связанные с передачей предприятия как имущественного комплекса в аренду.
Научная новизна исследования заключается в том, что на основе изучения гражданско-правовых вопросов, возникающих в связи с передачей предприятия в аренду, автором исследованы особенности предмета рассматриваемого договорного обязательства, выявлены .обязательные элементы в составе арендуемого предприятия, сформулированы предложения по обособлению состава предприятия от прочего имущества субъекта предпринимательской деятельности, исследованы особенности пользования арендованным предприятием, выявлена специфика истребования от арендодателя непереданного в установленный срок предприятия, сформулированы дополнительные условия, при которых арендатор вправе обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды предприятия в случае обнаружения недостатков одного из элементов состава переданного в аренду имущественного комплекса, установлено какие улучшения арендованного имущества следует признать неотделимыми в отношении предприятия.
В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы следующие положения, которые выносятся на защиту:
Предприятие как объект аренды представляет собой имущественный комплекс, сложившийся в процессе осуществления определенного вида предпринимательской деятельности, в состав которого в обязательном порядке должны включаться элементы, дающие арендатору возможность продолжить предпринимательскую деятельность, осуществлявшуюся прежним владельцем, аименнот-основные—средства~права—пользования—основными—средствами^ относящиеся'К предприятию права требования и долги.
При неисполнении арендодателем? обязанности передать арендованное предприятие арендатору, последний вправе истребовать от арендодателя этот объект в порядке ст. 398 ГК только в том случае, если на момент истребования в наличии у арендодателя^ имеются такие обозначенные в договоре аренды предприятия» элементы, которые позволят арендатору продолжить осуществлявшуюся прежним владельцем предпринимательскую деятельность без принятия дополнительных мер по ее организации (приобретение основных средств, налаживание производства, связей с деловым миром и потребителями и т.д.). В противном случае арендатор может рассчитывать на возмещение убытков, причиненных неисполнением рассматриваемого обязательства.
При обнаружении недостатков одного из элементов состава переданного в аренду имущественного комплекса арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды предприятия только в том случае, если обнаруженный недостаток нарушает или делает невозможной работу предприятия в. целом. Недостаток, препятствующий пользованию отдельным элементом состава предприятия, но существенно не отражающийся на работе предприятия, не может повлечь требования о расторжении договора аренды предприятия.
Арендатор обязан пользоваться арендованным предприятием, не изменяя вида предпринимательской деятельности, для осуществления которой данное предприятие было создано. По требованию арендодателя договор аренды предприятия может быть досрочно расторгнут судом в случае, если
8 пользование арендованным имуществом может привести к изменению вида деятельности предприятия.
Под стоимостью предприятия в смысле ст. 660 ГК следует понимать рыночную стоимость его материальных активов без учета нематериальных элементов предприятия и факторов, связанных с внешней рыночной средой. Для того чтобы установить правомерность распоряжения арендатором входящими в состав имущества предприятия материальными ценностями, необходимо получать отчет независимого оценщика о рыночной стоимости материальных активов предприятия на момент его передачи в аренду и возврата арендодателю.
В отношении предприятия неотделимыми следует признать любые улучшения, отделение которых от арендованного имущества . повлечет остановку работы предприятия, создаст препятствия- для его. нормальной деятельности либо оставит предприятие на таком уровне техники, который не позволит арендодателю быстро адаптироваться к современному качеству производимых в соответствующей отрасли товаров, работ или услуг.
В результате проведенного исследования автором предложено внести следующие изменения в действующее законодательство Российской Федерации.
В ст. 657 ГК отсутствуют требования к порядку уведомления кредиторов, а также к содержанию такого уведомления, что может привести к нарушению прав кредиторов. В связи с этим предлагается следующая редакция п. 1 ст. 657 ГК: «Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендатором о передаче предприятия в аренду. Уведомление должно быть вручено кредитору лично либо направлено почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Уведомление о передаче предприятия в аренду должно содержать реквизиты обеих сторон, а также дату предполагаемой передачи предприятия».
Статью 659 ГК необходимо дополнить требованиями к содержанию передаточного акта, в связи с чем абз. 1 ст. 659 ГК предлагается изложить в
следующей редакции: «Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Передаточный акт должен содержать данные о составе предприятия, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены арендодателем ввиду его утраты. К передаточному акту должны быть приложены документы, подтверждающие уведомление кредиторов о передаче предприятия в аренду».
Статью 660 ГК предлагается дополнить третьим абзацем следующего содержания: «Арендатор обязан пользоваться арендованным предприятием, не изменяя вида предпринимательской деятельности, для осуществления которой данное предприятие было создано. По требованию арендодателя договор аренды предприятия может быть досрочно расторгнут судом в случае, если пользование арендованным имуществом может привести к изменению вида деятельности предприятия».
В целях защиты прав арендатора предприятия от недобросовестных действий со стороны арендодателя предлагается дополнить параграф 5 главы 34 ГК статьей 659.1 следующего содержания: «Статья 659.1. Ограничение прав арендодателя по договору аренды предприятия.
Договором аренды предприятия может быть предусмотрена обязанность арендодателя не создавать в течение всего срока аренды предприятие, аналогичное арендованному, на территории, определяемой соглашением сторон».
5. Кроме того, статью 11 главы 2 Федерального Закона от 26.07.2006 г. №135-Ф3 «О защите конкуренции»1 необходимо дополнить пунктом 1.1. следующего содержания: «допускаются ограничивающие конкуренцию соглашения, если такие соглашения заключаются между хозяйствующими субъектами в рамках договоров купли-продажи или аренды предприятия».
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что проведенный анализ действующего законодательства позволил автору
1 СЗ РФ. 2006. № 31 (1 ч.). Ст. 3434.
10 выработать некоторые предложения по совершенствованию существующего нормативно-правового регулирования отношений, складывающихся при передаче предприятия в аренду. В работе освещены проблемы, связанные с оформлением и заключением договора аренды предприятия, предлагаемые пути их решения могут оказаться востребованными Федеральной регистрационной службой, органами судебной власти, адвокатурой. Некоторые положения диссертации могут быть использованы в процессе преподавания гражданского и предпринимательского права студентам юридических факультетов, а также могут быть полезны при заключении договоров аренды предприятия.
Апробация результатов исследования. Работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Российского государственного социального университета. Часть диссертационных положений нашла отражение в опубликованных автором статьях. Основные положения и выводы исследования используются в учебном процессе при проведении курсов занятий по гражданскому и предпринимательскому праву.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, разделенных на восемь параграфов, заключения и библиографического списка.
Аренда предприятия в дореволюционный и советский период
В торгово-промышленном быту дореволюционной России сделки, имеющие своим предметом торговое предприятие, представляли собой достаточно заурядное явление. Конечно, основную, массу подобных сделок составляла купля-продажа, однако не была, редкостью и аренда предприятий. «Сдача торгового предприятия в аренду, писал Г.Ф. Шершеневич, происходит в тех случаях, когда по каким-либо обстоятельствам владелец не в состоянии временно сам его эксплуатировать или когда он уверен, что в руках другого лица предприятие способно дать несравненно больший доход. Сдача в аренду имеет место еще в том случае, когда предприятие достается малолетнему, который, конечно, не может сам вести торговлю, но и опекун не находит ДЛЯ того ни достаточно времени, ни умения, между тем продажа предприятия недопустима».
Понятие предприятия как особого объекта сделок не было чуждо русскому законодательству. В частности, случаи отчуждения или отдачи -в аренду предприятия предусматривал Закон-1896 года о товарном знаке, а Закон 1898 года о государственном промысловом налоге имел в виду отдачу в аренду фабрики или завода. Однако, несмотря на то, что возможность перехода предприятия по сделкам была признана, правила, по которым этот переход должен был производиться, в законодательстве отсутствовали.2
Неопределенность законодательства повлекла за собой немало теоретических споров. Первое, что интересовало дореволюционных цивилистов: в каком смысле предприятие становится объектом различных сделок? Все признавали, что предприятие, в первую очередь, является экономическим, понятием, которое включает в себя следующие элементы: имущество, личные средства и планомерную хозяйственную деятельность, направленную на извлечение прибыли.1 Однако продать или сдать в аренду персонал предприятия или саму предпринимательскую деятельность невозможно, из чего делался вывод, что объектом сделок может выступать только имущественный элемент предприятия.2
Следующим вопросом, вызвавшим немало теоретических затруднений, стал вопрос о том, что должно включаться в состав передаваемого-по-сделке предприятия? Большинство авторов сходилось во- мнении, что передаче подлежит все имущество торгового предприятия, состоящее из актива и пассива, за исключением тех составных частей, которые собственник предприятия пожелал оставить за собой: Однако вопрос о возможности включения в состав передаваемого по-сделке предприятия таких элементов как шансы, под которыми" понималось фактическое положение предприятия- на рынке, его репутация, деловые связи, наработанная клиентура; фирма; а.также связанные с предприятием долги и права требования в юридической литературе не решался однозначно... Например, Г.Ф. Шершеневич считал, что аренда, торгового предприятия- обнимает: а) торговое заведение, Ь) орудия :и инструменты, с) товар, заготовленный как материал,. и изготовленный как продукт, d) фирму, е) товарный знак, f) привилегии на промышленные изобретения, g) торговые книги, h) требования и обязательства, связанные с данным предприятием. При этом, указанный автор-не признавал возможность перехода в составе арендуемого предприятия такого нематериального элемента, как шансы, признавая за этими отношениями чисто фактический характер.1 Противоположной точки зрения придерживался А.И. Каминка, который рассматривал нематериальные элементы, шансы в том числе, в качестве необходимых составляющих любого предприятия.2 В.А. Удинцев выступал за то, что фирма, как имя купца, не может считаться элементом предприятия и, следовательно, передаваться в его составе по сделкам. Интересна позиция В.М. Догадова, который не включал в «имущественный субстрат» предприятия права требования и долги, считая, что совокупность, связанных с предприятием правоотношений, должна передаваться в рамках отдельной сделки, имеющей своим предметом не «имущественный субстрат предприятия», а «связанное с предприятием имущество».
Русское законодательство не устанавливало какой-либо особой формы для сделки аренды предприятия. В том случае, если предприятие находилось в черте города, форма такой сделки могла быть словесной, хотя бы аренда распространялась и на недвижимость. За пределами города сделка аренды предприятия могла потребовать письменной формы, если в состав предприятия включались загородные строения.5
Субъекты обязательства, основанного на договоре аренды предприятия
Характеристика субъектного состава договора аренды предприятия требует анализа не только общих норм ГК об аренде, но и некоторых положений части первой ГК, а также специального законодательства.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Передача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Поэтому, в первую очередь, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, как лицу, обладающему максимальным объемом правомочий (владение, пользование, распоряжение) в отношении имущества. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Так, правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду, обладают субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления с ограничениями, установленными законом или иными правовыми актами. Выступить в роли арендодателя может доверительный управляющий, а также комиссионер и агент, действующие от своего имени во исполнение соответствующего договора. Что касается арендатора, то ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов на получение в аренду имущества. В качестве арендатора могут выступать гражданин при условии дееспособности либо юридическое лицо.1Общие положения, об. аренде применяются к договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК). Параграф 5 главы 34 ГК, посвященный аренде предприятия; не предусматривает каких-либо отступлений! от приведенных выше норм.. Однако некоторые особенности субъектного состава рассматриваемого договора вытекают из специфики объекта, передаваемого в аренду.
Дело в том, что пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора с- присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества.2 Если иные объекты могут приобретаться в аренду для использования как в предпринимательских, так и в бытовых целях, то; исходя из определения ст. 132 ГК, пользование предприятием возможно только В рамках коммерческой деятельности: Из этого следует, что лицо, использующее предприятие, будь то собственник или арендатор, должно иметь право на осуществление предпринимательской деятельности. При этом статус субъекта предпринимательской деятельности необходим лицу не для того, чтобы заключить договор аренды предприятия, а для того чтобы иметь право пользоваться арендованным предприятием.
В рамках, настоящего параграфа целесообразно остановиться на некоторых особенностях передачи в аренду предприятий, находящихся в собственности публичных образований. В соответствии со ст. 124 ГК Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации, муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами гражданского права. Распоряжение имуществом, находящимся в собственности указанных субъектов, осуществляется через специально уполномоченные органы исполнительной власти. Так, функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в. области земельных отношений, Правительство РФ возложило на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом1, управление и распоряжение собственностью Московской области возложено на Министерство имущественных отношений1 соответствующего субъекта РФ2, распоряжение имуществом муниципального образования города Нижний Новгород осуществляется через Комитет по управлению городским имуществом земельными ресурсами. , Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования могут выступать арендодателями, принадлежащего им на праве собственности имущества в случае, если оно не закреплено за учрежденными ими унитарными предприятиями на ограниченном вещном праве. В соответствии с действующим законодательством унитарным предприятием, признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГК). Имущество унитарного предприятия находиться соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Обязанности арендодателя
Как верно замечает А.А. Иванов, права и обязанности сторон по договору аренды предприятия «модифицированы, исходя из особенностей предмета этого договора — действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия».
Раскрыть содержание рассматриваемого правоотношения невозможно без обращения к общим нормам ГК об аренде и нормам об аренде зданий и сооружений. Во-первых, правила указанных параграфов ГК применяются к договору аренды предприятия, если иное не предусмотрено правилами ГК об аренде предприятия (ст. 625, 650 ГК). Во-вторых, соотношение общих норм об аренде, норм об аренде зданий и сооружений с положениями параграфа 5 главы 34 ГК позволяет более глубоко изучить специфику правового регулирования договора аренды предприятия, в том числе, прав и обязанностей сторон.
Комплекс обязанностей арендодателя по договору аренды предприятия выглядит следующим образом.
1. На арендодателе лежит, прежде всего, обязанность по предоставлению арендованного предприятия. В соответствии с общими положениями ГК об аренде обязанность арендодателя передать имущество включает в себя несколько составляющих.
Во-первых, в соответствии сп. 1 ст. 611 ГК имущественный комплекс предприятия должен быть передан арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Как уже говорилось, экономическое назначение предприятия состоит в возможности осуществления на его основе определенной предпринимательской деятельности. Арендуя предприятие, лицо рассчитывает на ту ценность, которую имеет не простая совокупность вещей, а уже поставленное дело.1 Поэтому арендодатель обязан передать предприятие в состоянии, позволяющем арендатору использовать имущественный комплекс для определенной предпринимательской деятельности (в параграфе 3 главы 1 настоящей работы мы более подробно рассмотрели вопрос о том, какой имущественный комплекс может выступить объектом договора аренды предприятия). Кроме этого, договор аренды может содержать дополнительные требования к качеству арендуемого предприятия. Несоответствие переданного в аренду имущественного комплекса особым условиям договора или назначению имущества трактуется как передача предприятия с недостатками, то есть ненадлежащего качества.
Однако арендодатель несет ответственность не за все недостатки сданного в аренду имущества. Согласно общим положениям ГК об аренде основанием для ответственности арендодателя являются только такие недостатки, которые отвечают сразу трем условиям: во-первых, недостатки должны возникнуть до заключения договора аренды; во-вторых, недостатки должны носить существенный характер, то есть полностью или частично препятствовать пользованию объектом аренды; в-третьих, недостатки должны носить скрытый характер, то есть речь идет о таких недостатках, которые не могут быть обнаружены во время осмотра имущества и проверки его исправности (ст. 612 ГК). Арендодатель отвечает за такие недостатки независимо от того, знал ли он о них во время заключения договора.
При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору: 1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 3) потребовать досрочного расторжения договора (ст. 612 ГК). Говоря о возможности досрочного расторжения договора аренды предприятия и возврата имущества арендодателю, необходимо учитывать положения ст. 663 ГК, согласно которым правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к ; договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя или арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК). Необходимость доказывания риска нарушения таких интересов возложена на тех лиц, чьи права и законные интересы могут быть нарушены.1
Арендодатель, получивший соответствующее требование от арендатора, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. В юридической литературе отмечается, что реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования. Имеется в виду, что нельзя предложить арендатору безвозмездное устранение недостатков, если он требует расторжения договора.2
