Введение к работе
Актуальность Многообразие и хаотичность рыночных отношений в государствах СНГ после изменения в них государственного строя связаны с постоянно изменяющимися условиями перераспределения различной собственности В мировой экономике любая собственность используются как средство совершенствования рыночных отношений Поэтому для государств с недостаточно развитой экономикой важным является вопрос использования рыночных механизмов в управлении собственностью на основе государственных директивных положений
Наиболее ярко это выражено в отношении России и Казахстана, для которых перераспределение земельных ресурсов и другой собственности приобрело важное государственное значение В этих странах при становлении рыночной экономики используются одни и те же принципы и подходы к управлению недвижимой и другой собственностью Достаточно указать на однотипное содержание земельного законодательства, Государственного земельного кадастра (ГЗК)и принципов кадастровой оценки земель
Однако эффективное проведение экономической реформы определяется не только решением научных и практических задач в сфере государственного регулирования земельных отношений, но и в сфере рыночной экономики вообще Решение этих задач напрямую зависит от выработки новых подходов в области создания рыночных механизмов в управлении различной собственностью Одно из главных звеньев директивных положений государства в сфере управления собственностью сегодня является ГЗК Однако для становления рыночной экономики государства не менее важным является создание и других кадастров (в частности, Ведомственного и Производственного), в основе которых, на наш взгляд, должны быть положены принципы формирования ГЗК
Опираясь на структуру ГЗК, имеющего три составляющие - техническую, юридическую и экономическую, следует предположить, что для эффективного управления собственностью аналогичные составляющие должны содержать и вновь разрабатываемые кадастры
И, если создание технической и юридической составляющих вновь разрабатываемых кадастров не вызывает больших трудностей, т к они практически должны строиться по принципам составляющих ГЗК, которые четко отработаны, то создание экономической составляющей, содержащей оценочные экономические показатели различной собственности, требует серьезного подхода
Это определяется тем, что, с одной стороны, оценка недвижимой собственности до сих пор имеет как государственные, так и рыночные ориентиры, а, с другой стороны, методы оценки недвижимой, движимой и интеллектуальной собственности значительно отличаются друг от друга, хотя и группируются в рамках трех основных подходов затратного, доходного и рыночного Наиболее сложной в методическом отношении сегодня является оценка городской земли и объектов недвижимости Такая' ситуация
сложилась из-за участия в создании государственных методик оценки земли в странах СНГ различных министерств и ведомств В частности, это касается Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (МГКОЗП) и рыночной оценки недвижимости поселений
Необходимость в получении достоверных оценочных показателей по каждому виду собственности и, прежде всего, недвижимой собственности испытывают в настоящее время все субъекты рынка, включая государственные органы и участников различных имущественных сделок с недвижимостью и иными объектами собственности
Поэтому успешное решение государственных задач совершенствования рыночных механизмов развития производства напрямую зависит от выработки новых подходов в области создания оценочных механизмов управления недвижимой собственностью, которая является мощным фактором привлечения инвестиций в реальный сектор производства и формирования доходной части бюджетов государств
Однако в литературе отсутствуют данные по формирования оценочных показателей недвижимой собственности в Казахстане, в которых были бы использованы в комплексе кадастровая и рыночная оценки недвижимости в системе ГЗК и по комплексному подходу к оценке недвижимой собственности на основе государственных и рыночных механизмов
Цель и задачи исследования
Цель Разработка принципов и критериев в формировании оценочных показателей недвижимости на основе комплексного использования директивных и рыночных механизмов и положений Государственного земельного кадастра Казахстана
Для достижения поставленной цели решались следующие задачи
а) провести анализ законодательства по недвижимости Республики Ка
захстан и России, в том числе Государственных земельных кадастров,
Ведомственного кадастра и Кадастра объектов недвижимости РФ, выделить в
них экономические составляющие и определить пути формирования оценоч
ных показателей недвижимости для установления критериев и принципов ее
оценки,
б) разработать принципы и качественные критерии формирования оце
ночных показателей недвижимости на основе комплексного использования
директивных и рыночных методов ее оценки (кадастровой и рыночной) и
использовать полученные оценочные показатели на практике для оценки зе
мель поселений Казахстана,
в) разработать принципы формирования оценочных характеристик
объектов недвижимости для экономической составляющей ГЗК на основе
директивных и рыночных механизмов управления земельной собственно
стью,
г) показать пути совершенствования земельно-имущественных отно
шений в Казахстане с использованием полученных практических результатов
комплексной (кадастровой и рыночной) оценки земель г Астаны в рыночных условиях,
г) предложить пути формирования экономической составляющей вновь разрабатываемых кадастров на основе разработанных принципов и критериев формирования экономической составляющей Государственного земельного кадастра Казахстана,
Объект и предмет исследований Объектом исследований в работе являются недвижимость и другая собственность предприятий как основа совершенствования земельно-имущественных отношений в рыночных условиях, обладающие дифференцированными стоимостными показателями и требующие специфических методов их оценки в системе кадастров
Методы и средства исследований Методологической основой работы являются подходы и методы кадастровой и рыночной оценки недвижимости, материалы ГЗК и Ведомственного кадастра, а также применяемые в России и Казахстане методики Государственной кадастровой оценки земель (МГКОЗ)
Информационной основой диссертационной работы являются земельное законодательство Казахстана, техническая, юридическая и экономическая информация Государственных земельных кадастров России и Казахстана, материалы научных конференций и иные публикации, а также полученные автором результаты по анализу государственных и рыночных методов оценки стоимости недвижимости и результаты научных исследований, полученные по НИР Сибирской государственной геодезической академии
Научная новизна диссертационной работы Разработка принципов и критериев в формировании оценочных показателей недвижимости на основе комплексного использования директивных и рыночных механизмов и положений Государственного земельного кадастра Казахстана, при этом впервые
исследованы директивные положения ГЗК Казахстана и России с позиций формирования их экономической составляющей и использования в ней государственных и рыночных оценочных показателей недвижимости, которые могут быть использованы на практике для эффективного управления земельной собственностью в современных условиях хозяйствования,
разработаны принципы и качественные критерии формирования оценочных (стоимостных) характеристик объектов недвижимости ГЗК на основе комплексного использования государственных и рыночных методов оценки (кадастровой и рыночной), позволившие получить конкретные количественные рыночные показатели стоимости земельных участков г Астаны при проведении аукционных торгов,
на основе полученных оценочных показателей недвижимости в составе экономической составляющей ГЗК Казахстана показаны пути использования их в совершенствовании земельных и имущественных отношений в Республике Казахстан
- предложена технология создания экономической составляющей ГЗК Казахстана и вновь разрабатываемых кадастров на основе принципов и критериев формирования оценочных (стоимостных) показателей объектов недвижимости
Результаты диссертационного исследования взаимосвязаны и образуют методическую основу системы государственного и рыночного управления недвижимой и другой собственностью, позволяющие совершенствовать принципы формирования экономической составляющей ГЗК Казахстана, а также экономической составляющей вновь создаваемых кадастров
Практическая ценность работы Предлагаемые рыночные механизмы в формировании оценочных (стоимостных) показателей недвижимости позволяют уточнить результаты кадастровой оценки земли и использовать их при проведении аукционных торгов земельными участками, которые на практике уже дали положительные результаты для бюджета г Астаны и могут в дальнейшем быть использованы в практической деятельности различных департаментов имущества и земельных отношений Казахстана и России при определении стоимости земли для налогообложения, предоставлении земли в аренду и при ее купле-продаже,
Теоретическая ценность работы В диссертации исследованы государственные и рыночные механизмы формирования оценочных (стоимостных) показателей недвижимости для экономической составляющей Государственного земельного кадастра Казахстана Теоретические выводы и рекомендации адресованы органам и организациям, занимающихся проблемами управления недвижимостью и другой собственностью в рыночных условиях хозяйствования
Реализация результатов работы Диссертационное исследование выполнялась в рамках хоздоговорных и госбюджетных научно-исследовательских работ, проводимых Сибирской государственной геодезической академией, в частности
а) Хоздоговорной НИР № 455 Р (2001 г ) «О государственной кадастро
вой оценке земель поселений Кемеровской области»,
б) Госбюджетной НИР № 1 7 99 (1999- 2002 гг) «Исследование и раз
работка моделей и методов регулирование земельно-имущественных
отношений на основе геодезической информации», № Государственной реги
страции 0199 0004272,
в) Госбюджетной НИР № 1 3 04 (2003 — 2005 гг ) «Исследование и раз
работка научно-методических основ управления недвижимостью и
интеллектуальной собственностью в системе ведомственного кадастра», №
Государственной регистрации 012004 06778
Результаты диссертационной работы используются в практической деятельности департамента имущества и земельных отношений г Астаны
для установления стартовых цен на земельные участки при проведении аук
ционов, а также в учебном процессе Сибирской государственной
геодезической академии и Казахском государственном агротехническом уни
верситете, в частности в лекционном курсе и практических занятиях по
дисциплине «Имущественный менеджмент», «Рыночный менеджмент не
движимого имущества» и рекомендуются к использованию в других вузах
по курсам «Земельный кадастр», «Управление городской территорией»,
«Прогнозирование развития городских территорий», о чем имеются акты
внедрения результатов диссертационного исследования
а) акт о внедрении результатов научно-исследовательской работы Бе-
ристенова А Т «Государственные и рыночные механизмы формирования
оценочных показателей недвижимости на основе положений Государствен
ного земельного кадастра Казахстана» Департаментом имущества и
земельных отношений г Астана, от 15 мая 2005 г ,
б) акт о внедрении результатов научно-исследовательской работы Бе-
ристенова А Т «Государственные и рыночные механизмы формирования
оценочных показателей недвижимости на основе положений Государствен
ного земельного кадастра Казахстана» в учебный процесс Сибирской
государственной геодезической академии, г Новосибирск, от 10 декабря
2006 г ,
в) акт о внедрении результатов научно-исследовательской работы Бе-
ристенова А Т «Государственные и рыночные механизмы формирования
оценочных показателей недвижимости на основе положений Государствен
ного земельного кадастра Казахстана» в учебный процесс Казахского
государственного аграрного университета, г Астана, от 10 ноября 2005 г
1 Апробация работы Основные положения диссертационной работы и результаты исследований представлены и получили одобрение на следующих научно-технических конференциях КазГА-ТУ(Казахстан, 2002 - 2005 гг), СГГА (Новосибирск, 2001 - 2006 гг ), Международной научно -технической конференции, посвященной 70-летию СГГА «Современные проблемы геодезии и оптики» (Новосибирск, 2003 г ), LII науч -тех конф «Современные проблемы геодезии и оптики» (Новосибирск, 2002), Международный научный конгресс «ГЕО - Сибирь - 2006, 2007» (Новосибирск 2006, 2007 гг ), Науч -тех конф «Интелектуальный потенциал СибАГС» (Новосибирск, 2006 г), Всероссийской науч -прак конф «Актуальные вопросы охраны интеллектуальной собственности» (Иркутск, 2006 г ), VII Всероссийской науч -тех конф «Наука Промышленность Оборона» Новосибирск, 2006 г)
Публикации По теме диссертации опубликовано 15 научных работ
Объем и структура работы Диссертационная работа состоит из введения, пяти разделов, заключения и списка литературы Основное содержание изложено на 150 страницах, содержит 12 таблиц, 8 рисунков
