Содержание к диссертации
Введение
ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ 11
1.1. Анализ инвестиционной привлекательности предприятия как элемент экономического анализа 11
1.2. Научный инструментарий анализа инвестиционной привлекательности предприятия 30
1.3. Методические подходы к анализу инвестиционной привлекательности предприятия 40
2. ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДИКИ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ 56
2.1. Особенности бухгалтерского учета на предприятиях жилищной сферы 56
2.2. Построение системы показателей инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы 72
2.3. Разработка методики анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы 96
3. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АНАЛИЗА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ 112
3.1. Формирование информационной базы анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы 112
3.2. Апробация методики анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы 129
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 159
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 163
ПРИЛОЖЕНИЯ 178
- Анализ инвестиционной привлекательности предприятия как элемент экономического анализа
- Особенности бухгалтерского учета на предприятиях жилищной сферы
- Формирование информационной базы анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы
Введение к работе
Актуальность темы исследования. На сегодняшний день одним из важнейших вопросов социальной и экономической политики государства остается реформа жилищного хозяйства, кризисное состояние которого чревато катастрофическими последствиями для всей экономики страны. По оценкам специалистов, стоимость жилищного фонда и обслуживающего его сектора в рыночных ценах сопоставима со всем национальным богатством России, а годовой оборот данной области народного хозяйства приравнивается к одной трети бюджета страны. Кроме экономической составляющей предприятия жилищного хозяйства выполняют социальные жизнеобеспечивающие функции. Вопросы их реформирования стали первоочередной задачей для всех уровней власти: в конце 2004 г. принят новый Жилищный кодекс РФ, в 2005 г. - Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в рамках которого реализуется федеральная программа «Жилище», в 2007 г. создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ».
Концепция дальнейшего развития и модернизации жилищной сферы основана на сложившихся реальных проблемах: аварийное состояние систем тепло-, водо-, электроснабжения, износ жилищного фонда при хроническом недофинансировании ремонтов на протяжении нескольких десятков лет, отсутствие инвестиционной активности в отрасли. Способ решения накопившихся проблем - изменение системы финансирования предприятий жилищной сферы. Базовым приоритетом новой системы финансирования является привлечение значительных финансовых ресурсов частных инвесторов в сектор жилищного хозяйства и развитие реальных конкурентных отношений с тем, чтобы освободить бюджеты всех уровней от дотационных вливаний в отрасль и обеспечить потребителям своевременное предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг.
Деятельность по управлению эксплуатацией жилищного фонда с 01.01.2007г. выделена по ОКВЭД в отдельный вид деятельности (код 70.32.1-2), осуществляемый как коммерческими предприятиями (муниципальными унитарными пред-
приятиями (МУП), жилищно-эксплуатационными организациями (ЖЭО), управляющими компаниями (УК), жилищно-строительными кооперативами (ЖСК)), так и некоммерческими организациями (товарищества собственников жилья (ТСЖ)). Вопросы обоснованности решений по вложению капитала на настоящем этапе развития жилищного хозяйства чрезвычайно своевременны для коммерческих предприятий, предоставляющих услуги по управлению жилищным фондом.
Жилищное хозяйство в последнее время находится в сфере интересов многих не только российских, но и зарубежных компаний, что вызвано, прежде всего, либерализацией доступа на этот многомиллиардный рынок услуг, потенциальная привлекательность которого основана на возможности использования дешевой рабочей силы, росте платежеспособности потребителей услуг, постоянном стабильном спросе на основные виды жилищно-коммунальных услуг. Перед новыми игроками рынка - частными инвесторами - стоит задача выбора не только регионов, но и конкретных предприятий для размещения капиталов.
Выбор предприятия инвестором для размещения капитала базируется на оценке уровня инвестиционной привлекательности предприятия. Недостаточное на сегодняшний день методическое обеспечение этих аналитических процедур не позволяет сделать инвестору обоснованный выбор. Особенности функционирования предприятий данной сферы - получение многоцелевого бюджетного финансирования, установление тарифов органами власти - приводит к тому, что существующие методические разработки не вполне корректны для использования в целях анализа и установления реального уровня привлекательности предприятий жилищной сферы. В этой связи развитие методических основ анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы имеет большое научное и практическое значение, чем и определяется актуальность темы данного исследования.
Степень изученности темы. При проведении диссертационного исследования были изучены труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономического анализа и жилищно-коммунального хозяйства.
Проблемам изучения теоретических основ экономического анализа и комплексного подхода к анализу финансово-хозяйственной деятельности предпри-
ятия посвящены труды многих зарубежных и отечественных ученых: К. Маккон-нелла, П. Самуэльсона, Р. Хиггинса, М. И. Баканова, С. Б. Барнгольц, М. А. Бахрушиной, Н. В. Войтоловского, Л. Л. Ермолович, В. Г. Когденко, Д. В. Лысенко, Н. П. Любушина, М. В. Мельник, Н. А. Русак, Г. В. Савицкой, Н. Н. Селезневой, Л. С. Сосненко, С. К. Татура, А. Д. Шеремета и др. Общие теоретические аспекты инвестиционной привлекательности и ее анализа и оценки освещены в трудах И.
A. Бланка, В. В. Бочарова, Л. Т. Гиляровской, Д. А. Ендовицкого, В. В. Ковалева, В.
B. Коссова, М. Н. Крейниной, Э. И. Крылова, И. В. Липсица, Е. Г. Патрушевой, Ю.
В. Рубина, Л. В. Философова и др.
При изучении теоретических и экономических основ развития рынка жилищных услуг и особенностей функционирования предприятий жилищной сферы были использованы труды Л. А. Велихова, Н. И. Дрозда, Д. М. Жукова, Е. А. Каменевой, Н. Б. Косаревой, Л. Ю. Руди, А. Н. Ряховской, С. Б. Сиваева, Ю. Ф. Симионо-ва, Ф. Г. Таги-заде, В. И. Титяева, В. 3. Черняка, Л. Н. Чернышова.
Вопросы реформирования жилищно-коммунального комплекса изучены по разработкам и публикациям специалистов Академии жилищно-коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова, Института экономики ЖКХ, Фонда «Институт экономики города», Минрегионразвития РФ, Госстроя РФ.
Изучение научных источников по теме исследования позволяет сделать вывод, что основы всестороннего, комплексного подхода к анализу инвестиционной привлекательности предприятия мало разработаны, методика анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы, учитывающая отраслевую специфику, отсутствует. Необходимость разработки методики, которая позволит проанализировать, оценить уровень инвестиционной привлекательности предприятия жилищной сферы и сделать обоснованный выбор по вложению капитала, определила цель и задачи данного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ анализа инвестиционной привлекательности предприятий, осуществляющих деятельность по управлению эксплуатацией жилищного фонда.
Поставленная цель определила задачи, которые должны быть решены в ходе исследования:
исследовать теоретические основы анализа инвестиционной привлекательности предприятия;
рассмотреть существующие методические подходы к анализу инвестиционной привлекательности предприятия;
выявить отраслевые особенности организации бухгалтерского учета на предприятиях жилищной сферы, оказывающие влияние на формирование их инвестиционной привлекательности;
сформировать систему показателей инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы;
разработать методику анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы;
определить содержание и порядок формирования информационной базы анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы;
разработать рекомендации по повышению уровня инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы.
Объектом исследования является финансово-хозяйственная деятельность предприятий, осуществляющих деятельность по управлению эксплуатацией жилищного фонда.
Предмет исследования - совокупность теоретических, методических и практических аспектов анализа инвестиционной привлекательности предприятий.
Область исследования. Содержание диссертационной работы соответствует п. 1.12 «Инвестиционный, финансовый и управленческий анализ» специальности 08.00.12 «Бухгалтерский учет, статистика» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).
Теоретическая и методологическая основа исследования. Теоретической основой диссертационной работы выступает система знаний, формирующая научные основы экономической теории, инвестиционной деятельности, бухгалтерского учета и экономического анализа. Методологической основой исследования являет-
ся комплексный подход, обеспечивший возможность всестороннего изучения инвестиционной привлекательности предприятия как результата хозяйственных и финансовых процессов и явлений в их взаимосвязи и взаимозависимости.
В рамках данного исследования использовались принципы единства исторического и логического подхода к изучаемым экономическим явлениям, применялись следующие методы: изучение экономических явлений и процессов в становлении и развитии, во взаимосвязи отдельных процессов и явлений, в сочетании анализа и синтеза, индукции и дедукции. Исследование проводилось путем наблюдения, сравнения, восхождения от абстрактного к конкретному.
В работе также были использованы методы исследования, применяемые в экономических науках: методы наблюдения, сравнения, аналитических группировок, экспертных оценок, опроса, балансовый метод, метод экономико-математического моделирования, комплексных и рейтинговых оценок, коэффициентный анализ.
В процессе исследования изучены фундаментальные научные труды зарубежных и отечественных экономистов, научные публикации в периодической печати, материалы научных конференций, аналитических докладов, информационные материалы сайтов сети Интернет.
Нормативной базой исследования являются законы Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты и документы, регулирующие инвестиционную деятельность, деятельность предприятий жилищной сферы, порядок ведения бухгалтерского учета и отчетности на территории РФ.
В качестве информационной базы использованы данные Росстата, Омскста-та, результаты исследований рейтинговых агентств, институтов, фондов, нормативно-техническая документация предприятий жилищной сферы, законодательные акты правительства Омской области и администрации г. Омска, регулирующие региональные аспекты их деятельности, материалы внутренней (управленческой), бухгалтерской (финансовой) и статистической отчетности, оперативно-техническая документация предприятий жилищной сферы Омской области.
Научная новизна исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методики анализа инвестиционной привлекательности предприятий
жилищной сферы, применение которой позволяет учитывать основные аспекты привлекательности предприятия и отраслевые особенности его деятельности.
Научные результаты, выносимые на защиту, содержащие новизну и полученные автором в ходе диссертационного исследования, заключаются в следующем:
- уточнено понятие инвестиционной привлекательности предприятия, как
экономической характеристики субъекта хозяйствования, определяющей целесо
образность вложения капитала, отражающей достигнутый и потенциально воз
можный уровень экономического развития предприятия на основе оценки наибо
лее значимых для инвестора аспектов;
определено содержание и установлена последовательность аналитических процедур в оценке инвестиционной привлекательности предприятия, что позволяет обосновать необходимость использования комплексного подхода при проведении анализа;
предложена система количественных и качественных показателей, отражающая все аспекты инвестиционной привлекательности предприятия жилищной сферы;
разработана методика анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы, позволяющая оценить как общий уровень привлекательности объекта, так и уровень привлекательности отдельных аспектов;
сформирована информационная база анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы, содержащая разработанные регистры управленческого учета и формы внутренней отчетности.
Теоретическая значимость заключается в разработке методики анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы, позволяющей инвесторам принимать обоснованные решения по размещению капитала, а собственникам - управлять процессом привлечения инвестиционных ресурсов на предприятие.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования результатов исследования (применение методики анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы) стратегическими инвесторами для обоснования и реализации механизма инвестирования в предпри-
ятия жилищной сферы, и собственниками предприятий - для формирования положительного инвестиционного имиджа предприятия.
Теоретические и методические положения данного исследования могут быть использованы в вузах, занимающихся подготовкой специалистов для жилищно-коммунального комплекса, в целях методического обеспечения дисциплин по управлению предприятием, бухгалтерскому учету и экономическому анализу, и студентов экономических специальностей — в рамках обеспечения дисциплин по управленческому учету и экономическому анализу.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования изложены и обсуждены на следующих научных конференциях: на II и IV Международных научно-практических конференциях «Проблема совершенствования качественной подготовки специалистов высшей квалификации» (Омск, 2004-2006 гг.); VI Межвузовская научно-практическая конференция студентов и аспирантов «Молодежь, наука, творчество - 2008» (Омск, 2008 г.); Всероссийских и международной научно-практических конференциях «Проблемы формирования информации о деятельности экономических субъектов» (Челябинск, 2007-2008 гг.); Научно-практической конференции «Государственная политика и научно-инновационная деятельность в сфере легкой промышленности. Региональный аспект» (Омск, 2007 г.); I Международной научно-практической конференции «Конкурентоспособность региональной экономики: опыт, проблемы, перспективы» (Омск, 2007 г.); I и II Международных научно-практических конференциях «Омские торгово-экономические чтения» (Омск, 2007-2008 гг.); XXV Международной научно-практической конференции «Изменяющаяся Россия. Социально-экономические инновации» (Челябинск, 2-15 апреля 2008 г.).
Разработанная методика и практические рекомендации по повышению уровня инвестиционной привлекательности применяются в деятельности предприятий жилищной сферы Омской области (ООО «МУП ЖКХ «Сервис» и Колосовское МП ЖКХ) и используются в учебном курсе по дисциплине «Анализ хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ» для студентов специализации «Управление
в жилищно-коммунальном хозяйстве» в ГОУ ВПО «Омский государственный институт сервиса», что подтверждается актами о внедрении.
Публикация результатов научного исследования. Основные положения диссертации опубликованы в 12 печатных работах, общим объемом 15,5 печ. л. авторского текста. В числе работ: 1 монография, 11 журнальных статей, из них 3 — в изданиях, рекомендуемых ВАК.
Объём и структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 182 источника. Основное содержание работы изложено на 177 страницах. Работа содержит 10 таблиц, 55 приложений.
Анализ инвестиционной привлекательности предприятия как элемент экономического анализа
С приходом рыночных условий хозяйствования в российское экономическое пространство понятийный аппарат инвестиционной экономики стал активно разрабатываться и расширяться. В экономической литературе, в аналитических статьях и обзорах, публикуемых в периодической печати, все чаще встречаются понятия, связанные с инвестиционной деятельностью участников рынка. Однако, несмотря на объективное присутствие в экономике России инвестиционных процессов, до сих пор не сформирована система терминологии в области инвестиционной деятельности, не описано понимание многообразия присущих ей характеристик, не выработаны научные рекомендации по их анализу и оценке. Таким образом, многие возникающие в ходе инвестиционного процесса задачи и проблемы решаются каждым участником самостоятельно, опираясь на его субъективное понимание основных терминов и понятий инвестиционной деятельности.
Так, в российской экономической науке до настоящего времени нет единого подхода к определению и содержанию понятия «инвестиционная привлекательность», несмотря на то, что в совокупности терминов, характеризующих состояние инвестиционного рынка, оно является одним из ключевых. В условиях рынка его участники самостоятельно определяют направления вложения временно свободных финансовых ресурсов. Поиск объектов инвестирования базируется, прежде всего, на использовании характеристики «инвестиционная привлекательность». Значимость исследуемого понятия определяется и тем фактом, что оно, в определенной степени, отражает благоприятность инвестиционного климата, характеризует наличие инвестиционного потенциала у объектов рынка, формирует инвестиционную активность участников инвестиционной деятельности. В этих условиях возникает необходимость рассмотреть и уточнить понятие «инвестиционная привлекательность» с тем, чтобы определить его влияние на формирование и принятие эффективных управленческих решений.
В западной экономической литературе понятие «инвестиционная привлекательность» («investment opportunity») используется для характеристики благоприятности внешней среды (относительно объекта вложения) для осуществления инвестирования в данный объект в настоящем периоде времени. Таким образом, термин определяет состояние внешней среды, а не непосредственно объекта вложения. Что же касается отечественных экономических изданий, то обсуждаемый термин вошел в обиход и стал весьма актуальным в начале 90-х годов — с появлением процессов приватизации в российской экономике. В связи с происходящими преобразованиями стала обсуждаться проблема целесообразности вложения средств в то или иное предприятие, т. е. выбора наиболее привлекательных объектов с точки зрения инвесторов. Российские ученые стали осваивать и переносить на отечественные реалии положения западной теории фундаментального анализа. Это характерно для публикаций В. Теплицкого [147], Л. Философова [159], А. Шилова [169], М. Н. Крейниной [72], А. Д. Шеремета [167] в 1992-1994 годах.
Инвестиционная привлекательность, как некая экономическая характеристика, присуща целой совокупности объектов инвестиционной деятельности: странам, регионам, отдельным территориям, отраслям народного хозяйства, хозяйствующим субъектам, инвестиционным проектам, некоторым видам активов предприятия. Перечисленные объекты имеют различную сложность своего состава, следовательно, и смысловая наполняемость понятий их инвестиционной привлекательности будет различной.
С точки зрения И. А. Бланка, инвестиционная привлекательность является обобщающей характеристикой преимуществ и недостатков инвестирования отдельных направлений и объектов с позиций конкретного инвестора [18, с. 334].
Наиболее общее определение термина «инвестиционная привлекательность» приводится в публикациях ученых Совета по изучению производительных сил Минэкономразвития РФ и РАН (СОПС): «Инвестиционная привлекательность -это система различных объективных признаков, средств, возможностей, обусловливающих в совокупности потенциальный платежеспособный спрос на инвестиции в данную страну, регион, отрасль, предприятие» [123, с. 13].
Большинство встречающихся в научной литературе определений термина «инвестиционная привлекательность» имеют смысловую привязку к конкретному объекту инвестиционной деятельности. По поводу определения понятия «инвестиционная привлекательность предприятия» можно отметить, что в этом вопросе до настоящего времени не сформирован единый подход. Для соблюдения научного подхода в исследовании трактовок инвестиционной привлекательности предприятия рассмотрим основные требования, предъявляемые к научным понятиям с точки зрения философии и логики. Определение понятия - есть логическая операция установления смысла термина. Научное понятие - это понятие, отражающее существенные и необходимые признаки. В свою очередь, совокупность существенных и отличительных признаков, т. е. признаков необходимых и достаточных для отличия его от сходных с ним понятий, - есть содержание понятия. Кроме того, в определении понятия должна быть заложена его сущность - существенные (постоянные и определяющие) свойства объекта [161]. Таким образом, определение научного понятия должно не только устанавливать смысл термина, но и раскрывать его содержание и отражать сущность.
Рассмотрим встречающиеся в научной литературе трактовки понятия инвестиционной привлекательности предприятия. В приложении 1 приведены определения разных авторов и проведена их систематизация.
Одни авторы определяют инвестиционную привлекательность предприятия через рассмотрение смысла термина. Так, у М. Н. Крейниной приводится наиболее общее определение данного понятия как характеристики целесообразности вложения средств в предприятие [72, с. 47]. Такое понимание смысла инвестиционной привлекательности предприятия представляется точным, но в определенном смысле «узким», не достаточным, так как не раскрывает содержание и объем понятия. В научных исследованиях А. Е. Денчука указывается, что инвестиционная привлекательность предприятия есть экономическая целесообразность инвестирования, основанная на согласовании интересов и возможностей инвесторов и реципиента инвестиций, которое обеспечит достижение целей каждого из них при приемлемом уровне доходности и риска инвестиций [39, с. 9]. В данном определении в качестве критерия целесообразности размещения капитала в тот или иной субъект хозяйствования выступает совпадение интересов и возможностей инвестора и предприятия. Автор считает, что именно это позволит достигнуть обеим сторонам намеченных целей и обеспечит определенный уровень риска и доходности. Думается, что цели, интересы и возможности инвестора и собственников могут не всегда совпадать, а выделение только доходности и риска в качестве критериев экономической целесообразности присуще процессам инвестирования в ценные бумаги или в отдельные инвестиционные проекты.
Особенности бухгалтерского учета на предприятиях жилищной сферы
Состояние дел в жилищно-коммунальной сфере во многом определяет качество жизни людей и находится в центре государственных интересов. Все специалисты [1, 29, 33, 71, 125, 128, 130, 148, 150, 164, 165, 172, 178], изучающие экономические и социальные аспекты жилищно-коммунального хозяйства, признают, что данная отрасль является одной из основных в экономике страны, причем наиболее сложной и разветвленной её частью. Ведущая роль этого сектора экономики объясняется его социальной значимостью, широтой охватываемых территорий, количеством обслуживаемых потребителей.
Согласно ст. 19 Жилищного кодекса РФ: «Жилищно-коммунальное хозяйство - область народного хозяйства, включающая строительство, эксплуатацию и реконструкцию жилищного фонда, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт» [52]. В отдельный вид деятельности деятельность по управлению эксплуатацией жилищного фонда выделена только с 2007 года, и необходимый для научного исследования статистический информационный массив еще не сформирован. В связи с этим, в данной диссертационной работе были изучены статистические данные за последние несколько лет в целом по жилищно-коммунальному хозяйству.
На 1 марта 2009 года в ЖКХ занято более 2,3 миллиона человек. 33845 организаций обеспечивают теплом, водой, газом, электроэнергией и другими видами услуг более 2 млн жилых домов общей площадью 3 трлн кв. м., сотни тысяч объектов инфраструктуры, промышленные производства [178, 179].
Объемы работ, которые выполняются отраслями ЖКХ, весьма значительны и увеличиваются с каждым годом (табл. 1). Несмотря на то, что внутри отрасли объем коммунальных услуг в стоимостном измерении превышает объем жилищных услуг в 3-3,5 раза, в системе отраслей и предприятий ЖКХ ведущая роль принадлежит жилищному хозяйству, так как расположение многоэтажного благоустроенного жилищного фонда в регионе определяет основные направления прокладки инженерных водо-, тепло-, газо-, электрокоммуникаций, дорог, маршрутов общественного транспорта и т.д. Увеличение численности проживающих за счет ввода в эксплуатацию нового жилищного фонда требует пропорционального увеличения объема всех видов оказываемых потребителям жилищно-коммунальных услуг.
Главная особенность предприятий жилищной сферы состоит в том, что потребность в их услугах существует всегда и везде, где проживает и трудится население. Предприятия жилищной сферы создаются во всех городах, поселках, крупных селах, где имеется жилищный фонд с любым уровнем благоустройства [125].
В соответствии с Федеральным законом РФ от 24.12.1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями) жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированный дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания [154]. По данным табл. 2 видно, что объем жилищного фонда в стране растет год от года, увеличивается и площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на 1 жителя.
- по данным Росстата РФ [50]
Для поддержания жилищного фонда в пригодном для проживания состоянии его эксплуатация должна осуществляться по определенным нормативам. Согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» [107] техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:
- управление жилищным фондом;
- техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий;
- санитарное содержание.
Согласно нормативным документам выделяют следующие виды жилищного фонда: частный, государственный, муниципальный, общественный. До недавнего времени подавляющая часть жилищного фонда находилась в государственной и муниципальной собственности. Процесс приватизации жилья, начавшийся в 90-х годах XX века, изменил эту картину: в структуре жилищного фонда на конец 2006 года преобладает частное приватизированное жилье — 79,6 % (из них в собственности граждан находится 76,5 %). На долю муниципального жилья приходится 14,6 %, на долю государственного и общественного - 5,7 % [50].
Новый Жилищный кодекс [52] предполагает наличие частного жилищного фонда двух видов: индивидуального и коммерческого использования. Частный жилищный фонд индивидуального использования используется гражданами-собственниками для своего проживания и проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования. Частный фонд коммерческого использования собст-венниками (гражданами и юридическими лицами) используется для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
Формирование информационной базы анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы
Основными задачами, решение которых обеспечивает принятие эффективных управленческих решений по привлечению частного бизнеса и созданию конкурентной среды в жилищной сфере, являются формирование достоверной информационной базы о привлекательности тех или иных субъектов хозяйствования на рынке ЖКУ и разработка на её основе критериев для обоснованного выбора объекта инвестирования.
Объем и структуру любого информационного модуля определяют целевые дифференциации интересов и потребностей его пользователей. Достоверная оценка инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы возможна при наличии двух основных блоков такого модуля: внутреннего и внешнего информационного пространства.
Внешняя информационная система представляет собой совокупность сведений, регулирующих процессы предоставления жилищно-коммунальных услуг (законодательные и нормативные акты федеральных и муниципальных органов власти, отраслевая нормативно-техническая документация) и предоставляющих информацию о состоянии внешней среды. Внутренний информационный блок формируется по данным, полученным непосредственно внутри рассматриваемой системы. Как правило, он содержит показатели бюджетов, сведения из организационно-распорядительной документации, данные оперативно-технического и бухгалтерского учета, управленческой, финансовой и статистической отчетности. Исходя из системы оценочных показателей инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы, внутреннее информационное поле анализа инвестиционной привлекательности предприятий должно содержать сведения о доходах, расходах, финансовых результатах, величине собственного капитала, кратко срочных обязательств, внеоборотных активов, дебиторской и кредиторской задолженности, основных средств, запасов, денежных средств. Кроме этого, в информационную базу входят данные о собираемости платежей потребителей ЖКУ, размере обслуживаемого жилищного фонда, количестве потребителей ЖКУ, состоянии жилищного фонда и инженерных сетей, текучести персонала.
Порядок формирования единого информационного пространства анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы представлен в приложении 19.
Как и для большинства аналитических оценочных процедур, проводимых с целью исследования финансового состояния предприятия, основой внутренней информационной базы при оценке инвестиционной привлекательности предприятия является бухгалтерская (финансовая) отчетность. Однако, инвестиционная привлекательность предприятий данной отрасли, кроме финансовой привлекательности, формируется еще и из ряда других аспектов: ресурсного потенциала предприятия, масштабности его деятельности, состояния жилищного фонда, привлекательности внешней среды.
В связи с этим информационный модуль анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы будет значительно шире, чем традиционный информационный модуль, применяемый в оценке финансового состояния. В него будут включены: внутриотраслевые инструкции, правила и нормы, законодательные документы муниципальных органов власти об утверждении величины и структуры тарифов, документы межведомственных комиссий о состоянии жилищного фонда, статистическая отчетность (форма № 22-ЖКХ, форма № П-4), данные бухгалтерского аналитического учета, оперативного учета инженерно-технической службы организации. Обширность информационной, базы не делает оценку инвестиционной привлекательности объекта затруднительной, так как указанные документы обязательно имеются во всех организациях жилищной сферы и предоставление их в полном объеме заинтересованным пользователям (в том числе потенциальным инвесторам) соответствует интересам самих предприятий.
Исходя из многообразия внутренней информации, требуемой для анализа и оценки уровня инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы, вполне логично, что источниками её получения будут разные службы предприятия и широкий перечень документов. Однако, система показателей, используемая для целей анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы, свидетельствует о том, что данные, поставляемые системой бухгалтерского учета и финансовой отчетности, являются основным звеном и играют главную роль при формировании информационного поля, обеспечивающего анализ финансовой привлекательности, ресурсного потенциала и в целом инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы.
В сведениях, формируемых бухгалтерской службой предприятия, первостепенную важность для анализа инвестиционной привлекательности предприятия имеет информация о размере и состоянии жилищного фонда. Однако, как было указано в I главе, в настоящее время более 80 % жилищного фонда приватизирована и согласно Жилищному Кодексу РФ [52] не может учитываться на балансе в составе основных средств ни у муниципальных унитарных предприятий, ни у управляющих организаций. Жилищный фонд, не принадлежащий организации на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, для целей управленческого учета допускается учитывать на забалансовом счете. Принципы ведения в организациях управленческого учета не регламентируются законодательными и нормативными актами, а регистры управленческого учета и отчетности не унифицированы. Таким образом, учет обслуживаемого жилищного фонда на каждом предприятии жилищной сферы построен по усмотрению самого предприятия.
Учитывая важность и значимость показателей размера и состояния жилищного фонда для анализа инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы (их весовые коэффициенты в интегральной модели являются самыми существенными и превышают усредненный коэффициент значимости показателей в 3-5 раз!) нами разработаны конкретные рекомендации по составлению регистров управленческого учета, отражающих состояние обслуживаемого жилищного фонда.
Для учета жилищного фонда, не принадлежащего организации на праве собственности, на предприятиях жилищной сферы должен быть предусмотрен счет забалансового учета «Объекты жилищного фонда, не стоящие на балансе». В разрезе этого счета должны быть открыты аналитические позиции по каждому объекту жилищного фонда, на которых отражается первоначальная стоимость объектов согласно технической документации. Кроме того, для начисления износа по объектам жилищного фонда, предусмотрен отдельный забалансовый счет 010. К этому счету также открываются аналитические субсчета по каждому объекту жилищного фонда.
Похожие диссертации на Анализ инвестиционной привлекательности предприятий жилищной сферы
