Содержание к диссертации
Введение
1 Анализ существующей системы учета объектов гкн, связанной с их характеристиками, идентификацией и выбор направления исследования 11
1.1 Классификация объектов государственного кадастра недвижимости 11
1.2 Кадастровая информация и проблемы ее систематизации 18
1.3 Аналитический обзор системы характеристик объектов недвижимости, вносимых в процессе государственного кадастрового учета 19
1.4 Сравнительный анализ методик идентификации объектов недвижимости для целей кадастра 33
1.5 Обоснование необходимости разработки системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН 44
1.6 Выводы 47
2 Разработка системы дифференцирования характеристик объектов государственного кадастра недвижимости и их идентификации на основе принципа единства судьбы 49
2.1 Обоснование показателей дифференцирования характеристик в зависимости от модели (цели) кадастра 49
2.2 Разработка целевого разделителя информации для дифференцирования характеристик объектов недвижимости 63
2.3 Разработка методики идентификации объектов капитального строительства на основе принципа единства судьбы 80
2.4 Оценка преимуществ предлагаемой системы дифференцирования характеристик и идентификации недвижимого имущества ГКН 87
2.5 Выводы 90
3 Разработка базы данных, алгоритмов и программного обеспечения для системы дифференицирования характеристик и идентификации объектов ГКН 91
3.1 Разработка структуры базы данных для учета характеристик объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение) 91
3.2 Разработка алгоритмов программного обеспечения «Характеристики объектов ГКН» 95
3.2.1 Разработка алгоритма по организации связей между динамической библиотекой и объектами базы данных «Характеристики объектов ГКН» 95
3.2.2 Алгоритм обработки входящих данных в динамической библиотеке 96
3.2.3 Алгоритм обработки изменения и сохранения поля с данными 97
3.3 Разработка экспериментального программного обеспечения системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН и порядок работы с ним 98
3.4 Выводы 119 Заключение 120
Список литературы
- Кадастровая информация и проблемы ее систематизации
- Обоснование необходимости разработки системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН
- Разработка целевого разделителя информации для дифференцирования характеристик объектов недвижимости
- Разработка алгоритма по организации связей между динамической библиотекой и объектами базы данных «Характеристики объектов ГКН»
Кадастровая информация и проблемы ее систематизации
Недвижимое имущество (НИ) занимает центральное место в системе общественных отношений, являясь объектом государственного (экономического и правового) регулирования различных сфер жизни общества и материального производства [24].
Базовым объектом НИ является земля, занимающая, в силу своих свойств, уникальное и ключевое значение в жизнедеятельности человека. Земля может выступать в качестве средства производства сельскохозяйственной продукции, пространственным базисом для размещения средств производства, а также объектом сделок. Кроме того, являясь природным объектом, т.е. частью экологической системы, она служит местом обитания человека и определяет условия его жизнедеятельности. Понятие «НИ» впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов [70].
В мировой практике имеют место два подхода к определению НИ. Сторонники одного подхода рассматривают в качестве объекта НИ земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями. В рамках другого подхода земельный участок является самостоятельным объектом НИ [5, 18, 20, 58, 96].
В России понятие НИ введено Указом Петра I (от 23.03.1714) для ограничения оборота недвижимости и е наследования [89]. В советский период, после отмены частной собственности на землю, земельные участки учитывались отдельно по видам в натуральных единицах измерения (по площади). В современной России понятие «недвижимость» («НИ») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными Верховным Советом СССР [90]. Затем этот термин был подтвержден в статье 1 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». В настоящее время понятие движимых и недвижимых вещей закреплено в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [19].
В соответствии с гражданским законодательством термины недвижимые вещи, НИ, недвижимость являются синонимами. К недвижимости относятся не только земельные участки, но и участки недр, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность относить к недвижимым вещам и иное имущество. В статье 132 этого кодекса закреплено, что предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью [19].
В настоящее время нет однозначной трактовки НИ. Например, Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», в отличие от гражданского законодательства, относит к объектам НИ земельные участки, здания, сооружения, объекты капитального строительства, помещения [78]. Понятие НИ изложено в разных источниках [6, 50,55, 65, 73, 82].
Любой объект НИ в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Понятие НИ состоит из трх необходимых элементов [88]: – наименование; – содержание; – объем; В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации НИ (неподвижная вещь, недвижимость) признаются [19]: – земельные участки; – участки недр; – вс, что прочно связано с землй, то есть те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное (линии электропередач, коммуникации, многолетние насаждения)).
Кроме НИ по происхождению, в России существует НИ по закону [19]: воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущество.
Несмотря на то, что Гражданский процессуальный кодекс помещение не рассматривает как самостоятельный объект недвижимости, в кадастре он является таковым [19]. НИ имеет неразрывное единство с функциональным назначением, а также сущностные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые (частные), характеризующие особенность объектов по однородным группам [68,69] (представлены в таблице 1):
Обоснование необходимости разработки системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН
Автор в целом согласен с данным предложением, однако вместо обмена недвижимого имущества, по мнению автора корректнее употреблять термин «сделки с недвижимым имуществом», поскольку, при передаче имущества по наследству или залоге обмена имущества не происходит.
М. В. Бочаровым предложено отнести к важнейшим сведениям об объектах кадастрового учета – сведения о месторасположении границ, правовом режиме, а также о правообладателях [8].
Ученые Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии В. Н. Гречихин и А. И. Нужный, отмечают еще одну особенность сведений ГКН [21, 22]: «…в перечень необходимых данных для осуществления кадастрового учета объектов недвижимости не включены показатели по качеству земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Состав сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости о земельном участке сельскохозяйственного назначения недостаточен для информационного обеспечения, как его хозяйственного использования, так и для системы управления земельными ресурсами на всех уровнях». Далее они пишут [21, 22]: «…если важнейшие данные о земельных участках, такие как природные, агрономические, экологические, экономические и другие, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то такой кадастр не будет использоваться государственными и местными органами управления основной частью земельного фонда страны, какой являются земли сельскохозяйственного назначения. Этот недостаток усиливается еще и тем, что кадастр недвижимости не содержит показателей, получаемых от системы мониторинга земель и системы контроля за их использованием. Он также не отражает вопросов возможного перспективного использования земель. Такой кадастр недвижимости по своему составу сведений не может быть признан полноценной информационной базой для системы управления использованием земель сельскохозяйственного назначения».
Научный руководитель автономной некоммерческой организации «Институт развития территорий», доцент кафедры геоинформатики и кадастра Нижегородского государственного архитектурно–строительного университета А. В. Пылаева в своей работе «Информационное обеспечение кадастровой оценки недвижимости» анализирует полноту и достаточность характеристик объектов недвижимости, подлежащих учету в ГКН, для проведения кадастровой оценки недвижимости: «Системность, полнота и достоверность учета объектов недвижимости обеспечивают соблюдение принципов однократности и справедливости налогообложения» [73, 74, 75]. В данной работе отмечено, что учет объектов недвижимости является основой информационного обеспечения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и системы налогообложения. Сведения об объектах учета являются основой для определения размера налога.
Характеристики также важны при решении задач по кадастровой оценки недвижимости. Постановка и решение задач полноты и непротиворечивости информационного обеспечения кадастровой оценки недвижимости оказывает существенное влияние на получаемую в результате ее проведения кадастровую стоимость. Это, в конечном счете, способствует снижению социальной напряженности и улучшает социальную обстановку в вопросах налогообложения. Одним из этапов работ по определению кадастровой стоимости является формирование перечня объектов недвижимости на основании кадастрового номера [51].
Пылаевой А. В. отмечено, что для определения кадастровой стоимости затратным подходом для жилых зданий необходимы такие характеристики как: общая площадь и число квартир, объем, высота этажа, преобладающие материалы, использованные для вертикальных и горизонтальных конструкций [74]. Данные характеристики отсутствуют в статье 7 Федерального закона № 221. Кадастровому учету не подлежит важная для оценки характеристика – функциональное назначение (наименование) зданий, помещений, сооружений. Однако, именно эта характеристика существенно влияет на стоимость объекта недвижимости, так как на ее основании проводится классификация объектов оценки и применение к классу конкретного метода оценки. Также существенными для оценки являются характеристики: материал стен, год постройки.
Этаж/этажность имеют статус необязательных (дополнительных) характеристик [26,72,76,86]. Пылаева А. В. рекомендует для зданий, сооружений, помещений ввести учетную характеристику «функциональное назначение/использование (наименование)». Установить требование обязательности заполнения характеристик «материал стен», «год постройки», «этаж/этажность», имеющих статус «дополнительные характеристики». Ввести характеристику: «типы присутствующих инженерных систем» (отопление, водоснабжение, канализация, электроосвещение, газоснабжение). Обеспечить непротиворечивость учетных характеристик.
Разработка целевого разделителя информации для дифференцирования характеристик объектов недвижимости
В странах с высоким доходом, налог на имущество составляет 2,5 % от ВВП или 17 % от всех налоговых поступлений. Налог на имущество (местный налог), устанавливается в этих странах органами местного самоуправления, и составляет главную часть долю доходов местных бюджетов, которые в дальнейшем направляются на содержание школ, ремонт дорог и т.д. [83]. Кроме того, данный налог может быть направлен на обеспечение рационального использования земли, что несомненно является необходимым условием для сохранения жизнедеятельности народов страны.
Объектами налогообложения должны являться все объекты недвижимости учитываемые в кадастре, не зависимо от формы собственности, местоположения, характеристик и статуса (ранее учтенные, учтенные, временные). Самой заинтересованной стороной при модели кадастра «налогообложение» является орган местного самоуправления и органы исполнительной власти.
В России в связи с трудомкостью работ по кадастровому учту и заявительным принципом его проведения, на кадастровый учт поставлены лишь 50 % земельных участков. Целесообразно предоставить муниципальным образованиям право внесения в кадастр сведений об используемых земельных участках на основе инвентаризации земель с использованием имеющейся картографической основы с характеристикой «временные границы». Это можно применить для начисления земельного налога, как это было сделано во Франции, Испании, Австрии, Австралии и Англии. Это позволит без увеличения ставок земельного налога увеличить поступления земельных платежей в бюджеты муниципальных образований.
В настоящее время кадастр ведется по заявительному принципу. Однако для модели кадастра «налогообложения» необходимо проведение сплошной инвентаризации за счет органов местного самоуправления (как например делается в Италии. Регистрация прав осуществляется по желанию владельца, если он хочет закрепить право на участок, и для дальнейшего совершения сделок с ним. В Испании используется система добровольной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществляемой Службой регистратур Министерства юстиции Испании.
Для осуществления своей прямой функции фискальный кадастр должен содержать разностороннюю информацию, как о самом объекте, так и о внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости. Данные о собственно участке включают топографические условия, тип или вид почв или грунтов, состояние и название возведенных на земельном участке построек и множество других сведений. К внешним факторам относят месторасположение участка, транспортную доступность, наличие и качество сети услуг и т.п. Содержащаяся в фискальном кадастре информация имеет также большое значение при определении суммы компенсации при отчуждении недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд. Объектами налогообложения должны являться все объекты недвижимости, учитываемые в кадастре, независимо от формы собственности, местоположения, характеристик и статуса (ранее учтенные, учтенные, временные).
Проанализируем состав сведений о данном объекте, приведенный законодательно. К уникальным характеристикам земельного участка отнесены: кадастровый номер, дата внесения его в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ, площадь.
К дополнительным сведениям о данном объекте отнесены характеристики, связанные с кадастровыми, условными, инвентаризационными и другими номерами, например: о ранее присвоенном номере, дате его присвоения, сведения об организации, которая присвоила этот номер в установленном законодательством порядке; кадастровый номер участка, из которого был образован данный объект или кадастровый номер участка, присваиваемый данному объекту; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; К характеристикам, связанным с местоположением объекта, относятся адрес или описание местоположения объекта.
К правовым характеристикам относятся сведения: – о вещных правах, правообладателях, в объеме сведений в соответствии с Единым государственным реестром прав; Из перечисленного выше следует, что характеристики, которые описывают экономические и правовые свойства объекта (в данном случае, земельного участка), находятся в необязательной части, то есть в «дополнительных сведениях». Однако, они, несомненно, являются важными, если речь идет о фискальной или правовой задачах. Кроме того, в «дополнительные сведения» отнесены характеристики, определяющие правовой режим земельного участка, такие как категория земель и разрешенное использование земельного участка. Правовой режим является основным для земельного участка, поскольку именно он определяет регламент его использования и охраны. Автором работы «Особенности ведения кадастра на современном этапе» в качестве основных характеристик объекта «Земельный участок» выделены следующие: назначение, категория земель, вид разрешенного использования, местоположение, границы, площадь, принадлежность, наличие обременений и кадастровая стоимость [46]. Считаем, что выделение таких характеристик в «основные» целесообразно.
По мнению автора, целесообразно ввести в «основные экономические характеристики» объекта «ЗУ» размер земельного налога или арендной платы, поскольку данная информация является важной при формировании бюджета на муниципальном уровне, а также для собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
По объекту здание к основной информации необходимо отнести информацию о конструктивных элементах: фундаментах; стенах и перегородках; перекрытиях; кровле (крыше). К дополнительной информации необходимо отнести сведения о полах; проемах; отделке; внутреннем сантехническом и электротехническом оборудовании; прочих элементах.
Учет объектов капитального строительства тесно связан с учетом жилищного фонда. Информация о конструктивных элементах позволяет определять степень физического и морального износа. Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико–эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно–климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Моральный износ – потеря зданиями, сооружениями своей стоимости вследствие научно–технического прогресса.
Поскольку объекты капитального строительства теперь учитываются в кадастре недвижимости, то такая информация должна быть обязательно включена в ГКН. Однако в техническом плане присутствует только одна характеристика, отражающая материал наружных стен.
Разработка алгоритма по организации связей между динамической библиотекой и объектами базы данных «Характеристики объектов ГКН»
Целью системы «Характеристики объектов ГКН» является повышение эффективности государственного кадастра недвижимости как информационной системы. Система дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН разработана на основе целевого разделителя информации, который обеспечивает следующие возможности: - характеристики объектов ГКН дифференцированы по объектам, моделям (целям) кадастра; - характеристики дифференцированы в соответствии с выбранными критериями (показателями): идентификационный, пространственный, экономический, качественный (конструктивный, морфологический), функциональный, титульный (правовой); - характеристики представляют объект ГКН в полном объеме; - по каждому показателю определены основные и дополнительные характеристики; - разработана методика идентификации объектов капитального строительства, для целей ГКН, на основе принципа единства судьбы; - введены характеристики рельеф и тип почвы, правовой режим для объекта «Земельный участок»; - в характеристики по объектам капитального строительства добавлен процент износа, высота потолков, материал основных конструкций, наличие вспомогательных помещений, инвентаризационная стоимость, наличие электро– газо–водо сетей и т.д.
Пространственные характеристики описывают местоположение недвижимого имущества, его габариты и размеры. Экономические характеристики содержат информацию о стоимости объекта (кадастровой, рыночной), а также о размерах арендной платы или земельного налога. Титульные (правовые) характеристики позволяют определить принадлежность объекта, вид права, сроки предоставления прав, наличие сторонних пользователей или владельцев. Идентификационные позволяют определить объекты ГКН и связь между ними. Качественные (конструктивные) морфологические и функциональные позволяют наиболее полно охарактеризовать объект ГКН [38].
Основные характеристики должны обеспечивать индивидуализацию объекта для государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, а также формирования налогооблагаемой базы. Дополнительные характеристики носят справочно – информационный характер и позволяют уточнять информацию об объектах, что неизбежно в процессе их эксплуатации. Достоинства предлагаемого способа формирования структуры показателей объектов недвижимости заключается в том, что она разработана для каждой группы объектов недвижимости. К еще одному достоинству следует отнести то, что система представлена в виде таблиц, обладает наглядностью и понятна для любого заявителя. Кроме того, в системе определены «основные» и «дополнительные» характеристики, список основных характеристик «закрыт», а список дополнительных «открытый», и возможно вносить дополнительные характеристики в материалы государственного кадастра недвижимости по декларации. Что позволит повысить качество государственного кадастрового учета. Кроме того, позволит сократить временные и материальные затраты
Состав основных характеристик достаточен как для реализации кадастровых процедур, так и для регистрации прав и включения в налогооблагаемую базу. При этом, дополнительные характеристики, имеющие справочный (вспомогательный) характер, можно вносить в информационную систему кадастра по декларации.
Вышеперечисленные возможности разработанной системы позволят решить задачу полноты информации ГКН на каждом этапе его формирования (от налогового до многоцелевого). Целевой разделитель информации дифференцирует информацию (характеристики) кадастра по моделям (целям) ГКН, что обеспечивает возможность формирования кадастра, от простого к сложному, достигая цель на каждом этапе. Система повышает качество обслуживания физических и юридических лиц, за счет повышения эффективности ГКН как информационной системы, в том числе при объединении базы данных ЕГРП и ГКН (наличие данной системы обеспечит оптимальную интеграцию данных систем).
Разработанная система информационная, информация на входе и выходе.
Информация на входе меняется (введена дополнительная информация и дифференцирована в соответствии с выбранными критериями (показателями)). Изменился способ ввода – произошла оптимизация. Мы установили приоритет той или иной характеристики для модели. Основным критериями этого: критерий полноты заявленной цели и критерий достоверности, критерий объективности. «Целевой разделитель информации» обеспечил дифференциацию информации, что обеспечивает изменения качества информации на выходе системы: информация соответствует критерию оптимальности по полноте и достоверности. Только та информация, которая нужна для заявленной цели.
Повышение эффективности ГКН как информационной системы обеспечит интеграцию с другими системами, повысить эффективность ГКН на рынке недвижимости, приведет к увеличению налогооблагаемой базы, облегчит поиск необходимой информации в зависимости с целевым запросом (сокращение сроков нахождения информации, функциональная связь объектов переходы между таблицами объектов). Существенным образом упростит процедуру государственного кадастрового учета, сделает ее более прозрачной для заявителей и позволит упорядочить огромные объемы информации, сосредоточенной в одном ведомстве.
В данной главе диссертации разработаны требования к системе «Характеристики объектов ГКН». Обоснованы понятия целевого разделителя информации и информационных потоков (каналов). Обоснованы и разработаны критерии (показатели) дифференциации. Система разработана с учетом объекта ГКН, модели (цели) кадастра. Содержание системы представлено в виде таблиц обладает наглядностью и понятна для любого заинтересованного лица.
Разработана методика формирования кадастровых номеров объектов капитального строительства на основе принципа единства судьбы объекта капитального строительства и земельного участка и с отражением в кадастровом номере учетного номера зоны с особыми условиями использования. Показаны достоинства разработанной системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов ГКН.
Похожие диссертации на Разработка системы дифференцирования характеристик и идентификации объектов государственного кадастра недвижимости
