Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовая природа земельной доли . 12
1. Земельная доля как инструмент аграрно-земельных преобразований 12
2. Правовая сущность доли в общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения 24
3. Понятие и характеристика земельной доли 49
Глава 2. Общая характеристика оборота земельных долей . 68
1. Понятие оборота земельных долей 68
2. Содержание оборота земельных долей в аграрной сфере экономики 73
Глава 3. Правовое регулирование механизмов оборота земельных долей в аграрной сфере экономики ... 109
1. Правовое регулиювание сделок, в результате которых происходит смена субъекта земельной доли 109
1.1. Купля-продажа земельных долей 109
1.2. Мена земельных долей -. 118
1.3. Договор ренты и его разновидности, предметом которых является земельная доля 121
1.4. Внесение земельной доли в уставный капитал юридического лица 125
2. Правовое регулирование сделок, в результате которых смены субъекта земельной доли не происходит 130
2.1. Залог земельной доли 130
2.2. Доверительное управление земельной долей 144
Список использованных источников 157
- Земельная доля как инструмент аграрно-земельных преобразований
- Правовая сущность доли в общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения
- Содержание оборота земельных долей в аграрной сфере экономики
- Договор ренты и его разновидности, предметом которых является земельная доля
Введение к работе
Постановка проблемы и ее актуальность. На сегодняшний день сельское хозяйство России переживает не самые лучшие времена. Отсутствует рост эффективности в этой отрасли экономики и существенно сокращено по сравнению с началом 90-х годов XX века производство всех основных видов сельскохозяйственной продукции. Одной из причин этого является недостаточно четкая правовая регламентация земельных отношений.
Земельный вопрос всегда волновал российское общество, именно его решение порождало крупномасштабные земельные преобразования. Не является исключением и современное аграрно-земельное реформирование. С начала 90-х годов XX века было принято значительное число нормативно-правовых актов. Тем не менее это не привело к желаемому результату и как следствие - был разработан новый закон о земле. Однако принятие последнего, в связи с нестабильной политической ситуацией, затянулось на многие годы. Только 25 октября 2001 года в результате компромисса политических сил был принят новый Земельный кодекс РФ1, но и он не разрешил ряда существовавших к тому времени земельно-правовых проблем.
Особенно остро стояла проблема законодательного урегулирования отношений, связанных с земельными долями. Так, с принятием 22 ноября 1990 года, ныне уже не действующего закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»2, а в дальнейшем в результате реорганизации колхозов и совхозов, приватизации сельскохозяйственных угодий крестьяне стали обладателями земельных долей. В последующем была установлена возможность их передачи посредством купли-продажи, аренды и т.п.3 Однако правовая природа земельной доли однозначно в законодательстве определена не была. Касающиеся земельных долей нормативно-правовые акты, акты судебных и иных
1 СЗ РФ. - 2001. - №44. - Ст.4147.
2 ВВС. - 1990. - №26. - Ст.324.
3 См.: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 года №323 "О неотложных мерах по осуществлению
земельной реформы в РСФСР" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1992. - № 1; Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Российские вести. - 1993. - 29 октября; Указ Президента РФ от 7 марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю" // СЗ РФ. -1996. - № 1. - Ст. 1015.
4 правоприменительных органов в большинстве случаев противоречили друг другу, тем самым, делая невозможным единообразное понимание земельной доли. Не было единства мнений в отношении правовой природы земельной доли и в научной среде. И только 24 июля 2002 года был принят Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»4, который дал легальное определение земельной доли.
Однако этот нормативно-правовой акт нуждается в дальнейшем совершенствовании. В частности необходима более четкая регламентация оборота земельных долей. Подобное утверждение вызвано тем, что существующие на сегодняшний день правовые нормы, регулирующие оборот земельных долей, не всегда гарантируют защиту прав владельцев земельных долей, стабильность их экономического положения. Актуальность рассматриваемой проблемы повышается еще и тем, что владельцев земельных долей около 12 млн. человек, многие из которых нуждаются в социальной защите и поддержке.
Необходимо учитывать, что стабильность оборота земельных долей является одной из составляющих эффективности аграрной сферы экономики, в частности устойчивости деятельности сельскохозяйственных производителей.
Отсутствие четкости в правовом регулировании оборота земельных долей не способствует охране и рациональному использованию сельскохозяйственных угодий. В то же время необходимо учитывать, что сельскохозяйственные угодья представляют собой важнейший фактор в обеспечении продовольственной безопасности страны.
Многие вопросы, рассматриваемые в диссертации, традиционно относятся к предмету исследований гражданско-правовой науки. Однако в настоящей работе эти проблемы отражаются с учетом процессов, протекающих в аграрной сфере экономики, а, следовательно, входят уже не только в объект исследований цивилистики, но и в предмет науки аграрного права. Это обусловлено тем, что аграрное право является комплексной отраслью права и
4 СЗРФ.-2002.-№30.-Ст.3018.
5 включает в себя, в том числе и нормы гражданского законодательства, регулирующие аграрные и земельные отношения.
Настоящая работа представляет собой одну из первых в отечественной науке попыток комплексного анализа оборота земельных долей на основе данных земельного, гражданского, аграрного права, а также экономической науки и содержит как теоретические разработки, так и предложения практического характера, направленные на совершенствование действующего земельного и аграрного законодательства.
Цели и задачи исследования. Целью данной диссертационной работы является анализ правового регулирования оборота земельных долей и формулирование на этой основе предложений по совершенствованию Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и иных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с земельными долями.
Постановка указанных целей обусловила необходимость решения следующих задач:
Проанализировать федеральные нормативно-правовые акты, акты субъектов Российской Федерации, судебную практику, юридическую литературу и иные источники по теме настоящего исследования. % >
Исследовать правовую сущность земельной доли.
Сформировать понятие оборота земельных долей.
Установить особенности правового регулирования оборота земельных долей.
На основе теоретических выводов сформулировать предложения по совершенствованию аграрного и земельного законодательства, в частности Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и иных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с оборотом земельных долей.
Объектом диссертационного исследования выступает совокупность общественных отношений, складывающихся по поводу оборота земельных долей и являющихся предметом правового регулирования.
Предметом является правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики.
Теоретические основы исследования. Вопросы общей долевой собственности, приватизации земель сельскохозяйственного назначения, правовой природы земельных долей и их оборота затрагивали в своих трудах многие российские ученые. Аграрно-правовые, земельно-правовые аспекты разрабатывались Ю.Н. Андреевым, З.С. Беляевой, С.А. Боголюбовым, Г.Е. Быстровым, Н.О. Ведышевой, Г.А. Волковым, Е.А. Галиновской, Б.В. Ерофеевым, И.А. Иконицкой, М.И. Козырем, Н.И. Красновым, О.И. Крассовым, E.JL Мининой, МИ. Палладиной, О.А. Самончик, Н.А. Сыродоевым, В.В. Устюковой, Р.А. Ханнановым, А.Е. Черноморцем и др.
Гражданско-правовые аспекты можно выделить в трудах Д.М. Генкина,
А.А. Ерошенко, М.В. Зимелевой, О.С. Иоффе, Н.Ю. Линниковой,
Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, Д.И. Мейера Н.Н. Мисника, Н.Н. Пахомовой, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Р.О.Халфиной, Г.Ф. Шершеневича и др.
Из представителей экономической науки, занимавшихся проблемами земельных долей, можно отметить А.В. Бузгалина, Р.И. Капелюшникова, А.И. Колганова, О.Н. Кондрашову, Т.П. Логинову, В.В. Милосердова, СВ. Мокичева, Р.М. Нуреева, В.П. Патрикееву, В.Я. Узуна, Н.И. Шагайду, В.П. Шкредова и др.
Источниковедческая база и методология диссертации определены спецификой темы работы. Поставленные вопросы обусловили привлечение широкого круга источников. Во-первых, теоретические разработки по аграрному, земельному, гражданскому праву, данные экономических наук. Во-вторых, использовался исторический материал, касающийся аграрно-земельных преобразований в истории России. В-третьих, исследовался большой объем нормативных правовых актов как федеральных, так и субъектов Российской Федерации, а также судебная практика. В-четвертых, изучались материалы периодической печати, публицистика.
Методологической основой диссертационного исследования является совокупность общенаучных н частнонаучных методов познания, в том числе системный, сравнительный, формально-логический, дедукции и индукции, диалектического анализа и синтеза, сравнительно-правовой и др.
Научная значимость и новизна работы. Настоящая работа представляет собой одну из первых в юридической науке попыток комплексного анализа правового регулирования оборота земельных долей в аграрной сфере экономики. На основе достижений наук земельного, аграрного и гражданского права формулируются предложения как теоретического, так и практического характера, направленные на совершенствование действующего законодательства, регулирующего оборот земельных долей.
На защиту выносятся следующие выводы и положения, содержащие элементы научной новизны:
Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Предлагаемое определение земельной доли, в случае дополнения им действующего земельного законодательства, позволит защитить конституционные права на землю владельцев земельных долей, получивших их после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Определение оборота земельных долей в качестве осуществляемого в соответствии с земельным и гражданским законодательством перехода земельных долей от одних лиц к другим на основании гражданско-правовых сделок, а также посредством иных, допускаемых земельным законодательством, гражданско-правовых способов.
Вывод о необходимости дальнейшего совершенствования норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регламентирующих приведение сделок с земельными долями, заключенных до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствие с действующим законодательством.
8 В связи с этим предлагается:
закрепить в п.1 статьи 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положение о том, что договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должны быть приведены не только в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и п.2 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но и в соответствие с иными актами земельного законодательства;
установить в статье 17 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предельный срок определения границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
дополнить Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положением, в соответствии с которым, сделки по внесению в уставный капитал сельскохозяйственных коммерческих организаций права пользования земельными долями должны быть приведены в соответствие с действующим гражданским и земельным законодательством;
исключить из статьи 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положение о том, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на праве аренды.
4. Порядок выдела земельных участков в счет земельных долей, содержащийся в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», учитывает многие аспекты этого процесса. В то же время остаются неурегулированными особенности выдела земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, используемых специализированными сельскохозяйственными предприятиями. Необходимо дальнейшее совершенствование действующего земельного
9
законодательства, регламентирующего выдел земельных участков в счет
земельных долей, посредством разработки акта Правительства РФ, который бы
регламентировал порядок выдела земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, используемых специализированными
сельскохозяйственными предприятиями (государственными племенными и
конными заводами, государственными конюшнями, ипподромами,
селекционно-гибридными центрами, государственными семенными
инспекциями и лабораториями по сортоиспытанию сельскохозяйственных
культур, сортоиспытательными станциями и участками, предприятиями по
воспроизводству ценных видов рыб). В связи с этим предлагается в
Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
закрепить ссылку на специальный порядок выдела земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения, используемых
специализированными сельскохозяйственными предприятиями,
устанавливаемый Правительством РФ.
Одним из способов достижения согласия между сособственниками о местоположении выделяемых земельных участков в счет земельных долей может быть использование внутрихозяйственного аукциона, для чего необходимо разработать положение о нем и включить его в качестве одного из примирительных инструментов в нормативный акт Правительства РФ о согласительных процедурах, который должен быть принят в соответствии с абзацем 2 п. 2 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Предложения по дальнейшему совершенствованию действующего земельного и гражданского законодательства, регламентирующего оборот земельных долей, направленные на обеспечение его стабильности, укрепление конституционных прав на землю владельцев земельных долей и охрану сельскохозяйственных угодий:
- о дополнении статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положением, предусматривающим
10 внесение земельной доли не только в уставный (складочный) капитал организаций, но и в паевой фонд кооператива;
об исключении из статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» императивной нормы, предусматривающей применение ко всем сделкам по возмездному отчуждению земельных долей правила преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса РФ, и дополнении ее диспозитивной нормой, суть которой сводится к следующему: «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в паевой фонд, уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правила, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если это не противоречит существу заключаемой сделки»;
о необходимости дополнения статьи 13 Федерального закона «0б обороте земель сельскохозяйственного назначения» положением, допускающим вьщеление земельного участка в счет земельной доли из земель?-сельскохозяйственного назначения для его последующего залога;
об изложении пункт 2 статьи 62 Федерального закона «О залоге недвижимости (ипотеки)» в следующей редакции: «При общей долевой или^ совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности, если иное не предусмотрено федеральным законодательством»;
о закреплении в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возможности выступления в качестве доверительного управляющего физического лица.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Практическое значение предпринятого исследования определяется его актуальностью, новизной и выводами как общетеоретического, так и практического характера. Материалы диссертации расширяют научное
представление о содержании правового регулирования отношений, возникающих при осуществлении оборота земельных долей в аграрной сфере
* экономики. Они могут послужить методологической и теоретической
предпосылками для дальнейших исследований в юридической науке,
направленных на совершенствование аграрного и земельного законодательства.
Исследования, проведенные в рамках диссертационной работы, должны способствовать более полной реализации гражданами конституционных прав на землю, экономической устойчивости производителей сельскохозяйственной продукции, охране и рациональному использованию сельскохозяйственных
ц угодий, повышению эффективности аграрной сферы экономики.
Основные выводы и предложения, сделанные в диссертации использовались в нормотворческой деятельности, в частности при разработке проекта Закона Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан». Кроме того разработки автора* применяются в процессе преподавания учебных дисциплин «Земельное
ф право», «Аграрное право» в Башкирском государственном аграрном
университете на всех факультетах и отделениях.
Исходные посылки, промежуточные и конечные выводы диссертации обсуждались на кафедре права Башкирского государственного аграрного' университета, прошли апробацию в выступлениях автора в ряде научно-практических конференций.
* Структура диссертации отвечает поставленным целям и задачам
настоящего исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав,
содержащих семь параграфов, и списка использованной литературы. В первой
главе проводится анализ правовой природы земельной доли, исследуется
легальное определение земельной доли. Во второй главе формулируется
понятие оборота земельных долей, определяется его содержание. В третьей
главе рассматривается правовое регулирование механизмов оборота земельных
долей, исследуются конкретные сделки, предметом которых являются
земельные доли.
Земельная доля как инструмент аграрно-земельных преобразований
Как известно земельная доля является порождением аграрно-земельных реформ, начавшихся в 90-х годах XX века. Основной причиной проведения этих преобразований явился затяжной кризис в аграрной сфере экономики и как результат - продовольственная проблема. В литературе, СМИ предреформенного периода освещалось два аспекта этого кризиса. Во-первых, нерациональное использование земель в контексте экологической проблемы и как средства производства в сельском хозяйстве. Во-вторых, отчуждение землепользователя (непосредственного производителя) от земли, проявлявшееся в "обезличинности" землепользования, в пассивности землепользователей, исчезновении "хозяина на земле".5 Выход из кризиса был найден путем введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения (оно осуществлялось посредством приватизации), а также в реорганизации существовавших к тому времени колхозов и совхозов. При этом основная ставка делалась на создание индивидуальных хозяйств. Именно для этого участники (члены) коллективных организаций и наделялись, в случае выхода, правом на выдел земельного участка, то есть земельной долей. Однако правовая природа земельной доли законодателем четко определена не была, что повлекло возникновение на практике множества проблем, связанных с этим,
В научных кругах все чаще и чаще встречаются мнения, что земельная доля-это недоразумение, ошибка, временное явление, которое должно вот-вот прекратить свое существование. Так, М.И. Палладина убеждена, что совершившаяся приватизация земель сельскохозяйственного назначения путем раздела их на земельные доли - большая ошибка. Лозунг "Земля тем, кто ее обрабатывает" повис в воздухе. Работающие в сельскохозяйственных организациях уже сейчас являются владельцами 7-10 % земельных долей. Создан многочисленный класс граждан - "рантье", которых общество берет на свое содержание, ибо арендная плата значительно удорожает производство сельскохозяйственной продукции и в конечном итоге повышает розничные цены на продовольствие и изделия из технического сельскохозяйственного сырья.6 ЕЛ. Галиновская пишет, что "введение института земельных долей преследовало одну основную цель - обеспечить перераспределение земельного имущества и создание индивидуальных хозяйств путем выхода работников из коллективных организаций с частью земельного имущества. Иными словами, земельные доли - явление временное, реформенное 1.7
Нельзя не согласиться с мнениями вышеуказанных авторов. Однако стоит заметить, что на сегодняшний день феномен земельной доли реальность. Кроме того, до тех пор пока аграрно-земельные преобразования продолжаются, земельная доля нужна, как залог постепенного (эволюционного) перехода к частным формам хозяйствования на земле. Поэтому необходимо, на наш взгляд, исследовать природу земельной доли и совершенствовать ее, с целью эффективного использования в аграрной сфере экономики. В связи с этим, нужно не только исследовать действующее на сегодняшний день законодательство, но и попытаться выявить аналоги земельной доли в истории России и за ее пределами.
Из истории земельных преобразований в России наибольший интерес для нас представляет период с 1861 по 1907 года. Именно в этот период активно реформировалось сельское общество. Так, Положение от 19 февраля 1861 года предусматривало возможность выступать субъектом права собственности на землю не только крестьянам, но и сельской общине (обществу). Оно могло приобретать помещичьи земли. Кроме того, обществу не воспрещалось предоставлять земельный участок его члену в частную собственность или оставлять его в общем владении домохозяев. Каждый участник сельского общества мог требовать, чтобы из состава земель, приобретенных сельским обществом, ему был выделен в собственность участок земли, соразмерный с долей его участия в приобретении земли обществом. При невозможности выделения земельного участка член общества имел право на денежную компенсацию.
Именной высочайший Указ, данный Сенату 9 ноября 1906 г., провозглашал для крестьян, членов общины, право свободного выхода из нее с закреплением в собственность отдельных домохозяев, переходящих к личному владению, участков из мирского надела. Кроме того, данный Указ содержал следующие основные положения: 1) каждый домохозяин, владеющий надельной землей на общинном праве, может во всякое время требовать закрепление за собой в личную собственность причитающейся ему части означенной земли;
2) домохозяева, за которыми закреплены в личную собственность участки общинной земли, сохраняют за собой право пользования в неизменной доле иными угодьями, которые передаются на особых основаниях, а также право пользования угодьями, которые не подлежат разделу (выгоны, пастбища и т.д.);
3) требования о закреплении в личную собственность части общинных земель предъявляются через сельского старосту обществу, которое в месячный срок простым большинством голосов определяет участки, подлежащие передаче в собственность домохозяев. Если в течение такого срока общество не выносит соответствующего решения, выделение земельного участка на месте производится земским начальником, который разбирает по существу все возникающие споры и выносит свое постановление; 4) каждый домохозяин, за которым закреплены участки надельной земли, имеет право в любое время требовать, чтобы общество выделило ему взамен этих участков соответствующий участок по возможности "к одному месту".
Правовая сущность доли в общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения
Земельная доля, появившаяся на свет благодаря реформированию сельского хозяйства в законодательстве начала 90-х гг. XX века, понималась законодателем неоднозначно. Вследствие этого в юридической и экономической литературе не утихают споры, предметом которых является правовая природа земельной доли. Одной из причин дискуссий выступает утверждение о тождественности земельной доли и доли в коллективно-долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, нередко в законодательстве и литературе под долей в коллективно-долевой собственности понимают и долю в праве общей долевой собственности. Естественно, такое положение вещей запутывает правоприменителей да и не только их, так как от определенности в правовой природе земельной доли зависит и эффективность ее практического использования.
Коллективная собственность, как и земельная доля, были порождены радикальными рыночными преобразованиями экономики России. Основная причина появления коллективной собственности заключалась в боязни реформаторов резкого перехода от государственной к частной форме собственности. Однако переход совершен» а проблемы, порожденные непродуманным введением в законодательство термина "коллективная собственность", до сих пор в полной мере не решены.Как признает НА. Сыродоев: "Понятие "коллективная собственность" юридически некорректно", и в принципе никто из ученых не дал вразумительного его толкования".9 Впервые термин "коллективная собственность" был введен еще Законом "О собственности в СССР".20 Пункт 1 ст. 4 этого закона гласил, что "собственность в СССР выступает в форме собственности советских граждан, коллективной и государственной собственности". При этом в соответствии с п. 1 ст. 10 этого же закона коллективная собственность понималась как "собственность арендных предприятий, коллективных предприятий, j, кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных обществ и товариществ, хозяйственных ассоциаций, общественных организаций и других объединений, являющихся юридическими лицами". В то же время Закон СССР "О предприятиях в СССР" от 25 декабря 1990 г. закреплял, что "имущество предприятия ... может принадлежать ему щ праве собственности либо полного хозяйственного ведения"21. Таким образом, анализируя вышеуказанные законы, можно сделать вывод, что законодатель определил собственность юридического лица и с экономической точки зрения (имущество юридического лица - коллективная собственность), и с точки зрения права (имущество юридического лица принадлежит ему на праве собственности). На наш взгляд, это было вполне логично, учитывая реформенную направленность данных правовых актов того периода. Нормативно-правовые акты, принятые позже, внесли в понимание коллективной собственности определенные противоречия. Так Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" прямо не указывал на то, что коллективная собственность - самостоятельная форма собственности. Кроме того, в этом Законе законодатель отождествил общую и коллективную собственность, что привело к утрате единого понятийного аппарата, так как до принятия этого Закона термин "коллективная собственность" определял имущественны отношения юридических лиц и совершенно не затрагивал отношений общей собственности. Закон РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности в РСФСР", наоборот, устанавливает принцип связи коллективной собственности с имущественными отношениями юридического лица, но при этом заимствует положение о тождестве коллективной и общей собственности. Так в п.2 ст. 10, п.З ст. 11 Закона РСФСР от 25 декабря 1990 г. "О предприятиях и предпринимательской деятельности" говорилось, что имущество юридических лиц принадлежит на праве общей долевой собственности его участникам. Следующими нормативными правовыми актами, упоминающими о коллективной собственности, являлись Закон РСФСР "О земельной реформе" и Земельный Кодекс РСФСР". Однако в этих актах говорится о коллективной собственности уже в контексте форм собственности на землю. Так, в ст.5 Закона "О земельной реформе в РСФСР" было предусмотрено, что "колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционерным обществам, в том числе созданным на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, а также гражданам для ведения коллективного садоводства и огородничества земельные участки могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность". Хотелось бы заметить, что именно колхозам передаются в собственность земельные участки, а не коллективу. Кроме того, если допустить, что коллективная и общая собственность это одно и то же, то не совсем понятно, как единому субъекту - колхозу может передаваться в общую собственность (ведь общая собственность характеризуется множественностью субъектов) земельный участок. Земельный Кодекс РСФСР в ст.З регламентировал, что "в РСФСР подтверждается многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности..." Однако эта же статья гласила, что на землю устанавливается собственность граждан и (или) их коллективов (совместная или долевая). В данном случае не совсем ясно, в каких формах существует коллективная собственность на землю.
С одной стороны, Земельный Кодекс РСФСР, говорит о коллективно-долевой форме, с другой - о коллективно-совместной и коллективно-долевой формах. Не понятно так же, тождественны ли коллективная и общая собственность на землю.
Нормативные правовые акты Президента и Правительства РФ упоминают только о коллективно-долевой собственности на землю. Так Указ Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" устанавливал, что коллективы совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов должны принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой формам собственности. При этом акты Президента и Правительства РФ подразумевали под коллективно-долевой общую долевую собственность на землю, хотя данное положение прямо из рассмотренных выше законов не вытекало, к тому же с принятием Конституции РФ 1993 г., многие положения этих законов были признаны не соответствующими ей.
Содержание оборота земельных долей в аграрной сфере экономики
В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса РФ имущественные права, а, следовательно, и земельная доля могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, из нормы статьи 129 Гражданского кодекса РФ можно четко уяснить, что одним из способов перехода земельной доли от одного лица к другому является универсальное правопреемство, другие же прямо не называются.
Как уже было сказано в предыдущем параграфе, наиболее приемлемой с точки зрения действующего законодательства, теорией объясняющей оборот гражданских прав, правопреемство является теория Б.Б. Черепахина. Поэтому для того, чтобы определиться с иными способами перехода земельных долей от одного лица к другому обратимся к указанной концепции. Б.Б. Черепахин выделяет два вида правопреемства: универсальное (всеобщее) и сингулярное (частичное). Он отмечает, что "наряду с передачей правопреемнику определенной совокупности прав и обязанностей может иметь место переход всей совокупности прав и обязанностей определенного лица, т.е. всеобщее или универсальное правопреемство. Последнее следует отличать не только от перехода отдельных прав и отдельных обязанностей, но также и от щ перехода отдельных совокупностей прав и обязанностей или прав и обязанностей, выделенных из всей совокупности прав и обязанностей, принадлежащих праводателю. Таким образом, универсальное правопреемство коренным образом отличается от сингулярного (частичного) правопреемства, } т.е. правопреемства в отдельных правах или обязанностях, и от преемства отдельной совокупности прав и обязанностей", ш Следовательно, можно сделать вывод, что земельная доля способна переходить от одного лица к другому посредством универсального и сингулярного правопреемства. Основаниями универсального правопреемства земельной доли являются: наследование, реорганизация юридического лица (статья 129 Гражданского кодекса РФ). Также оно имеет место в результате, купли-продажи и аренды предприятий, в состав которых входят, в том числе, и земельные доли. В отношении наследования земельной доли распространяются нормы части третьей Гражданского кодекса РФ о наследовании имущества вообще, доли в праве общей собственности, в частности, и об особенностях порядка наследования земельных участков. Так, в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, принадлежащий наследодателю на праве собственности земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом РФ. При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Статьей Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что раздел, земельного участка, принадлежащий наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка, находящегося в общей собственности наследников, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное : право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам предоставляется компенсация в порядке установленном статьей Гражданского кодекса РФ. На наш взгляд следует согласиться с мнением ЕЛ. Мининой о том, что к отношениям по поводу земельных долей применима статья 11 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", хотя в ее заголовке упомянуты только земельные участки.134 В соответствии с указанной выше статьей, в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных статьями 3 и (или) 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к наследникам т применяются требования, установленные статьей 5 этого закона, В то же время статья 5 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется к случаям нарушения установленных статьями 3 и (или) 4 требований, если это произошло по основаниям, допускаемым законом, а к таким основаниям относится и наследование. Реорганизация юридического лица, при котором происходит, в том числе, и переход земельной доли, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Следует учитывать, что в этом случае должны соблюдаться нормы статьи 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Таким образом, при реорганизации юридического лица не следует допускать образование предприятий - владельцев земельных долей в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляла бы более чем 50 процентов, в противном случае им придется в соответствии со статьей 5 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" осуществить принудительное отчуждение своих земельных долей. Как уже было сказано, в порядке универсального правопреемства, может происходить переход земельной доли и в результате договоров купли-продажи, аренды предприятия. Однако в этом случае следует иметь ввиду, что предметом этих сделок является предприятие как имущественный комплекс, а не земельная доля как таковая. Необходимо учитывать, что если в результате заключения договора купли-продажи предприятия, обладающего, в том числе, и земельными долями, будут нарушены требования статьи 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" применяется статья 5 этого закона, регламентирующая принудительное отчуждение земельных долей. Сингулярное (частичное) правопреемство в соответствии с теорией Б.Б. Черепахина подразделяется на два вида: транслятивное и конститутивное.
Договор ренты и его разновидности, предметом которых является земельная доля
Договора ренты и пожизненного содержания с иждивением впервые были предусмотрены Указом Президента РФ от 07 марта 1996 года № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю". В соответствии с этим нормативно-правовым актом владельцы земельных долей могли без согласия иных сособственников заключать договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Допускается заключение этих договоров и в настоящее время. Так, в соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом. Хотя прямо рассматриваемые нами договора в указанной выше статье не предусмотрены, из нее вытекает, что заключение рентных договоров, предметом которых являются земельные доли, возможно.
В соответствии со статьей 583 Гражданского кодекса РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо представления средств на его содержание в иной форме. Под имуществом в гражданском праве понимается не только материальные объекты, но и доли в праве общей собственности. Таким образом, земельная доля является предметом рассматриваемого нами договора. Плательщиком ренты могут быть любые субъекты гражданского права, в том числе государственные и муниципальные органы, тогда как получателем ренты: в пожизненной ренте - лишь граждане, в постоянной - граждане и некоммерческие организации.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
В соответствии со статьей 590 Гражданского кодекса РФ постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Сроки выплаты постоянной ренты устанавливаются договором, если в договоре сроки не предусмотрены, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Получатель постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда: 1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; 2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; 3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; 4) в других случаях, предусмотренных договором. В соответствии со статьей 596 Гражданского кодекса РФ пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего земельную долю под вьшлату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В соответствии со статьей 601 Гражданского кодекса РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, предметом договора пожизненного содержания с иждивением земельная доля быть не может, так как им является только недвижимое имущество. Соответственно данный договор в отношении земельных долей не применим. При заключении договоров ренты земельных долей применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае если участников общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения более пяти, указанные выше нормы применяются с учетом особенностей установленных статьями 12-14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то есть заключение договоров ренты осуществляется с соблюдением правил преимущественной покупки сособственников, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ. В то же время необходимо отметить, что в соответствии со статьей 585 Гражданского кодекса РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы, посвященной ренте и не противоречит существу этого договора.
