Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Развитие градостроительного права и современная ситуация в отечественном градорегулировании 10
1.1. Исторические аспекты развития градостроительного права в России и за рубежом. Современный зарубежный опыт 10
1.1.1. Исторические аспекты развития градостроительного права в России 10
1.1.2. Исторические аспекты развития градостроительного права за рубежом. Современный зарубежный опыт 22
1.2. Современная ситуация в отечественном градорегулировании 34
1.2.1. Предпосылки формирования современной ситуации в отечественном градорегулировании 34
1.2.2. Основные отечественные научно-теоретические разработки в области градорегулирования 37
1.3. Градостроительство Юга России 42
1.3.1. История развития градостроительства на Юге России 42
1.3.2. Особенности современной территориальной организации Юга России 54
Выводы по главе 1 59
Глава 2. Основные направления разработки документов градостроительного зонирования 62
2.1. Регулирование градостроительной деятельности в современном отечественном законодательстве 62
2.1.1. Законодательная база градостроительной деятельности 62
2.1.2. Градостроительное законодательство в современной России 64
2.1.3. Взаимосвязи градостроительного права со смежными отраслями права 72
2.2. Основы градостроительного зонирования 74
2.1.4. Понятие, цели и задачи градостроительного зонирования 74
2.1.5. Правовая база градостроительного зонирования 81
2.1.6. Структура документов градостроительного зонирования и градостроительных регламентов 84
2.3. Современные научно-практические разработки в сфере градостроительного зонирования в России 88
2.1.7. Основные направления градостроительного зонирования в современной отечественной практике 88
2.1.8. Сравнительный анализ моделей градостроительного зонирования 94
2.1.9. Опыт градостроительного зонирования в городах Юга России в период 1992-2008гг 104
Выводы по главе 2 108
Глава 3. Разработка принципов и методики градостроительного зонирования 112
3.1. Принципы градостроительного зонирования городов во взаимосвязи с системой правового регулирования градостроительной деятельности 112
3.1.1. Правовое регулирование градостроительной деятельности 112
3.1.2. Определение основных архитектурно-планировочных принципов градостроительного зонирования 116
3.1.3. Градостроительное зонирование как инструмент правовой реализации генерального плана города 116
3.1.4. Комплексность и стадийность градостроительного зонирования 119
3.1.5. Актуальность градостроительного зонирования 126
3.1.6. Система комплексного взаимодействия градостроительного зонирования и градостроительной документации 128
3.2. Предложения по методике градостроительного зонирования в городах 131
3.2.1. Алгоритмы разработки правил землепользования и застройки 131
3.2.2. Предложения по методике установления границ территориальных зон и разработки карт градостроительного зонирования 133
3.2.3. Предложения по методике разработки градостроительных регламентов 139
3.3. Региональные особенности градостроительного зонирования на Юге России 145
3.3.1. Определение региональных особенностей градостроительного зонирования 145
3.3.2. Практическое применение предложений по методике градостроительного зонирования (на примере некоторых городов Южного федерального округа) 155
Выводы по главе 3 170
Заключение 175
Библиографический список 178
- Современная ситуация в отечественном градорегулировании
- Особенности современной территориальной организации Юга России
- Структура документов градостроительного зонирования и градостроительных регламентов
- Региональные особенности градостроительного зонирования на Юге России
Введение к работе
Актуальность данного исследования обусловлена рядом факторов, доминирующее положение среди которых занимает произошедшее в последние годы существенное изменение нормативно-правовой базы градостроительной деятельности (принятие новых Земельного и Градостроительного кодексов) и закрепление в законодательном порядке необходимости проведения мероприятий градостроительного зонирования применительно к каждому населённому пункту России.
Этот процесс происходит на фоне пересмотра социально-экономических основ градостроительной деятельности в современных условиях, что соответствующим образом сказывается на всех отраслях градостроительной науки и практики, в т.ч. на содержании градостроительной документации, являющейся непосредственной основой для градостроительного зонирования.
Учитывая большую значимость градостроительного зонирования для формирования полноценной городской среды в условиях рыночной экономики и формирующегося правового государства, очевидна необходимость научного сопровождения разработки документов градостроительного зонирования — правил землепользования и застройки. В ходе такой работы необходимо определить и научно обосновать основные архитектурно-планировочные принципы градостроительного зонирования и разработать методику подготовки правил застройки во взаимосвязи этой работы с градостроительной документацией.
Таким образом, можно выделить в качестве актуальной проблему формирования архитектурно-планировочных принципов градостроительного зонирования.
Исследования по данной теме охватывают период с 1995г. Наибольший вклад в теоретическое изучение темы внесли: А.Г. Вайтенс, М.Я. Вильнер, В.В. Владимиров, А.А. Высоковский, Ю.Л. Косенкова, А.В. Крашенинников,
В.Ф. Назаров, Н.И. Наймарк, М.В. Нащокина, И.М. Смоляр, С.И. Соколов, Э.К. Трутнев, А.С. Эпштейн и др.
Вместе с тем, в настоящее время отсутствуют комплексные теоретические работы, которые бы обобщали накопленный за последние годы значительный опыт практической разработки документов градостроительного зонирования, подготавливаемых в рамках разных методических направлений. Так, фундаментальная монография И.М. Смоляра «Градостроительное право» вышла в свет в 2000г. и не отражает произошедших существенных изменений в законодательстве. Работы Э.К. Трутнева и А.А. Высоковского обобщают лишь отдельные примеры, представляющие одно из направлений градостроительного зонирования, и недостаточно освещают архитектурно-планировочные аспекты градостроительного зонирования в отличие от экономических и правовых. Работы других авторов либо посвящены изучению дореволюционного отечественного и современного зарубежного опыта градостроительного зонирования, либо анализируют отдельные проекты правил застройки.
Цель исследования: выявление научно обоснованных архитектурно-планировочных принципов градостроительного зонирования, формирование предложений по методике градостроительного зонирования.
Основные задачи исследования:
Определить цель градостроительного зонирования.
Выявить основные современные тенденции в градостроительном зонировании. Провести сравнительный анализ современных отечественных моделей градостроительного зонирования.
Выявить региональные особенности градостроительного зонирования на Юге России.
Определить архитектурно-планировочные принципы градостроительного зонирования.
Дать предложения по методике градостроительного зонирования.
Объект исследования — документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты) городских поселений.
Предметом исследования является теория и практика разработки документов градостроительного зонирования и методика их разработки.
Границы исследования - города Южного федерального округа.
Методы исследования:
изучение документов градостроительного зонирования по литературным источникам;
изучение законодательной базы градостроительного зонирования;
проведение сравнительного анализа существующих документов градостроительного зонирования;
экспериментальное проектирование - разработка проектов правил землепользования и застройки для отдельных городов Южного федерального округа
Предметом защиты являются:
архитектурно-планировочные принципы градостроительного зони
рования;
предложения по методике градостроительного зонирования городов.
Научная новизна работы:
разработаны архитектурно-планировочные принципы градостроительного зонирования на примере городов Юга России с учётом современного состояния и тенденций развития отечественного градостроительства, социально-экономических и экологических особенностей региона;
даны предложения по методике градостроительного зонирования;
даны определения цели и задач градостроительного зонирования как средства переноса в правоприменительную практику положений градостроительной документации, выявлены принципы правового регулирования градостроительства;
проанализирован опыт разработки документов градостроительного зонирования на Юге России;
выявлены региональные особенности градостроительного зонирования на Юге России.
Практическая ценность состоит в разработке рекомендаций по градостроительному зонированию городов Юга России, применение которых позволит эффективно проводить процесс зонирования с наиболее цельным отражением особенностей региона.
Объём и структура работы.
Диссертация состоит из введения, трёх глав и заключения, общим объёмом 173 страниц, библиографического списка (141 наименование), иллюстраций (16 планшетов), приложения.
Во введении обоснована актуальность темы, определены цели, задачи, предмет, методика, новизна исследования.
В 1 главе «Развитие градостроительного права и современная ситуация в отечественном градорегулировании» освещены исторические аспекты формирования и развития градостроительного права в России и за рубежом и современный зарубежный опыт, описана современная ситуация в градостроительном праве в России, выявлены региональные особенности территориальной организации Юга России.
Во 2 главе «Основные направления разработки документов градостроительного зонирования» рассмотрена правовая база градостроительного зонирования, проанализированы основные тенденции в разработке документов градостроительного зонирования, описаны две модели градостроительного зонирования, сформировавшиеся в отечественной практике, проведён их сравнительный анализ, проанализирован опыт градостроительного зонирования на Юге России.
В 3-ей главе «Разработка принципов и методики градостроительного зонирования» разработка документов градостроительного зонирования рассматривается как часть единого комплекса мероприятий, составляющих поня-
9 тие «правовое регулирование градостроительной деятельности», определены и описаны принципы разработки документов градостроительного зонирования, выявлены региональные особенности градостроительного зонирования на Юге России, даны предложения по методике градостроительного зонирования. В заключении сформулированы основные выводы исследования.
Современная ситуация в отечественном градорегулировании
Изменение социально-экономических основ общественной жизни, последовавшее в начале 1990-х гг., привело к исчезновению тех условий, в которых развивалось советское градостроительство.
В течение нескольких лет полностью изменилась структура правоотношений вокруг земли и другого недвижимого имущества в городах. Право частной собственности на земельные участки впервые было закреплено в Конституции России 1993г, однако вследствие ряда политических причин решение этого вопроса затягивалось, пока в 2002г. с принятием нового Земельного кодекса России сюда не была внесена окончательная ясность.
В городах появилось множество новых экономических форм, которые требовали новых или забытых форм пространственной организации, своего порядка по отношению к процессу освоения территории [66].
Основной чертой современного этапа развития отечественного градостроительства стало возвращение в npoijecc застройки городов частной инициативы в широких масштабах. Частному капиталу стало под силу строительство крупных жилых и общественных комплексов, реализация серьёзных градостроительных проектов.
Рост частной инициативы в процессе территориального развития — факт несомненно положительный, однако отечественная градостроительная наука и управление во многом оказались к нему ни идеологически, ни методологически не готовы. Здесь, на наш взгляд, можно выделить несколько причин.
Во-первых, результатом процесса реформ стало нивелирование профессиональных основ градостроительной деятельности. Государство, бывшее в лице различных ведомств основным застройщиком городов и заказчиком градостроительной документации, самоустранилось от выполнения этих функций. Таким образом, градостроительные центры страны — центральные и региональные научные и проектные институты — лишились основной массы заказов. Это привело к значительному оттоку квалифицированных кадров градостроителей в другие отрасли. Создаваемая с большим трудом система научно-проектных организаций в сфере градостроительства прекратила своё существование, продолжая функционировать лишь в столицах и отдельных крупнейших региональных центрах. В этих условиях нельзя было вести речь о нормальной профессиональной подготовке и переподготовке кадров, повышении квалификации, полноценном обмене опытом и т.д. Это стало причиной падения профессионального уровня специалистов-управленцев в области градостроительства, что в сочетании с общим низким уровнем градостроительной культуры привело к плохим результатам в повседневной градостроительной практике.
Вторая причина - пассивность государственной власти в проведении градостроительной политики, которая является закономерным следствием долговременного отсутствия сколько-нибудь определённой социально-экономической доктрины государства. Формированием и осуществлением реформ в сфере градостроительства долгое время не занимался ни один орган государственного управления. Таким образом, градостроители стали терять инициативу в проведении этих реформ. На федеральном уровне и в регионах многие функции, ранее выполнявшиеся органами архитектуры и градостроительства, были переданы органам землеустройства, которые зачастую в административном порядке наделялись более властными полномочиями и подчиняли себе органы архитектуры. Проявилась некоторая инертность мышления, ориентированности поисков выхода из кризиса на восстановление прежних методов управления градостроительством, возвращение к привычному старому порядку.
Третьей причиной на наш взгляд является диктат административных мер в процессе территориального развития на местах, который не даёт этому процессу перейти в рамки правовой регламентации. Превалирование административных мер над правовыми исстари отличало отечественную систему градо-регулирования и было унаследовано современными российскими муниципальными органами. Значительный рост административного ресурса и фактически бесконтрольное существование местных властных элит в российских городах затронули и органы архитектуры и градостроительства, которые из структуры, призванной профессионально содействовать процессу территориального развития, превратились в одну из составляющих бюрократической машины муниципалитетов. Не имея чётких правовых основ своей деятельности, поддержки от вышестоящих инстанций, опоры в лице общественного мнения, органы архитектуры становятся звеном в процессе отвода земельных участков. При этом неправильно было бы утверждать, что указанные негативные процессы являются отличительной чертой лишь современного этапа.
Таким образом, профессиональное сообщество под влиянием различных факторов оказалось неспособным противопоставить росту негативных процессов в городах сбалансированную и ясную программу их устранения. При этом надо отметить, что вышеперечисленные причины кризиса не являются продуктом исключительно последних лет. Негативные процессы в отечественном градостроительстве начались задолго до начала 1990-х гг., либо были свойственны ему изначально как одной из составляющих командно-административной системы [26, с.27-28]. Реформы последних лет, общая политическая и экономическая нестабильность в стране только их усугубили. Оценивая опыт зарубежных стран, мы видим, что гарантией стабильности и сбалансированности градостроительной политики в странах Западной Европы является опора этого процесса на комплекс мер правового характера и развитые общественные институты. Формирование последних постепенно начинается и в российских городах.
К середине девяностых совершенно очевидно выявилось несоответствие нормативной и правовой базы градостроительства нарождающимся новым экономическим формам, которые в своём стремительном развитии опережали устаревшие положения и в итоге оказывались вне законодательного поля.
Особенности современной территориальной организации Юга России
Выше уже упоминалось о многообразии исторических и климатических факторов, под влиянием которых шло формирование градостроительной культуры регионов Юга России.
Именно влиянием исторических и географических факторов обусловлены особенности градостроительного развития региона.
Как всякий приграничный регион, исторически сформировавшийся на стыке нескольких культур с разнообразными традициями хозяйствования на территории, уклада городской и сельской жизни, Юг России отличает особый динамизм развития, сравнительно быстрое восприятие обществом социально-экономических изменений и адаптация к ним, и как следствие — обострение проблем, характерных для градостроительства в целом по стране.
Выделим региональные особенности территориальной организации городов Юга России и особенности осуществления градостроительной деятельности на территории в современный период: Динамика развития региона. Сложный этнокультурный состав населения. Особенности пространственной организации жилища. Типологические особенности городов Юга России, доминирование отдельных градообразующих функций. Изменение геополитической ситуации, политическая нестабильность в некоторых регионах. Высокий инвестиционный потенциал рекреационных районов.
Социум, населяющий регионы Юга России, сформировался в результате нескольких веков продвижения России на Кавказ и к Черноморскому побережью. Продвижение это характеризовал особый динамизм, наиболее яркопроявившийся в период хозяйственного освоения территории во второй половине ХІХв. Этот же динамизм развития позволил населению регионов сравни тельно легко адаптироваться к внезапным изменениям в жизни общества и новым социально-экономическим условиям в настоящее время. Качество лёгкого усвоения всего нового свойственно прежде всего людям, населяющим пограничные регионы, постоянно вынужденным вступать в контакт с другими народами. Быстрому развитию региона способствовал и постоянный прилив новых сил в лице волн мигрантов из центрально-российских земель. Мигранты, попадая в недружелюбную среду, вынуждены вести более активный образ жизни. Им свойственна определённая пассионарность, которая задаёт общий тон динамичному развитию региона.
В культуре, традициях хозяйствования и городской жизни русских на Юге России, формировавшейся под влиянием различных миграций, можно проследить множество различий. Если в Нижнем Поволжье они близки населению центрально-русских областей, то южнее, под влиянием постоянных контактов с иноземными культурами, происходит их трансформация. Население Дона сформировало особую казачью культуру, население Кубани испытывает влияние украинской культуры, привнесённой сюда запорожскими казаками в конце XVIII в., население Ставрополья и предгорий Кавказа находится в постоянном контакте с горской культурой.
Другую крупную группу составляют народы Северного Кавказа, которые в большинстве своём являются потомками различных этносов, обитавших в степях Предкавказья и Прикаспия, а затем оттеснённых в горы. На различных этапах своего исторического развития они вступали в контакт с другими культурами, воспринимая от них новые традиции и верования. Среди горцев есть народы, принадлежащие христианской религии, однако большинство из них исповедуют ислам. С прекращением гонений на религию и появлением возможности общаться с единоверцами за рубежом, представители этих народов всё больше ощущают себя как часть единого мусульманского мира со своими традициями и культурой, отличной от европейской.
Третью группу составляет калмыцкий народ, который состоит из потомков тюркоязычного монгольского этноса, мигрировавших сюда из северо западного Казахстана в начале XVIIIB. И привнесший на Юг России буддизм. Калмыкия - самая западная территория буддистского мира, своего рода форпост буддистской культуры.
Таким образом, Юг России - место соединения трёх крупных культур, регион, где стыкуются три крупнейших мировых религии, различные традиции, быт, а как следствие этого - традиции территориальной организации общества.
Основные звенья системы расселения Юга России — города — классифицированы нами по следующим критериям: характер планировочной структуры и градообразующие функции.
Планировочная структура городов Юга России формировалась в основном под влиянием русской градостроительной школы. Русская культура привносила в регион свои традиции городской жизни, нивелируя при этом национальные различия. Руководство процессом строительства новых городов полностью находилось в руках центрального правительства. Исходя из этапов освоения территории округа, описанных нами выше, можно выделить четыре группы городов по характеру планировочной структуры.
Первую группу составляют бывшие военные крепости и казачьи городки, основанные в XVII-начале ХІХвв. Это такие города, как Ростов-на-Дону, Краснодар, Астрахань, Азов, Моздок, Владикавказ, Ставрополь, Урюпинск, Таганрог, Майкоп, Будённовск и т.д. Каждый из них прошёл свой путь градостроительного развития, однако основы планировочной структуры этих городов были заложены именно в военно-административный этап освоения.
Вторая группа — города, формирование планировочной структуры которых пришлось на период хозяйственного освоения территории. Это Новороссийск, Анапа, Армавир, Ейск, Шахты, Волгоград, Махачкала, Грозный, Пятигорск, Кисловодск и т.д.
Третья группа - города, чья планировочная структура сформировалась в период интенсивного промышленного и рекреационного строительства в советское время. Это Волгодонск, Зерноград, Каменск-Шахтинский, Камышин,
Ахтубинск, Элиста, Ессентуки, Нальчик, Карачаевск, Невинномысск, Светло-град, Кропоткин, Сочи, Туапсе, Геленджик, Апшеронск и т.д.
Четвёртая группа - бывшие сельские поселения, получившие в ХХв. статус городских вследствие роста агропромышленного комплекса, размещения в них отдельных промышленных предприятий и большого притока населения. Несмотря на то, что многие из них были основаны ещё в предшествующие эпохи и выполняли функции крепостей и укреплённых пунктов, городами они стали именно в ХХв. Их планировочная структура сохранила характер сельской местности, несмотря на массовое многоэтажное строительство в 1970-е и 1980-е гг. Г.М. Лаппо называл такие города городами-станицами [63, с. 195]. Обе составные части таких поселений - сельскохозяйственная и промышленная активно развиваются в тесной взаимосвязи. К этой группе принадлежат такие города, как Морозовск, Миллерово, Цимлянск, Тихорецк, Белореченск, Тима-шевск, Лабинск, Городовиковск, Баксан и т.д.
Структура документов градостроительного зонирования и градостроительных регламентов
Разработка первых документов в области градостроительного зонирования проводилась ещё до принятия Градостроительного кодекса в 1998г., когда не существовало единых требований к их структуре. Но и после 1998г. не была окончательно внесена ясность в вопрос о составе подобных документов и порядке их разработки и принятия.
Решение этого вопроса отдавалось во власть лиц, непосредственно занимающихся разработкой правил застройки для отдельных городов России. Это приводило к возникновению множества трактовок состава и содержания правил. С одной стороны правила — это документ, призванный прозонировать территорию поселения, с другой стороны — в правилах сводятся требования к организации градостроительного процесса на территории в целом. Отсутствие конкретных требований к составу правил застройки и официально установленной методики их разработки привело к тому, что каждый документ подобного рода разрабатывался в соответствии с теми представлениями, которые имелись у его авторов.
В зарубежной практике на протяжении длительного периода, в течение которого формировалось градостроительное законодательство (как правило, с конца ХІХв.), сложилась определённая структура этого документа, включающего в себя ряд процедурных вопросов, связанных с регулированием застройки, карту градостроительного зонирования с отображением на ней территориальных зон в зависимости от различных параметров функционального зонирования территории, регламенты, где в текстовой форме описывались виды застройки, строительное зонирование, где задавались параметры возводимых объектов и ландшафтное зонирование, где нормировалась степень воздействия того или иного объекта своими строительными изменениями на природную среду. Эта принципиальная структура была в общих чертах воспринята в отечественной практике, что стало закономерным следствием отсутствия собственного опыта правового регулирования градостроительства на протяжении советского периода истории.
Состав правил землепользования и застройки закреплён в главе 4 Градостроительного кодекса России. В общем виде установлена структура территориальных зон поселения (какие объекты и территории они могут в себя включать), содержание градостроительных регламентов (состав регламентов, различные группы видов использования недвижимости), а также отдельные процедуры по планировке территорий и предоставлению земельных участков, внесению изменений и дополнений в правила, статус правил, порядок их разработки и принятия, привлечения к этому процессу населения. В Градостроительном кодексе содержится лишь перечень основных положений, входящих в состав правил застройки, однако практика их разработки и применения показывает, что содержание правил необходимо группировать в несколько крупных блоков, характеризующих отдельные виды работ и материала, содержащегося в этом документе. Для дальнейших исследований нами предлагается разделить на отдельные блоки правила застройки, структура которых, на наш взгляд, должна выглядеть следующим образом:
Процедурный блок правил застройки состоит из положений, регламентирующих регулирование застройки поселений органами власти. Наибольший интерес с точки зрения регламентации территорий для нас представляют положения о подготовке документов планировки территорий, т.е. проектов планировки, проектов межевания и градостроительных планов, где непосредственно находят отражение требования к организации территорий, установленные в градостроительных регламентах. Пренебрежение процедурами, заложенными в правилах, может привести к искажению и изменению результатов разработки градостроительной документации.
Графическая часть Правил состоит из карты градостроительного зонирования, на которой отображаются границы территориальных зон и зоны с особыми условиями использования территории. Структура территориальных зон может варьироваться, основываясь на том перечне, который установлен в Градостроительном кодексе. В пределах городов все проблемы их эксплуатации отражаются наиболее полно и ярко, поскольку хозяйственная деятельность здесь ведётся наиболее интенсивно. Структура зонирования городов должна отражать местные особенности. Поэтому местным властям дано право самим включать в их состав дополнительные зоны, отражающие специфику данного поселения. Применительно к Югу России это особенно важно, поскольку здесь сравнительно велика доля рекреационных центров, где особые требования к освоению территорий вынуждают выделять их в обособленную группу и прописывать относительно них свои, отличные от других регламенты.
Региональные особенности градостроительного зонирования на Юге России
Для целей более эффективного проведения градостроительного зонирования в городах Юга России необходимо выявить региональные особенности этого процесса. Выше (в главе 1) нами были выявлены особенности территориальной организации регионов Южного федерального округа, основанных на сочетании историко-культурных и природно-климатических факторов. На их основе выделим следующие региональные особенности градостроительного зонирования:
1. Архитектурно-планировочная и пространственная организация жилища (планировочные, национальные, климатические, хозяйственные особенности). Наличие таких особенностей влечёт за собой введение в практику градостроительного зонирования ряда параметров строительного и ландшафтного зонирования, обеспечивающих функционирование тех типов жилищ, которые свойственны данной территории. Следует учесть, что благоприятный климат региона делает возможным ведение личного подсобного хозяйства в довольно широких размерах и даже в крупных городах, что также должно быть отражено в градостроительном регламенте.
2. Архитектурно-планировочная и пространственная организация рекреационной деятельности. Изменение геополитических условий, потеря традиционных мест отдыха, таких как Крым, Карпаты, Закавказье, привели к росту потока отдыхающих на кавказских курортах, в результате чего началось активное освоение ряда рекреационных территорий. В процессе градостроительного освоения рекреационных районов Юга России появились новые формы размещения рекреантов, требующие своего законодательного закрепления.
3. Структура производственных зон, проистекающая из особенностей промышленного производства на территории Юга России. Здесь редки крупные промышленные комплексы с большими объёмами вредного в экологическом отношении производства. Значительный удельный вес в структуре промышленного производства имеют пищевая промышленность, промышленность строительных материалов и машиностроение, преимущественно сельскохозяйственное, что соответствующим образом влияет на формирование производственных зон и их взаиморасположение с селитьбой.
4. Типологические особенности городов добывающей промышленности — требуют выделения своих территориальных зон и зон планировочных ограничений. Это зоны подработок и сани-тарно-защитные зоны шахт и терриконов. Помимо этого при проведении градостроительного зонирования важно учитывать особенную дисперсную планировочную структуру таких поселений, сформированных вокруг шахт и примыкающих к ним посёлков. Важно при этом средствами градостроительного зонирования обеспечить функционирование системы социального обслуживания населения.
Ниже рассмотрим наиболее важные из перечисленных выше особенностей. Особенности пространственной организации жилища. Наиболее важной особенностью пространственной организации жилища на Юге России является большой удельный вес малоэтажной усадебной застройки даже в крупных городах, а в малых - её доминирование в структуре селитьбы. Так, в крупнейшем городе региона — Ростове-на-Дону - малоэтажная застройка с приусадебными участками занимает 62 % всей территории жилой застройки, сосредотачивая в себе почти треть жилого фонда [30]. С середины 1950-х гг. в нашей стране при градостроительном планировании развития территории малоэтажная застройка была исключена из строительного зонирования, в генеральных планах последующего периода предполагалось её постепенно «выморачивание» и замена многоэтажным строительством [16, 134]. В настоящее время при появлении института частной собственности на землю участки малоэтажной застройки почти полностью выкуплены в частную собственность, что затрудняет реализацию крупных реконструктивных мероприятий на этой территории. Этот вид застройки ещё долгое время будет определять лицо многих городов Юга России, что повышает требования к её градостроительной организации.
Выделим несколько типов пространственной организации малоэтажной усадебной застройки:
А) Застройка преимущественно дореволюционного периода, располагающаяся, как правило, поблизости к историческим центрам городов, характеризующаяся большой плотностью, высокой степенью износа жилого фонда, сравнительно небольшая по своему удельному весу в малоэтажной застройке в целом.
Б) Застройка 1920-х - 1950-х гг. - наиболее многочисленная группа, исторически сформировалась в период после установления т.н. «права застройки» для частных лиц до прекращения подобной практики с переходом к массовому жилищному строительству. Кварталы, отнесённые к данной типологической группе, застраивались в основном рабочими новых заводов, мигрирующими в город из деревни и приносящими сюда элементы сельского уклада жизни. Подобная застройка, как правило, формирует срединные пояса городов между историческими центрами и периферийными районами, застроенными в период массового жилищного строительства, характеризуется наличием довольно большого участка (200-400м ), используемого для садоводства и огородничества, хозяйственными постройками для обслуживания такого участка (мастерские, сооружения для хранения садового инвентаря, теплицы, гаражи, строения для содержания мелких животных и птицы).
В) Т.н. «коттеджная» застройка 1990-х гг. на территориях нового жилищного строительства, освоенных с прекращением массовой застройки советского периода и отданных под строительство индивидуальных жилых домов на бывших сельхозземлях. Характеризуется сравнительно высокой этажностью индивидуальных домов (до 3-4 эт.), формированием приусадебного участка исключительно как места для досуга жителей домохозяйства с отказом от внесения в него каких-либо хозяйственных функций (огорода, мастерских и т.п.).
