Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовые основы риэлтерской деятельности с. 18-63
1. Законодательство, устанавливающее основы государственного регулирования риэлтерской деятельности с. 18-43
2. Административно-правовой статус участников риэлтерской деятельности с.44-63
Глава 2. Особенности административно-правового регулирования риэлтерской деятельности с.64-93
1. Государственное регулирование и государственное управление риэлтерской деятельностью с.64-77
2. Особенности и содержание административно-правовых форм регулирования риэлтерской деятельности с.78-93
Глава 3. Административная ответственность за нарушение правил , осуществления риэлтерской деятельности с.94-131
1, Понятие и особенности административной ответственности за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности с.94-107
2. Понятие и признаки административного правонарушения в области риэлтерской деятельности с.108-117
3. Административные правонарушения в области риэлтерской деятельности с.118-131
Заключение с 132-13 8
Приложения с.139-177
Список литературы и нормативно-правовых актов с. 178-191
- Законодательство, устанавливающее основы государственного регулирования риэлтерской деятельности
- Административно-правовой статус участников риэлтерской деятельности
- Государственное регулирование и государственное управление риэлтерской деятельностью
- Понятие и особенности административной ответственности за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Либерализация экономики России, начавшаяся в начале 90-х годов прошлого века и продолжающаяся до настоящего времени, привела практически к ликвидации государственного управления, а рыночные отношения не стали эффективными рычагами управления. Однако в последние годы и законодатель и практика вновь вернулись к необходимости государственного управления и государственного регулирования в различных сферах и, прежде всего, в сфере экономики. Особое внимание при этом уделяется административно-правовому регулированию предпринимательской деятельности.
С развитием предпринимательской деятельности произошли серьезные изменения в экономике страны. Так, переход к частной собственности породил возникновение мелких и крупных собственников. Процесс приватизации также привел к появлению огромного количества собственников. Эти процессы затронули, в том числе такой специфический товар как недвижимость. Необходимо отметить, что на создание рынка недвижимого имущества большинству зарубежных стран потребовалось несколько десятилетий. Российской Федерации удалось за короткий срок заложить основы цивилизованного оборота земельных участков, жилых и нежилых помещений. Немаловажную роль в указанных процессах играют риэлтеры, а также их профессиональные объединения и общественные организации, деятельность которых направлена на оказание помощи в формировании единого рынка недвижимости в Российской Федерации.
Риэлтерская деятельность, являясь разновидностью
предпринимательской деятельности, имеет свои специфические особенности, связанные с объектом, субъектами и её содержанием.
Поэтому она может рассматриваться как самостоятельный объект для исследования.
Сложность в изучении правовых основ в области риэлтерской
деятельности вызывает то обстоятельство, что она кроме
административного права, регулируется гражданским,
предпринимательским, финансовым и иными отраслями права. Поэтому в данной работе важно выявить именно административно-правовой аспект регулирования риэлтерской деятельности, отграничить от предмета регулирования иных отраслей права и провести соотношение в первую очередь с гражданско-правовым методом регулирования.
В связи с тем, что предметом административного права являются общественные отношения, возникающие в процессе государственного управления, в процессе осуществления исполнительной власти1 в различных сферах жизни общества, включая и экономику, то основной акцент в работе сделан на исследовании отношений между органами исполнительной власти и риэлтерами.
Следует отметить, что в результате перехода к рыночной экономике изменились формы и методы воздействия органов исполнительной власти на предпринимательскую деятельность, в том числе риэлтерскую деятельность. В первую очередь возросла роль государственного регулирования в Российской Федерации, которая заключается в нормативно-правовом регулировании указанной сферы деятельности, выработке единой государственной политики, установлению контроля и надзора в указанной области.
См. например: Административное право/под ред. Л.Л. Попова. М.:Юристь. 2005.; Козлов Ю.М. Административное право. М.: Юристь. 2005.; Тихомиров Ю.А. Курс административного права и процесса, М. 2002. и т.д.
В результате, несомненно, что деятельность субъектов требует установления правовых пределов при осуществлении ими риэлтерской
деятельности.
Создание цивилизованных отношений в сфере недвижимости требует комплексных действий органов государственной власти, риэлтеров и общественных организаций, направленных на решение целого ряда взаимосвязанных задач.
Прежде всего, необходимо разработать специальные правовые нормы, обеспечивающие государственное регулирование риэлтерской деятельности на федеральном уровне. Это законодательство должно, с одной стороны, определить основы единого рынка недвижимости, укрепить стабильность государства, обеспечить защиту прав, свобод жизненно важных интересов личности, общества, а с другой стороны -четко определить права и обязанности всех сторон, вовлеченных в имущественный оборот: продавцов, покупателей и риэлторов, то есть участников риэлтерской деятельности. Это очень серьезная проблема, решать которую необходимо в самое ближайшее время. Еще несколько лет назад разработать эффективный закон было практически невозможно, так как опыт регулирования имущественной сферы в новых условиях отсутствовал и мало кто представлял себе основные цели государственной политики в отношении риэлтерской деятельности. А цели эти, на наш взгляд, заключаются в создании такой организационно-правовой системы, которая обеспечила бы максимальные возможности для всех участников рынка недвижимости. Большое значение в этой связи приобретает изучение международного опыта. Это касается как разработки нормативной базы, так и адаптации зарубежных стандартов риэлтерской деятельности к отечественным условиям. Для того чтобы максимально упростить возможность привлечения иностранного капитала в российскую экономику, выход на международную арену, необходимо
"правила игры" сделать на рынке приемлемыми для инвесторов. В первую очередь это касается самого понятия недвижимого имущества. Недвижимость, являясь по сути капиталом, находясь вне оборота, теряет свою стоимость. Наглядным подтверждением этого служит ситуация с офисами, цены на которые не только в Москве, но и во многих городах России заметно выше, чем в крупнейших деловых центрах Европы и Америки. При этом наша страна располагает огромным количеством площадей, пригодных для перепрофилирования в бизнес-центры различных категорий качества. Почему же они не полностью вовлечены в хозяйственный оборот? Представляется потому, что сегодня не существует реальных экономических рычагов, способствующих рациональному использованию недвижимого имущества, и, в первую очередь, продуманной фискальной политики, которая могла бы решить многие существующие ныне проблемы. Ведь если собственник или управляющий не обеспечит эффективного применения недвижимости, ежегодно уплачивать несколько процентов от его реальной рыночной стоимости в качестве налога он не в состоянии. Следовательно, такие объекты в конечном итоге попадут на рынок, сменив либо функциональное назначение, либо владельца. Поэтому государство вынуждено проводить дальнейшее преобразование отношений собственности, в том числе и в жилищно-коммунальной сфере, которая лежит непосильным бременем на бюджете. Конечно, Правительству РФ хотелось бы "отточить" все инструменты проводимой реформы, однако нехватка времени и средств не позволяет этого сделать. В свете вышесказанного представляется, что роль риэлтеров в рыночном процессе должна неуклонно повышаться. Ведь по своей сути риэлтер является "терапевтом" недвижимости, помогая собственнику решать ряд острых проблем. Например, если бы расселение коммунальных квартир базировалось только на государственных программах, если бы в этой сфере не заработали реальные экономические механизмы, думается, что
большинство россиян до сих пор не улучшило бы условия проживания. Это стало возможным лишь благодаря объединению усилий и предпринимателей, сумевших мобилизовать необходимые финансовые ресурсы, и государственных чиновников, своевременно создавших необходимые для этого правовые условия. Уже сейчас риэлтеры, оценщики, девелоперы активно включились в решение социальных и экономических проблем государства. На рынке услуг постоянно рождаются новые профессии, поэтому появление специалистов в области риэлтерской деятельности уже стало реальностью. Несомненно, для их успешной работы потребуется создание и совершенствование соответствующих стандартов, учебных программ, нормативно-правовой базы. Несмотря на все объективные сложности, рынок недвижимости в России продолжает развиваться. Индикатором этого процесса, в том числе, можно считать изменение отношения общества к специалистам, совершающим операции с недвижимым имуществом. В сознании наших соотечественников риэлтер уже не просто маклер-посредник, а профессионал, обладающий широким спектром знаний, опытом, способностью предвидеть грядущие изменения как в сфере недвижимости, так и в экономике в целом.
Вместе с тем, серьезные трудности в дальнейшем развитии риэлтерской деятельности вызывает и отсутствие в структуре органов власти специально уполномоченного органа исполнительной власти, осуществляющего государственное регулирование риэлтерской деятельности. Представляется, что его учреждение позволило бы уменьшить количество нарушений в данной области, предотвратить их наступление и обеспечить действенный контроль за риэлтерской деятельностью.
Все вышеизложенное определяет актуальность настоящего исследования, и обусловило выбор темы.
Состояние научной разработанности проблем исследования.
В настоящее время в юридической литературе и сложившейся практике наблюдается недооценка значения и роли государственного регулирования риэлтерской деятельности, важной для процесса стабилизации рынка недвижимости и построения в обществе административно-правовых основ регулирования указанных отношений, В основном работы в указанной области посвящены различным аспектам правового регулирования в сфере недвижимости, затрагивая деятельность риэлтеров, риэлтерских фирм лишь вскользь. Следует отметить, что работы, посвященные определению основополагающих понятий в сфере риэлтерской деятельности, подходам к пониманию содержания государственного регулирования в данной области, необходимости создания и функционирования органов исполнительной власти в сфере риэлтерской деятельности и т.д. практически отсутствуют.
Вместе с тем отдельные аспекты правового регулирования в области недвижимости и риэлтерской деятельности служили объектом внимания со стороны представителей различных отраслей науки — теории государственного управления, административного права, гражданского права, предпринимательского права, финансового права и других.
Теоретические аспекты изучения данной темы в рамках административного права проводились такими отечественными учеными - административистами как: Агапов А.Б., С.В.Алексеев, Атаманчук Г.В., Бахрах Д.Н., Вельский К.С., Галаган И.А., Козлов Ю.М., Коренев А.П., Лазарев Б.М., Лунев А.Е., Попов ЛЛ., Потапов К.А., Перфильев А.В., Салищева Н.Г., Старилов Ю.Н., Студеникина М.С., Тихомиров Ю.А., Хаманева Н.Ю. и другими.
Представляет значительный интерес некоторые диссертационные исследования, проведенные в рамках изучения административно-
правовых основ в сфере недвижимости и риэлтерской деятельности, таких авторов, как Майдыков А.А., Михольская В.В. и других.
В диссертационной работе использованы также работы, посвященные проблемам рынка недвижимости и деятельности риэлтеров: Коханенко В.В., Кузиной С.А,, Васина Е.В., Балабанова И.Т, Шестака И.Н., Ресина В.И., Щербаковой Н.А. и др.
При написании работы изучались труды Бенедиктова А.В., Лаптева В.В., Мозолина В.П., Рабиновича Ф.Л., Новицкого И.Б., Самощенко И.С., Фарукшина М.Х., Суханова Е.А., Сергеева АЛ., Тарасова И., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Трофимова К., Флейшиц Е.А., Хохлова Е.Б., Шершеневич Г.Ф., Новицкого И.Б. и других ученых.
В настоящее время, в основном преобладают научные публикации,
которые посвящены анализу отдельных проблем правового регулирования
в сфере недвижимости, риэлтерской деятельности. Несмотря на
актуальность темы исследования, она не рассматривалась в качестве
отдельного объекта для исследования наукой административного права.
Поэтому комплексное изучение вопросов административно-правового
регулирования риэлтерской деятельности, учитывая её
междисциплинарный характер, имеет научный и практический интерес.
Объект и предмет исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения,
имеющие многоаспектный характер и складывающиеся между
участниками риэлтерской деятельности и органами исполнительной
власти.
Предметом исследования являются общетеоретические аспекты государственного регулирования риэлтерской деятельности как функции государственного управления. Также предметом исследования явилась
деятельность риэлтеров, риэлтерских фирм по осуществлению различных видов риэлтерской деятельности.
Цели и задачи диссертационного исследования.
Целью настоящей диссертации является комплексное исследование теоретических, а также организационно-правовых и практических основ административно-правового регулирования риэлтерской деятельности с тем, чтобы выработать концептуальные положения, выводы, предложения и рекомендации, выявить проблемы и пробелы в целях дальнейшего совершенствования законодательства и правоприменительной деятельности в исследуемой области.
Указанная цель обусловила постановку следующих задач:
Комплексное исследование законодательства, устанавливающего правовые основы для государственного регулирования риэлтерской деятельности, как вида предпринимательской деятельности;
Раскрытие таких понятий как риэлтер, риэлтерская деятельность, участники риэлтерской деятельности;
Определение особенностей административно-правового статуса участников риэлтерской деятельности: правосубъектности, прав, обязанностей, гарантий;
Выявление содержания, особенностей и соотношение понятий государственное регулирование и государственное управление;
Анализ системы органов исполнительной власти, осуществляющих государственное регулирование риэлтерской деятельности;
Выявление особенностей и видов административно-правовых форм реализации исполнительной власти в области риэлтерской
деятельности;
Особенности государственного контроля и надзора в области риэлтерской деятельности;
Исследование особенностей административной ответственности за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности;
Анализ понятия и признаков административного правонарушения в области риэлтерской деятельности;
Классификация и анализ административных правонарушений в области риэлтерской деятельности;
Выявление проблем в государственном регулировании риэлтерской деятельности и формулирование основных направлений и рекомендаций, направленных на дальнейшее совершенствование законодательства в исследуемой области.
Методологическая основа исследования включает в себя использование общенаучных методов, таких как: исторического, системно-структурного, сравнительного правоведения, конкретно-социологического и других.
Также использовались приемы формальной логики и лексико-грамматического анализа, которые позволили сформулировать используемые в тексте понятия.
Теоретическая основа диссертации представляет собой исследование значительного числа монографий и научных работ, публикаций по вопросам правового регулирования риэлтерской
деятельности.
Ввиду специфики темы изучалась историческая, экономическая литература, труды по общей теории государства и права, теории государственного управления, предпринимательского и гражданского
права.
Кроме этого, осуществлен анализ действующего федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации, законопроектов в исследуемой области; законодательства стран СНГ, зарубежного законодательства.
В ходе исследования изучена судебная практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Дела в основном об административной ответственности физических, юридических лиц, о невыполнении обязательств (судебная практика различных субъектов Российской Федерации, налоговых органов и другие источники). Решению исследовательских задач в определенной мере способствовало наличие собственного опыта в области правового регулирования операций с недвижимостью.
В процессе написания работы проведено анкетирование по основным положениям диссертационного исследования, что позволило автору сформулировать основные направления совершенствования государственного регулирования риэлтерской деятельности и выводы, выносимые на защиту. Для этого в качестве респондентов были опрошены риэлтеры, руководители риэлтерских фирм, лица, имеющие высшее юридическое образование.
Новизна работы определяется актуальностью проблемы определения административного регулирования риэлторской деятельности. Осуществлено исследование в комплексе теоретических и практических проблем, связанных с законодательством Российской Федерации по вопросу понимания института административного регулирования. Предложены методы стабилизации законодательства и пути решения споров между участниками риэлтерских правоотношений.
В процессе исследования осуществлен критический анализ существующих точек зрения по вопросу применения единой
законодательной базы на территории Российской Федерации. Показано значение данного института в России, этапы развития и пути совершенствования. Изучены взгляды ученых и практических работников по поводу определения ответственности юридических лиц, осуществляющих риэлтерскую деятельность.
Результаты анализа в этом направлении позволили сформулировать основные напраатения законодательной деятельности и задачи, которые предстоит решить в данной связи.
Предложены варианты решения многих проблем, затрагивающих интересы государства, предпринимателей, потребителей риэлтерских услуг.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Определение основных понятий - риэлтер, риэлтерская деятельность, участники риэлтерской деятельности, необходимых для раскрытия содержания данной темы исследования.
Под риэлтером (риэлтерской фирмой) следует понимать физическое или юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, индивидуальный предприниматель, имеющие специальную подготовку для работы на рынке недвижимости и осуществляющих риэлтерскую деятельность.
Риэлтерская деятельность - это профессиональная деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, заключению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них от своего имени или от имени заинтересованного лица, но за его счет.
2. Вывод о необходимости расширить сферу административно-правового регулирования риэлтерской деятельности, т.к. акты, устанавливающие гражданско-правовые основы деятельности риэлтеров превалируют над актами, устанавливающими административно-правовые основы деятельности риэлтеров.
3. Обоснование предложения о необходимости принятия
Федерального закона «О государственном регулировании риэлтерской
деятельности», проект которого предлагается автором. В Федеральном
законе должны быть отражены: общие положения, основігьте понятия в
сфере риэлтерской деятельности, виды риэлтерской деятельности. Также
необходимо определить правовой статус участников риэлтерской
деятельности (их права, обязанности, гарантии, ответственность). Особое
внимание необходимо уделить содержанию государственного
регулирования риэлтерской деятельности.
В настоящее время необходимо более эффективное административно-правовое регулирование риэлтерской деятельности, дальнейшее развитие нормативно-правового регулирования, что, на наш взгляд, является очень перспективным направлением.
4. Административно-правовое регулирование проявляется в
формах реализации исполнительной власти. Под административно-
правовыми формами регулирования риэлтерской деятельности
понимаются внешне выраженные правовые формы реализации органами
исполнительной власти (должностными лицами) своей компетенции в
сфере риэлтерской деятельности.
5. Административно-правовые формы в сфере риэлтерской
деятельности должны заключаться в издании правовых актов управления,
государственной регистрации субъектов риэлтерской деятельности,
лицензировании, ведении единого реестра риэлтерских фирм и риэлтеров,
стандартизации, обязательной сертификации, аттестации риэлтеров,
аккредитации органа, осуществляющего сертификацию риэлтеров (в
случае если будет принят вариант о создании органа по сертификации, образуемого риэлтерскими профессиональными организациями), контроле, надзоре за соблюдением участниками риэлтерской деятельности законодательства Российской Федерации.
6. Вывод о необходимости образования специально
уполномоченного в сфере риэлтерской деятельности органа или
должностных лиц органов исполнительной власти, которых в настоящее
время нет. В связи с чем предлагается внести изменения и дополнения в
Указ Президента РФ № от 20.05.2004 г. № 649 «Вопросы структуры
федеральных органов исполнительной власти». Во-первых, необходимо
чтобы функции по выработке государственной политики в сфере
риэлтерской деятельности и нормативно-правовому регулированию в
установленной сфере деятельности осуществляло федеральное
министерство. Им могло бы быть Министерство юстиции РФ. Во-вторых,
необходима федеральная служба, осуществляющая функции по контролю,
надзору, лицензированию, ведению единого реестра риэлтеров,
риэлтерских фирм, сертификации, (аккредитации - в случае
необходимости). Такой федеральной службой могла бы быть федеральная
служба по надзору в сфере риэлтерской деятельности, подведомственная
уполномоченному федеральному министерству2.
7. Предложение о дополнении КоАП РФ составами
правої трушений в сфере риэлтерской деятельности. В КоАПе РФ нет
специальных составов административных правонарушений, где речь шла
бы об административных правонарушениях в области риэлтерской
деятельности. В связи с данным обстоятельством, а также с выявлением
многочисленных нарушений в области оказания риэлтерских услуг,
считаем необходимым внести изменения в главу 14 КоАП РФ и дополнить
2 В настоящее время функции контроля над риэлтерами и сделками купли-продажи недвижимости возложены на Федеральную службу по финансовому мониторингу. (Приказ Министерства финансов РФ от 26 декабря 2006 г. № 183н«Об утверждении Положения о порядке осуществления Федеральной службой по финансовому мониторингу контроля за исполнением организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, в сфере деятельности которых отсутствуют надзорные органы, Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию доходов, полученіБіх преступным путем, и финансированию терроризма»// Российская газета. 2007.22. ОЗ.).
её новыми видами правонарушений в области риэлтерской деятельности. Например, представляется целесообразным ввести в КоАП РФ статью, устанавливающую административную ответственность риэлтеров, риэлтерских фирм за проведение незаконных сделок с недвижимостью. Административным наказанием считаем возможным предусмотреть административный штраф, налагаемый на граждан, на должностных и юридических лиц в повышенных размерах и установить достаточно широкие пределы санкции, чтобы в зависимости от нарушения применить адекватную санкцию.
Практическая значимость диссертации вытекает из того, что было определено место административного регулирования риэлтерской деятельности в области правового регулирования предпринимательской деятельности. При этом установлено, что административно-правовые начала, особенно вопросы государственного регулирования в исследуемой сфере, необходимы для ее эффективного функционирования.
На основании проведенного исследования сформулированы основополагающие понятия, предложен авторский проект Федерального закона, а также предложения по внесению изменений и дополнений в действующие Федеральные законы, например, КоАП РФ, которые могут быть использованы в процессе совершенствования законодательства в области риэлтерской деятельности.
Также автором разработаны и внедрены в рамках некоммерческого партнерства «Гильдия риэлтеров Московской области» проекты следующих нормативных актов: «Порядок работ по сертификации брокерских услуг»; «Программа проверки органа по сертификации в области аккредитации»; «Правила аттестации специалистов брокерской деятельности» и др.
Выводы и предложения также могут быть использованы в учебном процессе, для дальнейших научных разработок, в процессе обучения и повышения квалификации практикующих юристов - риэлтеров; для подготовки и выпуска курсов лекций, учебных и методических пособий; для обобщения юридической практики в области риэлтерской деятельности.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре административного права Московской государственной юридической академии. Основные выводы и положения диссертационного исследования прошли апробацию на кафедральных теоретических заседаниях, в опубликованных автором научных статьях.
Кроме этого выводы, предложения, рекомендации и положения теоретического и практического характера вырабатывались на основании практической деятельности автора в некоммерческом партнерстве «Гильдии риэлтеров Московской области» и доводились до сведения практикующих юристов в области операций с недвижимостью.
Структура диссертации. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения и библиографии.
Законодательство, устанавливающее основы государственного регулирования риэлтерской деятельности
Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости в Российской Федерации относится к началу 90-х гг. двадцатого века, когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости, под которым понимается - совокупность гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на недвижимое имущество, совершаемых участниками гражданского оборота.
Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются: потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости. Недвижимость начинает рассматриваться потребителями как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе; неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения; преобладание «перераспределительных» тенденций между различными по уровню доходов слоями населения.
Естественно, что лри указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые преобладают на рынке недвижимости России. Главное заключается в том, что сосредоточение на рынке жилой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.
С развитием рынка недвижимости начинает увеличиваться количество субъектов, занимающихся предпринимательской деятельностью в указанной сфере. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, как и ранее, составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее, процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой. В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. Каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости. Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу и даже по всей Российской Федерации, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории. Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.
Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Их деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридическими лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальные предприниматели без образования юридического лица).
Общая численность риэлтеров, риэлтерских фирм ежегодно возрастает. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики если на 1995г. число организаций в сфере оказания риэлтерских услуг составляло 730, то к 2004 г. уже 2825. Средняя численность работников в этих организациях в 1995 г. составляла 6155 человек, в расчете на одну организацию - 8 человек. А к 2004 г. численность работников возросла до 29165, что в расчете на одну организацию стало составлять 10 человек3. На сегодняшний день эти показатели ещё выше, что свидетельствует о расширении деятельности риэлтеров.
Административно-правовой статус участников риэлтерской деятельности
Риэлтер, риэлтерские фирмы возникли вместе с рыночной экономикой и уже прочно вошли в нашу жизнь. Сегодня рынок недвижимости в России не только является одним из наиболее значимых для экономики, но и имеет огромное социальное значение. Поэтому риэлтеров не следует рассматривать в отрыве от общества. Став собственниками недвижимости благодаря Закону "О приватизации жилищного фонда в РФ", граждане в своем большинстве не осознали, что отныне они являются непосредственными участниками рыночных отношений со всеми присущими им рисками. Наиболее серьезная опасность - потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или злого умысла. В зарубежных странах при сделках с недвижимостью интересы продавца и покупателя защищают квалифицированные юристы. Подавляющей части населения Российской Федерации подобные услуги недоступны, что вынуждает целиком и полностью полагаться на добросовестность и компетентность риэлтеров. Следовательно, участниками риэлтерской деятельности, на наш взгляд, признаются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлтерскую деятельность (риэлтерские фирмы, риэлтеры), а с другой стороны - потребители их услуг (клиенты). Потребителями риэлтерских услуг являются физические и юридические лица, заключившие с риэлтером (риэлтерской фирмой) договор на оказание риэлтерских услуг.
В связи с вышеизложенным, весьма важным становится вопрос об определении правового статуса участников риэлтерской деятельности.
Для того, чтобы гражданин или юридическое лицо стали участником административно-правовых отношений они должны обладать административной правоспособностью24 и дееспособностью25. Содержание административно-правового статуса образуют в совокупности права и обязанности участника риэлтерской деятельности26. Все права и обязанности можно сгруппировать и разделить на две группы, в зависимости от основных участников: права и обязанности потребителя риэлтерских услуг; права и обязанности риэлтеров.
Они обязательно, на наш взгляд, должны быть закреплены в Федеральном законе «О государственном регулировании риэлтерской деятельности в Российской Федерации».
Начнем с характеристики прав и обязанностей потребителя риэлтерских услуг.
Потребители риэлтерских услуг должны иметь закрепленное федеральным законом право на проверку документов и полномочий риэлтерской фирмы (риэлтера).
Также они могут беспрепятственно получать от риэлтерской фирмы (риэлтера) всю необходимую информацию о сделке.
Представляется необходимым закрепить и такое право потребителя риэлтерских услуг как право на обращение в специальные органы и иные компетентные органы исполнительной власти, саморегулируемые организации риэлтеров и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлтерских услуг.
К числу обязанностей потребителей риэлтерских услуг следует отнести, например, такую как обязанность предоставлять риэлтерской фирме (риэлтеру) полные и достоверные сведения и документы на объекты недвижимого имущества, о правах на них и о их собственнике. Предоставление недостоверных сведений, документов существенно затрудняет работу риэлтера и может привести в последствии к её недействительности.
Что касается правового статуса риэлтера, то также следует отметить немаловажность его закрепления в специальном федеральном законе. Перечисление прав, обязанностей необходимо для того, чтобы риэлтеры могли более беспрепятственно и качественно выполнять риэлтерские услуги. Представляется, что это будет способствовать и защите прав и свобод потребителей риэлтерских услуг.
На наш взгляд, необходимо закрепить следующие права риэлтеров:
1. Риэлтер имеет право представлять интересы потребителей риэлтерских услуг на основании договора или доверенности при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, а также при подготовке документов, необходимых для совершения сделок. Данное право активно реализуется в практической деятельности риэлтерских фирм.
2. Риэлтер вправе привлекать независимых оценщиков для оценки (переоценки) недвижимого имущества. Это право необходимо в том случае, если возникают сомнения в правильности оцененного имущества. Такое право позволит в максимальной степени учесть интересы клиента -потребителя риэлтерских услуг.
Государственное регулирование и государственное управление риэлтерской деятельностью
Отношениями управленческого характера пронизано все административное право. Чтобы рассмотреть их особенности применительно к риэлтерской деятельности, необходимо, прежде всего, разграничить такие понятия как управление, государственное управление и государственное регулирование.
Термин управление происходит от латинского слова «администрация» и в буквальном смысле означает деятельность по руководству чем-либо .
С точки зрения науки философии, управление представляет собой -элемент, функцию организованных систем различной природы, обеспечивающих сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию программы, цели деятельности44.
Понятие управления в кибернетике определяется большинством авторов как целенаправленное воздействие субъекта управления -управляющей системы - на объект управления - сложную динамическую систему». 5
Ученые административисты, в целом придерживаясь вышеизложенного, определяют управление как целенаправленный и постоянный процесс воздействия субъекта управления на объект управления ; руководство чем-либо (кем-либо) и пр.
На наш взгляд, наиболее полным определением управления, включающим в себя все основные признаки, является определение, предложенное Перфильевым А.В. Он считает, что управление -воздействие управляющей подсистемы (субъект) на управляемую подсистему (объект), как свойство, обеспечивающее упорядоченное функционирование системы в условиях изменяющейся окружающей среды .
Управление в социальных (общественных) системах отличается своей сложностью и многоплановостью. Ю.Н. Старилов под социальным управлением понимает управление в сфере человеческой деятельности, управление общественными отношениями и процессами в обществе, управление поведением людей и их коллективами, управление организациями, в которых трудятся люди49. Вместе с тем, хотелось бы отметить, что в данном определении отсутствует один из главных элементов управления - его цель, как уже упоминалось выше. Наиболее приемлемым понятием социального управления является предложенное Ю.М. Козловым «это общественно значимая деятельность, осуществляемая с целью обеспечения согласованности и упорядоченности совместных действий людей, их коллективов в интересах эффективного достижения стоящих перед ними целей» . Поэтому первый вывод, который мы можем сделать - в сфере риэлтерской деятельности управление присутствует и при этом оно является разновидностью социального управления, так как формируется в социальной системе, складывается между людьми, направлено на достижение социально полезных целей.
Исходя из того, что социального управление является многоплановым, следует подчеркнуть, что другой важной особенностью управления является его неотъемлемая связь с государством и протекает в рамках осуществления государственной деятельности, Так, если у сторон риэлтерской деятельности (потребителя и риэлтера) возникают разногласия, то арбитром между ними будут выступать органы государства (уполномоченные должностные лица). Поэтому мы должны рассмотреть и такой пласт в правоотношениях с участием риэлтеров как управление, осуществляемое со стороны государства, то есть государственное управление. Государственное управление, являясь разновидностью управления, социального управления, бесспорно, обладает всеми признаками, присущими им, и имеет свои отличительные особенности. Эти особенности обусловлены комплексом взаимосвязанных признаков, которые отражены в определениях.
Так, с позиции анализа государственного управления в сфере экономики (к которой относится и риэлтерская деятельность) можно выделить следующие определения. Современная экономическая теория определяет государственное управление экономикой как систему мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям51. Следует отметить, что указанное определение, на наш взгляд, не совсем правильно.
Во-первых, указаны не те органы, которые вправе осуществлять государственное управление. Государственные учреждения и общественные организации не осуществляют государственное управление, их управленческие полномочия ограничиваются рамками их собственной организации и не выходят за её пределы в отличие от государственного управления, которое может осуществляться в отношении организационно неподчиненных лиц.
Понятие и особенности административной ответственности за нарушение правил осуществления риэлтерской деятельности
В связи с тем, что за последние годы возрос объем нарушений, связанных с отношениями в области недвижимости, в том числе и при участии риэлтеров, становится актуальным институт юридической ответственности. Юридическая ответственность это реакция на правонарушение. Там где есть правонарушение, там есть (должна быть) ответственность76. Вместе с тем некоторые ученые выдвигают тезис об ответственности без правонарушения. Сторонники такой точки зрения полагают, что понятие ответственности должно иметь более широкое значение, включающее не только ретроспективную (негативную) ответственность, но и ответственность в позитивном смысле . Под позитивной (перспективной) ответственностью понимается определенное внутреннее состояние индивида, его отношение к порученному делу, обществу, государству, коллективу, к своему поведению, чувству самодисциплины, сознательности. «Ответственное поведение - это такое поведение, которое характеризуется глубоким осознанием необходимости следовать требованиям правовых и моральных норм, уважение к закону, к праву и предполагает активное влияние на ход событий, вклад в общее дело, в развитие общества» . Следовательно, под позитивной ответственностью понимается и правомерное поведение лица, не совершающего правонарушений. Вместе с тем, присутствуют и противники этой точки зрения. Существование подобной «двухаспектной юридической ответственности» неоднократно подвергалось в литературе критике79. Так в качестве аргументов выдвигаются следующие. Сторонники позитивной ответственности смешивают и отождествляют ответственность и обязанность . Если ответственность это обязанность, правомерное поведение, то возникает вопрос, почему это ответственность, а не законность, общеобязательность права, правомерное поведение как утверждают другие авторы . Также сторонники позитивной ответственности не совсем оправданно пользуются многими морально-этическими категориями (например, воспитание, добросовестное отношение к обязанностям, гражданский долг и пр.). Наличие этих категорий не поддается единым стандартам; не может быть проверено, оценено, отрегулировано с помощью правовых средств, следовательно, не может быть включено в понятие юридической ответственности.
О позитивной ответственности может идти речь с социальной, философской точки зрения, как взаимосвязи индивида и общества. В этом смысле ответственность категория не только и не столько юридическая, а активная позиция индивида в обществе. Ответственность в её подлинном и единственном юридическом смысле есть реакция на правонарушение. Её можно охарактеризовать тремя обязательными признаками: государственным принуждением, осуждением правонарушения, и его субъекта, наличием неблагоприятных последствий для правонарушителя82. Отсутствие хотя бы одного из них свидетельствует и об отсутствии ответственности и позволяет отграничивать её от других правовых и неправовых категорий.
К данному мнению присоединяется и автор. Действительно говорить о позитивной ответственности вообще и позитивной ответственности, применительно к риэлтерам и риэлтерским фирмам на наш взгляд нецелесообразно. Поэтому юридическая ответственность понимается нами как применение мер государственного принуждения к лицу, совершившему правонарушение.
Для того, чтобы пресечь противоправные деяния сейчас и в будущем наиболее действенным является институт административной ответственности за совершение административных правонарушений, который обладает всеми признаками юридической ответственности и имеет свои особенные.
Административная ответственность занимает особое место среди всех мер административного принуждения, так как именно меры административной ответственности в отличие от иных мер административного принуждения влекут за собой наступление неблагоприятных последствий для правонарушителей, выражающиеся в официальном осуждении нарушения, и применении к нарушителям негативных юридических последствий, предусмотренных санкцией соответствующей нормы. Следовательно, административная ответственность по сравнению с иными мерами административного принуждения имеет общие черты, а также специфичные, что предопределяет её особенности.
Таким образом, для определения административной ответственности и выявления её признаков мы исходим из того, что она, во-первых, является видом юридической ответственности, а во-вторых, одной из разновидностей государственного (административного) принуждения.
