Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика кадастрового учета земельных участков 9
1.1. Понятие и содержание кадастрового учета земельных участков 9
1.2. Цели, задачи и функции кадастрового учета земельных участков 44
1.3. Принципы кадастрового учета земельных участков 57
Глава 2. Структура кадастрового учета земельных участков 74
2.1. Субъекты и объекты кадастрового учета земельных участков 74
2.2. Виды кадастрового учета земельных участков 97
2.3. Порядок кадастрового учета земельных участков 102
ГЛАВА 3. Особенности кадастрового учета земельных участков .121
3.1. Общая характеристика особенностей кадастрового учета земельных участков 121
3.2. Кадастровый учет единого землепользования 124
3.3. Кадастровый учет лесных учасгков в составе земель лесного фонда 137
3.4. Кадастровый учет земельных участков, образуемых при выделе из состава земель сельскохозяйственного назначения 148
3.5. Кадастровый учет земельных участков, расположенных под многоквартирными домами 154
3.6. Кадастровый учет земельных участков, занятых линейными сооружениями 160
3.7. Кадастровый учет ранее учтенных земельных участков 164
Список использованной литературы 173
Список нормативных и иных правовых актов Л 88
- Принципы кадастрового учета земельных участков
- Виды кадастрового учета земельных участков
- Кадастровый учет единого землепользования
- Кадастровый учет земельных участков, расположенных под многоквартирными домами
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена значением кадастрового учета земельных участков1 в экономической, политической и социальной сферах жизни общества.
В настоящее время проводится реформа кадастрового учета недвижимого имущества, которая призвана сформировать единообразный подход к его учету посредством создания единого государственного кадастра недвижимости. Более того, конечной целью указанной реформы является слияние двух самостоятельных систем учета - кадастрового учета недвижимого имущества и* государственной регистрации прав на1 недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако указанный переход от отдельного кадастрового учета земельных участков и технической инвентаризации иных объектов недвижимости2 к единой системе кадастрового учета и единому государственному кадастру недвижимости позволил поставить под сомнение самостоятельность и самодостаточность кадастрового учета земельных участков.
Изменение законодательства, регулирующего порядок формирования источника сведений, содержащего характеристики земельного участка как недвижимого имущества, не может изменить роли кадастрового учета земельных участков как основания возникновения объекта земельных правоотношений.
Земля, вне зависимости от изменений законодательства о кадастровом учете, остается природным объектом и природным ресурсом, что отражено в принципах земельного законодательства, поэтому использование земли возможно только при условии ее одновременной охраны. Тесная взаимосвязь земли с рядом других природных объектов: недрами, водой, лесами, почвами предопределяет и тесную
В настоящей работе под «кадастровым учетом земельных участков» понимается «государственный кадастровый учет земельных участков». 2 В настоящей работе под объектами недвижимости (объектами недвижимого имущества) будут пониматься только те, которые являются такими в силу прочной связи с землей, поскольку рассмотрение объектов недвижимости, признаваемых в силу закона, не обусловлено целями и задачами, обозначенными в рамках темы.
4 взаимосвязь сведений о земельных участках с соответствующими сведениями об этих природных объектах.
Таким образом, земельный участок и сведения* о нем представляют основу для учета иных объектов недвижимости и природных объектов,' не признаваемых недвижимостью, поскольку их местоположение может быть определено только посредством привязки к данным о местоположении земельных участков.
Выше изложенное предопределяет тот факт, что правовое обеспечение получения, фиксированиями использования сведений о земельных участках в своей основе должно опираться-на нормы земельного законодательства:
Актуальность темы связана с отсутствием специальных исследований, посвященных кадастровому учету земельных участков в формируемой*- системе кадастрового учета* недвижимого имущества.
Предметом' исследования^ является совокупность норм земельного, градостроительного, гражданского и иных, в- том числе, природоресурсовых отраслей законодательства, которыми регулируются* общественные^ отношения» в сфере кадастрового учета земельных участков, а таюке практика их реализации.
В диссертации не проводился сравнительно-правой анализ отечественной и зарубежных систем кадастрового учета земельных участков.
Цели и задачи исследования. Целью настоящего исследования является оценка современного правового обеспечения кадастрового учета земельных участков, определение юридического значения, содержания и особенностей кадастрового учета земельных участков в системе государственного кадастра недвижимости, а также предложение направлений совершенствования законодательства о кадастровом учете земельных участков для повышения уровня правового обеспечения кадастрового учета земельных участков в целом.
Указанные цели решаются путем постановки следующих задач: анализ системы правовых норм, регулирующих кадастровый учет земельных участков; определение содержания кадастрового учета земельных участков; формулирование основных принципов, целей и задач кадастрового учета земельных участков; установление круга объектов и субъектов кадастрового учета земельных участков; классификация видов кадастрового учета земельных
5 участков; выявление особенностей кадастрового учета земельных участков; выявление основных проблем правового- обеспечения кадастрового учета земельных участков, а также тенденций развития,законодательства.
Методологическую основу диссертации составили общенаучные методы исследования: методы, синтеза, системного анализа, аналогии, индукции, и дедукции, а также специальные научные методы: технико-юридический, логический, исторический и другие методы, применяемые в гуманитарных науках.
В' теоретическую основу диссертации легли труды ведущих авторов, проводящих исследования* как в дореволюционный? и советский^ период, так и в наше время - специалистов, Вч области земельного, экологического-права, а1 также специалистов, изучающих вопросы землеустройства-и ведения государственного кадастра недвижимости: Г.А. Аксененка, С.А. Боголюбова, М.М. Бринчука, А.А. Варламова, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, В.К. Григорьева,
И.йй Евтихеева, А.А. Забелышенского, ИлА. Иконицкой, Н'.Ді Казанцева, Е.Н. Колотинской, И.О. Красновой, О.И. Крассова, П.Д1 Сахарова, В.Л. Суровцева, Н.А. Сыродоева, М.М. Шульгина и других.
В ходе подготовки диссертации также были' использованы труды специалистові в области теории государства и права, гражданского, административного права - С.С. Алексеева, Д.И: Мейера, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича и других.
Степень исследованности темы. Как таковому, кадастровому учету земельных участков уделяется недостаточно внимания. Это предопределено выбранным законодателем главным предметом правового регулирования -ведением соответствующего кадастра, в рамках которого сам кадастровый учет рассматривался лишь как его составной элемент. В> работах, посвященных ведению ранее существовавшего государственного земельного кадастра, вопросы кадастрового учета затрагивались лишь частично, и в основном — в рамках правового регулирования, характеристика правового обеспечения кадастрового учета земельных участков давалась лишь при рассмотрении отдельных его элементов.
В последние годы специальные исследования, посвященные проблемам кадастрового учета земельных участков, в том числе, во взаимосвязи с ведением государственного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимости, проводились как специалистами в области землеустройства, земельного кадастра, так. и учеными в области земельного и природоресурсового права: А.А. Варламовым, С.Н. Волковым, С.А. Гальченко, В.Н. Сидоренко, М.Н. Гаврилюк, Э.А. Грядой и др.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в комплексном анализе кадастрового учета земельных участков в системе кадастрового учета недвижимого имущества, определении публичных начал в осуществлении кадастрового учета земельных участков, его содержания и особенцостей, взаимосвязи кадастрового' учета земельных участков с иными институтами земельного права, самостоятельности кадастрового учета-земельных участков в системе реформируемой системы кадастрового учета недвижимого имущества.
В^ результате сформулированы и обоснованы следующие основные положениями выводы, выносимые на защиту:.
Правовое обеспечение кадастрового учета земельных участков представляет собой совокупность согласованных правовых норм^ которыми закреплены перечень, основания и порядок установления юридически значимых сведений о земельном участке, определяющих его правовой режим.
Кадастровый учет земельных участков - это действия уполномоченного государственного органа исполнительной власти по внесению в
I государственный кадастр недвижимости юридически значимых сведений о земельном участке, которые его индивидуализируют, подтверждают его і возникновение (прекращение) и определяют его правовой режим. 1 3. Целью кадастрового учета земельных участков является не только их ) индивидуализация и описание в объеме, достаточном для включения земельных участков в гражданский оборот и для реализации функций государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель, но и фиксация сведений, определяющих правовой режим земельных участков.
Основной задачей кадастрового учета земельных участков является сбор
7 актуальных юридически значимых сведений обо всех земельных участках в границах Российской' Федерации, в объеме, достаточном для определения прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений, осуществления гражданского оборота земельных участков, а также для> государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель.
Юридически значимые сведения кадастрового' учета' земельных участков должны отвечать следующим- требованиям: во-первых, они* должны обеспечивать индивидуализацию земельных участков,- во-вторых, совокупность указанных сведений должна определять все элементы^ правового режима земельных участков.
В*систему принципов кадастрового учета земельных участков следует включить принцип приоритета кадастрового учета земельных участков перед кадастровым учетом иных объектов' недвижимости, согласно которому кадастровый, учет земельных участков, должен предшествовать учету указанных объектов, при этом^ сведения об учтенных ранее1 объектах недвижимости* до кадастрового учета земельных участков должны быть приведены, в соответствии* со-сведениями о земельных участках.
Теоретическая значимость работы заключается в определении* публичных начал в осуществлении кадастрового учета земельных участков, его содержаниями особенностей, взаимосвязи кадастрового учета земельных участков с иными институтами земельного права, самостоятельности кадастрового учета земельных участков в системе кадастрового учета недвижимого имущества.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования^ достигнутых выводов в развитии правового обеспечения кадастрового учета земельных участков- как одного из элементов гражданского оборота и природного ресурса и компонента окружающей среды. В работе предложены основные направления реформы действующего законодательства, направленные на создание системы кадастрового учета земельных участков, максимально учитывающей значение сведений о земле как для «прозрачного» гражданского оборота объектов недвижимости, так и для
8 эффективной реализации функций государственного и муниципального управления в сфере использования и охраны земель.
Кроме того, изложенные в диссертационном исследовании положения могут быть использованы при преподавании учебных курсов земельного права, экологического права и других специализированных учебных курсов в юридических вузах.
Апробация- результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждалась на кафедре экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова.
Материалы диссертации» использовались автором в ходе ведения практических занятий по учебной дисциплине «Правовое регулирование земельно-имущественных отношений» и «Земельно-процессуальное право» на 5 курсе дневного отделения факультета землеустройства8 Государственного университета'по землеустройству и в дальнейшем могут быть использованы как в курсе преподавания земельного права, так,ив рамках указанных выше курсов.
Основные положения диссертационного исследования отражены в публикациях автора.
Структура диссертации определена изложенными выше целью,^ задачами и предметом диссертационного исследования: диссертация состоит из введения, трех глав, списка использованной литературы и перечня нормативных и иных правовых актов.
Первая глава посвящена понятию, структуре, основным целям, задачам и принципам кадастрового учета земельных участков.
Во второй главе дан анализ субъектов и объектов кадастрового учета земельных участков, охарактеризованы отдельные его виды, а также порядок осуществления.
В третьей главе рассмотрены особенности кадастрового учета земельных участков.
Принципы кадастрового учета земельных участков
Принципы любой деятельности і являются- руководящими началами при. осуществлении ее субъектами любых действий в рамках такой деятельности. Деятельность уполномоченных органов государственной власти, составляющая содержание кадастрового учета земельных участков, должна быть основана на принципах, способствующих достижению поставленных перед ним целей и решения, поставленных задач. К таким, принципам относятся как и общеправовые принципы, так и те, которые присущи только кадастровому учету земельных участков.
Статья 4 Федерального закона «О государственном, кадастре недвижимости» содержит обширный перечень принципов ведения кадастра объектов недвижимости. Указанный перечень частично дублирует содержание принципов, ранее перечисленных в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре», а также добавляет новые.
Замена государственного земельного кадастра государственным кадастром недвижимости породила определенные сложности в определении круга принципов кадастрового учета земельных участков, поскольку такая замена ставит необходимость формулирования специфики земельных участков как подлежащих учету объектов.
В связи с изложенным, необходимо как можно более четко и емко определить все принципы, регулирующие осуществление кадастрового учета земельных участков.
Как уже было отмечено, данные кадастрового учета земельных участков являются одним из основных источников кадастровых сведений, поэтому действие перечисленных в ст. 4 принципов частично распространяется и на осуществление кадастрового учета земельных участков. Помимо указанной выше статьи, принципы, как ведения государственного кадастра недвижимости, так и принципы кадастрового учета недвижимого имущества содержатся и в иных нормах Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». К кадастровому учету земельных участков применимы только те принципы ведения государственного кадастра недвижимости,1 которые охватывают сбор. обозначенных; выше сведений: К таким принципам» не могут быть отнесены те, которыми определяются;требования;к государственномукадастру недвижимостив: целом, а также регулирующие только последующее; использование таких; сведений.
Так, например, не распространяется;; на? кадастровый, учет земельных участков1; принцип всесторонности; и всеохватностт земельно-кадастровой: информации под которош АІИІ. Буценко? понимает «отражение; всех; аспектов в. использовании земельного фондам (правовых,, экологических, экономических, организационно-хозяйственных тдругих)»-5. Это обусловлено?тем; что, какбыло указано в предыдущемшараграфе; кадастровый учет земельных,участков не ставит перед собой» подобных целей; а. содержание -действий;: составляющих; кадастровый учет земельных участков; не позволяет, например; собрать информацию экологического характера о состоянии- земель. Однако; это - т не; является; необходимым; так. как сам; государственный кадастр-недвижимости? содержит информацию полученную не только; в;, результате кадастрового) учета, но и из других источников. Кроме того, многообразие;существующих баз-данных в форме различных кадастров и реестров позволяет сосредотачивать довольно обширный объем информации.
Требование, согласно которому в ходе кадастрового учета должны быть получены максимально полные сведения о земельном участке, повлекут усложнение процедуры кадастрового учета, ее удорожание и увеличение затрачиваемого на проведение времени: Это не будет удовлетворять ни интересам правообладателей, ни интересам самого государства.
Также не является относимым к системе принципов кадастрового4 учета земельных участков и принцип общедоступности? кадастровых сведений; Это обусловлено следующим:
Єостав сведений, полученных в результате кадастрового учета земельных участков, довольно обширен. Все эти-сведения имеют практическое значение не только для органа кадастрового учета, но и для других органов государственной власти и органов местного самоуправления, так или иначе осуществляющих функции в области использования, и охраны земель. Не меньшее значение сведения, полученные в результате- кадастрового учета, имеют и для правообладателей земельных участков- (собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов), и в том числе, потенциальных правообладателей. Однако, как уже было отмечено-выше, предоставление таких сведений не является элементом-кадастрового учета земельных участков.
Далее ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает, что «в случаях, установленных настоящим" Федеральным законом-, в государственный, кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ,ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного, характера не являются кадастровыми сведениями используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации, прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Данную норму сложно рассматривать в качестве принципа кадастрового учета земельных участков, так как она, скорее, регулирует режим некоторых кадастровых сведений. Фактически, она развивает положения о постоянном хранении сведений государственного кадастра недвижимости, указывая на исключение из него.
Виды кадастрового учета земельных участков
Определив ; субъектный и; объектный составі правоотношений по? поводу кадастрового» учета . земельных; участков; необходимо определить, с использованием различных классификаций;, основные виды, кадастрового? учета; земельных участков? которымипредопределяется его порядок..
Самая1 простая, классификация является- одной; из первых, поименованной в теории государственного кадастровогоучетаземельньіх1участкові
. В зависимости от того; проводится кадастровый:; учет земельного участка» впервые или он является ПОСледующим можнОіВьіделитБ:
1); первичный кадастровый учет, который,; содержательно соответствует постановке на кадастровышучет;
2) вторичныш кадастровый? учет, который может быть І определен; как, кадастровый учет изменений а такжеснятие с,улетаземельного;участка150Г 1
Понятие первичного; кадастрового;, учета? иногда? используется в правоприменительнойпрактике (властности;.в судебныхактах);.несмотряшаотказ-от него законодателя:.
Отдельно: можно,- выделить кадастровый учет, ранее учтенных: земельных; участков, который связан с переносомсведений. о земельных участках и их частях, учтенных в соответствии с требованиями ранее действовавшего законодательства.
Еще одна классификация видов кадастрового учета земельных участков имеет в своей основе ст. 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», определяющую в качестве критерия различные основания осуществления кадастрового учета:
1) кадастровый учет при образовании земельных участков;
2) кадастровый учет при прекращении земельного участка;
3) кадастровый учет изменений сведений о земельном участке;
4) кадастровый учет сведений;о правообладателе земельного участка; Законодательная классификация, на первый взгляд, является более детализированным вариантом классификации, данной- ранее. Однако, как уже было отмечено при рассмотрении, понятия кадастрового учета земельных участков, учет сведений о правообладателе земельного, участка является сведениями кадастра недвижимости, полученными в результате иных действий.
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости в. п. 4 конкретизирует указанные процедуры, регулируя- порядок внесения, сведений в Реестр объектов недвижимости:
1) внесение сведений о ранее учтенных объектах недвижимости;
2) постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости;
3) учет изменений объекта недвижимости (в том числе учет части объекта недвижимости и учет адресаправообладателя объекта недвижимости);
4) снятие с кадастрового учета объекта недвижимости;
5)- внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган-кадастрового учета из органов государственной-власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении FKH;
6) исправление технических и кадастровых ошибок в кадастровых сведениях151.
Включение в классификацию видов кадастрового учета земельных участков исправление технических и кадастровых ошибок представляется не совсем оправданным, это самостоятельное действие, осуществляемое при ведении государственного кадастра недвижимости.
Ранее при ведении государственного земельного кадастра должны были осуществляться следующие кадастровые процедуры:
1) внесение сведений о ранее учтенных земельных участках
2) выполнение кадастровых записей о возникновении новых земельных участках, а также об изменении отдельных характеристик существующих земельных участков и о прекращении их существования
Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» 2) отражение сведений о зарегистрированных в установленном порядке" правах на земельный участок и(или) их ограничениях152.
Указанная классификация отдельно выделяет учет сведений о правах на земельные участки, который определяет момент утраты кадастровыми сведениями временного характера.4
С учетом положений действующего законодательства более правильно было бы определить данный перечень следующим образом:
1) постановка на кадастровый учет земельного участка;
2) снятие с кадастрового учета земельного участка;
3) кадастровый учет изменений земельного участка;
4) постановка на кадастровый учет ранее возникших земельных участков.
В зависимости от того, осуществляется ли кадастровый учет отдельных земельных участков или всех земельных участков на определенной территории, можно выделить еще следующие два вида кадастрового учета земельных участков:
1) сплошной кадастровый учет;
2) выборочный кадастровый учет.
В основном данная классификация интересна только при рассмотрении исторических аспектов развития правового обеспечения кадастрового учета земельных участков, поскольку при заявительном характере современной процедуры кадастрового учета недвижимости, такое понятие, как «сплошной кадастровый учет», существовать может только в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности - например, сплошной кадастровый учет земель лесного фонда в границах муниципального образования.
Кадастровый учет единого землепользования
Как уже было- отмечено, в Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрены только три группы объектов земельных правоотношений:, земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.
Однако после прохождения кадастрового учета некоторые земельные участки начинают представлять собой особый объект, который на разных этапах развития соответствующих норм законодательства был известен как «составной-земельный участок», «единое землепользование», «единое землевладение», «многоконтурный земельный участок».
Такой земельный участок является уникальным объектом недвижимости -он не существует ни в одной группе правоотношений, до момента его постановки на кадастровый учет.
По общему правилу существующий земельный участок не может включать в себя иной земельный участок - в его составе могут быть выделены только части. При формировании в границах земельного участка нового земельного участка осуществляется либо раздел, либо выдел.
Изначально единое землепользование представляло собой исключение из данного правила, поскольку в его составе находились самостоятельные земельные участки - фактически, составным является земельный участок, состоящий из группы (т.е., двух и более) земельных участков, не обязательно имеющих смежные границы.
Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам единое землепользование было определено как «несколько обособленных земельных участков, принадлежащих одному правообладателю».
Утратившим силу приказом Росземкадастра «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» в п.6.2.7 единое землепользование (или «землевладение» в соответствии с п. 6.2.5) определяется как составной земельный участок, который может состоять из: условных участков. (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых-кварталов);
обособленных участков («несмежных» участков, входящих в? единое землепользование; но разделенных посторонними участками; как правило, это -участки под опорами линейных- объектов).
В дальнейшем Роснедвижимость ввела термин «составной земельный участок»: в своем, письме «О кадастровом учете и использовании» кадастровых планов составных земельных участков»167 она. приравняла его к единому землепользованию. Однако какие-либо иные требования к земельным; участкам которые могут быть учтены в качестве единого землепользования, в указанном документе отсутствуют.
Ряд уточняющих требований содержались, в- документах, регулирующих отдельные виды земельных участков; Так, Правилами определения» размеров, земельных участков для размещения, воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети; указано, что обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель.и предназначенные для установки опор одной воздушной линии1 электропередачи, могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта, недвижимого имущества(единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера. Таким образом, было зафиксировано дополнительное требование к постановке на кадастровый учет нескольких земельных участков в качестве единого землепользование - одна категория земель.
Если первоначальное использование понятия «единое землепользование» предполагало признание нескольких земельных участков, поставленный на учет под одним кадастровым номером, то переход к понятию составного земельного участка предполагает один земельный участок, части которого не имеют общих границ.
Долгое время оба термина использовались в равной степени, однако в документации кадастрового учета такие земельные участки обозначались именно
Письмо Роснедвижнмости от 24.10.2005 № ВКУ1І0І «О кадастровом учете и использовании кадастровых планов составных земельных участков» как «единое землепользование». Кроме того, в кадастровых планах земельных участков в строке «5», предназначенной для наименования участка при указании «единое землепользование» «земельный участок» не указывался.
При этом и в отношении «единого землепользования»; и в отношении входящих в его состав земельных участков осуществлялся кадастровый учет, присваивался отдельный кадастровых номер.
Приказом Росземкадастра «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» в п. 6.2.5 было предусмотрено, что права» на составной земельный участок (сложную вещь), состоящийиз нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование).
Между тем, указанные выше документы сложно обозначить как четко регулирующие правоотношения по кадастровому учету таких земельных.участков. Главные противоречия были обозначены при попытках регистрации-прав на земельные участки, представляющие собой «единое землепользование». Фактически, «единое землепользование» было определено подзаконными ведомственными актами, которые орган, уполномоченный, в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество - и сделок с ним, оценивал по-разному.
Кадастровый учет земельных участков, расположенных под многоквартирными домами
По общему правилу ст. 36 Жилищного кодекса Российской- Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами: озеленения и, благоустройства. Данное положение конкретизировано нормой ст. 16; Федерального? закона-; ««введении5 в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»190, согласно которой в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие: в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Также указанной ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской. Федерации» определены два варианта возникновения права собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме на земельный, участок, на» котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества:
1. В» случае, если земельный участок, наь котором расположены. многоквартирный дом, который сформирован довведения вдействие Жилищного кодекса Российской» Федерации и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном- доме. Таким образом, право- долевой собственности на землю в этом случае возникает с 01.03.2005 в силу закона.
2. ЕКслучае; если на 01.03.2005 земельный участок не был сформирован, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо191 вправе обратиться в органьь государственное власти1 или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка; на котором/ расположен многоквартирный дом.
Указанное положение уже подвергалось критике со стороны» ученых и практикующих юристов. I Так, например, Г.Волков, рассматривая вопросы предоставления земельных І участков для развития застроенных территорий, указал, что «условие о \ приобретении права собственности, связанное с чисто техническим k формированием земельного участка и его государственным кадастровым учетом, приводит к абсолютному имущественному неравенству собственников жилых I помещений многоквартирного дома, земельный участок под которым 156 сформирован и учтен; и иных собственников жилых помещений»192. Избелсать же такой ситуации, как полагает Г.Волков, можно путем-- закрепления в законодательстве следующего положения: «...с момента введения в действие Жилищного кодекса-РФ земельный участок, где расположены многоквартирный-дом и иные входящие в состав такого дома объекты, недвижимого имущества, который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ; переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений, в многоквартирном доме в границах периметра основания фундамента многоквартирного дома и иных входящих в состав такого- дома объектов недвижимого «имущества. После, формирования земельного, участка m проведения его государственного- кадастрового учета объектом- права, собственности становитсяземельньвллучастокв установленных границах». .
Данная.норма закрепила бььнекий-промежуточный.этапз закреплении права общей долевой собственности на; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и- позволила бы обеспечить защиту прав собственников-помещений,в таком;доме. Вместе с тем; представляется; что в таком?случае будет, иметь место и отрицательный момент - участки под многоквартирными домами могут не ставиться на кадастровый, учет в течение длительного времени (если жители не будут иметь намерения использовать так называемую придомовую территорию).
Законодатель не закрепил еще один, достаточно распространенный случай, когда земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, однако изначально был предоставлен в аренду юридическому лицу для возведения на нем многоквартирного жилого дома. Иногда на одном таком земельном участке возводятся несколько многоквартирных жилых домов, а также нежилые здания. После прекращения договора аренды земельного участка в связи с окончанием строительства сведения о земельном участке сохраняются в государственном кадастре недвижимости, и перед приобретателями помещений в многоквартирном жилом доме молсет встать вопрос статусе документов кадастрового учета земельных участков. Законом не определено, каким образом документы- кадастрового учета земельного участка, полученные при предоставлении земельного участка для- застройки, могут определить круг прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирном жилом доме, и, в том?числе, их прав на земельный участок. Непосредственное формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется- органами государственной власти или органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
